I CSK 722/14

Sygn. akt I CSK 722/14

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 października 2015 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Barbara Myszka (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Wojciech Katner

SSN Anna Kozłowska

Protokolant Ewa Krentzel

w sprawie z powództwa K. G. i A. G.

przeciwko Polskim Kolejom Państwowym S.A. w W.

o zobowiązanie, ewentualnie o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 7 października 2015 r.,

skargi kasacyjnej powódki od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 27 marca 2014 r.,

uchyla zaskarżony wyrok w punkcie II (drugim) i w tym

zakresie przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu

do ponownego rozpoznania, pozostawiając

temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania

kasacyjnego.

2

UZASADNIENIE

Sąd Okręgowy w W. - po ponownym rozpoznaniu sprawy z powództwa K. i H.

małż. G. przeciwko spółce pod firmą Polskie Koleje Państwowe S.A. w W. o

zobowiązanie ewentualnie o zapłatę - wyrokiem z dnia 14 marca 2013 r.

zobowiązał pozwaną, jako użytkownika wieczystego nieruchomości o powierzchni

12333 m2

położonej w W. przy ul. B. […], dla której prowadzona jest księga

wieczysta nr […], zabudowanej budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej

16 268,43 m2

, w którym znajduje się samodzielny lokal użytkowy nr

10 o powierzchni 45,05 m2

, do którego przynależy udział 0,00276 w prawie

użytkowania wieczystego gruntu i w częściach wspólnych nieruchomości,

do ustanowienia i przeniesienia na powodów - w wykonaniu umowy

zobowiązującej z dnia 9 kwietnia 1998 r. Rep. A nr […] – odrębnej własności

opisanego lokalu nr 10 wraz z przynależnym udziałem w prawie użytkowania

wieczystego gruntu i w częściach wspólnych nieruchomości.

Sąd Okręgowy ustalił, że pozwana spółka, będąca następcą prawnym

przedsiębiorstwa państwowego Polskie Koleje Państwowe w W., jest

użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w W. przy ul. B. […] i

właścicielem znajdującego się na tej nieruchomości budynku. W dniu 4 kwietnia

1990 r. pozwana zawarła z powódką umowę dotyczącą wspólnej realizacji i

przekazania własności lokalu użytkowego oznaczonego tymczasowo nr 4,

usytuowanego na parterze opisanego budynku. Powódka - podobnie jak inni

współinwestorzy - zobowiązała się pokryć w ustalonych ratach część kosztów

budowy, odpowiadającą kosztom wybudowania lokalu. Z chwilą uiszczenia przez

nią ostatniej raty miało nastąpić zawarcie umowy sprzedaży w formie notarialnej,

z tym że ostateczna cena miała być ustalona po rozliczeniu całej budowy.

Powodowie pokryli koszty budowy lokalu użytkowego o powierzchni około 46 m2

.

W 1992 roku lokale zostały przekazane współinwestorom do użytkowania.

Przeniesienie własności lokalu użytkowego oznaczonego tymczasowo nr 4,

a ostatecznie nr 10, miało nastąpić po wydaniu przez Wojewodę […] decyzji

potwierdzającej nabycie użytkowania wieczystego nieruchomości przy ul. B. […]

3

przez przedsiębiorstwo państwowe PKP. Z chwilą otrzymania decyzji miała być

założona księga wieczysta dla nieruchomości i ustanowiona odrębna własność

lokalu nr 10, którego właścicielką miała zostać powódka.

W dniu 9 kwietnia 1998 r. powodowie zawarli z przedsiębiorstwem

państwowym PKP w W. umowę zobowiązującą, w której przedsiębiorstwo

zobowiązało się do ustanowienia odrębnej własności lokalu użytkowego

o powierzchni około 46 m2

oznaczonego tymczasowo nr 4, usytuowanego

na parterze budynku przy ul. B. […] w W. oraz do przeniesienia własności tego

lokalu na powodów. Strony postanowiły, że umowa ustanowienia odrębnej

własności lokalu i przeniesienia jego własności zostanie zawarta niezwłocznie po

założeniu księgi wieczystej oraz że w umowie tej zostanie określony udział

właściciela lokalu we współwłasności budynku i we współużytkowaniu wieczystym

gruntu na zasadach określonych w art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o

własności lokali.

