III CSK 346/14

.

Sygn. akt III CSK 346/14

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 maja 2015 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Antoni Górski (przewodniczący)

SSN Iwona Koper (sprawozdawca)

SSN Karol Weitz

Protokolant Bożena Kowalska

w sprawie z powództwa J. B.

przeciwko Z. W.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej

w dniu 8 maja 2015 r.

skargi kasacyjnej pozwanego

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 13 maja 2014 r.,

oddala skargę kasacyjną i zasądza od pozwanego na rzecz

powódki kwotę 2700 (dwa tysiące siedemset) zł tytułem kosztów

postępowania kasacyjnego.

2

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 29 listopada 2013 r. Sąd Okręgowy w K. zasądził na rzecz

powódki J. B. od pozwanego Z. W. kwotę 252.250,83 zł z ustawowymi odsetkami.

Sąd Okręgowy ustalił, że powódka jako licencjonowany pośrednik

nieruchomości prowadziła działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa

nieruchomości pod nazwą Biuro Prawne I. Z. W. jako prezes zarządu W. spółki z

o.o. w K. był uprawniony do samodzielnej reprezentacji tej spółki. W tym samym

czasie pełnił też funkcję przewodniczącego rady nadzorczej Zakładów Budowy

Maszyn i Aparatury S.A (ZBMiA) w K., która była organem uprawnionym do

wyrażania zgody na sprzedaż nieruchomości należących do tej spółki. Z. W. i W.

sp. z o.o. byli - odpowiednio w 2/3 i 1/3 części - współużytkownikami wieczystymi

nieruchomości gruntowej przy ul. G. […] w K. składającej się z działki nr 180/15

objętej księgą wieczystą […] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w K. oraz

współwłaścicielami posadowionych na niej budynków. ZBMiA przysługiwało prawo

użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej przy ul. G. […] w K. składającej

się z działek 180/2 i 180/30 objętych księgą wieczystą […] oraz prawo własności

znajdującej się na nich budynków. Działki nr 180/2, 180/30 i 180/15 stanowiły

zorganizowany, atrakcyjny dla inwestorów kompleks o łącznej powierzchni 3,2958

ha. W 2005 r. powódka w ramach prowadzonej działalności poszukiwała terenów

z przeznaczeniem na budownictwo wielomieszkaniowe i w związku z tym

nawiązała kontakt ze Z. W., który wyraził wolę sprzedaży terenów przy ul. G. i

zgodził się na ich oferowanie do sprzedaży zapewniając, że podpisze z powódką

stosowną umowę, a w przypadku zawarcia umowy sprzedaży wypłaci powódce

należną za pośrednictwo prowizję. Podczas negocjacji poprzedzających zawarcie

umowy pozwany deklarował chęć sprzedaży całego kompleksu gruntów przy G.

[…], uzgadniał i kontrolował proces zmierzający do ich zbycia. W dniu 9 września

2005 r. pozwany osobiście i samodzielnie wypełnił otrzymane od powódki dwa

egzemplarze umowy pośrednictwa, na których znajdowały się podpisy in blanco i

pieczątki powódki, wpisując oznaczenie nieruchomości, cenę za m2

oraz

zlecającego pośrednictwo klienta i wysokość należnej pośrednikowi prowizji. Jeden

wypełniony egzemplarz umowy został zwrócony powódce. Zgodnie z umową Z. W.,

3

jako osoba fizyczna oraz jako uprawniony do występowania w imieniu spółki W.

