III RN 56/98

Wyrok z dnia 8 października 1998 r.

III RN 56/98

O tym czy obiekt budowlany, na którego wzniesienie wymagane jest poz-

wolenie budowlane, odpowiada warunkom jakim w myśl obowiązujących prze-

pisów musi czynić zadość obiekt przeznaczony na cele mieszkalne, decyduje

właściwy organ nadzoru budowlanego (art. 54 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. -

Prawo budowlane, Dz.U. Nr 89, poz. 414 ze zm. w związku z art. 2 ust. 3 ustawy

z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, Dz.U. Nr 85, poz. 388 ze zm. oraz z

art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach

mieszkaniowych, Dz.U. Nr 105, poz. 509 ze zm.), a nie fakt zameldowania w nim

osób na pobyt stały.

Przewodniczący SSN: Kazimierz Jaśkowski, Sędziowie SN: Andrzej

Wasilewski (sprawozdawca), Andrzej Wróbel.

Sąd Najwyższy, po rozpoznaniu w dniu 8 października 1998 r. sprawy ze

skargi Wernera - Franciszka H. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławcze-

go w L. z dnia 17 września 1996 r. [...] w przedmiocie rozwiązania umowy użytkowa-

nia wieczystego nieruchomości, na skutek rewizji nadzwyczajnej Pierwszego Preze-

sa Sądu Najwyższego [...] od wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego-Ośrodka

Zamiejscowego we Wrocławiu z dnia 24 listopada 1997 r. [...]

o d d a l i ł rewizję nadzwyczajną.

U z a s a d n i e n i e

Zarząd Miasta G. decyzją z dnia 27 maja 1996 r. [...], wydaną na podstawie

art. 26 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu

nieruchomości (jednolity tekst: Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.) w związku z

art. 240 KC oraz art. 104 KPA, rozwiązał umowę użytkowania wieczystego zawartą w

dniu 30 stycznia 1990 r. z małżeństwem Wernerem Franciszkiem H. i Ireną H., a

2

dotyczącą nieruchomości budowlanej objętej księgą wieczystą [...], o powierzchni

174 m

2

i położonej w granicach działki o numerze geodezyjnym 162 w G. przy ul. S.,

przejmując ją równocześnie do zasobów komunalnych Gminy Miejskiej G. Zgodnie z

warunkami rozwiązanej umowy, przedmiotowa działka gruntu powinna zostać zabu-

dowana domem mieszkalnym z częścią usługową, przy założeniu, że rozpoczęcie

budowy miało nastąpić w ciągu dwóch lat od daty podpisania umowy, a jej zakoń-

czenie powinno nastąpić w ciągu następnych trzech lat, a więc w terminie do dnia 1

lutego 1995 roku. Na wniosek użytkownika wieczystego Zarząd Miast G. decyzją z

dnia 27 marca 1995 r. przedłużył termin zakończenia zabudowy tej działki do dnia 30

kwietnia 1996 roku. Tymczasem nieruchomość ta jeszcze w latach 1980-1983 zos-

tała zabudowana pawilonem usługowym, który był faktycznie użytkowany od 1985

roku, a formalnie został dopuszczony do użytkowania przez Kierownika Urzędu Re-

jonowego w G. decyzją z dnia 17 października 1995 r. [...]. Natomiast użytkownicy

nie wystąpili nigdy o pozwolenie na budowę domu mieszkalnego. Ponadto organ

wydający decyzję wziął pod uwagę i to, że istniejący stan rzeczy powoduje narusze-

nie interesów osób trzecich (sąsiadów), a także interesu społecznego. Dlatego, wo-

bec nie dochowania przez użytkowników wieczystych warunków umowy co do termi-

nu zabudowy działki, Zarząd Miasta G. rozwiązał tę umowę na podstawie art. 26

ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości w związku z art. 240

KC. Odwołanie od tej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniósł

Werner H., podnosząc w nim, że organ wydający decyzję nieprawidłowo ocenił stan

faktyczny w niniejszej sprawie przyjmując, że przedmiotowa nieruchomość została

zabudowana jedynie pawilonem handlowym, bowiem pawilon ten stał się także bu-

dynkiem mieszkalnym z chwilą, gdy właściwe organy w dniu 26 stycznia 1996 roku

dokonały zameldowania w nim na pobyt stały odwołującego się wraz z jego rodziną.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. decyzją z dnia 17 września 1996 r.