W dniu 29 maja 2001 r. dla nieruchomości przy ul. B. […] została założona

księga wieczysta, a w dniu 25 września 2004 r. – wpisano w niej odrębną od gruntu

własność budynku. Powódka wezwała pozwaną do wykonania zobowiązania

wynikającego z umowy zawartej w dniu 9 kwietnia 1998 r. w terminie do dnia 30

lipca 2006 r. W odpowiedzi pozwana przedstawiła propozycję sprzedaży lokalu w

drodze publicznego przetargu, poprzedzonego zgodą zarządu spółki.

Dla lokalu użytkowego nr 10 nie urządzono dotąd księgi wieczystej,

w związku z czym lokal wchodzi w skład nieruchomości objętej księgą wieczystą nr

[…]. Jego wartość wyraża się kwotą 410 224 zł, w tym wartość udziału w prawie

użytkowania wieczystego gruntu - kwotą 52 340 zł. Lokal nie stanowi odrębnej

nieruchomości, niemniej jest lokalem samodzielnym w rozumieniu art. 2 ustawy z

dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 85, poz. 388 ze zm.; obecnie:

jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. - dalej: „u.w.l.”).

Sąd Okręgowy stwierdził, że podstawę dochodzonego roszczenia stanowi

umowa z dnia 9 kwietnia 1998 r. oraz przepisy art. 64 i 156 k.c. W umowie tej

strony nie zawarły wprawdzie wszystkich elementów wskazanych w art. 8 u.w.l.,

niemniej wystarczające było samo określenie sposobu ustalenia w przyszłości

4

elementów przedmiotowo istotnych. W chwili sporządzania umowy zobowiązującej

nie było zresztą możliwe określenie wielkości udziału w prawie użytkowania

wieczystego ani w nieruchomości wspólnej, ponieważ lokal nie był jeszcze

wyodrębniony. Za pozbawiony racji Sąd Okręgowy uznał podniesiony przez

pozwaną zarzut nieważności umowy zobowiązującej spowodowany

niezachowaniem trybu przetargu publicznego. Stwierdził, że – zgodnie z art. 46 ust.

3 i 4 ustawy z dnia 25 września 1981 r. o przedsiębiorstwach państwowych (Dz.U.

Nr 24, poz. 122 ze zm.) w związku z art. 18 ustawy z dnia 27 kwietnia 1989 r.

o przedsiębiorstwie państwowym „Polskie Koleje Państwowe” (Dz.U. Nr 26,

poz. 138 ze zm.) - obowiązek przeprowadzenia przetargu publicznego dotyczył

wyłącznie mienia zaliczonego, zgodnie z odrębnymi przepisami, do rzeczowego

majątku trwałego, natomiast w chwili zawarcia umowy prawo użytkowania

wieczystego nie było jeszcze składnikiem majątku pozwanej, a co za tym idzie nie

podlegało przepisom o zbywaniu składników majątku w trybie przetargowym.

Ustawa z dnia 8 września 2000 r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji

przedsiębiorstwa państwowego „Polskie Koleje Państwowe” (Dz.U. Nr 84, poz. 948

ze zm.) weszła natomiast w życie po zawarciu umowy zobowiązującej, wobec

czego jej przepisy nie mogą wpływać na ważność tej umowy. Zdaniem Sądu

Okręgowego, dochodzone roszczenie - wbrew odmiennemu poglądowi pozwanej –

nie uległo przedawnieniu, gdyż stało się wymagalne w dniu założenia księgi

wieczystej, czyli w dniu 29 maja 2001 r., natomiast pozew został wniesiony

w 2006 r. Nie zasługiwał też na uwzględnienie - stwierdził Sąd Okręgowy -

zgłoszony przez pozwaną zarzut potrącenia wierzytelności w kwocie 301 012,67 zł

z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu nr 10, pozwana

nie wykazała bowiem istnienia wierzytelności nadającej się do potrącenia

z wierzytelnością powodów.

Na skutek apelacji pozwanej Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 27 marca

2014 r. zmienił wyrok Sądu Okręgowego w ten sposób, że oddalił powództwo o

zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, natomiast w pozostałej części wyrok

ten uchylił i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania w zakresie powództwa

ewentualnego o zapłatę.