zlecił powódce sprzedaż kompleksu nieruchomości przy G. […] o łącznej

powierzchni „do 3,30 ha” za cenę 250 euro za m2

. Cena została podana w EUR,

ponieważ przedstawiciel powódki poinformował pozwanego, że potencjalni

nabywcy to spółki zagraniczne. Mająca być przedmiotem sprzedaży nieruchomość

określona została jako „Zakłady Z.”, a w istocie obejmowała kompleks działek, do

których prawa przysługiwały trzem różnym podmiotom. Przed zawarciem umowy

pozwany wyjaśnił, że jest wraz ze spółką W. współużytkownikiem wieczystym

części przedmiotowego gruntu, której jest większościowym udziałowcem

i prezesem, upoważnionym do podpisywania umów, zaś odnośnie do pozostałych

działek należących do spółki ZBMiA jest jej większościowym udziałowcem

i przewodniczącym rady nadzorczej decydującej o zbyciu nieruchomości. Powódka

po weryfikacji danych od pozwanego miała przekonanie, że zamiarem pozwanego

jest sprzedaż całego kompleksu działek. Na podstawie umowy pośrednictwa

pozwana zobowiązała się do sprzedaży przedmiotu umowy, a strona pozwana

w przypadku zawarcia umowy sprzedaży z kontrahentem wskazanym przez

powódkę była zobowiązana do zapłacenia prowizji w wysokości 1,3% ceny netto

oraz 22% VAT. Powódka zaoferowała przedmiotowe działki kilku spółkom, w tym

G. sp. z o.o. i z tą spółką podpisała umowę pośrednictwa, pokazała jej

przedstawicielom oferowane działki, przygotowała plany, mapy i dokumenty

potrzebne do sprzedaży, których nie otrzymała od pozwanego. Na spotkaniu w

spółce W. z udziałem P. C. z G. i W. O. jako przedstawiciela powódki ustalono z

pozwanym cenę sprzedaży m2

wynoszącą wyrażoną w PLN równowartość 225

EUR. Uzgodniono, że dalsze negocjacje będzie prowadził pozwany z

przedstawicielem nabywcy bez udziału pośrednika, gdyż kontrahentom zależało na

poufności. Powódka na żądanie stron udzielała im potrzebnych informacji i

kompletowała niezbędne dokumenty. W dniu 24 listopada 2005 r. kontrahenci ci

zawarli przedwstępną umowę sprzedaży działki nr 180/15, przy dokonywaniu

czynności pozwany reprezentował siebie oraz spółkę W. Część ceny sprzedaży

miała być zgodnie z umową przelana na rachunki sprzedających po przedłożeniu

drugiej umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży działek nr 180/2 i 180/30

zawartej z ZBMiA. W dniu 16 grudnia 2005 r została zawarta druga umowa

4

przedwstępna, a w dniu 21 grudnia 2005 r. umowa sprzedaży działek tworzących

kompleks przy ul. G. Bezpośrednio po zawarciu umowy W.O. zwrócił się w imieniu

powódki do pozwanego o podanie danych niezbędnych do wystawienia przez

powódkę faktury. Pozwany potwierdził wolę zapłaty, nie zgłaszał zarzutów odnośnie

do wykonania umowy pośrednictwa. Po kilkunastu tygodniach rozmów z pozwanym

powódka zdecydowała się obniżyć prowizję do 1% ceny sprzedaży, która będzie

wypłacona niezwłocznie po wystawieniu faktur. Faktury, według tego co podał

pozwany, powinny być wystawione na obie spółki sprzedające. Powódka wystawiła

w dniu 7 marca 2007 r. faktury na rzecz ZBMiA i na rzecz spółki W. z terminem

zapłaty 7 dni. Obie spółki odmówiły zapłaty, pierwsza zarzuciła, że umowy

z powódką nie zawierała, druga, że umowa jest nieważna z uwagi na naruszenie

zasady walutowości. Uznając odmowę zapłaty faktury za zerwanie wcześniejszych

ustnych ustaleń co do wysokości prowizji, powódka wyliczyła prowizję zgodnie

z umową, jako 1,3% netto od ceny sprzedaży w umowach przedwstępnych i w dniu

24 kwietnia 2007 r. wystawiła fakturę VAT na kwotę 68 342,48 zł na rzecz W. sp. z

o.o. i na kwotę 136 684,96 zł na rzecz pozwanego - obie płatne w ciągu 7 dni.

