III CSK 203/14

Sygn. akt III CSK 203/14

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 marca 2015 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Jan Górowski (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Józef Frąckowiak

SSN Karol Weitz

w sprawie z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej "K."

w K.

przeciwko J.S.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 13 marca 2015 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 28 stycznia 2014 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i orzeczenia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

2

UZASADNIENIE

Spółdzielnia Mieszkaniowa K. domagała się od J. S. zapłaty kwoty

141 576,10 zł wraz z ustawowymi odsetkami za korzystanie przez pozwanego

wbrew obowiązkowi jej wydania z pawilonu położonego na części działki nr 198/15

(na 67 m2

) w K. przy ul. W. 12 w okresie od maja 2006 r. do marca 2009 r.

Wyrokiem z dnia 26 sierpnia 2009 r. Sąd Okręgowy w K. oddalił powództwo. W

wyniku apelacji powódki, Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 18 grudnia 2009 r. uchylił

zaskarżony wyrok i sprawę przekazał do ponownego rozpoznania. Wyraził pogląd,

że podstawą materialną powództwa w sprawie może być art. 705 k.c. i art. 471 k.c.

W piśmie procesowym z dnia 30 marca 2012 r. Spółdzielnia rozszerzyła

powództwo do kwoty 200 943,60 zł; podniosła, że w pozwie roszczenie dotyczyło

okresu od maja 2006 r. do marca 2009 r., natomiast obecnie dochodzi także

świadczenia za dalszy okres - od kwietnia 2009 r. do czerwca 2010 r.

Sąd Okręgowy w K. wyrokiem z dnia 30 kwietnia 2013 r. zasądził od

pozwanego na rzecz strony powodowej kwotę 176 612 zł z ustawowymi odsetkami

od kwot: 117 162 zł od dnia 6 maja 2009 r. do dnia zapłaty i od 59 450 zł od dnia

3 kwietnia 2012 r. do dnia zapłaty; oddalił powództwo w pozostałej części i orzekł

o kosztach postępowania. W uzasadnieniu nie rozgraniczył ustaleń od rozważań,

mieszając fakty z ich oceną prawną, przez co motywy tego orzeczenia są nie tylko

niespójne, lecz także niejasne.

Stwierdził, że nawiązanie stosunku pomiędzy członkiem J. S. a Związkową

Spółdzielnią Mieszkaniową nastąpiło w 1987 r. W tym czasie osoby prawne będące

jednostkami gospodarki uspołecznionej nie mogły rozporządzać na podstawie

czynności cywilnoprawnych składnikami swojego majątku na rzecz osób fizycznych.

Uposażanie powstających spółdzielni mieszkaniowych, następowało na mocy

decyzji administracyjnych wydawanych w oparciu o unormowania ustawy z dnia 14

lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (jedn. tekst: Dz.U. z

1969 r., Nr 22, poz. 159, dalej: „u.g.t.”) mających doprowadzić po zakończeniu

inwestycji do powstania prawa użytkowania wieczystego terenów oddanych pod

3

zabudowę mieszkaniową (art. 3 ust. 3, art.10 ust. 1, art. 2 ust. 1 - 3, art. 20 ust. 1 i 2

u.g.t.).

Tereny na jakich zrealizowano zabudowę osiedla K., w granicach którego

znajduje się objęty sporem obiekt handlowy przy ul. W., zostały przekazane

decyzjami Miejskiego Zarządu Gospodarki Terenami w K. z dnia 20 grudnia 1980 r.

i z dnia 24 listopada 1982 r. Decyzje te nie wywoływały skutku w postaci powstania

prawa użytkowania wieczystego. Na ich podstawie nastąpiło oddanie terenów w

użytkowanie, które uprawniało do korzystania z gruntów z wyłączeniem innych

osób, zgodnie z przeznaczeniem wynikającym z planu zagospodarowania

przestrzennego (art. 5 u.g.t.). Wyraził pogląd, że takiej treści uprawnienia,

jakkolwiek nie stanowiły praw rzeczowych, to weszły w skład przedsiębiorstwa, jako

stan faktyczny potwierdzony dokumentami urzędowymi, odpowiadający kategorii

posiadania samoistnego zgodnego ze stanem prawnym uregulowanego w art. 336

k.c. Teren na jakim posadowiony jest pawilon handlowy i wokół pawilonu stanowi

tylko część z tych gruntów, która po zmianach ustrojowych stała się własnością

Gminy K., natomiast działka o aktualnym nr 198/15, została oddana w użytkowanie

wieczyste ujawnione w księdze wieczystej na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej K. w

K.

