V CK 401/04

Sygn. akt V CK 401/04

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 stycznia 2005 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Lech Walentynowicz (przewodniczący)

SSN Gerard Bieniek (sprawozdawca)

SSN Maria Grzelka

w sprawie z powództwa M. O., J. O., A. K., E. K., M. K. i M. K.

przeciwko (…) Przedsiębiorstwu Budownictwa Mieszkaniowego "M.(...)" S.A. w W.

o wydanie,

i z powództwa wzajemnego Przedsiębiorstwa Budownictwa Mieszkaniowego "M.(...)"

S.A. w W.

przeciwko M. O., J. O., A. K., E. K., M. K. i M. K.

o nakazanie złożenia oświadczenia woli,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 26 stycznia 2005 r.,

kasacji strony pozwanej (powoda wzajemnego) od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 18

lutego 2004 r., sygn. akt I ACa (…),

uchyla zaskarżony wyrok w części uwzględniającej powództwo główne oraz w

całości co do kosztów procesu i w tym zakresie przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi

rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego; w pozostałej części

kasację oddala.

2

Uzasadnienie

Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 18.02.2004 r. zmieniając wyrok Sądu

Okręgowego nakazał pozwanej spółce akcyjnej pn. Przedsiębiorstwa Budownictwa

Mieszkalnego „M.(...)” wydania powodom nieruchomości gruntowej zabudowanej,

oznaczonej jako działka (…)/1, położonej w W. przy ul. R. objętej KW nr (...) Sądu

Rejonowego i oddalił powództwo wzajemne pozwanej.

W sprawie tej ustalono, że strony w dniu 27.12.1999 r. zawarły - w formie aktu

notarialnego - dwie umowy. Pierwsza, to umowa sprzedaży działki gruntowej,

oznaczonej nr (…)/1, objętej KW nr (...) Sądu Rejonowego. Nabycie tej działki przez

powodów związane było z planami jej zabudowy, na podstawie uzyskanych przez

pozwaną Spółkę pozwoleń, wielorodzinnym budynkiem mieszkalnym, z co najmniej 5

lokalami na wynajem. Druga umowa o tzw. wspólne inwestowanie polegające na tym, że

na w/w działce, będącej współwłasnością 0,33 części małż. O., 0,33 małżonków A. i E.

K. i 0,34 części małżonków M. i M. K., pozwana Spółka zobowiązała się wybudować

budynek mieszkalny o powierzchni użytkowej 930,7 m2

za wynagrodzeniem w kwocie

2.205.410 zł. Wynagrodzenie to określono jako cenę wstępną, jako że ponad nią (płatną

w 3 ratach, przy czym do pierwszej wliczono cenę sprzedaży działki w kwocie 299.393

zł) pozwana Spółka miała otrzymać - z chwilą odbioru budynku przez powodów:

- kwotę wynikającą z różnic obmiarowych, w razie gdyby łączna powierzchnia

użytkowa wszystkich lokali przekraczała o 1 % projektowaną powierzchnię 930,7 m2

;

- kwotę waloryzacji obliczoną w ten sposób, iż niewpłacona przez współinwestora

część wartości wspólnej inwestycji ustalonej na kwotę 2.504.803 zł, skorygowaną

o waloryzację za poprzednie miesiące podlegała zmianie każdego ostatniego dnia

miesiąca o podany współczynnik inflacji za okres od pierwszego dnia spłaty całej

wartości wspólnej inwestycji.

Kwoty te miały być przez powodów uregulowane w okresie 2 tygodni od

przedstawienia stosownego rozliczenia.

W umowie zastrzeżono prawo odstąpienia na rzecz:

a/ powodów, w przypadku gdy zwłoka pozwanej w wykonaniu umowy przekroczy

26 tygodni,

b/ pozwanej w razie 5 dniowej zwłoki w odniesieniu do pierwszej raty i 30 –

dniowej w odniesieniu do dalszych rat. Powodowie spełnili świadczenie pieniężne

3

w kwocie 2.504.804 zł z tym, że przy płatności drugiej i trzeciej raty uchybiono

umownym terminom płatności odpowiednio o ponad 30 dni i o 4 miesiące. Niezależnie

od tego przy zwykłym opóźnieniu, odsetki od wcześniejszej raty kapitałowej miały być -

na podstawie umowy - rozliczone ze spłaty na poczet kolejnej raty. Ustalono, że prezes

pozwanej Spółki złożył w dniu 05.03.2002 r. oświadczenie o odstąpieniu od obydwu

umów, a następnie pozwana Spółka wezwała powodów do przeniesienia na jej rzecz

udziałów we współwłasności zabudowanej już działki gruntowej.

