I CSK 22/15

Sygn. akt I CSK 22/15

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 listopada 2015 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Dariusz Zawistowski (przewodniczący)

SSN Iwona Koper (sprawozdawca)

SSN Kazimierz Zawada

Protokolant Justyna Kosińska

w sprawie z powództwa Giełdy […] S.A. w W.

przeciwko Polskim Kolejom Państwowym S.A. w W.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 20 listopada 2015 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 20 listopada 2013 r.,

oddala skargę kasacyjną i zasądza od powoda na rzecz

pozwanego kwotę 3600 (trzy tysiące sześćset) zł tytułem kosztów

postępowania kasacyjnego.

2

UZASADNIENIE

Powód - Giełda […] S.A. w W. domagał się w pozwie wniesionym w dniu 26

lipca 2006 r. przeciwko Polskim Kolejom Państwowym S.A w W.

1) zobowiązania pozwanego, do złożenia oświadczenia o ustanawianiu

odrębnej własność lokalu użytkowego nr 9 o pow. 227,78 m2

znajdującego się na

parterze w budynku położonego na nieruchomości przy ul. B. […] w W. oraz do

przeniesienia na rzecz powoda własności tego lokalu wraz z udziałem wynoszącym

1388/100000 części w nieruchomości wspólnej oraz w prawie użytkowania

wieczystego działki nr 26/3, obr. […], dla której Sąd Rejonowy w W. prowadzi

księgę wieczystą nr […],

ewentualnie

2) zasądzenia od pozwanego kwoty 1.021.500 zł z ustawowymi odsetkami

od dnia wniesienia pozwu.

W sprawie ustalony został następujący stan faktyczny.

Na podstawie umowy z dnia 20 stycznia 1987 r. Przedsiębiorstwo Usługowo

Handlowe (PHU) J. uczestniczyło w realizacji inwestycji polegającej na wzniesieniu

przez Przedsiębiorstwo Polskie Koleje Państwowe (PKP) budynku przy ul. B. […] w

W. przez wniesienie kwoty 211.172,311 „starych” złotych. W dniu 26 lipca 1996 r.

pomiędzy Przedsiębiorstwem PKP a syndykiem masy upadłości PHU J. została

zawarta w formie aktu notarialnego umowa zobowiązująca Przedsiębiorstwo PKP

do ustanowienia odrębnej własności lokalu użytkowego o pow. 227 m2

położonego

na parterze budynku przy ul. B.nr […] w W. oraz do przeniesienia własności tego

lokalu na rzecz PHU J. W umowie strony nie zawarły postanowień o jednoczesnym

przeniesieniu udziału w częściach wspólnych budynku oraz w prawie użytkowania

wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek. W dniu 1 października

1996 r. syndyk masy upadłości PHU J, sprzedał prawo do ustanowienia odrębnej

własności lokalu i przeniesienia własności tego lokalu Towarzystwu (T.P.) SA. W

umowie zawartej w obecności przedstawicieli Przedsiębiorstwa PKP działających

łącznie w imieniu i na rzecz PKP stawający oświadczyli (§ 3), że z własnością

lokalu użytkowego, którego odrębna własność zostanie ustanowiona na mocy

3

umowy zobowiązującej, związany jest udział w prawie użytkowania wieczystego

działki gruntu, na której posadowiony jest budynek oraz udział w prawie własności

części wspólnych tego budynku i jego urządzeń, które zostaną określone zgodnie z

art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z

2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm. - dalej jako u.w.l.) i w związku z tym udziały te będą

również przedmiotem umowy rozporządzającej, która zostanie zawarta w związku

z realizacją praw będących przedmiotem umowy. W § 6 umowy M.K. i U. S.