W 1987 r. w związku z dopuszczeniem możliwości prowadzenia

indywidualnej działalności gospodarczej przez członków spółdzielni

mieszkaniowych na rzecz mieszkańców osiedli doszło do uzgodnienia pomiędzy

członkiem J.S., a Spółdzielnią budowy pawilonu usługowego przy ulicy W., co

zostało potwierdzone dokumentem nazwanym wstępną umową dzierżawy. Wyraził

pogląd, że wbrew przekonaniu stron o tym, iż nawiązały dzierżawę w rozumieniu

umowy kodeksowej, taki stosunek prawny w rzeczywistości nie zaistniał. Jak

wynika z tego dokumentu, Związkowa Spółdzielnia oddała J. S. powierzchnię 100

m2

z terenu posiadanego przez nią na mocy wymienionych decyzji

administracyjnych, położoną pomiędzy budynkami mieszkalnymi przy ul. W. 6 i 12,

z przeznaczeniem pod budowę kiosku branży „mała gastronomia" za miesięczną

odpłatnością 50 zł za 1 m2

gruntu. Po rozpoczęciu działalności usługowej w branży,

o jakiej miała ostatecznie decydować spółdzielnia, kierując się potrzebami

mieszkańców, umowa miała być zawarta na 15 lat z możliwością jej

4

wcześniejszego rozwiązania, z tym że w przypadku wcześniejszego rozwiązania za

zwrotem kosztów poniesionych na budowę pomniejszonych o zużycie obiektu przez

okres eksploatacji przez pozwanego.

Zdaniem Sądu Okręgowego, czasowe oddanie terenu w celu zrealizowania

na nim inwestycji budowlanej było sprzeczne z naturą dzierżawy (najmu).

Wznoszący obiekt trwale z gruntem związany działa bowiem, nie dla swojej

korzyści, lecz dla korzyści właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości,

dokonując tą drogą na jego rzecz przysporzenia. Obydwie strony działały

z założeniem, że Związkowa Spółdzielnia Mieszkaniowa, która po zakończeniu

budowy osiedla K. miała stać się użytkownikiem wieczystym, zostanie właścicielem

pawilonu. Jego zdaniem, to nie Spółdzielnia zaciągnęła zobowiązanie wobec

pozwanego, lecz J. S. jako członek spółdzielni mieszkaniowej, a zatem również w

sensie ekonomicznym „właściciel" majątku spółdzielni, przyjął na siebie rolę

inwestora w zamian za umożliwienie mu prowadzenia działalności gospodarczej, za

niewielką, gdyż odniesioną tylko do powierzchni gruntu odpłatnością. Zyski z

działalności gospodarczej na przestrzeni 15 lat miały skompensować pozwanemu

koszty budowy. Wyraził pogląd, że wymieniony stosunek, nawiązany w ramach

relacji wewnątrzspółdzielczych, nie stanowił skutecznego węzła obligacyjnego,

zważywszy na jego sprzeczność z obowiązującymi wtedy normami prawa

cywilnego.

Jako okoliczność niesporną uznał, że pozwany doprowadził do wybudowania

obiektu handlowego. Budynek oddany do użytku na podstawie decyzji

administracyjnej z dnia 22 grudnia 1989 r. został posadowiony na działkach nr

198/15, 39/5 i 41/5 stanowiących funkcjonalną całość; teren o powierzchni około

100,8 m2

został zajęty pod pawilon usługowy, a teren o powierzchni około 103,64

m2

. przed tym pawilonem został zajęty pod ogródek, drogi i chodniki.

Sąd Okręgowy wyraził pogląd, że nowelizacja kodeksu cywilnego, która

weszła w życie dnia 1 października 1990 r. umożliwiła oddanie do korzystania na

podstawie umowy cywilnoprawej składników przedsiębiorstwa. Wraz z wejściem

w życie tej noweli przedmiotem obrotu stał się zatem pawilon wraz z ogródkiem,

drogami i chodnikami. Wobec nieprzyznania Związkowej Spółdzielni Mieszkaniowej

5

prawa wieczystego użytkowania do działek 39/5 i 41/5 urządzenia te nie stały się

odrębną nieruchomością, pozostając częścią składową gruntu będącego

własnością Gminy K. Gmina nie przejęła jednak władania nad tym obiektem. J. S.,

doprowadził do zawarcia pomiędzy nim, a Gminą umowy dzierżawy działek gruntu

nr 39/5 i 41/5. Wskazał, że przeniesienie posiadania samoistnego następuje przez

wydanie rzeczy osobie uprawnionej lub w ten sposób, że dotychczasowy

posiadacz samoistny zachowa rzecz w swoim władaniu jako posiadacz zależny

albo dzierżyciel na podstawie dokonanego przez strony zdarzenia prawnego (art.

