III CSK 249/15

Sygn. akt III CSK 249/15

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 kwietnia 2016 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Krzysztof Strzelczyk (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Marian Kocon

SSN Agnieszka Piotrowska

Protokolant Bożena Kowalska

w sprawie z powództwa Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta K.

przeciwko M. sp. z o.o. w W.

o rozwiązanie stosunku użytkowania wieczystego,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej

w dniu 7 kwietnia 2016 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 2 lutego 2015 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego

rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu, pozostawiając temu Sądowi

rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.

UZASADNIENIE

2

Wyrokiem z dnia 2 lutego 2015 r. Sąd Apelacyjny w sprawie z powództwa

Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta K. przeciwko M. spółce z ograniczoną

odpowiedzialnością o rozwiązanie stosunku użytkowania wieczystego oddalił

apelację strony pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego w K. z dnia 24 marca 2014

r.

Sąd Okręgowy w K. wyrokiem tym rozwiązał stosunek prawny użytkowania

wieczystego w odniesieniu do gruntu stanowiącego nieruchomość składającą się z

działek ewidencyjnych: nr 236/6, nr 236/4, nr 235/5 położoną przy ul. M. w K., dla

której prowadzona jest księga wieczysta, powstały na podstawie umowy z dnia 22

grudnia 1997 r o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste, którego stronami są

aktualnie Skarb Państwa - Prezydent Miasta K. i M.. spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością.

Sąd Okręgowy ustalił, że Skarb Państwa - właściciel przedmiotowej

nieruchomości - na podstawie umowy zawartej w dniu 22 grudnia 1997 r. oddał

grunt w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym na 99 lat, tj. do dnia 22 grudnia

2096 r. Zgodnie z § 4 umowy, działki składające się na nieruchomość zostały

oddane w użytkowanie na cele zagospodarowania zgodnie z przeznaczeniem

terenu w planach zagospodarowania przestrzennego miasta K., tj. obszar urządzeń

komunikacji - symbol planu KU. Beneficjenci prawa użytkowania wieczystego

zostali zobowiązani do rozpoczęcia zagospodarowania gruntu do dnia 31 grudnia

2000 r. i zakończenia tego procesu do dnia 31 grudnia 2003 r.

Osoby fizyczne, którym oddano w użytkowanie wieczyste przedmiotową

nieruchomość, w dniu 16 lutego 1998 r. sprzedały przysługujące im prawo innej

osoby fizycznej, która z kolei zbyła prawo na rzecz C. spółki z o.o. na podstawie

umów zawartych w dniu 22 kwietnia 1999 r. i w dniu 16 września 2000 r. Spółka C.

połączyła się z C. spółką z o.o., przenosząc na tę spółkę cały swój majątek, w tym

prawo do przedmiotowej nieruchomości. C. uzyskała pozwolenie na budowę

między innymi na nieruchomości objętej sporem stron dworca autobusowego wraz

ze stacją paliw, układem drogowym i infrastrukturą. Po zakończeniu inwestycji

uzyskała decyzją z dnia 6 lutego 2004 r. pozwolenie na użytkowanie wymienionych

3

obiektów. Zostały one zlokalizowane na gruncie bezpośrednio sąsiadującym z

przedmiotową nieruchomością. Spółka C. przeniosła swoje prawa na pozwaną M.

spółkę z o.o. na podstawie umowy warunkowej z dnia 31 sierpnia 2011 r. oraz

umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego zawartej w dniu

21 października 2011 r. Na wniosek M.. spółki z o.o. Prezydent Miasta K. decyzją z

dnia 10 grudnia 2010 r. ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, a

decyzją wydaną w dniu 9 stycznia 2012 r. zatwierdził projekt budowlany i udzielił

pozwanej spółce pozwolenia na budowę na nieruchomości. Po uzyskaniu

pozwolenia pozwana M. wybudowała na przedmiotowej nieruchomości restaurację

oraz wewnętrzną drogę dojazdową wraz z miejscami parkingowymi dla klientów

restauracji.

Sąd Okręgowy uznał, że zaistniały przesłanki uzasadniające rozwiązanie

stosunku użytkowania wieczystego ustanowionego umową z dnia 22 grudnia 1997 r.

