V CSK 155/06

Sygn. akt V CSK 155/06

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 sierpnia 2006 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Antoni Górski (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Józef Frąckowiak

SSN Tadeusz Żyznowski

Protokolant Piotr Malczewski

w sprawie z powództwa "P." Spółki z o.o.

przeciwko Gminie Miejskiej w Ś.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 10 sierpnia 2006 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 12 października 2005 r., sygn. akt [...],

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania oraz rozstrzygnięcia

o kosztach postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

W dniu 12 listopada 1996 r. powodowa Spółka joint venture „P.” zawarła z

pozwaną Gmina Miasta Ś. umowę dzierżawy obiektu hali lodowiska wraz z działką

na 15 lat. Po przekazaniu tego obiektu dzierżawcy, miał on wykonać w nim

określone przez strony prace modernizacyjno – adaptacyjne. W trakcie

prowadzenia tych robót w dniu 20 kwietnia 1998 r. Urząd Rejonowy Rządowej

Administracji Ogólnej w Ś. wydał postanowienie, w którym polecił wstrzymać ich

wykonywanie i zabezpieczyć obiekt przed dostępem osób trzecich ze względu na

możliwość wystąpienia zagrożenia bezpieczeństwa zdrowie lub życia, albo mienia.

W związku z tym powodowa Spółka wystosowała w dniu 12 maja 1998 r. pismo do

pozwanej Gminy, w którym złożyła oświadczenie o rozwiązaniu umowy dzierżawy

w trybie natychmiastowym, ponieważ, jak się okazało, dzierżawiony obiekt „w chwili

wydania go dzierżawcy miał wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie

jego używanie – przez to, że nie posiada wymaganego prawem pozwolenia na

użytkowanie oraz posiada i posiadał w chwili wydania go dzierżawcy wady, które,

zdaniem władz budowlanych, mogą spowodować wystąpienie zagrożenia dla życia

ludzkiego albo bezpieczeństwa mienia”. Pozwana Gmina uznała tę czynność

powódki „za nieważną i nie odnoszącą skutków prawnych”, zaś sama pismem z

dnia 8 lutego 1999 r. dokonała rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym ze

względu na niepłacenie przez powódkę czynszu dzierżawnego.

Powódka zwróciła przedmiot dzierżawy i w niniejszej sprawie, po

dokonanych kolejnych przekształceniach podmiotowych i przedmiotowych,

ostatecznie domaga się zasądzenia od pozwanej 1.343.692,76 zł. tytułem zwrotu

wartości nakładów poczynionych w trakcie wykonanych prac remontowo –

modernizujących dzierżawiony obiekt.

Sąd Okręgowy w Ś. wyrokiem z dnia 36 stycznia 2005 r. oddalił powództwo.

Uznał, że nie zachodziły podstawy do rozwiązania umowy przez powódkę,

ponieważ zgodnie z treścią § 7 pkt 5.2. tej umowy dzierżawca mógł ją rozwiązać

3

bez wypowiedzenia, jeżeli wydzierżawiający w sposób rażący będzie uniemożliwiał

lub utrudniał prowadzenie działalności zgodnie z postanowieniami umowy, czego

pozwana nie czyniła. W ocenie Sądu spośród zarzutów podnoszonych przez

powódkę przeciwko pozwanej mógłby być ewentualnie uznany za zasadny tylko

zarzut braku pozwolenia na użytkowanie obiektu, o ile zostałby zgłoszony przed

zawarciem umowy. Jednakże przedmiot dzierżawy został przejęty przez stronę

powodową bez zastrzeżeń i po trwających kilka miesięcy negocjacjach. Był przez

nią użytkowany przez okres prawie dwóch lat. Powódka jest profesjonalistką, w

związku z czym nie może teraz podnosić zarzutu, że przejęty przez nią obiekt nie

miał formalnego pozwolenia na użytkowanie lub, że pozwana nie udostępniła jej

ekspertyz dotyczących jego stanu technicznego, pochodzących sprzed podpisania

umowy. Sąd Okręgowy podkreślił, że z treści postanowienia z dnia 20 kwietnia

2998 r. Urzędu Rejonowego Administracji Ogólnej wynika, iż przyczyną nakazania

przez ten Urząd wstrzymania prac i zamknięcia obiektu było to, że kontynuowane

były one bez zezwolenia i wbrew treści wcześniejszego zgłoszenia. Zgodnie z

treścią §7 pkt 3 umowy - po jej wygaśnięciu - dzierżawca ma obowiązek zwrócić

przedmiot dzierżawy w stanie niepogorszonym wraz z zainstalowanymi

urządzeniami, bez prawa zwrotu nakładów. Rozwiązanie przez pozwaną Gminę

umowy było usprawiedliwione, gdyż powódka w ogóle nie płaciła czynszu

dzierżawnego, wobec czego odpada obowiązek zwrotu nakładów poczynionych

przez stronę powodową. Dlatego powództwo podlegało oddaleniu.