348 i 349 k.c.), a do tych czynności nie doszło.

Jego zdaniem, dowody nie doprowadziły do wyjaśnienia sposobu

korzystania z pawilonu w okresie, od oddania go do użytkowania do dnia 2 stycznia

1992 r., kiedy to pomiędzy Związkową Spółdzielnią Mieszkaniową, a J. S. doszło do

zawarcia dzierżawy gruntu na okres piętnastu lat, w wykonaniu stosunku

nawiązanego dnia 15 września 1987 r. Wyraził wątpliwość, czy stosunek ten,

wobec rzeczywistego zamiaru stron kontynuowania uzgodnień wynikających z

relacji wewnątrzspółdzielczych i wobec braku cech ekwiwalentności świadczenia

pozwanego uzgodnionego jedynie za korzystanie z gruntu, jest „umową

cywilnoprawną”. Ostatecznie jednak za Sądem drugiej instancji przyjął, iż doszło do

zawarcia umowy dzierżawy.

Podkreślił, że pozwany, który nadal posiada obiekt, odmawiając jego

wydania, korzystał z niego przez 15 lat począwszy od stycznia 1992 r.

Jego zdaniem, jest to równoznaczne z należytym wykonaniem umowy przez

Związkową Spółdzielnię Mieszkaniową, a następnie utworzoną w wyniku podziału

powodową Spółdzielnię K. Zauważył, że wprawdzie pozwany nie uznawał powódki

za następcę prawnego w zakresie działek na jakich posadowiony jest obiekt i

przylegający do niego teren, jednakże biorąc pod uwagę, iż prawo spółdzielcze nie

przewiduje możliwości podniesienia zarzutu procesowego nieprawidłowości

prawomocnych uchwał zgromadzeń Spółdzielni, zarzut ten ocenił jako

bezpodstawny. Wskazał także, że nie budzi wątpliwości, iż pozwany przez okres

piętnastu lat uiszczał opłaty za grunt. Zatem, umowa została wykonana należycie

również przez J. S., jednakże po upływie piętnastu lat wygasła. Obydwie strony były

co prawda zainteresowane dzierżawą, ale na odmiennych warunkach. Spółdzielnia

6

K. chciała wynegocjować czynsz, nie tylko za grunt, ale również za pawilon, na co

nie godził się pozwany.

Stwierdził, że wobec braku porozumienia, a nadto ze względu

na niedopuszczalność w zmienionym stanie prawnym kontynuowania

dotychczasowych relacji, korzystanie przez pozwanego z pawilonu należącego do

Spółdzielni K. w okresie od 2006 r. jest bezprawne, a w świetle wiążącej oceny

Sądu Apelacyjnego stanowi naruszenie obowiązku określonego w art. 705 k.c.

polegającego na niewykonaniu powinności zwrotu rzeczy dzierżawionej. Wskazał,

że roszczenie strony powodowej znajduje podstawę prawną w art. 471 k.c., jak

również w art. 476 k.c. Odwołując się do opinii biegłego stwierdził, że należność

jaką wydzierżawiający powinien zapłacić, wraz z podatkiem VAT, za dochodzony

okres wynosi łącznie 191 106 zł. Mając na uwadze, że pozwany uiścił kwotę 14

494,40 zł zasądził na rzecz Spółdzielni różnicę w wysokości 176 612 zł. Odsetki za

opóźnienie uwzględnił od daty wezwania do zapłaty, czyli od chwili wystąpienia z

pozwem i od daty rozszerzenia powództwa.

Na skutek apelacji pozwanego Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 28 stycznia

2014 r. zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że powództwo oddalił i orzekł o

kosztach postępowania.

Stwierdził, że strony łączyła umowa dzierżawy, która wygasła z dniem

2 stycznia 2006 r., co było przedmiotem prowadzonego przez strony procesu przed

Sądem Rejonowym w K. w sprawie […]. Zaakcentował, że powódka swoje

roszczenie wiązała konsekwentnie z powierzchnią gruntu oraz pawilonu w części, w

jakiej znajduje się on wyłącznie na działce nr 198/15 będącej w jej użytkowaniu

wieczystym. Podkreślił, że pomiędzy stronami bezsporne było, iż pozwany wzniósł

pawilon na trzech działkach gruntowych o nr 39/5, 198/15 oraz 41/5, z których tylko

działka 198/15 została oddana w użytkowanie wieczyste poprzednika prawnego

powodowej spółdzielni. Pismem z dnia 24 marca 2006 r. pozwany został wezwany

do opuszczenia tego pawilonu oraz terenu wokół niego.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego, umowa z dnia 2 stycznia 1992 r. nie określała

skutków wygaśnięcia tego stosunku prawnego. Jej § 10 w ust. 1 zawiera ustalenia

dotyczące rozwiązania umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia, co mając

