IV CSK 97/15

Sygn. akt IV CSK 97/15

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 listopada 2015 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Krzysztof Strzelczyk (przewodniczący)

SSN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)

SSN Bogumiła Ustjanicz

w sprawie z powództwa O. G., C. G. i M. G.

przeciwko Gminie T.

o odszkodowanie,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 25 listopada 2015 r.,

skargi kasacyjnej powodów

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 7 października 2014 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i

rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

UZASADNIENIE

2

Wyrokiem z dnia 28 czerwca 2013 r. Sąd Okręgowy w R. zasądził od Gminy

T. na rzecz A. G. kwotę 500 220 zł z ustawowymi odsetkami i kosztami procesu

tytułem odszkodowania przewidzianego w art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca

2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717

ze zm., dalej: „u.p.z.p.”).

Sąd Okręgowy ustalił między innymi, że w dniu 16 sierpnia 2001r. powód

nabył od Skarbu Państwa przedsiębiorstwo, w skład którego wchodziły między

innymi działki nr 144 i 147 o powierzchni 4,01 ha położone w J. Według

obowiązującego wówczas miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

działki te znajdowały się na terenie określonym symbolem U. 2, stanowiącym

obszary promocji rozwoju gospodarczego.

W dniu 16 kwietnia 2004 r. wszedł w życie nowy plan zagospodarowania

przestrzennego, w którym cała działka nr 144 oraz część działki 147 znalazła się na

terenie oznaczonym symbolem R - uprawy rolne i obie działki znalazły się w pasie

rezerwy komunikacyjnej pod autostradę A-2, gdzie obowiązuje zakaz zabudowy

i trwałego inwestowania.

W dniu 1 maja 2005 r. powód sprzedał przedmiotowe działki za kwotę

2 000 000 zł. Pismem z dnia 25 lipca 2005 r. wystąpił do burmistrza Gminy T. o

zapłatę kwoty 1 544 580 zł tytułem odszkodowania w związku z obniżeniem

wartości części gruntów działek nr 144 i 147 na skutek zmiany miejscowego planu

zagospodarowania przestrzennego. Burmistrz odmówił.

Sąd Okręgowy dopuścił dowód z trzech opinii rzeczoznawców, w których

biegli kolejno stwierdzili obniżenie wartości przedmiotowych nieruchomości na

dzień ich sprzedaży przez powoda o kwoty: 405 006zł, 631 000 zł i 500 220 zł.

Odrzucając wyceny skrajne Sąd pierwszej instancji przyjął jako wielkość pośrednią

kwotę 500 220 zł., do której powód ograniczył powództwo.

W toku postępowania apelacyjnego wszczętego apelacją strony pozwanej,

w miejsce zmarłego powoda wstąpili jego następcy prawni.

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 7 października 2014 r. Sąd Apelacyjny zmienił

wyrok Sądu pierwszej instancji w ten sposób, że oddalił powództwo i orzekł o

kosztach procesu.

3

Sąd drugiej instancji uznał, że choć A. G., a obecnie jego spadkobiercom, co

do zasady przysługiwało roszczenie o odszkodowanie przewidziane w art. 36 ust. 3

u.p.z.p., to jednak w okolicznościach sprawy nie ma podstaw do jego uwzględnienia.

Wskazał, że odszkodowanie należne na podstawie powyższego przepisu powinno

być wyliczone zgodnie z zasadami art. 37 ust. 1 u.p.z.p. jako różnica między

wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu

według stanu przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego a wartością

określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu po zmianie planu. Stosownie

do tego przepisu biegli obliczyli obniżenie wartości przedmiotowych działek jako

różnicę między wartością działek inwestycyjnych jakimi były przed zmianą planu, a

wartością działek rolnych, jakimi się stały po zmianie planu. Jednakże ze

wszystkich opinii biegłych wynika, że wartość tych działek przed zmianą planu

wynosiła odpowiednio: 564 329,70 zł., 1 378 000 zł i 973 690 zł., zaś A. G.

sprzedał je za kwotę 2 000 000 zł.

Ponieważ art. 36 ust. 3 u.p.z.p. ma na celu wyrównanie właścicielowi

rzeczywistej szkody poniesionej na skutek zamiany planu zagospodarowania

przestrzennego, a powód sprzedał przedmiotowe działki za kwotę wyższą od ich

wartości sprzed zmiany planu, nie zachodzą, zdaniem Sądu Apelacyjnego,

podstawy do zasądzenia odszkodowania przewidzianego w tym przepisie.

