III CSK 155/14

Sygn. akt III CSK 155/14

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 marca 2015 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Marta Romańska (przewodniczący)

SSN Anna Owczarek (sprawozdawca)

SSN Dariusz Zawistowski

w sprawie z powództwa Spółki Mieszkaniowej S. sp. z o.o. w K.

przeciwko T.-F. K. S.A. z siedzibą w K.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 6 marca 2015 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 10 grudnia 2013 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego

rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu, pozostawiając temu Sądowi

rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.

UZASADNIENIE

2

Spółka Mieszkaniowa S. spółka z o.o. z siedzibą w K. pozwem z dnia 24

lutego 2012 r. wniosła o zasądzenie od T.-F. K. spółka z o.o. - spółki komandytowo

akcyjnej z siedzibą w K. kwoty 100.000 zł z ustawowymi odsetkami tytułem zwrotu

części zaliczki, uiszczonej na podstawie przedwstępnej warunkowej umowy

sprzedaży prawa użytkowania wieczystego z dnia 12 września 2007 r., wobec nie

zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn leżących po stronie pozwanej oraz

wobec odstąpienia od umowy przez powódkę. Pozwana zarzuciła m.in. że

przysługiwała jej należność odpowiadająca wskazanej kwocie z tytułu gwarancji.

Sąd Okręgowy - Sąd Gospodarczy w K. wyrokiem z dnia 7 marca 2013 r., w

następstwie wniesienia przez pozwaną sprzeciwu od nakazu zapłaty z dnia 9 maja

2012 r., wydanego w postępowaniu upominawczym, oddalił powództwo. Sąd

Apelacyjny wyrokiem reformatoryjnym z dnia 10 grudnia 2013 r. uwzględnił

powództwo. Uzupełniając częściowo podstawę faktyczną rozstrzygnięcia ustalił, że

strony zawarły w dniu 12 września 2007 r. w formie aktu notarialnego (1)

przedwstępną warunkową umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego

nieruchomości, zmienioną aneksami z dnia 12 września 2007 r., 16 października

2007 r., 18 czerwca 2008 r. Przedmiotem umowy definitywnej miało być

przeniesienie przez pozwaną na powódkę prawa użytkowania wieczystego działki

nr 2, powstałej w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 179/6, za cenę

stanowiącą równowartość kwoty 25.919.200 euro, zgodnie z ostatnim aneksem w

terminie do dnia 28 lutego 2009 r. Umowa przewidywała wpłatę zaliczki na poczet

ceny sprzedaży w wysokości 2.830.000 zł, stanowiącej równowartość 750.000

euro. Zawarcie umowy przyrzeczonej uzależnione było od warunku zmiany planu

zagospodarowania przestrzennego w sposób umożliwiający realizację inwestycji

powódki oraz od wykonania innej umowy przedwstępnej stron poprzez zawarcie

umowy przyrzeczonej sprzedaży akcji Sportowej Spółki Akcyjnej W. K., przy czym

pierwszy z nich był zastrzeżony na korzyść kupującej. Powódka była uprawniona

do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej mimo niespełnienia warunków, a jej

uprawnienie do rezygnacji z nich wygasało w oznaczonym terminie. Postanowiono,

że kupująca będzie uprawniona do odstąpienia od umowy jeżeli do zawarcia

3

umowy sprzedaży nie dojdzie z przyczyn zawinionych przez sprzedającego, tj. tylko

i wyłącznie gdy nie wywiąże się on ze zobowiązań określonych w § 2.6 lub w

istotny sposób naruszy swoje zobowiązania objęte umową przedwstępną.

Stwierdzono (§ 5.8), że kupująca udziela kupującej nieodwołalnej gwarancji na

kwotę stanowiącą równowartość 750.000 euro, na mocy której gwarantuje

sprzedającej, że w terminie do dnia 31 grudnia 2008 r. zostanie uchwalony przez

Radę Miejską K. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu

do terenu przyszłej inwestycji obejmującej między innymi nieruchomości nr 1, nr 2,

niezabudowaną część nieruchomości nr 3, który umożliwi realizację zamierzonej

inwestycji, przy czym w wypadku nieziszczenia się tego warunku oraz

nieskorzystania przez kupującą z uprawnienia do zawarcia przyrzeczonej umowy

sprzedaży w oznaczonym terminie, pomimo że którekolwiek lub wszystkie

zastrzeżone na jej korzyść warunki się nie spełniły, sprzedająca zatrzyma wpłaconą

