I CSK 758/14

Sygn. akt I CSK 758/14

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 sierpnia 2015 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Antoni Górski (przewodniczący)

SSN Barbara Myszka (sprawozdawca)

SSN Katarzyna Tyczka-Rote

Protokolant Justyna Kosińska

w sprawie z powództwa W. R. i D. R.

przeciwko W. G.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 13 sierpnia 2015 r.,

skargi kasacyjnej powodów

od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 13 grudnia 2013 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu

Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.

UZASADNIENIE

2

Sąd Okręgowy w W., po rozpoznaniu sprawy z powództwa W. R. i D. R. o

zasądzenie od pozwanego W. G. kwoty 438 900 zł z odsetkami od dnia wniesienia

pozwu tytułem „odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość” będącą

przedmiotem umowy dzierżawy z dnia 15 lipca 1979 r., ewentualnie kwoty 310 343

zł z odsetkami od dnia wniesienia pozwu tytułem zwrotu nienależnego świadczenia,

wyrokiem z dnia 20 grudnia 2012 r. oddalił powództwo. Ustalił, że w dniu 15 lipca

1979 r. powodowie zawarli z K. E. umowę dzierżawy działki gruntu o obszarze

0,042 ha położonej w W. przy ul. R., na okres 99 lat, z wyłączeniem prawa

zabudowy obiektami trwałymi. Powodowie zobowiązali się nie zmieniać

przeznaczenia gruntu, wykonywać prawo do jego używania i pobierania pożytków

zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki, a na wezwanie wydzierżawiającego -

w terminie 14 dni - zwracać zapłacony podatek w kwocie proporcjonalnej do

wielkości dzierżawionej działki. Tytułem zryczałtowanej tenuty dzierżawnej zapłacili

K. E. kwotę 84 000 zł (przed denominacją). W pkt 4 umowy strony postanowiły, że

w razie przejęcia nieruchomości przez Skarb Państwa lub inną państwową

jednostkę organizacyjną na własność w następstwie wywłaszczenia lub wykupu

dzierżawca otrzyma od wydzierżawiającego taką kwotę odszkodowania, jaką za

wydzierżawioną działkę zapłaci nowy właściciel.

W dniu 5 października 1990 r. K. E. zawarła z pozwanym W. G. umowę

darowizny nieruchomości o obszarze 2,42 ha położonej w W. przy ul. R., w skład

której wchodziła m.in. działka stanowiąca przedmiot dzierżawy. Powodowie, którzy

dotąd przekazywali K. E. kwoty należne z tytułu podatku, zaczęli przekazywać

je pozwanemu, lecz pozwany odmówił ich przyjmowania.

Pozwany trzykrotnie kierował do powoda pisma wypowiadające umowę

dzierżawy. Po raz pierwszy ze skutkiem na dzień 30 czerwca 1993 r., na które

powód odpowiedział, że wypowiedzenie to uznaje za bezskuteczne. Po raz drugi

pismem z dnia 14 grudnia 1998 r. i po raz kolejny pismem z dnia 19 czerwca 2008 r.

W dniu 20 marca 2006 r. pozwany wystąpił przeciwko powodowi W. R. z

pozwem o wydanie spornej nieruchomości, lecz jego powództwo zostało przez Sąd

3

Rejonowy oddalone wyrokiem z dnia 24 października 2006 r. W dniu 17 kwietnia

2008 r. pozwany wystąpił z pozwem o wydanie nieruchomości przeciwko obojgu

powodom. Pozew skierowany przeciwko powodowi został odrzucony, a

postępowanie przeciwko powódce nadal się toczy. W dniu 10 kwietnia 2009 r.

pozwany wniósł kolejny pozew przeciwko powodowi o wydanie spornej

nieruchomości.

Decyzją Wojewody […] z dnia 18 kwietnia 2011 r. nieruchomość o obszarze

0,0963 ha, stanowiąca własność pozwanego, obejmująca działkę będącą

przedmiotem dzierżawy, została wywłaszczona na rzecz Skarbu Państwa za

odszkodowaniem w kwocie 915 206 zł.

