I CSK 138/06

Sygn. akt I CSK 138/06

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 lipca 2006 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Tadeusz Wiśniewski (przewodniczący)

SSN Maria Grzelka

SSN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa "P." S.A. w C.

przeciwko Agencji Nieruchomości Rolnych

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 19 lipca 2006 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 29 listopada 2005 r.,

oddala skargę kasacyjną.

2

Uzasadnienie

P. – Spółka Akcyjna w C. wniosła o zobowiązanie Agencji Nieruchomości

Rolnych do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu na rzecz powódki własności

nieruchomości oznaczonej jako działka nr 233/11, położonej w obrębie B., objętej

księgą wieczystą KW nr […] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w W. za cenę

611.600 zł.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa.

Wyrokiem z dnia 26 sierpnia 2004 r. Sąd Okręgowy w W. oddalił powództwo

i zasądził od powódki na rzecz pozwanej 7.200 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd Okręgowy ustalił, że dnia 26 kwietnia 1996 r. powódka zawarła

z Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa (poprzedniczką prawną pozwanej)

umowę dzierżawy nieruchomości rolnej w B. o powierzchni 137,34 ha. Dnia 10 lipca

2002 r. powódka i Agencja zawarły porozumienie, na podstawie którego powódka

miała pokryć koszty wyceny nieruchomości jako nabywca lub przyszły nabywca,

wobec oświadczenia Agencji, że przygotowuje nieruchomość do sprzedaży.

Powódka pokryła wspomniane koszty, a także koszty podziału geodezyjnego

działek wchodzących w skład dzierżawionej nieruchomości, w wyniku którego

wydzielono działkę nr 233/11. Dnia 12 sierpnia 2002 r. Agencja podała do

publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży

uwzględniając w nim działkę 233/11 o powierzchni 48,4888 ha i wskazując, iż jej

cena wynosi 611.600 zł, oraz że pierwszeństwo nabycia przysługuje byłemu

właścicielowi i jego spadkobiercom oraz dzierżawcy, jeżeli dzierżawa trwa dłużej

niż 3 lata. Stwierdzono, że Agencja oczekuje, na podstawie § 4 ust. 2

rozporządzenia Ministra Skarbu Państwa z dnia 14 października 1999 r. w sprawie

określenia szczegółowego trybu sprzedaży nieruchomości i ich części składowych,

warunków rozkładania ceny sprzedaży na raty, stawek szacunkowych gruntów oraz

trybu przeprowadzania przetargów na dzierżaw (Dz.U. Nr 90, poz. 1013 ze zm.), w

terminie 35 dni od podania wykazu do publicznej wiadomości pisemnego

oświadczenia osób, o których mowa w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o

3

gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (jedn. tekst: Dz.U. z

2004 r. Nr 208, poz. 2128 ze zm., dalej: u.g.n.r.SP) o skorzystaniu

z pierwszeństwa nabycia tej nieruchomości za cenę podaną w wykazie. W wykazie

podano również, że nieruchomość jest objęta długoletnią dzierżawą i dzierżawcy

przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu, a w wypadku niezgłoszenia się

w oznaczonym terminie byłego właściciela lub jego spadkobierców oraz

nieskorzystania przez dzierżawcę z pierwszeństwa nabycia, sprzedaż nastąpi

w trybie przetargu. Ponadto podano, że w razie ogłoszenia przetargu istnieje

możliwość rozłożenia spłaty na raty. Pismem z 26 sierpnia 2002 r. powódka

powiadomiła pozwaną, że korzysta z pierwszeństwa nabycia nieruchomości

i wniosła o rozłożenie ceny na raty, z zastrzeżeniem, że jednorazowo zapłaciłaby

20% ceny, zaś pozostałą część w 14 równych ratach rocznych. Były właściciel

nieruchomości oraz jego spadkobiercy nie zgłosili się. Pismem z dnia 28 listopada

2002 r. pozwana zawiadomiła powódkę, że z uwagi na to, iż działka 233/11 zgodnie

z opracowywanym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania

przestrzennego gminy P. jest przewidywana pod budowę mieszkaniową,

pensjonatową i usługową, zostaje wstrzymana procedura sprzedaży tej

nieruchomości dla dzierżawcy, w ramach prawa pierwszeństwa nabycia. W planie

zagospodarowania przestrzennego obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 r.

działka ta stanowiła teren użytków rolnych, od dnia 1 stycznia 2004 r. dla tego

terenu nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego.