7

na uwadze systematykę tej umowy odnosi się do przyczyn wskazanych w § 9

umowy. Natomiast ust. 2 tego postanowienia zawiera stwierdzenie, że z chwilą

wygaśnięcia umowy, w razie braku wniosku o jej przedłużenie, dzierżawcy nie

przysługuje prawo zwrotu kosztów wzniesionego obiektu, co w sprawie nie miało

miejsca, gdyż pozwany zwrócił się do spółdzielni o przedłużenie umowy.

Wbrew twierdzeniom pozwanego ocenił, że Spółdzielnia Mieszkaniowa K. w

K. posiada legitymację procesową. Przyjął, że zgodnie z treścią zapisów w

księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości, spółdzielnia ta wpisana jest

jako użytkownik wieczysty. Tym samym, zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982

r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 707)

zastosowanie znajduje tu domniemanie zawarte w tym unormowaniu, tj. że prawo

jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

Rozważając zasadność roszczenia podniósł, że zgodnie z art. 705 k.c.

wydanie przedmiotu dzierżawy, dotyczyło terenu (gruntu). Skoro pozwany zajmuje

obecnie grunt znajdujący się w użytkowaniu wieczystym spółdzielni, to ma ona

prawo domagać się odszkodowania za jego bezumowne użytkowanie

obejmującego korzyść, jaką mogłaby otrzymać, gdyby rzecz zwrócono w terminie.

Podzielił stanowisko powódki, że pozwany korzysta z 67 m2

powierzchni działki

nr 198/15 zajętej pod pawilon oraz 61 m2

zajętej pod ogródek, drogę i chodniki

(twierdzenia zawarte w pozwie). Pozwany korzysta więc bez tytułu prawnego z 128

m2

powierzchni, za którą powinien uiścić odszkodowanie równe utraconym

korzyściom, jakie spółdzielnia uzyskałaby gdyby mogła dysponować tym gruntem.

Odwołując się do opinii biegłego wskazał, że odszkodowanie tylko za grunt

za okres od maja 2006 r. do grudnia 2007 r. powinno wynieść łącznie 7 094,60 zł,

a za okres od stycznia 2008 r. do marca 2009 r. powinno wynieść łącznie

kwotę 4 095,64 zł. Odszkodowanie z kolei za okres od kwietnia 2009 r. do czerwca

2010 r. powinno wynieść łącznie 4 164,30 zł. W rezultacie uznał, że w okresie

dochodzonym pozwem pozwany powinien wpłacić na rzecz strony powodowej

kwotę 15 354,54 zł (suma kwot: 7094,60+4095,64+4164,30). Tymczasem stwierdził,

że za ten okres pozwany uiścił powódce kwotę wyższą bo 22 013,40 zł.

8

Za niezasadne uznał natomiast żądanie spółdzielni zasądzenia kwoty

pieniężnej od pozwanego z tytułu zajmowania powierzchni pawilonu handlowego

(niezależnie od tego, czy w całości lub w części). Podniósł, że Spółdzielnia

musiałaby wykazać tytuł prawny do władania budynkiem, co powodowałoby

ustalenie, iż pozwany zajmuje ten pawilon bez tytułu prawnego, tj. że posiadałaby

ona skuteczne roszczenie o zapłatę.

Wskazał, że wybudowany przez pozwanego pawilon stanowi zorganizowaną

całość i nie jest wydzielony ścianami. Budynek trwale związany z gruntem

w zasadzie jest jego częścią składową i nie może być odrębnym od niego

przedmiotem własności i innych praw rzeczowych chyba, że ustawa stanowi inaczej

(art. 47 § 1 i art. 48 k.c.). Jeden z takich wyjątków przewidują przepisy

o użytkowaniu wieczystym. Kodeks cywilny (art. 235) nadał prawu wieczystego

użytkowania gruntu charakter nadrzędny w stosunku do prawa własności budynków

i innych urządzeń posadowionych na tym gruncie; oznacza to, że prawem głównym

jest prawo wieczystego użytkowania, a prawem związanym (podrzędnym) jest

prawo własności budynków. Użytkowanie wieczyste gruntu nie może być

przedmiotem obrotu prawnego, odrębnym od prawa własności budynków

wzniesionych na tym gruncie, i odwrotnie, prawo własności nie może być

przedmiotem obrotu prawnego odrębnym od prawa użytkowania wieczystego.

