III CSK 446/14

Sygn. akt III CSK 446/14

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 września 2015 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Iwona Koper (przewodniczący)

SSN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)

SSN Grzegorz Misiurek

w sprawie z powództwa K. J. i J. M.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. K. o uchylenie

uchwał,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 16 września 2015 r.,

skargi kasacyjnej powodów

od wyroku Sądu Apelacyjnego w [..]

z dnia 20 lutego 2014 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

UZASADNIENIE

2

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 20 lutego 2014 r. Sąd Apelacyjny oddalił

apelację powodów od wyroku Sądu pierwszej instancji oddalającego powództwo

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. K. […] o uchylenie

trzech uchwał z dnia 25 marca 2013 r., ustalających równe obciążenie wszystkich

współwłaścicieli kosztami utrzymania miejsc garażowych w nieruchomości wspólnej,

z których korzystają tylko niektórzy współwłaściciele. W ocenie powodów

zaskarżone uchwały naruszają umowę współwłaścicieli o podziale nieruchomości

wspólnej quoad usum oraz interesy współwłaścicieli, którzy nie korzystają z miejsc

garażowych.

Sądy ustaliły między innymi, że powodowie są współwłaścicielami na

prawach wspólności majątkowej małżeńskiej lokalu nr 1 przy ul. K. położonego w

budynku, w którym w podpiwniczeniu znajdują się miejsca garażowe będące

częścią nieruchomości wspólnej. W zawartej w dniu 23 kwietnia 2013 r. z

właścicielem nieruchomości umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu nr 1

i jego sprzedaży na rzecz powodów, strony dokonały też podziału nieruchomości

wspólnej do korzystania w ten sposób, że ustaliły iż sprzedający jest wyłącznie

uprawniony do korzystania z miejsc postojowych znajdujących się w garażu

wielostanowiskowym oraz przyznawania ich nabywcom kolejnych lokali (poza

miejscami postojowymi, które już zostały przyznane nabywcom wyodrębnionych

lokali w tym budynku). Powodowie jako kupujący zobowiązali się nie rościć

pretensji do miejsc postojowych we wskazanym garażu i ustanowili sprzedającego

pełnomocnikiem do dokonania wyżej wskazanych czynności.

Na zebraniu Wspólnoty w dniu 25 marca 2013 r. podjęte zostały między

innymi zaskarżone uchwały dotyczące zatwierdzenia rocznego planu

gospodarczego Wspólnoty, zatwierdzenia wysokości miesięcznych zaliczek

wnoszonych przez właścicieli lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną

oraz zatwierdzenia wysokości zaliczki wpłacanej na fundusz remontowy.

Sąd pierwszej instancji oddalając powództwo uznał, że zaskarżone

uchwały, obciążające kosztami utrzymania miejsc postojowych w garażu

wielostanowiskowym wszystkich właścicieli lokali stosownie do ich udziałów

3

w nieruchomości wspólnej, zgodne są z bezwzględnie obowiązującym art. 12 ust. 2

ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r.,

Nr 80, poz. 903 ze zm., dalej: „u.w.l.”), który nie przewiduje wyjątków w tym

zakresie, poza sytuacją wskazaną w art. 12 ust. 3, nie występującą w sprawie.

Zdaniem Sądu Okręgowego przepis art. 12 ust. 2 u.w.l., nie pozwala na inne

uregulowanie kwestii w nim unormowanych w umowie między współwłaścicielami

o podziale nieruchomości wspólnej do użytkowania i nie dopuszcza możliwości

podjęcia uchwały obciążającej kosztami utrzymania miejsc postojowych w garażu

stanowiącym część nieruchomości wspólnej jedynie tych właścicieli odrębnych

lokali, którzy w wyniku podziału nieruchomości do użytkowania korzystają z miejsc

postojowych, z wyłączeniem pozostałych właścicieli lokali.

Oddalając apelację powodów Sąd Apelacyjny nie podzielił wprawdzie

stanowiska, że przepis art. 12 ust. 2 u.w.l. ma charakter bezwzględnie

obowiązujący i nie może być zmieniony przez umowę o podziale nieruchomości do

korzystania, jednak uznał, że zawarta w tym przedmiocie między

współwłaścicielami pozwanej Wspólnoty umowa o podziale nieruchomości wspólnej

quoad usum zawiera jedynie uzgodnienie o wyłącznym korzystaniu z miejsc

postojowych przez niektórych współwłaścicieli, tych którzy zawarli w tym

przedmiocie stosowną umowę. Nie zawiera natomiast postanowień co do

obowiązku ponoszenia wyłącznie przez tych właścicieli kosztów utrzymania miejsc

postojowych. Wobec tego nie wywarła ona żadnego skutku w zakresie obowiązku

ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z częścią nieruchomości wspólnej,

w szczególności innego podziału tych ciężarów niż wynika z art. 12 ust. 2 u.w.l.