Sąd Okręgowy uznał, że roszczenie o przeniesienie własności

nieruchomości nie wynika z umowy dzierżawy. Do zawarcia umowy sprzedaży nie

mogło też dojść w trybie oświadczenia o przyjęciu oferty sprzedaży z uwagi na

wymaganie zachowania formy aktu notarialnego. Również art. 29 ust. 1 pkt 3

u.g.n.r.SP nie jest źródłem roszczeń dla osób w nim wymienionych. Poza tym

pozwana mogła odstąpić od zamiaru sprzedaży nieruchomości, zgodnie bowiem

z art. 140 k.c. od właściciela zależy, czy chce on sprzedać swoją rzecz,

a obowiązek sprzedaży musiałby wynikać z ustawy. Zdaniem Sądu Okręgowego,

także § 4 ust. 3 i 5 rozporządzenia Ministra Skarbu Państwa z 1 sierpnia 2003 r.

w sprawie szczegółowego trybu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności

Rolnej Skarbu Państwa i ich części składowych, warunków rozkładania ceny

4

sprzedaży na raty oraz stawek szacunkowych gruntów (Dz.U. Nr 140, poz. 1350),

które zastąpiło wspomniane wyżej rozporządzenie z dnia 14 października 1999 r.,

nie może być rozumiany jako ustanawiający po stronie pozwanej obowiązek zbycia

nieruchomości, a po stronie korzystającego z pierwszeństwa - roszczenie o nabycie

nieruchomości.

Powódka wniosła apelację od wyroku Sądu Okręgowego.

Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 16 listopada 2005 r., oddalił apelację. W

uzasadnieniu wyroku Sąd Apelacyjny podkreślił, że wykaz nieruchomości

sporządzony i ogłoszony stosownie do art. 28 u.g.n.r.SP nie stanowi zawiadomienia

dzierżawcy (powódki) o tym, że Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa

przeznaczyła nieruchomość do sprzedaży właśnie jemu jako osobie mającej

pierwszeństwo w nabyciu. Przy doręczaniu zawiadomienia takiej osobie stosuje się

przepisy kodeksu postępowania administracyjnego o doręczeniach (art. 29 ust. 1e

u.g.n.r.SP), zatem owego zawiadomienia osoby, której adres (siedziba) jest znany,

nie może zastąpić publiczne wywieszenie wykazu nieruchomości przeznaczonych

do sprzedaży. Sąd Apelacyjny podzielił następnie pogląd Sądu Okręgowego, że art.

29 u.g.n.r.SP jedynie wskazuje osoby posiadające pierwszeństwo w nabyciu

nieruchomości Skarbu Państwa, ale nie stanowi dla tych osób podstawy roszczenia

o przeniesienie własności nieruchomości, gdy Agencja odstąpi od zamiaru

sprzedaży ujawnionego w ogłoszonym uprzednio wykazie nieruchomości

przeznaczonych do sprzedaży. Wykaz ten z pewnością nie jest ofertą skierowaną

do dzierżawcy, a nawet gdyby Agencja i dzierżawca nieruchomości traktowały ów

wykaz jako ofertę, brak jest normy prawnej, która zabraniałaby Agencji odstąpienia

od zamiaru zbycia nieruchomości na tym etapie postępowania. Sąd Apelacyjny

podzielił też pogląd Sądu Okręgowego, że ograniczenie w swobodzie

dysponowania rzeczą przez jej właściciela musiałoby wynikać z przepisów rangi

ustawowej, a także pogląd tego Sądu odnoszący się do wykładni § 4

rozporządzenia Ministra Skarbu Państwa z dnia 14 października 1999 r.

Powódka w skardze kasacyjnej zarzuciła naruszenie przepisów prawa

materialnego, mianowicie art. 65 § 1 k.c. w zw. z art. 31 u.g.n.r.SP, art. 28 w zw.

z art. 29 ust. 1e u.g.n.r.SP, art. 66 § 1 i art. 70 k.c. w zw. z art. 535 k.c. oraz w zw.