zaliczkę na własność na poczet przysługującego jej prawa zapłaty kwoty

stanowiącej równowartość 750.000 euro z tytułu powstałej odpowiedzialności

gwarancyjnej kupującej. Postanowienie to nie miało zastosowania w przypadku nie

zawarcia umowy przyrzeczonej z winy sprzedającej. W tym samym dniu strony

zawarły (2) umowę przedwstępną sprzedaży akcji, zmienioną aneksem z dnia 18

czerwca 2008 r., którą postanowiono m.in., że warunkiem zawarcia przez strony

umowy przyrzeczonej sprzedaży akcji oraz umowy zobowiązującej do sprzedaży

akcji przyszłych jest uprzednie podjęcie przez Radę Miasta K. w terminie do dnia 31

grudnia 2008 r. uchwały o planie zagospodarowania przestrzennego o parametrach

umożliwiających zrealizowanie przez kupującego zamierzonej inwestycji, zmiana

umowy użytkowania wieczystego zawartej między Gminą K. a T.-F. w zakresie

określonego w niej celu wykorzystania na zobowiązanie do wzniesienia obiektów

budowlanych, zgodnie z uchwalonym planem zagospodarowania przestrzennego i

zamierzeniem inwestycyjnym, oraz nie uchwalenie przez Radę m. K. planu

zagospodarowania przestrzennego, sprzecznego z wnioskami stron. Umowy

pozostawały ze sobą w związku, przy czym strony uznały umowę (2) za tajną. Cel

wskazany w umowie użytkowania wieczystego obejmował utworzenie bazy

dydaktyczno-treningowej szkolenia młodzieży poprzez budowę trzech

profesjonalnych boisk piłkarskich oraz infrastruktury budynków kubaturowych.

4

Inwestycja planowana przez powódkę polegała na budowie kompleksu

hotelowego.

Powódka wpłaciła kwotę 2.830.200 zł, określając jej tytuł jako „akt notarialny

Rep. A nr […]”, odpowiadający oznaczeniu przedwstępnej umowy sprzedaży

nieruchomości.

Rada Miasta K. w dniu 17 grudnia 2008 r. uchwaliła miejscowy plan

zagospodarowania przestrzennego obszaru TS W. umożliwiający realizację

zamierzenia inwestycyjnego powódki. Cel wskazany w umowie użytkowania

wieczystego nie został zmieniony, ale nie mógłby być realizowany wobec

niezgodności ze wskazanym planem. Do zawarcia umów sprzedaży nie doszło.

Powódka pismem z dnia 31 stycznia 2012 r. złożyła pozwanemu oświadczenie

o odstąpieniu od obu umów przedwstępnych wskazując jako podstawę § 11 ust. 3

umowy (2). Pozwana umową z dnia 2 lutego 2009 r., tj. przed terminem

wyznaczonym do zawarcia umów przyrzeczonych, zbyła prawo użytkowania

wieczystego swojej spółce zależnej A. I. sp. z o.o., z którą była również powiązana

osobowo.

