IV CSK 404/15

Sygn. akt IV CSK 404/15

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 lutego 2016 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Anna Kozłowska (przewodniczący)

SSN Mirosław Bączyk (sprawozdawca)

SSN Władysław Pawlak

Protokolant Katarzyna Jóskowiak

w sprawie z powództwa T.M.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej […] o uchylenie uchwały,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej

w dniu 26 lutego 2016 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 25 lutego 2015 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu

Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.

UZASADNIENIE

2

Powód T. M. w powództwie skierowanym przeciwko Wspólnocie

Mieszkaniowej znajdującej się przy ul. J. domagał się uchylenia uchwały nr 6/2013

z dnia 20 stycznia 2014 r. z tego powodu, że jest ona niezgodna z przepisami

prawa (art. 13 art. ust. 1 i art. 22 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 26 czerwca 1994 r. o

własności lokali; (Dz. U. z 2000 r., nr 80, poz. 903, ze zm. dalej: „ustawa z 1994 r.”),

narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i narusza

interes powoda jako członka tej Wspólnoty Mieszkaniowej.

Sąd Okręgowy oddalił powództwo po dokonaniu następujących ustaleń

faktycznych.

Powód jest właścicielem kilku lokali usługowych mieszkalnych i garażowych;

jest członkiem pozwanej Wspólnoty. Wspólnota ma ustanowiony zarząd na

podstawie umowy z dnia 30 kwietnia 2012 r. Obowiązki zarządu zostały

sformułowane w tej umowie. Zarządca (administrator) dokonuje rozliczeń

centralnego ogrzewania, ciepłej i zimnej wody na podstawie liczników

umieszczonych w poszczególnych lokalach, w tym także stanowiących własność

powoda. Ciepła woda i centralne ogrzewanie dostarczane są do lokali wspólnoty

z kotłowni gazowej osiedla, w której podgrzewa się wodę i do której Wspólnota

kupuje gaz. Zimna woda dostarczana jest na podstawie umowy zawartej

z dostawcą przez Wspólnotę. Energię elektryczną dostarcza do poszczególnych

lokali (w tym do lokalu powoda) bezpośrednio dostawca energii i należność za nią

rozliczane jest z tym dostawcą.

W toku płatności z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz

mediów (centralnego ogrzewania ciepłej i zimnej wody) dostarczanych do

poszczególnych lokali po stronie właścicieli powstały zaległości w wysokości

kilkaset tysięcy zł. Z wnoszeniem tych opłat opóźnił się także powód. W związku

z opóźnieniem z zapłatą za dostarczone za gaz i wodę Wspólnota musiała zapłacić

odsetki. Kwestionowana przez powoda uchwała miała na celu poprawę

funkcjonowania Wspólnoty w tym zakresie i obejmowała naliczanie przez

Wspólnotę odsetek w związku z opóźnieniem właścicieli z pokryciem

wspomnianych kosztów. Uchwałę tę podjęto w trybie mieszanym i została ona

doręczona powodowi.

3

Sąd Okręgowy ustalił, że rozliczeń należności za centralne ogrzewanie,

ciepłą wodę i zimną wodę dokonywała Wspólnota na podstawie indywidualnych

liczników właścicieli. Natomiast energia elektryczna była bezpośrednio dostarczana

właścicielom i właściciele lokali rozliczali się tylko z jej dostawcą. Powód opóźnił się

z zapłatą należności za te media (zaległości wynosiły 92 557,31 zł).

W ocenie Sądu Okręgowego, powództwo okazało się nieuzasadnione

w świetle art. 25 ust. 1 ustawy z 1994 r. Sąd rozważał podstawę tego powództwa

i wyjaśnił m.in. to, że nie można mówić o naruszeniu interesu właściciela lokalu,

gdy po jego stronie powstanie zadłużenie, przy czym zapłata za media następuje

wówczas kosztem innych członków Wspólnoty, którzy regulują swoje zobowiązania

terminowo. Powód nie wykazał tego, że jego opóźnienie było uzasadnione,

a ponadto kwestionowana uchwała odnosi się do wszystkich właścicieli. Nie jest

ona – jak wywodził powód – sprzeczna z art. 13 ust. 1 i art. 22 ust. 2 i 3 ustawy

z 1994 r. Nie każdym członkom Wspólnoty ciążą wydatki stanowiące koszty

pokrycia zarządu nieruchomością wspólną oraz wydatki związane z utrzymaniem

jego lokalu (art. 13 ust. 1 ustawy).