Pozwany odmówił zapłaty podnosząc, że umowę zawarł tylko w imieniu W. sp. z

o.o. Powódka nie chcąc się narażać na zapłatę wysokiego podatku dochodowego i

podatku VAT wystawiła w dniu 24 maja 2007 r. fakturę korygującą do faktury na

rzecz pozwanego, a w dniu 26 czerwca 2007 r. wezwała pozwanego do zapłaty

kwoty 136 684,96 zł z odsetkami za opóźnienie od dnia 4 maja 2007 r. Pozwany

otrzymał wezwanie w dniu 3 lipca 2007 r. Pismem z dnia 23 września 2007 r.

powódka wezwała pozwanego i spółkę W. do zapłaty kwoty 189 452,25 zł netto

tytułem prowizji, a pismem z 26 października 2009 r. wezwała spółkę W. do zapłaty

kwoty 6 864,24 zł zasądzonej na jej rzecz prawomocnym wyrokiem Sądu

Rejonowego w K. z dnia 9 lipca 2007 r. tytułem częściowego wynagrodzenia

należnego jej na podstawie przedmiotowej umowy oraz kwoty 2067 zł tytułem

kosztów postępowania. Pismem z 23 kwietnia 2009 r. wezwała pozwanego do

zwarcia ugody przed sądem odnośnie do kwoty 129.850,72 zł, jednak między

stronami nie doszło do jej zawarcia.

Na podstawie przytoczonych ustaleń Sąd Okręgowy, kierując się treścią,

celem i okolicznościami zawarcia łączącej strony umowy, spornej pod względem

5

podmiotowym i przedmiotowym uznał, że jej stronami są powódka, pozwany Z. W.

oraz spółka W. i oba te podmioty są zobowiązane do zapłaty powódce prowizji.

Odnośnie do przedmiotowego zakresu umowy przyjął, że pozwany zlecił powódce

także czynności zmierzające do zbycia użytkowania wieczystego ustanowionego na

rzecz ZBMiA wskazując, że zawierający umowę pośrednictwa nie musi mieć tytułu

prawnego do nieruchomości, ani pełnomocnictwa do zawarcia takiej umowy, może

zawrzeć ją we własnym imieniu zlecając poszukiwanie kontrahenta do nabycia

danej nieruchomości. W ocenie Sądu Okręgowego powódka wykonała należycie

zobowiązanie z umowy pośrednictwa. Umowa jest ważna, nie narusza zasady

walutowości, gdyż odwołanie się w jej § 3 do obcej waluty jest tylko sposobem

obliczenia ceny w PLN. Za nieuzasadniony uznał podniesiony przez pozwanego

zarzut przedawnienia roszczenia powódki. W tym zakresie wskazał, że strony

ustaliły w umowie, iż zapłata prowizji nastąpi dopiero po zawarciu umowy

sprzedaży, w takiej dacie nastąpiło też wystawienie przez powódkę faktur. Umowę

pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zawartą w stanie prawnym

obowiązującym w dacie zawarcia niniejszej umowy, określoną w art. 179 - 183

ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst Dz.

U. z 2014 r., poz. 518 - dalej jako u.g.n.) w ich ówczesnym brzmieniu zakwalifikował

jako umową nazwaną, do której w sprawach nieuregulowanych w tych przepisach

mają zastosowanie przepisy 758 - 7649

k.c. o umowie agencyjnej, jako najbardziej

zbliżonej do umowy pośrednictwa. Do umowy takiej nie stosuje się przepisów

umowy zlecenia. Z powołaniem się na stanowisko wyrażone w orzecznictwie

(wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 2007 r., IV CSK 267/06 nie publ.)

przyjął, że roszczenia z tej umowy, pozostające w związku z działalnością

gospodarczą przedawniają się w 3-letnim terminie określonym w art. 118 k.c. Sąd

Okręgowy, wychodząc z założenia o podzielności dochodzonego przez powódkę

świadczenia wskazał, że zasądzona od pozwanego z faktury …/2007 kwota

136 684,96 zł stanowi prowizję za sprzedaż jego udziału (w 2/3 częściach) w

prawie użytkowania wieczystego działki nr 180/15, zaś w odniesieniu do działek

180/2 i 180/30, do której prawa miała spółka ZBMiA, dochodzona przez powódkę i

zasądzona od pozwanego kwota 115 565,87 zł stanowi ½ część prowizji należnej

6

od sprzedaży tych działek. Cała prowizja podlega podziałowi między pozwanego i

Spółkę W. jako stron umowy pośrednictwa.

Zaskarżonym obecnie wyrokiem z dnia 13 maja 2014 r. Sąd Apelacyjny

oddalił apelację pozwanego od wyroku Sądu Okręgowego.