działający w imieniu i na rzecz PKP oświadczyli, że przyjmują do wiadomości

postanowienia tej umowy i akceptują przejście praw do ustanowienia odrębnej

własności lokalu na rzecz T. P. SA. Przedsiębiorstwo PKP pismem z dnia 8

stycznia 1999 r. poinformowało T. P. SA, że w dniu 31 grudnia 1998 r. otrzymało

skorygowaną decyzję Wojewody o uwłaszczeniu przedmiotowej nieruchomości

oraz, że po jej uprawomocnieniu wystąpi z wnioskiem o założenie księgi wieczystej,

co miało umożliwić przeniesienie własności lokalu posiadanego przez T. P. SA na

jej rzecz. Po założeniu księgi wieczystej dnia 29 maja 2001 r. pismem z dnia 27

lipca 2001 r. skierowanym do T. P. pracownik pozwanej poinformował, że zamierza

ona dokonać uregulowania stanu prawnego lokalu usytuowanego na parterze

budynku przy ul. B. […] i warunkiem tego jest uregulowanie przed zawarciem aktu

notarialnego należności z tytułu administracji i użytkowania lokalu. Jednocześnie

zwrócono się o przesłanie dokumentów dotyczących statusu prawnego firmy

użytkującej lokal. Pismem z dnia 9 lipca 2003 r. pozwana poinformowała syndyka

TUR P. SA o założeniu księgi wieczystej, ujawnieniu prawa PKP SA do gruntu i

budynku, o wyodrębnieniu i sprzedaży części lokali oraz o wstrzymaniu

sprzedaży dalszych lokali, gdyż na nieruchomości w części niesprzedanej ciążą

obciążenia hipoteczne. Wskazano, że w przypadku zainteresowania zawarciem

umowy notarialnej o wyodrębnieniu lokalu z obciążeniem hipoteką, jest to możliwe.

Na podstawie umowy z dnia 23 lutego 2005 r. powód nabył od syndyka masy

upadłości T. P. SA całość jej przedsiębiorstwa, w tym prawo do ustanowienia

odrębnej własności lokalu użytkowego w budynku przy ul. B. […] oraz do

przeniesienia własności tego lokalu wraz ze związanymi z jego własnością

prawami. Pismem z dnia 17 marca 2005 r. skierowanym do pozwanej spółki

prezes zarządu powoda poinformował, że jest zainteresowany możliwe

4

najszybszym nabyciem lokalu. W odpowiedzi uzyskał informację, że sprzedaż

lokalu powinna się odbyć w trybie przetargowym z zaliczeniem na poczet ceny

wartości prawa własności lokalu, jako odpowiadającego rynkowej wartości

nakładów, a w przypadku wygrania przetargu przez inną osobę za zwrotem tej

kwoty. Postępowanie przetargowe powinno być poprzedzone zgodą zarządu PKP

SA, za ewentualnym zrzeczeniem się korzystania z zarzutu przedawnienia

roszczeń o nakłady, na istnienie którego wskazują opinie prawne. W odpowiedzi

powód pismem z 21 lipca 2006 r. wyjaśnił, że jest zainteresowany ustanowieniem

odrębnej własności spornego lokalu i przeniesienia jej na jego rzecz i wzywa

pozwanego do wypełnienia zobowiązania.

W tym stanie faktycznym Sąd Okręgowy w W. wyrokiem z dnia 23 marca

2012 r. uwzględnił żądanie główne zobowiązując pozwanego do złożenia

oświadczenia woli o wyodrębnieniu przedmiotowego lokalu i do zawarcia umowy

przenoszącej jego własność na rzecz powoda.

Z powołaniem się na poglądy co do wykładni prawa wyrażone w wyroku

Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego 2010 r. uchylającym wcześniej wydany

w sprawie wyrok Sądu Apelacyjnego Sąd Okręgowy uznał, że na podstawie

zapisów umowy z dnia 1 października 1996 r. uzupełniono we właściwej formie aktu

notarialnego treść oświadczeń złożonych w umowie z dnia 26 lipca 1996 r.

