V CSK 433/13

Sygn. akt V CSK 433/13

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 czerwca 2014 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Krzysztof Strzelczyk (przewodniczący, sprawozdawca)

SSA del. do SN Katarzyna Polańska-Farion

SSN Katarzyna Tyczka-Rote

w sprawie z powództwa "W." Spółki z o.o. w L.

przeciwko Gminie Miejskiej L.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 27 czerwca 2014 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Apelacyjnego […]

z dnia 28 maja 2013 r.,

oddala skargę kasacyjną.

2

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 4 lutego 2013 r. Sąd Okręgowy w L. uwzględniając

powództwo W. Spółki zasądził od pozwanej Gminy Miejskiej kwotę 1.800.000

złotych z ustawowymi odsetkami od dnia 27 kwietnia 2011 r. tytułem

odszkodowania za bezpodstawne wypowiedzenie umowy zawartej przez strony

dnia 19 maja 1994 r. dotyczącej korzystania z lokalu użytkowego.

Sąd Okręgowy oparł swe rozstrzygnięcie na następujących ustaleniach

faktycznych:

Dnia 19 maja 1994 r. strony zawarły na okres 25 lat umowę, którą nazwały

umową dzierżawy, obejmującą lokal użytkowy położony w L. przy ul. M. I nr 2, o

powierzchni 400,9 m2

oraz piwnice o powierzchni 162,3 m2

. W umowie został

ustalony roczny czynsz dzierżawny płatny z góry, jednorazowo za cały okres

dzierżawy w kwocie 975.000 złotych przed denominacją. W § 5 umowy powodowa

Spółka zobowiązała się do ponoszenia wszelkich świadczeń związanych

z wydzierżawioną nieruchomością jak: podatki, opłaty skarbowe, ubezpieczenia

oraz pokrywania kosztów eksploatacji lokalu, stosownie do zawartych umów

z odpowiednimi jednostkami na dostawę energii elektrycznej i wodnej, gazu, wody,

odprowadzania ścieków, wywozu śmieci itp., jak również do wykonywania na

własny koszt wszelkich remontów oraz napraw związanych z przedmiotem umowy

oraz partycypacji w kosztach remontów ogólnych budynku, w którym znajdował się

przedmiotowy lokal. W § 9 umowy strony ustaliły, że wydzierżawiający ma prawo

wypowiedzieć umowę dzierżawy z zachowaniem sześcio- miesięcznego terminu

wypowiedzenia w przypadku, gdy dzierżawca nie wykonuje obowiązków

wynikających z umowy dzierżawy. Powodowa Spółka podnajęła przedmiotowy lokal

innym podmiotom. Dnia 17 czerwca 1994 r. Spółka W. zawarła z ZGK, zarządcą

budynku działającym z upoważnienia zarządu Miasta L., umowę oznaczoną

numerem 39/94, w której zobowiązała się do ponoszenia miesięcznego udziału

w kosztach eksploatacyjnych w wysokości 4.980 złotych (przed denominacją) za

metr kwadratowy powierzchni oraz do wnoszenia na rzecz tego zarządcy

miesięcznych wpłat z tytułu kosztów centralnego ogrzewania, dostarczania wody,

3

anteny zbiorczej TV. W § 3 umowy strony ustaliły, że wszelkie zmiany stawek opłat

eksploatacyjnych ustalone stosownie do kalkulacji zarządcy wymagają dla swej

ważności formy pisemnej w postaci aneksu, z wyjątkiem opłat przewidzianych w § 1

ust. 2 pkt 1-3, a dzierżawca wyraził zgodę na zmianę wielkości świadczeń, których

wysokość ustalona jest niezależnie od zarządcy, bez dokonania zmiany umowy.

Według postanowień § 8 strony mogły wypowiedzieć umowę za jednomiesięcznym

wypowiedzeniem. Powodowa spółka na podstawie umowy o zarządzanie płaciła

stawkę z tytułu zarządzania i udziału we współwłasności w wysokości 0,54 gr za m2

.

Problemy zaczęły się od 2005 r. po przejęciu po ZGM zarządu nieruchomościami

należącymi do Gminy L. przez spółkę F. spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością,

która poinformowała powódkę o nowej stawce opłaty eksploatacyjnej wynoszącej

1.93 zł za m2

, ustalonej zarządzeniem Prezydenta Miasta L. z dnia 17 marca 2005 r.

