I CKN 1516/99

Wyrok z dnia 26 lutego 2002 r., I CKN 1516/99

Żądanie właściciela gruntu zasądzenia pełnej opłaty rocznej z tytułu

użytkowania wieczystego, gdy prawo użytkowania wieczystego obejmuje

grunt, z którego korzystanie przez użytkownika wieczystego nie jest możliwe

ze względu na obciążenie tego prawa użytkowaniem przysługującym osobie

trzeciej, nie może korzystać z ochrony prawnej (art. 5 k.c.), jeżeli obciążenie to

było użytkownikowi wieczystemu znane.

Sędzia SN Gerard Bieniek (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Stanisław Dąbrowski

Sędzia SN Irena Gromska-Szuster

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Skarbu Państwa, Starosty Powiatu P.

przeciwko „A.-C.”, spółce z o.o. w H. o zapłatę, po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w

dniu 26 lutego 2002 r. na rozprawie kasacji strony pozwanej od wyroku Sądu

Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 grudnia 1998 r.

uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu w

Warszawie do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania

kasacyjnego.

Uzasadnienie

Skarb Państwa – Kierownik Urzędu Rejonowego w P. (obecnie Starosta

Powiatu P.) domagał się zasądzenia od spółki z o.o. „A.-C.” kwoty 38 500,60 zł z

tytułu opłat za użytkowanie wieczyste działki nr 16/1 za lata 1994-1997. Sąd

Wojewódzki wyrokiem z dnia 9 marca 1998 r. powództwo oddalił, ustalając, że w

dniu 4 września 1991 r. Skarb Państwa przeniósł użytkowanie wieczyste m.in.

działki nr 16/1 o pow. 7,17 ha na rzecz pozwanej spółki. Na części tej działki

znajduje się ogród działkowy „P.” dawnych Zakładów Chemii Gospodarczej „P.”.

Pomiędzy pozwaną spółką a przedstawicielami ogrodu działkowego toczą się spory

sądowe i administracyjne, m.in. sprawa o wydanie nieruchomości. Nie została też

zakończona sprawa o ochronę naruszonego posiadania. W urzędzie

Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast toczyło się postępowanie administracyjne o

stwierdzenie nieważności decyzji z dnia 3 sierpnia 1991 r. odnośnie do części

działki zajętej pod ogrody działkowe, na podstawie której Zakłady „P.” nabyły prawo

użytkowania wieczystego przedmiotowej działki. Pismem z dnia 29 sierpnia 1994 r.

Urząd Wojewódzki poinformował pozwaną spółkę, że odstępuje od żądania zapłaty

opłat za użytkowanie wieczyste działki nr 16 o powierzchni 8,36 ha do czasu

rozstrzygnięcia sporu dotyczącego własności działki.

Oddalając powództwo, Sąd Wojewódzki uznał, że skoro pozwana spółka jako

użytkownik wieczysty nie może bez swej winy korzystać z gruntu oddanego w

użytkowanie wieczyste, to żądanie zapłaty opłat jest przedwczesne. Oceny tej nie

podzielił Sąd Apelacyjny w Warszawie, który wyrokiem z dnia 17 grudnia 1998 r.

zasądził od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa kwotę 30 129,30 zł, stwierdzając,

że pozwana spółka zawarła ze Skarbem Państwa dwie umowy. Na podstawie

pierwszej (z dnia 4 września 1991 r.) objęła w odpłatne użytkowanie zespół

składników materialnych i niematerialnych mienia zlikwidowanego przedsiębiorstwa

państwowego Zakłady Chemii Gospodarczej „P.”, natomiast na podstawie drugiej (z

dnia 15 kwietnia 1992 r.) nastąpiło przeniesienie własności i użytkowania

wieczystego. Z treści drugiej umowy wynika, że wydanie przedmiotu umowy

nastąpiło, a zatem pozwana spółka znała stan działki i nie może obecnie podnosić

argumentu, iż fakt zajmowania terenu przez ogrody działkowe ujawnił się później.

Stan prawny spornej działki nie uległ zmianie, w związku z czym pozwana jest

użytkownikiem wieczystym, a jeśli tak, to musi uiścić należne z tego tytułu opłaty.

Kwestia ewentualnych roszczeń pozwanej spółki do podmiotu faktycznie

władającego gruntem nie jest przedmiotem rozstrzygania w niniejszej sprawie.