Sąd Okręgowy zbadał sposób dostarczenia mediów do poszczególnych

lokali i ustalił, że ciepła woda i energia cieplna (ogrzewanie) są dostarczane do

właścicieli w taki sposób, że Wspólnota ta jest ich dostawcą i nie może w związku

z tym ustalać odsetek za opóźnienie zgodnie z art. 481 § 1 k.c. W odniesieniu do

wody zimnej Sąd Okręgowy uznał, że w drodze analogii należy zastosować art. 26

ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym

odprowadzeniu ścieków (Dz.U. z 2006 r., nr 122 poz. 858 ze zm., dalej: „ustawa

7 czerwca 2001 r.”). Z przepisu tego wynika, że właściciele lub zarządcy budynków

wielomieszkaniowych z mocy prawa zostali zobowiązani do pośredniczenia

pomiędzy przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym a poszczególnymi

właścicielami lokali w zakresie ponoszenia kosztów dostawcy wody do lokali.

Aczkolwiek wspólnota mieszkaniowa nie mieści się w hipotezie art. 26 ustawy

z 7 czerwca 2001 r., to analogicznie można jednak przyjąć, że wspólnota taka jest

również podmiotem upoważnionym do dokonywania takich rozliczeń. To bowiem

wspólnota jest stroną umowy z dostawcą mediów, a jedyną formą określenia zasad

rozliczeń jest własna uchwała. Uchwała z dnia 20 stycznia 2014 r. nie naruszyła

4

zatem przepisów prawa, ma ona swoje oparcie w odniesieniu do kosztów dostawcy

wody i odprowadzania ścieków w art. 26 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r.

Wspólnota musi w każdym czasie dysponować środkami na uregulowanie

zobowiązań, aby nie dopuszczać do opóźnienia w regulowaniu należności,

a odpowiednim środkiem mobilizującym w tym zakresie ma być właśnie

kwestionowana uchwała nr 6/2013.

W wyniku apelacji powoda Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok i uchylił

zaskarżoną uchwałę nr 6/2013 pozwanej wspólnoty. Sąd ten podzielił ustalenia

faktyczne Sądu pierwszej instancji.

Sąd Apelacyjny wyjaśnił, że strona pozwana co do zasady nie może od

właścicieli pobierać wyższych kosztów centralnego ogrzewania, ciepłej wody i gazu

niż należności płacone dostawcom mediów. Zasadę tę dostrzegł Sąd Okręgowy

i wskazał, że do wspólnoty mieszkaniowej można stosować art. 26 ust. 2 ustawy

z 7 czerwca 2001 r. Podobne uregulowania zawiera także art. 45a ust. 4 prawa

energetycznego (Dz.U. z 1997 r., nr 54, poz. 348), zgodnie z którym wysokość

opłaty na pokrycie dostawcy ciepła powinna być ustalana w taki sposób,

aby zapewniała ona wyłącznie ponoszenie przez odbiorcę kosztów zakupu energii

cieplnej. Uchwały członków wspólnoty mieszkaniowej nie mogą prowadzić do tego,

że suma obciążeń członków Wspólnoty kosztami za wodę lub ciepło byłaby wyższa

niż kwota, jaką Wspólnota jako odbiorca usługi została obciążona przez

przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne lub energetyczne. Działoby się tak

wówczas, gdyby przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne nie obciążyło

wspólnoty odsetkami ustawowymi, a wspólnota obciążyła tymi odsetkami właścicieli

poszczególnych lokali. Wspólnota nie jest podmiotem dostarczającym energię

cieplną, wodę i gaz dla właścicieli, jest jedynym pośrednikiem między dostawcami

a odbiorcami. Wpłacone zaliczki nie mogą być zatem traktowane jako partycypacje

w kosztach zarządu nieruchomości wspólnej. Nie jest to też kwestia dotycząca

poszczególnych lokali. To wspólnota musi określić, w jaki sposób dostarczone

media będą rozliczane na poszczególne lokale, w jaki sposób ustali się część

przypadająca na części wspólne nieruchomości. Podjęta uchwała nr 6/2013 jest

zatem sprzeczna nie tylko z interesem powoda, lecz także z regulacją zawartą

w art. 26 ust. 2 z 7 czerwca 2001 r. i art. 45a ust. 4 prawa energetycznego.

5

Wierzyciel zawsze może żądać od dłużnika odsetek za opóźnienie

(art. 481 § 1 k.c.). Jeżeli w treści uchwały przewidziano, że niewywiązywanie się

z terminowego opłacania zaliczek w podanym w niej czasie „nie stanowi zwłoki”,

to takie sformułowanie nasuwa wątpliwości, czy chodzi o opóźnienie zwykłe czy

zwłokę. Ponadto może się okazać, że należne odsetki, pobrane przez Wspólnotę,

są niższe niż zobowiązania związane z dostawą mediów. Kwestie

dotychczasowych opóźnień właścicieli lokali z terminową regulacją należności nie

jest istotna dla rozstrzygnięcia sprawy.

