IV CSK 55/15

Sygn. akt IV CSK 55/15

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 listopada 2015 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Krzysztof Strzelczyk (przewodniczący)

SSN Irena Gromska-Szuster

SSN Bogumiła Ustjanicz (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa B. S.

przeciwko "M." Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w S.

o nakazanie i zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 25 listopada 2015 r.,

skargi kasacyjnej powoda

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 30 czerwca 2014 r.,

1) uchyla zaskarżony wyrok w części oddalającej powództwo

o zasądzenie kwoty 50 000 (pięćdziesiąt tysięcy) złotych

z ustawowymi odsetkami od dnia 5.05.2003 r. wraz z waloryzacją

tej kwoty, w odniesieniu do lokalu nr 66 i w tym zakresie

przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego

rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania

kasacyjnego,

2) oddala skargę kasacyjną w pozostałym zakresie.

2

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny oddalił apelację powoda od wyroku

Sądu Okręgowego w S. z dnia 28 lutego 2014 r., którym oddalone zostało jego

powództwo, po ostatecznym sprecyzowaniu roszczenia na rozprawie w dniu 4

października 2013 r., o zapłatę: kwoty 293 336 zł z ustawowymi odsetkami od dnia

6 grudnia 2009 r. tytułem odszkodowania za nieprzeniesienie przez pozwaną na

jego rzecz własności lokalu użytkowego nr 260, kwoty 13 946,72 zł z ustawowymi

odsetkami od dnia 8 lutego 2012 r. tytułem zwrotu korzyści uzyskanej przez

pozwaną z użytkowania 33 boksów wybudowanych w hali ze środków wpłaconych

przez osoby, które zawarły z nią umowy o realizację inwestycji w grudniu 1999 r.,

co do lokalu 260 oraz proporcjonalnego zwrotu nakładów poniesionych przez niego,

wynikających z umowy o realizację inwestycji na pomieszczenia biurowe i

pomocnicze, które pozostają w dyspozycji pozwanej, 20 547,70 zł i 2 232,56 zł z

ustawowymi odsetkami od dnia 8 lutego 2012 r. tytułem zwrotu tych korzyści i

nakładów, w odniesieniu do lokalu nr 66, kwoty 50 000 zł z ustawowymi odsetkami

od dnia 5 maja 2003 r. wraz z waloryzacją sądową, wpłaconej na wybudowanie

lokalu nr 66, kwoty 50 000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 5 maja 2013 r.

zwrotu utraconych korzyści związanych z nieprzeniesieniem na niego własności

lokalu nr 66.

Podstawa faktyczna rozstrzygnięcia przedstawiała się następująco:

Pozwana miała wybudować na nieruchomości wydzierżawionej od Gminy

Miasta S., położonej w S. przy ulicy W. Centrum Handlowe „M.” wraz z

wydzielonymi lokalami użytkowymi oraz wspólnymi obiektami infrastruktury

towarzyszącej. Środki na zrealizowanie tego zadania miały pochodzić z wpłat

dokonywanych przez inwestorów.

W dniu 7 grudnia 1999 r. strony zawarły dwie umowy oznaczone numerami

80/99 i 81/99, którymi pozwana zobowiązała się do wybudowania dla powoda

dwóch lokali użytkowych: boksu nr 260 o powierzchni 14,63 m2

położonego na

parterze budynku „C.” przy ul. W. w S. i boksu nr 66 o powierzchni 20 m2

położonego na piętrze tego budynku. Zasady finansowania tych inwestycji

3

określone zostały w § 4 umów. Wynikało z nich, że całkowity koszt budowy

każdego lokalu w stanie surowym (do wykończenia) wraz z infrastrukturą nie może

przekroczyć 2 500 zł/m2

brutto powierzchni przekazanego lokalu (§ 4).

Do przekazania obu lokali powodowi miało dojść w terminie do dnia 31 grudnia

2001 r. (§ 5 pkt 2). Zapis § 5 ust. 4 przewidywał, że po wydaniu lokali powodowi

oraz nabyciu przez pozwaną własności nieruchomości, na której zostanie

wybudowane Centrum, pozwana ustanowi na rzecz powoda prawo ich własności.

Na poczet należności za to prawo miały być zaliczone kwoty wpłacone przez

powoda na budowę lokali (§ ust. 5). Do czasu przeniesienia własności lokali powód

mógł użytkować je, ponosząc koszty z tym związane i koszty ponoszone przez

pozwaną, proporcjonalnie do ich powierzchni. Pismem z dnia 7 lutego 2002 r.

pozwana przedstawiła powodowi rozliczenie nakładów inwestycyjnych na każdy

z lokali, z określeniem wysokości kwot pozostałych do wpłacenia tytułem

całkowitego ich rozliczenia. Zgromadzenie wspólników pozwanej w 2002 r. podjęło

uchwałę o wyrażeniu zgody na ustanowienie odrębnej własności lokali

usytuowanych w Centrum M. i ich sprzedaży wraz z niewydzieloną częścią wspólną

i udziałem w nieruchomości na rzecz osób fizycznych, które poniosły koszty

budowy związane z Centrum oraz osób fizycznych i prawnych, wyłonionych w

przetargu, co do lokali, którymi pozwana dysponuje.