Umowa w tym kształcie, uwzględniając treść art. 3 ust. 3 u.w.l., jest ważna i zawiera

wszystkie elementy przedmiotowe dla niej istotne, a co najmniej podstawy do ich

ustalenia. Wskazał, że jak przyjmuje się w orzecznictwie (postanowienie SN z dnia

14 marca 2002 r., IV CKN 896/00, nie publ.), nawet wadliwe określenie niektórych

udziałów przypadających właścicielom lokali we wspólnej nieruchomości zawarte

w umowie sprzedaży lokalu powoduje nieważność tylko tych postanowień,

które dotknięte są wadą. W miejsce nieważnych postanowień wchodzi przepis

ustawy, nie zachodzi więc nieważność całej czynności. Zaakceptował ustalony

w związku z rozliczeniem nieruchomości przy ul B. na dzień 23 lutego 2010 r. udział

(ułamek dziesiętny) w nieruchomości wspólnej dla lokalu objętego sporem, jako

zgodny z art. 3 ust. 1 u.w.l.

5

Odnośnie do podniesionego przez pozwanego zarzutu przedawnienia

roszczenia powoda przyjął, że możliwość wykonania czynności rozporządzającej

z umowy powstała w dacie założenia księgi wieczystej tj. w dniu 29 maja 2001 r.

i od tego czasy zaczął biec 3-letni termin przedawnienia dla roszczeń powoda

związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, który upłynął z dniem

29 maja 2004 r. (art. 118 k.c.). Stwierdził, że powód wywodzi swoje roszczenie

z umowy sprzedaży przedsiębiorstwa z dnia 23 lutego 2005 r., a nabywanie i obrót

wierzytelnościami należy do bezpośredniego przedmiotu jego zawodowej

i zarobkowej działalności. Specjalizuje się w obrocie wierzytelnościami, ich

windykacji, obrocie prawami majątkowymi oraz doradztwie i pośrednictwie

finansowym. W tym też celu nabył sporne roszczenie, które wiąże się z jego

działalnością gospodarczą. Jednocześnie podzielił zarzut nadużycia prawa przez

pozwanego przez korzystanie z zarzutu przedawnienia, ponieważ opóźnienie

w dochodzeniu roszczenia przez wierzyciela było spowodowane działaniem

dłużnika, który przez wywołanie u wierzyciela przekonanie, że spełni swoje

świadczenie celowo doprowadził do upływu terminu przedawnienia roszczenia

powoda, z naruszeniem zasady bezpieczeństwa obrotu i wiążącej mocy umów.

Wyrokiem z dnia 20 listopada 2013 r. Sąd Apelacyjny zmienił wyrok Sądu

Okręgowego i oddalił powództwo o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

oraz uchylił zaskarżony wyrok w pozostałej części i przekazał sprawę Sądowi

Okręgowemu w W. do ponownego rozpoznania w zakresie powództwa

ewentualnego o zapłatę.

Po rozważeniu podniesionych w apelacji pozwanego zarzutów naruszenia

przepisów art. 156 k.c., art. 158 k.c., art. 237 k.c., art. 235 § 2 k.c. w zw. z art. 7

ust. 2 i art. 8 ust. 1 pkt 2 u.w.l. w zw. z art. 58 § 1 k.c., art. 73 § 2 k.c. i art. 77 § 1

k.c. Sąd Apelacyjny podzielił wywiedziony na ich podstawie pogląd, że umowa

z dnia 26 lipca 1996 r. nie zawiera wszystkich obowiązkowych danych określonych

w art. 8 ust. 1 pkt 1 i 2 u.w.l., którymi są: rodzaj, położenie, powierzchnia lokalu

oraz pomieszczeń do niego przynależnych, a także wielkość udziałów

przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

Stwierdził, że jej treść nie została - wbrew stanowisku Sądu Okręgowego -

uzupełniona o niezbędne wymagane elementy aktem notarialnym z dnia

6

1 października 1996 r. Nie ma w tych umowach odczytywanych łącznie także

danych, na podstawie których można ustalić w sposób jednoznaczny z punktu

widzenia pewności obrotu, związany z lokalem udział w prawie do gruntu, takich

jak precyzyjne określenie powierzchni użytkowej wyodrębnionego lokalu wraz

z pomieszczeniami przynależnymi i łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali.