Apelacja powódki od tego orzeczenia została oddalona wyrokiem Sądu

Apelacyjnego z dnia 12 października 2005 r., który podzielił ustalenia i kwalifikację

prawną Sądu I – ej Instancji. Sąd Apelacyjny zaakcentował w szczególności, że

strona powodowa jako profesjonalista, wiedziała o istniejących wadach obiektu

przejmowanego w dzierżawę, co stosownie do treści art. 664 § 3 w zw. z art. 694

k.c. wykluczało możliwość rozwiązania przez nią umowy bez wypowiedzenia.

Wady te nie musiały przy tym być aż tak istotne, skoro obiekt, poza trybunami, jest

do dzisiaj intensywnie użytkowany przez pozwaną Gminę. Natomiast uprawnienie

do rozwiązania umowy służyło pozwanej, wobec niepłacenia przez powódkę

czynszu. Powódka zwolniona była od zapłaty czynszu za okres pierwszych 6

miesięcy od przekazania jej obiektu (§ 8 pkt 2.2. umowy), a jest bezsporne, że nie

4

zapłaciła żadnej raty. Pozwana była upoważniona do natychmiastowego

rozwiązania umowy, jeżeli dzierżawca nie będzie wnosił opłaty czynszu za dwa

pełne okresy płatności, tj. za dwa miesiące (§ 7 pkt 5.1.umowy) i z tego

uprawnienia skorzystała, wobec czego skierowane przeciwko niej pretensje

powódki były nieuzasadnione i słusznie zostały przez Sąd Okręgowy oddalone. Sąd

Apelacyjny zauważył dodatkowo, że nawet gdyby przyjąć, że strona pozwana

nienależycie wykonała umowę wobec strony powodowej, nie przesądza to jeszcze

o jej odpowiedzialności odszkodowawczej, ponieważ powódka nie wykazała, że na

skutek tego poniosła szkodę. Nie można bowiem zgodzić się z tym, że rzeczywistą

szkodę stanowi wartość poczynionych nakładów na przedmiot dzierżawy,

określonych jako aport będący kapitałem zakładowym spółki. Nie wykazano też

istnienia związku przyczynowego pomiędzy działaniem pozwanej Gminy a

ewentualną szkodą poniesioną przez powódkę.

Wyrok Sądu Apelacyjnego zaskarżyła skargą kasacyjną powódka. Zarzuciła

naruszenie art. 664 § 2 k.c. w zw. z art. 694 k.c., art. 65 k.c., oraz art. 471 k.c.

w zw. z art. 4201

k.c., art. 361 k.c. i art. 676 k.c. w zw. z art. 694 k.c. Podstawę

procesową skargi stanowią zarzuty naruszenia art. 316 § 1 k.p.c. oraz art. 328 § 2

k.p.c. w zw. z art. 39821

i art. 391 § 1 k.p.c. Z tych przyczyn powódka wnosi

o uchylenie skarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania,

ewentualnie o jego zmianę przez uwzględnienie powództwa.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W § 7 pkt 3 umowy dzierżawy stwierdza się, że po wygaśnięciu umowy

dzierżawca przekazuje wydzierżawiającemu przedmiot umowy protokołem zdawczo

– odbiorczym w ostatnim powszednim dniu okresu trwania stosunku dzierżawy

w stanie niepogorszonym, oprócz zużycia w wyniku zwykłej eksploatacji i upływu

czasu, umożliwiającym dalszą eksploatację obiektu i zainstalowanych urządzeń,

bez prawa żądania zwrotu poniesionych nakładów. Należy przyjąć, że przewidziana

w tym punkcie umowy regulacja, wyłączająca możliwość dochodzenia przez

dzierżawcę zwrotu poczynionych nakładów, odnosi się tylko do sytuacji

zakończenia trwania umowy z powodu upływu czasu, na który została zawarta.

Trudno bowiem założyć, żeby uzgodnionym zamiarem stron było pozbawienie

5

prawa powódki do zwrotu nakładów w razie wcześniejszego rozwiązania umowy

bez wypowiedzenia, przewidzianego w § 7 pkt 5.1. oraz 5.2. zwłaszcza, że według

przybliżonego szacunku podanego w umowie wartość tych nakładów miała wynosić

około 2,3 mln. dolarów (§ 5 pkt 1.6.), a powódka nie skorzystała jeszcze

z poczynionych nakładów, ponieważ nie zdążyła uruchomić planowanej

działalności gospodarczej. Dlatego też odmienna interpretacja tej umowy, przyjęta

przez Sąd Okręgowy i zaakceptowana przez Sąd Apelacyjny, zgodnie z którą jej

teść przesądza o tym, że co do samej zasady zwrot powódce nakładów się nie

należy, narusza powołany w skardze kasacyjnej art. 65 k.c.

Strona powodowa sformułowała powództwo jako roszczenie

odszkodowawcze, przysługujące jej z racji nienależytego wykonania umowy przez

pozwaną, wskazując ubocznie, że zachowanie się pozwanej przed zawarciem

kontraktu miało cechy czynu niedozwolonego.