Zwrócił uwagę, że pozwana spółka, jako kolejny następca prawny osób, którym

oddano przedmiotowy grunt w użytkowanie wieczyste, weszła w sytuację prawną

swych poprzedników prawnych, także w zakresie sposobu zagospodarowania

nieruchomości. Sąd Okręgowy wskazał, że cel oddania gruntu w użytkowanie

wieczyste oraz jego przeznaczenie determinujące sposób zagospodarowania

nieruchomości określa przede wszystkim właściciel nieruchomości. Sposób

zagospodarowania nieruchomości może ulec zmianie, ale wyłącznie w wyniku

porozumienia właściciela nieruchomości z użytkownikiem wieczystym. Użytkownik,

gdy jego plany nie są zgodne z postanowieniami umowy, powinien podjąć starania

o zmianę umowy niezbędnym zakresie. Zdaniem Sądu Okręgowego, w niniejszej

sprawie nie budzi wątpliwości fakt, że zgodnym zamiarem stron, wynikającym

z postanowień zawartej umowy, było, by na przedmiotowej nieruchomości powstały

urządzenia z zakresu komunikacji, zgodnie z ówcześnie obowiązującym planem

zagospodarowania przestrzennego miasta; ponadto kwestia ta - uregulowana w § 4

umowy z dnia 22 grudnia 1997 r. - nie stanowiła przedmiotu kontrowersji pomiędzy

właścicielem nieruchomości a kolejnymi użytkownikami wieczystymi, poprzednikami

strony pozwanej. Sąd Okręgowy podkreślił, że pozwana spółka nie podjęła

działań zmierzających do zmian postanowień umowy określających sposób

zagospodarowania nieruchomości, nie podjęła tez negocjacji, gdy z taką inicjatywą

4

wystąpiła strona powodowa. W ocenie Sądu Okręgowego, działania pozwanej

spółki prowadziły do skutków sprzecznych z przeznaczeniem przedmiotowej

nieruchomości, a przy tym były to działania celowe i nacechowane złą wolą.

Sąd Apelacyjny rozpoznając sprawę na skutek apelacji strony pozwanej

uzupełnił ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji ustając między innymi,

że poprzedni właściciele przedmiotowej nieruchomości zostali wywłaszczeni na

rzecz Skarbu Państwa, a grunt został oddany w użytkowanie wieczyste

Przedsiębiorstwu Państwowej Komunikacji Samochodowej w K. na cele kontynuacji

na nim infrastruktury dworca autobusowego. Stosunek użytkowania wieczystego z

tym Przedsiębiorstwem został rozwiązany na podstawie decyzji Kierownika Urzędu

Rejonowego z dnia 6 września 1996 r. wydanej zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy z

dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce nieruchomościami i wywłaszczaniu

nieruchomości (jedn. tekst Dz. U. z 1991 r., Nr 30, poz. 127 ze zm. - dalej, jako

u.g.g.w.n.) a następnie, jak to zostało już ustalone, grunt został oddany w

użytkowanie spadkobiercom poprzednich właścicieli nieruchomości. Do czasu

rozpoczęcia przez stronę pozwaną budowy restauracji M. w oparciu o pozwolenie

na budowę z dnia 9 stycznia 2012 r. wydane przez Prezydenta Miasta K. objęta

sporem nieruchomość pozostawała niezagospodarowana. Przed podjęciem

zabudowy pozwana nie informowała o swym zamiarze inwestycyjnym właściciela

grunt, ani też nie występowała o zmianę umowy o ustanowieniu prawa wieczystego

użytkowania. Natomiast Skarb Państwa zasygnalizował w piśmie z dnia 29 lutego

2012 r. przyszłemu inwestorowi, że planowana inwestycja, której podstawą było

pozwolenie na budowę oraz wcześniejsza o ustaleniu warunków zabudowy i

zagospodarowania terenu nie da się pogodzić z celem, dla którego realizacji grunt

został oddany w użytkowanie wieczyste.

Zatem ewentualna jego zabudowa może doprowadzić do ziszczenia się

przesłanek z art. 33 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami (jedn. tekst Dz. U. z 2014 r., Nr 518, ze z m. - dalej, jako u.g.n.),

na którego podstawie Skarb Państwa może wystąpić o rozwiązanie stosunku

użytkowania wieczystego przed upływem terminu oznaczonego w umowie.