Pismo Urzędu Wojewódzkiego z dnia 29 sierpnia 1994 r. nie może być podstawą

zwolnienia z długu, bo nie ma formy decyzji i nie zostało podpisane przez

upoważnioną osobę. Uwzględniając żądanie, Sąd Apelacyjny przyjął jedynie, że

należność za 1994 r. jest przedawniona.

Orzeczenie Sądu Apelacyjnego zaskarżyła kasacją pozwana spółka,

zarzucając naruszenie prawa materialnego, tj. art. 233, 238 i. 5 k.c. przez błędną

wykładnię, oraz naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 233 § 1, art. 328 i 386 §

1 k.p.c., co miało istotny wpływ na wynik sprawy, i wniosła o zmianę zaskarżonego

wyroku przez oddalenie apelacji strony powodowej od wyroku Sądu pierwszej

instancji, względnie o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu

do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Użytkowanie wieczyste jest prawem na rzeczy cudzej, w związku z czym

użytkownik wieczysty jest posiadaczem zależnym nieruchomości i w tym

charakterze może korzystać z nieruchomości z wyłączeniem innych osób. W

rzeczywistości korzystanie to – z tym ograniczeniem – nie różni się w istotny

sposób od odpowiadającego mu uprawnieniu właściciela. Wieczystemu

użytkownikowi przysługuje petytoryjna i posesoryjna ochrona jego prawa, z

odpowiednim zastosowaniem środków przysługujących w tym celu właścicielowi,

przy czym ochrona ta przysługuje także przeciwko właścicielowi nieruchomości w

razie naruszenia przez niego prawa wieczystego użytkownika. Tak więc art. 222-

230 i 343-347 k.c. mają odpowiednie zastosowanie.

Zgodnie z art. 238 k.c., wieczysty użytkownik przez czas trwania swego prawa

uiszcza opłatę roczną, która ma niewątpliwie charakter cywilnoprawny, a sposób

jest ustalania i aktualizacji regulują przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o

gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543). Treść

tych przepisów pozwala stwierdzić, że opłata roczna z tytułu użytkowania

wieczystego stanowi swoisty ekwiwalent pieniężny za możliwość korzystania przez

użytkownika wieczystego, z wyłączeniem innych osób, z gruntu skarbowego lub

samorządowego, w granicach określonych przez ustawę i zasady współżycia

społecznego, a przede wszystkim przez umowę o oddanie nieruchomości gruntowej

w użytkowanie wieczyste.

Przypomnienie tych podstawowych założeń konstrukcyjnych prawa

użytkowania wieczystego nie jest bez znaczenia dla prawidłowej oceny prawnej

roszczenia dochodzonego przez Skarb Państwa w niniejszej sprawie. Roszczenie

to obejmuje należność z tytułu opłaty za użytkowanie wieczyste za okres

nieprzedawniony. Podstawowy zarzut pozwanej spółki jako użytkownika

wieczystego sprowadza się do tego, że żądanie takie nie znajduje podstawy

prawnej w art. 233 i 238 k.c., skoro użytkownik wieczysty nie może bez swej winy

realizować swojego podstawowego uprawnienia, czyli korzystać z gruntu oddanego

w użytkowanie wieczyste. Ten podstawowy zarzut został odmiennie oceniony przez

Sądy orzekające w niniejszej sprawie. Sąd pierwszej instancji, oddalając

powództwo, uznał, że żądanie to jest przedwczesne, skoro toczą się procesy

mające umożliwić użytkownikowi wieczystemu realizację prawa korzystania z

gruntu, Sąd drugiej instancji uznał natomiast, że zakłócenia w możliwości

korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego nie dają podstawy do tego, aby

„zwolnić” go z obowiązku płacenia opłaty rocznej.

Tych skrajnie odmiennych ocen nie można w pełni podzielić, gdyż nie

uwzględniono wszystkich okoliczności faktycznych niniejszej sprawy. Po pierwsze,

strony zawarły w dniu 4 września 1991 r. umowę o oddanie mienia Skarbu Państwa

do odpłatnego korzystania, przy czym mienie to obejmuje zespół składników

materialnych i niematerialnych wchodzących w skład zlikwidowanego

przedsiębiorstwa państwowego Zakłady Chemii Gospodarczej „P.” w H. Umowę tę

zawarto, gdy decyzja uwłaszczeniowa Wojewody W. dotycząca tych Zakładów nie

była jeszcze ostateczna (decyzję wydano dnia 23 sierpnia 1991 r.). Objęła ona m.in.