5

z art. 6 ust. 1, art. 24 ust. 1, art. 28 i art. 29 u.g.n.r.SP, § 4 ust. 1 i 3 w zw. z ust. 5

rozporządzenia Ministra Skarbu Państwa z dnia 14 października 1999 r. w sprawie

określenia szczegółowego trybu sprzedaży nieruchomości i ich części składowych,

warunków rozkładania ceny sprzedaży na raty, stawek szacunkowych gruntów oraz

trybu przeprowadzania przetargów na dzierżawę w zw. z art. 64 k.c. i art. 1047

k.p.c. oraz art. 140 k.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie.

Powołanie w skardze kasacyjnej art. 31 u.g.n.r.SP jest tak nieprecyzyjne,

że wymaga w zasadzie domyślania się, co konkretnie jest przedmiotem zarzutu.

Artykuł ten ma kilka obszernych ustępów, a powód nie wskazał, który z przepisów

został naruszony. Ta sama uwaga dotyczy dalszego zarzutu, w którym wskazano

na liczne artykuły ustawy bez bliższego sprecyzowania naruszonych przepisów

(również art. 28 i 29 u.g.n.r.SP zawierają bardzo obszerną regulację). Zarzuty nie

mogą być ponadto sformułowane tak ogólnikowo, jak to przedstawiono w skardze

kasacyjnej, w której po przytoczeniu licznych artykułów następuje sama konkluzja

o błędnej wykładni wymienionych przepisów. Taka redakcja zarzutów powoduje, że

zrozumiałe są w zasadzie jedynie same wnioski o wadliwości ustaleń lub ocen

Sądu Apelacyjnego, natomiast wobec lakoniczności zarzutów Sąd Najwyższy

samodzielnie musiałby powiązać te wnioski z wynikami wykładni wymienionych

przez skarżącego przepisów.

Przede wszystkim należy rozważyć, czy w okolicznościach sprawy nie

nastąpiło, jak zdaje się twierdzić skarżący, zawarcie umowy sprzedaży

nieruchomości w tzw. trybie ofertowym (art. 66 i nast. k.c.). Wymagałoby to

w pierwszej kolejności ustalenia, czy wykaz nieruchomości przeznaczonych do

sprzedaży stanowi ofertę.

O charakterze prawnym wykazu, o którym mowa w art. 28 ust. 1 u.g.n.r.SP,

świadczy treść ustępu 3 tego artykułu, dotyczącego sposobu dokonywania

ogłoszenia w razie zbycia nieruchomości o dużej wartości szacunkowej

(przekraczającej równowartość dziesięciu tysięcy kwintali żyta). Wspomina się

w nim, że „informację o zamiarze sprzedaży nieruchomości (...) Agencja ogłasza

6

w prasie o zasięgu ogólnopolskim”. Z porównania treści ust. 1 i 3 można

wnioskować, że wykaz jest przez ustawodawcę traktowany jako „informacja

o zamiarze sprzedaży”, co nie jest równoznaczne z pojęciem oferty, będącej

wyrazem stanowczej woli zawarcia umowy, a nie jedynie informacją o zamiarze

zawarcia umowy sprzedaży.

Zgodnie z art. 28 ust. 2 u.g.n.r.SP, w ogłoszeniu nie podaje się ceny

nieruchomości, a jedynie informacje dotyczące przedmiotu planowanej sprzedaży.

Elementy, które muszą być zawarte w wykazie, mają charakter wyczerpujący, a nie

przykładowy. Należy z tego wnosić, że z ogłoszeniem wykazu ustawodawca nie

wiązał skutku złożenia oferty. Ogłoszenie przez Agencję wykazu, spełniającego

normatywnie określone wymagania treści takiego wykazu, nie może być ofertą,

skoro elementem przedmiotowo istotnym umowy sprzedaży jest zawsze cena

zbywanej rzeczy, a w art. 28 ust. 2 u.g.n.r.SP podanie ceny w ogóle nie jest

przewidziane. W okolicznościach sprawy w ogłoszonym wykazie podano

wprawdzie cenę, ale to niezgodne z przepisami ustawy działanie pozwanej nie

może wpłynąć na zmianę charakteru prawnego ogłoszenia wykazu. Tryb sprzedaży

i nabywania nieruchomości Zasobu jest ukształtowany jako pewna sekwencja

działań, z których każde ma swój cel. Celem ogłoszenia wykazu jest upublicznienie