5

Sąd Apelacyjny zaaprobował ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji,

jednak wyprowadził z nich odmienne wnioski. Uznał, że umowa zobowiązująca do

ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia go na nabywcę, w której nie

określono wielkości udziału przypadającego właścicielowi lokalu w prawie

użytkowania wieczystego gruntu oraz w częściach wspólnych budynku, jest

nieważna, umowa zobowiązująca powinna bowiem określać całość zobowiązania,

stanowiącego przyczynę czynności rozporządzającej. W umowie z dnia 9 kwietnia

1998 r. strony nie wskazały natomiast udziału przypadającego właścicielowi lokalu

w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz w częściach wspólnych budynku ani

danych, na podstawie których można by w sposób jednoznaczny z punktu widzenia

pewności obrotu ustalić te wielkości, takich jak powierzchnia użytkowa lokalu nr 10

wraz z pomieszczeniami przynależnymi oraz łączna powierzchni użytkowa

wszystkich lokali. Poza tym w umowie zobowiązującej wskazano, że powierzchnia

lokalu wynosi około 46 m2

, podczas gdy z opinii biegłego wynika, że wynosi

ona 45,05 m2

.

Konkludując, Sąd Apelacyjny stanął na stanowisku, że umowa

zobowiązująca z dnia 8 kwietnia 1998 r. jest nieważna i jako taka nie może być

źródłem roszczenia o zobowiązanie pozwanej do złożenia żądanej treści

oświadczenia woli. Zmieniając zaskarżony wyrok w odniesieniu do powództwa

głównego i oddalając powództwo o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli,

przekazał sprawę do ponownego rozpoznania w zakresie powództwa

ewentualnego.

W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego powódka K. G.,

wskazując na obie podstawy przewidziane w art. 3983

§ 1 k.p.c., wniosła o

uchylenie zaskarżonego wyroku i oddalenie apelacji pozwanej, ewentualnie

przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania.

Zarzuciła naruszenie przepisów: art. 60 i 65 § 2 k.c. przez nieuwzględnienie przy

wykładni umowy zobowiązującej z dnia 9 kwietnia 1998 r. postanowienia jej § 5

oraz zgodnego zamiaru i rzeczywistej woli stron, art. 56 w związku z art. 65 § 2 k.c.

i art. 3 u.w.l. przez pominięcie § 5 umowy, w którym strony odwołały się do

ustawowego mechanizmu wyliczenia udziału we współużytkowaniu wieczystym

oraz we współwłasności budynku, i art. 3 u.w.l. w związku z art. 56 k.c. przez

6

nieuwzględnienie, że przepisy te odnosiły się do umowy zobowiązującej. Ponadto

skarżąca podniosła zarzut obrazy art. 386 § 6 k.p.c. przez nieuwzględnienie oceny

prawnej wyrażonej w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 16 grudnia

2010 r. i art. 328 § 2 k.p.c. przez niewyjaśnienie dlaczego ustalony w § 5 umowy

zobowiązującej sposób wyliczenia udziału w nieruchomości wspólnej i we

współużytkowaniu wieczystym był niewystarczający.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, niespełnienie wymagań określonych

w art. 328 § 2 w związku z art. 391 § 1 k.p.c. może być uznane za uchybienie

mogące mieć wpływ na wynik sprawy tylko wyjątkowo, gdy braki w uzasadnieniu są

tak znaczące, że uniemożliwiają kontrolę kasacyjną zaskarżonego orzeczenia

(zob. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 11 maja 2000 r., I CKN 272/00, nie publ.,

z dnia 25 października 2000 r., IV CKN 142/00, nie publ., z dnia 7 lutego 2001 r.,

V CKN 606/00, nie publ., z dnia 28 lipca 2004 r., III CK 302/03, nie publ. i z dnia

18 lutego 2005 r., V CK 469/04, „Izba Cywilna” 2005, nr 12, s. 59 oraz

postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 22 maja 2013 r., III CSK 293/12, OSNC

2012, nr 12, poz. 148). W niniejszej sprawie sfera motywacyjna zaskarżonego

wyroku została ujawniona w stopniu pozwalającym na poddanie go kontroli

kasacyjnej, nie ulega bowiem wątpliwości, że w ocenie Sądu Apelacyjnego umowa

zobowiązująca z dnia 9 kwietnia 1998 r. nie odpowiadała wymaganiom określonym

w art. 8 ust. 1 pkt 1 i 2 u.w.l. i z tej przyczyny została uznana za nieważną.