Artykuł 31 ustawy z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

(jedn. tekst: Dz.U z 2014 r. poz. 518) stanowi, że oddanie w użytkowanie wieczyste

nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą

położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń, bądź nieodpłatnym

przeniesieniem ich własności. W związku z tym uznał, że kluczowe znaczenie,

zarówno dla rozstrzygnięcia sprawy, jak i oceny zasadności żądania pozwu, ma

kwestia rozumienia pojęcia "budynek", występującego w wymienionych przepisach

dotyczących użytkowania wieczystego.

Podkreślił, że w piśmiennictwie przyjmuje się, iż pojęcie "budynek",

występujące np. w art. 46 § 1 i art. 151 k.c., odnosi się do budynków w rozumieniu

przepisów prawa budowlanego. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane

(jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r., Nr 207, poz. 2016 ze zm.) określa budynek jako

"obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni

9

za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach" (art. 3 pkt 2),

zaś przez obiekt budowlany rozumie: budynek wraz z instalacjami i urządzeniami

technicznymi, budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami

i urządzeniami, obiekt małej architektury (art. 3 pkt 1). Z uregulowań tych

wyprowadził wniosek, że budynek to nie tylko obiekt "wolnostojący", stanowiący

jedną "bryłę", ale także "część" jednego budynku, odpowiadająca wymienionym

kryteriom z Prawa budowlanego. Za część budynku może być uznana także

nieruchomość lokalowa.

Podniósł, że w judykaturze dotyczącej spraw o dział spadku oraz

o zniesienie współwłasności przyjęto, że dopuszczalny jest podział budynku według

płaszczyzn pionowych wraz z gruntem, jeżeli w wyniku tego powstają odrębne

budynki. W tym wypadku linia podziału musi przebiegać według płaszczyzny, którą

stanowi ściana wyraźnie dzieląca budynek na dwa odrębne budynki, przy czym

może to być ściana już istniejąca lub wykonana w tym celu. O odrębności

powstałych z podziału budynków mówić można wówczas, jeżeli tworzą one

zamkniętą w sobie funkcjonalną całość lub, gdy uzasadnione interesy

właścicieli w tym zakresie gwarantuje ustanowienie odpowiednich służebności.

(por. np. uchwała całej Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 1969 r.,

III CZP 12/69, OSN 1970, nr 3, poz. 39, postanowienia Sądu Najwyższego z dnia

13 maja 1966 r., III CR 103/66 OSPiKA 1967, nr 5, poz. 110, z dnia 5 stycznia

1970 r., I CR 5/71 LEX nr 6643 i z dnia 12 października 2000 r., IV CKN 1525/00,

LEX nr 52541 oraz powołane w nich dalsze orzeczenia).

Wyraził pogląd, że zasady te mają zastosowanie również do podziału

budynku w celu stworzenia możliwości zbycia jego części w umowie oddania gruntu

w wieczyste użytkowanie. W związku z tym przyjął, że powódka nie jest w stanie

wykazać własności części pawilonu, za który odszkodowania się domaga. Budynek

ten stoi co prawda na działce, której użytkownikiem wieczystym jest spółdzielnia,

lecz również jest posadowiony na dwóch pozostałych działkach, będących

własnością Gminy K. (będącej właścicielem również działki 198/15).

Gdyby pawilon stał w całości na działce 198/15, to niewątpliwie stałby się

własnością użytkownika wieczystego i spółdzielni przysługiwałoby - co do zasady -

żądanie wydania przedmiotu dzierżawy (art. 705 k.c.) oraz pawilonu. W przypadku

10

nie zastosowania się do żądania wydania przedmiotu dzierżawy oraz pawilonu,

spółdzielnia mogłaby kierować z tego tytułu roszczenia przeciwko pozwanemu.

Wskazał, że pawilon jest częścią składową nieruchomości o różnym stanie

prawnym lecz niewątpliwie wszystkie działki gruntu stanowią własność Gminy K.

Dodał, że strona powodowa błędnie powołuje się na „przesądzenie

odpowiedzialności pozwanego" w tym zakresie, które ma wynikać z wyroku Sądu

Apelacyjnego z dnia 18 grudnia 2009 r. choć potwierdził, iż przeprowadzone

ponownie postępowanie dowodowe wykazało, że pozwany nie wykonał swojego

obowiązku zwrotu przedmiotu dzierżawy (gruntu) oraz także to, że nie legitymuje

się żadnym prawem do korzystania z pawilonu znajdującego się na części działki

198/15.