informacji o zamiarze zbycia nieruchomości Skarbu Państwa, nie zaś złożenie

oferty nabycia nieruchomości. Nie zmienia tego niezgodne z ustawą sformułowanie

wykazu z podaniem ceny nieruchomości, ponieważ skoro w ustawie stworzony

został model postępowania zmierzającego do sprzedaży nieruchomości,

w konkretnym wypadku nie może on być niweczony wadliwym działaniem Agencji,

a zamieszczenie w wykazie informacji o cenie nie powinno powodować przejścia

z etapu ogłoszenia wykazu do etapu złożenia oferty i związania ofertą. Podanie

ceny nie powinno być traktowane inaczej, niż jako nadprogramowe

poinformowanie, jakiej wysokości kwota będzie przez Agencję żądana od podmiotu

chętnego do nabycia nieruchomości. W procedurze zmierzającej do zbycia

nieruchomości jest to nadal pierwszy etap poinformowania o zamiarze zbycia, nie

zaś ostatni etap – przyjęcia oferty.

W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd Apelacyjny wiązał z ogłoszeniem

„podanie do publicznej wiadomości zamiaru sprzedaży nieruchomości oraz

7

zawiadomienie byłego właściciela (...)”, który w terminie 35 dni (zgodnie z art. 4 ust.

2 rozporządzenia Ministra Skarbu Państwa z dnia 14 października 1999 r.)

mógł złożyć oświadczenie o skorzystaniu z pierwszeństwa. Można z tego wnosić,

że informacja o cenie była podana niejako „dla byłych właścicieli”, natomiast nie

wywoływała dalszych skutków wobec dzierżawcy, któremu ustawa zapewnia

odrębne, indywidualne zawiadomienie o możliwości nabycia nieruchomości

(art. 29 ust. 1c u.g.n.r.SP).

Skutki naruszenia art. 28 ust. 2 u.g.n.r.SP przez podanie ceny w wykazie

nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, były widoczne w postępowaniu

w niniejszej sprawie. Po etapie ogłoszenia wykazu (bez podania ceny) powinna

nastąpić czynność zawiadomienia osoby, której przysługuje pierwszeństwo,

o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia (art. 29 ust. 1c u.g.n.r.SP).

W odróżnieniu od publicznego ogłoszenia wykazu, zawiadomienie jest kierowane

do konkretnego podmiotu, uprawnionego do nabycia nieruchomości

z pierwszeństwem przed innymi chętnymi. Ponadto zaś jest wymagane

„otrzymanie zawiadomienia” przez ten podmiot (od tego dnia jest liczony termin do

złożenia „wniosku o nabycie na warunkach podanych w zawiadomieniu”).

Zgodnie z art. 29 ust. 1c u.g.n.r.SP, dopiero w zawiadomieniu podawana jest

cena, co mogłoby świadczyć, że dopiero z zawiadomieniem można byłoby

ewentualnie wiązać skutek złożenia potencjalnemu nabywcy oferty sprzedaży

nieruchomości. Jednak nawet ten etap dochodzenia do zawarcia umowy nie był

przez ustawodawcę traktowany jako złożenie oferty przez Agencję. Z treści art. 29

ust. 1c i 1d u.g.n.r.SP wynika, że po skutecznym zawiadomieniu podmiot, któremu

przysługuje pierwszeństwo, w terminie 21 dni może „złożyć wniosek o nabycie na

warunkach podanych w zawiadomieniu”, a z pierwszeństwa korzysta, jeżeli złoży

oświadczenie, że wyraża zgodę na nabycie nieruchomości po cenie określonej

w zawiadomieniu. Podmiot zainteresowany nabyciem nieruchomości nawet

po zawiadomieniu go nie składa więc oświadczenia o przyjęciu oferty, ale wniosek

o nabycie nieruchomości. Wniosek ten nie może być zatem uznawany za

oświadczenie o przyjęciu oferty, a ewentualnie może jedynie stanowić ofertę

„nabywcy in spe” skierowaną do Agencji. Bez względu na to, czy wniosek traktować

jako ofertę, czy też jako oświadczenie o innym charakterze, nie powinno budzić

8

wątpliwości, że nie jest on oświadczeniem o przyjęciu oferty, zatem również

zawiadomienie nie może być ofertą sprzedaży. Tym bardziej skutku złożenia oferty

nie powinno się wiązać z wcześniejszym etapem, mianowicie ogłoszeniem wykazu,

co do którego strona powodowa wywodziła, że było ofertą sprzedaży.