Wcześniej, uchwałami z dnia 19 kwietnia 2004 r. Wspólnota Mieszkaniowa

Nieruchomości Nr 2-2a-4 przy ul. M. I w L. ustaliła koszty zarządu na kwotę 1,23 zł

za m2

oraz wysokość funduszu remontowego w wysokości 0,70 zł za m2

.

Powodowa spółka odmówiła podpisania aneksu do umowy o zarządzanie w

zakresie wysokości opłat eksploatacyjnych i w dalszym ciągu uiszczała opłatę

eksploatacyjną w kwocie po o,54 zł za m2

. Spółka F. pismem z dnia 17 marca 2010

r. wypowiedziała powódce umowę z dnia 17 czerwca 1994 r. z dniem 30 kwietnia

2010 r., a następnie pismem z dnia 27 sierpnia 2010 r. pozwana Gmina złożyła

powódce oświadczenie o rozwiązaniu na podstawie § 9 w zw. z § 5 umowy

dzierżawy nieruchomości z dniem 28 lutego 2011 r. z zachowaniem

sześciomiesięcznego okresu wypowiedzenia. Wcześniej, 12 lutego 2017 r. Spółka

F. występująca w imieniu Gminy Miejskiej L. wniosła pozew o zasądzenie od Spółki

W. kwoty 22.301 zł z tytułu niedopłaty faktur od kwietnia 2005 r. do września 2005 r.

obejmującej systematyczne dopłaty do przedmiotu dzierżawy na rzecz Wspólnoty

pokrywające w całości zaliczki na zarząd nieruchomością wspólną oraz na fundusz

remontowy. Prawomocnym wyrokiem z dnia 15 maja 2007 r. Sąd Rejonowy w L.

oddalił w całości powództwo.

Na tej podstawie faktycznej Sąd Okręgowy uznał, że brak było podstaw do

wypowiedzenia powódce umowy dzierżawy albowiem powódka wypełniała wszelkie

zobowiązania wynikające z § 5 umowy dzierżawy. Sąd Okręgowy podniósł,

4

że w wydzierżawionym lokalu nie było części wspólnych, a wszelkie opłaty za

media, wywóz śmieci, ogrzewanie ponosiła powódka. Ponadto umowa z dnia

17 czerwca 1994 r. nie przewidywała jednostronnej zmiany warunków. Sąd

Okręgowy ustalił na podstawie opinii biegłego wysokość szkody, jaką poniosła

powódka w związku z wcześniejszym wygaśnięciem umowy dzierżawy.

Na skutek apelacji pozwanej Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 28 maja 2013

r. zmienił wyrok Sądu pierwszej instancji i oddalił w całości powództwo. Sąd

Apelacyjny podzielił dotychczasowe ustalenia faktyczne, poza ustaleniami w

zakresie szkody poniesionej na skutek wcześniejszego rozwiązania umowy a

ponadto co do tego, że powódka „miała przekonanie, iż nie musi płacić opłat

eksploatacyjnych, ale ZGM wskazał, że taka opłata funkcjonuje i strona pozwana

taką opłatę przyjęła”. Odnosząc się do stwierdzenia Sądu pierwszej instancji, że

sporny lokal był samodzielnym lokalem i nie było części wspólnych Sąd Okręgowy

wskazał, że dotyczy ono oczywistego faktu, że lokal użytkowy był w tym sensie

samodzielny, że stanowił wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku zespół

izb przeznaczonych wraz z pomieszczeniami pomocniczymi do prowadzenia

działalności gospodarczej. Nie dotyczy to ustalenia, że z lokalem tym nie wiążę się

udział w nieruchomości wspólnej, a więc w częściach budynku i urządzeniach,

które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Według Sądu Apelacyjnego

kluczowe znaczenie w sprawie ma ustalenie, jakie obowiązki wynikały z § 5

łączącej umowy, która w ocenie tego Sądu była w istocie umową najmu a nie

dzierżawy. W szczególności wymagało rozważenia, czy zachodziły przyczyny

przewidziane umową do skutecznego wypowiedzenia jej przed upływem czasu, na

który została zawarta. Dokonując innej niż Sąd pierwszej instancji oceny materiału

