IV CSK 690/14

Sygn. akt IV CSK 690/14

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 września 2015 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Mirosława Wysocka (przewodniczący)

SSN Marian Kocon (sprawozdawca)

SSN Maria Szulc

Protokolant Izabela Czapowska

w sprawie z powództwa A. N.

przeciwko Gminie Miejskiej B.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej

w dniu 9 września 2015 r.,

skargi kasacyjnej powoda

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 10 czerwca 2014 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania oraz orzeczenia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

2

UZASADNIENIE

Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 10 czerwca 2014 r. zmienił wyrok Sądu

Okręgowego w L. z dnia 24 czerwca 2013 r., którym zasądzono od pozwanej

Gminy Miejskiej B. na rzecz powoda A. N. kwotę 1854328 zł tytułem zwrotu

nakładów dokonanych na nieruchomość pozwanej przez Gminną Spółdzielnię

Samopomoc Chłopska, a od 1 listopada 1995 przez powoda, w ten sposób, że

powództwo oddalił.

Sąd ustalił, że decyzją z dnia 3 marca 1980 r. Urząd Miasta B. ustanowił

użytkowanie na gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa na rzecz Gminnej

Spółdzielni Samopomoc Chłopska. Na tym gruncie Spółdzielnia w okresie od maja

1979 r. do 28 grudnia 1981 r. wzniosła budynek zajazdu i inne urządzenia (m. in.

osadnik, przepompownia ścieków i oczyszczalnia ścieków). W dniu 1 listopada

1995 r. ten kompleks A. N. objął w posiadanie z zamiarem prowadzenia

działalności hotelowo – gastronomicznej „Zajazd […]”. Potem 14 listopada 1995 r.

Spółdzielnia zawarła z A. N. i E. N. umowę przyrzeczenia sprzedaży tego

kompleksu wraz z prawem użytkowania wieczystego po jego uzyskaniu za cenę

280000 zł. W przypadku nieuzyskania tego prawa Spółdzielnia miała sprzedać

kupującym wszystkie swoje prawa i roszczenia do nakładów poczynionych na

nieruchomość, co też uczyniła umową z dnia 9 września 1998 r. za cenę 280000 zł.

Walne Zgromadzenie Spółdzielni wyraziło zgodę na zawarcie tej umowy.

O zdarzeniu tym został też poinformowany Skarb Państwa.

W maju 1999 r. powód zgłosił w Urzędzie Miasta B. wykonywanie na gruncie

określonych robót oraz w obiektach budowlanych określonych prac remontowych.

Decyzją z dnia 15 października 1999 r. stwierdzono przejście własności

przedmiotowej nieruchomości z mocy prawa na Gminę Miejską B.

Postanowieniem Sądu Rejonowego w B. z dnia 23 czerwca 2006r.

stwierdzono ukończenie postępowania upadłościowego prowadzonego wobec

Gminnej Spółdzielni „Samopomoc Chłopska” w B.

Pismem z dnia 21 kwietnia 2008 r. powód powiadomił pozwaną Gminę, że

z dniem 4 maja 2008 r. zaprzestaje prowadzenia działalności hotelowo –

3

gastronomicznej w obiektach posadowionych na nieruchomości pozwanej, a w dniu

6 maja 2008 r. przedstawi je do odbioru. Jednocześnie wezwał pozwaną do zwrotu

nakładów w kwocie 4000000 zł. W dniu 6 maja 2006 r. wydał nieruchomość.

Sąd uznał, że umowa sprzedaży z 9 września 1998 r. była nieważna, gdyż

miała na celu obejście przepisów o niezbywalności użytkowania. Powód przeto nie

nabył roszczeń spółdzielni z tytułu nakładów na nieruchomość. Poza tym,

unormowanie art. 90 u.g.n. ma charakter wyczerpujący, wyłączający odpowiednie

stosowanie przepisów kodeksu cywilnego o rozliczeniu nakładów na nieruchomość

dokonanych przez użytkownika.

Dalej, odnośnie do nakładów powoda Sąd stwierdził, że gdyby nawet uznać,

iż między powodem a Spółdzielnią doszło do zawarcia umowy użyczenia,

to roszczenia wynikające z jej wykonywania, także w zakresie dokonywanych

nakładów przysługiwałyby powodowi przeciwko Spółdzielni jako użyczającemu.

W sytuacji, gdy doszło do jej upadłości i wykreślenia z KRS dochodzenie roszczeń

możliwe byłoby w stosunku do następców prawnych, gdyby tacy zostali wskazani.

Gmina zaś nie jest następcą prawnym.

Posiadanie powoda nieruchomości zabudowanej miało charakter posiadania

zależnego i to w złej wierze. Powoda z właścicielem gruntu nie łączył żaden

stosunek zobowiązaniowy i nie wyrażał on zgody na dokonywanie nakładów.