W okolicznościach niniejszej sprawy nie budzi jednak wątpliwości, że nie

nastąpiło zawiadomienie powoda o przeznaczeniu nieruchomości do sprzedaży.

Zgodnie z art. 29 ust. 1e u.g.n.r.SP, przy doręczaniu zawiadomień stosuje się

przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. Wskazuje to na odrębność

zawiadomienia od ogłoszenia wykazu, następującego przez upublicznienie wykazu

w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości. Zawiadomienie wymaga

bowiem otrzymania go przez osobę uprawnioną z tytułu pierwszeństwa, a ponadto

doręczenia jej zawiadomienia w sposób przewidziany w art. 39 i nast. k.p.a. Artykuł

28 u.g.n.r.SP z przyczyn wyżej już wskazanych oczywiście zaś nie może być

traktowany jako przepis szczególny w rozumieniu art. 49 k.p.a., zgodnie z którym

„Strony mogą być zawiadamiane o decyzjach i innych czynnościach organów

administracji publicznej przez obwieszczenie lub w inny zwyczajowo przyjęty

w danej miejscowości sposób publicznego ogłaszania, jeżeli przepis szczególny

tak stanowi; w tych przypadkach zawiadomienie bądź doręczenie uważa się za

dokonane po upływie czternastu dni od dnia publicznego ogłoszenia.”.

Przepisy kodeksu cywilnego o zawarciu umowy przez złożenie oferty i jej

przyjęcie oczywiście zresztą nie uchybiają innym przepisom tego kodeksu, które

wymagają do dokonania określonej czynności prawnej formy szczególnej. Zgodnie

zaś z art. 158 k.c., umowa o przeniesienie własności nieruchomości wymaga

zachowania formy aktu notarialnego, co w sposób ostateczny wyklucza traktowanie

rozważanego wykazu nieruchomości jako oferty.

Należy następnie wyjaśnić, że z przepisów ustawy o gospodarowaniu

nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa nie wynika dla powoda roszczenie

o zawarcie umowy sprzedaży, którego realizacji mógłby on dochodzić na drodze

postępowania sądowego (art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c.). W szczególności nie

stanowi podstawy takiego roszczenia art. 29 ust. 1 pkt 3 u.g.n.r.SP ani § 4

rozporządzenia Ministra Skarbu Państwa z dnia 14 października 1999 r.

9

Roszczenia o zawarcie umowy z pozwaną nie można zatem wywodzić

z pierwszeństwa nabycia, na które powołuje się strona powodowa. Konieczność

uwzględnienia przez pozwaną owego pierwszeństwa wprowadzała ograniczenia

w swobodzie rozporządzania nieruchomością jedynie w razie jej zbycia. Nie

pozbawiała natomiast pozwanej uprawnienia do tego, aby w ogóle zrezygnować ze

sprzedaży nieruchomości. Uprawnienie właściciela do rozporządzenia prawem

własności obejmuje także – w swym „negatywnym” aspekcie - uprawnienie do

nierozporządzania przysługującym mu prawem. Skoro zaś z przepisów nie wynika,

że na tym etapie (po ogłoszeniu wykazu) pozwana musi kontynuować działania

zmierzające do sprzedaży, oraz że powódka ma roszczenie o zawarcie z nią takiej

umowy, bezzasadne jest powoływanie się w skardze kasacyjnej na istnienie

roszczenia uzasadniającego żądanie zobowiązania pozwanej do złożenia

oświadczenia woli o zbyciu własności nieruchomości.

Skoro w okolicznościach niniejszej sprawy ani nie doszło do zawarcia

między stronami umowy sprzedaży nieruchomości, ani też po stronie powoda nie

powstało roszczenie o zawarcie takiej umowy, bezprzedmiotowy jest zamieszczony

w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia art. 65 § 1 k.c. w zw. z art. 31 u.g.n.r.SP,

który dotyczy możliwości rozłożenia ceny sprzedaży na raty.

Z przedstawionych przyczyn Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814

k.p.c.

orzekł jak w sentencji.

jz