O tym, że podnoszone niedostatki uzasadnienia nie stanowią przeszkody do

przeprowadzenia kontroli kasacyjnej świadczą najwyraźniej sformułowane przez

skarżącą zarzuty naruszenia prawa materialnego i ich uzasadnienie. W tej sytuacji

zarzut obrazy art. 328 § 2 w związku z art. 391 § 1 k.p.c. nie może odnieść

zamierzonego skutku.

Odmiennie trzeba ocenić zarzut naruszenia art. 386 § 6 k.p.c. przez

nieuwzględnienie oceny prawnej i wskazań co do dalszego postępowania

zawartych w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 16 grudnia 2010 r.

Wyrokiem tym Sąd Apelacyjny, na skutek apelacji powodów, uchylił wyrok Sądu

Okręgowego w W. z dnia 21 grudnia 2009 r. oddalający powództwo i przekazał

7

sprawę do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu podkreślił, że umowa z dnia

9 kwietnia 1998 r. dotyczyła rzeczy przyszłej i złożonej oraz że dla rozstrzygnięcia

sprawy konieczne jest dokonanie wykładni tej umowy w świetle zasad wynikających

z art. 56 i 65 k.c. Stwierdził, że Sąd Okręgowy nie dokonał analizy stosunków

łączących strony ani wykładni umowy w kontekście art. 56 i 65 k.c., przez co nie

rozpoznał istoty sprawy.

Zgodnie z art. 386 § 6 k.p.c., ocena prawna i wskazania co do dalszego

postępowania wyrażone w uzasadnieniu wyroku sądu drugiej instancji wiążą nie

tylko sąd, któremu sprawa została przekazana, lecz także sąd drugiej instancji przy

ponownym rozpoznaniu sprawy. Nie dotyczy to jedynie wypadku, gdy nastąpiła

zmiana stanu prawnego, co nie miało miejsca w niniejszej sprawie. Sąd Apelacyjny,

zmieniając wyrok Sądu pierwszej instancji i oddalając powództwo o zobowiązanie

do złożenia oświadczenia woli, pominął swoją wcześniejszą ocenę prawną.

Zauważył wprawdzie, że Sąd pierwszej instancji poddał procesowi wykładni całość

postanowień umownych, jednak za podstawę rozstrzygnięcia przyjął wyłącznie

tekst umowy zobowiązującej, stwierdzając, że nie doszło do jej uzupełnienia.

W tej sytuacji zarzut obrazy art. 386 § 6 k.p.c. jest uzasadniony.

Dokonując subsumcji Sąd Apelacyjny stanął na stanowisku, że umowa

zobowiązująca z dnia 9 kwietnia 1998 r. jest nieważna, ponieważ nie określono

w niej wielkości udziału przypadającego właścicielowi lokalu w prawie użytkowania

wieczystego gruntu oraz we współwłasności części wspólnych budynku ani danych,

na podstawie których można by w sposób jednoznaczny ustalić te wielkości. Uszło

uwagi Sądu Apelacyjnego, że, zgodnie z art. 56 k.c., czynność prawna wywołuje

nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy, z zasad

współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów. Sens normatywny tego przepisu

polega na rozszerzeniu zakresu skutków czynności prawnej przez powiązanie z nią

skutków wynikających z ustawy, zasad współżycia społecznego i z ustalonych

zwyczajów. Na gruncie art. 56 k.c. trzeba więc odróżnić skutki czynności prawnej

wyrażone w samej czynności prawnej, czyli w tworzących ją oświadczeniach woli,

od innych następstw tej czynności wyznaczonych ustawami, zasadami współżycia

społecznego lub ustalonymi zwyczajami, które łącznie określają treść stosunku

prawnego. Wspomniane inne następstwa czynności prawnej powstają z mocy

8

art. 56 k.c., choćby nie były przez strony zamierzone. Zakres oddziaływania ustawy

na skutki czynności prawnej zależy od charakteru konkretnej normy prawnej.