Sąd Okręgowy przyjął, że, zgodnie z art. 695 § 1 k.c. w brzmieniu sprzed

zmiany dokonanej ustawą z dnia 28 lipca 1990 r. (Dz.U. Nr 55, poz. 321), umowa

dzierżawy uległa przedłużeniu na trzy lata, czyli na czas oznaczony.

Wypowiedzenie złożone przez pozwanego w dniu 23 czerwca 1992 r. nie wywarło

skutków prawnych, ponieważ nastąpiło po przekształceniu umowy na czas

oznaczony, a rozwiązanie takiej umowy w drodze wypowiedzenia było wyłączone.

Ze względu na to, że umowa dzierżawy była nadal wykonywana, doszło do jej

przekształcenia w umowę na czas nieoznaczony, którą można było rozwiązać

w drodze wypowiedzenia. Pozwany skorzystał z tej możliwości w dniu 14 grudnia

1998 r., wobec czego stosunek dzierżawy ustał przed przyznaniem pozwanemu

odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości obejmującej dzierżawioną działkę

(art. 688 w związku z art. 694 k.c.). Skoro w chwili wywłaszczenia powód nie miał

statusu dzierżawcy, żądanie zapłaty odszkodowania wywłaszczeniowego jest

nieuzasadnione. Powódka natomiast nie była nigdy stroną umowy dzierżawy i nie

ma w niniejszej sprawie legitymacji procesowej.

Za nieuzasadnione Sąd Okręgowy uznał również żądanie ewentualne,

dochodzone na podstawie art. 410 § 2 k.c. w związku z nieosiągnięciem

zamierzonego celu świadczenia, pozwany bowiem nie otrzymał

od powodów świadczenia w postaci zryczałtowanego czynszu dzierżawy i nie

wykazano też, by z tego świadczenia skorzystał. Korzyść otrzymana przez niego

w związku z wywłaszczeniem była korzyścią uzyskaną na ważnej podstawie

4

prawnej, a ewentualnych osób bezpodstawnie wzbogaconych można poszukiwać

wśród spadkobierców pierwotnego wydzierżawiającego.

Apelację powodów od tego wyroku Sąd Apelacyjny oddalił wyrokiem z dnia

13 grudnia 2013 r., przyjmując, że - wbrew odmiennej ocenie Sądu pierwszej

instancji - umowa dzierżawy została zawarta przez obojga powodów, o czym

świadczy fakt, że powódka również podpisała egzemplarz umowy. Powodowie

zamierzali nabyć przedmiot dzierżawy do majątku wspólnego, lecz stały temu na

przeszkodzie przepisy zapobiegające rozdrabnianiu nieruchomości rolnych.

Sporządzono w związku z tym umowę długoletniej dzierżawy, w której

zamieszczono postanowienie o zobowiązaniu się wydzierżawiającej do zapłaty

ewentualnego odszkodowania w celu zabezpieczenia uiszczonej jednorazowo

kwoty 84 000 zł, odpowiadającej wartości działki oddanej w dzierżawę.

Zgodnie z art. 695 § 1 k.c. w pierwotnym brzmieniu, umowa dzierżawy po upływie

dziesięciu lat uległa przedłużeniu o trzy lata, a po upływie tego okresu - o kolejne

trzy lata, czyli do dnia 15 lipca 1995 r. Wypowiedzenie dokonane przez pozwanego

w dniu 23 czerwca 1992 r. było bezskuteczne z braku możliwości rozwiązania w ten

sposób umowy na czas oznaczony. Ze względu na to, że powodowie do dnia

14 grudnia 1998 r. korzystali z gruntu na dotychczasowych zasadach, czemu

pozwany się nie sprzeciwiał, doszło do przekształcenia stosunku dzierżawy

w umowę na czas nieoznaczony. Pozwany nie wykazał, by w dniach 14 grudnia

1998 r. lub 19 czerwca 2008 r. dokonał skutecznego wypowiedzenia umowy

dzierżawy, w związku z czym do czasu wywłaszczenia objętej nią nieruchomości

powodów łączyła z pozwanym umowa dzierżawy zawarta na czas nieoznaczony.