5

Na tej podstawie faktycznej Sąd Apelacyjny uznał zarzuty apelacji za

nieuzasadnione. Według Sądu, nie może budzić wątpliwości fakt, że umowa

o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego jest wiążąca dla jej stron, dopóki jej

postanowienia nie zostaną zmienione w drodze wzajemnego porozumienia

właściciela gruntu i użytkownika wieczystego, a użytkownik przez czas trwania

prawa jest obciążony obowiązkiem wykorzystania nieruchomości zgodnie

z postanowieniami umowy. Wskazane w umowie przeznaczenie nieruchomości,

implikujące sposób zagospodarowania nieruchomości, będący równocześnie

pochodną celu oddania jej w użytkowanie wieczyste, wiąże nie tylko stronę –

użytkownika pierwotnego, lecz także wszystkich następców prawnych, którzy nabyli

prawo pod tytułem szczególnym w drodze umowy z pierwszym lub kolejnym

beneficjentami. Z drugiej strony właściciel gruntu przez czas trwania prawa

pozostaje uprawniony do egzekwowania korzystania z niego w sposób zgodny

z postanowieniami zawartej umowy. Wobec powyższego, nie można zgodzić się

z twierdzeniem pozwanej, że wbrew temu, co przyjął Sąd Okręgowy, wolą stron

umowy z dnia 22 grudnia 1997 r. nie było objęte bliższe określenie przeznaczenia

przedmiotowej nieruchomości, które determinowało sposób zagospodarowania

nieruchomości, a strony poprzestały jedynie na powołaniu się na postanowienia

ówcześnie obowiązującego planu zagospodarowania, stanowiącego, że jest to

obszar urządzeń komunikacji. Nietrafny jest też pogląd strony pozwanej, że

w sytuacji późniejszego ustania obowiązywania planu, kolejny użytkownik

wieczysty nie był związany umownym określeniem przeznaczenia i sposobu

zagospodarowania gruntu. Zdaniem Sądu Apelacyjnego nie sposób przyjąć,

że pozwana spółka wstępując w prawa poprzednika prawnego była wolna od

obowiązków w zakresie sposobu zagospodarowania, nawet w sytuacji, gdy plan

zagospodarowania, na który powołano się w umowie, nie obowiązywał. Natomiast

fakt zabudowy sąsiedniej nieruchomości przeprowadzonej przez poprzedniego

użytkownika wieczystego mógł wpłynąć jedynie na rodzaj infrastruktury

przynależnej do szeroko rozumianego pojęcia „urządzeń komunikacji”, do której

wzniesienia pozwana spółka była nadal zobowiązana. Sąd Apelacyjny uznał za

niezasadny zarzut naruszenia art. 240 k.c. w zw. z art. 33 ust. 3 ustawy z dnia

21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W tym względzie Sąd

6

Apelacyjny podzielił stanowisko Sądu pierwszej instancji, że w niniejszej sprawie

zostały spełnione normatywne przesłanki wcześniejszego rozwiązania stosunku

użytkowania wieczystego. Sąd Apelacyjny wskazał, że pozwana spółka po nabyciu

prawa użytkowania wieczystego nie przystąpiła do zagospodarowania gruntu

w sposób wskazany umowie. Podjęła decyzję o wykorzystaniu nieruchomości

w celach zabudowy o charakterze komercyjnym. Wystąpiła do Prezydenta miasta K.

o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu

zgodnie z zamierzonym celem, a następnie o decyzję na podstawie, której

zatwierdzony miał być projekt budowy restauracji wraz infrastrukturą oraz

zezwalającej na budowę. Po uzyskaniu odpowiednich decyzji, nie informując

właściciela nieruchomości, przystąpiła do realizacji inwestycji. Jednocześnie nie

zabiegała wobec Skarbu Państwa, jako właściciela nieruchomości o zmianę

postanowień umowy w zakresie celu i przeznaczenia przedmiotu prawa.

Okoliczność, iż była informowana przez reprezentantów Skarbu Państwa,

że planowana inwestycja jest niezgodne z umową, nie wpłynęła na zaniechanie jej

realizacji. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, sposób wykorzystania działek przez stronę

pozwaną nie pozostawał w jakimkolwiek związku z powstałym w sąsiedztwie

dworcem autobusowym, stacją paliw wraz z towarzyszącą tym obiektom

infrastrukturą. Sąd Apelacyjny ocenił, że nie miała znaczenia okoliczność

podniesiona przez pozwaną, iż realizowany przez nią sposób zagospodarowania

nieruchomości miał podstawę w uzyskanych ostatecznych decyzjach

administracyjnych wydanych przed rozpoczęciem inwestycji przez Prezydenta

Miasta K. Sąd Apelacyjny wskazał, że z uwagi na obowiązujące przepisy rola

Prezydenta Miasta K. była w odniesieniu do spornej nieruchomości dwojaka:

występując, jako organ administracji samorządowej, w zakresie, w jakim

rozpoznawał wnioski pozwanej o wydanie decyzji, realizował uprawnienia

w zakresie dominium, pozostając równocześnie statio fisci Skarbu Państwa

wykonującym także uprawnienia z zakresu władztwa nad przedmiotem własności

państwowej (dominium) i w tej roli występuje również w niniejszym postępowaniu.