W takiej sytuacji mają zastosowanie art. 226 k.c. w zw. z art. 230 k.c. Przy złej

wierze - powód nie wykazał, że pozwana Gmina bezpodstawnie wzbogaciła się

jego kosztem o poniesione nakłady.

Skarga kasacyjna powoda od wyroku Sądu Apelacyjnego - oparta na

podstawie pierwszej z art. 3983

k.p.c. – zawiera zarzut naruszenia art. 65 § 2 w zw.

z art. 509, 254, 58 § 2 k.c., art. 226 § 1, 2 w zw. z art. 230 k.c., ar. 226 § 1, 2 k.c. art.

118 w zw. z art. 229 i 230 k.c., art. 284 k.c. oraz art. 90, 210 ust. 1, 3 ustawy z dnia

21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz. U. z 2014 r.,

poz. 518 ze zm., dalej: „u.g.n.”), i zmierza do uchylenia tego wyroku

oraz przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

4

Spółdzielnia Samopomoc Chłopska w wyniku decyzji Urzędu Miasta B. z

dnia 3 marca 1980 r. nabyła prawo użytkowania mimo treści decyzji, że chodzi o

oddanie "w zarząd i użytkowanie", gdyż tak uznawane było oddanie "w zarząd i

użytkowanie" w orzecznictwie w stosunku do podmiotów niepaństwowych, a więc

także spółdzielni (uchwała 7 sędziów SN z dnia 16 października 1961 r. I CO 20/61,

OSN 1962, nr II, poz. 41; uchwała SN z dnia 10 stycznia 1968 r. III CZP 93/67,

OSNC 1969, nr 2, poz. 21, wyrok SN z dnia 25 czerwca 1998 r. III CKN 566/97

(OSNC 1999, nr 1, poz. 17). Do tego stosunku prawnego mają zastosowanie

przede wszystkim przepisy szczególne, a w kwestiach nie unormowanych tymi

przepisami - rozdział I Dział II Tytułu III k.c. o użytkowaniu.

Użytkowanie stanowiące ograniczone prawo rzeczowe zgodnie z art. 254 k.c.

jest prawem niezbywalnym. Sąd Apelacyjny uznał umowę Spółdzielni ze skarżącym

z 9 września 1998 r. za nieważną, bowiem w jego ocenie treścią tej umowy było

definitywne zbycie przez Spółdzielnię na rzecz skarżącego użytkowania

wynikającego z decyzji z dnia 3 marca 1980 r.

Skarżący zarzucił, że przy takiej wykładni oświadczeń woli stron umowy

z dnia 9 września 1998 r. Sąd Apelacyjny naruszył art. 65§ 2 k.c. w zw. z art. 509

§ 1 k.c. w zw. z art. 254 k.c. poprzez pominięcie zasady favor contractus, która

prowadzi do możliwie pełnego poszanowania autonomii woli stron.

Godzi się zauważyć, że od niezbywalności prawa użytkowania należy

odróżnić samo jego wykonywanie. Prawo to bowiem charakteryzuje się tym, że

użytkownik może albo osobiście używać rzecz i pobierać jej pożytki, albo przenieść

te uprawnienia na osobę trzecią na podstawie umowy np. najmu, dzierżawy czy

użyczenia. Inaczej, użytkownik może je wykonywać albo samodzielnie, albo

za pośrednictwem innych osób na podstawie stosownej umowy. Wydzierżawienie,

wynajęcie lub oddanie w użyczenie użytkowanej rzeczy ogranicza wykonywanie

użytkowania do ustanowienia obligacyjnego stosunku prawnego i ewentualnie

pobierania z niego pożytków cywilnych. Zachowanie dzierżawcy lub innego

podmiotu uprawnionego na podstawie zawartej z użytkownikiem umowy,

odpowiadające treści przysługującego mu prawa obligacyjnego, jest wykonywaniem

prawa obligacyjnego, które nie jest jednoczesnym wykonywaniem prawa

5

użytkowania. Przeto tak rozumianemu przeniesieniu uprawnień do wykonywania

prawa użytkowania na inne osoby nie sprzeciwia się zasada jego niezbywalności.

Nie budzi wątpliwości, że stronom umowy z 9 września 1998 r. chodziło

o przekazanie prawa do korzystania z nieruchomości - sporne natomiast było, czy

chodziło o definitywne zbycie prawa użytkowania na rzecz skarżącego. Gdyby

jednak nawet założyć, że treść tej umowy w pewnym zakresie przemawiała za

definitywnym zbyciem, to mając na uwadze zasadę favor contractus, należało

interpretować ją tak, by możliwie duża jej część pozostała ważna. Wykładnia

oświadczeń woli nie powinna pozostawać w oderwaniu od założenia racjonalności

działań ludzkich. Przeto interpretacja oświadczeń woli stron umowy z dnia

9 września 1998 r. prowadząca Sąd Apelacyjny do stwierdzenia jej nieważności

pozwala uznać za zasadny zarzut naruszenia zasady favor contractus, a tym

samym art. 65 § 2 k.c. w zw. z art. 509 § 1 k.c. w zw. z art. 254 k.c.