W związku z podniesionymi w apelacji zarzutami uzupełnił ustalenia

faktyczne Sądu pierwszej instancji przez ustalenie, że dostarczone pozwanemu do

wypełnienia dwa egzemplarze umowy różniły się od siebie w zakresie jej § 3 tym,

że jeden przewidywał płatność prowizji w dwóch ratach, a drugi jednorazowo po

zawarciu umowy finalnej, co było następstwem błędnego przeklejenia do umowy

fragmentu umowy zawieranej z nabywcą, który wyraźnie był tu wymieniony.

Zgodnym zamiarem stron była jednak formuła jednorazowej zapłaty. Nadto przyjął,

że przedmiotem transakcji pomiędzy nabywcą, a ZBMiA było prawo użytkowania

wieczystego działek 180/2 o pow. 198 m2

i 180/30 o pow. 16 877 m2

, razem 17 075

m2

. Sąd Apelacyjny ustalił również, że postępowanie z powództwa J. B. toczące się

przeciwko spółce W. zostało umorzone przez Sąd Okręgowy w związku z

ogłoszeniem upadłości spółki. W postępowaniu upadłościowym uznane zostały

wierzytelności powódki do spółki w kwotach 63 582,10 zł i 139 993,04 zł,

odpowiadających prowizji od ceny sprzedaży wynoszącego 1/3% udziału spółki w

cenie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z

działki nr 180/15 oraz 1/3 % z połowy ceny sprzedaży prawa użytkowania

wieczystego nieruchomości należącej do spółki ZBMiA. Uzupełniające ustalenia

faktyczne nie zmieniły jednak w ocenie Sądu Apelacyjnego trafności ustaleń Sądu

Okręgowego w aspektach mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy,

gdyż zgodnie z umową prowizja była ustalona od ceny sprzedaży a nie obszaru

sprzedanych działek, zaś kwestia zaspokojenia powódki w postępowaniu

upadłościowym nie ma znaczenia w sprawie, skoro pozwany i spółka W. nie

odpowiadają solidarnie za zapłatę prowizji lecz w zakresie prowizji od sprzedaży

praw do nieruchomości składającej się z działki nr 180/15 stosownie do udziałów, a

w odniesieniu do prowizji od sprzedaży praw do nieruchomości składającej się z

działek nr 180/2 i 180/30 po połowie. Jako nieuzasadniony ocenił Sąd Apelacyjny

zarzut naruszenia art. 233 § 1 i art. 328 § 2 k.p.c. Oddalił zarzut błędnej wykładni

przedmiotowej umowy w zakresie objętym sporem stron, jako dokonanej bez

7

naruszenia dyrektyw wykładni określonych w art. 65 § 2 k.c. Podzielił stanowisko

Sądu Okręgowego, że pozwany podpisał umowę nie tylko w imieniu spółki W., ale i

we własnym imieniu, oznaczając w niej w taki sposób klienta oraz przedmiot

umowy, który określił go jako działki, a nie udziały. Zawierając umowę pozwany

działał w podwójnym charakterze, ale wystarczające było złożenie przez niego pod

umową jednego podpisu identyfikującego go jako osobę fizyczną i prezesa zarządu

spółki W. Przedmiot umowy obejmował także pośrednictwo w sprzedaży działek

nr 180/2 i 180/30, na co wskazuje dokonany przez pozwanego wpis do umowy

obszaru działek odpowiadający całemu kompleksowi gruntów. Wskazał, że to

pozwany był inicjatorem sprzedaży działek przez ZBMiA, i faktycznie to on o tym

zadecydował, jako większościowy akcjonariusz i jednocześnie większościowy

udziałowiec w spółkach, które miały akcje ZBMiA. Z powołaniem się na treść

zeznań pozwanego stwierdził, że pozwany wiedział, iż kupujący jest

zainteresowany nabyciem dużego kompleksu gruntów, co miało odbicie

w negocjacjach, a kwestia ta była ich przedmiotem w aspekcie ceny, którą

pozwany negocjował także jako przewodniczący rady nadzorczej spółki. Oddalił,

uznany za bezprzedmiotowy, zarzut naruszenia art. 371 i 372 k.c., z uwagi na

brak solidarności po stronie pozwanego i spółki W. w zakresie odpowiedzialności w

stosunku do powódki za zapłatę prowizji. Jako pozbawione znaczenia dla

rozstrzygnięcia ocenił Sąd Apelacyjny powoływane przez skarżącego na zmiany

zawarte w art. 8 ustawy z dnia 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących

wykonywanie niektórych zawodów (Dz. U. 2013 r., poz. 829), które weszły w życie

w dniu 1 stycznia 2014 r. W związku z zarzutem naruszenia art. 385 § 2 k.c.