Jak podkreślił Sąd Apelacyjny, po pierwsze, kompetencje ustawowe są w tych

przypadkach różne i nie krzyżują się rzeczowo, po drugie, okoliczność powyższa

pozostaje bez wpływu na ocenę zachowania użytkownika wieczystego, które było

7

sprzeczne z celem i przeznaczeniem gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste,

określonymi w umowie wiążącej dla pozwanej, jako użytkownika. Sąd Apelacyjny

uznał też za nieusprawiedliwiony zarzut naruszenia art. 5 k.c. W ocenie Sądu

Apelacyjnego, okoliczność, że Prezydent Miasta, realizując swoje uprawnienia

ustawowe, wydał określone decyzje administracyjne, a następnie Skarb Państwa

reprezentowany przez Prezydenta Miasta wystąpił z roszczeniem z o rozwiązanie

stosunku użytkowania wieczystego nie może być w opisanych okolicznościach

faktycznych sprawy uznany za przejaw nielojalności czy braku uczciwości.

Strona pozwana M. spółka z o.o. wniosła skargę kasacyjną od wyroku Sądu

Apelacyjnego z dnia 2 lutego 2015 r. Skarżąca podniosła zarzut naruszenie prawa

materialnego, tj.: art. 65 § 1 i § 2 k.c. polegające na niedopuszczalnym i

nieusprawiedliwionym zaniechaniu całościowej wykładni § 4 umowy o ustanowieniu

użytkowania wieczystego z dnia 22 grudnia 1997 r.; art. 240 k.c. i art. 33 ust. 3

ustawy o gospodarce nieruchomościami; art. 140 k.c. przez niezastosowanie tego

przepisu; art. 20 i 21 ust. 1 i 2 oraz art. 64 ust. 1, 2, 3 Konstytucji RP; art. 1

Protokołu 1 do konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności w

związku z art. 91 ust. 1 i 2 Konstytucji RP; art. 240 k.c. i art. 33 ust. 3 ustawy o

gospodarce nieruchomościami przez niewłaściwe zastosowanie tych przepisów; art.

5 k.c. przez jego niezastosowanie.

Na tej podstawie skarżąca wniosła o uchylenie w całości wyroku Sądu

Apelacyjnego z dnia 2 lutego 2015 r. i orzeczenie, co do istoty sprawy poprzez

zmianę wyroku Sądu Okręgowego z dnia 24 marca 2014 r. i oddalenie powództwa

w całości oraz orzeczenie o kosztach postępowania przed Sądem Najwyższym

oraz za wszystkie instancje, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i

przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Na tle przepisu art. 65 k.c., którego naruszenie zarzuca się w skardze

kasacyjnej, przyjęta została tzw. kombinowana metoda wykładni oświadczeń woli

(zob. uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia

29 czerwca 1995 r., III CZP 66/95, OSNC 1995, nr 12, poz. 168). Metoda ta

8

przyznaje pierwszeństwo - w wypadku oświadczeń woli składanych innej osobie -

temu znaczeniu oświadczenia woli, które rzeczywiście nadały mu obie strony

w chwili jego złożenia (subiektywny wzorzec wykładni). Podstawą tego

pierwszeństwa jest zawarty w art. 65 § 2 k.c. nakaz badania raczej, jaki był zgodny

zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierania się na dosłownym jej brzmieniu.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 marca 2007 r. (sygn. akt

II CSK 489/06, niepubl.), wyrażane niekiedy zapatrywanie, że nie można uznać

prawnej doniosłości znaczenia nadanego oświadczeniu woli przez same strony,

gdy odbiega ono od jasnego sensu oświadczenia woli wynikającego z reguł

językowych, nawiązuje do niemającej oparcia w art. 65 k.c., anachronicznej

koncepcji wyrażonej w paremii clara non sunt interpretanda. Najnowsze wypowiedzi

nauki prawa odrzuciły tę koncepcję. W orzeczeniach wydanych w ostatnich latach

zerwał z nią także Sąd Najwyższy (zob. np. wyroki: z dnia 21 listopada 1997 r.,

I CKN 825/97, OSNC 1998, nr 5, poz. 81, z dnia 8 czerwca 1999 r., II CKN 379/98,

OSNC 2000, nr 1, poz. 10, z dnia 7 grudnia 2000 r., II CKN 351/00, OSNC 2001, nr

6, poz. 95, z dnia 30 stycznia 2004 r., I CK 129/03, niepubl., z dnia 25 marca

2004 r., II CK 116/03, niepubl. i z dnia 8 października 2004 r., V CK 670/03,

OSNC 2005, nr 9, poz. 162). Zacieśnienie wykładni umowy tylko do jej "niejasnych"

postanowień - jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 marca 2004 r.,

