II CSK 563/13

Sygn. akt II CSK 563/13

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 lipca 2014 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Agnieszka Piotrowska (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Dariusz Dończyk

SSN Maria Szulc

Protokolant Anna Banasiuk

w sprawie z powództwa A. P.

przeciwko Gminie Miejskiej P.

o ustalenie,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 24 lipca 2014 r.,

skargi kasacyjnej powoda

od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 24 kwietnia 2013 r.,

uchyla zaskarżony wyrok w punkcie 2 (drugim) i 3 (trzecim), i

w tym zakresie przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu do

ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania

kasacyjnego.

2

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny oddalił apelację powoda A. P.

wniesioną od wyroku Sądu Okręgowego w Ł. oddalającego jego powództwo

przeciwko Gminie Miejskiej P., w którym domagał się ustalenia nieważności § 5

zawartej przez strony w dniu 17 czerwca 2008 r. umowy sprzedaży

niezabudowanej nieruchomości położonej w P. przy ul. S. nr 8, 10, 12, składającej

się z działek gruntu oznaczonych nr 322/1, nr 323/12, nr 323/7, nr 374, nr 401, nr

323/13, objętej księgą wieczystą Kw nr […] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w P.

Z ustaleń będących podstawą faktyczną wyroku wynika, że w dniu

27 czerwca 2007 r. Rada Miejska w P. podjęła uchwałę nr X/120/07 w sprawie

sprzedaży w drodze przetargu ustnego nieograniczonego opisanej wyżej

nieruchomości. W uzasadnieniu uchwały wskazano, że w celu zapewnienia w tym

rejonie miasta realizacji budownictwa mieszkaniowego a nie komercyjnego,

nabywca nieruchomości zobowiązany zostanie do jej zagospodarowania zgodnie

z celem jej nabycia, przez co rozumie się wybudowanie budynku lub budynków

mieszkalnych wielorodzinnych z dopuszczeniem usług wbudowanych w bryłę

budynku w terminie 3 lat od dnia zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu

notarialnego z zastrzeżeniem, że po bezskutecznym upływie tego terminu Gmina

będzie uprawniona do naliczenia kary umownej, zaś nabywca podda się jej

egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. z całego swojego majątku. Gmina

P. zastrzegła sobie ponadto prawo odkupu nieruchomości w okresie 5 lat w razie

niedotrzymania przez nabywcę terminu budowy.

Wykonanie uchwały powierzono Prezydentowi Miasta P. Opisana

nieruchomość została objęta wykazem nieruchomości komunalnych

przeznaczonych do sprzedaży w drodze przetargu ustnego nieograniczonego

ogłoszonego przez Prezydenta. W regulaminie przetargu również przewidziano

opisane wyżej obowiązki nabywcy nieruchomości zastrzegając jednocześnie,

że w akcie notarialnym nabywca ustanowi nieodpłatną służebność przejścia

i przejazdu dla każdoczesnych właścicieli nieruchomości położonej przy ul. S. nr 8A

(działki nr 322/2 i 323/11 zapisane w księdze wieczystej nr Kw […]) oraz

3

każdoczesnych użytkowników wieczystych nieruchomości położonej przy ul. S. nr

12A (działka nr 323/14 zapisana w księdze wieczystej nr Kw […]).

Powód powziął informację o możliwości zakupu wskazanej nieruchomości od

pracownika Biura Obrotu Nieruchomościami, z którym następnie współpracował.

Odbyło się kilka spotkań, w których uczestniczył powód oraz przedstawiciele biura

obrotu nieruchomościami podczas których przedstawiciele strony pozwanej

przedstawili granice nieruchomości, w tym szczególności granicę wschodnią

przebiegającą w odległości 1,70 - 2,20 m od ściany bloku spółdzielczego

należącego do P. Spółdzielni Mieszkaniowej.

W dniu 17 marca 2008 r. przeprowadzony został ustny przetarg

nieograniczony na sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, oszacowanej przez

rzeczoznawcę majątkowego na 1.200.000 zł. Przetarg wygrał powód proponując

cenę nabycia w kwocie 1.212.000 zł plus należny podatek od towarów i usług.

W protokole przetargu, podpisanym przez osoby wchodzące w skład komisji

przetargowej oraz przez powoda zawarto zastrzeżenie dotyczące opisanych wyżej

obowiązków nabywcy nieruchomości. Nadto w protokole zaznaczono, że sposób

i stan zagospodarowania nieruchomości jest nabywcy znany i nie wnosi on uwag.