[...] utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu rozstrzyg-

nięcia Samorządowego Kolegium Odwoławczego podniesiono w szczególności, że

jednokondygnacyjny budynek wzniesiony na przedmiotowej działce ma charakter

budynku handlowego z płaskim stropodachem i jest jedynym w szeregu budynków,

który nie został zbudowany zgodnie z przeznaczeniem na cele mieszkalne i handlo-

we równocześnie. Brak drugiej kondygnacji powoduje przy tym naruszenie interesów

właścicieli sąsiednich budynków, bowiem wobec braku tzw. warunków przegrody

cieplnej, prowadzi to do skraplania się pary wewnątrz pomieszczeń sąsiednich bu-

3

dynków, a ponadto wpływa ujemnie na wygląd architektoniczny całego osiedla.

Równocześnie w uzasadnieniu tej decyzji podkreślono, że: „ od chwili zawarcia

umowy użytkowania wieczystego, tj. od 1990 r. odwołujący się nie wykonał żadnych

czynności zmierzających do wywiązania się z umowy. Do chwili obecnej nie wystąpił

z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę, nie zgromadził również materiałów

budowlanych na kontynuowanie budowy zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości

pod zabudowę mieszkalno-usługową w zabudowie szeregowej”. W skardze do Na-

czelnego Sądu Administracyjnego na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium

Odwoławczego Werner H. zarzucił, że: umowa użytkowania wieczystego przedmio-

towej działki została sporządzona na podstawie decyzji wydanej w dniu 18 lutego

1989 r., pomimo że strona wniosła pismo o odsprzedanie tej działki dopiero w dniu

22 grudnia 1989 roku; kierowane do skarżącego przez Urząd Miejski w G. wielokrot-

ne przypomnienia o terminie i obowiązku stosownego zabudowania działki, w opinii

skarżącego, stwarzały wobec niego atmosferę zastraszania; skarżący nie był świa-

dom, jak twierdzi, swoich praw dotyczących wglądu do akt sprawy i nikt go o tym nie

pouczył; pomimo, że przedłużono skarżącemu o jeden rok termin zabudowy działki,

to przed wydaniem tej decyzji nie umożliwiono mu wypowiedzenia się w kwestii jego

możliwości finansowych realizacji tej inwestycji i już nie wyrażono zgody na powtórne

przedłużenie tego terminu w następnym roku. Skarżący podniósł również, że wbrew

zarzutowi jakoby od 1990 roku nie poczynił żadnych inwestycji w posiadanym

budynku, dokonał od tego czasu gruntownej przebudowy jego wnętrza i doprowadził

gaz, tworząc w nim część mieszkalną, w której następnie zameldował się na pobyt

stały i zamieszkał wraz z rodziną.

Naczelny Sąd Administracyjny-Ośrodek Zamiejscowy we Wrocławiu wyrokiem

z dnia 24 listopada 1997 r. [...] oddalił skargę Wernera H. na decyzję Samorządowe-

go Kolegium Odwoławczego w L. z dnia 17 września 1996 roku. W uzasadnieniu

tego wyroku Naczelny Sąd Administracyjny podniósł w szczególności, że stosownie

do postanowienia art. 21 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Admi-

nistracyjnym jest on właściwy wyłącznie do kontroli legalności decyzji administracyj-

nych, natomiast nie jest powołany do dokonywania ich oceny z punktu widzenia kry-