sporną działkę nr 16, na której w znacznej części były zlokalizowane pracownicze

ogrody działkowe. Według ustaleń Naczelnego Sądu Administracyjnego,

dokonanych w uzasadnieniu wyroku z dnia 23 maja 1994 r., I SA 2326/93

("Prokuratura i Prawo" – wkładka 1995, nr 3, poz. 60), chodziło o obszar 5,5 ha

oddanych w latach siedemdziesiątych, obszar 1,10 ha – oddanych w 1982 r. i

obszar 900 m2

oddanych w 1984 r. celom urządzenia ogródków działkowych. Jeśli

zważyć, że działka nr 16 liczyła 8,36 ha, to istotnie znaczna jej część byłą zajęta

pod ogrody działkowe. Zawarcie umowy o oddanie mienia do odpłatnego

korzystania oznacza, że z mienia tego ma prawo korzystać (odpłatnie) przyjmujący,

tj. pozwana spółka. Już realizacja tej umowy powinna uświadomić stronom, że

pozwana spółka nie miała faktycznej możliwości korzystania z tej części działki,

która była zajęta pod ogródki działkowe.

Po drugie, zawierając w dniu 15 kwietnia 1992 r. umowę przeniesienia

własności i użytkowania wieczystego m.in. odnośnie do nieruchomości oznaczonej

jako działka nr 16, Skarb Państwa – jako zbywający – musiał mieć świadomość, że

znaczna część działki nr 16 zajęta jest faktycznie pod ogródki działkowe. Nie ma

przy tym żadnych dowodów na to, aby Skarb Państwa, mając świadomość o stanie

faktycznym działki nr 16, podjął przed zawarciem umowy kroki zmierzające do

ustalenia uprawnień osób bądź związku działkowiczów odnośnie do zajmowania

działki nr 16. Tymczasem z uzasadnienia powołanego wyroku Naczelnego Sądu

Administracyjnego wynika jednoznacznie, że Polski Związek Działkowców stał się –

z dniem wejścia w życie ustawy z dnia 6 maja 1981 r. o pracowniczych ogródkach

działkowych (Dz.U. Nr 12, poz. 58) – prawnym użytkownikiem terenu ok. 5,5 ha

działki nr 16, zajmowanego przez Pracowniczy Ogród Działowy „P.” w H. Oznacza

to, że objęte umową z dnia 15 kwietnia 1982 r. prawo użytkowania wieczystego

działki nr 16 było obciążone ograniczonym prawem rzeczowym osoby trzeciej.

Istnienie tego prawa – jako prawa użytkowania – prowadziło w istocie do tego, że

realizacja przez pozwaną spółkę podstawowego uprawnienia, tj. korzystania z

działki, nie było od początku możliwe. Nie sposób uznać, aby takie postępowanie

Skarbu Państwa jako zbywcy prawa użytkowania wieczystego nacechowane było

należytą starannością i lojalnością wobec nabywcy. W istocie bowiem Skarb

Państwa zbył prawo dotknięte wadą prawną (obciążenie prawa na rzecz osoby

trzeciej). Ta okoliczność nie może być bez znaczenia dla oceny zasadności

roszczenia Skarbu Państwa o zapłatę zaległych opłat rocznych z tytułu użytkowania

wieczystego, w aspekcie art. 5 k.c.

Po trzecie, nie można także pominąć zachowania się pozwanej spółki, która

po wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 maja 1994 r., I SA

2326/93 powzięła wiadomość, że nabyte prawo użytkowania wieczystego dotknięte

jest wadą prawną. Mimo to nie podjęła przewidzianych prawem czynności i nie

wykorzystała przysługujących jej uprawnień.

W świetle tych okoliczności należy ocenić zasadność żądania właściciela

gruntu o zasądzenie zaległych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego i

stwierdzić, że żądanie właściciela gruntu zasądzenia pełnej opłaty rocznej, gdy

przeniesienie użytkowania wieczystego obejmuje grunt, z którego korzystanie przez

użytkownika wieczystego nie jest możliwe ze względu na obciążenie tego prawa

użytkowaniem przysługującym osobie trzeciej, nie może korzystać z ochrony

prawnej (art. 5 k.c.), jeśli obciążenie to nie było ujawnione nabywcy użytkowania

wieczystego.

Z tych względów orzeczono, jak w sentencji (art. 39313

k.p.c.).