I CSK 269/15

Sygn. akt I CSK 269/15

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 lutego 2016 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Dariusz Dończyk (przewodniczący)

SSN Wojciech Katner

SSN Agnieszka Piotrowska (sprawozdawca)

Protokolant Beata Rogalska

w sprawie z powództwa "G. S. sp. z o.o." sp. k. w W.

przeciwko E. sp. z o.o. w W.

o pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 24 lutego 2016 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 18 listopada 2014 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania

i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

2

UZASADNIENIE

Strona powodowa G. S. sp. z o.o. sp. komandytowa w W. w pozwie

wniesionym przeciwko E. sp. z o.o. w W. wniosła o pozbawienie wykonalności

tytułu wykonawczego - umowy z dnia 29 marca 2007 r. w formie bliżej opisanego

aktu notarialnego, zaopatrzonego w klauzulę wykonalności, powołując się na

nieistnienie wierzytelności pozwanego wierzyciela egzekwującego, stwierdzonej

spornym tytułem wykonawczym.

Sąd Okręgowy w T. ustalił, że w dniu 29 marca 2007 r. poprzednik prawny

powoda – C.K. spółka z o.o. w W. jako sprzedający i pozwany – E. spółka z o.o. w

W. jako kupujący zawarli w formie aktu notarialnego umowę zobowiązującą

sprzedającego do wybudowania opisanego bliżej obiektu handlowego oraz

przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. Sprzedający zobowiązał się do

nabycia wskazanej w umowie i zaaprobowanej przez pozwanego, działki gruntu

położonej w M., wybudowania na niej centrum handlowo-usługowego (galerii

handlowej), wyszukania najemców powierzchni handlowej, zawarcia z nimi umów

najmu oraz następnie sprzedaży tego obiektu pozwanemu za cenę stanowiącą

równowartość 10,9 lat czynszowych netto z tytułu umów najmu, to znaczy rocznych

przychodów z tytułu umów najmu, pomniejszonych o podatek od gruntu i

nieruchomości, kosztów ubezpieczenia nieruchomości oraz kosztów utrzymania i

eksploatacji pawilonu handlowego, powiększonych odpowiednio o podatek od

towarów i usług. Pozwany zobowiązał się do nabycia od sprzedającego własności

opisanej wyżej nieruchomości zabudowanej centrum handlowo – usługowym pod

warunkiem zakupienia przez sprzedającego opisanej działki gruntu, wybudowania

na niej centrum handlowo – usługowego, wynajęcia znajdującej się w nim

powierzchni najemcom w zakresie przewidzianym umową oraz po spełnieniu

pozostałych warunków umowy. Strony ustaliły sposób uregulowania ceny nabycia

nieruchomości, polegający na sukcesywnym uiszczaniu przez pozwanego

określonych w umowie zaliczek w miarę postępów budowy, na podstawie

wystawionych przez powoda faktur VAT. Strony ustaliły w umowie okoliczności

uprawniające powoda do otrzymania kolejnych zaliczek. W punkcie 21 umowy

zastrzeżono dla każdej ze stron umowne prawo odstąpienia od umowy, wskazując

3

okoliczności uprawniające każdego z kontrahentów do skorzystania z tego prawa.

W razie odstąpienia od umowy przez pozwanego powód zobowiązał się do zwrotu

na rzecz pozwanego otrzymanych zaliczek na poczet ceny nabycia w terminie 7 dni

od daty wezwania do zwrotu i co do tego obowiązku powód poddał się egzekucji

w trybie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c.

Sąd Okręgowy ustalił dalej, że powód przystąpił do realizacji umowy: kupił

uzgodnioną działkę gruntu, rozpoczął na niej budowę centrum handlowo-

usługowego oraz wyszukiwanie najemców powierzchni handlowej, a pozwany

zapłacił na rzecz powoda kolejne bliżej opisane w uzasadnieniu orzeczenia

zaliczki na poczet ceny w łącznej kwocie 17 787 738,53 zł. Strony zawarły dwa

szczegółowo opisane w uzasadnieniu orzeczenia, aneksy do umowy: w dniu

27 lutego 2008 roku i w dniu 14 sierpnia 2008 roku.

W dniu 29 kwietnia 2008 r. powód zawarł z E. H. S.A. umowę ubezpieczenia

ryzyk budowlanych dotyczących realizowanej inwestycji na okres ubezpieczenia od

dnia 30 kwietnia 2008 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. W dniach 12 i 13 sierpnia 2008

r. powód przekazał pozwanemu kilkanaście opisanych bliżej w uzasadnieniu

wyroku, umów najmu powierzchni handlowej centrum w budowie. W dniu 14

sierpnia 2008 r. strony zawarły umowę pożyczki, na mocy której pozwany udzielił

stronie powodowej pożyczki w kwocie 1 830 000 zł, którą miał następnie odliczyć z

kolejnej zaliczki na poczet ceny należnej powodowi.