W ocenie Sądu Okręgowego powódka bezpodstawnie żądała zwrotu zaliczki

z umowy (1) odwołując się do niespełnienia wymogu wskazanego w umowie (2),

polegającego na zmianie umowy użytkowania wieczystego, przy czym

oświadczenie powódki o odstąpieniu było bezskuteczne, gdyż umowa (1) zawiera

całościowe samodzielne uregulowanie dotyczące umownego odstąpienia,

oświadczenie w tym przedmiocie mogło być złożone najpóźniej do dnia 28 lutego

2009 r., nie wezwano pozwanej wcześniej do spełnienia zobowiązania, zatem nie

spełniono wymogów art. 491 k.c. Stwierdził, że wskazana podstawa (brak zmiany

celu w umowie użytkowania wieczystego) jest bezprzedmiotowa, gdyż inwestycja

mogła być realizowana na podstawie nowego planu zagospodarowania

przestrzennego. Zdaniem Sądu rzeczywiste przyczyny jednostronnej rezygnacji

powódki z zawarcia umowy przyrzeczonej były inne i polegały na zmianie

zamierzeń inwestycyjnych spowodowanej pominięciem K. jako miejsca rozgrywek

piłkarskich Mistrzostw Europy 2012 r., braku środków finansowych na realizację

kosztownej inwestycji, załamaniu koniunktury na rynku nieruchomości. Ostatecznie

5

przyczyną oddalenia powództwa było stwierdzenie, że nie doszło do świadczenia

nienależnego w rozumieniu art. 410 § 2 k.c., gdyż podstawę prawną zatrzymania

wpłaconej kwoty stanowi zastrzeżenie gwarancyjne zawarte w umowie (1). Sąd

Apelacyjny nie podzielił powyższej oceny i stwierdził, że następczyni prawna

pozwanej A. I. sp. z o.o. wystąpiła o zmianę celu użytkowania wieczystego, co

właściciel gruntu uznał za możliwe, ale nie doszło do niej wobec zaniechania

uzupełnienia dokumentacji przez wnioskodawczynię. Postępowanie w tym zakresie,

wobec przekształcenia prawa użytkowania wieczystego do działki nr 179/6 w prawo

własności, i tak stało się bezprzedmiotowe. Sąd uznał za wadliwą ocenę przyczyn

odstąpienia od umowy przyjmując, że powódka dysponowała środkami

finansowymi umożliwiającymi zapłatę ceny a winę za nie dojście do skutku umowy

przyrzeczonej ponosi spółka T. K., która nie zrealizowała obowiązku umownego,

polegającego na podjęciu kroków zmierzających do zmiany celu określonego

w umowie użytkowania wieczystego z właścicielem gruntu, podczas gdy powódka

wywiązała się ze swojego zobowiązania, skutecznie doprowadzając do zmian planu

zagospodarowania przestrzennego w ciągu półtora roku od daty zawarcia umowy

przedwstępnej. Zdaniem Sądu fakt, że umowa przyrzeczona nie została zawarta

mimo upływu terminu 28 lutego 2009 r., oznacza, bez względu na przyczynę, że cel

którego realizacji służyło świadczenie powódki nie został spełniony, a zaliczka jest

świadczeniem nienależnym i podlega zwrotowi na podstawie art. 410 § 1 i 2

in princ. k.c. w zw. z art. 405 k.c. Za bezpodstawny uznał zarzut przedawnienia

podniesiony przez pozwaną z odwołaniem do art. 390 § 3 k.c. Stwierdził, że zbędne

są rozważania czy i jaki skutek ma oświadczenie o odstąpieniu złożone przez

powódkę w dniu 31 stycznia 2012 r. Wskazał, że nie zachodzą podstawy do

zatrzymania wpłaconej kwoty na podstawie § 5.8 umowy, gdyż decydowało o nim

łączne spełnienie wszystkich przesłanek, tj. nie uchwalenie w terminie do dnia

31 grudnia 2008 r. zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

obszaru TS W., umożliwiających realizację zamierzenia inwestycyjnego, nie

zażądanie przez powódkę zawarcia umowy przyrzeczonej najpóźniej

w uzgodnionym terminie 28 lutego 2009 r. mimo, że zastrzeżony na jej korzyść

warunek wydania przez Prezydenta m. K. ostatecznej decyzji o warunkach

zabudowy i zagospodarowania terenu o treści umożliwiającej realizowanie

6

zamierzenia inwestycyjnego nie został spełniony. Zdaniem Sądu kolejny warunek

zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży akcji oraz umowy zobowiązującej do

sprzedaży akcji przyszłych wprawdzie nie został zastrzeżony na korzyść powódki,

niemniej odwołanie się do § 7 ust. 4 umowy przedwstępnej (2) każe uznać, że

także on został zastrzeżony na jej korzyść.

Konkludując Sąd stwierdził, że pozwana nie może powoływać się na

skuteczne zatrzymanie uzyskanej wcześniej kwoty, gdyż (a) uchwalenie w dniu

17 grudnia 2008 r. zmiany planu zagospodarowania przestrzennego było

wystarczające, ponadto (b) przyczyny nie zawarcia umowy przyrzeczonej były

zawinione przez pozwaną skoro, mimo obowiązku wynikającego z umowy

przedwstępnej (2), nie podjęła ona kroków zmierzających do zmiany celu

określonego w umowie użytkowania wieczystego, co skutkowało możliwością

naliczenia dodatkowej opłaty na rzecz właściciela gruntu (postępowanie w tym

przedmiocie wszczęto wobec innego nabywcy) lub rozwiązania umowy, ponadto

złożyła w umowie zapewnienie w tym przedmiocie, które nie odpowiadało stanowi

rzeczy. Kolejną przyczyną (c) było stwierdzenie, że przed upływem terminu

zawarcia umowy przyrzeczonej T. K. SA zbyła prawo użytkowania wieczystego

gruntu na rzecz innego podmiotu – A. I. sp. z o.o. uniemożliwiając w istocie

zawarcie umowy przyrzeczonej. Nieruchomość została obciążona na rzecz spółki

T. K. hipoteką zabezpieczającą wierzytelność w kwocie 150.000.000 zł z tytułu

ceny sprzedaży. Za gołosłowną Sąd uznał deklarację, że nabywca mógł zawrzeć

umowę stanowczą, wskazując na niedokonanie takich czynności oraz na podjęcie

przez niego działań zmierzających do przekształcenia prawa.