dowodowego w powyższym zakresie Sąd Apelacyjny miał na względzie treść

łączącej strony umowy, czas jej zawarcia, zachowanie się stron również po jej

zawarciu oraz zmianę przepisów prawa. Zdaniem Sądu Apelacyjnego z samej

treści § 4 i 5 umowy najmu wynika, że celem stron przy jej zawieraniu było, aby

strona powodowa opłacała wszelkie opłaty związane ze spornym lokalem w sposób,

który od ich ponoszenia zwalniał stronę pozwaną. Katalog kosztów

eksploatacyjnych strony uważały za otwarty, a wymienione w § 5 umowy koszty nie

ograniczały się do literalnie wymienionych w nim opłat związanych z dostawą

5

mediów. Istotne znaczenie ma również zmiana stanu prawnego, która nastąpiła już

po zawarciu umowy. W dniu 1 stycznia 1994 r. weszła w życie ustawa z dnia

24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903

ze zm.). Zgodnie z jej art. 12 właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane

z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia

w pożytkach i innych przychodach. Stosownie zaś do treści art. 15 właściciele

uiszczają zaliczki na pokrycie kosztów zarządu w formie bieżących opłat

miesięcznych, których wysokość ustala wspólnota w drodze uchwał. Uchwały te nie

wiążą bezpośrednio powódki ale są wiążące dla pozwanej. Według Sądu

Apelacyjnego opłaty te mieszczą się w pojęciu kosztów eksploatacji lokalu oraz

kosztów partycypacji w kosztach remontów ogólnych przewidzianych odpowiednio

w § 5 ust. 2 i 4 umowy najmu. Wprawdzie wyrokiem z dnia 15 maja 2007 r. Sąd

Rejonowy oddalił powództwo o zapłatę kwoty stanowiącej różnicę między opłatami

uiszczanymi przez powódkę a opłatami, które ponosiła pozwana na rzecz

wspólnoty mieszkaniowej, to jednak rozstrzygnięcie to opierało się na wiążącej

strony umowie o sprawowanie zarządu. Wobec skutecznego wypowiedzenia tej

umowy strona powodowa powinna uiszczać koszty zarządu nieruchomością

w pełnej wysokości. Uchylanie się od tych świadczeń przez powódkę oznaczało

nienależyte wykonywanie obowiązków umownych. W tych okolicznościach

zachodziły zdaniem Sądu Apelacyjnego podstawy do wypowiedzenia umowy najmu

dokonanego dnia 27 sierpnia 2010 r. Pomimo oddalenia powództwa z tej przyczyny

Sąd Apelacyjny odniósł się także do dotychczasowych ustaleń związanych

z wysokością szkody poniesionej przez powódkę. Uznał w tym zakresie, iż brak

było podstaw do przyjęcia, że strona powodowa uzyskałaby hipotetyczne korzyści

w okresie od marca 2011 r. do maja 2019 r. w dochodzonej wysokości, wyliczonej

przez biegłego z zakresu księgowości w sytuacji, gdy powódka już w lipcu 2010 r.

utraciła głównego podnajemcę oraz wobec zmian w otoczeniu lokalu związanych

z budową dużego centrum handlowego.

Powódka wniosła skargę kasacyjną od wyroku Sądu drugiej instancji.

Zarzuciła w niej naruszenie:

- art. 365 i 366 k.p.c. przez przyjęcie, że powód powinien płacić pozwanej wyższe

stawki z tytułu kosztów eksploatacji lokalu, niż rzeczywiście płacił, co uzasadniało

6

wypowiedzenie umowy podczas, gdy w prawomocnym wyroku zostało przesądzone,

że powód nie jest zobowiązany do zapłaty na rzecz pozwanego wyższych stawek

z tytułu kosztów eksploatacji i w tym zakresie wyrok wiąże Sąd Apelacyjny

w rozpoznawanej sprawie;

- art. 65 k.c. przez jego błędna wykładnię polegającą na przyjęciu, że przepis ten

daje podstawę do wykładni umowy stron, oczywiście i rażąco sprzecznej

z literalnym brzmieniem tej umowy i wolą jednej ze stron umowy;

- art. 278 § 1 k.p.c. przez dokonanie ustaleń, mających decydujący wpływ na treść

orzeczenia, wymagających wiadomości specjalnych na postawie wyobrażeń Sądu

Apelacyjnego, sprzecznych z opinią biegłego wydaną w tej sprawie.