Pismem z dnia 30 października 2008 r. powód wezwał pozwanego do

zapłaty kwoty 5 457 499,20 zł z tytułu 60% czwartej zaliczki, informując, że wynajął

już ponad 60% powierzchni najmu i ustanowił na nieruchomości hipotekę umowną

kaucyjną do łącznej kwoty 25 571 085 zł na rzecz pozwanego. W dniu 3 listopada

2008 r. w siedzibie pozwanego jego przedstawiciel odmówił przyjęcia od

przedstawiciela powoda umów najmu powierzchni galerii handlowej służących

wykazaniu, że osiągnięto stan 60% wynajętej powierzchni, uprawniający powoda

do otrzymania wskazanej zaliczki. Pismem z dnia 3 listopada 2008 r., strona

pozwana wezwała stronę powodową do usunięcia w terminie siedmiu dni,

wymienionych w tym piśmie naruszeń umowy z dnia 29 marca 2007r. Wskazała,

że umowy najmu winny być uprzednio zatwierdzone przez kupującego, przekazane

4

jej umowy najmu zawierają nieścisłości i błędy, które mają negatywny wpływ na

wartość rynkową i stan prawny nieruchomości, wystąpił ponadto stan niezgodności

zawartego w umowie oświadczenia sprzedającego o nie zaleganiu z jakimikolwiek

należnościami prywatno - i publicznoprawnymi z rzeczywistym stanem wynikającym

z zawiadomienia banku […] o egzekucji przeciwko powodowi.

W dniu 28 listopada 2008 r. E. sp. z o.o. w W. złożyła w formie aktu

notarialnego oświadczenie o odstąpieniu od umowy z dnia 29 marca 2007 r.

Wezwała powoda do zwrotu w terminie 7 dni od daty doręczenia oświadczenia

uiszczonych zaliczek w kwocie 17 787 738,53 zł z ustawowymi odsetkami od dnia

wymagalności. Jako przyczyny odstąpienia pozwany wskazał następujące

okoliczności: powód nie dostarczył umowy ubezpieczenia inwestycji w celu jej

akceptacji przez pozwanego, nie przywrócił stanu prawdziwości złożonego

wcześniej oświadczenia o nie zaleganiu z jakimikolwiek należnościami prywatno- i

publicznoprawnymi, nie dostarczył potwierdzenia sporządzonego przez Bank […]

S.A., że wszelkie wymagalne należności wobec powyższego banku zostały

uiszczone, powód nie usunął wad umów najmu zawartych z najemcami, a nadto

pozwany nie otrzymał od powoda projektów wykonawczych dotyczących inwestycji

w celu ich konsultacji oraz zgłoszenia ewentualnych zastrzeżeń. Postanowieniem z

dnia 16 lutego 2009 r., Sąd Rejonowy w W. nadał klauzulę wykonalności opisanej

umowie z dnia 29 marca 2007 r. w W. w zakresie jej punktu 25.1 do kwoty

17 787 738,53 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wymagalności roszczenia,

to jest od dnia 27 grudnia 2008 r. i oddalił wniosek o nadanie klauzuli wykonalności

w pozostałej części. Pozwany wszczął następnie przeciwko stronie powodowej

postępowanie egzekucyjne, które jest w toku.

Pismem z dnia 1 grudnia 2011 r. powód złożył oświadczenie o potrąceniu

z wierzytelnością pozwanego o zwrot zaliczki w kwocie 17 787 738,53 zł

z odsetkami ustawowymi, wierzytelności przysługujących powodowi względem

pozwanej w kwocie 31 789 932,84 zł z tytułu kary umownej przewidzianej dla

sprzedającego na wypadek nie zawarcia umowy sprzedaży, kwocie

17 832 839,45 zł z tytułu odszkodowania za straty poniesione przez nią, będące

równowartością nakładów poniesionych na realizację inwestycji oraz kwocie

5

21 913 994,49 zł, z tytułu utraconych korzyści na skutek nieukończenia inwestycji

i nie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości.