W dniu 16 czerwca 2008 r. sporządzono z udziałem A. P. protokół obejmujący

uzgodnienia w sprawie sprzedaży przez Gminę Miejską P. przedmiotowej

nieruchomości obejmujące opisane wyżej obowiązki nabywcy. W dniu 17 czerwca

2008 r. pomiędzy Gminą Miejską P. a A. P. została zawarta w formie aktu

notarialnego umowa sprzedaży opisanej nieruchomości. W § 5 umowy strony

postanowiły, że :„1. Zgodnie z uzgodnieniami dokonanymi z Gminą Miejską A. P.

zobowiązuje się zagospodarować nabytą nieruchomość zgodnie z celem jej

nabycia, tj. do wybudowania budynku lub budynków mieszkalnych wielorodzinnych

z dopuszczeniem usług wbudowanych w bryłę budynku, w terminie 3 lat od dnia

zawarcia umowy sprzedaży objętej niniejszym aktem;

2. W związku z powyższym, strony zgodnie ustalają, że po bezskutecznym

upływie terminu zakończenia budowy budynku lub budynków kupujący na

wezwanie zapłaci na rzecz Gminy Miejskiej P. karę umowną w wysokości 10%

ceny sprzedaży nieruchomości. Za każdy następny rok kara podlega zwiększeniu o

dalsze 10% ceny sprzedaży;

4

3. A. P. oświadcza, że poddaje się egzekucji wprost z tego aktu, na podstawie

przepisu art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c., w zakresie obowiązku zapłaty należności z tytułu

kar umownych na rzecz Gminy Miejskiej P. do kwoty oznaczonej zgodnie z

postanowieniami § 5 ust. 2 tego aktu, przy czym wierzyciel może wystąpić o

nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności w terminie najpóźniej do 5 lat od dnia

zawarcia umowy sprzedaży objętej niniejszym aktem;

4. D. W., działający w imieniu i na rzecz Gminy Miejskiej P., oświadcza, że

Gmina zastrzega sobie prawo odkupu nieruchomości będącej przedmiotem umowy

sprzedaży objętej niniejszym aktem, w terminie nieprzekraczającym 5 lat od dnia

podpisania umowy sprzedaży, w razie niedotrzymania przez nabywcę terminu

budowy określonego powyżej".

W § 6 umowy A. P. oświadczył, że w celu zabezpieczenia zapłaty należności

z tytułu kary umownej, o której mowa w § 5 ust. 2 tego aktu, ustanawia na rzecz

Gminy Miejskiej P. hipotekę kaucyjną do kwoty 242.400 zł i hipoteką tą obciąża

nabytą nieruchomość. W § 7 i w § 8 umowy A. P. oświadczył, że ustanawia na

rzecz każdoczesnych współwłaścicieli działek gruntu nr 322/2 i nr 323/11, objętych

księgą wieczystą […] i właścicieli garaży usytuowanych na tych działkach oraz na

rzecz każdoczesnych współużytkowników wieczystych lub współwłaścicieli działki

gruntu nr 323/14, objętej księgą wieczystą […] i właścicieli garaży usytuowanych na

tej działce, nieodpłatne służebności gruntowe polegające na prawie przechodu oraz

przejazdu i służebnościami tymi obciąża nieruchomość będącą przedmiotem

umowy sprzedaży.

Po upływie roku od zawarcia powyższej umowy sprzedaży powód zlecił

architektowi M. K. sporządzenie projektu trzymieszkaniowego budynku

parterowego, który zamierzał wybudować ,,pro forma", tylko w celu realizacji wyżej

opisanego obowiązku zabudowy nabytego terenu w terminie wynikającym z umowy.