Powodowie nie mogą domagać się zapłaty kwoty odpowiadającej

odszkodowaniu za wywłaszczoną nieruchomość, gdyż odnośne postanowienie

umowy jest sprzeczne z naturą stosunku dzierżawy, w ramach którego obowiązki

stron sprowadzają się do świadczeń określonych w art. 693 § 1 k.c., a ponadto

stanowi obejście przepisów art. 160 - 167 k.c. oraz art. 7 ust. 1 i art. 24 ustawy

z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości

(jedn. tekst: Dz.U. z 1974 r. Nr 10, poz. 64 ze zm. - dalej: „u.z.t.w.n.”).

W konsekwencji, postanowienie to jest nieważne, na gruncie art. 58 § 1 k.c.

bowiem czynnością sprzeczną z ustawą jest nie tylko czynność sprzeczna

5

z określonym nakazem lub zakazem wynikającym z ustawy, lecz również czynność,

która nie jest zakazana przez ustawę, lecz ma na celu jej obejście dla osiągnięcia

skutku zakazanego przez ustawę. Nieważność dotyczy postanowienia zawartego

w pkt 4 umowy dzierżawy (art. 58 § 3 k.c.). Żądanie kwoty 438 900 zł z tytułu

odszkodowania jest tym samym nieuzasadnione.

Za bezzasadne Sąd Apelacyjny uznał również żądanie ewentualne,

przyjmując, że w sprawie o zwrot nienależnego świadczenia biernie legitymowany

jest ten, na czyją rzecz nastąpiło spełnienie tego świadczenia i kto bezpodstawnie

wzbogacił się kosztem nienależnie świadczącego. Sam fakt wstąpienia przez

pozwanego w stosunek dzierżawy nie spowodował po jego stronie wzbogacenia

odpowiadającego należności uiszczonej przez powodów na rzecz K. E., wobec

czego pozwany nie ma w tym zakresie legitymacji biernej.

W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego powodowie, powołując

się na podstawę określoną w art. 3983

§ 1 pkt 1 k.p.c., wnieśli o jego uchylenie

i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, ewentualnie orzeczenie co do

istoty sprawy przez uwzględnienie apelacji. Wskazali na naruszenie art. 3531

w związku z art. 58 § 1 i 3 k.c. przez przyjęcie, że postanowienie pkt 4 umowy

dzierżawy jest nieważne, jako sprzeczne z naturą stosunku dzierżawy i zmierzające

do obejścia art. 160 - 167 k.c. oraz art. 7 ust. 1 i art. 24 u.z.t.w.n., art. 65 § 1 i 2

w związku z art. 3531

k.c. przez nieuwzględnienie powszechnie znanego faktu, że

nieruchomość oddana w dzierżawę miała być w przyszłości wywłaszczona pod

budowę autostrady, a w związku z tym dokonanie błędnej interpretacji celu umowy

dzierżawy i woli zawierających ją stron, i wreszcie art. 551

w związku z art. 554

k.c.

przez przyjęcie, że w zakresie żądania ewentualnego pozwany nie jest

legitymowany biernie.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Spośród zarzutów podniesionych przez skarżących rozważenia w pierwszej

kolejności wymaga zarzut naruszenia art. 65 k.c. przez dokonanie błędnej wykładni

postanowienia pkt 4 umowy dzierżawy, zawartej z K. E. w dniu 15 lipca 1979 r.

Z ustaleń stanowiących podstawę zaskarżonego wyroku wynika,

że zamiarem skarżących było nabycie od K. E. działki gruntu o obszarze 0,042 ha

6

położonej w W. przy ul. R., stały temu jednak na przeszkodzie przepisy art. 160 -

167 k.c., zapobiegające rozdrabnianiu nieruchomości rolnych. Wobec braku

możliwości nabycia nieruchomości, skarżący zawarli z K. E. umowę dzierżawy, na

podstawie której przedmiotowa działka została oddana w dzierżawę na okres 99 lat

w zamian za jednorazową zapłatę zryczałtowanej tenuty dzierżawnej w kwocie

84 000 zł. Kwota ta miała odpowiadać wartości gruntu oddanego w dzierżawę.