Po wydaniu orzeczenia przez sąd drugiej instancji w miejsce pozwanej T.-F.

K. spółka z o.o. - spółki komandytowo akcyjnej z siedzibą w K. w następstwie

przekształcenia podmiotowego wstąpiła T.-F. K. Spółka Akcyjna z siedzibą w K.

Od wyroku Sądu Apelacyjnego pozwana wniosła skargę kasacyjną która,

powołując obie podstawy kasacyjne, zarzuca:

- naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 382, 233 § 1, 227 w zw. z art.

391 k.p.c. poprzez orzekanie przez Sąd drugiej instancji z pominięciem całego

materiału dowodowego, w szczególności dowodu z aneksu z dnia 4 grudnia

7

2008 r.; art. 328 § 2 w zw. 391 § 1 k.p.c. poprzez sporządzenie uzasadnienia

wyroku drugiej instancji w sposób nie pozwalający na dokonanie kontroli

kasacyjnej;

- naruszenie prawa materialnego, tj. art. 65 § 1 i 2 k.c. poprzez zaniechanie

obiektywnej wykładni przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży prawa

użytkowania wieczystego i umowy przedwstępnej sprzedaży akcji w ostatecznym

brzmieniu z uwzględnieniem rzeczywistej woli stron oraz ich istoty i celu, które

powinna prowadzić do wniosku, że pozwana miała prawo zatrzymać zaliczkę

z tytułu powstałej odpowiedzialności gwarancyjnej powódki oraz że warunek

zawarcia umów przyrzeczonych sprzedaży akcji oraz zobowiązującej do sprzedaży

akcji przyszłych nie został zastrzeżony jako warunek zawarcia umowy sprzedaży

prawa użytkowania wieczystego.

Powódka wniosła o oddalenie skargi i zasądzenie kosztów postępowania

kasacyjnego.

Prokurator Generalny, zajmując stanowisko na podstawie art. 3988

§ 1 k.p.c.,

wyraził pogląd, że skarga kasacyjna zasługuje na uwzględnienie.

Sąd Najwyższy zważył:

Naruszenie przepisów prawa procesowego tylko wówczas może stanowić

skuteczną podstawę kasacyjną, gdy wykazany zostanie jego wpływ na

rozstrzygnięcie sprawy. Oznacza to nie tylko, że dane uchybienia bezpośrednio lub

pośrednio miały lub mogły mieć wpływ na rozstrzygnięcie sprawy ale i że były tego

rodzaju lub wystąpiły w takim natężeniu, że ukształtowały lub mogły ukształtować

treść zaskarżonego orzeczenia (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 marca

2006 r., I CSK 63/05, nie publ.). Naruszone przepisy muszą mieć ponadto charakter

istotny. Wymóg ten spełnia podstawa kasacyjna z art. 3983

§ 1 pkt 2 k.p.c.

w zakresie obejmującym zarzut naruszenia art. 382 w zw. z art. 391 k.p.c. na

skutek pominięcia materiału dowodowego, jakkolwiek nie można uznać,

że dotyczyło ono jego całości ani, że równolegle postawiony zarzut nie

przeprowadzenia postępowania dowodowego przez Sąd Apelacyjny jest

prawidłowy, a to wobec dopuszczenia i przeprowadzenia dowodu wskazanego

w skardze już przez sąd pierwszej instancji. Zgodnie z art. 382 k.p.c. sąd

8

odwoławczy orzeka na podstawie materiału zebranego w postępowaniu przed

sądem pierwszej instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym. Dokonując wykładni

powyższego przepisu Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia

23 marca 1999 r., III CZP 59/98 (OSNC 1999, nr 7-8, poz. 124), mającej moc

zasady prawnej stwierdził, że sąd drugiej instancji może zmienić ustalenia

faktyczne, stanowiące podstawę wydania zaskarżonego orzeczenia, bez

przeprowadzenia postępowania dowodowego, chyba że szczególne okoliczności

wymagają ponowienia, lub uzupełnienia tego postępowania. Judykatura zgodnie

przyjmuje, że art. 382 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c., mają charakter ogólnej

dyrektywy wskazującej na kontynuację merytorycznego rozpoznawania sprawy

w postępowaniu odwoławczym (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 lutego

2007 r., III CSK 337/06, nie publ.). Powołanie się na wskazane przepisy jako

podstawę kasacyjną jest zatem skuteczne, jeżeli sąd drugiej instancji uwzględnił

część materiału dowodowego i wydał orzeczenie oparte wyłącznie na materiale

zebranym w pierwszej albo drugiej instancji, pomijając ten, który był wynikiem

procedowania w innej instancji. Niemniej i takie uchybienie może być brane

pod uwagę jedynie wówczas, jeżeli mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy,

zatem jeżeli zachodzi związek przyczynowy pomiędzy nim a orzeczeniem.