M. K. przekonał jednak powoda o niecelowości ekonomicznej i organizacyjnej takiej

inwestycji, skoro powód zamierzał wznieść na tym terenie budynek

wielomieszkaniowy z garażami. Powód występował następnie z pismami do strony

pozwanej o przedłużenie wskazanego w umowie trzyletniego terminu do zabudowy

nieruchomości powołując się na protesty mieszkańców okolicznych bloków

spółdzielczych, problemy z ogrodzeniem nieruchomości, uzyskaniem warunków

5

zasilania oraz kredytu bankowego, a także na ogólny kryzys gospodarczy. Wnosił

także o nie naliczanie kar umownych zastrzeżonych w umowie sprzedaży. Strona

pozwana nie wyraziła na to zgody. Decyzją z dnia 3 czerwca 2011 r. Starosta P.

zatwierdził na wniosek powoda przedłożony przez niego projekt budowlany i udzielił

mu pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego, wielorodzinnego z częścią

usługową w parterze zlokalizowaną na przedmiotowej nieruchomości. W dniu 13

września 2011 r. strona pozwana wystawiła notę księgową obciążającą powoda na

podstawie § 5 ust. 2 umowy sprzedaży z dnia 17 czerwca 2008 r. karą umowną w

kwocie 121.200 zł z tytułu upływu w dniu 18 czerwca 2011 r. trzyletniego terminu

zakończenia budowy. W dniu 18 października 2011 r. strona pozwana wezwała

powoda do zapłaty tej kary oraz kwoty 331,22 zł tytułem odsetek ustawowych od 28

września 2011 r. do 18 października 2011 r.

Rozpoznając apelację powoda wniesioną od wyroku Sądu pierwszej instancji

oddalającego powództwo Sąd Apelacyjny podzielił ustalenia faktyczne i wnioski

prawne Sądu Okręgowego wskazując, że powód nie wykazał sprzeczności

kwestionowanego postanowienia umownego z prawem lub zasadami współżycia

społecznego. Powodowi znane były informacje dotyczące nieruchomości,

w szczególności jej położenie oraz przebieg granic, jak również wynikający

z uzasadnienia uchwały Rady Miejskiej, ogłoszenia o przetargu, protokołu

przetargu oraz protokołu uzgodnień poprzedzających zawarcie umowy sprzedaży

nieruchomości wymóg zabudowania terenu w terminie 3 lat od daty zawarcia

umowy sprzedaży pod rygorem naliczania kar umownych bądź wykonania przez

Gminę prawa odkupu. Zdaniem Sądu Apelacyjnego wolą i celem stron umowy było

więc zawarcie nie tylko umowy przenoszącej na powoda własność nieruchomości,

ale także wykreowanie następczego stosunku obligacyjnego, pozostającego bez

wpływu na skutek rzeczowy umowy, lecz regulującego wzajemne obowiązki

i uprawnienia stron umowy sprzedaży w przyszłości na wypadek, gdyby powód nie

zabudował terenu w uzgodniony sposób w terminie 3 lat. Powód zawierając umowę

wyraził świadomie zgodę na ograniczenie swoich uprawnień właścicielskich, a więc

nie doszło do naruszenia art. 140 k.c., art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 1 Konstytucji RP.

W granicach swobody kontraktowej przewidzianej w art. 3531

k.c. strony mogły

ukształtować łączący je stosunek prawny według własnej woli, zaś do

6

przekroczenia tych granic, w ocenie Sądu Apelacyjnego, nie doszło, albowiem

powód nie wykazał, aby treść lub cel umowy sprzeciwiała się właściwości

zawiązanego przez strony stosunku prawnego, ustawie lub zasadom współżycia

społecznego.

W skardze kasacyjnej powód zarzucił naruszenie przepisów prawa

materialnego, tj. art. 3531

k.c. oraz art. 58 § 1 k.c. w związku z art. 140 k.c., 222 k.c.

i art. 21 ust. 1, 64 ust. 1 Konstytucji RP. Zarzucił także naruszenie art. 65 § 2 k.c.,

art. 58 § 1 k.c. w związku z art. 18 ust. 2 punkt 9 litera a ustawy z dnia 8 marca

1990 roku o samorządzie gminnym, a także naruszenie art. 5 k.c. Formułując

powyższe zarzuty skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku Sądu

Apelacyjnego w całości i przekazanie sprawy temu Sądowi do ponownego

rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Powód domagał się ustalenia nieważności kwestionowanego postanowienia

umownego zawartego w paragrafie 5 umowy sprzedaży z dnia 17 czerwca

2008 roku wskazując w pozwie jako podstawę prawną swojego żądania art. 58 § 3

w związku z art. 58 § 1 k.c. i upatrując przyczyn nieważności zaskarżonej klauzuli

umownej w naruszeniu art. 3531

k.c. przez ukształtowanie jej treści w sposób

sprzeczny z art. 140 k.c., art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 1 Konstytucji, a także zasadami

współżycia społecznego i właściwością stosunku prawnego powstałego na

podstawie tej umowy. Kwestionował ważność tego tylko postanowienia, wskazując,

że w pozostałym zakresie umowa sprzedaży nieruchomości jest ważna.