Pismami z dnia 28 marca 2002 r. i 2 kwietnia 2003 r. pozwana wzywała

powoda do odbioru lokalu nr 66, usytuowanego na piętrze Centrum. Powód nie

odebrał lokalu i nie prowadził w nim działalności. Pozwana obciążyła go opłatą

eksploatacyjną za okres do dnia 28 lutego 2008 r., a od marca wykorzystywała go

jako schowek, nie naliczała już opłat. Urząd Miejski w S. wydał pozwanej w dniu 8

sierpnia 2005 r. zaświadczenie, stwierdzające, iż lokale położone na parterze od

numeru 1 do 294 i na piętrze od numeru 4 do 133 w obiekcie hali targowej M.

stanowią samodzielne lokale użytkowe w rozumieniu art. 2 ustawy z dnia 24

czerwca 1994 r. o własności lokali. Pismami z dnia 1 i 13 stycznia 2005 r. pozwana

poinformowała powoda o stanie zaawansowania procedury uzgodnień dotyczących

nabycia dzierżawionego gruntu od Miasta S. oraz przedstawiła rozliczenie

nakładów inwestycyjnych na obydwa lokale. Lokal nr 260 został wydany S. S.,

żonie powoda, w dniu 2 kwietnia 2005 r. i jest w dyspozycji powoda. Od 2007 r. za

4

zgodą powoda jego była żona prowadzi w tym lokalu działalność i reguluje

wszystkie koszty na rzecz pozwanej.

W okresie od 2006 do 2009 r. powód wystosował do pozwanej kilkadziesiąt

pism dotyczących realizacji inwestycji objętej zawartymi przez strony umowami,

w których zmieniał wysuwane wnioski i żądania. Deklaracja nabycia lokali po

przedstawieniu mu wysokości kwoty, którą powinien zapłacić, wyprzedzała żądanie

usunięcia wad prawnych zawartych umów, z uwagi na ich nieważność, następnie

złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy i domagał się odszkodowania,

a później wzywał pozwaną do bezwarunkowego przeniesienia na jego rzecz

własności lokali użytkowych wraz z udziałem w gruncie, z odwołaniem do

zawartych umów. Pozwana zapewniała, że dojdzie do sprzedaży lokali po

uprzednim uregulowaniu należności za grunt i opłat związanych z przygotowaniem

lokali do sprzedaży. Składała propozycje negocjacji powodowi lub ewentualnym

nabywcom jego udziałów w spółce, ale on nie skorzystał z nich. Powód wysuwał

także żądania zapłaty odszkodowania wynikającego z zawarcia umów o niemożliwe

świadczenia. Odnośnie umowy 80/99 kwoty 51 650 zł, a umowy 81/99 250 000 zł.

W piśmie z dnia 11 stycznia 2005 r. złożył oświadczenie o odstąpieniu do umowy nr

81/99, która była nieważna oraz zażądał zwrotu kwoty 50 000 zł wpłaconej w jej

wykonaniu. W piśmie z dnia 9 maja 2006 r. oświadczył, że odstępuje od umowy nr

81/99, rozwiązuje ją, wobec odmowy przeniesienia na jego rzecz prawa własności

do lokalu nr 66 usytuowanego na piętrze budynku Centrum i żądanie to podtrzymał

w piśmie z dnia 24 lipca 2012 r. Pozwana oświadczenia te uznała za bezskuteczne,

podniosła, że w umowie nr 81/99 przyrzeczenie przeniesienia własności było

jedynie ogólnikowe, nie precyzowało szczegółowych warunków dopełnienia tej

czynności prawnej.

Sąd Apelacyjny w odniesieniu do umowy nr 80/99, dotyczącej wybudowania

lokalu nr 260, wskazał, że niewielki wzrost kosztów budowy, z 2 500 zł na

2669,30 zł na m2

, oceniony w rozliczeniu inwestycji przez firmę zewnętrzną

w stosunku do pozwanej, jako niezależny od niej, nie może być traktowany jako

niewywiązanie się z umowy. Powód utrzymywał, że przeniesienie własności lokalu

wraz z udziałem w gruncie i częściach wspólnych powinno być dokonane za cenę

określoną w umowie. Nie godził się na zmianę umowy i ponoszenie dodatkowych

5

kosztów związanych z zawarciem umowy przenoszącej własność lokalu. Pomimo

tego, powód odebrał lokal, zagospodarował go i następnie udostępnił byłej żonie.