II CK 116/03 - miałoby oparcie w art. 65 k.c., gdyby uznawał on za wyłącznie

doniosłe takie znaczenie umowy, jakie wynika z reguł językowych. Jednak według

art. 65 § 2 k.c. w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel

umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Przepis ten dopuszcza

więc taką sytuację, w której właściwy sens umowy ustalony przy zastosowaniu

wskazanych w nim dyrektyw będzie odbiegał od jej "jasnego" znaczenia w świetle

reguł językowych. Proces interpretacji umów może się, zatem zakończyć

ze względu na jej "jasny" sens dopiero wtedy, gdy treść umowy jest "jasna" po

zastosowaniu kolejnych reguł wykładni. Jeżeli okaże się, że strony różnie

rozumiały treść złożonego oświadczenia woli, to za prawnie wiążące - zgodnie

z kombinowaną metodą wykładni oświadczeń woli - należy uznać znaczenie

oświadczenia woli ustalone według wzorca obiektywnego. W tej fazie wykładni

treści umowy potrzeba ochrony adresata oświadczenia woli przemawia za tym, aby

9

było to znaczenie oświadczenia, które jest dostępne adresatowi przy założeniu - jak

określa się w doktrynie i judykaturze (por. np. uchwałę składu siedmiu sędziów

Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 1995 r., III CZP 66/95) - starannych z jego

strony zabiegów interpretacyjnych. Potwierdza to nakaz zawarty w art. 65 § 1 k.c.,

aby oświadczenie woli tłumaczyć tak, jak tego wymagają ze względu

na okoliczności, w których zostało ono złożone, zasady współżycia społecznego

i ustalone zwyczaje (zob. też wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 marca 2010 r.,

IV CSK 382/09, niepubl.). Jednocześnie, w zależności od ustaleń w tym zakresie,

celowe jest zwrócenie uwagi na powszechnie aprobowaną regułę interpretacyjną,

według której wątpliwości, co do znaczenia oświadczeń zawartych w dokumencie

obejmującym czynność prawną powinny być tłumaczone na niekorzyść

jego autora (por. m.in. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 8 stycznia 2010 r.,

IV CSK 269/09, niepubl.; z dnia 5 marca 2010 r., IV CSK 382/09, niepubl. oraz

z dnia 9 października 2014 r., IV CSK 10/14, niepubl.).

Ustalając rzeczywistą treść zawartej przez strony w dniu 22 grudnia 1997 r.

umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości Sąd

Apelacyjny poprzestał na pierwszej fazie wykładni umowy. Uznał bowiem,

iż strony pierwotnej umowy jednakowo rozumiały sens złożonych oświadczeń,

co wobec użytkowników wieczystych - osób fizycznych następców prawnych

wywłaszczonych właścicieli nieruchomości - miało między innymi oznaczać,

że w terminie określonym w umowie byli oni zobowiązani do wybudowania na

gruncie oddanym do użytkowania wieczystego urządzeń komunikacyjnych

służących użyteczności publicznej. W tej kategorii, zgodnie z obowiązującym

wówczas planem zagospodarowania przestrzennego miasta K., mieścił się nawet

dworzec autobusowy. Nic nie wskazywało, że zakres korzystania z tych urządzeń

miał być ograniczony do użytkownika wieczystego. Taki rezultat wykładni może

budzić wątpliwości. Pomijając kwestię, czy właściwe było oddanie gruntu

w użytkowanie wieczyste poprzednim właścicielom, a nie powrotne przeniesienie

na nich prawa własności nieruchomości, należy rozstrzygnąć niewątpliwą kolizję

pomiędzy oddaniem gruntu w użytkownie wieczyste osobom fizycznym, którzy nie

prowadzili działalności gospodarczej, z jednoczesnym obowiązkiem jego

zagospodarowania na cele użyteczności publicznej. Ten historyczny kontekst

10

powinien być rozważony zwłaszcza, że rekonstrukcja pierwotnej intencji stron jest

utrudniona po tak znacznym upływie czasu, kiedy nie jest możliwe uzyskanie

stosownych informacji od bezpośrednich uczestników tej czynności. Sąd drugiej

instancji uznając, że oświadczenia złożone w dniu 22 grudnia 1997 r. nie były przez

strony tej czynności prawnej rozumiane rozbieżnie, nie wskazał, na jakiej podstawie

doszedł do takiego wniosku. Poza przesłuchaniem stron, to jak same strony

rozumiały oświadczenie woli można wykazywać za pomocą wszelkich innych

środków dowodowych (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 września 2013 r.,