Ubocznie, uznanie umowy z dnia 9 września 1998 r. za nieważną oraz

pominięcie poprzedzających ją uzgodnień stron tej umowy, a więc, że nie wiązał ich

żaden stosunek obligacyjny, prowadziłoby do - trudnego do zaakceptowania -

wniosku, iż co najmniej od 1 listopada 1995 r. Spółdzielnia nie wykonywała prawa

użytkowania.

W konsekwencji powyższego, wbrew odmiennemu stanowisku Sądu

Apelacyjnego, uprawniony jest pogląd skarżącego, że Gminna Spółdzielnia

Samopomoc Chłopska, na rzecz której decyzją z dnia 3 marca 1980 r. Urząd

Miasta B. ustanowił użytkowanie na gruncie stanowiącym własność Skarbu

Państwa, przeniosła na skarżącego bezterminowe uprawnienie do wykonywania

użytkowania gruntu. Dalej, że przedmiotem sprzedaży były „prawa i roszczenia do

nakładów w postaci budynku hotelowo – gastronomicznego (...) obejmującego

restaurację, hotel, wyposażenie kuchni i obiekty towarzyszące”. Na gruncie art. 65

§ 2 k.c. należy je interpretować jako przelew wierzytelności Spółdzielni o zwrot

nakładów. Odwołania w § 7 do pojęcia „budynków i budowli” niepodobna

interpretować w ten sposób, że przedmiotem sprzedaży były budynki, lecz jako

przedmiotowe oznaczenie, jakiego rodzaju nakłady Spółdzielnia poczyniła na

gruncie.

6

Skoro kluczowym dla zaskarżonego wyroku Sądu Apelacyjny było uznanie,

z naruszeniem ustawowych reguł interpretacyjnych (art. 65 § 2 k.c.), umowy z dnia

9 września 1998 r. za nieważną, to wyrok ten nie mógł się ostać.

Odnośnie do zarzutów naruszenia art. 90 ust. 1 u.g.n., a także art. 509 § 1

k.c., których istota sprowadza się twierdzenia, że Sąd Apelacyjny do roszczeń

Spółdzielni błędnie zastosował przepisy obowiązujące w dacie utraty przez nią bytu

prawnego, jak i błędnie uznał, iż art. 90 ust. 1 u.g.n. ma charakter wyczerpujący

na gruncie tych przepisów uznał, że Spółdzielni nie przysługiwało roszczenie

o zwrot nakładów.

Sąd Najwyższy przychyla się do poglądu, że do rozliczenia z tytułu

poczynionych nakładów przez użytkownika mają zastosowanie przepisy

obowiązujące w chwili wygaśnięcia użytkowania, co według dotąd wiążących

ustaleń nastąpiło z chwilą utraty bytu prawnego przez Spółdzielnię. Na gruncie tych

przepisów regulujących „rozliczenie z użytkowania”, rozważeniu podlega, czy

skarżącemu przysługują w drodze cesji roszczenia o nakłady Spółdzielni

w wypadku wygaśnięcia użytkowania na skutek tego zdarzenia.

Co się zaś tyczy zarzutu naruszenia art. 90 ust. 1 u.g.n., to rację ma

skarżący, że przepis ten nie zawiera wyczerpującej regulacji kwestii rozliczeń

pomiędzy właścicielem nieruchomości a użytkownikiem w rozumieniu art. 210

u.g.n., a jedynie szczegółowo reguluje sposób rozliczeń pomiędzy państwowymi

i samorządowymi jednostkami organizacyjnymi oraz organami administracji

publicznej z tytułu trwałego zarządu we wskazanych w tym przepisie sytuacjach.

Przeto rozszerzająca wykładnia tego przepisu przez Sąd Apelacyjny była

nieuprawniona.

Na koniec, co do zarzutów skarżącego dotyczących naruszenia art. 226 § 1

i 2 k.c. w zw. z art. 230 k.c. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie oraz odmowę

zastosowania art. 260 § 1 k.c. oraz art. 753 § 2 zd. 2 k.c. w zw. z art. 260 § 2 k.c.

do oceny roszczenia o zwrot dokonanych przez niego nakładów począwszy od

1 listopada 1995 r., to wystarczy stwierdzić, iż oparcie tych zarzutów na założeniu,

że był on użytkownikiem skutkowało już z tej przyczyny o uznaniu ich za

bezzasadne. Uszło uwagi skarżącego, że, co wskazano powyżej, zachowanie

podmiotu uprawnionego na podstawie zawartej z użytkownikiem umowy,

7

odpowiadające treści przysługującego mu prawa obligacyjnego, jest wykonywaniem

prawa obligacyjnego, które nie jest jednoczesnym wykonywaniem prawa

użytkowania.

Z tych przyczyn Sąd Najwyższy orzekł, jak w wyroku

eb