Nie dążył już do przeniesienia własności, ale prezentował zmienne stanowiska;

uznawał roszczenie pozwanej do kwoty 5 302,50 zł dotyczące kosztów sprzedaży

lokalu i jednocześnie zażądał odszkodowania w wysokości 250 000 zł tytułem

wyrównania szkody wywołanej niemożnością sprzedaży lokalu osobie trzeciej.

Sąd Apelacyjny uznał, że do zawarcia umowy przenoszącej własność tego

lokalu na powoda nie doszło z przyczyn leżących głównie po jego stronie. Pozwana

w dalszym ciągu chce sprzedać lokal powodowi, który nie podważył prawidłowości

rozliczenia kosztów inwestycji, w tym koniecznego wzrostu ceny, nie zgodził się też

na inne rozwiązanie tej kwestii. Nie wykazał, że przyczyny niedojścia do zawarcia

umowy przeniesienia własności lokalu obciążają pozwaną, ani iż poniósł szkodę

w postaci lucrum cessans.

Lokal nr 66 został wybudowany przez pozwaną zgodnie z umową nr 81/99,

ale powód nie odebrał go, mimo wezwań z jej strony, jak też nie wykończył.

Kierował natomiast do pozwanej żądanie usunięcia wad prawnych - nieważności

umowy oraz wad fizycznych, które obniżają jego wartość handlową, a nawet

dyskwalifikują go jako obiekt handlowy. Następnie złożył oświadczenie

o odstąpieniu do umowy, po czym ponownie zażądał bezwarunkowego

przeniesienia własności lokalu. Pozwana wyrażała gotowość sprzedaży lokalu,

z tym, że obciążały powoda zaległości z tytułu opłat eksploatacyjnych. Sąd

Apelacyjny podzielił stanowisko Sądu Okręgowego, przyjmujące, że powód nie

mógł skutecznie odstąpić od umowy, ponieważ nie wykazał, że lokal jest dotknięty

wadami. Umowa nr 81/99 nadal wiąże strony, powód w dalszym ciągu jest

zobowiązany do odbioru lokalu. Skoro do wykonania umowy nie doszło z przyczyn

leżących po jego stronie, to żądanie zwrotu nakładów w kwocie 50 000 zł,

podlegającej waloryzacji, nie jest uzasadnione. Nie zasługiwało na uwzględnienie

żądanie odszkodowania z tytułu utraconych korzyści, nie było podstaw do uznania,

że powód poniósł szkodę.

Żądanie zapłaty kwoty 13 946,72 zł z tytułu zawłaszczenia przez pozwaną

33 lokali oraz nakładów poniesionych na pomieszczenia biurowe i pomocnicze,

6

w odniesieniu do umowy 80/99 i 20 547,70 zł oraz 2 232,56 zł, co do umowy 81/99

było nieuzasadnione, z uwagi na niewykazanie przesłanek określonych w art. 405

k.c.

Powód zaskarżył wyrok Sądu Apelacyjnego w całości, opierając skargę

kasacyjną na obu podstawach przewidzianych w art. 3983

§ 1 k.p.c. W ramach

podstawy naruszenia prawa materialnego zarzucił naruszenie art. 65 § 2 k.c., art.

471 k.c., art. 6 w związku z art. 471 k.c. i art. 405 k.c. Naruszenie przepisów

postępowania skarżący odniósł do art. 382, art. 378 § 1, 386 § 1, 386 § 6, 328 § 2

w związku z art. 391 § 1 zd. 1 k.p.c. Domagał się uchylenia zaskarżonego wyroku

oraz wyroku Sądu Okręgowego i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Nieuzasadnione były zarzuty naruszenia przepisów postępowania.

Uregulowanie art. 382 k.p.c. wyznacza podstawę orzeczenia sądu drugiej instancji,