Tego rodzaju dane nie zostały zawarte w żadnym ze znajdujących się w aktach

sprawy aktów notarialnych, przy tym w jednym akcie powierzchnię lokalu określono

na 227 m2

, w drugim na około 227 m2

, gdy tymczasem opłaty za ten lokal naliczono

jak za lokal o powierzchni 225,78 m2

. Nie jest wystraczające wskazanie w umowie,

że udział w prawie własności części wspólnych spornego budynku i jego urządzeń

zostanie określony zgodnie z art. 3 u.w.l. Ponadto oświadczenie woli stron

zawierające te dane powinno być zapisane w akcie notarialnym i w związku z tym

nie mogą one wynikać z innych dokumentów w tym dokumentu prywatnego, którym

posiłkował się Sąd Okręgowy, dotyczący rozliczenia nieruchomości na dzień

23 lutego 2010 r. Tak więc mimo, że nie było wykluczone uzupełnienie

wcześniejszej czynności stron w drodze późniejszych oświadczeń, to jednak

sytuacja taka w sprawie nie zachodzi. Z tych względów Sąd Apelacyjny uznał,

że umowa zobowiązująca do ustanowienia odrębnej własności lokalu

i przeniesienia go na nabywcę jest nieważna bowiem nie określa jednocześnie

udziału przypadającego właścicielowi tego lokalu w prawie użytkowania

wieczystego gruntu oraz w częściach wspólnych budynku. Umowa nieważna nie

może zaś rodzić skutku prawnego w postaci prawa żądania wywiązania się z niej

przez pozwanego w sposób określony w pozwie.

Ponadto zdaniem Sądu Apelacyjnego roszczenie główne, gdyby nawet było

zasadne, byłoby przedawnione z przyczyn właściwie wskazanych przez

Sąd Okręgowy, który jednak nieprawidłowo uznał, że skorzystanie z zarzutu

przedawniania przez pozwanego jest sprzeczne z zasadami współżycia

społecznego. Stwierdził, że nie ma podstaw do przyjęcia, że to strona pozwana

doprowadziła do przedawnienia roszczenia powoda, skoro było ono przedawnione

już w momencie jego nabycia przez powoda. Powód jako profesjonalny podmiot

zajmujący się obrotem wierzytelnościami i ich windykacją oraz prawami

majątkowymi powinien liczyć się z ryzykiem nabycia prawa przedawnionego i przez

7

swoje służby prawne sprawdzić nabycie pod tym kątem. Z uwagi na zasadę

jawności ksiąg wieczystych poprzednik prawny powoda jak i on sam wykazał

bezczynność w dochodzeniu do zawarcia przyrzeczonej umowy, co doprowadziło

do znacznego okresu przedawnienia. Nie zostały udowodnione okoliczności, które

miałyby uniemożliwić poprzednikowi prawnemu powoda wytoczenie powództwa.

Niestaranność działania strony nie może być niwelowana przez zastosowanie

przepisu szczególnego art. 5 k.c.