I CSK 688/12, niepubl.). Pole do rozważań na temat rzeczywistej intencji stron

umowy może otworzyć podnoszona przez pozwaną okoliczność dotycząca

odwołania w umowie z dnia 22 grudnia 1997 r. do „planów” a nie „planu”

zagospodarowania przestrzennego miasta K. i związana z tym odwołaniem

wzmianka o „obszarze urządzeń komunikacji - symbol planu KU” odnosząca się

miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego w dniu

zawarcia umowy. Powstaje wobec tego pytanie o interpretację postanowień umowy

uwzględniającą zmiany planu zagospodarowania przestrzennego lub też utratę jego

mocy obowiązującej i wieloletniego braku nowego planu.

Wyprzedzając niejako dalsze rozważania w tym miejscu trzeba podkreślić,

że im bardziej ogólne określenie sposobu korzystania z gruntu, tym większy zakres

swobody użytkownika wieczystego. W piśmiennictwie zwraca się też uwagę,

że trudniej w takich przypadkach wykazać użytkownikowi wieczystemu działanie

w sposób oczywiście sprzeczny ze sposobem zagospodarowania nieruchomości.

Prawo wieczystego użytkowania jest wprawdzie prawem terminowym,

ale trwałość tego stosunku prawnorzeczowego wyrażająca się znaczną rozległością

czasową jego istnienia a także treść tego prawa sytuuje je najbliżej prawa

własności. Co do zasady stosunek ten wygasa z upływem okresu, na który grunt

został oddany w użytkowanie wieczyste. Zarówno art. 33 ust. 3 u.g.n. jak i art. 240

k.c. dopuszczają wyjątkowe jego wygaśnięcie przed terminem określonym

w umowie. Stosownie do treści art. 240 k.c. użytkowanie wieczyste może zostać

rozwiązane, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości w sposób

oczywiście sprzeczny z przeznaczeniem określonym w umowie. Jednocześnie

w tym samym przepisie wskazany został przykład korzystania z nieruchomości,

11

który może prowadzić do wygaśnięcia stosunku użytkowania wieczystego. Jest nim

nie wzniesienie, wbrew umowie, określonych w niej budynków lub urządzeń.

Z kolei według art. 33 ust. 3 u.g.n. - który z mocy jego ust. 4 ma zastosowanie

do użytkowania wieczystego nabytego w inny sposób, niż w drodze umowy

zawartej w formie aktu notarialnego - właściwy organ może żądać rozwiązania

użytkowania wieczystego przed upływem okresu stosownie do art. 240 kodeksu

cywilnego, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób

sprzeczny z ustalonym w umowie, przy czym również w tej regulacji został

wskazany podobny przykład niezabudowania gruntu w ustalonym terminie.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18 czerwca 2010 r. (sygn. akt V

CSK 414/09, OSNC-ZD 2011/2/24) w obu przepisach różnie określa się przesłanki

rozwiązania, ponieważ z jednej strony odnosi się je do „przeznaczenia

nieruchomości" a z drugiej do „sposobu korzystania z nieruchomości" Mimo to

istnieją uzasadnione racje, aby uznać, że pozostają one ze sobą w związku.

Przeznaczenie nieruchomości odpowiada celowi, jakiemu ma służyć nieruchomość.

Natomiast sposób korzystania z nieruchomości oznacza konkretną formę, metodę

lub tryb wykonania. Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uzasadnieniu

wyroku z dnia 29 czerwca 2007 r. (sygn. akt I CSK 133/07, niepubl.) oceniając

zakres użytego w art. 29 ust. 1 u.g.n. pojęcia "celu”, na który nieruchomość zostaje

oddana w użytkowanie wieczyste" oraz „sposobu korzystania z nieruchomości".

Sposób korzystania z nieruchomości, przy braku szczególnych wymagań, musi,

co do zasady odpowiadać przeznaczeniu nieruchomości. Dopiero taka zmiana

sposobu korzystania z nieruchomości, która prowadzi do zmiany jej przeznaczenia

może stanowić podstawę rozwiązania stosunku prawnego użytkowania

wieczystego. Przeznaczenie nieruchomości może zostać określone bardzo

precyzyjnie i mogą zostać temu podporządkowane szczególne obowiązki

użytkownika wieczystego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 lipca 2002 r.,

I CKN 891/2000, niepubl.).

