I CK 364/05

Sygn. akt I CK 364/05

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 stycznia 2006 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Tadeusz Wiśniewski (przewodniczący)

SSN Gerard Bieniek

SSN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa Z. W., L. M. i T. C.

przeciwko A. S. i in.,

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w Izbie Cywilnej w dniu 25 stycznia 2006 r.,

kasacji powódki Z. W. oraz kasacji powodów L. M. i T.

C. od wyroku Sądu Okręgowego w R.

z dnia 25 stycznia 2005 r.,

oddala kasacje.

2

Uzasadnienie

Powodowie wnosili o uzgodnienie treści księgi wieczystej KW nr […],

prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Ł., z rzeczywistym stanem prawnym przez

dokonanie w dziale drugim tej księgi, w miejsce dotychczasowych wpisów

dotyczących pozwanych, wpisu powodów jako współwłaścicieli nieruchomości po

1001/16800 części każdego z nich oraz wpisu pozwanych w częściach, w jakich

wykażą swoją własność.

Podstawę żądania stanowiło twierdzenie, że powodowie, którzy błędnie

wpisani byli w powyższej księdze jako współwłaściciele w 59/4800 częściach

każdy, zamiast po 1619/22400 części, sprzedali aktem notarialnym z dnia

16 kwietnia 1991 r. małżonkom Z. nie całe swoje udziały, a jedynie tę ich część,

która była ujawniona w księdze wieczystej, wobec czego pozostają

współwłaścicielami nie sprzedanej części udziałów.

Wyrokiem z dnia 6 sierpnia 2004 r. Sąd Rejonowy w Ł. uzgodnił treść

wskazanej księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przez nakazanie

wykreślenia z działu II tej księgi pozwanej A. S. jako współwłaścicielki w 23/532

częściach i wpisanie powodów jako współwłaścicieli w udziałach po 23/1593 części

w miejsce A. S. oraz po 10/2240 części w miejsce pozostałych udziałów ich

poprzedników prawnych H. C. i J. C., zaś w pozostałym zakresie oddalił

powództwo.

Sąd ten ustalił, że współwłaścicielami zabudowanej nieruchomości, dla

której prowadzona jest powyższa księga wieczysta, byli między innymi rodzice

powodów H. i J. C. łącznie w 4830/22400 częściach i udział ten odziedziczyli

powodowie po 1/3, stając się współwłaścicielami nieruchomości po 1610/22400

części każdy z nich. Jednakże w księdze wieczystej, na wniosek powodów z dnia

28 sierpnia 1990 r., dokonano wpisu ich prawa współwłasności po 59/4800 części

każdego, zamiast po 1610/22400 części.

3

Umową notarialną z dnia16 kwietnia 1991r. powodowie zbyli małżonkom U.

i A. Z. posiadane przez siebie udziały po 59/4800 części każdy i wnieśli o wpisanie

nabywców jako współwłaścicieli nieruchomości, w swoje miejsce.

Małżonkowie U. i A. Z. umową notarialną z dnia 28 stycznia 1997 r. zbyli

ze swoich udziałów we współwłasności nieruchomości udziały po 30/532 na rzecz

pozwanych Z. M. i W. P. oraz udział 31/532 na rzecz pozwanego P. F., natomiast

umową notarialną z dnia 5 listopada 2001 r. sprzedali pozwanej A. S. resztę

swojego udziału w wysokości 23/532 części.

W oparciu o powyższe ustalenia Sąd Rejonowy uznał, że powodowie

umową z dnia 16 kwietnia 1991 r. zbyli na rzecz małżonków Z. nie całe swoje

udziały w nieruchomości a jedynie część ujawnioną w księdze wieczystej, a zatem

pozostali współwłaścicielami tej nieruchomości w częściach po 1001/16800, co

pokrywa się z żądaniem pozwu, jednakże ich powództwo nie może być w całości

uwzględnione, bowiem pozwanych nabywców Z. M., W. P. i P. F. chroni dobra

wiara (art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Natomiast pozwanej A. S.,

która nabyła swój udział już po wpisaniu w księdze wieczystej ostrzeżenia o jej

niezgodności ze stanem prawnym, nie chroni powyższy przepis i dlatego nie doszło

do skutecznego nabycia przez nią współwłasności nieruchomości. Z tych przyczyn

Sąd Rejonowy uwzględnił powództwo jedynie w części, oddalając je w pozostałym

zakresie.