odniósł się do podnoszonej przez skarżącego kwestii niejednoznaczności umowy w

zakresie dotyczącym sposobu płatności prowizji - jednorazowo, czy w dwóch

transzach - która powinna być według skarżącego tłumaczona na korzyść klienta,

co prowadziłoby do przedawnienia roszczenia z tytułu połowy prowizji. Wskazał, że

postanowienie o jednorazowej zapłacie prowizji było korzystniejsze dla pozwanego,

gdyż ponad rok od zawarcia umowy przedwstępnej nie musiał płacić części prowizji.

Podniósł nadto, że wskazanie w egzemplarzu umowy wypełnionym przez

pozwanego na „nabywcę” wskazuje ewidentnie, że sprzedający był zobowiązany

do zapłacenia jednorazowo całej prowizji po 21 grudnia 2006 r. Podzielił stanowisko

8

Sądu Okręgowego odnośnie do zastosowania do przedawnienia roszczeń z

umowy pośrednictwa art. 118 k.c., a nie 751 k.c. w zw. z art. 117 § 2 k.c., oraz

ocenę tego Sądu, że w dacie rozszerzenia powództwa do kwoty 429 324,94 w dniu

18 grudnia 2008 r. roszczenie powódki, które stało się wymagalne w stosunku do

pozwanego w dniu 22 grudnia 2006 r. nie było przedawnione. Niezależnie od tego

stwierdził, że zarzut przedawnienia roszczenia w zakresie prowizji, która według

skarżącego miałaby być należna po podpisaniu umowy przedwstępnej, uznać

należałoby za sprzeczny z zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.). W

oparciu o dowody przeprowadzone przed Sądem pierwszej instancji Sąd

Apelacyjny ustalił, że pozwany na początku 2007 r. zadeklarował zapłatę należnej

powódce prowizji, co należy zakwalifikować jako uznanie roszczenia w rozumieniu

art. 123 § 1 pkt 2 k.c., które doprowadziło do przerwy przedawnienia ze skutkami z

art. 124 § 1 k.c.

W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego pozwany ponowił

podniesione uprzednio w apelacji zarzuty naruszenia: art. 65 § 2, w zw. z art. 65 § 1

k.c. i art. 180 st. 3-5 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym w dniu 9 września 2005 r.,

art. 118, w zw. z art. 117 § 1 i w zw. z art. 120 § 1 k.c., art. 750, art. 751 pkt 1

k.c. w zw. z art. 180 ust. 3-5 u.g.n. w wyżej wskazanym brzmieniu.

Nadto podniósł zarzuty: naruszenia art. 210 k.s.h. w zw. z art. 58 § 1 k.c., art. 106

ust. 1 oraz art. 8-10 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 1 marca 2004 r.

(Dz. U. Nr 54, poz. 535 - dalej UVAT) w zw. z § 16 ust. 1 -3 oraz § 17 ust. 1-3

rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 25 maja 2005 r. w sprawie zwrotu

podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, wystawiania faktur,

sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają

zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 95, poz. 798)

w zw. z art. 89a i art. 19 ust. 1 UVAT, w zw. z art. 65 § 1 i 2 k.c., naruszenia art. 70

ust. 1 ustawy Ordynacja podatkowa z dnia 29 sierpnia 1997 r. (Dz.U. Nr 137,

poz. 926) w zw. z art. 19 ust. 1 UVAT w zw. z art. 405 i art. 410 § 1 i 2 k.c.