terium słuszności lub sprawiedliwości społecznej. Naczelny Sąd Administracyjny

wziął pod uwagę, że wedle wyraźnego postanowienia art. 25 ust. 1 ustawy o gospo-

darce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości osoba, której oddano w użytkowanie

wieczyste grunt stanowiący własność Skarbu Państwa lub gminy, powinna go zagos-

4

podarować w sposób i w terminie określonym w umowie, jeżeli termin taki został w

niej określony. Tymczasem w rozpoznawanej sprawie skarżący od chwili zawarcia

umowy o wieczyste użytkowanie nieruchomości nie podjął żadnych czynności zmie-

rzających do wywiązania się z wynikających z niej zobowiązań, nie wystąpił nawet z

wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę, nie zgromadził również materiałów

budowlanych na kontynuowanie budowy, zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości

pod zabudowę mieszkalno-usługową w zabudowie szeregowej. Co więcej, zaniecha-

nie podjęcia przez skarżącego niezbędnych prac budowlanych powodowało ujemne

następstwa dla sąsiadujących budowli (w postaci niedocieplenia i zawilgocenia tych

obiektów), a także nie było bez znaczenia dla estetyki miasta oraz wyglądu archi-

tektonicznego budowli. Dlatego Naczelny Sąd Administracyjny stanął na stanowisku,

że spełnione zostały przesłanki prawne uzasadniające rozwiązanie umowy użytko-

wania wieczystego na podstawie art. 240 KC w związku z art. 26 ustawy o gospo-

darce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Natomiast, zdaniem Naczelnego

Sądu Administracyjnego, dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie nie miała znacze-

nia podniesiona przez skarżącego okoliczność, że decyzja z dnia 18 grudnia 1989 r.

o oddaniu skarżącemu i jego małżonce przedmiotowej nieruchomości w użytkowanie

wieczyste została wydana przed złożeniem formalnego wniosku przez zainteresowa-

nych w tej sprawie, skoro sami zainteresowani świadomie zawarli następnie, sporzą-

dzoną na podstawie tej decyzji, umowę o wieczyste użytkowanie tej nieruchomości,

przyjmując tym samym wynikające z niej zobowiązania.

Pierwszy Prezes Sądu Najwyższego pismem z dnia 22 maja 1998 r. [...]

wniósł rewizję nadzwyczajną od powyższego wyroku Naczelnego Sądu

Administracyjnego - Ośrodka Zamiejscowego we Wrocławiu z dnia 24 listopada 1997

r. [...], któremu zarzucił rażące naruszenie prawa przez przyjęcie, że w danym

wypadku zostały spełnione określone w art. 240 KC przesłanki prawne

uzasadniające rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego oraz przez

nieuwzględnienie faktu naruszenia w toku postępowania przepisów art. 7 - art. 9

KPA, co - w opinii rewizji nadzwyczajnej - spowodowało także naruszenie art. 2

Konstytucji RP wywołując rażące naruszenie interesu Rzeczypospolitej Polskiej. Na

tej podstawie rewizja nadzwyczajna wnosi o uchylenie zaskarżonego wyroku i

przekazanie sprawy Naczelnemu Sądowi Administracyjnemu-Ośrodkowi

Zamiejscowemu we Wrocławiu do ponownego rozpoznania i równocześnie o

wydanie postanowienia w przedmiocie wpisania do księgi wieczystej przedmiotowej

5

nieruchomości położonej w G. przy ul. S. [...], a prowadzonej przez Sąd Rejonowy w

G. - Wydział Ksiąg Wieczystych, stosownego ostrzeżenia na podstawie art. 10 ust. 2

ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 19, poz.