jaką jest materiał zebrany w postępowaniu pierwszoinstancyjnym i w postępowaniu

apelacyjnym. Ma on charakter ogólnej dyrektywy, określającej postępowanie

apelacyjne jako kontynuację merytorycznego rozpoznania sprawy w postępowaniu

odwoławczym. Powołanie się na naruszenie art. 382 k.p.c. może wypełniać

podstawę kasacyjną przewidzianą w art. 3983

§ 1 pkt 2 k.p.c. tylko w wypadku

bezpodstawnego nieuzupełnienia postępowania dowodowego lub pominięcia przez

sąd drugiej instancji części zebranego materiału dowodowego. Oznacza to, że

skarżący powinien wskazać materiał dowodowy, który został pominięty przez sąd

drugiej instancji przy wydaniu wyroku i wykazać, iż popełnione uchybienie mogło

mieć wpływ na wynik sprawy. Konieczne jest przy tym określenie także innych

przepisów postępowania rozpoznawczego, do których obrazy sąd ten doprowadził

(por. postanowienia Sądu Najwyższego: z dnia 6 stycznia 1999 r., II CKN 100/98,

OSNC 199, nr 9, poz. 146; z dnia 7 lipca 1999 r., I CKN 504/99, OSNC 2000, nr 1,

poz. 7, wyroki: z dnia 10 października 2012 r., II PK 65/12; z dnia 24 czerwca

2014 r., I CSK 392/13, niepublikowane). W rozpoznawanej sprawie żadna z tych

okoliczności nie miała miejsca. Nie wskazywały na nie twierdzenia, że Sąd

Apelacyjny wydał orzeczenie bez należytego rozważenia całego materiału

dowodowego, znajdującego się w aktach sprawy, a w pewnym zakresie

7

w oderwaniu od tego materiału, co było przyczyną powielenia błędów Sądu

pierwszej instancji. Skarżący nie określił jakie dowody nie zostały przeprowadzone

w postępowaniu apelacyjnym, jak też, czy doszło do zgłoszenia ich z dochowaniem

wymagań wymienionych w art. 381 k.p.c. Niewystarczające było powołanie się na

prawodopodobieństwo naruszenia art. 381 k.p.c. Nie należy do zakresu

omawianego uregulowania kwestionowanie oceny dowodów dokonanej przez Sąd

drugiej instancji oraz ustaleń faktycznych będących podstawą zaskarżonego

orzeczenia, które są wiążące w postępowaniu kasacyjnym (art. 39813

§ 2 k.p.c.),

a twierdzenie o pominięciu wskazanego postanowienia umów stron nie dotyczy

naruszenia przepisów postępowania.

Przewidziane w art. 378 § 1 k.p.c. granice rozpoznania sprawy przez sąd

drugiej instancji, wyczerpująco przedstawione w uchwale składu siedmiu sędziów

Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 r., III CZP 49/07 (OSNC 2008, nr 6

poz. 56), obejmują obowiązek tego sądu merytorycznego rozpoznania sprawy po

raz drugi, dokonania własnych ustaleń faktycznych, ustalenia podstawy prawnej

rozstrzygnięcia niezależnie od zarzutów apelacji oraz skontrolowania prawidłowości

postępowania przed sądem pierwszej instancji, przy uwzględnieniu związania

zarzutami przedstawionymi w apelacji, jeżeli są dopuszczalne. Wiąże się to

z koniecznością rozpoznania zgłoszonych przez skarżącego wniosków i zarzutów.

Nie wynika jednak z tak ustanowionego obowiązku konieczność osobnego

omówienia przez sąd drugiej instancji w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku

każdego argumentu podniesionego w apelacji. Za wystarczające należy uznać

odniesienie się do wniosków i zarzutów w sposób wskazujący na to, że zostały one

przez sąd w całości rozważone przed wydaniem orzeczenia (por. wyroki Sądu

Najwyższego z dnia 24 lipca 2009 r., I PK 38/09; z dnia 26 kwietnia 2012 r., III CSK

300/11; z dnia 4 września 2014 r., II CSK 478/13, niepublikowane). Nie zasługiwało

na podzielenie twierdzenie skarżącego, że Sąd Apelacyjny nie odniósł się do

stanowiska wyrażonego w poprzednim wyroku z dnia 22 lutego 2013 r.,

dotyczącego kwestii przekazania mu przez pozwaną warunków sfinalizowania

umów o realizację inwestycji. Z dokonanych ustaleń faktycznych Sądu pierwszej

instancji, przyjętych za własne przez Sąd Apelacyjny, wynikają okoliczności

związane z przedstawieniem powodowi przez pozwaną rozliczeń wykonanych

8

inwestycji, jak też warunków ustanowienia odrębnej własności lokali i przekazania

ich powodowi. Ocena zarzutu niewykonania postanowień umownych, tak

w powołanych pismach pozwanej, jak i w pismach powoda została dokonana

w motywach Sądu Apelacyjnego. Wskazane zostały także przyczyny

nieuwzględnienia żądań zasądzenia kwot 13 946,72 zł i 20 547,70 zł, braku

podstaw do prowadzenia przez sąd z urzędu postępowania dowodowego, omówił

także materialną podstawę orzeczenia. Kwestia prawidłowości zastosowania

prawa materialnego oraz oceny roszczeń nie jest objęta zarzutem naruszenia

przepisów postępowania. Wbrew zastrzeżeniom skarżącego Sąd Apelacyjny

odniósł się do zarzutów podniesionych w apelacji.

Wskazania zawarte w poprzednim wyroku Sądu Apelacyjnego były

przedmiotem postępowania dowodowego Sądu pierwszej instancji i następnie

uwzględnionego w rozważaniach Sądów obu instancji. Zarzut naruszenia przepisu

art. 386 § 6 k.p.c. był pozbawiony uzasadnionych podstaw. Treść zaskarżonego

wyroku wskazywała na bezpodstawność zastosowania art. 386 § 1 k.p.c.