Opierając się o powyższe ustalenia, Sąd Okręgowy uznał, że powództwo

opozycyjne nie zasługuje na uwzględnienie albowiem powód nie udowodnił, iż nie

zaistniały wskazane w oświadczeniu pozwanego z dnia 28 listopada 2008 roku,

okoliczności, uprawniające pozwanego, na podstawie art. 21 umowy, do wykonania

prawa odstąpienia od umowy. Sąd przyjął bowiem, że w świetle treści umowy

powód miał obowiązek przedstawiania pozwanemu umów najmu do akceptacji,

miał obowiązek uzgodnienia z pozwanym ubezpieczyciela, u którego powód miał

ubezpieczyć inwestycję; powód miał także obowiązek utrzymywać stan aktualności

złożonych w umowie zapewnień i oświadczeń, a także przedkładać pozwanemu do

akceptacji na bieżąco projekty wykonawcze do projektu budowlanego. Tymczasem

z ustaleń wynika, że powód nie przedstawił pozwanemu do akceptacji projektu

wykonawczego zbrojenia wykonanego przez A. F., nie uzgodnił z pozwanym

towarzystwa ubezpieczeniowego, z którym zawarł następnie umowę ubezpieczenia

inwestycji (E. H. S.A.). Nie uzgodnił z pozwanym umów najmu powierzchni

handlowej. Nie usunął także stanu niezgodności oświadczeń złożonych w umowie

ze stanem faktycznym, ponieważ w dacie odstąpienia przez pozwanego od umowy,

powód zalegał z płatnościami na rzecz jego podwykonawców. W ocenie Sądu

Okręgowego, pozwany złożył skuteczne oświadczenie o odstąpieniu od umowy, co

skutkowało powstaniem, obwarowanego rygorem poddania się egzekucji,

obowiązku powoda zwrotu uiszczonych przez pozwanego zaliczek na poczet ceny.

Wyrokiem z dnia 18 listopada 2014 roku Sąd Apelacyjny oddalił apelację

powoda, podtrzymując ustalenia faktyczne i oceny prawne Sądu pierwszej instancji.

Sąd Apelacyjny uznał sformułowane w apelacji zarzuty błędnej oceny dowodów

i wadliwych ustaleń faktycznych za wyraz przyjętej przez powoda korzystnej dla

niego wersji wydarzeń. Stwierdził, że Sąd Okręgowy zasadnie oddalił wnioski

dowodowe powoda jako nie dotyczące faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd drugiej instancji nie podzielił podniesionego w apelacji zarzutu naruszenia

art. 65 § 2 k.c. z uwagi na to, że Sąd Okręgowy trafnie dał prymat językowej

wykładni oświadczeń woli zawartych w umowie, biorąc pod uwagę całokształt jej

treści oraz profesjonalny charakter prowadzonej przez kontrahentów działalności

6

gospodarczej. Sąd drugiej instancji nie podzielił także zarzutu nieważności

oświadczenia pozwanego z dnia 28 listopada 2008 roku o odstąpieniu od umowy

z powodu zarzucanej przez powoda sprzeczności z zasadami współżycia

społecznego (art. 58 § 2 k.c.). Wskazał ponadto, że przytoczony przez apelującego

w apelacji art. 5 k.c. nie może stanowić skutecznej podstawy trwałego pozbawienia

tytułu wykonawczego wykonalności.

W skardze kasacyjnej powód zarzucił naruszenie przepisów postępowania,

które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 368 § 1 pkt 2 i 3 w zw. z art. 378 § 1

oraz art. 328 § 2 k.p.c., art. 217 § 1 i 2 k.p.c., art. 227 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.,

art. 365 § 1 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c., art. 843 § 3 w zw. z art. 382 k.p.c., art. 378

§ 1 k.p.c. oraz art. 328 § 2 k.p.c.. Zarzucił ponadto naruszenie prawa materialnego,

tj.: art. 395 § 1 k.c., art. 840 § 1 pkt 1 k.p.c. w zw. z art. 5 k.c., art. 840 § 1 pkt 1

k.p.c. w zw. z art. 58 § 2 i art. 5 k.c. oraz art. 843 § 3 k.p.c., art. 65 § 1 k.c. w zw.

z art. 395 § 1 k.c., art. 455 k.c., a także art. 58 § 2 k.c. Wniósł o uchylenie

zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego

rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Nie jest trafny sformułowany w ramach drugiej podstawy kasacyjnej zarzut

naruszenia art. 368 § 1 pkt 2 i 3 w zw. z art. 378 § 1 oraz art. 328 § 2 k.p.c.,

albowiem w istocie Sąd Apelacyjny mimo odwołania się do konstrukcji drugiej

podstawy kasacyjnej, nie - obowiązującej w postępowaniu apelacyjnym, rozpoznał

przytoczone w apelacji zarzuty naruszenia przepisów postępowania, czemu dał

wyraz w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia w sposób pozwalający na ich

kontrolę kasacyjną. Sąd Apelacyjny nie naruszył także art. 365 § 1 w zw. z art. 391

§ 1 k.p.c. w sposób wskazany w skardze kasacyjnej. Przywołane w skardze

orzeczenia Sądu Okręgowego w K. i Sądu Apelacyjnego w […] dotyczyły sprawy

między tymi samymi stronami o pozbawienie tytułu wykonawczego wykonalności,

dotyczącej innej inwestycji położonej w S. i objętej odrębną, choć o podobnej treści,

umową stron z dnia 5 czerwca 2007 roku. Pozwany odstąpił także od tamtej umowy

i wezwał powoda do zwrotu zaliczek na poczet ceny nabycia mającego powstać w

S. obiektu handlowego. Sąd Okręgowy w K. uwzględnił powództwo i pozbawił

7

wykonalności tytuł wykonawczy w postaci umowy z dnia 5 czerwca 2007 roku.