W skardze kasacyjnej pozwanej Wspólnoty podnoszono zarzuty naruszenia

prawa procesowego: art. 328 § 2 k.p.c. w zw. z art. 391 k.p.c., art. 386 § 1 k.p.c.

i art. 385 k.p.c. Sformułowano także zarzut naruszenia prawa materialnego art. 6

i art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r., art. 26 ust. 2 ustawy z dnia

7 czerwca 2001 r., art. 45a ust. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – prawo

energetyczne (Dz.U. 1997 r., nr 54 poz. 348), art. 481 § 1 k.c. w zw. z art. 359 § 1

k.c., art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym

od osób prawnych (Dz.U. z 2014 r., poz. 851).

Skarżąca Wspólnota wnosiła o uchylenie zaskarżonego wyroku

i przekazanie sprawy temu Sądowi do ponownego rozpoznania, ewentualnie –

o uchylenie zaskarżonego wyroku i rozstrzygnięcie co do istoty sprawy.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

1. Nie można podzielić stanowiska pozwanej Wspólnoty, że nie doszło

do rozpoznania istoty sprawy w rozumieniu art. 386 § 4 k.p.c. w zakresie

dotyczącym odsetek za opóźnienie w uiszczaniu należności za media (centralne

ogrzewanie, ciepła woda i zimna woda). Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku

wynika, że Sąd Apelacyjny badał szczegółowo prawną zasadność kwestionowanej

uchwały nr 6/2013 w tej mierze w świetle art. 25 ust. 1 ustawy z 1994 r. W tym

zakresie uzasadnienie zaskarżonego wyroku zawiera odpowiednie wymagania

formalne przewidziane w art. 328 § 2 k.p.c.

Należy jednak zwrócić uwagę na treść zaskarżonej przez powoda uchwały.

Obejmuje ona zarówno odsetki za opóźnienie z zapłatą opłat związanych

z pokrywaniem kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 14 ustawy z 1994 r.),

6

jak i odsetki za opóźnienie z zapłatą należności za dostarczenie właścicielom

odpowiednich mediów (w rozpoznawanej sprawie – za energię cieplną, ciepłą

i zimną wodę z odprowadzeniem ścieków). Wprawdzie zaskarżono całą uchwałę

nr 6/2013 r., ale w pozwie wyjaśniono, w jakiej części jest ona niezgodna

z przepisami art. 13 ust. 1 i art. 22 ust. 2, 3 ustawy z 1994 r. i narusza zasady

prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną (s. 5 pozwu). Przy ocenie

prawidłowości kwestionowanej uchwały Sąd Apelacyjny wypowiedział się wprost

jedynie odnośnie do drugiej kategorii opłat, tj. analizował sposób dostarczania

mediów (ich dystrybucji) i sposób zapłaty należności za nie przy uwzględnieniu

skutków opóźnień niektórych członków Wspólnoty z regulowaniem takich

należności. Tylko pośrednio wspomniał, że opłaty za media nie stanowią opłat

za zarządzanie nieruchomością wspólną (s. 7 uzasadnienia zaskarżonego wyroku).

Jeżeli jednak treść rozstrzygnięcia Sądu Apelacyjnego obejmuje całą uchwałę (całą

jej treść), to z pewnością u podstaw takiego rozstrzygnięcia leżało założenie

o integralności treściowej kontrolowanej uchwały. Takie założenie powinno być

jednak odpowiednio umotywowane, ponieważ można bronić także stanowiska,

że objęcie jedną uchwałą odsetek za opóźnienie dotyczącym opłat z zapłatą

należności za media i należności związanych z zarządem nieruchomością wspólną

było zabiegiem czysto technicznym i w tym zakresie mogłoby pojawić się także

dwie osobne uchwały Wspólnoty.

Brak odpowiedniej motywacji w tym zakresie w uzasadnieniu zaskarżonego

wyroku może świadczyć jednak o naruszeniu art. 328 § 2 k.p.c.

2. Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z 1994 r., każdy właściciel lokalu może

zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej do sądu z powodu jej niezgodności

z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeżeli narusza ona zasady

prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza

jego interesy. Z treści pozwu i stanowiska powoda reprezentowanego w toku

postępowania rozpoznawczego wynika, że zaskarżona uchwała pozwanej

Wspólnoty (w części odnoszącej się do naliczania odsetek ustawowych z zapłatą

należności za dostarczania mediów dla poszczególnych właścicieli) jest niezgodna

z prawem (z art. 13 ust. 1 i art. 22 ust. 2 i 3 ustawy z 1994 r.), w sposób istotny

narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a także

7

narusza interesy powoda. Z ustaleń faktycznych wynika, że powództwo

o uchylenie uchwały nr 6/2013 r. zostało wniesione w terminie (art. 25 ust. 1a

ustawy z1994 r.).