Sąd Okręgowy dokonując oceny prawnej tych ustaleń wyrokiem z dnia

22.09.2003 r. uwzględnił powództwo wzajemne pozwanej Spółki i zobowiązał powodów

do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu ich udziałów we współwłasności

nieruchomości na pozwaną Spółkę za zapłatą kwoty 2.323.370,78 zł. Sąd ten uznał, że

pozwana skutecznie odstąpiła od obydwu umów, skoro nastąpiła zwłoka w zapłacie

drugiej i trzeciej raty, a nadto powodowie nie zapłacili należności związanej z końcowym

rozliczeniem budowy. Powodowie nie mogli też powoływać się na jednostronną zmianę

umowy o wspólnej inwestycji przez to, iż zarachowanie wpłat na poczet rat kapitałowych

zostało później skorygowane. Zgodnie bowiem z § 7 pkt 5 tej umowy kolejne wpłaty

podlegały zaliczeniu na poczet odsetek związanych z poprzednia ratą, przez co nie

można - ze względu na błędny, ale później skorygowany - sposób zarachowania owych

wpłat mówić o terminowym uregulowaniu rat należności głównej. Uwzględniając

powództwo wzajemne, Sąd Okręgowy oddalił roszczenie windykacyjne powodów.

Odmiennej oceny prawnej dokonał Sąd Apelacyjny, który uwzględnił powództwo

windykacyjne wniesione przez powodów, oddalając powództwo wzajemne pozwanej

Spółki. Sąd ten wskazał, iż u podstaw tej odmiennej oceny legły następujące

stwierdzenia. Po pierwsze, powodom sporną działkę sprzedano definitywnie, zaś nie

pod warunkiem zawieszającym nastąpienie skutku rzeczowego do czasu zapłaty za

wykonywane na niej roboty budowlane. Nie było zatem skuteczne odstąpienie od

umowy sprzedaży spornej działki. Po drugie, nie było także skuteczne odstąpienie od

umowy dot. wspólnej inwestycji, skoro bowiem pozwana Spółka przyjęła zapłatę

opóźnionej należności i zarachowała ją na poczet raty kapitałowej, to nie tylko

umożliwiła powodom unicestwienie zaległości, lecz pozbawiła się też prawa do

odstąpienia od umowy. Po trzecie, powodowie nie byli w zwłoce odnośnie zapłaty

ostatniej raty w kwocie 175.247,93 zł skoro pozwana uzależniła jej przyjęcie od

zrzeczenia się przez powodów wszelkich roszczeń wynikających lub mogących

wyniknąć w przyszłości w związku z umową z dnia 27.12.1999 r. Po czwarte, pozwana

4

nie może skutecznie powołać się na prawo zatrzymania, skoro nie doszło do

skutecznego odstąpienia od umowy, a zastosowanie art. 488 § 2 k.c. nie wchodzi w

rachubę, gdyż powodowie zaofiarowali zapłatę ostatniej raty, której pozwana Spółka nie

przyjęła.

Wyrok ten pozwana Spółka zaskarżyła kasacją. Zarzuciła naruszenie przepisów

postępowania tj. art. 233 § 1, 328 § 2 i 98 § 1 k.p.c. w związku z art. 392 § 1 k.p.c., co

mogło mieć wpływ na wynik sprawy oraz przepisów prawa materialnego tj. art. 492 i 222

§ 1 k.c. Wskazując na powyższe wniosła o zmianę wyroku przez oddalenie apelacji

powodów od wyroku Sądu Okręgowego względnie jego uchylenia i przekazania sprawy

Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

1/ Wstępnie należy ustosunkować się do dwóch kwestii. Pierwsza dotyczy

możliwości odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości. Sąd Najwyższy w uchwale

składu 7 sędziów z dnia 30.11.1994 r. III CZP 130/94/OSNCP 1995, nr 3, poz. 42,

przede wszystkim wykluczył możliwość zastrzeżenia odstąpienia od umowy (art. 395).