Reasumując podniósł, że apelacja jest zasadna w części, w jakiej skutecznie

zarzuca brak uprawnienia powodowej spółdzielni do domagania się odszkodowania

za bezumowne korzystanie z pawilonu, nie będącego jej własnością. Wskazał,

że w orzecznictwie przyjmuje się, iż budynki, jeżeli nie zostały wniesione, ani

nabyte przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, nie

stanowią własności użytkownika i nie są objęte prawem własności związanym

z użytkowaniem wieczystym (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

w Warszawie z dnia 20 stycznia 2006 r. VII SA/WA 1000/05).

W skardze kasacyjnej strona powodowa zarzuciła naruszenie przepisów

prawa materialnego tj. art. 224-230 k.c., art. 235 § 1, 233, 471 w związku z art. 705

k.c. i art. 174 ust. 1 u.g.n. W ramach naruszenia przepisów postępowania zarzuciła

naruszenie art. 386 § 6 k.p.c. oraz art. 287 k.p.c. Wniosła o uchylenie w całości

zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Należy przypomnieć, że w zapadłym w sprawie wyroku z dnia 18 grudnia

2008 r. Sąd Apelacyjny stwierdził, iż w § 10 zawartej przez poprzedniczkę prawną

powódki i pozwanego umowy z dnia 2 stycznia 1992 r. na okres 15 lat, określony

11

jest sposób rozliczeń stron, wynikający z wybudowania przez J. S. pawilonu

handlowego na spornej nieruchomości. Umowa wygasła, gdyż do jej

wcześniejszego rozwiązania nie doszło, a zatem zgodnie ze zdaniem drugim § 10

pozwanemu nie przysługuje prawo zwrotu kosztów wzniesionego obiektu „w razie

braku wniosku o przedłużenie umowy po jej wygaśnięciu”. Kwestia uregulowania

nakładów poniesionych na nieruchomość powódki przez pozwanego winna być

oceniona przez treść § 10 umowy, zwłaszcza wobec jej postanowienia zawartego

§ 3 i rygorów z § 12 tej dwustronnej czynności prawnej, a także podjęcia przez

pozwanego obrony, z której dotąd można wywieść, że roszczeń do tych nakładów

nie zgłasza.

Wyraził pogląd, że podstawą materialną powództwa w sprawie może być art.

705 k.c. i art. 471 k.c. Roszczenie zwrotu przedmiotu dzierżawy po zakończeniu

dzierżawy wynika z umowy dzierżawy, a nie z prawa własności (por. wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 22 czerwca 2004 r., IV CK 464/03, LEX nr 510997). W sytuacji

gdy strony łączy inny stosunek, na podstawie którego posiadacz (były dzierżawca)

korzysta z rzeczy to właśnie dla tego stosunku zobowiązaniowego przepisy

mają priorytet przed regulacją prawno-rzeczową dotyczącą tzw. roszczeń

uzupełniających określonych w art. 224-230 k.c. (por. wyrok Sądu Najwyższego

z dnia 13 kwietnia 2000 r., III CKN 65/99, LEX nr 51567). W końcu wskazał,

że niewątpliwie pozwany nie legitymuje się żadnym prawem do korzystania

z budowli znajdującej się w części na działce 198/15. Pawilon w zakresie

powierzchni 67 m2

pozostaje w gospodarczym związku z prawem użytkowania

wieczystego powódki, która może dochodzić należnego jej odszkodowania lub

wynagrodzenia Dodać należy, że spółdzielnia także w skardze kasacyjnej

podniosła, iż podstawę prawną dochodzonego roszczenia stanowi art. 705 k.c.

w zw. z art. 471 k.c. oraz, iż roszczenie o zwrot przedmiotu dzierżawy wynika

z tego stosunku obligacyjnego, a nie z prawa własności, czy użytkowania

wieczystego.

Trzeba zgodzić się z powódką, że ocena prawna zawarta w wyroku z dnia

18 grudnia 2009 r. była wiążąca dla Sądu Apelacyjnego przy ponownym

rozpoznaniu sprawy, zgodnie z unormowaniem zawartym w art. 386 § 6 k.p.c. Sąd

drugiej instancji rozpoznając ponownie sprawę, odstępując od tej oceny, wprawdzie

12

odwołał się do odmiennych ustaleń faktycznych, w szczególności, że część

pawilonu stojąca na działce nr 198/15, będącej w użytkowaniu wieczystym

spółdzielni nie jest ograniczona pionowymi ścianami, stąd też nie przysługuje jej

prawo własności tej części pawilonu i z tej przyczyny posiada ona prawo

do żądania odszkodowania wyłącznie za korzystanie z gruntu, a nie z tej budowli,

niemniej ze stanowiskiem tym nie można się zgodzić.