Sąd Apelacyjny uznał, że nie można w sposób dorozumiany doszukiwać się

w umowie o podziale nieruchomości do użytkowania uregulowań stwierdzających,

iż koszty utrzymania miejsc postojowych obciążają tylko tych współwłaścicieli,

którzy z nich korzystają. Skoro takiego postanowienia umowa nie zawiera i nie

można go z niej wyprowadzić w sposób dorozumiany, brak podstaw do uznania,

że strony zmieniły zasady ponoszenia kosztów wynikające z art. 12 ust. 2 u.w.l.,

a tym samym brak podstaw do stwierdzenia, że zaskarżone uchwały naruszają

umowę stron lub wskazany przepis.

4

W skardze kasacyjnej opartej na pierwszej podstawie powodowie zarzucili

naruszenie art. 56 k.c. w zw. z art. 12 ust. 2 u.w.l. przez niezastosowanie art. 56 k.c.

i pominięcie, że wynikającym z zasad współżycia społecznego i ustalonych

zwyczajów skutkiem zawartej umowy o podziale nieruchomości wspólnej do

użytkowania było obciążenie wydatkami i ciężarami utrzymania miejsc postojowych

w garażu wyłącznie tych współwłaścicieli, którzy z nich korzystali oraz naruszenie

art. 65 § 2 k.c. w zw. z art. 12 ust. 2 u.w.l. przez niezastosowanie art. 65 § 2 k.c.

i dokonanie błędnej wykładni zawartej przez współwłaścicieli umowy o podziale do

korzystania z części nieruchomości wspólnej przeznaczonej na garaż podziemny

i pominięcie, iż skutkiem prawnym tej umowy, wynikającym z jej celu, było

obciążenie wydatkami i ciężarami utrzymania miejsc postojowych wyłącznie

współwłaścicieli korzystających z tej części nieruchomości wspólnej.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 12 ust. 1 i 2 u.w.l., stanowiącym odpowiednik art. 206 k.c. i art.

207 k.c., właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej

zgodnie z jej przeznaczeniem a pożytki i inne przychody z tej nieruchomości

przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów i w takim samym

stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości

wspólnej. Jak słusznie stwierdził Sąd Apelacyjny, przepis ten ma charakter

dyspozytywny, a zatem dopuszczalne jest zawarcia między współwłaścicielami

umowy o podziale nieruchomości wspólnej quoad usum, zmieniającej zasady

korzystania z tej nieruchomości określone w art. 12 ust. 1 u.w.l. oraz zasady udziału

w pożytkach i przychodach jak również w podziale wydatków i ciężarów,

zmieniającej reguły określone w art. 12 ust. 2 u.w.l. Podstawę prawną takiej umowy

stanowią art. 206 k.c. i art. 207 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l. i może być ona

zawarta w każdej wspólnocie mieszkaniowej, z tym że jedynie w odniesieniu

do odrębnych pomieszczeń wspólnych, które dadzą się podzielić i z których

korzystanie nie łączy się ściśle z korzystaniem z lokalu. Dopuszczalne jest

w drodze umowy przekazanie nieruchomości wspólnej podzielonej quoad usum do

korzystania tylko niektórym właścicielom lokali, z wyłączeniem od korzystania

pozostałych, za ich zgodą. Jak wskazuje praktyka umowy tego rodzaju dotyczą

najczęściej miejsc postojowych w halach garażowych, które nie stanowią

5

odrębnych nieruchomości i są zawierane z developerem przy pierwszym

wydzieleniu i sprzedaży lokalu oraz przy następnych transakcjach tego rodzaju,

jak to miało miejsce w rozpoznawanej sprawie.

W umowie o podziale nieruchomości quoad usum, poza określeniem zasad

korzystania z nieruchomości wspólnej, które mogą, jak wskazano wyżej, polegać na

przekazaniu korzystanie z określonych części nieruchomości wspólnej (np. miejsc

postojowych) tylko niektórym współwłaścicielom, z wyłączeniem pozostałych,

powinny też być - choć nie jest to element niezbędny - wskazane zasady pobierania

i podziału pożytków z części objętych podziałem oraz zasady ponoszenia kosztów

zarządu tymi częściami i innych wydatków. W razie braku postanowień w tym

przedmiocie wyrażonych wprost w umowie, należy sięgnąć do reguł wykładni

oświadczeń woli określonych w art. 65 k.c. oraz do ogólnej zasady wskazanej

w art. 56 k.c., zgodnie z którą czynność prawna wywołuje nie tylko skutki w niej

wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy, zasad współżycia społecznego

i z ustalonych zwyczajów.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 8 stycznia 1980 r. III CZP

80/79 (OSNC 1980/9/15), stanowiącej rozwinięcie stanowiska zajętego

w przedmiocie podziału nieruchomości quoad usum w uchwale pełnego składu Izby

Cywilnej z dnia 28.IX.1963 r. III CO 33/62 (OSNCP 1964/2/22), współwłaściciele

nieruchomości zawierając umowę o jej podziale quoad usum mogą zmienić zasady

współposiadania rzeczy wspólnej oraz pobierania z niej pożytków i ponoszenia

na nią wydatków, określone w art. 206 i art. 207 k.c. Podział taki może polegać

na tym, że każdy ze współwłaścicieli lub niektórzy z nich otrzymują do wyłącznego

użytku fizycznie wydzieloną część rzeczy i każdy z wyłączeniem innych tę

część używa i czerpie z niej pożytki. Prowadzi to w konsekwencji również do

przyjęcia, że w takim też zakresie każdy ze współwłaścicieli, używając fizycznie

wydzielonej części, ponosi wszystkie wydatki związane z eksploatacją tej części.