Trafnie wskazuje się w judykaturze i piśmiennictwie, że sytuacja taka zachodzi,

jeżeli podstawa faktyczna rozstrzygnięcia jest wadliwa i na tyle niepełna, że nie

pozwala na kontrolę prawidłowości zastosowania do niej określonej normy prawa

materialnego Błąd sądu, polegający na pominięciu przy dokonywaniu oceny

prawnej pewnych ustalonych okoliczności jak i oparcie jej na stanie faktycznym

niedostatecznie ustalonym dla przypisania go określonej normie prawnej,

w zasadzie jest wtedy jednocześnie błędem w zakresie subsumcji prawa

(por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2005 r., IV CK 241/05,

nie publ.).

Reformatoryjne rozstrzygnięcie Sądu Apelacyjnego oparte było na ocenie,

że kwota wpłacona jako zaliczka na poczet ceny jest świadczeniem nienależnym

oraz że nie zachodzą podstawy do jej zatrzymania wynikające z § 5.8 umowy.

Skarga kasacyjna ogranicza się do kwestionowania orzeczenia w zakresie

odnoszącym się do odmowy realizacji gwarancji i zatrzymania świadczenia

9

zarzucając popełnienie błędów dotyczących każdej z przyczyn uzasadniających,

zdaniem Sądu, odmowę zastosowania tego postanowienia umowy.

Przesłankami pozytywnymi rodzącymi, w myśl § 5.8 umowy

odpowiedzialność gwarancyjną powódki do kwoty stanowiącej równowartość

750.000 euro i umożliwiającymi zaliczenie na jej poczet wpłaconej zaliczki, były

brak uchwały o planie zagospodarowania przestrzennego, umożliwiającego

realizację zamierzonej inwestycji oraz nieskorzystanie przez powódkę

z uprawnienia do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej mimo niespełnienia

warunków zastrzeżonych na jej korzyść. Skarga kasacyjna podważa ocenę,

że warunek dotyczący uchwały został spełniony twierdząc, że Sąd nie uwzględnił

zmiany wskazanego postanowienia, dokonanej aneksem z dnia 18 czerwca 2008 r.,

zastępującej zwrot „decyzja o warunkach zabudowy” lub „warunki zabudowy”

zwrotem „uchwała o planie zagospodarowania przestrzennego” lub ”plan

zagospodarowania przestrzennego”, pominął część tekstu pierwotnego

odwołującego się do „ostateczności” (wówczas: decyzji) oraz zaniechał wykładni

tekstu całego postanowienia, a w następstwie wadliwie przyjął, że uchwała nie

musiała być „ostateczna” (w znaczeniu prawomocna, stanowiąca na skutek

ogłoszenia akt prawa miejscowego). Do kwestii powyższych Sąd rzeczywiście się

nie odniósł, co uniemożliwia odparcie zarzutu skargi, aczkolwiek nie przesądza

o merytorycznej zasadności stanowiska pozwanej. Trafnie skarga wskazuje

ponadto na błędy dotyczące drugiej z omawianych przesłanek, gdyż Sąd

Apelacyjny przyjął zarówno termin (28 lutego 2009 r.) jak i warunek żądania

zawarcia umowy przyrzeczonej (wydanie ostatecznej decyzji o warunkach

zabudowy i zagospodarowania terenu) odmiennie jak wskazany aneks

(odpowiednio: „31 grudnia 2008 r.” i „uchwała o planie zagospodarowania

przestrzennego” lub ”plan zagospodarowania przestrzennego”), myląc również

termin zawarcia umowy przyrzeczonej z końcowym terminem żądania zawarcia

umowy przyrzeczonej przez kupującą mimo niespełnienia warunków zastrzeżonych

na jej korzyść. Nadmiernie skrótowe i w następstwie niezrozumiałe jest ponadto

stanowisko Sądu drugiej instancji w zakresie tzw. „warunku kolejnego” dotyczącego

zawarcia umów sprzedaży akcji W. K. SSA w wykonaniu umowy przedwstępnej

sprzedaży akcji z dnia 12 września 2007 r.

10

Przesłanka negatywna, zwalniająca powódkę od odpowiedzialności,

oznaczona została jako wina sprzedającego w nie zawarciu umowy definitywnej.