Normy bezwzględnie obowiązujące kształtują skutki czynności prawnej nawet

wbrew odmiennej woli stron wyrażonej w oświadczeniach woli, a normy względnie

obowiązujące wchodzą w grę tylko w braku odmiennej woli stron i uzupełniają treść

złożonych przez nie oświadczeń woli (zob. uchwały składu siedmiu sędziów Sądu

Najwyższego z dnia 30 maja 1990 r., III CZP 8/90, OSNCP 1990, nr 10-11,

poz. 124 i z dnia 30 marca 2006 r., III CZP 130/05, OSNC 2006, nr 11, poz. 177

oraz wyroki Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 2004 r., II CK 207/03, nie publ.,

z dnia 5 sierpnia 2004 r., III CK 365/03, nie publ., z dnia 3 listopada 2004 r., III CK

546/03, nie publ., z dnia 18 listopada 2005 r., IV CK 203/05, nie publ. i z dnia

23 stycznia 2014 r., II CSK 251/13, OSNC 2014, nr 11, poz. 116).

Czynnością prawną, z której skarżąca wywodzi dochodzone roszczenie jest

umowa zobowiązująca z dnia 9 kwietnia 1998 r. W jej § 5 strony zgodnie

oświadczyły, że „…w umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu zostanie

określony udział właściciela lokalu użytkowego, będącego przedmiotem niniejszego

aktu, we współwłasności budynku oraz we współużytkowaniu wieczystym gruntu na

zasadach określonych w art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności

lokali…”. Treść stosunku prawnego powstałego na skutek zawarcia tej umowy

określały kreujące go oświadczenia stron, a także - o czym była już mowa -

obowiązujące przepisy prawa (art. 56 k.c.).

Art. 3 ust. 1 u.w.l. stanowi, że w razie wyodrębnienia własności lokali

właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo

związane z własnością lokalu. Nieruchomość wspólną stanowi natomiast grunt oraz

części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali

(art. 3 ust. 2 u.w.l.). Oznacza to, że grunt i niektóre elementy znajdującego się na

nim budynku, niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takie jak

np. fundamenty, mury zewnętrzne, klatki schodowe, windy, instalacje wodne,

grzewcze, elektryczne itp., nie mogą stanowić wyłącznej własności właścicieli lokali.

Są zatem współwłasnością właścicieli lokali. Do części budynku mogących

stanowić współwłasność właścicieli lokali nie należą jednak samodzielne lokale

mieszkalne, ponieważ współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali

9

i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części budynku,

które nie są lokalami należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali

i dotychczasowego właściciela nieruchomości, i które nie służą wyłącznie do użytku

tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale. Samodzielne lokale

niewyodrębnione stanowią własność dotychczasowego właściciela nieruchomości

(zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 1996 r., III CZP 199/95,

OSNC 1996, nr 7-8, poz. 96 oraz wyroki z dnia 2 grudnia 1998 r., I CKN 903/97,

OSNC 1999, nr 6, poz. 113 i z dnia 21 lutego 2002 r., IV CKN 751/00, OSNC 2003,

nr 2, poz. 21).

Określenia udziałów w nieruchomości wspólnej dokonuje się co do

wszystkich lokali samodzielnych, zarówno wyodrębnionych, jak

i niewyodrębnionych, wszystkie udziały bowiem muszą być określone z chwilą

wyodrębnienia pierwszego lokalu. Zgodnie z regułą wyrażoną w art. 3 ust. 2 u.w.l.,

udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada

stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń

przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz

z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali

niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni

użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej

powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich

przynależnymi. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest

określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni

użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych (ust. 4).

Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt

zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego

w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu

wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej

wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (ust. 5).

Zarówno w orzecznictwie, jak i w doktrynie przyjmuje się, że przy

sukcesywnym wyodrębnianiu i sprzedaży lokali sposób obliczania udziału

w nieruchomości wspólnej wskazany w art. 3 ust. 3 u.w.l. ma charakter

bezwzględnie obowiązujący. W doktrynie podkreśla się, że za bezwzględnie

10

obowiązującym charakterem art. 3 ust. 3 u.w.l. przemawia nie tylko

jego kategoryczne brzmienie, lecz także okoliczność, że wielkość udziałów ma

znaczenie dla stosunków zewnętrznych z osobami trzecimi, gdyż decyduje

o zakresie odpowiedzialności za zobowiązania wspólnoty oraz o podejmowaniu

uchwał, które mają znaczenie nie tylko dla właścicieli lokali (zob. art. 17 i art. 23

u.w.l. oraz uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 1996 r., III CZP 199/95,

postanowienie z dnia 14 marca 2002 r., IV CKN 896/00, OSNC 2003, nr 6, poz. 81

i wyrok z dnia 8 października 2002 r., IV CKN 1304/00, nie publ.). Reguła wyrażona

w art. 3 ust. 3 u.w.l. doznaje wyjątku w sytuacjach określonych w art. 3 ust. 6 i 7

u.w.l. Wyjątki te nie dotyczą jednak niniejszej sprawy.