Uznał za bezskuteczne oświadczenie pozwanego o odstąpieniu od tej umowy,

albowiem poprzedzające je wezwanie do usunięcia uchybień, a następnie

oświadczenie o odstąpieniu dotyczyły inwestycji w M., a nie inwestycji w S., która

nie weszła jeszcze w fazę budowy; wykonano jedynie prace ziemne. W

uzasadnieniu tego orzeczenia Sąd Okręgowy w K. istotnie stwierdził, że to pozwany

przez odmowę uiszczenia kolejnej transzy zaliczki na poczet budowy w M.

doprowadził do powstania zadłużenia powoda wobec Bank […] S.A. Wbrew

zarzutom skarżącego, Sąd nie zignorował mocy wiążącej wskazanego wyżej

wyroku, skoro respektował taki sposób zakończenia tamtego sporu między

stronami. Ustalenia w niniejszej sprawie nie dotyczą faktów, będących podstawą

wydania wyroków: Sądu Okręgowego w K. i Sądu Apelacyjnego w […] dotyczących

inwestycji w S. Pogląd Sądu Okręgowego w K. w zasadzie nie odnoszący się do

rozpoznawanej przez niego sprawy, lecz wyrażony w uzasadnieniu w odniesieniu

do inwestycji w M., nie objętej żądaniem pozwu w tamtej sprawie, nie może więc

wiązać Sądów orzekających w niniejszej sprawie. Zresztą i tak wskazana

okoliczność nie ma decydującego znaczenia w niniejszej sprawie. Punkt 21 umowy

z dnia 29 marca 2007 roku przewiduje bowiem prawo pozwanego do odstąpienia

od umowy w razie wystąpienia jednej lub kilku z wymienionych w tym

postanowieniu umownym przyczyn, a w oświadczeniu z dnia 28 listopada 2007

roku pozwany wskazał kilka przyczyn odstąpienia od tej umowy.

W nawiązaniu do sformułowanych w ramach pierwszej podstawy kasacyjnej

zarzutów naruszenia prawa materialnego należy podnieść, że strony zamieściły

w umowie z dnia 29 marca 2007 r. klauzulę regulującą umowne prawo odstąpienia

od umowy, wymieniając w punkcie 21 okoliczności uprawniające każdego

z kontrahentów do wykonania prawa odstąpienia. Stosownie do art. 395 § 1 k.c.,

można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu

oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonywa się przez

oświadczenie złożone drugiej stronie. Stosownie do § 2 tego przepisu, w razie

wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą. To, co strony już

świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była

8

konieczna w granicach zwykłego zarządu. Za świadczone usługi oraz za

korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie.

W orzecznictwie wskazuje się, że umowne prawo do odstąpienia od umowy

ma charakter kształtujący i jest wykonywane przez złożenie oświadczenia,

powodującego ustanie ze skutkiem ex tunc więzi obligacyjnej łączącej dotychczas

strony (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 marca 2009 r., II CSK 518/08, nie

publ.).Odstąpienie jest wyjątkiem od zasady trwałości umownych stosunków

zobowiązaniowych, stąd postanowienia umowy, przepisy regulujące tę instytucję

prawną oraz oświadczenia stron składane na ich podstawie winny być

interpretowane ściśle. Do skutecznego wykonania uprawnienia dochodzi jedynie

wtedy, gdy strona odstępująca od umowy zachowała termin do jego realizacji,

a ponadto wystąpiły okoliczności uzasadniające, według przepisów prawa

materialnego lub treści stosunku prawnego, wykonanie tego uprawnienia.

Niezbędnym elementem oświadczenia woli stanowiącego wykonanie uprawnienia

kształtującego jest więc wskazanie okoliczności, które spowodowały odstąpienie

od umowy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 2013 r., III CSK 267/12,

nie publ.).

Przedmiotem sporu była w rozpoznawanej sprawie kwestia, czy zaistniały

okoliczności wskazane w oświadczeniu pozwanego z dnia 28 listopada 2008 roku,

po drugie, czy okoliczności te stanowiły naruszenie obowiązków umownych

ciążących na powodzie i czy wypełniły wskazane w punkcie 21 umowy przesłanki

dopuszczalności skorzystania przez pozwanego z umownego prawa odstąpienia od

umowy, pociągającego za sobą obowiązek zwrotu przez powoda uiszczonych

zaliczek, objęty następnie tytułem wykonawczym stanowiącym podstawę

egzekwowania od powoda kwoty 17 787 738,53 zł z odsetkami ustawowymi

i przedmiot niniejszego powództwa opozycyjnego. Powód przeczył bowiem, aby

miały miejsce okoliczności wskazane przez pozwanego w oświadczeniu

o odstąpieniu, aby stanowiły one zawinione przez powoda naruszenie ciążących na

nim obowiązków umownych i aby doprowadziły one do skutecznego odstąpienia

przez pozwanego od umowy i zniweczenia w konsekwencji stosunku umownego

łączącego strony.