Sąd odwoławczy uznał w tym przedmiocie m.in., że pozwana uniemożliwiła

zawarcie umowy przyrzeczonej „zbywając prawo użytkowania wieczystego na

rzecz innego podmiotu - spółki z o.o. A. I.”. Trafnie zarzuca skarga, że sąd pominął

tym samym dowód z dokumentu w postaci umowy stron z dnia 4 grudnia 2008 r.,

zawartej w formie aktu notarialnego, zatytułowanej „Porozumienie dodatkowe do

przedwstępnych umów sprzedaży z dnia 12 września 2007r.”, która zawierała

zgodę powódki na zbycie przez pozwaną, pod oznaczonymi warunkami, przed

zawarciem umowy stanowczej praw do nieruchomości na rzecz osoby trzeciej i

regulowała zagadnienia z nim związane oraz dowód z odpisu księgi wieczystej,

prowadzonej dla nieruchomości dz. ew. nr […], która wykazuje inny jak przyjęty

ciąg następstw prawnych użytkowników wieczystych.

Powyższe braki i wady podstawy faktycznej rozstrzygnięcia uzasadniają

również podstawę kasacyjną z art. 3983

§ 1 pkt 1 k.p.c. w zakresie obejmującym

zarzut naruszenia art. 65 § 1 i 2 k.c. poprzez niedokonanie wykładni pełnej

treści oświadczeń woli stron z uwzględnieniem zawartych w nim dyrektyw

interpretacyjnych, obejmujących ukształtowane reguły znaczeniowe i kontekst

sytuacyjny ich składania. Wykładnia ta obejmuje zarówno złożenie (istnienie) jak

i treść złożonych oświadczeń. Wprawdzie ustalenie treści oświadczeń woli należy

do ustaleń faktycznych (por. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 listopada

1996 r., II UKN 9/96, OSNCP 1997, nr 11, poz. 201), a ich interpretacja, ustalenie

znaczenia stanowią zagadnienie prawne, ale oparcie się na tak niepełnej bądź

sprzecznej wewnętrznie treści umowy, jak w obecnej sprawie, uniemożliwia

w istocie odtworzenie podstawy subsumcji. Zgodzić się zatem należy

z twierdzeniem skargi, że wskazane uchybienia przepisom procesowym (error

procendendo) i prawa materialnego mogły doprowadzić do błędnego

rozstrzygnięcia (error iudicando), aczkolwiek ocena czy w istocie tak jest na

obecnym etapie postępowania byłaby przedwczesna.

Wskazać jednak trzeba, że badanie czy spełnione zostały pozytywne lub

negatywne przesłanki, uzasadniające powstanie odpowiedzialności powódki

z tytułu gwarancji oraz zatrzymanie przez pozwaną kwoty wpłaconej jako zaliczka

11

na poczet ceny, powinno być poprzedzone oceną dopuszczalności zawarcia

w umowie przedwstępnej zastrzeżenia gwarancyjnego tej treści oraz jego

zgodności z prawem przy uwzględnieniu relacji podmiotowych (dłużnik jako

gwarant), zakresu zobowiązania gwarancyjnego wykraczającego poza świadczenia

z umowy przedwstępnej (1) oraz przedmiotu gwarancji.

Nie ulega wątpliwości, w świetle utrwalonego stanowiska judykatury

i piśmiennictwa, że umowa przedwstępna jest umową zobowiązującą stronę lub

strony do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy zatem stanowi pactum

de contrahendo. Nie mając charakteru umowy wzajemnej (por. m.in. wyroki Sądu

Najwyższego z dnia 14 grudnia 1999 r., II CKN 624/98, OSN 2000, nr 6, poz. 120,

z dnia 12 czerwca 2013 r., II CSK 655/12, nie publ.), ani przysparzającej

zabezpiecza zaciągnięcie zobowiązania w postaci zawarcia umowy. Powszechnie

przyjmuje się, że treść umowy przedwstępnej może obejmować szerszy zakres jak

zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej i oznaczenie jej treści,

w szczególności dopuszczalne jest zamieszczenie w niej dodatkowych zastrzeżeń,

w tym jednostronnie zobowiązujących jak warunek, termin, kara umowna, zadatek,

prawo odstąpienia (por. m. in. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 1999 r.,

II CKN 624/98, OSN 2000, nr 6, poz. 120, z dnia 10 lutego 2011 r., IV CSK 336/10,

nie publ., z dnia 30 stycznia 2013 r., CV CSK 80/12, nie publ.). Nie zawarcie

umowy przyrzeczonej powoduje, że świadczenia dokonane na jej poczet stają

się świadczeniami nienależnymi podlegającymi zwrotowi (por. wyroki Sądu

Najwyższego z dnia 30 stycznia 2004 r., I CK 129/03, nie publ., z dnia 25 marca

2004 r., II CK 116/03, SN-IC 2004, nr 10, z dnia 12 stycznia 2006 r., II CK 342/05,

OSNC 2006, nr 10, poz. 170, z dnia 25 lutego 2009 r., II PK 174/08, nie publ.).