Wniósł o uchylenie wyroku Sądu Apelacyjnego i przekazanie sprawy temu

Sądowi do ponownego rozpoznania wraz z rozstrzygnięciem o kosztach

postępowania kasacyjnego ewentualnie, w razie uznania podstaw naruszenia

prawa materialnego za oczywiście uzasadnione, uchylenie zaskarżonego wyroku

9

i oddalenie powództwa oraz orzeczenia na podstawie art. 415 k.p.c. o zwrocie

spełnionego przez pozwanego świadczenia na rzecz powódki w łącznej wysokości

500.946,37 zł.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 65 § 1 k.c. oświadczenie woli należy tłumaczyć tak jak tego

wymagają, ze względu na okoliczności, w których zostało złożone, zasady

współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. Pojęcie okoliczności złożenia

oświadczenia woli obejmuje faktyczne okoliczności jego złożenia, okoliczności

dotyczące osoby składającego, bądź odbierającego oświadczenie w aspekcie

podmiotowo - prawnym, kontakty stron poprzedzające złożenie interpretowanego

oświadczenia np., przebieg negocjacji. Przy wykładni umów art. 65 § 2 k.c.

przyznaje pierwszeństwo kryteriom zamiaru stron i celu jaki strony chciały osiągnąć

zawierając umowę. Chodzi tu o cel wspólny dla obu stron lub co najmniej jednej ze

stron znany i zaakceptowany przez drugą stronę umowy, zindywidualizowany

w warunkach konkretnej umowy (np. gospodarczy), który nie jest jednak tożsamy

z jej podstawą prawną.

Zgodnie z przyjmowaną w orzecznictwie na tle art. 65 k.c. kombinowaną

metodą wykładni (zob. w szczególności uchwała składu siedmiu sędziów Sądu

Najwyższego z dnia 29 czerwca 1995 r., III CZP 66/95, OSCN 1995, nr 5, poz. 168)

priorytetową regułę interpretacji oświadczeń woli składanych indywidualnym

adresatom stanowi rzeczywista wola stron, a dopiero gdy nie da się jej ustalić,

ustala się jakie jest obiektywnie przyjęte znaczenie danego oświadczenia.

Miarodajny dla ustalenia znaczenia nadawanego oświadczeniu przez strony jest

stan z chwili złożenia oświadczenia. Bez znaczenia jest późniejsza zmiana

sposobu jego rozumienia przez którąkolwiek ze stron.

Wbrew odmiennemu stanowisku skarżącego dokonana przez Sąd

Apelacyjny wykładnia łączącej strony umowy jest zgodna z powyższymi

wskazaniami wynikającymi z art. 65 k.c. Sąd Apelacyjny prawidłowo rozważył

w pierwszej kolejności literalne brzmienie przedmiotowej umowy, a następnie ustalił

treść oświadczeń woli stron przy zastosowaniu kryteriów określonych w art. 65 § 1

k.c. oraz ich sens z odwołaniem się do zgodnego zamiaru stron i celu umowy.

10

Trafnie uznał za właściwe takie znaczenie spornych postanowień umowy

w zakresie: podmiotów ją zawierających po stronie zlecającego, nieruchomości

stanowiących przedmiot umowy oraz wymagalności roszczenia powódki o zapłatę

prowizji, jakie zgodnie z ustaleniami dokonanymi w oparciu o zgromadzone

dowody, rzeczywiście łączyły z nim obie strony, zawierając umowę. Podzielić

należy stanowisko Sądu Apelacyjnego, że ustalenia te, dotyczące szczegółowo

opisanych w uzasadnieniu wyroku okoliczności poprzedzających zawarcie umowy

i okoliczności w jakich została ona zawarta, nie wymagających w tym miejscu

ponownego przytaczania, uzasadniają przyjęcie, że jej stronami były oba podmioty

posiadające prawa do działki nr 180/15, których zamiarem była jej sprzedaż

w całości jak też, że przedmiot umowy pośrednictwa, zgodnie ze znanym

pozwanemu jej celem w postaci sprzedaży kontrahentowi dużego kompleksu

nieruchomości obejmującego również działki nr 180/2 i 180/30 należące do spółki

ZBMiA, przy uwzględnieniu struktury własnościowej tej spółki, obejmował także

należące do niej prawa do wymienionych działek.

Na tym tle prezentowana przez skarżącego odmienna ocena w tym zakresie

nie stanowi dostatecznego uzasadnienia opartego na niej zarzutu naruszenia

art. 65 k.c.