W wyniku apelacji powodów Sąd Okręgowy w R. wyrokiem z dnia 25

stycznia 2005 r. zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że nakazał wpisanie

w dziale II księgi wieczystej KW […], iż na podstawie umowy sprzedaży z dnia

28 stycznia 1997 r. P. F. nabył 1313/22400 części – w miejsce dotychczas

wpisanych 31/532 części, Z. M. nabył 1271/22400 części – w miejsce dotychczas

wpisanych 30/532 części, W. P. nabył 1271/22400 części, a na podstawie umowy

sprzedaży z dnia 15 listopada 2001 r. A. S. nabyła 975/22400 części - w miejsce

dotychczas wpisanych 23/532 części.

Sąd Okręgowy oparł się na ustaleniach faktycznych Sądu Rejonowego,

jednakże inaczej ocenił wolę stron umowy sprzedaży z dnia 16 kwietnia 1991 r.

uznając, że z jej sformułowań wynika, iż powodowie sprzedali wówczas małżonkom

4

Z. całe swoje udziały w przedmiotowej nieruchomości wynoszące 4830/22400,

niezależnie od ich wielkości ujawnionej błędnie w księdze wieczystej i wpisanej w

akcie notarialnym i w wyniku tej czynności przestali być współwłaścicielami

nieruchomości a w ich miejsce jej współwłasność w 4830/22400 częściach nabyli

małżonkowie Z., którzy skutecznie zbyli część swoich udziałów umową z dnia 28

stycznia 1997 r. pozwanym Z. M., P. F. i W. P., a resztę umową z dnia 5 listopada

2001r. pozwanej A. S. Na skuteczność zbycia przez powodów wszystkich ich

udziałów nie miały wpływu błędne wpisy w dziale II księgi wieczystej dotyczące

wielkości posiadanych przez nich udziałów, podobnie jak błędy te nie miały wpływu

na skuteczność nabycia wszystkich udziałów małżonków Z. przez pozwanych.

Rachunkowe obliczenia zbywanych kolejnymi umowami części udziałów

doprowadziły Sąd Okręgowy do ustalenia, że w miejsce powodów (a później

małżonków Z.) współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości stali się pozwani:

P. F. w 1313/22400 częściach, Z. M. w 1271/22400 częściach, W. P. w 1271/22400

częściach oraz A. S. w 975/22400 częściach, co uzasadniało zmianę przez Sąd

drugiej instancji wyroku Sądu Rejonowego w sposób doprowadzający do zgodności

treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Powodowie w kasacjach od powyższego wyroku opartych na drugiej

podstawie określonej w art. 3931

k.p.c. zarzucili naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. przez

przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów przy ocenie umowy z dnia

16 kwietnia 1991 r. i bezpodstawne przyjęcie, że na jej podstawie powodowie zbyli

udziały w nieruchomości w ułamku wyższym niż to wynika z treści umowy oraz

przez naruszenie zasady wszechstronnego rozważenia zebranego materiału

dowodowego i dokonanie jego oceny w sposób sprzeczny z zasadami logiki

i doświadczenia życiowego a także naruszenie art. 384 k.p.c. przez orzeczenie na

niekorzyść strony wnoszącej apelację, gdy strona przeciwna nie zaskarżyła wyroku.

Rozpoznając kasacje, stosownie do art. 3 ustawy z dnia 22 grudnia 2004 r.

o zmianie ustawy – kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – prawo o ustroju

sądów powszechnych (Dz.U. z. 2005 r., Nr.13, poz. 98), na podstawie przepisów

kodeksu postępowania cywilnego w brzmieniu i numeracji obowiązującej przed

dniem wejścia w życie powyższej ustawy –

5

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zarzucając naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. skarżący wskazali na

nieprawidłową, ich zdaniem, ocenę przez Sąd Okręgowy dokumentu - umowy

notarialnej z dnia 16 kwietnia 1991 r., poprzez dokonanie rozszerzającej wykładni

oświadczenia powodów o zbyciu całych ich udziałów we współwłasności

nieruchomości, wbrew treści aktu notarialnego a także pominięcie, przy ustalaniu

dobrej wiary pozwanych, ich oświadczenia o przyznaniu twierdzeń pozwu.