147 ze zm.) w związku z art. 10 ustawy z dnia 1 marca 1996 r. o zmianie Kodeksu

postępowania cywilnego, rozporządzeń Prezydenta Rzeczypospolitej - Prawo

upadłościowe i Prawo o postępowaniu układowym, Kodeksu postępowania

administracyjnego, ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz

niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 43, poz. 189), przy odpowiednim zastosowaniu

art. 388 § 1 KPC w związku z art. 393

19

KPC. W uzasadnieniu rewizji nadzwyczajnej

podniesiono w szczególności, że jakkolwiek Naczelny Sąd Administracyjny nie mógł

oprzeć swego rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie na kryteriach słuszności i spra-

wiedliwości społecznej, to jednak zważywszy treść art. 7 - art. 9 KPA nie powinien

tych kryteriów pomijać przy ocenie materiału dowodowego zgromadzonego w roz-

poznawanej sprawie. W szczególności należało mieć na uwadze, że na podstawie

umowy zawartej w dniu 13 czerwca 1980 r. pomiędzy Zarządem Gospodarki Tere-

nami w G i Wernerem Franciszkiem H. [...] przedmiotowa nieruchomość została

wydzierżawiona skarżącemu jako działka budowlana na okres 30 lat (tj. do dnia 31

grudnia 2010 roku), a w dniu 1 września 1980 r. Werner F. H. jako dzierżawca uzys-

kał zezwolenie na budowę na tej działce pawilonu handlowo-usługowego, który po

jego wybudowaniu był przez niego faktycznie użytkowany od 1 lipca 1985 r., pomimo

że formalna decyzja zezwalająca na jego użytkowanie wydana została przez

Kierownika Urzędu Rejonowego w G. dopiero w dniu 17 października 1995 r. [...].

Wynika stąd, że w chwili wydawania przez Kierownika Wydziału Geodezji i Gospo-

darki Gruntami Urzędu Miejskiego w G. decyzji z dnia 18 grudnia 1989 r. o oddaniu w

wieczyste użytkowanie Irenie i Wernerowi F. H. przedmiotowej, uprzednio dzier-

żawionej przez niego, działki budowlanej, był na niej już zbudowany przez skarżące-

go pawilon usługowo-handlowy. Pomimo to, zarówno w decyzji o oddaniu tej działki

w użytkowanie wieczyste, jaki i w zawartej na jej podstawie umowie użytkowania

wieczystego znalazło się stwierdzenie, że przedmiotem użytkowania wieczystego jest

„grunt państwowy niezabudowany oznaczony numerem geodezyjnym 162 o po-

wierzchni 174 m

2

położony w G. przy ul.S. z przeznaczeniem pod zabudowę domem

mieszkalnym z częścią usługowo-handlową”. Biorąc pod uwagę powyższą rozbież-

ność, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. przyjęło w uzasadnieniu swej decy-

zji z dnia 17 września 1996 r. [...]wydanej w niniejszej sprawie, że: „Przy wydawaniu

6

decyzji organ administracji państwowej przyjął fikcję, określając mianowicie, że Urząd

Miasta G. sprzedaje grunt niezabudowany (...)”. Tymczasem, zgodnie z pos-

tanowieniem art. 20 (uprzednio oznaczony jako art. 21) ustawy o gospodarce grun-

tami i wywłaszczaniu nieruchomości: „oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu za-

budowanego następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tym gruncie bu-

dynków i innych urządzeń”. Skoro więc w dniu zawierania umowy grunt ten był już

zabudowany, to umowa o użytkowanie wieczyste gruntu powinna zawierać także

postanowienie co do sprzedaży budynku wieczystym użytkownikom (należy bowiem

mieć na względzie, że stosownie do postanowienia art. 48 KC, budynek wzniesiony

na gruncie przed ustanowieniem użytkowania wieczystego stał się z chwilą jego wy-

budowania częścią składową gruntu). W tej sytuacji, wywodzi rewizja nadzwyczajna,

nie można wykluczyć, że w chwili zawierania umowy użytkowania wieczystego

zgodnym zamiarem stron i celem umowy było także (art. 65 § 2 KC), uregulowanie

stanu prawnego istniejącego już pawilonu handlowo-usługowego przez przyjęcie

fikcji, że budynek ten będzie traktowany w świetle prawa jako zbudowany przez wie-

czystego użytkownika po zawarciu umowy i w konsekwencji jako odrębna od gruntu

nieruchomość (art. 46 § 1 KC), stanowiąca własność użytkownika wieczystego (art.

