IV CSK 259/15

Sygn. akt IV CSK 259/15

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 marca 2016 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Mirosława Wysocka (przewodniczący)

SSN Władysław Pawlak (sprawozdawca)

SSN Agnieszka Piotrowska

w sprawie z powództwa H. Ł. i J. Ś.

przeciwko A. S., An. S. i Ag. S.

z udziałem interwenienta ubocznego po stronie powodów - Gminy Miasta G.

o wydanie

oraz z powództwa wzajemnego An. S.

przeciwko H. Ł. i J. Ś.

o nakazanie złożenia oświadczenia woli

ewentualnie o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 16 marca 2016 r.,

skargi kasacyjnej pozwanych An. S. i Ag. S.

oraz pozwanego i powoda wzajemnego A. S.

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 26 czerwca 2014 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania oraz orzeczenia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

2

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem, Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanych An. S. i

Ag. S. oraz pozwanego i powoda wzajemnego A. S. od wyroku Sądu Okręgowego

w G. orzekającego eksmisję pozwanych i powoda wzajemnego z lokalu

mieszkalnego nr 6 położonego w budynku nr […] przy A. w G. i wydanie go

powodom - pozwanym wzajemnie H. Ł. i J. Ś., przy ustaleniu braku po ich stronie

prawa do lokalu socjalnego oraz oddalającego powództwo wzajemne A. S. o

zobowiązanie powodów - pozwanych wzajemnie do przeniesienia na jego rzecz - w

wykonaniu notarialnej umowy darowizny o skutku zobowiązującym z dnia 19

czerwca 2007 r. i w związku ze ziszczeniem się zastrzeżonego w niej warunku -

przysługujących im udziałów po połowie w prawie odrębnej własności lokalu

mieszkalnego nr 6 położonego w budynku nr […] przy A. w G., objętego księgą

wieczystą Nr …1/2 wraz z udziałem 8/100 części w nieruchomości wspólnej objętej

księgą wieczystą Nr …0/1.

Powyższe orzeczenie zapadło w oparciu o następujące okoliczności

faktyczne: W dniu 19 czerwca 2007 r. w Kancelarii Notarialnej przed notariuszem J.

P. została zawarta umowa, w oparciu o którą J. S. zobowiązała się darować

pozwanemu -powodowi wzajemnemu A. S. lokal mieszkalny nr 6,

położony w budynku nr […] przy A. w G. wraz z prawami związanymi z jego

własnością, z tym że strony uzależniły zawarcie umowy przenoszącej własność

tegoż lokalu od ustanowienia jego odrębnej własności i sprzedaży na rzecz J. S.

Do ustanowienia odrębnej własności przedmiotowego lokalu mieszkalnego oraz

jego sprzedaży na rzecz J. S. wraz z udziałem wynoszącym 8/100 części w

nieruchomości wspólnej doszło w dniu 19 kwietnia 2011 r. na podstawie notarialnej

umowy. Postanowieniem z dnia 22 grudnia 2011 r., Sąd Rejonowy w G. (sygn. akt

I Ns …/11) stwierdził, że spadek po J. S. zmarłej w dniu 18 sierpnia 2011 r. na

podstawie ustawy nabyli powodowie - pozwani wzajemnie H.Ł. i J. Ś.

Pozwane oraz pozwany i powód wzajemny mieszkają w spornym lokalu.

Nie posiadają statusu osób bezrobotnych lub poszukujących pracy i nie korzystają

ze świadczeń Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej. Pozwany-powód wzajemny

3

począwszy od dnia 3 września 2012 r. ma ustalony znaczny stopień

niepełnosprawności. Pozostaje na utrzymaniu żony - pozwanej An. S., która z tytułu

zatrudnienia otrzymuje wynagrodzenie zasadnicze w wysokości 3 500 zł brutto. W

dniu 10 kwietnia 2012 r. zbył przysługujący mu udział

w nieruchomości zabudowanej, położonej w P. za kwotę 50 000 zł. Pozwana Ag. S.

jest studentką, a ponadto pracuje dorywczo, zarabiając 400 - 700 zł. Jest

właścicielką lokalu mieszkalnego położonego w G., który nabyła na podstawie

darowizny z dnia 26 kwietnia 2012 r. od pozwanej An. S. i pozwanego - powoda

wzajemnego.