Umowne prawo odstąpienia należy bowiem traktować na równi z warunkiem

rozwiązującym, a własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem

(art. 157 k.c.). Już z tego względu umowna klauzula odstąpienia zastrzeżona w § 7 pkt 5

umowy z dnia 27.12.1999 r. nie może stanowić podstawy do odstąpienia umowy

sprzedaży spornej nieruchomości, a tym samym złożone przez pozwaną Spółkę w dniu

05.03.2002 r. oświadczenie o odstąpieniu od umowy jest w stosunku do umowy

sprzedaży nieruchomości bezskuteczne. Na tej zatem podstawie nie jest możliwe

żądanie przez pozwaną Spółkę - w ramach powództwa wzajemnego – zobowiązania

powodów (pozwanych wzajemnie) do złożenia oświadczenia woli o zwrotnym

przeniesieniu własności udziałów we współwłasności nieruchomości na rzecz pozwanej

Spółki (powódki wzajemnej).

W cytowanej uchwale Sąd Najwyższy stwierdził natomiast, iż strona może

odstąpić od umowy zobowiazująco-rozporządzajacej, na podstawie której nastąpiło

przeniesienie własności nieruchomości w ramach ustawowego uprawnienia. Jednym

z przypadków takiego ustawowego uprawnienia jest art. 491 k.c. W kwestii stosowania

tego przepisu Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 17.11.1993 r. III CZP 156/93/OSNCP

1994, poz. 128), wyjaśnił, iż dopuszczalne jest - na podstawie art. 491 k.c. – odstąpienie

od umowy o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntów i sprzedaży

znajdujących się na nim budynków oraz od umowy przeniesienia własności

5

nieruchomości, ale tylko wówczas, gdy umowa wzajemna nie została w całości

wykonana. W odniesieniu do umowy sprzedaży oznacza to, iż wykonanie takiej umowy

następuje przez przeniesienie własności, która dochodzi do skutku z chwilą zawarcia

umowy oraz zapłaty ceny za nabytą nieruchomość. Odnosząc te wymagania do

okoliczności związanych z zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości przez strony

niniejszego sporu należy stwierdzić, iż umowa ta została w całości wykonana skoro

przeniesienie własności nastąpiło z chwilą jej zawarcia, a cenę zapłacono w całości

przed podpisaniem umowy (§ 3).

Reasumujac, ma rację Sąd Apelacyjny, iż w odniesieniu do umowy sprzedaży

nieruchomości nie wchodzi w rachubę ani umowne ani ustawowe, uprawnienie do

odstąpienia od umowy. Tym samym żądanie pozwanej (powódki wzajemnej)

zmierzające do zobowiązania powodów (pozwanych wzajemnych) do zwrotnego

przeniesienia udziałów we współwłasności nieruchomości na rzecz Spółki, w żadnym

razie nie może być uwzględnione. W tym zakresie kasację oddalono.

2/ Drugie zagadnienie, to kwestia możliwości odstąpienia przez pozwaną Spółkę

od umowy o wspólną inwestycję. Strony wprowadziły do umowy zastrzeżenie

o uprawnieniu do odstąpienia przysługujące obu stronom. Wszakże - co jest bezsporne -

nie określiły terminu, w czasie którego możliwe będzie skorzystanie z tego uprawnienia.

Trafnie zatem Sąd Apelacyjny uznał, iż takie zastrzeżenie jest nieważne. Tym samym to

zastrzeżenie nie mogło stanowić podstawy prawnej do złożenia przez pozwaną Spółkę

skutecznego oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Zresztą strona pozwana - jak się

wydaje - uznała te argumenty, skoro w kasacji zarzuca naruszenie art. 492 k.c. Zgodnie