W skardze kasacyjnej powód zarzucił naruszenie:

1) art. 56 k.c. oraz art. 3 ust. 1 u.w.l. w brzmieniu obowiązującym

w dniu 1 października 1996 r. oraz art. 3 ust. 3, 6 i 7 u.w.l. w brzmieniu obecnie

obowiązującym przez nierozważenie, a w wyniku tego niesłuszne uznanie,

że odwołanie się w umowie z 1 października 1996 r. do art. 3 u.w.l. przy

jednoczesnym dokładnym określeniu przez strony rodzaju, położenia i powierzchni

spornego lokalu jest niewystraczające do ustalenia udziału w prawie własności

części wspólnych,

2) art. 8 ust. 1 pkt 1 i 2 u.w.l. przez błędną wykładnię polegającą na

przyjęciu, że umowa zobowiązująca do ustanowienia własności lokalu powinna

zawierać dane dotyczące łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali oraz

art. 8 ust. 1 pkt 1 u.w.l. przez przyjęcie, że umowa powinna określać precyzyjnie

powierzchnię lokalu,

3) art. 56, art. 58 § 1, art. 60, art. 65 k.c., art. 156 k.c. w zw. z art. 3 ust. 1

u.w.l. w brzmieniu obowiązującym w dniu 1 października 1996 r. przez ich błędną

wykładnię i brak prawidłowej oceny i wykładni oświadczeń woli stron ich

zobowiązań zawartych w umowach notarialnych, a w szczególności brak oceny

rzeczywistego zgodnego zamiaru i celu działania pozwanego zawierającego drugą

umowę i pominięcie, że brak wskazania udziału w nieruchomości wspólnej

w drugiej umowie był obiektywnie uzasadniony brakiem księgi wieczystej i zapisów

dotyczących wielkości powierzchni użytkowej wszystkich lokali, skutkiem czego

było uznanie, że umowa zobowiązująca była nieważna, a w sprawie nie nastąpiło

uzupełnienie czynności z dnia 26 lipca 1996 r. chociaż w drugiej umowie strony

odwołały się do art. 3 ust. 1 u.w.l.,

8

4) art. 123 § 1 pkt 2 k.c. przez pominięcie oświadczenia pozwanego z dnia

9 lipca 2003 r., chociaż stanowiło ono uznanie roszczenia głównego, które

przerwało bieg przedawnienia oraz art. 117 § 1 i 118 k.c. przez bezzasadne

przyjęcie, że roszczenie powoda uległo przedawnieniu,

5) art. 354 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 487 § 1 k.c. przez ich pominięcie bez

rozważenia prawidłowości wykonania zobowiązania przez pozwanego, który

wprowadził powoda w błąd twierdząc, że na nieruchomości ciążą obciążenia

hipoteczne,

6) art. 5 k.c. przez błędną i jednostronną wykładnię.

Wnosił o uchylenie wyroku i orzeczenie co do istoty sprawy przez uchylenie

zaskarżonego wyroku w całości i oddalenie apelacji pozwanego oraz zasądzenie

kosztów.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zarówno postanowienie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu jak

i orzeczenie sądu zobowiązujące do ustanowienia odrębnej własności lokalu i jej

przeniesienia na uprawnionego musi zawierać w sentencji wszystkie dane

konieczne do powstania tego prawa i jego ujawnienia w księdze wieczystej.

Niezbędne minimum postanowień, które musi określać umowa, a w konsekwencji

orzeczenie sądu ją zastępujące określa art. 8 ust. 1 pkt 1 i 2 u.w.l.

Stanowią je w szczególności rodzaj, położenie, powierzchnia lokalu i pomieszczeń

do niego przynależnych oraz wielkość udziałów przypadających właścicielom

poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej. Umowa zobowiązująca

do ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu, w której nie określono

wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, ani danych umożliwiających

ich ustalenie jest nieważna (zob. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 3 września

2009 r. I CSK 6/09, OSNC-ZD 2010, nr 1, poz. 23 i z dnia 12 lutego 2010 r., I CSK

357/09, nie publ. oraz postanowienie Sądu Najwyższego i z dnia 9 stycznia 2013 r.,

III CSK 78/12, nie publ.).

Możliwe jest sanowanie przez strony w drodze późniejszych oświadczeń woli

wad umowy zobowiązującej do ustanowienia odrębnej własności lokalu

9

i przeniesienia go nabywcę przez wprowadzenie do jej treści brakujących,

koniecznych postanowień.