W tak ustalonym stanie faktycznym, Sądy obu instancji uznały powództwo

o eksmisję dochodzone na podstawie art. 222 § 1 k.c. za uzasadnione, bowiem

powodowie są właścicielami przedmiotowego lokalu mieszkalnego, zaś pozwani

zajmują go bez tytułu prawnego. Jednocześnie, oceniając obronę pozwanych

opartą na podstawie art. 5 k.c., Sądy podkreślały, że nie zostały wykazane przez

nich okoliczności, w świetle których realizacja roszczenia przez powodów

stanowiłaby nadużycie prawa. Twierdzenia pozwanych o sprawowaniu przez nich

opieki nad J. S. i o braku zainteresowania powodów jej sytuacją zdrowotną, oraz o

poniesieniu nakładów na ten lokal, równoważy okoliczność, że przez długi czas

pozwani nieodpłatnie korzystali z lokalu. Nadto, pozwany - powód wzajemny wraz z

pozwaną An. S. po wykupieniu innego lokalu darowali go pozwanej Ag. S., a także

sprzedał udział w nieruchomości w P.

Sąd Okręgowy, a za nim Sąd Apelacyjny wskazał, że sytuacja osobista

pozwanych nie uprawnia ich do przyznania im lokalu socjalnego.

Powództwo wzajemne zostało w całości oddalone - w wersji głównej

(o zobowiązanie do przeniesienia własności spornego lokalu) - z tego względu,

iż umowa zobowiązująca, z której powód wzajemny wywodził swe roszczenie jest

nieważna, gdyż nie określała wielkości udziału w nieruchomości wspólnej.

Sądy obu instancji powołały się na pogląd Sądu Najwyższego zawarty w wyroku

z dnia 3 września 2009 r., I CSK 6/09. Natomiast powództwo wzajemne ewentualne

(o odszkodowanie) nie mogło zostać uwzględnione z braku podstawy prawnej,

4

ponieważ wobec nieważności umowy z dnia 19 czerwca 2007 r. pozwany - powód

wzajemny nie poniósł szkody na skutek jej niewykonania.

W skardze kasacyjnej, pozwane An. S. i Ag. S. oraz pozwany - powód

wzajemny A. S. zaskarżając wyrok w zakresie w jakim Sąd drugiej instancji oddalił

ich apelację, wnieśli o jego zmianę poprzez oddalenie powództwa głównego oraz

uwzględnienie powództwa wzajemnego, ewentualnie jego uchylenie z

przekazaniem sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.

Zarzucili naruszenie prawa materialnego: 1) art. 47 § 1 k.c. i art. 50 k.c. w zw.

z art. 3 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy o własności lokali, polegające na wadliwym

przyjęciu, że ostatnio powołany przepis stosuje się także w przypadku umowy

zbycia lokalu dokonanej oddzielną, inną czynnością niż ustanowienie jego odrębnej

własności; 2) art. 222 § 1 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie oraz art. 5 k.c. przez

jego błędne niezastosowanie, wskutek niedostrzeżenia nadużycia prawa

podmiotowego przez powodów i przyjęcia, że pozwani nie mają prawa do władania

przedmiotowym lokalem; 3) art. 14 ust. 4 pkt. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów,

mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, przez jego błędne

zastosowanie, wskutek niedostrzeżenia, że wobec pozwanego - powoda

wzajemnego orzeczono na stałe znaczny stopień niepełnosprawności, jak również

konieczność stałej lub długotrwałej opieki lub pomocy innej osoby w związku

ze znacznie ograniczoną możliwością samodzielnej egzystencji, a w konsekwencji

błędnym zastosowaniu przepisu art. 14 ust. 3 tej ustawy, przez uznanie braku

uprawnienia pozwanych do lokalu socjalnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Podstawowe znaczenie dla rozstrzygnięcia powództwa wzajemnego

(głównego) ma ocena ważności umowy darowizny zobowiązującej z dnia

19 czerwca 2007 r., uzależniającej przeniesienie własności przedmiotowego lokalu

mieszkalnego od warunku zawieszającego w postaci ustanowienia odrębnej

własności i jego sprzedaży na rzecz J. S. Zgodnie z art. 157 § 2 k.c., jeżeli umowa

zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod

warunkiem, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie

stron, obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.

