III CSK 349/06

Sygn. akt III CSK 349/06

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 grudnia 2006 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Marek Sychowicz (przewodniczący)

SSN Hubert Wrzeszcz (sprawozdawca)

SSN Kazimierz Zawada

Protokolant Bożena Kowalska

w sprawie z powództwa Syndyka masy upadłości "G." sp. z o.o. w upadłości

przeciwko „E.” S.A.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 15 grudnia 2006 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 11 października 2005 r., sygn. akt [...],

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania oraz orzeczenia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Powód domagał się zasądzenia od pozwanej 16 913 255 zł. tytułem zwrotu

przekazanych jej – w związku z zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży –

środków finansowych na poczet ceny nabycia prawa użytkowania wieczystego

gruntu i wybudowanego na nim hotelu. Uzasadniając żądnie, powód zarzucił, że

umowa przedwstępna jest nieważna, ponieważ postanowienia przyrzeczonej

umowy sprzedaży nie zawierają ustalenia ceny. Podniósł również, że skorzystał

z prawa odstąpienia od umowy przedwstępnej z powodu wad fizycznych

wybudowanego hotelu.

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa. Jego zdaniem nie zachodzi

wskazana przez powoda przyczyna nieważności umowy przedwstępnej.

Bezskuteczne jest także dokonane przez powoda odstąpienie od umowy, ponieważ

hotel nie ma istotnych i nieusuwalnych wad. Ponadto zarzucił, że złożył wcześniej

niż powód skutecznie oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej.

Pozwany przyznał natomiast, że otrzymał od powoda dochodzoną w sprawie

kwotę. Uległa ona jednak zaliczeniu na poczet wynagrodzenia za korzystanie

z hotelu oraz kar umownych i odszkodowań.

Sąd Okręgowy w K. wyrokiem z dnia 6 stycznia 2005 r. oddalił powództwo i

zasądził od powoda na rzecz pozwanej 20 015 zł kosztów procesu.

Sąd ustalił, że dnia 26 stycznia 2001 r. w W. pozwana, działająca wówczas

pod firmą „E.” S.A. zawarła z „G.” sp. z o.o., obecnie w upadłości, notarialną umowę

przedwstępną, w której zobowiązała się sprzedać upadłej spółce prawo

użytkowania wieczystego gruntu, położonego w K., oznaczonego w ewidencji

gruntów jako działka nr 102. W umowie E. S.A. zobowiązał się także do

wybudowania na tej działce hotelu odpowiadającego wymaganiom określonym w

Zasadach realizacji obiektów hotelowych „H.” oraz do sprzedaży upadłej spółce

prawa użytkowania wieczystego gruntu i prawa własności wybudowanego hotelu.

Zawarcie umowy poprzedziło podpisanie listu intencyjnego. Uzgodnione w nim

wzajemne zobowiązania stron znalazły odzwierciedlenie w umowie przedwstępnej.

3

Dnia 25 sierpnia 2001 r. pozwana oddała upadłej spółce w posiadanie

działkę zabudowaną hotelem. W protokole przekazania nieruchomości z dnia

25 września 2001 r. strony stwierdziły, że hotel spełnia wymagania określone

w umowie przedwstępnej i załączniku nr 1 do tej umowy, z wyjątkiem zastrzeżeń

zawartych w pkt 2.5 i 2.6. Na podstawie pierwszego z wymienionych punktów

protokołu sporządzono wykaz usterek, zaznaczając, iż nie mają one wpływu na

korzystanie z hotelu zgodnie z jego przeznaczeniem. Pozwana zobowiązała się

usunąć stwierdzone usterki do 15 listopada 2001 r. W drugim z przytoczonych

punktów protokołu stwierdzono natomiast, że nieruchomość w chwili wydania nie

posiadała rezerwowego zasilania energią elektryczną.