W polskim systemie apelacji pełnej Sąd Apelacyjny jest sądem

merytorycznym. Rozstrzyga na podstawie całokształtu zgromadzonego w sprawie

materiału procesowego (art. 382 k.p.c.) i z urzędu stosuje prawo materialne

(por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 października 2002 r, III CZP 62/02,

OSNC 2004, nr 1, poz. 7). Sąd drugiej instancji nie może więc poprzestać na

ustosunkowaniu się do zarzutów skarżącego, lecz musi – niezależnie od ich treści –

dokonać ponownych własnych ustaleń, a następnie poddać je ocenie pod kątem

prawa materialnego (uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego – zasada

prawna – z dnia 23 marca 1999 r., III CZP 59/98, OSNC 1999, nr 7-8, poz. 124).

W rezultacie, Sąd Apelacyjny miał obowiązek w uzasadnieniu precyzyjnie

przedstawić podstawę faktyczną swego wyroku, oraz w związku z wydaniem

orzeczenia reformatoryjnego na nowo omówić cały zgromadzony w sprawie

materiał dowodowy i odnieść do niej własne rozważania prawne. Tymczasem,

popełnił ten sam błąd co Sąd Okręgowy, tj. nie rozgraniczył ustaleń od rozważań,

mieszając fakty z ich oceną prawną, która wymyka się spod kontroli kasacyjnej,

właśnie ze względu na brak precyzyjnych ustaleń faktycznych. Przykładowo,

Sąd Apelacyjny wskazał, że umowa dzierżawy z dnia 2 stycznia 1992 r. nie

określała skutków jej wygaśnięcia, gdy tymczasem w poprzednim wyroku z dnia

18 grudnia 2009 r. jednoznacznie stwierdził, że umowa ta zawiera zapisy odnośnie

wzajemnych zobowiązań stron na wypadek jej wygaśnięcia. Działając zgodnie

z wymaganiami procesowymi należało w ramach ustaleń przytoczyć treść jej

postanowień zawartych w § 9 i 10, następnie dopiero dokonać ich wykładni na

podstawie art. 65 k.c. i w końcu wywieść z uwzględnieniem art. 56 k.c., czy i jakie

wynikają z niej dla stron obowiązki z chwilą jej wygaśnięcia. Sąd Najwyższy nie

może – poza wyjątkami niewchodzącymi w sprawie w rachubę - dokonywać ustaleń

faktycznych (art. 39813

§ 2 k.p.c.), a zatem nie mógł zastąpić w tej mierze Sądu

13

Apelacyjnego, co już wykluczało odparcie zarzutu naruszenia art. 386 § 6 k.p.c.

Należy zauważyć, że to właśnie w taki prawidłowy sposób postąpił Sąd

Apelacyjny w wyroku z dnia z dnia 18 grudnia 2009 r. Ponieważ także wtedy,

pomimo przeprowadzenia dowodu z szeregu dokumentów nie zostały przez Sąd

pierwszej instancji ustalone niezbędne fakty, dokonał uzupełniających ustaleń

faktycznych w oparciu o powołane dowody i dopiero na ich podstawie wywiódł

właściwe wnioski prawne. Przede wszystkim z ustaleń tych wynika, że na działce

198/15 w chwili zawierania umowy dzierżawy w dniu 2 stycznia 1992 r. był już

wybudowany pawilon, posadowiony także na działkach sąsiednich nr 39/5 i 41/5,

w umowie nazwany ciągiem handlowym, a więc dostrzegł kwestię jego zbudowania

na nieruchomościach o różnym statusie prawnym. Wskazał, że właśnie ze względu

na jego wybudowanie przez pozwanego ustalono czynsz dzierżawny tylko

od gruntu na okres jej trwania przez 15 lat.

Nie oznacza to, że strony dzierżawą nie objęły części pawilonu

usytuowanego na nieruchomości oddanej spółdzielni w użytkownie wieczyste.