W orzecznictwie utrwalony został pogląd, że obraza art. 328 § 2 k.p.c. w zw.

z art. 391 § 1 k.p.c. może stanowić usprawiedliwioną podstawę skargi kasacyjnej

wtedy, gdy uzasadnienie zaskarżonego wyroku nie obejmuje wszystkich

koniecznych elementów, bądź dotknięte zostało tak znaczącymi brakami, że

uniemożliwiają kontrolę kasacyjną zaskarżonego orzeczenia (por. orzeczenia Sądu

Najwyższego z dnia 8 października 1997 r., I CKN 312/97, z 19 lutego 2002 r.,

IV CKN 718/00, z dnia 18 marca 2003 r., IV CKN 11862/00, z dnia 20 lutego

2003 r., I CKN 65/01, z dnia 22 maja 2003 r., II CKN 121/01, niepubl. i z dnia

10 listopada 1998 r., III CKN 792/98,OSNC 1999, Nr 4, poz. 83). W niniejszej

sprawie Sąd Apelacyjny podzielił jako prawidłowe i uznał za własne ustalenia

faktyczne Sądu pierwszej instancji, co było wystarczające dla wypełnienia

obowiązku dokonania własnych ustaleń faktycznych. Pomimo pewnych

niedostatków uzasadnienia, sfera motywacyjna zaskarżonego wyroku została

przedstawiona w stopniu pozwalającym na poddanie go kontroli kasacyjnej, dlatego

zarzut obrazy art. 328 § 2 w związku z art. 391 § 1 k.p.c. nie może być uznany za

uchybienie, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

9

Nie zasługiwał na podzielenie zarzut naruszenia art. 65 § 2 k.c. przez błędną

wykładnię oświadczeń woli stron i nieuwzględnienie ich zgodnego zamiaru oraz

celu umowy. Zawarte przez strony w dniu 7 grudnia 1999 r. dwie umowy nazwane

zostały umowami o realizację inwestycji. W postanowieniach ogólnych zostały

zamieszczone informacje dotyczące tytułu prawnego pozwanej do nieruchomości,

z których wynika, że trzy wymienione działki Gmina S. oddała pozwanej

w dzierżawę (§ 1 ust. 1 i 2) na okres 10 lat (§ 1 ust. 3 pkt 4), a po wybudowaniu

Centrum Handlowego pozwana uzyska prawo do nabycia nieruchomości na

własność w trybie bezprzetargowym, co zostało zagwarantowane w § 10 umowy

dzierżawy (§ 1 ust. 4). Przedmiot umowy strony określiły w § 3, postanawiając, iż

jest nim realizacja przedsięwzięcia inwestycyjnego, polegającego na wybudowaniu

przez pozwaną na działce otrzymanej w drodze dzierżawy Kupieckiego Centrum

Handlowego „M.” wraz z wydzielonymi lokalami użytkowymi, wspólnymi obiektami

infrastruktury towarzyszącej, w celu przekazania tych lokali inwestorom do

użytkowania na zasadach określonych w umowie. Powód wylosował lokale

oznaczone numerami: 260 o powierzchni 14,63 m2

na parterze i nr 66

o powierzchni 20 m2

na piętrze. Wykonanie inwestycji miało być sfinansowane

z wpłat poszczególnych inwestorów według zasad określonych w § 4 ust. 1.

Całkowity koszt budowy lokali wraz z infrastrukturą oraz obiektami wymienionymi

w § 3 ust. 2 - instalacja wodno – kanalizacyjna wewnętrzna i zewnętrzna,

kanalizacja deszczowa, instalacja elektryczna wraz z trafostacją, instalacja

centralnego ogrzewania wraz z wentylacją i nawiewem, lokale handlowe (usługowe)

w systemie powtarzalnych segmentów, obiekty towarzyszące, stanowiące zaplecze

administracyjne, sanitarne i gospodarcze Centrum Handlowego, aranżacja

wewnętrznych ciągów komunikacyjnych hali handlowej - nie może przekroczyć

2 500 zł brutto za 1 m2

i rozmiaru powierzchni. Koszt budowy 1 m2

lokalu wraz

z infrastrukturą oznaczony został w § 4 ust. 3 jako stosunek kosztu całkowitego

inwestycji do ilości m2

powierzchni wszystkich lokali handlowych (usługowych)

wybudowanych i wchodzących w zakres inwestycji. Pozwana była zobowiązana do

przedstawienia kalkulacji kosztu budowy 1 m2

po całkowitym zakończeniu inwestycji,

która obejmować miała rzeczywiste koszty budowy lokalu, o którym mowa w § 4 ust.