W przepisach ustawy z 1994 r. wyraźnie odróżniono dwie kategorie

należności pieniężnych obciążających właścicieli – członków wspólnoty

mieszkaniowej. Są to koszty zarządu nieruchomością wspólną (art. 14-15 ustawy)

i wydatki związane z utrzymaniem lokalu poszczególnych właścicieli (art. 13

ustawy). Te pierwsze są należnościami wspólnoty mieszkaniowej. Powstają one

ex lege, w ustawie przewidziano także terminy ich uiszczania (art. 15 ust. 1 ustawy),

a wspólnota jest uprawniona do ich dochodzenia nawet w sądowym postępowaniu

upominawczym (art. 15 ust. 2 ustawy). Chodzi tu zatem o wierzytelności wspólnoty

mieszkaniowej w rozumieniu art. 353 k.c. wobec każdego z właścicieli, przy czym

należności te służą pokrywaniu jedynie koszów przewidzianych w art. 14 pkt 1-5

ustawy. Oznacza to, że nie ma przeszkód ku temu, aby w odpowiedniej uchwale

wspólnoty mieszkaniowej, podjętej na podstawie art. 23 w zw. z art. 14 ustawy

z 1994 r., doszło do uregulowania kwestii skutków prawnych opóźnienia się

właścicieli - uczestników wspólnoty z uiszczaniem tej kategorii opłat w postaci

powstania roszczenia o odsetki za opóźnienie w określonej wysokości. Odsetki

takie jako należności akcesoryjne dzielą los prawny należności głównych

przewidzianych w art. 14-15 ustawy z 1994 r.

Rozbieżność stanowisk zarysowała się w odniesieniu do wydatków

związanych z utrzymaniem lokali poszczególnych właścicieli (nr 13 ustawy).

Chodzi tu niewątpliwie o wydatki służące uregulowaniu należności za dostarczane

do poszczególnych lokali świadczenia w postaci energii ciepłej, cieplnej i zimnej

wody w powiązaniu z odprowadzaniem ścieków, jeżeli dystrybucja takich

świadczeń wiąże się z odpowiednim systemem pośrednictwa wspólnoty

mieszkaniowej, a poszczególnych właścicieli nie łączy z przedsiębiorstwem

energetycznym lub wodociągowo-kanalizacyjnymi odpowiednia umowa

o dostarczania bezpośrednio tych świadczeń. Z ustaleń faktycznych dokonanych

w danej sprawie wynika, że w ramach pozwanej Wspólnoty tylko energia

elektryczna była dostarczana bezpośrednio do lokali właścicieli (w tym - lokali

8

powoda) na podstawie indywidualnych umów przedsiębiorstwa energetycznego z

właścicielami odbiorcami energii.

Poszukując prawnych podstaw dopuszczalności podejmowania zaskarżonej

uchwały, Sąd Okręgowy przywiązywał podstawie znaczenie do samego statusu

pozwanej Wspólnoty jako „dostawcy wskazanych mediów do poszczególnych

lokali” i stwierdził, że status taki uprawnia Wspólnotę do ustalania „sposobu

obciążania osób zalegających z opłatą zaliczek określonymi obowiązkami i do

żądania odsetek za opóźnienie” (s. 5 uzasadniania zaskarżonego wyroku).

Wskazał też, że uprawnienie do podjęcia kwestionowanej uchwały można jeszcze

wywodzić z treści stosowanego per analogiam art. 26 ustawy z dnia 7 czerwca

2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę, przyjmującego centralny system

rozliczania z dostawcą dystrybuowanych świadczeń medialnych do poszczególnych

odbiorców (właścicieli s. 6 uzasadnienia zaskarżonego wyroku). W ocenie Sądu

Apelacyjnego, pozwanej Wspólnoty nie można jednak traktować jako podmiotu

dostarczającego energię cieplną i wodę dla właścicieli lokali, ponieważ „jest ona

jedynie pośrednikiem między dostawcami i odbiorcami” (s. 7 uzasadnienia

zaskarżonego wyroku). Jej rola polega jedynie na rozliczeniu finansowym

dostarczonych świadczeń i nie uprawnia obciążania właścicieli odsetkami

za opóźnienie.