Pozwana otrzymała od upadłej spółki – na podstawie umowy przedwstępnej

i wcześniejszych uzgodnień – następujące kwoty: 6 840 000 zł oraz 3 827 755 zł

(przekazane w kilku ratach) tytułem zaliczki na poczet ceny za nabycie praw

stanowiących przedmiot przyrzeczonej umowy sprzedaży i 6 244 500 zł zaliczone

przez pozwaną na poczet kary umownej.

Do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło, ponieważ pozwana dnia

28 sierpnia 2002 r., o godz. 1345

, odstąpiła od umowy z powodu niepłacenia przez

upadłą spółkę wynagrodzenia za korzystanie z hotelu od stycznia 2002 r. oraz

niewskazania terminu zawarcia umowy przyrzeczonej (§ 9 ust. 2 pkt 1 i 6 umowy

przedwstępnej). Powód, powołując się na uprawnienia z tytułu rękojmi za wady,

odstąpił od umowy dnia 29 sierpnia 2002 r., o godz. 740

.

Syndyk masy upadłości „G.” sp. z o.o., wykonując prawomocne

postanowienie sędziego-komisarza, zwrócił pozwanej działkę zabudowaną hotelem

dnia 30 czerwca 2003 r.

Sąd Okręgowy uznał, że nie zachodzi wskazana przez powoda przyczyna

nieważności umowy. Strony nie wskazały w § 2 umowy w całości ceny w postaci

oznaczonej sumy pieniężnej, została ona jednak – w wyniku długotrwałych

negocjacji, prowadzonych z udziałem prawników – określona „w sposób wprawdzie

złożony, ale jasny, konkretny i stabilny”. W umowie przedwstępnej cenę sprzedaży

częściowo określono przez podanie kwoty pieniężnej (wartość prawa użytkowania

wieczystego i hotelu - § 2 ust. 1 pkt 1 i 2), a częściowo wskazano podstawy jej

4

określenia (§ 2 ust. 1 pkt 3-7). Ponadto na część ceny kosztorysowej miały wpływ:

wartość robót dodatkowych (§ 2 ust. 1 pkt 3), wartość elementów hotelu

wymienionych w załączniku nr 5 do umowy, nieujętych w załączniku nr 7 (§ 1 pkt

4), wartość wydatków nadzwyczajnych (§ 2 ust. 1 pkt 5), premia za wcześniejsze

wykonanie hotelu (§ 2 ust. 1 pkt 6) i wartość oprocentowania (§ 2 ust. 1 pkt 7).

Wartość robót dodatkowych i zamiennych, wykonywanych wyłącznie na

żądanie upadłej spółki, podlegała ustaleniu – zgodnie z ust. 15 Zasad realizacji

obiektu hotelowego – „na podstawie przedmiaru robót oraz cen jednostkowych

zawartych w Ofercie Ostatecznej stanowiącej załącznik nr 7 do ZROH,

a w przypadku braku odpowiedników – w drodze negocjacji Stron”. Ponadto ust. 12

Zasad realizacji obiektu hotelowego regulował sposób wystawiania przez pozwaną

raportów o postępach robót, obejmujący także wartość robót dodatkowych

i zamiennych, i sposób ich zatwierdzania przez upadła spółkę. W tej sytuacji nie

można – zdaniem Sądu Okręgowego – podzielić zarzutu powoda, że nie została

wskazana w umowie przedwstępnej, na skutek nieokreślenia w niej zasad ustalenia

wartości robót dodatkowych lub zamiennych bądź wartości materiałów i urządzeń

nieprzewidzianych w ostatecznej ofercie, ostateczna cena sprzedaży praw

stanowiących przedmiot umowy przyrzeczone.

Sąd Okręgowy uznał, że odstąpienie powoda od umowy przedwstępnej jest

nieskuteczne. Powód nie wykazał bowiem, że zaistniały – przewidziane w § 5 ust.

4 umowy przedwstępnej – wady fizyczne hotelu, uprawniające go do złożenia

takiego oświadczenia. Ponadto powód dokonał odstąpienia od umowy po

wcześniejszym skutecznym odstąpieniu od niej przez pozwaną, opartym na § 9 ust.