2 i 3 (§ 4 ust. 4). Lokal w stanie surowym, posiadający wszystkie instalacje i witryny

10

(bez białego montażu), zostanie przekazany protokolarnie na rzecz inwestora (§ 3

ust. 3), który był zobowiązany wykończyć go w terminie 45 dni, stosownie do funkcji

i przeznaczenia (§ 3 ust. 4). Spółka została zobowiązana do przekazywania

informacji dotyczących czynności podejmowanych w ramach inwestycji Radzie

Inwestorów (§ 3 ust. 5). Po przekazaniu lokalu na rzecz inwestora oraz nabyciu

przez pozwaną nieruchomości od Gminy S., ustanowione być miało na rzecz

poszczególnych inwestorów prawo własności lokalu użytkowego (§ 5 ust. 4), a na

poczet należności zaliczona będzie wpłacona przez inwestora kwota na jego

budowę (§ 5 ust. 5). Do czasu przeniesienia własności lokalu inwestor będzie go

użytkował, ponosząc jedynie koszty użytkowania oraz koszty ponoszone przez

pozwaną proporcjonalnie do powierzchni lokalu (§ 5 ust. 3). Wszelkie zmiany

umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (§ 5 ust. 8).

Wykładnia zawartych umów, uwzględniająca wymagania objęte art. 65 § 2

k.c. prowadzi do wniosku, że zamiarem stron było wybudowanie przez pozwaną na

rzecz powoda, jak i pozostałych inwestorów, lokali użytkowych w stanie surowym

wraz z infrastrukturą i pomieszczeniami pomocniczymi, wchodzących w skład

Centrum Handlowego „M.”, na nieruchomości dzierżawionej od Gminy S., ze

środków wpłacanych przez inwestorów na poczet ustalonych kosztów budowy lokali,

infrastruktury i pomieszczeń pomocniczych. Po przekazaniu wybudowanych lokali

inwestor miał obowiązek wykończenia ich w zakreślonym terminie i korzystania z

nich do czasu przeniesienia własności przez pozwaną, która uzyskała zapewnienie,

zawarte w umowie dzierżawy, nabycia własności nieruchomości od Gminy S. w

trybie bezprzetargowym. Na poczet odpłatności zaliczone miały być wpłaty

wniesione na pokrycie kosztów budowy lokali. Założonym celem umowy było

uzyskanie przez inwestorów odrębnej własności lokali wraz z udziałem w częściach

wspólnych Centrum i w nieruchomości. Tego rodzaju umowa w stanie prawnym

obowiązującym przed wejściem w życie, z dniem 29 kwietnia 2011 r., ustawy z dnia

16 września 2011 r. o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu

jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377), nie należała do umów nazwanych,

także na gruncie art. 9 u.w.l., chociaż miała zbliżoną do niej treść i stypizowanych

w Kodeksie cywilnym, nazywana była powszechnie umową deweloperską. W

orzecznictwie przyjęte zostało, że mieści ona w sobie elementy treści różnych

11

czynności prawnych podejmowanych w ramach budowlanego procesu

inwestycyjnego, a przyczynę i podstawę działania podmiotu prowadzącego ten

proces stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji użytkownikowi

(inwestorowi). Podłoże tej umowy stanowią elementy treści różnych umów

nazwanych, które tworzą jednolitą i nierozłączną całość, określoną przez wskazany

cel gospodarczy. Do oceny stosunku prawnego z niej wynikającego, powinny być

stosowane przepisy o umowach w ogólności oraz przepisy części ogólnej

zobowiązań, a w zakresie zagadnień szczególnych, wykraczających poza

wymienione regulacje, właściwych dla umowy deweloperskiej, przez analogię

przepisy umów nazwanych, których elementy zawiera ta umowa (por. uchwałę

Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2010 r., III CZP 104/10, OSNC 2011, nr 7-8,

poz. 79) oraz wyroki: z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01, OSNC 2004, nr 7-8,

poz. 130; z dnia 30 czerwca 2004 r., IV CK 521/ 03, niepubl.; z dnia 18 lutego

2011 r., I CSK 275/10, niepubl.; z dnia 20 czerwca 2013 r., IV CSK 705/12,

niepubl.). Przyjęte przez podmiot realizujący inwestycję zobowiązanie do

przeniesienia na inwestora odrębnej własności lokali, chociaż nie zostało podjęte

w wymaganej (art. 158 k.c.) formie aktu notarialnego i nie może doprowadzić do

wyegzekwowania go drogą orzeczenia sądu, jest wiążące, a niewykonanie go

przez ten podmiot rodzi odpowiedzialność odszkodowawczą, przewidzianą w art.

471 k.c. Wypracowane w orzecznictwie zapatrywanie podziela Sąd Najwyższy

w składzie rozpoznającym niniejszą skargę kasacyjną.