Sąd Apelacyjny, dokonując wykładni pkt 4 umowy – według którego

„…w przypadku przejęcia nieruchomości przez Skarb Państwa lub inną państwową

jednostkę organizacyjną na własność w następstwie wywłaszczenia lub wykupu,

dzierżawca otrzyma od wydzierżawiającego taką kwotę odszkodowania jaką za

wydzierżawioną działkę zapłaci dzierżawcy nowy właściciel…” - ograniczył się do

werbalnej analizy odnośnego postanowienia, z pominięciem kontekstu. Istotne

znaczenie dla ustalenia sensu spornej regulacji ma natomiast postanowienie pkt 1

umowy, w którym jest mowa o tym, że K. E. „…przekazuje dzierżawcy (…) w

użytkowanie wieczyste na 99 lat (…) działkę nr 8 o powierzchni 420 m2

,

do używania i pobierania pożytków z wyłączeniem prawa zabudowy obiektami

trwałymi za jednorazową zapłatą z góry zryczałtowanej tenuty dzierżawnej

w kwocie 84 000 zł…”. W sytuacji, w której z powodu przeszkód natury prawnej

zamierzone nabycie nieruchomości przez skarżących nie mogło dojść do skutku

i strony – mając świadomość tego stanu rzeczy – zawarły inną umowę, wykładni jej

spornych postanowień trzeba dokonywać w kontekście pozostałych postanowień

zawartej umowy. Tylko w ten sposób można bowiem odnaleźć rzeczywisty sens

złożonych oświadczeń woli, niezależnie od sposobu ich sformułowania

(zob. uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca

1995 r., III CZP 66/95, OSNC 1995, nr 12, poz. 168 oraz wyroki Sądu Najwyższego

z dnia 20 lutego 1997 r., I CKN 90/96, Prok. i Pr. 1998, nr 1, s. 47, z dnia

3 września 1998 r., I CKN 815/97, OSNC 1999, nr 2, poz. 38, z dnia 8 czerwca

1999 r., II CKN 379/98, OSNC 2000, nr 1, poz. 10, z dnia 8 maja 2001 r., IV CKN

356/00, nie publ., z dnia 28 listopada 2003 r., IV CK 206/02, nie publ., z dnia

17 czerwca 2009 r., IV CSK 90/09, nie publ. i z dnia 8 stycznia 2010 r., IV CSK

269/09, nie publ.).

7

Jeżeli się uwzględni fakt jednorazowego wręczenia K. E. kwoty 84 000 zł,

która miała stanowić zryczałtowany czynsz za cały okres obowiązywania umowy,

trzeba zgodzić się z wywodem skarżących, że celem regulacji zawartej w pkt 4 było

zabezpieczenie roszczenia o zwrot czynszu lub jego części na wypadek utraty

możliwości korzystania z nieruchomości oddanej w dzierżawę. Ekwiwalentem

uiszczonej kwoty bowiem miało być uprawnienie skarżących do używania działki o

powierzchni 0,042 ha i pobierania z niej pożytków, które - jak uzgodniły strony -

miało trwać przez okres 99 lat. Okoliczność, że w chwili zawierania umowy

dzierżawy wywłaszczenie objętej nią nieruchomości było nieuchronne nie należy

wprawdzie - jak przyjmują skarżący - do faktów powszechnie znanych w rozumieniu

art. 228 § 1 k.p.c., jednak konstatacja ta nie eliminuje celowości zabezpieczenia

roszczeń z tytułu jednorazowego przekazania z góry kwoty uznanej za

równoważnik czynszu za cały okres obowiązywania umowy. Innymi słowy,

wykładnia złożonych oświadczeń woli prowadzi do wniosku, że intencją stron

zawierających umowę było zabezpieczenie rozliczeń z tytułu uiszczonego czynszu

na wypadek przedwczesnego zakończenia dzierżawy.

Sąd Apelacyjny trafnie zauważył, że w świetle przepisów art. 7 i art. 24

u.z.t.w.n., obowiązujących w chwili zawierania umowy dzierżawy, osobą

uprawnioną do otrzymania odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość był jej

właściciel. Nie inaczej kwestia ta była uregulowana w art. 128 ustawy z dnia

21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r.