2 pkt 2 i 6 umowy przedwstępnej.

Sąd Okręgowy uznał, że upadła spółka była zobowiązana – zgodnie z § 7

ust. 4 umowy przedwstępnej – płacić pozwanej miesięcznie, począwszy od

września 2001 r. zaliczkę na poczet ceny sprzedaży praw, stanowiących przedmiot

umowy przyrzeczonej, w wysokości odpowiadającej w złotych polskich 75 000

dolarów amerykańskich. Zaliczka do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej była

traktowana jako opłata za korzystanie przez upadłą spółkę z hotelu. W razie

niezawarcia umowy przyrzeczonej z jakiejkolwiek przyczyny – w myśl § 7 ust. 4

5

zdanie ostatnie umowy przedwstępnej – „zaliczki zapłacone nie podlegały zwrotowi,

a nie zapłacone nadal podlegały zapłacie”.

Przekazana przez upadłą spółkę kwota 6 840 000 zł podlegała zaliczeniu na

poczet ceny sprzedaży (§ 6 ust. 1 umowy przedwstępnej), a w wypadku nie

zawarcia umowy przyrzeczonej nie polegała zwrotowi w części, w jakiej została

zaliczona na poczet kar umownych i odszkodowań przewidzianych w umowie

przedwstępnej (§ 6 ust. 4 tej umowy). Ponadto upadła spółka – zgodnie z § 8 ust. 1

umowy przedwstępnej – w razie niezawarcia umowy przyrzeczonej w terminie do

28 lutego 2002 r. z powodów, za które ponosiła odpowiedzialność, była

zobowiązana zapłacić karę umowną w wysokości odpowiadającej w złotych

polskich 3 000 000 dolarów amerykańskich. Na poczet tej kary umownej została

zaliczona kwota, o której mowa w § 6 ust. 1 umowy przedwstępnej oraz należność

z tytułu gwarancji bankowej (§ 6 ust. 2 umowy przedwstępnej). Ponadto zaliczki

wartości 2 600 000 zł zostały potrącone z wierzytelnością pozwanej, zgłoszoną

w postępowaniu upadłościowym, z tytułu odszkodowania za zwłokę w zwrocie

nieruchomości.

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny oddalił apelację powoda i zasądził

od niego na rzecz pozwanej 5 600 zł kosztów postępowania apelacyjnego. Sąd

odwoławczy podzielił ustalenia faktyczne i ocenę prawną Sądu pierwszej instancji.

W skardze kasacyjnej, opartej na obu podstawach, pełnomocnik powoda

zarzucił naruszenie art. 65 § 2 w zw. z art. 389 k.c. w brzmieniu z dnia 26 stycznia

2001 r. i art. 3531

k.c. w zw. z § 2 ust. 1 pkt 3 ust. 2 umowy przedwstępnej

sprzedaży z dnia 26 stycznia 2001 r. oraz punktem 15 i 12 załącznika nr 1 do tej

umowy przez ich niewłaściwe zastosowanie, art. 65 § 2 k.c. w zw. z punktem 12

załącznika nr 1 do umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 26 stycznia 2001 r.

przez jego błędną wykładnię, art. 65 § 1 k.c. w zw. z punktem 15 załącznika nr 1

umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 26 stycznia 2001 r. przez jego błędną

wykładnię i niezastosowanie, art. 536 § 1 w zw. z art. 535 i art. 398 k.c. przez jego

niewłaściwe zastosowanie i art. 58 k.c. przez jego nie zastosowanie oraz obrazę

art. 328 § 2 w zw. z art. 391 k.p.c. i art. 233 § 1 k.p.c. Powołując się na te

6

podstawy, wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do

ponownego rozpoznania, bądź o uchylenie wyroku i uwzględnienie powództwa.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Z wyznaczających zakres rozpoznania skargi kasacyjnej granic jej podstaw