z tym przepisem, jeżeli uprawnienie do odstąpienia od umowy wzajemnej zostało

zastrzeżone na wypadek niewykonania zobowiązania w terminie ściśle określonym,

strona uprawniona może w razie zwłoki drugiej strony odstąpić od umowy, bez

wyznaczania dodatkowego terminu. Treść tego przepisu może uzasadniać stanowisko,

iż znajduje on zastosowanie wówczas, kiedy w umowie w sposób ważny i skuteczny

zastrzeżono uprawnienie do odstąpienia. Nie sposób jednak odrzucić poglądu, iż strony

mogą także zastrzec, iż prawo do odstąpienia będzie przysługiwać, jeśli spełni się

określone w umowie zdarzenia przyszłe i niepewne (warunek). Wychodząc z tych

założeń należy zatem ocenić skuteczność odstąpienia od umowy przez pozwaną Spółkę

z uwagi na uchybieniom terminu płatności drugiej i trzeciej raty oraz niezapłacenie

ostatniej raty. W tym względzie Sąd Apelacyjny odwołał się do dwóch okoliczności. Po

pierwsze stwierdził, iż skoro pozwana Spółka korzystała z uprawnienia wynikającego z §

6

7 pkt 5 umowy odnośnie do zarachowania na poczet odsetek kolejno zapłaconych kwot,

które zarachowała na poczet należności głównej, to w ten sposób umożliwiła powodom

unicestwienie zaistniałych opóźnień, a tym samym tak postępując, pozbawiła się prawa

do odstąpienia od umowy. Po drugie, nie można uznać, aby powodowie byli w zwłoce z

zapłatą ostatniej raty, skoro pozwana Spółka uzależniła jej przyjęcie od zrzeczenia się

wszelkich istniejących lub mogących powstać w przyszłości z umowy zawartej

27.12.1999 r.

W kasacji pozwana trafnie kwestionuje te stwierdzenia wykazując, iż jeśli nawet

przyjąć – w ślad za Sądem Apelacyjnym – iż pozwaną obciążają konsekwencje prawne

błędnego naliczania kolejnych wpłat na należność główną zamiast odsetki, (co później

zostało skorygowane), to jednak i w tej sytuacji nastąpiło opóźnienie z zapłatą kwoty

16.563,96 zł wynikającej z drugiej i trzeciej raty. Faktury korygujące nie dotyczą bowiem

tej kwoty. Powodowie tego faktu w istocie nie kwestionują. Okoliczność tę można zatem

uznać za bezsporną, a jeśli tak, to wymaga ona oceny prawnej w kontekście spełnienia

przesłanki uzasadniającej skuteczne odstąpienie od umowy o wspólną inwestycję. Nie

jest również w pełni uzasadnione stanowisko Sądu Apelacyjnego co do zwłoki

w płatności ostatniej raty. Jeżeli bowiem Sąd Apelacyjny przyjął założenie, iż nastąpił

odbiór budynku, to tym samym ostatnia rata stała się wymagalna. Skoro tak, to

oświadczenie pozwanej Spółki o gotowości przyjęcia świadczenia z tego tytułu pod

pewnymi warunkami (projekt porozumienia przedłużony przez pozwaną) nie ma

decydującego znaczenia. Powodowie mogli bowiem zapłacić należność na wskazane w

umowie konto bankowe pozwanej Spółki, a nawet złożyć świadczenie do depozytu

sądowego. Tego nie uczynili mimo, iż nie zachodziły tu żadne przeszkody, a w

szczególności zbędne było współdziałanie w tym zakresie pozwanej Spółki. Tych

okoliczności Sąd Apelacyjny także nie rozważył i w tym przedmiocie nie można odmówić

zasadności zarzutom podniesionym w kasacji.

Nie można zatem przyjąć, że stanowisko Sądu Apelacyjnego, który wykluczył

możliwość zastosowania art. 492 k.c. z uwagi na niespełnienie przesłanek, było

uzasadnione, jeśli zważyć na okoliczności wyżej wskazane. Jest to istotne o tyle, iż

przyjęcie skutecznego odstąpienia pozwanej Spółki od umowy o wspólną inwestycję

umożliwi powołanie się pozwanej Spółki na prawo zatrzymania nieruchomości do czasu

uiszczenia przez powodów wszystkich należności wynikających z tej umowy.

Z tych przyczyn, na podstawie art. 39313

k.p.c., orzeczono jak w sentencji.