Strona pozwana twierdząc, że zaskarżone postanowienie umowne jest

zgodne z prawem i wnosząc o oddalenie powództwa, powoływała się na dwa

zasadnicze argumenty, podzielone następnie przez Sądy obu instancji i decydujące

o oddaleniu powództwa. Pozwana podniosła, że zaskarżone postanowienie miało

na celu zapewnienie realizacji celu umowy sprzedaży z dnia 17 czerwca 2008 roku

polegającego na zapewnieniu w tym rejonie P. budownictwa mieszkaniowego, a nie

budownictwa komercyjnego, a po drugie, że wszelkie uwarunkowania i

ograniczenia związane z nabywaną nieruchomością gminną były powodowi znane

przed zawarciem umowy i podpisując umowę sprzedaży powód dobrowolnie i

7

świadomie wyraził zgodę na wynikające z paragrafu 5 tej umowy konsekwencje nie

dotrzymania trzyletniego terminu zabudowy działki w postaci obciążenia go karą

umowną wynoszącą 10 procent ceny sprzedaży za każdy rok opóźnienia. Zgoda

powoda oraz zawarcie przez niego umowy w warunkach dobrowolności

zadecydowały więc, zdaniem pozwanej Gminy, o tym, że nie doszło do bezprawnej

ingerencji w przysługujące powodowi prawo własności ani do naruszenia art. 3531

k.c. przez przekroczenie dopuszczonych tym przepisem granic swobody umów.

Z ustaleń faktycznych rozpatrywanej sprawy wynika, że strony zawarły

bezwarunkową umowę sprzedaży nieruchomości gminnej, a więc dokonały

czynności prawnej, której essentialia negotii reguluje art. 535 k.c. przewidujący,

że przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego

własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać

i zapłacić sprzedawcy cenę. Powód uiścił cenę rynkową i nabył prawo do

posiadania nieruchomości, swobodnego z niej korzystania oraz rozporządzania nią

w zakresie wskazanym w art. 140 k.c. zgodnie z którym, w granicach określonych

przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem

innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym

przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne

dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

W orzecznictwie sformułowano pogląd, że w ramach swobody kontraktowej

strony mogą zawrzeć w umowie sprzedaży nieruchomości różnego rodzaju

postanowienia regulujące np. sposób i termin zapłaty ceny czy termin przekazania

poszczególnych części składowych gruntu (tak wyrok Sądu Najwyższego

z dnia 7 kwietnia 1975 r., II CR 97/75, OSP 1977/4/76). Nie jest wykluczone

zamieszczenie w umowie sprzedaży postanowień zabezpieczających interesy

zbywcy na wypadek, gdyby nabywca nie wywiązał się z uzgodnień stron

dotyczących zbywanej nieruchomości lub chciał ją odsprzedać innemu podmiotowi.

Przykładami takich dopuszczalnych instrumentów prawnych jest zastrzeżenie przez

sprzedawcę w umowie sprzedaży prawa odkupu (art. 593 k.c.) czy prawa

pierwokupu (art. 596 k.c.).

Zgodnie z art. 3531

k.c., strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek

prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się

8

właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Przepis ten należy do kategorii przepisów iuris cogentis, a więc naruszenie

któregokolwiek z wymienionych w nim kryteriów swobody kontraktowej

i w rezultacie sprzeczność treści lub celu umowy z ustawą, zasadami współżycia

społecznego lub naturą stosunku wykreowanego przez tę umowę powoduje

nieważność czynności prawnej lub jej części na podstawie art. 58 k.c. Ocenie pod

kątem kryteriów wskazanych w art. 3531

k.c. podlega nie tylko treść

kwestionowanego postanowienia umownego, ale także jego cel.

Z wiążących przy rozpoznawaniu niniejszej skargi kasacyjnej ustaleń

faktycznych wynika, że celem wprowadzenia kwestionowanego postanowienia

umownego było, ze strony Gminy, zapewnienie realizacji celu umowy sprzedaży

nieruchomości gminnej rozumianego przez pozwaną jako zapewnienie leżącego

w interesie publicznym, określonego sposobu i terminu zagospodarowania

zbywanej nieruchomości. Powód był świadom tej intencji Gminy, a nadto cel ten

aprobował, skoro bezsporne było, że także powód zamierzał wybudować

na kupionych działkach budynek wielomieszkaniowy z funkcją usługową,

co przedstawiało się zresztą jako inwestycja korzystna dla obu stron. Powodowi

zapewniłaby zyski z prowadzonej działalności deweloperskiej, a Gminie wpływy

z podatków. Inwestycja przyczyniłaby się ponadto do zaspokojenie potrzeb

mieszkaniowych mieszkańców miasta.