wynika, że spór ograniczył się do kwestii czy zachodzi konieczna przesłanka

ważności przedwstępnej umowy sprzedaży w postaci oznaczenia ceny praw

stanowiących przedmiot przyrzeczonej umowy sprzedaży. Źródłem sporu jest

zawarte w § 2 ust. 1 pkt 3 i ust. 2 umowy przedwstępnej sprzedaży postanowienie

dotyczące wartości robót dodatkowych i zamiennych, stanowiących element ceny

sprzedaży prawa własności hotelu będącego przedmiotem przyrzeczonej umowy.

Kontrowersja dotyczy kwestii, czy uzgodnienie stron, że wartość robót dodatkowych

i zamiennych zostanie, w sytuacji wskazanej w umowie, ustalona w drodze

negocjacji, czyni zadość wymaganiu określenia ceny przez podanie jej podstawy.

Pierwszorzędne znaczenie dla rozstrzygnięcia tej kontrowersji ma interpretacja

spornego postanowienia umowy. Ocena ważności umowy na podstawie art. 3531

i art. 58 k.c. będzie natomiast możliwa dopiero po ustaleniu prawnie wiążącego

znaczenia spornego postanowienia umowy w drodze wykładni.

Ogólne reguły wykładni oświadczeń woli (umów) zawiera art. 65 k.c. Sąd

Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 29 czerwca 1995 r., III CZP

66/95 (OSNC 1995, nr 5, poz. 168) przyjął na tle tego przepisu tzw. kombinowaną

metodę wykładni. Wyrazem tego stanowiska są także późniejsze orzeczenia, np.

wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 1997 r., I CKN 825/97, OSNC 1998,

nr 5, poz.85 i z dnia 20 maja 2004 r., II CK 354/03, niepubl.

Wspomniana metoda wykładni przyznaje pierwszeństwo – w wypadku

oświadczeń woli składanych innej osobie – temu znaczeniu oświadczenia woli,

które rzeczywiście nadały mu obie strony w chwili jego złożenia (subiektywny

wzorzec wykładni). Podstawą tego pierwszeństwa jest zawarty w art. 65 § 2 nakaz

badania raczej, jaki był zgodny zamiar stron umowy, aniżeli opierania się na

dosłownym brzmieniu umowy.

To, jak strony, składając oświadczenie woli, rozumiały je można wykazywać

zarówno za pomocą dowodu z przesłuchania stron, jak i innych środków

7

dowodowych. Dla ustalenia, jak strony rzeczywiści pojmowały oświadczenie woli

w chwili jego złożenia może mieć znaczenie także ich postępowanie po złożeniu

oświadczenia, np. sposób wykonania umowy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia

17 lutego 1998 r., I PKN 532/97, OSNAPiUS 1999, nr 3. poz. 81). Prowadzeniu

wszelkich dowodów w celu ustalenia, jak strony rzeczywiście rozumiały pisemne

oświadczenie woli nie stoi na przeszkodzie norma art. 247 k.p.c. Dowody zgłaszane

w tym wypadku nie są bowiem skierowane przeciwko osnowie lub ponad osnowę

dokumentu, a jedynie służą jej ustaleniu w drodze wykładni (por. orzeczenia Sądu

Najwyższego: z dnia 18 września 1951 r., C 112/51, OSN 1952, nr 3, poz. 70

i z dnia 4 lipca 1975 r., III CRN 160/75 OSPiKA 1977, nr 1, poz. 6).