Na tych podstawach powódka wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku

i przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania

ewentualnie o jego uchylenie i oddalenie apelacji pozwanej Gminy.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Według art. 365 § 1 k.p.c., orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony

i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe i organy

administracji publicznej, a w wypadkach w ustawie przewidzianych także inne

osoby. Z prawomocnością orzeczenia sądowego (zarówno w ujęciu materialnym,

jak i formalnym) związana jest powaga rzeczy osądzonej (art. 366 k.p.c.), przy

czym jest to konstrukcja prawna odmienna - choć ściśle powiązana - z regulacją

art. 365 § 1 k.p.c. Wyrok prawomocny ma powagę rzeczy osądzonej tylko co do

tego, co w związku z podstawą sporu stanowiło przedmiot rozstrzygnięcia,

a ponadto tylko między tymi samymi stronami. Już tylko z tej przyczyny

wymieniony przepis nie ma zastosowania w przedmiotowej sprawie. Różny jest

bowiem przedmiot niniejszego sporu oraz przedmiot prawomocnie rozstrzygniętego

procesu o zasądzenie brakujących zaliczek na zarząd nieruchomością wspólną

oraz fundusz remontowy pokrytych przez Gminę Miejską L. W tej sytuacji w nowej

sprawie nie może być zastosowany negatywny (procesowy) skutek powagi rzeczy

osądzonej, polegający na niedopuszczalności ponownego rozstrzygania tej samej

sprawy.

7

Występuje natomiast skutek pozytywny (materialny) rzeczy osądzonej

przejawiający się w tym, że rozstrzygnięcie zawarte w prawomocnym orzeczeniu

(rzecz osądzona) stwarza stan prawny taki, jaki z niego wynika. Sądy rozpoznające

między tymi samymi stronami nowy spór muszą przyjmować, że dana kwestia

prawna kształtuje się tak, jak przyjęto to w prawomocnym, wcześniejszym wyroku,

a więc w ostatecznym rezultacie procesu uwzględniającym stan rzeczy na datę

zamknięcia rozprawy.

Chociaż powagą rzeczy osądzonej objęta jest w zasadzie jedynie sentencja

wyroku, a nie jego uzasadnienie, to jednocześnie w orzecznictwie trafnie zwraca się

uwagę, że powaga rzeczy osądzonej rozciąga się również na zawarte

w uzasadnieniu motywy rozstrzygnięcia, które mogą mieć znaczenie dla ustalenia

zakresu mocy wiążącej i powagi rzeczy osądzonej prawomocnego orzeczenia, czyli

dla określenia granic jego prawomocności materialnej w rozumieniu art. 365 § 1

k.p.c. (porównaj między innymi orzeczenia Sądu Najwyższego: z dnia 15 marca

2002 r., II CKN 1415/00, niepubl.; z dnia 8 czerwca 2005 r. V CK 702/04, niepubl.;

z dnia 15 lutego 2007 r. II CSK 452/06, OSNC-ZD 2008/A/20; z dnia 21 czerwca

2007 r. IV CSK 63/67, niepubl.; z dnia 15 listopada 2007 r. II CSK 347/07, niepubl.;

i z dnia 13 marca 2008 r. III CSK 284/07, niepubl.; z dnia 29 marca 2006 r., II PK

163/05, OSNP 2007 nr 5-6, poz. 71, z dnia 18 czerwca 2009 r., II CSK 12/09,

niepubl.).

W nowszym orzecznictwie Sądu Najwyższego jednolicie uwzględnia się

także moc wiążącą prawomocnych rozstrzygnięć prejudycjalnych. Wskazuje się,

że związanie prawomocnym wyrokiem oznacza, iż sąd obowiązany jest uznać,

że kwestia prawna, która była już przedmiotem rozstrzygnięcia w innej sprawie,

a która ma znaczenie prejudycjalne w sprawie przez niego rozpoznawanej,

kształtuje się tak, jak przyjęto w prawomocnym wcześniejszym wyroku, nawet jeżeli

argumentacja prawna, na której opiera się to rozstrzygnięcie jest nietrafna.

W późniejszej sprawie kwestia ta nie może być już w ogóle badana (porównaj

między innymi wyroki: z dnia 8 stycznia 2002 r. I CKN 730/99, z dnia 12 lipca

2002 r. V CKN 1110/00, z dnia 7 stycznia 2004 r. III CK 192/02, z dnia

13 października 2005 r. I CK 217/05, z dnia 8 marca 2010 r. II PK 258/09, z dnia

29 września 2011 r. IV CSK 652/10, z dnia 28 marca 2012 r. II UK 327/11 i z dnia

8

19 października 2012 r. V CSK 485/11, niepubl.; z dnia 6 marca 2014 r., V CSK

203/13, niepubl.).