W skardze kasacyjnej opartej na obu podstawach, powodowie w ramach

podstawy procesowej zarzucili naruszenie art. 382 i art. 328 § 2 w zw. z art. 391 § 1

k.p.c. przez niewskazanie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia Sądu Apelacyjnego

oraz własnej oceny dowodów zwłaszcza w kwestii przyjęcia, że A. G. sprzedał

przedmiotowe działki za kwotę 2 000 000 zł i w jakim zakresie cena ta obejmowała

wartość samego prawa użytkowania wieczystego oraz przez pominięcie treści

umowy sprzedaży z dnia 1 maja 2005 r., w której szczegółowo określono cenę

działek z rozbiciem na cenę terenów rolnych i pozostałych terenów, a także przez

pominięcie opinii biegłych w zakresie ustalenia wartości samych działek, co

wszystko miało wpływ na przyjęcie, że powodowie nie ponieśli szkody w rozumieniu

art. 36 ust. 3 u.p.z.p.

W ramach pierwszej podstawy zarzucili naruszenie art. 36 ust. 3 w zw. z art.

37 ust. 1 u.p.z.p. przez błędną wykładnię w wyniku przyjęcia, że roszczenie

4

odszkodowawcze przewidziane w art. 36 ust. 3 jest tożsame z przewidzianym w art.

36 ust. 1 i obejmuje wyłącznie szkodę rzeczywistą, dla ustalenia której ma

znaczenie cena za jaką właściciel zbył nieruchomość, a nie jedynie obiektywnie

ustalone obniżenie wartości nieruchomości w wyniku zmiany planu

zagospodarowania przestrzennego, a na wypadek nie podzielenia tego zarzutu

zarzucili naruszenie wskazanych przepisów przez niewłaściwe zastosowanie do

niedostatecznie ustalonego stanu faktycznego w zakresie ceny, za jaką A. G.

sprzedał użytkowanie wieczyste przedmiotowych działek.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Niewątpliwie uzasadnione są zarzuty oparte na drugiej podstawie kasacyjnej,

ponieważ Sąd Apelacyjny nie tylko nie ustalił samodzielnie stanu faktycznego, na

którym oparł wydany wyrok reformatoryjny, lecz także nie wskazał, czy i w jakim

zakresie podziela ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd pierwszej instancji. Jak

wielokrotnie stwierdzał Sąd Najwyższy, w systemie apelacji pełnej, przyjętym

w k.p.c., sąd drugiej instancji jest sądem rozpoznającym sprawę merytorycznie od

początku wobec czego obowiązany jest przedstawić podstawę faktyczną

rozstrzygnięcia. Jeżeli dokonuje takich samych ustaleń faktycznych jak sąd

pierwszej instancji, nie musi ich powtarzać, a wystarczy, że w uzasadnieniu

stwierdzi, iż je podziela i przyjmuje za własne (porównaj między innymi wyrok

z dnia 13 grudnia 1935 r. C III 680/34., Zb. Orz. 1936, nr X, poz. 379

i postanowienie z dnia 22 kwietnia 1997 r., II UKN 61/97, OSNAPiUS 1998/3/104).

Jeżeli natomiast dokonuje własnych ustaleń faktycznych obowiązany jest je

przedstawić w uzasadnieniu, wskazać dowody, na których się oparł i przeprowadzić

ich ocenę (porównaj między innymi postanowienie z dnia 10 listopada 1998 r.,

III CKN 792/98, OSNC 1999/4/83 oraz wyrok z dnia 11 stycznia 2008 r., V CSK

240/07, niepubl.).

W rozpoznawanej sprawie Sąd Apelacyjny naruszył powyższe zasady nie

wskazując w żaden z przyjętych w judykaturze sposobów podstawy faktycznej

rozstrzygnięcia, jak również pomijając materiał dowodowy zgromadzony przed

Sądem pierwszej instancji, a w szczególności treść umowy sprzedaży

nieruchomości z dnia 1 maja 2005 r., mającej istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia

sprawy. Z umowy tej wynika, że przedmiotem sprzedaży było użytkowanie

5

wieczyste działek nr 144 i 147 zabudowanych budynkami stanowiącymi odrębne

nieruchomości, a w § 5 stwierdzono, iż sprzedaż obejmuje te działki i znajdujące się