Świadczenia takie nie są objęte treścią stosunku wynikającego z umowy

przedwstępnej (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2007 r., III CZP

3/07, OSNC 2008, nr 2, poz. 15). W takim wypadku odpada również zamierzony cel

świadczenia zaliczki, która w wypadku dojścia do skutku umowy definitywnej

mogłaby być zarachowania na ustaloną cenę nieruchomości, zatem podlega ona

zwrotowi. Podobnie w razie braku, bądź upadku przyczyny prawnej umowy

przedwstępnej, która jest zapożyczona z umowy przyrzeczonej, nie powstają bądź

ustają obowiązki wynikające z zabezpieczeń zawarcia umowy przyrzeczonej.

12

Nie ulega wątpliwości, że zobowiązania z umowy przedwstępnej wygasają, jeżeli

ich wykonanie nie jest możliwe na skutek okoliczności, za które dłużnik

nie odpowiada (art. 475 § 1 k.c.). Zasadnicze wątpliwości budzi m.in. z tych

względów dopuszczalność przelewu na rzecz osoby trzeciej bez zgody dłużnika

wierzytelności wynikających z umowy przedwstępnej (por. jednak wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 9 maja 2000 r., IV CKN 955/00, nie publ., wydany

w odmiennym stanie faktycznym). Piśmiennictwo trafnie opowiada się za

możliwością takiego przelewu wyłącznie za indywidualną zgodą dłużnika

odnosząca się do oznaczonej wierzytelności i oznaczonego cesjonariusza.

Gwarancja nie jest umową nazwaną, objętą samodzielną regulacją kodeksu

cywilnego, stąd jej treść kształtują strony, związane granicami swobody umów

wyznaczonymi art. 3531

k.c. Konstrukcja gwarancji jako umowy jednostronnie

zobowiązującej, która może być wprowadzona także jako zastrzeżenie w innej

umowie, oparta jest na szczególnych cechach środka zabezpieczającego

o charakterze samoistnym, tj. niezależnym od stosunku podstawowego. Umowa ma

charakter losowy, przy czym jej przedmiotem jest określone zdarzenie.

Na gwarancie ciąży dług o charakterze samoistnym, gdyż nie przejmuje on

zobowiązania dłużnika tylko ryzyko beneficjenta gwarancji, zapewniając mu

wyrównanie szkody poniesionej na skutek braku świadczenia dłużnika, przy czym

jego odpowiedzialność ogranicza się do sumy gwarancyjnej niezależnie od tego,

jaka jest wysokość długu głównego. W prawie polskim jest dopuszczalne udzielanie

gwarancji innych niż tworzących tylko stan zabezpieczenia oraz zawieranie umów

gwarancyjnych, zawierającej inne ryzyko niż niewykonanie lub nienależyte

wykonanie zobowiązania, ale jego granice powinny być wyraźnie sprecyzowane

w umowie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 2006 r., IV CSK 208/06,

OSNC 2007, nr 7-8, poz. 122). Większość wypowiedzi judykatury dotyczy umów

gwarancji bankowej i gwarancji ubezpieczeniowej (por. uchwała składu siedmiu

sędziów Sądu Najwyższego z dnia 16 kwietnia 1993 r., III CZP 16/93, OSNC

z 1993 r., nr 10, poz. 166, uchwała pełnego składu Izby Cywilnej SN z dnia

28 kwietnia 1995 r., III CZP 166/94, OSNCP 1995, nr 10, poz. 135, wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 16 grudnia 2009 r., I CSK 281/09, OSNC 2010, nr 6, poz. 92,

nie publ., wyroki Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 2006 r., IV CSK 208/06,