9

Powództwo jest oparte na art. 840 § 1 pkt 1 k.p.c., który przewiduje,

że dłużnik może w drodze powództwa żądać pozbawienia tytułu wykonawczego

wykonalności w całości lub części albo ograniczenia, jeżeli: 1) przeczy zdarzeniom,

na których oparto wydanie klauzuli wykonalności, a w szczególności gdy

kwestionuje istnienie obowiązku stwierdzonego tytułem egzekucyjnym niebędącym

orzeczeniem sądu albo gdy kwestionuje przejście obowiązku mimo istnienia

formalnego dokumentu stwierdzającego to przejście. Zgodnie zaś z art. 843 § 3

k.p.c., w pozwie powód powinien przytoczyć wszystkie zarzuty, jakie w tym czasie

mógł zgłosić, pod rygorem utraty prawa korzystania z nich w dalszym postępowaniu.

Dla oceny, czy wskazane w oświadczeniu o odstąpieniu zachowanie powoda

stanowiło naruszenie obowiązków umownych, konieczne jest w pierwszym rzędzie

ustalenie, jakie obowiązki ciążyły na powodzie, zaś to z kolei wymaga dokonania

wykładni umowy przy poszanowaniu dyrektyw zawartych w art. 65 k.c., który

przewiduje, że oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają

ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia

społecznego oraz ustalone zwyczaje (§ 1). W umowach należy raczej badać, jaki

był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym

brzmieniu (§ 2).

Nie ulega wątpliwości, że przez zawarcie umowy z dnia 29 marca 2007 roku

doszło do zawiązania między stronami skomplikowanego stosunku

zobowiązaniowego, angażującego obie strony w przedsięwzięcie gospodarcze

o dużej skali i ryzyku. W świetle całokształtu postanowień umownych wspólny

zamiar stron i cel umowy rysuje się jednoznacznie. Zamiarem pozwanego - spółki

inwestycyjnej, było uzyskanie gotowego obiektu handlowego generującego

przychody z najmu powierzchni handlowej bez angażowania się bezpośrednio

przez pozwanego w czynności faktyczne i prawne oraz ryzyka związane

z nabyciem terenu, załatwieniem niezbędnych formalności prawnych, w tym

pozwolenia na budowę, prowadzeniem procesu inwestycyjnego, wyszukaniem

najemców powierzchni handlowej oraz zawarciem z nimi umów najmu. Zamiarem

powoda było przeprowadzenie inwestycji przy użyciu środków finansowych

pochodzących od pozwanego i uzyskanie uzgodnionej ceny ze sprzedaży na rzecz

10

pozwanego gotowego obiektu handlowego, wynajętego przez podmioty

prowadzące w nim działalność handlową lub usługową.

Nie było sporne między stronami, że powód wziął na siebie obowiązek

zakupu gruntu wskazanego przez pozwanego, wybudowania na nim ,,pod klucz”

centrum handlowego, zawarcia umów najmu powierzchni handlowej oraz

sprzedaży na rzecz pozwanego tak przygotowanej nieruchomości mającej

w zamierzeniu przynosić pozwanemu dochody z najmu. Pozwany natomiast

zainwestował własne środki finansowe w budowę centrum handlowego, wypłacając

powodowi sukcesywnie zaliczki na poczet ceny nabycia, służące faktycznie

pokrywaniu przez powoda kosztów realizowanej inwestycji. Należy przy tym

zwrócić uwagę, że obie strony są spółkami prawa handlowego korzystającymi

w swojej działalności gospodarczej, w tym także przy przygotowaniu i negocjowaniu

rozpatrywanej umowy, z profesjonalnej obsługi prawnej, co nie pozostaje bez

wpływu na przyjęty model wykładni treści umowy, w której strony precyzyjnie, wręcz

drobiazgowo, uregulowały wzajemne prawa i obowiązki, w tym także okoliczności

uzasadniające wypłatę przez pozwanego kolejnych zaliczek oraz okoliczności

uprawniające każdego z kontrahentów do odstąpienia od umowy. Z ustaleń wynika

ponadto, że strony współpracowały ze sobą od dłuższego czasu, zawarły także, jak

to już podniesiono, inne podobne umowy dotyczące odrębnych inwestycji, w tym

między innymi inwestycji w S.