Wadliwe określenie wielkości udziałów przypadających właścicielom lokali

w nieruchomości wspólnej, dokonane w czynnościach prawnych wyodrębnienia

i sprzedaży lokali, powoduje nieważność tylko tych postanowień, które są dotknięte

wadą. W takiej sytuacji, zgodnie z art. 58 § 1 in fine k.c., na miejsce nieważnych

postanowień czynności prawnej wchodzi odpowiedni przepis ustawy, dzięki czemu

nie zachodzi nieważność całej czynności. Oznacza to, że przy sukcesywnym

wyodrębnianiu i sprzedaży lokali na miejsce udziału określonego w umowie

z naruszeniem art. 3 ust. 3 u.w.l., wchodzi udział obliczony zgodnie z wyrażoną

w tym przepisie regułą, odrębna własność lokalu nie może bowiem istnieć bez

udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej. Art. 3 ust. 3 u.w.l. stanowi

również podstawę wpisu do księgi wieczystej udziałów właścicieli lokali

w nieruchomości wspólnej, jeżeli zostały one określone w umowie z naruszeniem

tego przepisu i w taki sposób ujawnione w księdze wieczystej (zob. uchwałę Sądu

Najwyższego z dnia 28 lutego 1996 r., III CZP 199/95, postanowienie z dnia

14 marca 2002 r., IV CKN 896/00, wyroki z dnia 8 października 2002 r., IV CKN

1304/00, z dnia 21 lutego 2002 r., IV CKN 751/00, z dnia 3 września 2009 r.,

I CSK 6/09, nie publ. i z dnia 26 września 2013 r., II CSK 43/13, OSNC 2014, nr 6,

poz. 64).

Uwzględnienie przytoczonych regulacji prowadzi do wniosku, że - wbrew

odmiennej ocenie Sądu Apelacyjnego – dokonane w § 5 umowy zobowiązującej

określenie wielkości udziału w nieruchomości wspólnej przez odwołanie się do

zasad określonych w art. 3 u.w.l. -trzeba uznać za wystarczające. Uszło uwagi

11

Sądu Apelacyjnego, że wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 września 2009 r., I CSK

6/09 (OSNC-ZD 2010, nr A, poz. 23), powołany na poparcie zajętego stanowiska,

zapadł w odmiennym stanie faktycznym, w którym umowa w ogóle nie zawierała

zobowiązania do oddania ułamkowej części gruntu w użytkowanie wieczyste.

Nie można też podzielić poglądu Sądu Apelacyjnego, że ustaleniu wielkości

udziału w nieruchomości wspólnej stało na przeszkodzie określenie w umowie

zobowiązującej powierzchni lokalu jako wynoszącej „około 46 m2

” zamiast - jak

wynika z opinii biegłego - 45,05 m2

. Poza sporem pozostawała bowiem okoliczność,

że zgodną wolą stron było ustanowienie odrębnej własności lokalu oznaczonego

tymczasowo nr 4, usytuowanego na parterze budynku przy ul. B. […] w W., który

znajdował się już w posiadaniu skarżącej i jej męża, natomiast nieznaczna

niedokładność w określeniu powierzchni, którą można uściślić w umowie

wywołującej skutki rzeczowe, nie powoduje nieważności umowy zobowiązującej do

ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu.

Konkludując, trzeba stwierdzić, że również zarzut naruszenia art. 56 i 65 § 2

k.c. oraz art. 3 ust. 1, 2 i 3 u.w.l. okazał się uzasadniony.

Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815

§ 1 k.p.c. uchylił

zaskarżony wyrok w punkcie II w całości i w tym zakresie przekazał

sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania, postanawiając

o kosztach postępowania kasacyjnego zgodnie z art. 108 § 2 w związku z art. 391

§ 1 i art. 39821

k.p.c.

eb