IV CSK 201/15

Sygn. akt IV CSK 201/15

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 stycznia 2016 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Anna Kozłowska (przewodniczący)

SSN Irena Gromska-Szuster

SSN Wojciech Katner (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej […]

przeciwko Gminie Miasta G.

o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 20 stycznia 2016 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Okręgowego w G.

z dnia 10 września 2014 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Okręgowemu do ponownego rozpoznania wraz z

rozstrzygnięciem o kosztach postępowania kasacyjnego.

2

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 28 października 2013 r. Sąd Rejonowy w G., po

rozpoznaniu sprzeciwu powodowej Spółdzielni Mieszkaniowej „K.” od orzeczenia

Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G. z dnia 16 lipca 2012 r. w sprawie

ustalenia nowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu,

położonego w G., o łącznej powierzchni 7 333 m2

, ustalił tę opłatę na kwotę 55 360

złotych rocznie oraz rozstrzygnął o kosztach postępowania. Po rozpoznaniu

apelacji powódki i pozwanej Gminy Miasta G. od powołanego wyroku, Sąd

Okręgowy wyrokiem z dnia 10 września 2014 r. zmienił zaskarżony wyrok w ten

sposób, że ustalił zaktualizowaną opłatę roczną: od 1 stycznia 2011 r. na kwotę

2933,20 złotych, od 1 stycznia 2012 r. na kwotę 29 146,60 złotych oraz od 1

stycznia 2013 r. na kwotę 55 360 złotych; oddalił apelację powódki w pozostałym

zakresie, umorzył postępowanie apelacyjne w zakresie cofniętej apelacji

pozwanego oraz oddalił tę apelację w pozostałym zakresie, a także zniósł

wzajemnie koszty procesu poniesione przez strony za instancję odwoławczą. Sąd

Okręgowy podzielił ustalenia faktyczne i ocenę prawną dokonaną przez Sąd

pierwszej instancji. Zmiana wyroku tego Sądu dotyczyła wyłącznie jego brzmienia,

niezgodnego z art. 77 § 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r., poz. 518, dalej jako u.g.n.), w treści

obowiązującej od dnia 9 października 2011 r., zgodnie z ustawą z dnia 28 lipca

2011 r. o zmianie tej ustawy (Dz. U. z 2011 r. Nr 187, poz. 1110).

Powodowa Spółdzielnia wniosła skargę kasacyjną, w której zarzuciła Sądowi

Okręgowemu naruszenie w zaskarżonym wyroku przepisów prawa materialnego,

tj. art. 65 § 1 k.c. w związku z art. 67 ust. 1 i art. 72 ust. 1 i 3 pkt 4, art. 77 ust. 1 i 3,

art. 78 ust. 1 i 2, art. 80 ust. 1 i 2 oraz art. 4 pkt 1 u.g.n., w związku z art. 46, art. 58

§ 1 k.c. i art. 24 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach

wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 707, dalej jako u.k.w.h.)

przez błędną wykładnię pojęcia nieruchomości objętej wypowiedzeniem przez

pozwaną opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Skarżąca wniosła o uchylenie

zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania

z zasądzeniem kosztów postępowania.

3

Zdaniem skarżącej w sprawie doszło do nieprawidłowej zmiany wysokości

opłaty rocznej - Prezydent Miasta bowiem dokonał jej z osobna w odniesieniu do

działek geodezyjnych uwzględnionych w jednej księdze wieczystej. Dokonał on

ponadto zmiany wysokości opłaty rocznej w stosunku do działki nr 642/61,

stanowiącej element nieruchomości objętej odrębną księgą wieczystą, połączonej

jednak ze wskazanymi wcześniej nieruchomościami funkcjonalnie (przez zabudowę

tym samym kompleksem usługowym). W konsekwencji, skarżąca zakwestionowała

stanowisko Sądu Okręgowego, który w czynnościach Prezydenta upatrywał części

składowych jednego oświadczenia woli, którym dokonano globalnej zmiany

wysokości opłaty rocznej w stosunku do całej nieruchomości rozumianej

wieczystoksięgowo.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną pozwana wniosła o jej oddalenie

i zasądzenie kosztów postępowania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Istota problemu występującego na tle wniesionej skargi kasacyjnej

sprowadza się do oceny poprawności poglądu, zgodnie z którym zmiana opłaty

rocznej może odnosić się do innego przedmiotu niż nieruchomość objęta jedną

księgą wieczystą. Stanowisko przyjęte w zaskarżonym orzeczeniu oznacza

wprowadzenie wyjątku względem poglądu wyrażonego przez Sąd Najwyższy

w uchwale z dnia 15 maja 2013 r., III CZP 24/13 (OSNC 2013, nr 12, poz. 138),

zgodnie z którym zmiana opłaty rocznej może dotyczyć wyłącznie nieruchomości

w sensie wieczystoksięgowym, nie zaś w innych rozumieniach (zwłaszcza jako

działki lub zbioru działek wyodrębnionych geodezyjnie). Stanowisko to można

uznać za w pełni ugruntowane w późniejszym orzecznictwie. Odgrywa ono

bez wątpienia istotną rolę porządkującą, jednoznacznie wskazując przedmiot

użytkowania wieczystego - zarazem zaś dookreślając sposób dokonania zmiany

wysokości opłaty rocznej. Treść księgi wieczystej ma z tego punktu

widzenia znaczenie kluczowe dla zakresu, w jakim właściciel nieruchomości

może kształtować wysokość opłaty rocznej. Równocześnie, sam ten zakres

pozostaje przede wszystkim w gestii właściciela, który może dokonywać

wieczystoksięgowego podziału lub łączenia nieruchomości, zmieniając tym

4

samym przedmiot, w stosunku do którego może zostać dokonana zmiana

wysokości opłaty rocznej.