Rozważając pod tym kątem treść obu umów Sąd Apelacyjny doszedł

do wniosku, że treść umowy z dnia 26 lipca 1996 r. nie została uzupełniona

w umowie z dnia 1 października 1996 r. w zakresie brakującego koniecznego

elementu, w postaci określenia wielkości udziału związanego z lokalem

w nieruchomości wspólnej oraz w prawie użytkowania wieczystego, przez

określenie tego udziału wprost, ani też przez podanie danych, na podstawie których

możliwe jest ustalenie tego udziału.

Nie można się zgodzić z poglądem skarżącego, który kwestionując tę ocenę

podnosi, że uzupełnienie wcześniejszej czynności z dnia 26 lipca 1996 r. nastąpiło

przez odwołanie się w umowie z dnia 1 października 1996 r. do treści art. 3 ust. 1

u.w.l. w pierwotnym brzmieniu, który ma charakter bezwzględnie obowiązujący

i określa ściśle sposób ustalenia udziałów właścicieli lokali we wspólnej

nieruchomości. Pogląd ten trudno zaakceptować w sytuacji, gdy jednocześnie

w umowach nie określono obowiązkowych danych, w postaci powierzchni lokalu

wraz z pomieszczeniami przynależnymi oraz powierzchni użytkowej budynku

umożliwiających ustalenie udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej

według reguły wynikającej z art. 3 ust. 1 u.w.l.

Wynikiem błędnego odczytania motywów zaskarżonego wyroku jest

uzasadniająca zarzut naruszenia art. 8 ust. 1 u.w.l. teza o bezpodstawnym

przyjęciu przez Sąd Apelacyjny, że przepis ten ustanawia wymóg zawarcia

w umowie zobowiązującej do ustanowienia odrębnej własności lokalu wymóg

określenia łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali, którego niedotrzymanie

zadecydowało o bezzasadnym uznaniu spornej umowy za nieważną. Przyczyną

oddalenia żądania powoda zgłoszonego na podstawie art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c.

była bowiem nieważność umowy zobowiązującej w następstwie niewypełnienia

wynikającego z art. 8 ust. 1 pkt 2 u.w.l. wymagania określenia w niej udziału

właściciela lokalu we współwłasności, czy to przez określenie wprost jego

wysokości, czy to przez podanie koniecznych danych do jego ustalenia według

reguły wynikającej z art. 3 ust. 1 u.w.l. w brzmieniu z daty dokonania czynności.

10

Nieważności umowy nie powoduje natomiast, jak trafnie przyjął Sąd Apelacyjny,

brak określenia udziału w nieruchomości wspólnej, jeżeli prawidłowo opisany został

zarówno lokal jak i podana powierzchnia budynku.

Niewątpliwe rację ma skarżący o ile podnosi, że do nieważności umowy

o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie prowadzi podanie w niej wielkości

powierzchni nie odpowiadającej powierzchni rzeczywistej, ani też wadliwe

określenie udziału właściciela w nieruchomości wspólnej. Jednak żadna z tych

przyczyn nie stanowiła podstawy oddalenia powództwa przez Sąd Apelacyjny,

bezskutecznie więc wywodzi z nich skarżący zarzuty wniesionej skargi.

W tym stanie rzeczy, gdy bezzasadne okazały podstawy skargi kasacyjnej

zmierzające do podważenia stanowiska zaskarżonego wyroku o nieistnieniu

roszczenia powoda o zawarcie umowy, bezprzedmiotowe jest rozważanie kwestii

jego przedawnienia, którego przedmiotem może być tylko roszczenie rzeczywiście

istniejące.

Z tych względów na podstawie art. 39814

k.p.c. i art. 98 § 1 i 3, art. 391 § 1,

art. 39821

k.p.c. orzeczono jak w sentencji.

eb