na nich budynki za łączną cenę 2 000 000 zł., w tym 400 000 zł. za teren

oznaczony na planie zabudowy przestrzennej jako użytki rolne i posadowione na

tym gruncie budynki oraz 1 600 000 zł za pozostały teren oznaczony na planie

symbolem PU i posadowione na tym terenie budynki. W świetle takich postanowień

umowy nie wiadomo na jakiej podstawie Sąd Apelacyjny ustalił, że powód w dniu

1 maja 2005r. sprzedał obie przedmiotowe działki za 2 000 000 zł. Ustalenie to

nie tylko nie ma podstaw we wskazanej wyżej umowie lecz jest z nią wręcz

sprzeczne, pomija także opinie trzech biegłych złożone w sprawie, określające

wartości działek przed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego. W tej

sytuacji nie wskazanie przez Sąd drugiej instancji podstawy faktycznej ustalenia, że

powód sprzedał przedmiotowe działki za 2 000 000 zł czyni to ustalenie dowolnym i

uniemożliwia dokonanie oceny materialnoprawnej rozstrzygnięcia.

Należy bowiem stwierdzić, że cena, za jaką użytkownik wieczysty sprzedał

nieruchomość, której wartość uległa obniżeniu w związku z uchwaleniem lub

zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ma istotne

znaczenie dla ustalenia odszkodowania należnego mu na podstawie art. 36 ust. 3

u.p.z.p. Nie mają racji skarżący przyjmując, że podstawą przyznania

odszkodowania przewidzianego w tym przepisie i określenia jego wysokości jest

jedynie obiektywnie ustalone obniżenie wartości nieruchomości w wyniku

uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego i nie ma

znaczenia za jaką cenę faktycznie nieruchomość została sprzedana.

Omawiany przepis przyznaje właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu

prawo do odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości w wyniku

ustalenia lub zmiany planu zagospodarowania, jeżeli nie skorzystali oni z roszczeń

przewidzianych w art. 36 ust. 1 lub 2 i sprzedali nieruchomość. Jak wskazał Sąd

Najwyższy w wyroku z dnia 23 kwietnia 2009 r., IV CSK 508/08 (niepubl.), celem art.

36 ust. 3 jest ochrona właściciela i użytkownika wieczystego przed negatywnymi

skutkami zmian planistycznych powodujących obniżenie wartości nieruchomości

i wiąże on odszkodowanie z niemożnością uzyskania przez właściciela albo

6

użytkownika wieczystego przy zbyciu nieruchomości dodatkowych korzyści, które

by otrzymał, gdyby nie zmiana planu.

Wprawdzie zgodnie z art. 37 ust.1 w związku z art. 36 ust. 3 u.p.z.p.

odszkodowanie równe obniżeniu wartości nieruchomości, stanowi różnicę między

wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu po

zmianie planu a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu

przed zmianą planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed

zmianą - jednak przy wykładni tych przepisów należy pamiętać, że chodzi w nich

o odszkodowanie, w rozumieniu prawa cywilnego, a więc o wyrównanie

poniesionej szkody. Szkodą jest zaś różnica między stanem majątku

poszkodowanego przed zdarzeniem wyrządzającym szkodę – w tym przypadku

przed zmianą planu - a stanem tego majątku po tym zdarzeniu, a więc po zmianie

planu oraz po sprzedaży nieruchomości, bez czego odszkodowanie na podstawie

tych przepisów w ogóle nie przysługuje. Nie ulega wątpliwości, że na stan majątku

poszkodowanego po zmianie planu zagospodarowania i po sprzedaży

nieruchomości składa się również kwota, którą uzyskał ze sprzedaży tej

nieruchomości. Cena faktycznie uzyskana ze sprzedaży nieruchomości ma zatem

istotne znaczenie dla ustalenia, czy w badanym przypadku w ogóle wystąpiła

szkoda wynikająca z obniżenia wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub

zmiany planu, a jeżeli tak, to w jakiej wysokości.