5

Zobowiązanie ze strony darczyńcy do zawarcia umowy rozporządzającej istnieje, o

ile umowa zobowiązująca do przeniesienia własności jest ważna (art. 156 k.c.). W

rozpoznawanej sprawie komplikacje wynikają z faktu, iż w chwili zawarcia tej

umowy nie istniał jeszcze przedmiot darowizny (nie została ustanowiona jego

odrębna własność przez właściciela budynku, w którym się znajduje wraz

z określeniem związanego z nim udziału w nieruchomości wspólnej), a tym samym

darczyńca z umowy zobowiązującej nie była jego właścicielką, co stanowiło

uzasadnienie dla zastrzeżenia wspomnianego warunku zawieszającego.

Według art. 8 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U.

z 2015 r., poz. 1892, zwana dalej u.w.l. ), umowa o ustanowieniu odrębnej

własności lokalu powinna określać w szczególności rodzaj, położenie

i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, a także wielkość

udziałów przysługujących właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości

wspólnej.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego wypowiedziano pogląd, iż zobowiązanie

do przeniesienia odrębnej własności lokalu istnieje tylko wtedy, gdy zawiera

oświadczenia woli określające rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz

pomieszczeń do niego przynależnych, a także wielkość udziałów przypadających

właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej, względnie zawiera

dane, które umożliwiają oznaczenie tych wielkości (zob. wyroki Sądu Najwyższego:

z dnia 3 września 2009 r., I CSK 6/09, OSNC - ZD 2010/1/23; z dnia 12 lutego

2010 r., I CSK 357/09, nie publ., z dnia 20 listopada 2015 r., I CSK 22/15, nie publ.).

Wprawdzie, orzeczenia te zapadły w relacjach prawnych pomiędzy właścicielami

nieruchomości zabudowanych budynkami (bądź ich następcami prawnymi),

w których miała powstać odrębna własność lokali, a podmiotami dochodzącymi

roszczeń w oparciu o umowy zobowiązujące do ustanowienia odrębnej własności

lokali i przeniesienia ich własności, jednakże wskazane tam stanowisko co do

wymagań prawnych umów zobowiązujących do przeniesienia prawa odrębnej

własności lokali, należy odnieść także do sytuacji jak w niniejszej sprawie, w której

podmiotem zobowiązanym nie jest właściciel nieruchomości zabudowanej

budynkiem mieszkalnym przed prawnym wyodrębnieniem lokali.

6

Sądy obu instancji przyjęły, powołując się na pierwsze z tych orzeczeń Sądu

Najwyższego, nieważność umowy zobowiązującej z dnia 19 czerwca 2007 r., skoro

nie określono w niej wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Zwrócić jednak

uwagę należy, że w sprawach, w których zapadły wymienione orzeczenia Sądu

Najwyższego, stan faktyczny był odmienny od występującego w niniejszej sprawie.

Po pierwsze, budynek, w którym znajdował się lokal był położony na nieruchomości

gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste. Ma to istotne konsekwencje,

gdyż grunt stanowi element nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 2 u.w.l.), zaś

stosownie do art. 235 § 2 k.c., przysługująca użytkownikowi wieczystemu własność

budynków na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem

wieczystym. Oznacza to, że w razie ustanowienia odrębnej własności lokalu,

w skład nieruchomości wspólnej wchodzi udział w częściach wspólnych budynku

(który jest prawem związanym z własnością lokalu, co wynika z art. 3 ust. 1 zd. 1

u.w.l.) oraz udział w użytkowaniu wieczystym gruntu, z którego prawem jest

związana własność lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w postaci

udziału we własności tych części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku

właścicieli lokali (zob. uzasadnienie powołanego wyżej wyroku Sądu Najwyższego

z dnia 3 września 2009 r.). W niniejszej sprawie grunt, na którym znajduje się

budynek nie jest przedmiotem użytkowania wieczystego. Dlatego też jeśli chodzi

o udział w nieruchomości gruntowej jako elemencie nieruchomości wspólnej, nie

ma tutaj zastosowania art. 235 § 2 k.c., lecz wyłącznie art. 3 ust. 1 zd. 1 u.w.l.