13

nie publ., z dnia 27 marca 2013 r., I CSK 630/12, nie publ., z dnia 20 września

2013 r., II CSK 670/12 nie publ.), stąd jedynie posiłkowo mogą być one

wykorzystywane do oceny konstrukcji innych gwarancji. Niemniej zawsze do jej

przedmiotowo istotnych elementów należy określenie przedmiotu zobowiązania

gwaranta, poprzez wskazanie rezultatu, który gwarancja zabezpiecza, uprawnienia,

jakie z niej wynika, podanie sumy gwarancyjnej, którą gwarant zobowiązuje się

kontrahentowi zapłacić, jeżeli ten - z powodu niewykonania na jego rzecz

określonego świadczenia przez inną osobę (dłużnika głównego) - zgłosi żądanie

zapłaty o określonej treści i w określonej formie oraz ewentualnie spełni inne

formalne warunki zapłaty wskazane w umowie. W ramach zasady swobody umów

strony mogą ukształtować umowę gwarancji o charakterze kauzalnym bądź

abstrakcyjnym. Użycie w dokumencie gwarancyjnym sformułowań, że gwarancja

jest płatna na pierwsze żądanie albo że jest bezwarunkowa oznacza, iż nadano jej

cechy zobowiązania abstrakcyjnego, co powoduje, że żadna ze stron umowy

gwarancji nie może podnosić zarzutów nieważności causae bądź jej odpadnięcia

(por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 2004 r., I CSK 102/03, nie publ.).

Konsekwencją abstrakcyjności oraz braku akcesoryjności zobowiązania gwaranta

jest niemożność podnoszenia przez niego zarzutów z innego stosunku prawnego,

w szczególności z umowy zlecenia gwarancji bądź ze stosunku podstawowego.

Zasygnalizować należy, że uwadze sądu uszła treść stosunku prawnego, na

którym pozwana oparła zarzut ubezskuteczniający żądanie powódki. Obowiązkiem

Sądu była bowiem całościowa ocena stosunku prawnego zawiązanego na

podstawie zastrzeżenia zawartego w § 5.8 umowy przy uwzględnieniu, że istotą

gwarancji jest udział osoby trzeciej w stosunku do stron umowy podstawowej

(gwaranta), podczas gdy w tym wypadku zachodziła tożsamość podmiotowa

między nim a dłużnikiem głównym (przyrzekającym kupno). Dłużnik ten zapewnił,

że w oznaczonym terminie, innym jak termin zawarcia umowy przyrzeczonej,

zostanie wydana uchwała o planie zagospodarowania przestrzennego

umożliwiającym realizację zamierzonej przez niego inwestycji. Wykładni wymaga,

jak wskazano wyżej, pojęcie „wydana", w szczególności czy oznacza ,ono podjęcie

uchwały, nadanie jej cechy ostateczności, uzyskanie charakteru aktu prawa

miejscowego na skutek upływu trzydziestu dni od ogłoszenia w Dzienniku

14

Urzędowym Województwa. Niemniej bez względu na jej rzeczywistą treść nie ulega

wątpliwości, że dłużnik zapewnił, iż spełni świadczenie w postaci zapłaty sumy

gwarancyjnej na rzecz przyrzekającego sprzedaż użytkownika wieczystego

(beneficjenta gwarancji) i przejmuje odpowiedzialność za nieziszczenie się warunku

zawieszającego w postaci zdarzenia prawnego, za które nikt nie mógł ponosić

odpowiedzialności, dotyczącego przeznaczenia przedmiotu zamierzonej umowy,

względem którego nie przysługiwał mu żaden tytuł prawny. Dług ze stosunku

głównego objęty gwarancją nie został sprecyzowany. Takie relacje podmiotowe

i przedmiotowe, treść zobowiązania, powiązanie wprost sumy gwarancyjnej

ze zwrotną, co do zasady, zaliczką uiszczoną na podstawie umowy przedwstępnej

oraz sposób realizacji gwarancji (zatrzymanie zaliczki) wymagały ponadto

rozważenia, czy zostały spełnione wymogi umowy gwarancji oraz czy nie doszło do

naruszenia granic swobody umów poprzez obejście ustawowych ograniczeń umów

przedwstępnych oraz umów gwarancyjnych.

Z tych względów, wobec zasadności postaw kasacyjnych, Sąd Najwyższy na

podstawie art. 39814

§ 1 k.p.c. oraz art. 108 § 2 w zw. z art. 39821

k.p.c. orzekł jak

w sentencji.

Z urzędu Sąd Najwyższy zwraca uwagę na wady skargi kasacyjnej, która

z uwagi na swą obszerność, wielokrotne powtarzanie, wręcz kopiowanie tych

samych stwierdzeń, ponowienie motywów przyczyn kasacyjnych jako uzasadnienia

podstaw kasacyjnych, błędy co do oznaczenia dat czynności, numeracji przepisów

nie spełnia wymagań, jakim powinna odpowiadać taka kwalifikowana czynność

procesowa (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18 grudnia 2013 r.,

III CSK 311/13, OSNC 2014, nr 7-8, poz. 83). Podkreśla ponadto niewłaściwą

formę i treść wypowiedzi autora skargi kasacyjnej, w tym nadużywanie argumentów

ad personam („normalny prawnik od razu dostrzeże", „dla przeciętnego zwykłego

prawnika jasne jest już po pierwszym przeczytaniu tekstu itp.).

15