W tym samym wyroku Sąd Najwyższy podniósł, że pomiędzy przepisami

kodeksu cywilnego a ustawą o gospodarce nieruchomościami należy uwzględnić,

że art. 33 ust. 3 u.g.n. nowej - wobec kodeksu cywilnego - ustawy odwołuje się

w ten sposób do treści art. 240 k.c., że nakazuje jego zastosowanie przy ocenie

12

dopuszczalności rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego na podstawie

art. 33 ust. 3 u.g.n. Wobec tego należy przyjąć, że do rozwiązania użytkowania

wieczystego niezbędne jest w każdym przypadku spełnienie kryterium "oczywistej"

sprzeczności sposobu korzystania z nieruchomości z jej przeznaczeniem.

Oczywista sprzeczność, to nie tylko proste naruszenie warunków decyzji

stanowiącej podstawę prawa wieczystego użytkowania, ale naruszenie ewidentne,

rażące. Na wymaganie "oczywistego" naruszenia warunków zwraca się uwagę

w orzecznictwie (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 2003 r., III CKN

1409/2000, niepubl.; z dnia 28 stycznia 2011 r., I CSK 132/10, niepubl.; z dnia

8 grudnia 2010 r., V CSK 168/10, niepubl.; z dnia 28 marca 2012 r., V CSK 163/11,

OSNC - ZD 2013 nr C, poz. 63) łącząc je też (jak w wyroku Naczelnego Sądu

Administracyjnego z dnia 31 maja 1994 r., S.A./Lu 1650/93, ST 1994/7-8/150)

ze szczególnym nasileniem złej woli użytkownika, ukierunkowanej na złamanie

warunków oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Wprawdzie nie sposób

wyprowadzić z treści wymienionych przepisów aż tak daleko idących wymagań,

wskazujących wręcz na umyślne zachowania użytkownika wieczystego, to jednak

nie można w ramach przesłanki "oczywistej" sprzeczności korzystania z gruntu

w sposób sprzeczny z przeznaczeniem określonym w umowie pomijać przyczyn,

które do tego doprowadziły. Jednak zanim dojdzie do tej oceny należy przede

wszystkim rozważyć, czy dotychczasowe korzystanie z nieruchomości przez

pozwanego może być rzeczywiście uznane za sprzeczne i to oczywiście

z przeznaczeniem gruntu, o którym mowa w art. 240 k.c. Dlatego w pierwszej

kolejności należy wyjaśnić wątpliwości dotyczące określonego w umowie

przeznaczenia przedmiotowego gruntu.

W tym zakresie wymaga uwzględnienia, iż nieruchomość objęta umową

stanowiła tylko część większego obszaru przeznaczonego pod budowę urządzeń

komunikacji, na którym to obszarze, w bezpośrednim sąsiedztwie działką

w użytkowaniu wieczystym pozwanej, zostały zrealizowane dwie najistotniejsze

inwestycje komunikacyjne a mianowicie: dworzec autobusowy oraz stacja paliw.

Wobec tego należy rozstrzygnąć, jakie to ma obecnie znaczenie dla interpretacji

pojęcia „obszaru urządzeń komunikacyjnych” zawartego w umowie z dnia

13

22 grudnia 1997 r. w kontekście potrzeby stawiania kilku urządzeń tego typu na tym

samym obszarze oraz charakteru obiektu postawionego przez pozwaną spółkę.

Słusznie w skardze kasacyjnej podnosi się zarzut uwzględnienia powództwa,

bez bliższej analizy, w odniesieniu do całego gruntu oddanego w użytkowanie

wieczyste. Nie zostało, bowiem precyzyjnie ustalone położenie budynku restauracji

oraz zagospodarowanie pozostałej nieruchomości oddanej w użytkowanie

wieczyste, co może mieć znaczenie wobec dopuszczanemu w orzecznictwie Sądu

Najwyższego (zob. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2002 r., III CKN

1411/00, niepubl.; z dnia 5 lipca 2007 r., III CSK 110/07, niepubl.; z dnia 11 marca

2011 r., II CSK 4238/10, niepubl.) rozwiązaniu umowy o oddaniu gruntu

w użytkowanie wieczyste w odniesieniu do części gruntu będącego przedmiotem

umowy, jeżeli określone w art. 240 k.c. przesłanki rozwiązania umowy są spełnione

tylko, co do części gruntu, dającego się wyodrębnić w drodze podziału

nieruchomości.