Nr 102, poz. 651 ze zm.; obecnie: Dz.U. z 2015 r., poz. 782 ze zm.),

która obowiązywała w czasie wydania przez Wojewodę decyzji o wywłaszczeniu

nieruchomości obejmującej działkę gruntu oddaną skarżącym w dzierżawę. Trzeba

zgodzić się również z poglądem, że zobowiązanie się wydzierżawiającego do

zapłaty dzierżawcy kwoty równej otrzymanemu odszkodowaniu za wywłaszczenie

gruntu oddanego w dzierżawę tytułem rekompensaty za utratę możliwości jej

kontynuowania, nie odpowiada naturze stosunku dzierżawy. Przez dzierżawę

rozumie się bowiem umowę wzajemną, na podstawie której wydzierżawiający

zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez

czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić

wydzierżawiającemu umówiony czynsz (art. 693 k.c.). Wygaśnięcie dzierżawy rodzi

8

natomiast obowiązek zwrotu jej przedmiotu i dokonania rozliczeń z tytułu czynszu

(art. 705 i art. 707 k.c.).

Oceniając ważność postanowienia pkt 4 umowy dzierżawy, Sąd Apelacyjny

nie dokonał jednak prawidłowej wykładni zawartej w nim regulacji i nie uwzględnił,

że w istocie stronom chodziło o zabezpieczenie roszczenia o zwrot zapłaconego

jednorazowo świadczenia z tytułu czynszu lub jego części na wypadek

przedwczesnej utraty możliwości korzystania z przedmiotu dzierżawy.

Tak ustalony sens regulacji zawartej w pkt 4 umowy pozwala uznać za

niepozostające w sprzeczności z art. 693 k.c. ani niezmierzające do obejścia

przepisów art. 7 i art. 24 u.z.t.w.n. oraz art. 160 - 167 k.c., zobowiązanie się

wydzierżawiającego do spełnienia na rzecz dzierżawcy świadczenia w granicach,

w jakich nie przekracza ono kwoty odpowiadającej części otrzymanego

świadczenia z tytułu czynszu, która nie znalazła pokrycia w pożytkach w związku

z przedwczesnym zakończeniem dzierżawy.

Sąd Apelacyjny zauważył wprawdzie, że wcześniejsze zakończenie

dzierżawy, w ramach której czynsz za cały przewidziany w niej okres trwania

umowy zapłacono jednorazowo z góry, z braku odrębnych postanowień umownych,

uzasadnia dokonanie wzajemnych rozliczeń, jednak ze względu na werbalną

wykładnię pkt 4 umowy sprawy pod tym kątem nie rozważył.

Rację mają skarżący podnosząc, że w sprawie o rozliczenie otrzymanego

jednorazowo przez K. E. świadczenia z tytułu czynszu za cały umówiony okres

obowiązywania dzierżawy pozwany ma legitymację bierną. Wbrew odmiennemu

stanowisku skarżących, nie ma jednak potrzeby poszukiwania jego uzasadnienia w

przepisach art. 553

i 554

k.c., zgodnie bowiem z art. 694 k.c. do dzierżawy stosuje

się odpowiednio art. 678 § 1 k.c., z którego wynika, że w razie zbycia rzeczy najętej

w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu. Pozwany na

podstawie umowy darowizny, zawartej w dniu 5 października 1990 r. z K. E., nabył

nieruchomość obejmującą działkę gruntu oddaną w dzierżawę, wobec czego

wstąpił w stosunek dzierżawy łączący skarżących z K. E.

Skoro Sąd Apelacyjny, na skutek błędnej wykładni postanowienia pkt 4

umowy dzierżawy, nie rozważył sprawy pod kątem rozliczenia świadczenia

9

spełnionego przez skarżących tytułem czynszu za cały uzgodniony okres

obowiązywania umowy dzierżawy, konieczne stało się uchylenie zaskarżonego

wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815

§ 1 oraz art. 108

§ 2 w związku z art. 39821

k.p.c. orzekł, jak w sentencji.

kc