W licznych wielowątkowych zarzutach kasacyjnych dotyczących naruszenia

przez Sąd drugiej instancji art. 65 k.c., skarżący kwestionuje zastosowanie przez

Sądy obu instancji wykładni językowej postanowień umownych, odwołując się do

kryterium zgodnego zamiaru stron i celu umowy, którego to kryterium według

skarżącego, Sądy nie uwzględniły. Art. 65 § 2 k.c. reguluje sposób wykładni

zawartych w umowie oświadczeń woli stron inaczej niż w przypadku wykładni

tekstu prawnego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 czerwca 1999 r., II CKN

379/98, OSP 2000, nr 6, poz. 91). W przeciwieństwie do norm prawnych, czynności

prawne, w szczególności umowy, regulują stosunki prawne między ich stronami.

W następstwie tego ustanowione w umowie pomiędzy jej podmiotami powinności

nie mają abstrakcyjnego charakteru, jak normy prawne, lecz indywidualny charakter,

służąc realizacji interesów stron stosownie do ich woli. Wybór przez sąd

11

orzekający w konkretnej sprawie metody wykładni umowy zależy niewątpliwie od

tego, czy tekst umowy jest jasny, jednoznaczny i pozwala bez wątpliwości na

odtworzenie woli kontrahentów według reguł znaczeniowych języka, w którym

umowa została sporządzona. Gdy tekst jest niejasny, wieloznaczny, niezbędne jest

sięgnięcie po dyrektywę zawartą w art. 65 § 2 k.c., odwołującą się do zgodnego

zamiaru stron i celu umowy, albowiem interpretacja niejasnego postanowienia

umowy nie może być oparta tylko na analizie językowej odnośnego fragmentu

umowy, w szczególności w stosunkach gospodarczych, gdzie liczą się zasady

i zwyczaje współpracy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 września 1998 r.,

I CKN 815/97, OSNC 1999, nr 2, poz. 38). Sąd Apelacyjny zaaprobował ocenę

Sądu Okręgowego, że treść umowy z dnia 29 marca 2007 roku jest jasna i nie

budzi wątpliwości i co za tym idzie - przeprowadzoną wykładnię przy wykorzystaniu

metody wykładni literalnej, językowej. Nawiązując do treści oświadczenia

pozwanego o odstąpieniu od umowy, Sąd, po analizie treści umowy, doszedł do

wniosku, że wynika z niej iż powód miał obowiązek: konsultowania na bieżąco

z pozwanym projektów wykonawczych do projektu budowlanego (punkt 6.5, punkt

6.15 umowy), projekty wykonawcze do projektu budowlanego miały podlegać

akceptacji kupującego (punkt 6.8 umowy), sprzedający miał zawrzeć umowę

ubezpieczenia inwestycji od wszelkich ryzyk i szkód z towarzystwem

ubezpieczeniowym zaakceptowanym przez pozwanego (punkt 8.3). W punkcie

8.9 umowy strony ustaliły, że sprzedający zapewni w trakcie realizacji inwestycji

oraz po uprzednim zatwierdzeniu każdej umowy najmu przez kupującego,

przestrzegania standardów jakości i ochrony środowiska, co doprowadziło Sąd do

niewadliwej konkluzji, że powód powinien był przedkładać pozwanemu umowy

najmu do akceptacji (zatwierdzenia) przez pozwanego. Konkluzję tę wzmacnia

dodatkowo treść postanowienia punktu 14.1 umowy, stanowiącego, że sprzedający

jest zobowiązany do uzyskania uprzedniej pisemnej zgody kupującego na

przeniesienia lub zrzeczenie się przysługujących mu praw lub roszczeń

wynikających z umów najmu. Wykładnia ta zresztą odpowiada wskazanemu wyżej

zgodnemu zamiarowi stron i celowi umowy, skoro pozwany, po nabyciu obiektu,

miał się w przyszłości stać stroną umów najmu powierzchni handlowej.

12

Zarzuty naruszenia art. 65 kodeksu cywilnego w sposób wskazany przez

skarżącego nie są więc zasadne. W ocenie Sądu Najwyższego, sednem

zagadnienia jest nie tyle wykładnia postanowień umownych dotyczących

obowiązków powoda, ile to, jak te obowiązki były realizowane, a ściślej, jak

realizację tych obowiązków przez powoda postrzegał pozwany w okresie

wcześniejszej niezakłóconej współpracy stron. Brak wcześniejszej reakcji

pozwanego na ewentualnie dostrzegane uchybienia powoda w realizacji umowy,

ich dostrzeżenie dopiero po wystosowaniu przez powoda wezwania do zapłaty

kolejnej transzy zaliczki, odmowa przez pozwanego przyjęcia od powoda umów

najmu wypełniających 60 procent powierzchni handlowej, wyznaczenie przez

pozwanego minimalnego 7-dniowego terminu do usunięcia uchybień wcześniej

niesygnalizowanych, to okoliczności natomiast nieobojętne dla oceny zgodności

postępowania pozwanego z zasadami lojalności kontraktowej oraz uczciwości

kupieckiej.