Z tego powodu nie jest przekonujące, by szczególne cechy nieruchomości

wieczystoksięgowej - zwłaszcza poważne różnice pomiędzy jej poszczególnymi

częściami (szczególnie ich różne przeznaczenie lub rozrzucenie geograficzne) -

mogły przesądzać o wprowadzeniu wyjątków od poglądu sformułowanego

przez Sąd Najwyższy i ujmowania przedmiotu użytkowania wieczystego, a tym

samym przedmiotu, w stosunku do którego może nastąpić zmiana wysokości

opłaty, w oderwaniu od podziału uwidocznionego w księgach wieczystych.

W razie niefunkcjonalności gospodarczej istniejącego podziału, to na właścicielu

nieruchomości ciąży obowiązek takiego zorganizowania wieczystoksięgowej

struktury swoich gruntów, żeby administrowanie prawem użytkowania wieczystego

było możliwe w sposób dla niego najlepszy ekonomicznie i prawnie.

Na tym tle podstawowe wątpliwości dotyczą działki nr 642/61, powiązanej

funkcjonalnie z innymi działkami (ze względu na wspólne z nimi zagospodarowanie),

należącej jednak do nieruchomości objętej inną księgą wieczystą. W świetle

stanowiska Sądu Najwyższego wyrażonego w powołanej uchwale z dnia 15 marca

2013 r. nie ulega wątpliwości, że zmiana wysokości opłaty rocznej w stosunku do

tego fragmentu jest niemożliwa bez równoczesnego wypowiedzenia opłaty rocznej

w odniesieniu do całości gruntu objętego tą księgą wieczystą. W tym zakresie

zaskarżone orzeczenie obarczone jest błędem i wymaga uchylenia.

Wyrok Sądu Okręgowego wymaga uchylenia także z innej przyczyny.

Należy zauważyć, że pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w uchwale z dnia

15 marca 2013 r. posiada, poza swoim znaczeniem konstrukcyjnym, także wymiar

ekonomiczny. Zakłada on, że zmiana opłaty rocznej powinna dotyczyć

nieruchomości traktowanej jako całość. Jedynie w pewnych sytuacjach - zwłaszcza

w razie zmiany opłaty rocznej w odniesieniu do niektórych ze współużytkowników

wieczystych - w stosunku do tej samej nieruchomości może obowiązywać kilka

opłat rocznych o różnej wysokości.

Nie oznacza to oczywiście, aby w każdym wypadku zmiana wysokości opłaty

rocznej musiała nastąpić na podstawie jednego oświadczenia właściciela

nieruchomości. Może ona mieć miejsce także w częściach, co wystąpi zwłaszcza

5

wówczas, gdy jest to uzasadnione właściwościami danej nieruchomości ujętej

w księdze wieczystej (np. różnym sposobem zagospodarowania lub wartością jej

poszczególnych części). Stanowisko Sądu Okręgowego byłoby z tego punktu

widzenia możliwe do obrony, wyłącznie jednak pod warunkiem, że potraktowanie

kilku oświadczeń woli w sposób unitarny (jako jednego wypowiedzenia wysokości

opłaty rocznej w stosunku do nieruchomości rozumianej wieczystoksięgowego)

byłoby zgodne z poglądem wyrażonym przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia

15 maja 2013 r. pod względem skutku ekonomicznego - a więc nie wpłynęłoby na

wysokość ustalonego tą drogą wynagrodzenia. W okolicznościach sprawy wniosek

taki nie rysuje się jednoznacznie, ustalenia zaś Sądu Okręgowego pozostają w tym

zakresie w znacznej mierze niewystarczające. Dokonując zmiany wysokości opłaty

rocznej Prezydent przedstawił dla każdej z działek odrębną ocenę rzeczoznawcy.

Z dokonanych w sprawie ustaleń nie wynika jednak, by łączna wysokość

opłaty rocznej uzyskana tą drogą (suma nowych opłat ustalonych dla wszystkich

działek) była równa opłacie, jaka zostałaby ustalona jednorazowo w odniesieniu do

całej nieruchomości objętej księgą wieczystą. Innymi słowy, nie jest możliwe

stwierdzenie, że w razie zmiany wysokości opłaty w stosunku do całej

nieruchomości miałaby ona tę samą wartość, co suma wartości działek, które

stanowiły przedmiot wyceny biegłego.

Z tego punktu widzenia, w obecnym stanie ustaleń faktycznych nie jest

możliwe jednoznaczne stwierdzenie, w jaki sposób należy rozumieć cząstkowe

oświadczenia woli złożone przez Prezydenta. Rozstrzygnięcie tej kwestii

wymagałoby ustalenia, czy (i w jakiej mierze) wybrany przez niego sposób zmiany

opłaty rocznej miał wpływ na jej ostateczną wysokość - a w konsekwencji, czy jego

ostateczny rezultat odbiegał od stanu wynikającego z uchwały Sądu Najwyższego

z dnia 15 marca 2013 r.

Z uwagi na powyższe, na podstawie art. 39815

§ 1 k.p.c. orzeczono jak

na wstępie.

kc