Po drugie, inaczej niż w tamtej sprawie, w niniejszej jakkolwiek nie określono

ułamkowo udziału, co nie było możliwe, gdyż lokal ten formalnie nie został

wyodrębniony, zaś stroną umowy z dnia 19 czerwca 2007 r. nie był właściciel

nieruchomości zabudowanej budynkiem, to jednak oświadczenie darczyńcy

zawiera także zobowiązanie do przeniesienia praw związanych z własnością tego

lokalu. Takim prawem jest właśnie, zgodnie z art. 3 ust. 1 zd. 1 u.w.l., udział

w nieruchomości wspólnej. W wyroku z dnia 7 października 2015 r., I CSK 722/14

(nie publ.), Sąd Najwyższy wyjaśnił, że umowa zobowiązująca do ustanowienia

i przeniesienia własności lokalu nie jest nieważna z tej przyczyny, że wielkość

udziału nabywcy w nieruchomości wspólnej została w niej określona jedynie przez

odwołanie się do zasady wyrażonej w art. 3 u.w.l.

7

Art. 3 ust. 1 zd. 1 u.w.l. kwalifikuje udział w nieruchomości wspólnej jako

część składową w rozumieniu art. 50 k.c. w zw. z art. 46 § 1 k.c. nieruchomości

lokalowej, a to oznacza - zgodnie z art. 47 § 1 k.c. - iż jako część składowa nie

może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Zasady

wyznaczania udziału w nieruchomości wspólnej zostały określone w art. 3 ust. 3

u.w.l. jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią

pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali

wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Strony nie mogą określić tego

udziału według innych kryteriów. Skutkuje to tym, że przy sukcesywnym

wyodrębnianiu i sprzedaży lokali, na miejsce udziału określonego w umowie

z naruszeniem art. 3 ust. 3 u.w.l. wchodzi udział obliczony zgodnie z wyrażoną

w tym przepisie zasadą (zob. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia

26 września 2013 r., II CSK 43/13, OSNC 2014/6/64). Z powodu bezwzględnej

mocy obowiązującej zasady z art. 3 ust. 3 u.w.l. i charakteru udziału

w nieruchomości wspólnej jako prawa związanego z własnością lokalu, zgodnie

z art. 56 k.c. czynność prawa wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz

również te, które wynikają z ustawy tj. z art. 3 ust. 3 u.w.l. Dlatego też, wbrew

stanowisku Sądów obu instancji, określenie w umowie zobowiązującej darowizny

(zawartej pod warunkiem, że zostanie ustanowiona odrębna własność lokalu i jego

sprzedaż na rzecz darczyńcy) jako przedmiotu lokalu z opisem rodzaju, położenia

i powierzchni oraz praw z nim związanych, bez skonkretyzowania wielkości

wyrażonej ułamkiem udziału w nieruchomości wspólnej, nie powoduje jej

nieważności. Z zawartego w umowie stwierdzenia „wraz z prawami związanymi

z jego własnością” wynika, że wolą stron było przeniesienie także udziału

w nieruchomości wspólnej. Skonkretyzowanie tej wielkości nie było wówczas

technicznie możliwe, gdyż wymagało sporządzenia stosownej inwentaryzacji

budowlanej, a darczyńca, jako nie będąca właścicielką ani współwłaścicielką

nieruchomości, nie miała, podobnie jak i pozwany - powód wzajemny, wpływu na

ustalenie tego udziału. Nie budzi wątpliwości okoliczność, że błędne określenie w

umowie zobowiązującej wielkości udziału w nieruchomości wspólnej nie powoduje

jej nieważności, ponieważ sam przepis art. 3 ust. 3 u.w.l. jest wystarczającą

podstawą korekty w księdze wieczystej wadliwie wpisanego udziału (por.

8

uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 26 września 2013 r., II CSK

43/13, OSNC 2014/6/64). W związku z tym, uzależnienie ważności tego rodzaju

umowy (o skutku zobowiązującym), od wskazania jakiegokolwiek udziału w

nieruchomości wspólnej, nawet gdyby strony umowy nie miały przesłanek do jego

określenia, byłoby pozbawione racjonalnego uzasadnienia. Bezcelowe byłoby

podanie takiej wielkości, przy świadomości , że i tak konieczna będzie w przyszłości

korekta.

W związku z prawnym wyodrębnieniem przedmiotowego lokalu

mieszkalnego i przeniesienia jego własności na rzecz J. S., ziścił się zastrzeżony w

umowie z dnia 19 czerwca 2007 r. warunek. Wpis do księgi wieczystej

konstytuujący to prawo (art. 7 ust. 2 u.w.l.) oraz wpis własności na rzecz J. S.

nastąpił za jej życia (k. 5-6).