Powód zakwestionował natomiast - jako przekraczające zakres swobody

kontraktowej przysługującej stronom, a w rezultacie nieważne - postanowienia

paragrafu 5 umowy dotyczące sposobu zapewnienia realizacji przez powoda tego

celu w postaci po pierwsze, zobowiązania powoda do zabudowy terenu budynkiem

wielomieszkaniowym w ciągu trzech lat od daty zawarcia umowy sprzedaży, po

drugie, w postaci obciążenia powoda swoistą sankcją finansową za jego nie

dotrzymanie określoną w umowie stron mianem „kary umownej”.

Podzielić należy, wbrew zarzutowi skargi kasacyjnej, ocenę Sądu

Apelacyjnego, że brak jest podstaw do przyjęcia, że zaskarżone postanowienie

umowne narusza art. 140 k.c. przez niedopuszczalną ingerencję w zakres

monopolu właścicielskiego powoda. Powód zobowiązał się do zabudowy gruntu

w terminie 3 lat, a więc w sposób świadomy przyjął na siebie zobowiązanie

9

do określonego zagospodarowania gruntu, zresztą zgodnego także z jego

zamiarami, w terminie, w którym, przy prawidłowej organizacji procesu

inwestycyjnego, było to wykonalne. Nie przekroczyło także granic swobody

kontraktowej zastrzeżenie prawa odkupu zawarte w paragrafie ust. 4 umowy.

Sąd Apelacyjny nie rozważył natomiast, czy kwestionowany paragraf 5 ust.2

i 3 umowy nie narusza art. 3531

k.c. przez przekroczenie granic swobody

kontraktowej polegające na ukształtowaniu tego postanowienia umownego

w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego oraz istotą (naturą,

właściwością) umowy sprzedaży. Sąd Apelacyjny zaniechał analizy charakteru

prawnego przewidzianego w ust. 2 świadczenia pieniężnego nazwanego przez

strony karą umowną oraz skutków jego zastosowania, nie rozważył więc,

czy sposób ukształtowania tej swoistej sankcji finansowej za niedotrzymanie

terminu zabudowy gruntu nie prowadzi do naruszenia zasad słuszności

kontraktowej przez rażąco nierówne ukształtowanie praw i obowiązków stron,

polegające w szczególności na nieproporcjonalności zastrzeżonej sankcji

finansowej i braku jej powiązania ze skutkami wynikającymi dla Gminy

z niedotrzymania przez powoda wskazanego w ustępie 1 terminu zabudowy gruntu.

Zaskarżone postanowienie umowne nie określa w ust. 2 terminu końcowego

naliczania kar umownych, co w konsekwencji rodzi realne niebezpieczeństwo

obciążania powoda tym świadczeniem w nieokreślonym bliżej czasie, niezależnie

od przyczyn niemożności dotrzymania przez powoda terminu budowy. Nie reguluje

ponadto sytuacji powoda w razie braku zabudowy terenu w terminie 3 lat z uwagi

przykładowo, na rozporządzenie tą nieruchomością przed upływem 3 lat na rzecz

innego podmiotu, do czego powód, jako właściciel miał i ma prawo.

Nie wiadomo bowiem, czy w takiej sytuacji pozwana Gmina zachowywałaby

prawo do naliczania przewidzianych w paragrafie 5 umowy kar umownych -

praktycznie w nieskończoność, czy też nie. Zaskarżone postanowienie umowne nie

przewiduje ponadto możliwości ubiegania się powoda o przedłużenie uzgodnionego

przez strony terminu do zabudowy nieruchomości w sytuacji niemożności jego

dotrzymania przez powoda. Zauważyć w związku z tym należy, że zaskarżone

postanowienie umowne ukształtowało sytuację powoda w sposób mniej korzystny

dla niego, jako właściciela gruntu, w porównaniu do sytuacji prawnej użytkownika

10

wieczystego gruntu dysponującego przecież prawem ,,słabszym”, niż prawo

własności. Zgodnie bowiem z art. 62 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku

o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2014.518 j.t. - dalej jako u.g.n.), termin

zabudowy gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, o którym mowa w ust. 1,

może być przedłużony na wniosek użytkownika wieczystego, jeżeli nie mógł być

dotrzymany z przyczyn niezależnych od niego.