Skoro bowiem z podziału rzeczy wspólnej quoad usum wynika również podział

dochodów i pożytków odpowiadający podziałowi współposiadania i korzystania

między współwłaścicielami, to taka sama zasada powinna obowiązywać

w odniesieniu do rozdziału wydatków, jakie każdy ze współwłaścicieli ponosi na

fizycznie wydzieloną część nieruchomości, przydzieloną mu do używania. A zatem

6

współwłaściciel, który dokonał nakładów koniecznych na nieruchomość będącą

przedmiotem współwłasności, nie może żądać zwrotu wartości tych nakładów,

odpowiadającej udziałowi pozostałych współwłaścicieli w całości nieruchomości,

jeżeli w drodze podziału quoad usum nie korzystają oni z tej części nieruchomości,

na której zostały te nakłady dokonane.

Nie ulega wątpliwości, że umowa o podziale rzeczy quoad usum może być

zawarta także w sposób dorozumiany przez utrwalony między współwłaścicielami

sposób korzystania z części rzeczy wspólnej. Nie muszą być w niej określone

zasady podziału korzyści i dochodów oraz wydatków i ciężarów. Dokonując takiego

podziału strony umawiają się również w sposób dorozumiany, że ciężary i wydatki

dotyczące zajętej części rzeczy ponosi tylko ten, kto z niej korzysta z wyłączeniem

innych (porównaj postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 października 2012 r.

V CSK 526/11, niepubl.).

Takie rozumienie skutków umowy o podziale nieruchomości wspólnej do

korzystania wynika z art. 56 k.c.. Umowa ta, jak każda czynność prawna, wywołuje

nie tylko skutki w niej wyrażone oraz określone w ustawie, lecz także skutki

wynikające z zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów, które

stanowią instrument umożliwiający uzupełnienie treści umowy także o skutki w niej

nie wymienione, które jednak w danym miejscu i czasie (w chwili zawierania umowy)

w pełni odpowiadają wymaganiom etycznym i obyczajowym. Podobne skutki takiej

umowy można wyprowadzić dokonując jej wykładni zgodnej z zasadami art. 65 k.c.,

a więc badając cel umowy oraz tłumacząc jej sens tak jak wymagają tego zasady

współżycia społecznego i ustalone zwyczaje. Jak wskazał Sąd Najwyższy

w powołanej uchwale i postanowieniu, skutkiem umowy o podziale nieruchomości

quoad usum jest podział pożytków i przychodów oraz wydatków i ciężarów w taki

sposób, że pożytki i przychody pobierają tylko ci współwłaściciele, którzy jako

jedyni korzystają z określonej części nieruchomości i oni też wyłącznie ponoszą

wydatki i ciężary związane z tą częścią rzeczy wspólnej. Takie skutki umowy

o podziale rzeczy wspólnej quoad usum wynikają z jej celu oraz z zasad współżycia

społecznego i ustalonych zwyczajów.

7

Umowa o podziale quoad usum nieruchomości wspólnej zawarta przez

współwłaścicieli-członków wspólnoty mieszkaniowej wiąże wspólnotę, która musi ją

uwzględniać przy podejmowaniu uchwał ustalających podział kosztów i wydatków

związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, obciążających poszczególnych

właścicieli.

Mając to na uwadze należało uznać zarzuty skargi kasacyjnej za

uzasadnione. Sąd Apelacyjny bowiem oceniając skutki zawartej między

współwłaścicielami pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej umowy o podziale do

użytkowania wspólnej nieruchomości garażowej, bezpodstawnie przyjął, że umowa

ta nie regulowała w sposób dorozumiany także zasad ponoszenia kosztów

utrzymania nieruchomości wspólnej podzielonej do użytkowania i nie wynikało

z niej, iż koszty te ponoszą wyłącznie współwłaściciele korzystający z boksów

garażowych. Stanowisko to pomija cel umowy oraz zasady współżycia społecznego

i ustalone zwyczaje, naruszając tym samym reguły wykładni oświadczeń woli

określone w art. 65 k.c. jak również skutki takiej umowy wynikające z zasad

współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów, które Sąd obowiązany był wziąć

pod uwagę, zgodnie z art. 56 k.c.

Z tych przyczyn Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815

k.p.c. uchylił

zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego

rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego (art. 108 § 2

w zw. z art. 391 § 1 i art. 39821

k.p.c.).

kc