Tak uzasadniony zarzut naruszenia art. 233 §1 k.p.c. musi być uznany za

nieskuteczny.

W rozpoznawanej sprawie Sąd nie dokonywał ustalenia treści umowy

notarialnej z dnia 16 kwietnia 1991 r., bowiem treść ta była jednoznacznie

określona w akcie notarialnym, który, jako dowód, nie podlegał ocenie pod

względem wiarygodności lub mocy dowodowej, ani Sądu pierwszej ani drugiej

instancji. Żadna ze stron nie kwestionowała treści tego dokumentu ani jego

wiarygodności, nie kwestionowała też treści oświadczenia woli powodów opisanego

w powyższej umowie, którą Sądy obu instancji ustaliły jednakowo i zgodnie

z brzmieniem dokumentu, który ją potwierdzał. Przy dokonywaniu tych ustaleń

Sądy obu instancji nie oceniały żadnych dowodów, bowiem nie było to konieczne,

ze względu na niewątpliwą i bezsporną treść umowy opisaną w akcie notarialnym.

Nie stosowały zatem przepisu art. 233 § 1 k.p.c. i nie mogły go naruszyć.

W istocie rzeczy skarżącym nie chodzi o nieprawidłowo, jak twierdzą,

ustaloną przez Sąd Okręgowy treść oświadczenia powodów o zbyciu udziałów, lecz

o nieprawidłową wykładnię tego oświadczenia woli. Skoro bowiem twierdzą, że

objęte ich świadomością i wolą było zbycie tylko takiej części udziałów, jaka

wynikała z dokonanego w księdze wieczystej wpisu obrazującego stan ich

własności, nie zaś wszystkich udziałów, które rzeczywiście im przysługiwały, to

ocena tych twierdzeń wymagała dokonania wykładni ich oświadczenia woli,

wyrażonego w umowie notarialnej z dnia 16 kwietnia 1991 r., której treść jest

bezsporna.

Dokonanie wykładni woli stron umowy należy do zakresu stosowania przez

Sąd prawa materialnego – art. 65 k.c., a nie prawa procesowego. Błędy i

6

uchybienia Sądu w tym przedmiocie nie mogą być zatem skutecznie zwalczane

przy pomocy zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., który dotyczy sfery procesowej

– ustalenia przy pomocy różnych dowodów i ich oceny treści umowy, jeśli jest

sporna, a nie dokonania wykładni woli stron, na podstawie bezspornej treści umowy

i innych okoliczności ustalonych w sprawie. Zasady wykładni oświadczenia woli

stron określa art. 65 k.c. stanowiąc, że należy je tłumaczyć, jak tego wymagają ze

względu na okoliczności, w których zostało złożone, zasady współżycia

społecznego oraz ustalone zwyczaje a w umowach należy raczej badać, jaki był

zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.

Skarżący nie zarzucili naruszenia przez Sąd Okręgowy powyższego przepisu ani

żadnej z zawartych w nim zasad wykładni oświadczeń woli. Nie sposób zarzucić

Sądowi Okręgowemu, że sprzecznie z treścią umowy stron i obowiązującymi

zasadami wykładni oświadczeń woli ocenił, iż wolą stron umowy z dnia 16 kwietnia

1991 r. było zbycie przez powodów całych posiadanych przez nich udziałów

w spornej nieruchomości i wyzbycie się własności tej nieruchomości. Na taki

zamiar stron umowy wskazuje bowiem nie tylko treść jej paragrafu czwartego, lecz

również paragrafu siódmego, w którym strony wniosły o wpisanie w dziale drugim

księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, jako jej współwłaścicieli

nabywców, w miejsce powodów - zbywców.

Nieskuteczny jest także zarzut naruszenia art. 233 §1 k.p.c. przez

pominięcie stanowiska procesowego pozwanych P. F., W. P. i Z. M. przy ocenie

ich dobrej wiary w chwili zawierania w dniu 28 stycznia 1997 r. umowy nabycia

udziałów w nieruchomości od następców prawnych powodów. Ocena dobrej lub złej

wiary nabywców nieruchomości należy bowiem także do zakresu stosowania prawa

materialnego – art. 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece i nie może być

skutecznie zwalczana przy pomocy zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. Zarzut

zaś naruszenia art. 6 ukwh nie został postawiony.