Podwójna rola Prezydenta Miasta K., który z jednej strony, jako organ

wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego podejmuje decyzje w zakresie

korzystania z nieruchomości i jej zabudowy, z drugiej zaś wypełnia obowiązki

reprezentanta Skarbu Państwa w zakresie w zakresie gospodarowania

nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa zgodnie z art. 11 ust. 1

u.g.n. w związku z art. 4 pkt 9b1 u.g.n., w zasadzie nie powinna mieć istotnego

wpływu w zakresie oceny żądania rozwiązania użytkowania wieczystego

(zob. też postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 stycznia 2009 r., I CSK 263/08,

niepubl.). Chodzi zwłaszcza o wydane w stosunku do przedmiotowych

nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz

zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej zgodę na budowę restauracji wraz

z infrastrukturą. Uzyskana w ten sposób wiedza - w ramach realizacji zadań

przez inne jednostki wydzielone w strukturze Prezydenta Miasta K., jako organu

administracji samorządowej - o planowanych inwestycjach na działce nie powinna

być utożsamiana z wiedzą samego Skarbu Państwa, jako właściciela

nieruchomości, na której inwestycje ta miały być realizowane. Inaczej jednak należy

oceniać wiedzę Prezydenta Miasta K. o planowanej inwestycji na przedmiotowej

nieruchomości uzyskaną przez jego jednostki organizacyjne w ramach

14

gospodarowania zasobem nieruchomości Skarbu Państwa i związaną z tym

bezczynność, aż do poinformowania pozwanej spółki w piśmie z dnia 29 lutego

2012 r. o swoich zastrzeżeniach, co do zgodności zabudowy nieruchomości z

celem oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Taką wiedzę niewątpliwie uzyskał

Skarb Państwa już w chwili zawiadomienia Prezydenta Miasta K. o zawarciu

umowy zobowiązującej do nabycia tego prawa pod warunkiem nieskorzystania

przez Skarb Państwa z prawa pierwokupu. Wymaga, zatem rozważenia brak od tej

chwili reakcji, podobnej do wyrażonej w piśmie z dnia 29 lutego 2012 r. zarówno w

kontekście wykładni samej umowy jak i realizacji przez powoda podmiotowego

prawa rozwiązania umowy użytkowania wieczystego. Nie można, bowiem pominąć,

iż proces budowy restauracji jest złożony, wymaga wyłożenia znacznych środków i

to już na etapie projektowania inwestycji.

Uprawnienie przewidziane w art. 240 k.c. jak i w art. 33 ust. 3 u.g.n.

wynika niewątpliwie z prawa własności. Prawo użytkowania wieczystego jest

prawem najbliższym prawu własności. Różnice występują między innymi

w możliwości umownego ukształtowaniu prawa użytkowania wieczystego.

Ten szczególnie bliski prawu własności charakter prawa użytkowania wieczystego

pozwolił przyjąć Sądowi Najwyższemu w wyroku z dnia 19 listopada 2002 r.

(sygn. akt IV CKN 1476/00, niepubl.), że jeżeli umowa ustanawiająca prawo

użytkowania wieczystego nie określa bliżej sposobu korzystania z nieruchomości

pozostającej w użytkowaniu wieczystym, przy ustalaniu treści przysługującego

prawa, możliwe jest odwołanie się do społeczno-gospodarczego przeznaczenia

prawa (por. też wyrok SN z dnia 22 maja 1968 r., II CR 237/88, OSPiKA 1969,

nr 11, poz. 234). Okoliczności te, określające granice wykonywania prawa

własności (art. 140 k.c.), powinny być uwzględniane przy realizacji uprawnienia

właściciela nieruchomości do żądania rozwiązania użytkowania wieczystego.

Brak ustaleń i rozważenia wskazanych okoliczności nie pozwala na

skuteczne odparcie zarzutu naruszenia zarówno art. 65 jak i art. 240 k.c. i 33 ust. 3

u.g.n. przez ich niewłaściwe zastosowanie (zob. m.in. wyroki Sądu Najwyższego:

dnia 11 marca 2003 r., V CKN 1825/00, niepubl.; z dnia 5 września 2012 r.,

IV CSK 76/12, niepubl. oraz z dnia 27 czerwca 2013 r., III CSK 270/12 niepubl.;

z dnia 6 grudnia 2013 r., I CSK 112/13, niepubl.). Wobec tego przedwczesne jest

15

też odnoszenie się do pozostałych zarzutów skargi kasacyjnej, które dotyczą

przepisów, które mogłyby mieć zastosowanie, gdyby uznać, co do zasady,

iż istniały podstawy do rozwiązania prawa użytkowania wieczystego.

Z tych wszystkich względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815

§ 1 k.p.c.

uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi

drugiej instancji.

kc

jw