235 KC). Za taką interpretacją przemawiać ma i to, że § 6 umowy o wieczyste użyt-

kowanie nieruchomości, w którym mowa jest o przeznaczeniu danego terenu „pod

budowę domem mieszkalnym z częścią handlowo-usługową”, nie precyzował, czy

ma to być budynek parterowy, czy wielokondygnacyjny, ani też jaki ma być jego

kształt architektoniczny. W uzasadnieniu rewizji nadzwyczajnej wykluczono nato-

miast możliwość takiej interpretacji postanowienia § 6 umowy o użytkowanie wie-

czyste, która mogłaby „prowadzić do absurdalnego wniosku, iż wzniesiony zgodnie z

zezwoleniem na budowę nr UA-P.-67/80 pawilon powinien być rozebrany w celu do-

prowadzenia do stanu faktycznego o jakim mówiła decyzja i umowa - aby wieczysty

użytkownik mógł wznieść budynek mieszkalno-handlowo-usługowy”. Tym bardziej,

że: „wzniesiony budynek spełniał funkcję handlowo-usługową oraz mieszkalną, o

czym świadczy zameldowanie w nim na pobyt stały dnia 26 stycznia 1996 r. wieczys-

tych użytkowników”. Dlatego w rewizji nadzwyczajnej podkreślono, że: „wykładnia § 6

umowy (nadbudowa części mieszkalnej), którą przyjął Zarząd Miasta G., nie wynika z

treści oświadczeń woli stron, a tym samym nie uzasadnia zastosowania wyjątkowo

dolegliwego dla wieczystego użytkownika rozwiązania umowy przed upływem

wyznaczonego w niej terminu (art. 240 KC)”. Co więcej, w rewizji nadzwyczajnej wy-

7

rażony został pogląd, iż: „Nie można wykluczyć, że użytkownicy wieczyści nie za-

warliby umowy, gdyby wynikał z niej w sposób jednoznaczny obowiązek rozbudowy

istniejącego obiektu do rozmiarów oczekiwanych od nich aktualnie i we wskazanym

terminie, a domniemanie, że o tym wiedzieli lub mieli obowiązek przewidywać, iż taka

interpretacja umowy nastąpi - byłoby zbyt daleko idące”.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Rewizja nadzwyczajna nie jest uzasadniona.

Stosownie do postanowienia art. 20 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gos-

podarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (jednolity tekst: Dz.U. z 1991 r. Nr

30, poz. 127 ze zm.) - nadal powoływanej jako: ustawa o gospodarce gruntami od-

danie w użytkowanie wieczyste gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa lub

własność gminy następowało wraz ze sprzedażą położonych na tym gruncie budyn-

ków lub innych urządzeń. Osoba fizyczna, której oddano w użytkowanie wieczyste

grunt powinna go zagospodarować w sposób i w terminie określonym w umowie,

przy czym termin ten może ulec przedłużeniu, jeżeli jego niedotrzymanie zostało

spowodowane okolicznościami niezależnymi od nabywcy gruntów (art. 25 ustawy o

gospodarce gruntami). Natomiast, jeżeli wbrew umowie użytkownik wieczysty nie

wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń, to rejonowy organ administracji

ogólnej w odniesieniu do gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa lub za-

rząd gminy w odniesieniu do gruntów stanowiących własność gminy może wydać

decyzję o rozwiązaniu umowy wieczystego użytkowania i zarządzić odebranie grun-

tów (art. 26 ust. 2 ustawy o gospodarce gruntami w związku z art. 240 KC).