Wyrażane niekiedy zapatrywanie, że nie można uznać prawnej doniosłości

znaczenia nadanego oświadczeniu woli przez same strony, gdy odbiega ono od

jasnego sensu oświadczenia woli, wynikającego z reguł językowych, nawiązuje do

nie mającej oparcia w art. 65 k.c., anachronicznej koncepcji wyrażonej w paremii

clara non sunt interpretanda. Najnowsze gruntowne wypowiedzi nauki prawa

cywilnego odrzuciły tę koncepcję. Zerwał z nią także Sąd Najwyższy w kilku

orzeczeniach wydanych w ostatnich latach (por. wyroki: z dnia 21 listopada 1997 r.,

I CKN 825/97, OSNC 1998, nr 5, poz.81, z dnia 8 czerwca 1999 r., II CKN 379/98,

OSNC 2000, nr 1, poz.10, z dnia 7 grudnia 2000 r., II CKN 351/00, OSNC 2001, nr

6, poz.95, z dnia 30 stycznia 2004 r., I CK 129/03 nie publ., z dnia 25 marca 2004

r., II CK 116/03, nie publ. i z dnia 8 października 2004 r., V CK 670/03, OSNC

2005, nr 9, poz. 162).

Zacieśnienie wykładni tylko do „niejasnych” postanowień umowy – jak

wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 marca 2004 r., II CK 116/03 – miałoby

oparcie w art. 65 k.c., gdyby uznawał on za wyłącznie doniosłe takie znaczenie

umowy, jakie wynika z reguł językowych. Zgodnie jednak z art. 65 § 2 k.c.

w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli

się opierać na jej dosłownym brzmieniu. Przepis ten dopuszcza więc taką sytuację,

w której właściwy sens umowy ustalony przy zastosowaniu wskazanych w nim

dyrektyw będzie odbiegał od jej „jasnego” znaczenia w świetle reguł językowych.

Proces interpretacji umów może się zatem zakończyć ze względu na jej „jasny”

8

sens dopiero wtedy, gdy treść umowy jest „jasna” po zastosowaniu kolejnych reguł

wykładni.

Jeżeli okaże się, że strony różnie rozumiały treść złożonego oświadczenia

woli, to za prawnie wiążące – zgodnie z kombinowaną metodą wykładni – należy

uznać znaczenie oświadczenia woli ustalone według wzorca obiektywnego. W tej

fazie wykładni potrzeba ochrony adresata oświadczenia woli, przemawia za tym,

aby było to znaczenie oświadczenia, które jest dostępne adresatowi przy założeniu

– jak określa się w doktrynie i judykaturze (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia

29 czerwca 1995 r., III CZP 66/95) – starannych z jego strony zabiegów

interpretacyjnych. Na ochronę zasługuje bowiem tylko takie zaufanie adresata do

znaczenia oświadczenia woli, które jest wynikiem jego starannych zabiegów

interpretacyjnych. Potwierdza to nakaz zawarty w art. 65 § 1 k.c., aby oświadczenia

woli tłumaczyć tak, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których

zostało złożone, zasady współżycia społecznego i ustalone zwyczaje.

Ustalając powyższe znaczenie oświadczenia woli należy zacząć od sensu

wynikającego z reguł językowych, z tym, że przede wszystkim należy uwzględnić

zasady, zwroty i zwyczaje językowe używane w środowisku, do którego należą

strony, a dopiero potem ogólne reguły językowe. Trzeba jednak przy tym mieć na

uwadze nie tylko interpretowany zwrot, ale także jego kontekst. Dlatego nie można

przyjąć takiego znaczenia interpretowanego zwrotu, który pozostawałby

w sprzeczności z pozostałymi składnikami wypowiedzi. Kłóciłoby się to bowiem

z założeniem o racjonalnym działaniu uczestników obrotu prawnego.

Przy wykładni oświadczenia woli należy – poza kontekstem językowym –

brać pod uwagę także okoliczności złożenia oświadczenia woli, czyli tzw. kontekst

sytuacyjny (art. 65 § 1 k.c.). Obejmuje on w szczególności przebieg negocjacji (por.

wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 września 1998 r., I CKN 815/97, OSNC 1999, nr

2, poz. 38), dotychczasowe doświadczenie stron (por. wyrok Sąd Najwyższego

z dnia 4 lipca 1975 r., III CRN 160/75, OSP 1977, nr 1, poz.6), ich status

(wyrażający się, np. prowadzeniem działalności gospodarczej).