Jednocześnie trzeba podnieść, że stan związania prawomocnym wyrokiem,

także gdy chodzi o rozstrzygnięcia prejudycjalne, odnosi się tylko do stanu rzeczy

istniejącego w chwili zamknięcia rozprawy, po którym nastąpiło wydanie tego

wyroku. Wobec tego stan związania prawomocnym wyrokiem w innym procesie

z udziałem tych samych stron może uchylić pojawienie się nowych, istotnych dla

rozstrzygnięcia okoliczności (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 czerwca

2009 r., II CSK 12/09, niepubl., z dnia 15 listopada 2013 r., V CSK 500/12,

niepubl.). Związanie prawomocnym orzeczeniem wyrażone w art. 365 § 1 k.p.c.

zawiera w sobie zakaz ponownego prowadzenia sporu ale co do tych samych

okoliczności faktycznych stanowiących podstawę rozstrzygnięcia zakończonego już

sporu sądowego.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej skargi kasacyjnej

należy za Sądem drugiej instancji uwzględnić, iż w dotychczasowym postępowaniu

zakończonym prawomocnym wyrokiem oddalającym powództwo o zapłatę części

kosztów zarządu nieruchomością wspólną, kwestia zakresu obowiązków

umownych powódki została rozstrzygnięta w oparciu o łączącą wówczas strony

umowę nr 39/94 z dnia 17 czerwca 1994 r. Jednocześnie niesporne było między

stronami, iż umowa ta została skutecznie wypowiedziana z dniem 30 kwietnia

2010 r. i nie wywoływała na przyszłość żadnych skutków prawnych. W tym

zmienionym stanie faktycznym przestało wiązać wcześniejsze prejudycjalne

rozstrzygnięcie, a Sąd drugiej instancji był uprawniony do odmiennej oceny

obowiązków umownych stron.

Według ukształtowanej w orzecznictwie Sądu Najwyższego na tle tego art.

65 § 2 k.c. (zob. m.in. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia

29 czerwca 1995 r., III CZP 66/95 (OSNC 1995, Nr 12, poz. 168 a także wyroki

z dnia 21 listopada 1997 r., I CKN 825/97, OSNC 1998, Nr 5, poz. 81; z dnia

20 maja 2004 r., II CK 354/03, OSNC 2005, Nr 5, poz. 9; z dnia 12 kwietnia

2013 r., IV CSK 569/12, niepubl.; z dnia 21 marca 2013 r., III CSK 223/12,

niepubl.) tzw. kombinowanej metody wykładni w przypadku oświadczeń woli

9

składanych innej osobie przyznaje się pierwszeństwo temu znaczeniu

oświadczenia, które rzeczywiście nadawały mu obie strony w chwili jego złożenia

(subiektywny wzorzec wykładni). Pierwszeństwo to jest wyprowadzane z zawartego

w art. 65 § 2 k.c. nakazu badania raczej, jaki był zgodny zamiar stron umowy,

aniżeli opierania się na dosłownym brzmieniu umowy. To, jak same strony

rozumiały oświadczenie woli w chwili jego złożenia można wykazywać za pomocą

dowodu z przesłuchania stron, ale i wszelkich innych środków dowodowych

albowiem w przypadku dokonywania wykładnia niejasnej treści świadczeń woli

zgłaszane na te okoliczności dowody nie są dowodami przeciwko osnowie lub

ponad osnowę dokumentu, lecz dowodami co do osnowy dokumentu (zob. wyroki

Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 1999 r., II CKN 722/98, niepubl; z dnia

28 czerwca 2000 r., IV CKN 72/00, niepubl.). Na rozumienie to może wskazywać

także zachowanie się stron po złożeniu oświadczenia woli, np. sposób wykonania

umowy. Sąd stwierdzając, że strony w sposób tożsamy rozumiały użyte w umowie

sformułowania jest związany taką zgodną interpretacją umowy chociażby

znaczenie nadawane oświadczeniu woli przez same strony odbiegało od jasnego

sensu oświadczenia woli wynikającego z reguł językowych (por. wyroki Sądu

Najwyższego z dnia 8 czerwca 1999 r., II CKN 379/98, OSNC 2000, Nr 1, poz. 10,

z dnia 7 grudnia 2000 r., II CKN 351/00, OSNC 2001, Nr 6, poz. 95, z dnia 30

stycznia 2004 r., I CK 129/03, "Izba Cywilna" 2004, nr 10, s. 33 i 34 i z dnia 25

marca 2004 r., II CK 116/03, "Izba Cywilna" 2004, nr 10, s. 33 i 34).