Zgodnie z art. 922 § 1 k.c., prawa i obowiązki majątkowe zmarłego

przechodzą z chwilą śmierci na jego spadkobierców.

Podstawą umowy darowizny w czystej postaci (causa donandi) jest jej

dokonanie wyłącznie po to, aby nastąpiło przysporzenie na rzecz innej osoby,

bez żadnego ekwiwalentu. Art. 888 § 1 k.c. stanowi, iż przez umowę darowizny,

darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia kosztem swego majątku.

Niekiedy w cel takiej umowy jest wkomponowana częściowa

odpłatność (negotium mixtum cum donatione). Z twierdzeń powoda wzajemnego

wynika, że wykup przedmiotowego lokalu z zasobów gminnych na własność J.S.

nastąpił za jego fundusze, a ponadto opiekował się nią. W konsekwencji ze

względu na kauzalny charakter umowy darowizny konieczne było zbadanie, czy do

chwili śmierci J. S. leżący u podstaw umowy z dnia 19 czerwca 2007 r. cel został

zrealizowany, a w konsekwencji czy jej zobowiązanie istniało w momencie otwarcia

spadku i w związku z tym przeszło na powodów jako jej następców prawnych; ma

to istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia powództwa wzajemnego (w wersji głównej).

Te zagadnienia zostały pominięte przed Sąd drugiej instancji. Stwierdzenie braku

podstaw do uwzględnienia roszczenia niepieniężnego (zobowiązania do złożenia

oświadczenia woli) w kontekście celu umowy zobowiązującej z 19 czerwca 2007 r.,

wymagałoby zbadania zasadności zgłoszonego jako ewentualne roszczenia

9

odszkodowawczego, z pominięciem przyjętego przez Sądy obu instancji - jako

podstawa jego oddalenia - argumentu o jej nieważności.

Ze względu na to, iż od rozstrzygnięcia powództwa wzajemnego (głównego)

zależy przymiot legitymacji procesowej czynnej powodów - pozwanych wzajemnie

w sprawie o eksmisję pozwanych, zaskarżony wyrok uległ uchyleniu w całości.

W związku z tym, że pierwszy z zarzutów kasacyjnych doprowadził do

zamierzonego przez pozwanego - powoda wzajemnego skutku prawnego,

pozostałe zarzuty mają uboczne znaczenie.

Tym niemniej, odnosząc się do zakwestionowania przepisów ustawy z dnia

21 czerwca 2001 r. o ochronie prawa lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy

i zmianie k.c. (j.t. Dz. U. z 2014 r. , poz. 150 ze zm., zwana dalej u.o.p.l.), wskazać

trzeba, że jakkolwiek pozwani byli lokatorami w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt. 1

u.o.p.l., bowiem z racji łączących ich ze zmarłą J. S. stosunków (pozwany-powód

wzajemny był jej pasierbem), zajmowali ten lokal na zasadzie użyczenia (zob.

wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 lutego 2008 r., II CSK 484/07, nie publ.), to

jednak orzekając o braku ich uprawnień do otrzymania lokalu socjalnego, Sąd

drugiej instancji nie naruszył przepisu art. 14 ust. 4 pkt. 2 u.o.p.l. Wprawdzie

pozwany - powód wzajemny został uznany za niepełnosprawnego w stopniu

znacznym w rozumieniu ustawy z 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej (j.t. Dz.

U. 2015 r. poz. 163 ze zm., poprzednio ustawa z dnia 29 listopada 1990 r. o

pomocy społecznej), jednak nie można tracić z pola widzenia faktu, że

dysponował on wraz z pozwaną An. S. prawem do lokalu mieszkalnego, którego

własność w 2012 r. przenieśli na córkę - pozwaną Ag. S. Zatem, potrzeby

mieszkaniowe może zaspokoić w tym mieszkaniu, gdyż obdarowana

jest obowiązana do okazania

wdzięczności w stosunku do darczyńców; nie zostało wykazane, aby pozwani nie

mogli wspólnie mieszkać.

Zważywszy na fakt, że pozwani mają możliwość zamieszkania w innym

lokalu, za nietrafny należy uznać zarzut naruszenia art. 222 § 1 k.c. w zw.

z art. 5 k.c.

10

Z tych względów, Sąd Najwyższy orzekł na podstawie art. art. 39815

§ 1

k.p.c. oraz art. 108 § 1 i 2 k.p.c. w zw. z art. 39821

k.p.c.

kc