Pozbawione doniosłości prawnej dla rozstrzygnięcia o zasadności

wniesionej skargi jest sporne na płaszczyźnie wykładni umowy zagadnienie

sposobu ustalenia zapłaty prowizji na rzecz powódki. Przyjęcie stanowiska

prezentowanego w tej kwestii przez skarżącego ostatecznie nie może bowiem

odnieść skutku w postaci uznania, że roszczenie powódki, co najmniej w części

uległo przedawnieniu z przyczyn wskazanych w dalszej części uzasadnienia.

Celem przepisu art. 210 § 1 k.s.h. jest ochrona interesów spółki

z ograniczoną odpowiedzialnością i jej wspólników na wypadek konfliktu interesów,

który może się ujawnić w sytuacji, gdy członek zarządu zawiera umowę „z samym

sobą”, a więc w sytuacji, gdy po obu stronach umowy występuje ta sama osoba.

Zakres podmiotowy tego przepisu obejmuje wyłącznie strony umowy lub sporu,

a więc z jednej strony spółkę z drugiej zaś członka jej zarządu. Bezzasadnie

zarzuca skarżący błąd subsumcji polegający na niezastosowaniu przez Sąd

11

Apelacyjny art. 210 k.s.h., w sytuacji wykraczającej poza objęty tym przepisem

zakres unormowania, gdy pozwany i spółka z ograniczoną odpowiedzialnością W.

nie są stronami sporu będącego przedmiotem postępowania przed tym Sądem, ani

nie łączy ich żadna objęta tym sporem umowa. W konsekwencji tego,

nieuzasadniony jest zarzut nieważności przedmiotowej umowy na podstawie art. 58

k.c., wywodzony z niedochowania zasad określonych w art. 210 k.s.h.

Nietrafny jest pogląd skarżącego kwalifikujący umowę pośrednictwa

w obrocie nieruchomościami jako umowę zlecenia. Zgodnie z utrwalonym

stanowiskiem judykatury, aprobowanym w piśmiennictwie prawniczym, które

zachowało aktualność także po uchyleniu z dniem 1 stycznia 2014 r.

obowiązującego w dacie zawarcia przedmiotowej umowy art. 180 ust. 1 u.g.n.

określającego zakres tego pośrednictwa, umowa ta stanowi typ umowy nazwanej

unormowanej w przepisach art. 179 do 183a u.g.n. (zob. m.in. wyroki Sądu

Najwyższego z dnia 23 listopada 2004 r., I CK 270/04, nie publ., z dnia 12 stycznia

2007 r., IV CSK 267/06, OSNC-ZD 2008, nr 1, poz. 14, z dnia 5 grudnia 2013 r.,

V CSK 33/2013, nie publ.). Z uwagi na to, że unormowanie to nie ma

wyczerpującego charakteru, w sprawach nie uregulowanych w u.g.n. do umowy

pośrednictwa w obrocie nieruchomościami będą miały odpowiednie zastosowanie

przepisy dotyczące umów podobnych, zawarte w kodeksie cywilnym. Jak przyjmuje

się w judykaturze (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 grudnia 2005 r., V CSK

295/05, nie publ.) unormowanie umowy pośrednictwa zbliża ją najbardziej do

umowy agencyjnej (art. 758 - 7649

k.c.), nie zaś, jak podnosi skarżący do umowy

zlecenia. Szeroką argumentację wskazującą istotne różnice między umową

zlecenia a umową pośrednictwa przytoczył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia

23 listopada 2004 r., I CK 270/04. Wyłączenie stosowania do umowy pośrednictwa

w obrocie nieruchomościami, w zakresie nieuregulowanym w przepisach u.g.n.,

przepisów o zleceniu wynika wprost z art. 750 k.c., stanowiąc, że mają one

zastosowanie do umów o świadczenie usług, które nie są uregulowane innymi

przepisami. Wyklucza to odwoływanie się w odniesieniu do tych umów - jak czyni to

skarżący - do terminu przedawnienia określonego w art. 751 k.c. W tej sytuacji, gdy