W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd Apelacyjny stwierdził,

że podniesiony w apelacji zarzut nieważności oświadczenia pozwanego

o odstąpieniu od umowy jako sprzecznego z zasadami współżycia społecznego

(art. 58 § 2 k.c.) nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem odwołanie się przez

powoda do zasad lojalności partnerów współpracy gospodarczej oraz uczciwości

kupieckiej nie może podważać przepisów prawa pozytywnego, w tym zasady

swobody umów, które pozwalają na zastrzeżenie możliwości jednostronnego

odstąpienia od umowy. Sąd drugiej instancji wskazał dalej, że powołanie się

w stosunkach między przedsiębiorcami na art. 58 § 2 k.c. może być uwzględnione

tylko wyjątkowo, a rozszerzenie zastosowania art. 58 § 2 k.c. byłoby szczególnie

niepożądane, gdyż prowadziłoby do zachwiania pewności obrotu gospodarczego

ze względu na naruszenie - jak w rozpoznawanej sprawie - bliżej nie

sprecyzowanych zasad nie znajdujących odzwierciedlenia w przepisach prawa

pozytywnego.

W nawiązaniu do tej argumentacji Sądu Apelacyjnego należy po pierwsze

zauważyć, że skarżący wskazał, o jakie zasady współżycia społecznego chodzi

w rozpoznawanej sprawie. Zasady współżycia społecznego, określane także

mianem zasad słuszności, mają charakter klauzuli generalnej, której istotą i funkcją

13

jest uelastycznienie systemu prawa w celu zapobiegania rażąco niesprawiedliwym

skutkom zastosowania określonej normy prawa w określonym stanie faktycznym.

Zasady współżycia społecznego odgrywają doniosłą rolę, ponieważ umożliwiają

dostosowanie ogólnych norm prawa do konkretnego stanu faktycznego przy

uwzględnieniu systemu ocen lub zasad postępowania o charakterze pozaprawnym.

W orzecznictwie wskazuje się, że za oceną nieważności czynności prawnej z uwagi

na jej sprzeczność z zasadami współżycia społecznego muszą przemawiać

szczególne okoliczności (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 r.

II CSK 101/05, nie publ). Przy dokonywaniu kontroli czynności prawnych na

podstawie art. 58 § 2 k.c., należy mieć na uwadze jej podwójny aspekt. Z jednej

strony wynik tej analizy może powodować pewną nieprzewidywalność

funkcjonowania systemu prawnego, ale z drugiej strony prowadzi do

rekompensującego ją, sprawiedliwego rezultatu stosowania prawa. Z konieczności

zachowania równowagi między tymi elementami wynika postulat stosowania

klauzuli generalnej zasad współżycia społecznego w przypadkach wyjątkowych,

w których ma ono mocne uzasadnienie aksjologiczne. Dopuszczalne jest wobec

tego stosowanie art. 58 § 2 k.c. także w odniesieniu do stosunków gospodarczych.

Można wręcz postawić tezę, że norma ta ma duże znaczenie dla tworzenia

warunków sprzyjających etycznemu sposobowi prowadzenia interesów i nie sposób

przyjąć, aby przeszkodę stanowił tu status przedsiębiorcy lub profesjonalny

charakter prowadzonej na szeroką skalę działalności gospodarczej.

Lakoniczność zawartych w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku wywodów

Sądu Apelacyjnego dotyczących ewentualnej sprzeczności z zasadami współżycia

społecznego jednostronnej czynności prawnej pozwanego polegającej

na odstąpieniu od umowy jako przyczyny nieważności tej czynności w świetle

art. 58 § 2 k.c. oraz brak odwołania się do wszystkich okoliczności sprawy

wszechstronnie i starannie rozważonych przez Sąd drugiej instancji, nie pozwala

Sądowi Najwyższemu w aktualnym stanie sprawy na odparcie sformułowanego

w skardze kasacyjnej zarzutu naruszenia art. 58 § 2 k.c. Rozpoznając ten zarzut

apelacji powoda, Sąd Apelacyjny nie dość wnikliwie odniósł się bowiem do

ustalonych w sprawie faktów, z których wynika, że w toku 2008 roku inwestycja była

realizowana przez powoda bez uwag lub zastrzeżeń ze strony pozwanego; postęp

14

robót budowlanych był akceptowany przez pozwanego, który wypłacał powodowi

kolejne zaliczki na poczet ceny nabycia. W lutym i sierpniu 2008 roku strony

zawarły aneksy do umowy, zaś w sierpniu 2008 roku dodatkowo umowę pożyczki.