Sąd Apelacyjny nie zakwestionował stanowiska Sądu Okręgowego także

w odniesieniu do oceny umów stron i chociaż nie wypowiedział się wprost, że

uznaje je za prawidłowe, to przeprowadzona analiza roszczeń oparta została na

założeniu, że pozwana była zobowiązana do przeniesienia na powoda własności

wybudowanych przez nią lokali. Zobowiązaniem inwestora było sfinansowanie

kosztów budowy lokali i wydatków wynikających z wyodrębnienia lokali

i przeniesienia ich własności. Przedmiotem rozważań było stwierdzenie przyczyn,

które przeszkodziły w zrealizowaniu ostatniego etapu umowy i która ze stron

ponosi za to odpowiedzialność. Podkreślenia wymaga również i to, że kwalifikacja

takiej samej umowy, dotycząca innych inwestorów, dokonana została w wyroku

Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 2013 r., IV CSK 705/12. Nie stanowiło

12

przeszkody, w ocenie Sądu Najwyższego, dla określenia umowy jako

deweloperskiej zrealizowanie procesu inwestycyjnego na nieruchomości, która nie

stanowiła w tym czasie własności tego podmiotu. Strony umów zakładały bowiem,

że wykonanie ostatniego ich etapu nastąpi po nabyciu własności nieruchomości

przez realizującego proces inwestycyjny i przyjęły, że do tego czasu inwestorzy

będą korzystać z lokali, ponosząc koszty z tym związane (§ 5 ust. 6 umów). Wobec

nabycia własności nieruchomości przez pozwaną, nie było przeszkód z jej strony do

wypełnienia zobowiązania przeniesienia własności lokali na rzecz inwestorów,

a ocena Sądu Najwyższego została przeprowadzona w czasie, kiedy warunek

nabycia własności nieruchomości ziścił się. Sąd Apelacyjny nie powtórzył

zastrzeżeń Sądu Okręgowego dotyczących niespełnienia przez umowę wymagań

co do realizowania inwestycji na nieruchomości, do której realizujący ją nie miał

wówczas tytułu własności, objętych art. 9 u.w.l. Z uwagi na to, że ocena roszczeń

została dokonana przez Sądy obu instancji na podstawie przepisów regulujących

skutki niewykonania wzajemnych zobowiązań umownych, obecnie wyjaśnione

wątpliwości nie miały wpływu na wynik sprawy.

Zasady określenia wysokości kosztów budowy lokali wraz z infrastrukturą

oraz obiektami wymienionymi w § 3 ust. 2 umów zostały wiążąco ustalone w § 4 ust.

2 i 3 umów. Zgodnie z postanowieniem § 5 ust. 8, zmiany umów mogły być

dokonane na piśmie pod rygorem nieważności. Pomimo wzrostu kosztów budowy

obu lokali oraz wybudowania lokalu nr 260 o powierzchni większej niż umówiona,

nie doszło do zmiany umowy, ponieważ powód nie wyrażał zgody, nie godził się

także na ponoszenie kosztów związanych z wyodrębnieniem lokalu

i przeniesieniem jego własności wraz z udziałem w nieruchomości i częściach

wspólnych Centrum Handlowego. Zarzut pominięcia przez Sąd Apelacyjny

postanowienia § 5 ust. 8 umów był nieuzasadniony. Trafnie przyjął Sąd Apelacyjny,

że zmiana wysokości umówionego wynagrodzenia za wykonanie robót związanych

z budową lokali była usprawiedliwiona, skoro pozwana wykazała, że do

podwyższenia kosztów doszło na skutek zaistnienia okoliczności od niej

niezależnych, których nie mogła przewidzieć, a zrealizowanie robót za

dotychczasowe wynagrodzenie doprowadziłoby do jej znacznej straty.

Zastosowanie analogii do art. 632 § 2 k.c. nie budziło zastrzeżeń

13

Nie było podstaw do kwestionowania stanowiska Sądu Apelacyjnego, że

wzrost kosztów budowy powinien obciążać także powoda. Analiza postanowień

umowy prowadziła do wniosku, że koszty ustanowienia odrębnej własności lokali

oraz przeniesienia jej na inwestora wraz z ceną udziału w nieruchomości obciążała

inwestora, co wynika z treści § 5 ust. 5. Twierdzenie powoda, że do nabycia

własności lokali miało dojść w ramach objętych umowami kosztów ich budowy wraz

z infrastrukturą było bezzasadne.

Do powstania odpowiedzialności przewidzianej w art. 471 k.c. dochodzi,

jeżeli zostaną spełnione przesłanki: zaistnienia szkody wierzyciela w postaci

uszczerbku majątkowego, która musi być spowodowana niewykonaniem lub

nienależycie wykonanym zobowiązaniem przez dłużnika oraz występowanie

związku przyczynowego między nienależytym wykonaniem lub niewykonaniem

zobowiązania a poniesioną szkodą. Ciężar udowodnienia zaistnienia tych

przesłanek (art. 6 k.c.) spoczywa na wierzycielu. Dłużnik może uwolnić się od tej

odpowiedzialności przez wykazanie, iż niewykonanie lub nienależyte wykonanie

zobowiązania jest następstwem takich okoliczności faktycznych, zaistniałych

w sprawie, które dają podstawę do oceny, że nie ponosi on za nie

odpowiedzialności, ponieważ przyczyny takiego stanu rzeczy leżą poza jego osobą.