Nietrafny jest również zarzut naruszenia art. 384 k.p.c. W doktrynie

i orzecznictwie nie ma zgodności stanowisk co do tego, czy w sprawie

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, Sąd jest

związany żądaniem i wskazanym przez powoda sposobem usunięcia niezgodności,

a więc, czy w takiej sprawie ma zastosowanie przepis art. 321 § 1 k.p.c.,

7

a w drugiej instancji przepis art. 384 k.p.c., czy też stosowanie tych przepisów jest

wyłączone. Za pierwszym stanowiskiem opowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku

z dnia 21 marca 2001 r. III CKN 1214/98 (OSNC 2001 r., z.11, poz.165), zaś za

drugim w wyroku z dnia 6 listopada 2003 r. II CK 192/02 (M. Prawn. 2004/20/949).

Sąd Najwyższy w rozpoznawanej sprawie podziela drugie ze wskazanych

stanowisk, mając na względzie rolę ksiąg wieczystych i wpisów w nich

dokonywanych oraz charakter i cel procesu toczącego się na podstawie art. 10

ukwh. Wprawdzie żaden przepis prawa procesowego nie wyłącza stosowania art.

321 § 1 ani art. 384 k.p.c. w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej

z rzeczywistym stanem prawnym, a przepis art. 10 ukwh nie daje wprost Sądowi

prawa do orzekania z urzędu, jednak bez takiego uprawnienia Sądu niemożliwa

byłaby realizacja celu procesu przewidzianego w tym przepisie ani celu

prowadzenia ksiąg wieczystych i dokonywania w nich wpisów. Zgodnie z art. 1

ust.1 ukwh księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego

nieruchomości, zaś zgodnie z art. 3 tej ustawy domniemywa się, że prawo jawne

z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym

a wskazana w art. 5 ukwh zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych

przesądza, iż treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto przez

czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi wieczystej nabył

własność lub inne prawo rzeczowe. Celem powództwa przewidzianego w art. 10

ukwh jest doprowadzenie do tego, by stan prawny ujawniony w księdze wieczystej

był zgodny z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości tak, by możliwa była

realizacja celu księgi wieczystej określonego w art. 1 ukwh oraz zasad

regulujących skutki wpisów, wskazanych w art. 3 i 5 ukwh. Jeżeli Sąd byłby

w procesie takim związany treścią żądania a Sąd drugiej instancji zasadą

reformationis in peius, postępowanie to mogłoby nie tylko nie doprowadzić do

zgodności stanu ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem

prawnym, lecz w niektórych sytuacjach dodatkowo wprowadzać w błąd.

Postępowanie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem

prawnym prowadzące do potwierdzonego autorytetem wyroków Sądów dwóch

instancji stanu niezgodność księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

byłoby oczywistym zaprzeczeniem sensu i celu postępowania przewidzianego

8

w art. 10 ukwh, stanowiłoby niebezpieczną dla porządku prawnego dezinformację

i naruszało wskazane wyżej zasady wynikające z wpisów ujawnionych w księgach

wieczystych a nawet niweczyłoby sam cel zakładania i prowadzenia takich ksiąg.

Z tych względów należy uznać, że w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej

z rzeczywistym stanem prawnym Sąd nie jest związany żądaniem pozwu i może

orzekać z urzędu w celu doprowadzenia treści księgi wieczystej do stanu

zgodnego z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości w dacie orzekania

a w postępowaniu odwoławczym nie ma zastosowania określona w art. 384 k.p.c.

zasada reformationis in peius.

W rozpoznawanej sprawie zarzut naruszenia art. 384 k.p.c. nie może zatem

odnieść skutku. Podkreślenia przy tym wymaga, że dopiero orzeczenie Sądu

drugiej instancji doprowadziło do zgodności ujawnionego w księdze wieczystej

stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym spornej nieruchomości,

w zakresie przedmiotowo objętym pozwem.

Biorąc wszystko to pod uwagę Sąd Najwyższy na podstawie art. 39312

k.p.c. oddalił kasacje jako nieuzasadnione.

db