Niezależnie od tego z art. 65 § 2 k.c. wynika nakaz kierowania się przy

wykładni umowy jej celem. Nie jest konieczne, aby był to cel uzgodniony przez

9

strony, wystarczy – przez analogię do art. 491 § 2, art. 492 i 493 k.c. – cel

zamierzony przez jedną stronę, który jest wiadomy drugiej. Należy podzielić pogląd,

że także na gruncie prawa polskiego, i to nie tylko w zakresie stosunków z udziałem

konsumentów (art. 385 § 2 k.c.), wątpliwości należy tłumaczyć na niekorzyść

strony, która zredagowała umowę. Ryzyko wątpliwości wynikających z niejasnych

postanowień umowy, nie dających usunąć się w drodze wykładni, powinna bowiem

ponieść strona, która zredagowała umowę.

Z przedstawionych wyjaśnień wynika, że Sąd Apelacyjny – zgodnie

z przyjętą na tle art. 65 tzw. kombinowaną metodą wykładni – powinien dążyć

przede wszystkim do ustalenia znaczenia spornego postanowienia umowy według

wzorca subiektywnego. Dopiero gdyby się okazało, że nie da się stwierdzić, jak

strony rozumiały sporny fragment umowy w chwili jej zawarcia, Sąd powinien

ustalić jego znaczenie według wzorca obiektywnego. Konieczne byłoby zatem

uwzględnienie kontekstu interpretowanego postanowienia umowy. Sporny paragraf

umowy odsyła wyraźnie jednie do ustępu 15 Zasad realizacji obiektów hotelowych.

Kwestia wartości robót dodatkowych i zamiennych jest jednak także przedmiotem

regulacji zawartej w ustępie 12 Zasad realizacji obiektów hotelowych. Wyjaśnienie

czy i jakie znaczenie dla ustalenia ceny w drodze negocjacji stron miały miesięczne

raporty o postępach robót wymaga ustalenia relacji między wymienionymi ustępami

Zasad realizacji obiektów hotelowych. Nie wyjaśniając tej kwestii, Sąd uznał

natomiast – co trafnie podniesiono w skardze kasacyjnej – że wystawienie

miesięcznych raportów o postępach robót pozwalało przyjąć, że zostało spełnione

wymaganie ustalenia w drodze negocjacji stron ceny za roboty dodatkowe

i zamienne, mimo że sporne postanowienie umowy wyrazie odsyła tyko do ustępu

15 Zasad realizacji obiektów hotelowych. Ponadto ocena, czy wskazanie negocjacji

stron jako podstawy ustalenia ceny za roboty dodatkowe i zamienne spełniło

wymaganie wskazania co najmniej podstawy ustalenia ceny powinno uwzględniać

wspomniany wyżej tzw. kontekst sytuacyjny.

Dokonana przez Sąd Apelacyjny interpretacja spornego postanowienia

umowy nie odpowiada przedstawionym wymaganiom. Zarzut naruszenia art. 65 k.c.

należało więc uznać za uzasadniony.

10

Ustalanie treści umowy wymaga także uwzględnienia art. 56 k.c. Czynność

prawna wywołuje bowiem – zgodnie z tym przepisem – nie tylko skutki w niej

wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy, z zasad współżycia

społecznego i z ustalonych zwyczajów. Niewskazanie podstaw do ustalenia ceny

nie zawsze powoduje, że umowa sprzedaży nie dochodzi do skutku. Rozważenia

wymaga możliwość zastosowania art. 536 § 2 k.c. Przyjmuje się, że celem tego

przepisu jest utrzymanie umowy sprzedaży, jeżeli tylko z oświadczeń woli wynika,

ze strony miały zamiar doprowadzenia do powstania stosunku zobowiązaniowego.

Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji wyroku

(art. 39815

§ 1 k.p.c.).