Trudno więc odmówić racji skarżącemu, gdy podnosi on w skardze kasacyjnej,

że pozwany swoim zachowaniem wywoływał u powoda przekonanie, iż pozwany

aprobuje sposób wykonywania przez powoda umowy. Okoliczności te wymagały

więc szerszego odniesienia się przez Sąd Apelacyjny do argumentów powoda

zarzucających „pretekstowość” okoliczności wskazanych w oświadczeniu z dnia

28 listopada 2007 roku o odstąpieniu od umowy w kontekście przebiegu

dotychczasowej współpracy stron i zachowania pozwanego w powiązaniu także

z postępowaniem pozwanego wobec powoda przy realizacji innej podobnej

inwestycji w S., objętej odrębną umową stron oraz w powiązaniu z symptomami

kryzysu finansowego w 2008 roku i reakcją pozwanego na te zjawiska

ekonomiczne. Wymagało staranniejszego rozważenia, czy pozwany przez

wezwanie do usunięcia wskazanych uchybień w kilkudniowym terminie i złożenie

oświadczenia o odstąpieniu od umowy natychmiast - w ósmym dniu od daty

doręczenia wezwania, rzeczywiście nie naruszył zasad lojalności wobec swojego

kontrahenta oraz zasad uczciwego postępowania w stosunkach kontraktowych.

Znaczenie ma także ocena, czy obciążenie powoda obowiązkiem zwrotu na rzecz

pozwanego kwoty wydanej już przecież na budowę obiektu „skrojonego”

pod oczekiwania i potrzeby pozwanego, odpowiada wymogom orzeczenia

sprawiedliwego. Kwestia ta wiąże się także z procesowym zarzutem naruszenia

art. 217 § 1 i 2 k.p.c., art. 227 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. Przy przyjętej przez Sąd

koncepcji rozstrzygnięcia istotnie nie było podstaw do uwzględnienia wskazanych

w apelacji wniosków dowodowych powoda; nie można jednak wykluczyć potrzeby

ponownego ich rozpoznania i oceny ich przydatności, o ile będą konieczne do

uzupełnienia ustaleń i rozważań dotyczących kwestii sprzeczności oświadczenia

o odstąpieniu od umowy z zasadami współżycia społecznego.

Sąd Apelacyjny stwierdził dalej, że nie zasługuje na uwzględnienie także

zarzut apelacyjny naruszenia art. 5 k.c. przez uznanie, że rażąco sprzeczne

z zasadami współżycia społecznego działanie pozwanego może być uznane

za wykonywanie prawa i podlegać ochronie. Sąd podniósł, że art. 5 k.c. nie może

15

stanowić samodzielnej podstawy powództwa i służy wyłącznie obronie przed

nadużyciem prawa podmiotowego. Odnosząc się do tego zapatrywania Sądu

drugiej instancji należy podnieść, że w wyroku z dnia 27 stycznia 1999 roku (II CKN

151/98, OSNC 1999, nr 7-8, poz.134) Sąd Najwyższy istotnie wyraził w sprawie,

w której powódka - powołując się na art. 5 k.c. - dochodziła pozbawienia

wykonalności tytułu wykonawczego w postaci prawomocnego wyroku sądowego

orzekającego jej eksmisję z lokalu mieszkalnego, pogląd, że art. 5 k.c. nie może

stanowić skutecznej podstawy trwałego pozbawienia tytułu wykonawczego

wykonalności. W innych judykatach, dotyczących bankowych tytułów

egzekucyjnych, Sąd Najwyższy wskazywał natomiast, że choć nadużycie prawa

podmiotowego nie może stanowić skutecznej podstawy do pozbawienia tytułu

wykonawczego wykonalności, to jednak gdy dłużnik podnosi, że bank wykonał swe

uprawnienie kształtujące w postaci wypowiedzenia umowy kredytowej w ten sposób,

że nadużył - w świetle ujawnionych okoliczności - tego prawa, to w związku z tym

wypowiedzenie umowy stanowiące podstawę wystawienia tytułu może być uznane

za nieskuteczne (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2006 roku,

IV CSK 24/06, nie publ., postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 listopada

2003 roku, III CZP 78/03, Prok. I Pr, wkł. 2004/6/36). Problem dopuszczalności

powołania się przez powoda na art. 5 k.c. ma aktualnie charakter

drugoplanowy o tyle, że w pierwszym rzędzie, przy ponownym rozpoznaniu sprawy,

Sąd Apelacyjny powinien ocenić, czy oświadczenie pozwanego o odstąpieniu

od umowy jest ważne w świetle art. 58 § 2 k.c.

W tym stanie rzeczy orzeczono, jak w sentencji (art. 39815

§ 1 k.p.c.).

eb