W rozpoznawanej sprawie, zawarta została w dniu 30 stycznia 1990 r. w

Państwowym Biurze Notarialnym w G., sporządzona w nawiązaniu do decyzji Kie-

rownika Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Miejskiego w G. z dnia 18

grudnia 1989 r. [...], umowa notarialna użytkowania wieczystego, na podstawie której

Skarb Państwa oddał odpłatnie na okres 99 lat w użytkowanie wieczyste na rzecz

małżeństwa Wernera Franciszka i Ireny H. stanowiącą jego własność nieruchomość

budowlaną położoną w G. przy ul. S. o obszarze 174 m

2

składającą się z działki

oznaczonej numerem 162 i objętej księgą wieczystą [...] (§ 1 umowy). Obie strony

umowy oświadczyły, że zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, teren

będący przedmiotem tej umowy, przeznaczony jest pod zabudowę domem mieszkal-

8

nym z częścią handlowo-usługową, w związku z czym użytkownik wieczysty zobo-

wiązał się do rozpoczęcia budowy, zgodnie z zatwierdzonym przez władze budowla-

ne planem, w ciągu dwóch lat od daty zawarcia umowy oraz do jej ukończenia w

ciągu następnych trzech lat, a w wypadku niedotrzymania tych zobowiązań Skarb

Państwa zastrzegł sobie prawo rozwiązania powyższej umowy i odebrania działki (§

6 umowy). Ponadto użytkownik wieczysty zobowiązał się także do ujawnienia w

księdze wieczystej wybudowanego budynku w ciągu trzech miesięcy od dnia ukoń-

czenia budowy (§ 7). W toku niniejszego postępowania, żadna ze stron tej umowy

nie zakwestionowała jej ważności. Jednakże obie strony różnie interpretują skutki

zawartej umowy użytkowania wieczystego ze względu na okoliczność, że już w chwili

zawierania przez strony umowy wieczystego użytkowania przedmiotowej nierucho-

mości, była ona zabudowana pawilonem usługowym, który został wybudowany w

latach osiemdziesiątych przez Wernera F. H. w nawiązaniu do decyzji Wydziału

Urbanistyki i Architektury Urzędu Miejskiego w G. z dnia 9 czerwca 1980 r. [...], która

zresztą zawierała wyraźne zastrzeżenie zobowiązujące inwestora (tzn. Wernera F.

H.) do załatwienia spraw terenowo-prawnych - w konsekwencji w dniu 13 czerwca

1980 r. Werner F. H. zawarł z Zarządem Gospodarki Terenami w G. umowę dzier-

żawy na okres 30 lat [...]. Dokonane w toku postępowania w niniejszej sprawie usta-

lenia wskazują, że pawilon ten był faktycznie użytkowany przez Wernera F. H. już od

1985 roku, chociaż formalnie został dopuszczony do użytkowania dopiero decyzją

Kierownika Urzędu Rejonowego w G. z dnia 17 października 1995 r. [...]. Samorzą-

dowe Kolegium Odwoławcze w L. w uzasadnieniu swej decyzji w niniejszej sprawie z

dnia 17 września 1996 r. [...] stwierdziło, że Kierownik Wydziału Geodezji i Gospo-

darki Gruntami Urzędu Miasta G. wydając w dniu 18 grudnia 1989 r. decyzję o usta-

nowieniu małżeństwa Wernera F. i Ireny H. użytkownikami wieczystymi przedmio-

towej nieruchomości [...]: „przyjął fikcję, określając mianowicie, że Urząd Miasta G.

sprzedaje grunt niezabudowany, podczas gdy w istocie od kilku lat dotychczasowi

dzierżawcy, nie tylko, że wybudowali obiekt usługowy, ale również prowadzili w nim

działalność gospodarczą (...)”. W związku z tym w rewizji nadzwyczajnej wywodzi się,

że w tej sytuacji należy przyjąć (stosownie do dyspozycji art. 65 § 2 KC), iż zgodnym

zamiarem i celem stron zawieranej umowy wieczystego użytkowania było: „przyjęcie

kolejnej ‘fikcji’, iż budynek będzie traktowany w świetle prawa jako zbudowany przez

wieczystego użytkownika po zawarciu umowy i w konsekwencji stanowiący odrębną

od gruntu nieruchomość (art. 46 § 1 KC) będącą przedmiotem jego własności (art.