Sądy obu instancji skoncentrowały się na badaniu przesłanek

odpowiedzialności kontraktowej pozwanej Gminy, nie zajmując się bliżej jej

ewentualną odpowiedzialnością deliktową. Pozostając na płaszczyźnie

odpowiedzialności umownej trzeba stwierdzić, że nie sposób jest odeprzeć zarzutu

skargi kasacyjnej naruszenia art. 664 § 3 w zw. z art. 694 k.c. Pierwszy z tych

przepisów pozbawia najemcę prawa do niezwłocznego wypowiedzenia najmu

z powodu istnienia wady uniemożliwiającej przewidziane w umowie używanie

rzeczy, jeżeli w chwili zawierania umowy wiedział o tej wadzie. Z wyraźnego

brzmienia przepisu wynika, że chodzi w nim o pozytywną wiedzę najemcy w tym

względzie, a nie tylko o możliwość czy powinność dowiedzenia się o istnieniu wady

kwalifikowanej przedmiotu dzierżawy. Sąd Apelacyjny wyprowadził przekonanie

o wiedzy powódki co do wad obiektu stąd, że jest ona profesjonalistką, a zatem

miała wszelkie możliwości zapoznania się ze stanem obiektu i jego dokumentacją

techniczną, a ponadto, że prezes Spółki, będący fachowcem, często obiekt oglądał.

Skarżąca trafnie podnosi jednak, że te okoliczności świadczą co najwyżej o tym, że

powódka mogła wady obiektu zauważyć (stan potencjalny), ale nie przesądzają

jeszcze, że znała je rzeczywiście, a zwłaszcza, że miała świadomość tego, iż

wydzierżawiany obiekt nie nadaje się do użytkowania i to do tego stopnia, że może

zostać zamknięty z powodu zagrożenia dla ludzi i mienia (stan wiedzy pozytywnej).

6

Zresztą trudno chyba przyjmować, że gdyby o tym wiedziała, mimo to doszłoby do

zawarcia przedmiotowej umowy. Zgodnie zaś z art. 664 § 3 k.c. tylko taki stan

świadomości najemcy wyłącza uprawnienie rozwiązania najmu (dzierżawy) w trybie

natychmiastowym.

W uzasadnieniu postanowienia Urzędu Rejonowego wskazano szereg

przyczyn usprawiedliwiających wydanie polecenia bezzwłocznego wstrzymania

prowadzonych robót remontowo – budowlanych z powodu istniejącego zagrożenia

dla ludzi i mienia. Część z tych usterek istniała bez wątpienia w chwili zawierania

umowy dzierżawy. Ze sporządzonej po rozwiązaniu umowy ekspertyzy

rzeczoznawcy J.K., a zwłaszcza z opinii biegłego sądowego A.B. wynika, m.in.,

że obiekt był wadliwie zaprojektowany i posadowiony, gdyż nie uwzględniono

dostatecznie miejscowych warunków gruntowo – wodnych. Powodowało to

nierównomierne osiadanie budynku, doprowadzając do wystąpienia rys i pęknięć

ścian, zwłaszcza że niekorzystnie działał tu dodatkowy czynnik w postaci braku

prawidłowo wykonanych dylatacji przybudówek od konstrukcji hali głównej.

Zdaniem biegłego, w dłuższym okresie czasu może to prowadzić do awarii, a nawet

do katastrofy budowlanej. Bezspornym jest też, że od samego początku trybuny nie

spełniały wymogów bezpieczeństwa tak, że do tej pory są wyłączone z

użytkowania. Należy przyjąć, że jeżeli w budynku występują usterki zagrażające

bezpieczeństwu ludzi, to wydzierżawiający (wynajmujący) go ma obowiązek

powiadomić o nich dzierżawcę (najemcę) przy zawieraniu umowy. W niniejszej

sprawie taki obowiązek aktualizowałby się tym bardziej, że wydzierżawiającym jest

organ władzy publicznej (gmina), będąca właścicielem i inwestorem, a budynek

jest przeznaczony do organizowania w nim imprez masowych. Zaniechanie tego

obowiązku może być w konkretnych okolicznościach sprawy zakwalifikowane jako

dopuszczenie się czynu niedozwolonego. Dlatego za usprawiedliwiony uznać

trzeba zarzut skargi kasacyjnej naruszenia art. 4201

k.c. Wskazywana przez Sąd

niefrasobliwość strony powodowej w przejęciu w takim stanie budynku mogłaby,

przy konstruowaniu odpowiedzialności odszkodowawczej, stanowić podstawę do

ewentualnego przypisania jej, jako profesjonaliście, przyczynienia się do powstania

szkody (art. 362 k.c.), a nie do całkowitego zwolnienia od odpowiedzialności strony

pozwanej.

7

Z tych przyczyn skarga kasacyjna podlegała uwzględnieniu (art. 39815

w zw.

z art. 108 § 2 k.p.c.).