Zarzut naruszenia art. 6 w związku z art. 471 k.c. był nieuzasadniony. Skoro zatem

wzrost kosztów budowy lokalu nr 260 był niezależny od pozwanej, a powód

odmawia zapłaty tak różnicy pomiędzy rzeczywistymi kosztami a wniesionymi

przez niego wpłatami, jak i kosztów związanych z wyodrębnieniem oraz nabyciem

własności lokalu wraz z udziałem w nieruchomości i w częściach wspólnych

Centrum Handlowego, to zasadne było stanowisko Sądu Apelacyjnego, że do

przeniesienia własności lokalu nr 260, w dalszym ciągu wykorzystywanego,

zgodnie z wolą powoda, w ramach prowadzonej przez jego żonę działalności

gospodarczej, nie doszło z przyczyn niezależnych od pozwanej, na które złożył się

wzrost kosztów budowy oraz odmowa zapłaty przez powoda wskazanych

należności. Podkreślenia wymaga także brak zdecydowanego stanowiska powoda

w odniesieniu do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu. Powód nie

wykazał także faktu poniesienia szkody oraz jej wysokości.

14

W odniesieniu do lokalu nr 66 także nie zostały wykazane przesłanki

odpowiedzialności pozwanej, przewidziane w art. 471 k.c., co do żądania

odszkodowania w wysokości 50 000 zł wobec nieprzeniesienia przez pozwaną na

jego rzecz własności tego lokalu. Niezależnie od tego, że także w tym przypadku

powód nie sprecyzował jednoznacznego żądania dotyczącego woli nabycia jego

własności. Odmowa odbioru lokalu i niewykończenia go połączona była

z twierdzeniem, że został wadliwie wykonany, ale nie zgłosił żądań prowadzących

do usunięcia wad. Następnie składał oświadczenia o odstąpieniu od umowy,

a później zgłosił żądanie zwrotu wpłaconych kwot i zapłaty odszkodowania.

Nie było podstaw do uznania, że doszło do powstania szkody wynikającej

z nieprzeniesienia na jego rzecz własności tego lokalu. Powoływanie się na

naruszenie art. 471 k.c. było niezasadne.

Nie zasługiwał na podzielenie zarzut niezastosowania przez Sąd Apelacyjny

art. 405 k.c. do ceny roszczeń związanych z uzyskaniem korzyści przez pozwaną

jego kosztem, polegających na wybudowaniu dodatkowych 33 lokali,

współfinansowanych także przez niego oraz osiąganiu dochodów z ich używania.

Powód nie wykazał zaistnienia przesłanek przewidzianych tym uregulowaniem tak

w odniesieniu do bezpodstawności wzbogacenia pozwanej kosztem powoda, jak

i zubożenia powoda.

Oświadczenie o odstąpieniu od umowy nr 81/99 zasadnie Sąd Apelacyjny

uznał za nieuzasadnione, skoro nie było przewidziane w umowie, jak też nie doszło

do spełnienia przesłanek wskazanych w art. 491 § 1 k.c. Sąd ten nie ocenił jednak

prawidłowo żądania zwrotu wpłaconej kwoty w łącznej wysokości 50 000 zł ze

wskazanymi odsetkami i waloryzacją. Stanowiło ono następstwo rezygnacji

powoda z uzyskania lokalu i prowadzenia w nim działalności. Nie można było

traktować jako szkody środków wniesionych na pokrycie kosztów wybudowania

lokalu nr 66. Należało rozpoznać to żądanie z uwzględnieniem skutków

wywołanych rezygnacją powoda z dochodzenia przekazania własności lokalu, który

pozostaje w dyspozycji pozwanej i stanowi jej własność, chociaż część kosztów

jego budowy została przez niego poniesiona, zaś obowiązek tego świadczenia

odpadł. Powinność ustalenia podstawy prawnej roszczenia, objęty zakresem

15

rozpoznania sprawy przez sąd drugiej instancji, dotyczy także podstawy prawnej

roszczenia lub jego części, odmiennej od wskazanej przez apelującego.

Z powyższych względów Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok

w omówionym zakresie i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania na

podstawie art. 39815

§ 1 k.p.c., a w pozostałej części skargę kasacyjną oddalił

z mocy art. 39814

k.p.c. Orzeczenie o kosztach postępowania kasacyjnego wynika

z zasady objętej art. 108 § 2 w związku z art. 391 § 1 i art. 39821

k.p.c.

eb