9

235 KC)”. Natomiast nie byłaby dopuszczalna interpretacja, iż w celu realizacji

zobowiązań wynikających z umowy użytkowania wieczystego wzniesiony uprzednio

pawilon powinien zostać rozebrany, a wieczysty użytkownik powinien wznieść nowy

budynek mieszkalno-usługowy. I trudno zaprzeczyć słuszności tego stanowiska.

Jednakże nie można podzielić dalszych opinii wyrażonych w rewizji nadzwyczajnej, w

myśl których: po pierwsze - treść § 6 przedmiotowej umowy użytkowania

wieczystego nie daje podstaw do przyjęcia, że użytkownik wieczysty był zobowiązany

do nadbudowy części mieszkalnej nad już istniejącą częścią użytkową; po drugie -

nie można wykluczyć, że użytkownicy wieczyści w ogóle nie zawarliby umowy, gdyby

wynikał z niej jednoznacznie obowiązek rozbudowy istniejącego obiektu do

rozmiarów oczekiwanych od nich obecnie i we wskazanym terminie; oraz po trzecie -

że, skoro istniejący budynek spełnia już funkcję handlowo- usługową oraz

mieszkalną, wobec zameldowania w nim na pobyt stały w dniu 26 stycznia 1996 r.

wieczystych użytkowników, to brak jest podstaw dla stwierdzenia, że wieczysty

użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem

określonym w umowie (art. 240 KC), a tym samym w danym wypadku nie było uza-

sadnione rozwiązanie umowy wieczystego użytkowania przed upływem wyznaczo-

nego w niej terminu (art. 26 ust. 1 i ust. 2 ustawy o gospodarce gruntami). Powyższa

argumentacja w żadnym razie nie uzasadnia rażącego naruszenia prawa lub interesu

Rzeczypospolitej Polskiej w niniejszej sprawie, co wszak stanowić ma podstawę

rewizji nadzwyczajnej (art. 57 ust. 1 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym

Sądzie Administracyjnym, Dz.U. Nr 74, poz. 368 ze zm.). Przeciwnie, opiera się ona

na ocenach dowolnych, a nawet sprzecznych z obowiązującym porządkiem praw-

nym, treścią przedmiotowej umowy użytkowania wieczystego oraz ustaleniami doko-

nanymi w toku postępowania w rozpoznawanej sprawie. Jest bowiem bezsporne, że

umowa użytkowania wieczystego zobowiązywała wieczystych użytkowników do bu-

dowy domu mieszkalnego z częścią handlowo-usługową w ciągu pięciu lat (§ 6

umowy). Równocześnie dokonane w toku postępowania ustalenia dowodzą, że obie

strony umowy nie kwestionują założonej już w chwili zawierania umowy, a niewątpli-

wie korzystnej dla użytkowników wieczystych, fikcji, w myśl której istniejący już wów-

czas na przedmiotowej nieruchomości pawilon usługowy będzie w przyszłości, po

jego odpowiedniej przebudowie, potraktowany jako nowo wzniesiony budynek

mieszkalny z częścią handlowo-usługową. Na to, że użytkownik wieczysty był w pełni

świadom przyjętego na siebie, a wynikającego z § 6 umowy, zobowiązania do do-

10

konania w określonym terminie co najmniej stosownej przebudowy istniejącego już

pawilonu handlowego, wskazuje także i to, że na jego wniosek Zarząd Miasta G.