W ocenie Sądu Najwyższego, uprawnienie wspólnoty mieszkaniowej do

podejmowania na podstawie art. 23 ustawy z 1994 r. uchwały odpowiadającej

treści kwestionowanej uchwały nr 6/2013 r. w zakresie należności określonych

w art. 13 ustawy z 2004 r. mogłoby powstać wówczas, gdyby wspólnotę łączył

z poszczególnymi właścicielami - członkami wspólnoty określony stosunek

obligacyjny uzasadniający roszczenie o zapłatę takich należności. Roszczenie

dodatkowe w postaci zapłaty odsetek za opóźnienie mogłoby bowiem powstać

tylko wówczas, gdy między określonymi podmiotami istnieje obowiązek

świadczenia pieniężnego i podmiot zobowiązany do świadczenia opóźnia się z jego

spełnieniem (art. 481 § 1 k.c.). Sama, nawet prawidłowo podjęta w świetle

postanowień art. 23 ustawy z 1994 r. uchwała wspólnoty mieszkaniowej,

nie mogłaby doprowadzić do wykreowania omawianego roszczenia dodatkowego.

9

Jak już wspomniano, świadczenia pieniężne określone w art. 14 ustawy

z 1994 r. wynikają ex lege i w odniesieniu do nich nie ma przeszkód w podjęciu

uchwały odpowiadającej treści uchwały nr 6/2013 r. Uchwała taka precyzowałaby

skutki prawne opóźnienia się właściciela (dłużnika) wobec wspólnoty

mieszkaniowej (wierzyciela) w zakresie świadczenia wynikającego ze stosunku

obligacyjnego kreowanego na podstawie art. 14-15 ustawy z 1994 r.

W odniesieniu do należności obejmujących wydatki związane z utrzymaniem

lokali poszczególnych właścicieli (art. 13 ustawy z 1994 r.) możliwe byłoby

poszukiwanie natomiast umownego źródła wspomnianego stosunku obligacyjnego.

Należy zatem stwierdzić, że Sądy meriti nie podjęły takiego kierunku poszukiwania

prawnych podstaw dopuszczalności przyjęcia zaskarżonej uchwały. Nie rozważano

bliżej m.in. treści umów o dostawę energii cieplnej, ciepłej i zimniej wody, zawartych

przez Wspólnotę z odpowiednimi przedsiębiorcami, a także ich prawnego

znaczenia dla właścicieli lokali. W aktach sprawy brak nawet pełnej treści tych

umów, o ich zawarciu, niektórych elementach ich treści można tylko dowiedzieć się

z zeznań świadków oraz z treści umowy o administrowaniu nieruchomością z dnia

30 kwietnia 2012 r. (k. 57 in. akt sprawy). Nie podjęto też próby ustalenia, czy

nie istniały inne jeszcze źródła kreowania stosunku obligacyjnego pomiędzy

pozwaną Wspólnotą a właścicielami lokali. Ze stosunków takich mógłby wynikać

obowiązek Wspólnoty ponoszenia przez tych właścicieli wydatków związanych

z utrzymaniem ich lokali w odpowiedni sposób i w odpowiednim czasie,

obejmujących m.in. opłacenie dostarczonej energii cieplnej i wody z rozliczanych

za pośrednictwem wspólnoty. W grę mogłaby tu wchodzić także np. dłuższa

ukształtowana w ramach Wspólnoty praktyka wnoszenia i rozdziału takich

wydatków (art. 60, 65 k.c.).

W tej sytuacji należało przyjąć, że Sąd Apelacyjny jednak przedwcześnie

stwierdził, że istniały właściwe podstawy do uchylenia uchwały pozwanej Wspólnoty

nr 13/2013 r. z dnia 20 stycznia 2014 r. przewidziane w art. 25 ust. 1 ustawy

z 1994 r. Naruszenie tego przepisu, a także naruszenie, jak wspomniano wcześniej,

art. 328 § 2 k.p.c. we wskazanym zakresie spowodowało konieczność uchylenia

zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego

rozpoznania (art. 39815

k.p.c.). Bezprzedmiotowe okazały się natomiast zarzuty

10

naruszenia art. 6 ustawy z 1994 r., art. 26 ust. 2 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r.,

art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym,

art. 45a ust. 4 prawa energetycznego. W związku z tym, że przedmiotem

postępowania było istnienie podstaw do uchylenia uchwały wspólnoty w świetle

art. 25 ust. 1 ustawy z 1994 r., nie sposób twierdzić, że doszło także do naruszenia

art. 359 § 1 k.c. i art. 481 § 1a k.c. przez ich niezastosowanie w danej sprawie.

kc

aj. jw.