Sąd Apelacyjny nie rozważył także, czy kwestionowane postanowienie

umowne nie jest sprzeczne z naturą (właściwością) umowy sprzedaży, której

konsekwencją jest bezwarunkowe przeniesienie prawa własności na nabywcę

w zamian za zapłatę ceny. W wyniku wprowadzenia do umowy zaskarżonego

postanowienia umownego Gmina jako zbywca zarezerwowała sobie prawo do

egzekwowania od nabywcy sposobu i terminu zagospodarowania, zbytego

bezwarunkowo za pełną cenę rynkową, terenu pod rygorem obciążenia właściciela

sankcją finansową, której sposób ukształtowania, budzi, jak to wyżej wskazano,

poważne wątpliwości co do jego zgodności z zasadami współżycia społecznego.

W świetle obowiązujących przepisów gmina jako jednostka samorządu

terytorialnego jest uprawniona do samodzielnego gospodarowania własnymi

nieruchomościami z poszanowaniem przepisów prawa oraz granic kompetencji

przysługujących poszczególnym organom gminy. Gmina dysponuje instrumentami

prawnymi zapewniającymi jej realizację pożądanych celów publicznych, takich jak

tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty

gminnej czy zapewnienie właściwego sposobu zagospodarowania nieruchomości

gminnych. Należy do nich niewątpliwie możliwość oddania nieruchomości gminnych

w użytkowanie wieczyste (art. 37 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku

o gospodarce nieruchomościami, Dz. U. 2014, poz. 518 j.t. - dalej jako u.g.n.).

Oddając nieruchomość w użytkowanie wieczyste, gmina zachowuje wpływ na

sposób i termin zagospodarowania jej przez wieczystego użytkownika, albowiem

zgodnie z art. 62 ust. 1 tej ustawy, w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej

w użytkowanie wieczyste ustala się sposób i termin jej zagospodarowania, w tym

termin zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została

oddana w użytkowanie wieczyste. Gmina z uwagi na to, że nadal pozostaje

właścicielem gruntu, dysponuje środkami zapewniającymi realizację wskazanego

11

celu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, w tym terminu zabudowy,

w postaci możliwości obciążenie użytkownika wieczystego dodatkowymi opłatami

z tytułu użytkowania wieczystego (por. art. 63 ust. 2, 3 i 4) czy nawet rozwiązania

umowy (art. 240 k.c.).

Stosownie do art. 37 u.g.n. gmina może także nieruchomość zbyć za cenę

ustaloną w sposób wskazany w przepisach tej ustawy. Gmina może, chcąc

osiągnąć zakładany przez siebie pożądany cel publiczny, na podstawie art. 67 ust.

1 u.g.n. sprzedać nieruchomość po cenie niższej od ustalonej zgodnie z art. 68

ust. 3, z przyznaniem nabywcy określonej bonifikaty. Przepisy rezerwują dla gminy

możliwość domagania się od nabywcy, który zbył nieruchomość lub wykorzystał ją

na inne cele, niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem

wskazanych w ustawie terminów, zwrotu udzielonej bonifikaty (art. 68 ust. 2 u.g.n.),

nie przewidują jednak możliwości obciążenia nabywcy w takiej sytuacji innymi

sankcjami, w tym finansowymi. W związku z tym rozważenia wymagało,

czy zgodne z naturą umowy sprzedaży jest obciążenie powoda, który zapłacił

pełną cenę rynkowa nieruchomości, dodatkowymi, dotkliwymi sankcjami

finansowymi w przypadku niedotrzymania uzgodnionego przez strony terminu

zabudowy nabytego gruntu.

W tym stanie rzeczy wniesioną skargę kasacyjną uznać należało za

usprawiedliwioną w zakresie zasadniczego zarzutu naruszenia art. 3531

k.c.,

co czyniło zbędnym konieczność odniesienia się do pozostałych zarzutów skargi

kasacyjnych niezależnie od ich zasadności. Biorąc powyższe pod uwagę orzeczono,

jak w sentencji na podstawie art. 39815

§ 1 k.p.c.