wydał w dniu 27 marca 1995 r. decyzję o przedłużeniu terminu wywiązania się z

obowiązku umownego, a więc zakończenia zabudowy przedmiotowej działki do dnia

30 kwietnia 1996 roku. Z kolei nie ulega żadnej wątpliwości, że stosownie do obo-

wiązującego porządku prawnego, sposób i szczegółowe warunki realizacji powyż-

szego zobowiązania użytkownika wieczystego nie mogły wynikać z postanowień sa-

mej umowy użytkowania wieczystego, ale powinny zostać określone w stosownych

decyzjach administracyjnych, a mianowicie naprzód w decyzji dotyczącej warunków

zabudowy i zagospodarowania terenu (do1994 roku - tzw. decyzji lokalizacyjnej), a

następnie w decyzji o pozwoleniu budowlanym. Tymczasem, pomimo, że w obu wy-

padkach decyzje te wydawane są wyłącznie na wniosek zainteresowanego podmiotu

(por. w odniesieniu do decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu -

art. 41 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, Dz.U. Nr

89, poz. 415 ze zm. oraz w odniesieniu do pozwoleń budowlanych - art. 32 ust. 4

ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, Dz.U. Nr 89, poz. 414 ze zm.), to

jednak użytkownicy wieczyści nie wystąpili nawet z wnioskami o ich wydanie. Pod-

noszony w rewizji nadzwyczajnej argument, że użytkownicy wieczyści uczynili zadość

warunkom umowy użytkowania wieczystego, ponieważ w dniu 26 stycznia 1996 r.

uzyskali oni zameldowanie na pobyt stały w użytkowanym przez nich pawilonie

handlowo-usługowym usytuowanym na użytkowanej działce, a tym samym oznacza

to, że istniejący obiekt budowlany spełnia zarówno funkcje mieszkalne, jak i handlo-

wo-usługowe, polega na oczywistym nieporozumieniu. Meldunek na pobyt stały

określonej osoby lub osób w określonej miejscowości pod oznaczonym adresem

służy celom ewidencyjnym (art. 6 w związku z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia

1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych (Dz.U. Nr 32, poz. 174 ze zm.) i

stanowi jedynie dowód miejsca zamieszkania tej osoby lub osób (art. 25 KC). Także

stosownie do art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 26 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U.

Nr 85, poz. 388 ze zm.) oraz art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie

lokali i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509 ze zm.) o tym, czy dany

lokal może być uznany za tzw. lokal mieszkalny, decyduje nie to, czy w lokalu tym

jest ktoś zameldowany na pobyt stały, ale to czy jest to: „wydzielona trwałymi ścia-

nami izba lub zespół izb przeznaczonych (sic!) na stały pobyt ludzi, który wraz z po-

mieszczeniami pomocniczymi służy zaspakajaniu ich potrzeb mieszkalnych”. Nato-

11

miast o tym czy określony obiekt budowlany, na którego wzniesienie (budowę, prze-

budowę itd. - art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego) wymagane jest pozwolenie budowla-

ne, odpowiada warunkom jakim w myśl obowiązujących przepisów prawnych musi

czynić zadość obiekt „przeznaczony” na cele mieszkalne, decyduje właściwy organ

nadzoru budowlanego (art. 54 Prawa budowlanego), a nie fakt zameldowania w nim

na pobyt stały określonej osoby lub osób. Dlatego stwierdzić trzeba, że żaden spoś-

ród podniesionych w rewizji nadzwyczajnej zarzutów nie jest uzasadniony.

Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd Najwyższy na podstawie art. 236 ust. 2

Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U. Nr 78, poz.

483) oraz art. 393

12

KPC w związku art. 10 ustawy z dnia 1 marca 1996 r. o zmianie

Kodeksu postępowania cywilnego, rozporządzeń Prezydenta Rzeczypospolitej -

Prawo upadłościowe i Prawo o postępowaniu układowym, Kodeksu postępowania

administracyjnego, ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz niektó-

rych innych ustaw (Dz.U. Nr 43, poz. 189) orzekł, jak w sentencji.

========================================