Gdyby w takiej sytuacji brać pod uwagę, jak sugerują powodowie, jedynie

obiektywną różnicę wartości nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie planu

i przed tym zdarzeniem, mogłoby dojść do bezpodstawnego wzbogacenia

właściciela kosztem gminy, gdyby cena, którą uzyskał od nabywcy była równa lub

wyższa od obiektywnie określonej różnicy wartości. W konsekwencji należy uznać,

że odszkodowanie, o którym mowa w art. 36 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p.

stanowi ustaloną na dzień sprzedaży różnicę między wartością nieruchomości

określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu przed zmianą planu

zagospodarowania przestrzennego, a ceną, jaką właściciel albo użytkownik

wieczysty faktycznie uzyskał sprzedając nieruchomość po zmianie planu.

W praktyce będzie to różnica między ceną jaką właścicieli albo użytkownik

7

wieczysty uzyskałby gdyby nie zmieniono planu, a ceną faktycznie przez niego

uzyskaną przy sprzedaży po zmianie planu.

Wprawdzie w art. 37 ust. 1 w sposób jednolity zdefiniowano zarówno

obniżenie jak i wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub

zmianą planu zagospodarowania przestrzennego czyniąc to w pierwszym

przypadku w celu określenia wysokości odszkodowania, o którym mowa w art. 36

ust. 3, a w drugim przypadku w celu określenia wysokości jednorazowej opłaty

planistycznej przysługującej gminie na podstawie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. z powodu

wzrostu wartości nieruchomości, jednak skutki takiej regulacji w obu wypadkach są

różne ze względu na różny charakter obu instytucji, którym regulacja ta służy. Mimo

że wysokość odszkodowania przewidzianego w art. 36 ust. 3 i wysokość opłaty

planistycznej przewidzianej w art. 36 ust. 4 ustala się przy zastosowaniu tych

samych kryteriów określonych w art. 37 ust. 1, gdyż zarówno obniżenie jak i wzrost

wartości nieruchomości stanowią obiektywnie określoną różnicę między ustaloną

wartością nieruchomości po zmianie planu a jej wartością przed zmianą planu, to

jednak opłata planistyczna jest daniną publicznoprawną, której wysokość nie może

być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przy jej obliczaniu istotna jest

zatem jedynie obiektywnie określona różnica wartości nieruchomości po zmianie

planu i przed zmianą, nie ma natomiast znaczenia jaką faktycznie cenę uzyskał ze

sprzedaży nieruchomości właściciel albo użytkownik wieczysty. Nie jest to bowiem

odszkodowanie przyznane gminie, lecz danina publiczna na jej rzecz za sam

wzrost wartości nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie planu i wynikającą stąd

obiektywną możliwość uzyskania przez właściciela korzyści przy sprzedaży

nieruchomości, niezależnie od tego, czy rzeczywiście korzyść taką uzyskał, czy też

sprzedał nieruchomość poniżej jej wartości ustalonej w sposób obiektywny.

Natomiast, jak wskazano wyżej, w art. 36 ust. 3 chodzi o odszkodowanie,

a więc o instytucję prawa cywilnego, której istotą jest wyrównanie poniesionej

szkody. W tym przypadku ustawodawca ograniczył odszkodowanie do wyrównania

szkody rzeczywiście poniesionej (damnum emergens), określając w art. 37 ust. 1

sposób ustalenia obniżenia wartości nieruchomości a tym samym odszkodowania.

Jednakże, jak zawsze przy ustalaniu tego rodzaju odszkodowania, decydujące

znaczenie ma to, czy rzeczywiście szkoda wystąpiła, a więc czy właściciel albo

8

użytkownik wieczysty sprzedając nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie planu

rzeczywiście uzyskał za nią niższą cenę niż mógłby uzyskać, gdyby planu nie

zmieniono.

Z tych przyczyn trafne jest stanowisko Sądu Apelacyjnego, że art. 36 ust. 3

u.p.z.p. ma na celu wyrównanie osobom w nim wymienionym rzeczywistej szkody

poniesionej w wyniku zmiany planu miejscowego. Kasacyjny zarzut błędnej

wykładni tego przepisu w zw. z art. 37 ust. 1 jest więc nieuzasadniony, natomiast

słuszny jest zarzut naruszenia powyższych przepisów przez ich niewłaściwe

zastosowanie do stanu faktycznego, w którym wadliwie ustalono cenę, jaką

rzeczywiście uzyskał powód ze sprzedaży nieruchomości, których wartość uległa

obniżeniu po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego.

Biorąc to pod uwagę Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815

§ 1 k.p.c. uchylił

zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego

rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego (art. 108 § 2

w zw. z art. 391 § 1 i art. 39821

k.p.c.).

kc