Z odwołaniem się do tego prawa obligacyjnego trafnie podniósł, że wobec

wygaśnięcia stosunku dzierżawy na podstawie art. 705 k.c. pozwany dzierżawca

ma zwrócić wydzierżawiającej spółdzielni, a ściślej powódce, jako jej następcy

prawnemu, rzecz dzierżawioną, tj. część działki 198/15 zabudowaną pawilonem

w zakresie, w jakim znajduje się on na nieruchomości spółdzielczej. Niewykonanie

umowy wywołało uszczerbek dla powódki, który zgodnie z teorią różnicy powinien

być naprawiony na podstawie art. 471 k.c.

Przypomnieć też należy, że Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 18 grudnia

2009 r. wskazał, że J. S. nie legitymuje się żadnym prawem do korzystania z

pawilonu znajdującego się w części na działce 198/15 oraz, iż bez

znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy jest w świetle ustalonych faktów regulacja

prawno-rzeczowa. W istocie więc wyraził pogląd prawny, że dla wskazanej

odpowiedzialności pozwanego nie ma znaczenia, czy pawilon w części, w jakiej

znajduje się na tej nieruchomości jest odrębną własnością użytkownika

wieczystego, czy też jest częścią składową działki 198/15, a której własność należy

do Gminy K. Dokonując więc, w obecnie zaskarżonym wyroku, odmiennej oceny

prawnej, tj. przypisując znaczenie stosunkom prawno-rzeczowym dotyczącym

14

wybudowanego pawilonu dla odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanego

wobec powódki (wnioskując, że nie stanowi on w części usytuowanej na działce nr

198/15 własności powódki), ewidentnie nie kierował się zajętym uprzednio

stanowiskiem prawnym w wyroku z dnia 18 grudnia 2009 r. Naruszył więc

związanie sądu wyrażone w art. 386 § 6 k.p.c., które oznacza zakaz formułowania

ocen prawnych sprzecznych z wyrażonymi wcześniej w uzasadnieniu uchylonego

orzeczenia drugoinstancyjnego, a tym bardziej zakaz podejmowania w jakikolwiek

sposób próby podważania, czy kwestionowania wiążącej oceny prawnej (por. np.

postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 22 października 2009 r., III CZP 75/09,

LEX nr 532090).

Podzielając wywód Sądu Apelacyjnego zawarty w wyroku z dnia 18 grudnia

2009 r. należy zauważyć, że dla rozstrzygnięcia sprawy na gruncie wskazanej

odpowiedzialności odszkodowawczej nie ma znaczenia, czy pawilon w części

znajdującej się na działce nr 198/15, jako wzniesiony przez dzierżawcę na gruncie

oddanym w użytkowanie wieczyste stanowi własność użytkownika wieczystego

(por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2011 r., III CZP 60/11, OSNC

2012, nr 6, poz. 66), czy też ze względu na szczególne okoliczności sprawy tak nie

jest. Skoro J. S. nie legitymuje się żadnym prawem do korzystania z pawilonu

znajdującego się w części na działce znajdującej się w użytkowaniu wieczystym

spółdzielni, to także dla dochodzonego roszczenia odszkodowawczego nie ma

bezpośredniego znaczenia pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia

11 stycznia 2013 r., I CSK 282/12 (LEX nr 1288603).

Trzeba też zgodzić się ze stanowiskiem skarżącej, że dla wyliczenia szkody

jaką poniosła powódka na skutek nie zwrócenia rzeczy dzierżawionej

po wygaśnięciu stosunku dzierżawy niezbędne są wiadomości specjalne.

Chodzi tu jednak o uszczerbek zindywidualizowany konkretnymi okolicznościami

sprawy. W tym celu trzeba dokonać szczegółowych ustaleń dotyczących

zbudowanego pawilonu, a w szczególności zbadać, czy i w jakim zakresie jest

możliwe korzystanie z jego części znajdującej się na działce nr 198/15

samodzielnie, bez korzystania z całej tej budowli. Oczywiście, gdyby się okazało,

że tworzy on funkcjonalną całość, i jego część usytuowana na nieruchomości

spółdzielczej nie może być wykorzystywana bez reszty tej konstrukcji, to może

15

to mieć znaczenie dla wysokości szkody.

Skoro wskazane względy przesądzały zasadność podstawy naruszenia

prawa procesowego, to Sąd Najwyższy był zwolniony od dokonywania rozważań

dotyczących naruszenia prawa materialnego. Skuteczne bowiem ich zgłoszenie

wchodzi w rachubę wtedy, gdy ustalony stan faktyczny, nie budzi zastrzeżeń

(por. np. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 26 marca 1997 r., II CKN 60/97,

OSNC 1997, nr 9, poz. 128).

W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 39815

§ 1 k.p.c. należało orzec, jak

w sentencji.