W rozpoznanej sprawie Sąd Apelacyjny uznał, że już dosłowne brzmienie

umowy jest jasne i jednocześnie odpowiada zgodnemu zamiarowi stron i celowi

umowy. Ten sposób wykładni umowy i jej rezultat nie narusza art. 65 k.c. a tym

bardziej nie pozostaje w oczywistej i rażącej sprzeczności z literalnym brzmieniem

tego artykułu. Należy podzielić argumenty, jakie w związku z wykładnią umowy

zostały przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia. Słusznie przede

wszystkim podnosi się, że w § 5 umowy nie zostały wymienione wszystkie koszty

eksploatacji lokalu, a zgodnym zamiarem i celem porozumienia stron było

zwolnienie pozwanej Gminy z obowiązku pokrywania wszystkich kosztów

związanych z utrzymaniem lokalu użytkowego, które musiałby ponosić na rzecz

osób trzecich. Koszty te miał ponosić najemca lokalu, przy czym strony umowy

10

określiły, że zobowiązanie umowne w tym zakresie najemca miał realizować na

podstawie umów z podmiotami świadczącymi odpowiednie usługi związane

z eksploatacją lokali. Dla oceny realizacji tego zobowiązania w chwili

wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego, w odniesieniu do kosztów

zarządu nieruchomością wspólną oraz udziałem w kosztach remontu, nie mają

znaczenia uzgodnienia poczynione w odrębnej umowie, która wygasła na skutek

wypowiedzenia dokonanego przez Spółkę F. działająca w imieniu pozwanej Gminy

Miejskiej L. Powódka nie może swych obowiązków umownych w dacie

wypowiedzenia umowy najmu opierać na postanowieniach umowy z dnia

17 czerwca 1994 r. Umowa ta zawarta z pozwaną w innym stanie prawnym,

zawierająca korzystne dla powódki warunki podwyższenia stawki kosztów zarządu,

zależne od zgody najemcy, przestała wiązać z chwilą jej wypowiedzenia. Powódka

nie kwestionowała skuteczności tej czynności, która poprzedziła rozwiązanie

umowy najmu lokalu, przy czym Sąd Apelacyjny trafnie nadał istotnego znaczenia

szczegółowo opisanym zmianom, które wprowadziła z dniem 1 stycznia 1995 r.

ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r.,

Nr 80, poz. 903 ze zm.) w zakresie sposobu zarządzania nieruchomością wspólną

oraz zasad ponoszenia kosztów z tym związanych.

Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok i oddalił w całości powództwo,

uznając brak odpowiedzialności pozwanej Gminy za szkodę. Z tej przyczyny

kwestia wysokości szkody nie miała znaczenia dla rozstrzygnięcia. Pomimo tego

Sąd Apelacyjny podjął się krótkich rozważań w tym zakresie i uznał, że materiał

dowodowy zgromadzony w sprawie nie uzasadnia ustalenia, że powódka w okresie

od marca 2011 r. do maja 2019 r. uzyskałaby hipotetyczne korzyści w wysokości co

najmniej dochodzonej pozwem. W związku z zarzucanym w skardze kasacyjnej

naruszeniem art. 278 § 1 k.p.c., trzeba podkreślić, że rozważania Sądu nie

doprowadziły do ostatecznego ustalenia wysokości szkody, ale sprowadzały się

jedynie do stwierdzenia wpływu wypowiedzenia umowy przez dotychczasowego,

głównego podnajemcy oraz budowy centrum handlowego w pobliżu

przedmiotowego lokalu użytkowego na wysokość ewentualnej szkody powódki.

W związku z tym Sąd Apelacyjny negatywnie ocenił wydaną dotychczas opinię

biegłego z zakresu księgowości opartą na założeniu dalszego podnajmowania

11

lokalu w pełnym zakresie. W ten sposób Sąd Apelacyjny ocenił tylko wiarygodność

i moc dowodu z opinii biegłego nie dokonując jednocześnie żadnych ustaleń co do

rzeczywistej wysokości szkody. Dlatego nie doszło do naruszenia art. 278 § 1

k.p.c., polegającego na dokonaniu przez Sąd drugiej instancji samodzielnych, ale

wymagających wiadomości specjalnych, ustaleń odnośnie wysokości szkody

powódki.

Z tych wszystkich względów, Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814

k.p.c.

oddalił skargę kasacyjną powódki.