u.g.n. nie zawiera ogólnych przepisów o przedawnieniu roszczeń, w kwestii tej

będą mieć zastosowanie ogólne przepisy kodeksu cywilnego, a więc trafnie

12

wskazany przez Sąd Apelacyjny art. 118 k.c., przewidujący dla roszczeń

związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej trzyletni termin

przedawnienia. Bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie

stało się wymagalne (art. 120 § 1 k.c.). Zainicjowany wymagalnością roszczenia

powódki z tytułu wynagrodzenia za czynności pośrednictwa w dniu 22 grudnia

2006 r, tj. po podpisaniu umowy przenoszącej własność nieruchomości początek

biegu terminu przedawnienia nie upłynął więc przed datą wytoczenia powództwa

w dniu 18 grudnia 2009 r. Do takiego samego wniosku prowadzi przyjęcie, zgodnie

ze stanowiskiem skarżącego, że wynagrodzenie to było należne powódce

po podpisaniu umów przedwstępnych (w dniach 24 listopada 2005 r. i 16 grudnia

2005 r. ). Uznanie przez pozwanego na początku 2007 r. roszczenia powódki – jak

przyjął Sąd Apelacyjny - unicestwiło bowiem dotychczasowy bieg terminów

przedawnienia i wszczęło bieg takich samych trzyletnich terminów, które rozpoczęły

bieg od początku (art. 123 § 1 pkt 2 i art. 124 § 1 k.c.).

Kwestia uznania roszczenia powódki przez pozwanego podnoszona była

przez pozwanego w ramach zarzutów apelacji na płaszczyźnie ustaleń faktycznych.

Obecnie, w skardze kasacyjnej skarżący sytuuje ten zarzut w podstawie naruszenia

prawa materialnego, jednak bez zmiany uzasadnienia, zaprzeczając zaistnieniu

jakiejkolwiek okoliczności, która mogłaby być zakwalifikowana jako uznanie

roszczenia. W tym ujęciu jest to zarzut niedopuszczalny, z uwagi na treść art. 3983

§ 3 k.p.c.

W tym stanie rzeczy, jako bezprzedmiotowy przedstawia się zarzut

naruszenia art. 5 k.c. w następstwie uznania przez Sąd Apelacyjny za nadużycie

prawa podmiotowego powołanie się przez pozwanego na zarzut przedawnienia.

Ubocznie jedynie pozostaje zauważyć, że art. 5 k.c. nie wprowadza żadnych

ograniczeń podmiotowych, nie można więc całkowicie wykluczyć jego

zastosowania do ochrony przedsiębiorcy, przeciwko roszczeniu którego zgłoszony

został zarzut przedawnienia (zob. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca

2001, II CKN 604/00, OSNC 2002 r., nr 3, poz. 32, z dnia 3 października 2000 r.,

I CKN 308/00, z dnia 4 października 2001 r., I CKN 458/00, nie publ., wyrok

13

Trybunału Konstytucyjnego z dnia 17 października 2000 r. SK 5/99, OTK 2000, nr 7,

poz. 254).

Chybione są sformułowane przez skarżącego zarzuty naruszenia przepisów

UVAT i rozporządzenia wykonawczego do tej ustawy oraz przepisów Ordynacji

podatkowej. Znaczenie tych przepisów, tak jak innych przepisów podatkowych

ogranicza się do stosunku publicznoprawnego między podatnikiem, a organem

podatkowym będących ich adresatami (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia

25 listopada 2010 r., III CZP 83/10, OSNC 2011, nr 6, poz. 66 oraz dalsze

wymienione w jej uzasadnieniu orzeczenia Sądu Najwyższego). Nie należą do

drogi sądowej objęte regulacją tych przepisów sprawy dotyczące istnienia

zobowiązań podatkowych lub obowiązku podatkowego, które w przypadkach

określonych w ustawie mogą być przedmiotem skargi do sądu administracyjnego.

Stwierdzenie, czy zachodzą podnoszone przez pozwanego okoliczności z art. 405

i art. 410 § 1 k.c. uzasadniające jego roszczenie z tego tytułu wymaga uprzedniego

rozstrzygnięcia przez organ podatkowy kwestii ewentualnego naruszenia przez

powódkę obowiązku podatkowego (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia

25 września 1974 r., III PZP 34/74, OSNC 1975, nr 5, poz. 81).

Mając na względzie powyższe Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814

k.p.c.

i art. 98 § 1 i 3 w zw. z art. 391 §1 i art. 39821

orzekł jak w sentencji.