II CKN 1479/00

Wyrok z dnia 15 października 2002 r., II CKN 1479/00

Udzielone przez właściciela lokalu umocowanie do głosowania nad

zmianą sposobu liczenia większości głosów, o jakim mowa w art. 23 ust. 2

ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r.

Nr 80, poz. 903 ze zm.), wymaga dla swej skuteczności pełnomocnictwa

rodzajowego.

Sędzia SN Helena Ciepła (przewodniczący)

Sędzia SN Bronisław Czech (sprawozdawca)

Sędzia SN Henryk Pietrzkowski

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Miasta Ł. – Pełnomocnika do spraw

Wspólnot Mieszkaniowych przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości

Organizacji „WIN” 61-65 i Obrońców Westerplatte 12A-16A w Ł. o uchylenie

uchwał, po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 15 października 2002 r. na

rozprawie kasacji pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 24

sierpnia 2000 r.

oddalił kasację i zasądził od pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 200

zł tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.-

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy w Łodzi wyrokiem z dnia 25 lutego 2000 r. uchylił uchwały od

nr 1 do nr 9 właścicieli lokali (mylnie nazwane uchwałami „Wspólnoty

Mieszkaniowej”) nieruchomości Organizacji „WiN” 61-65 i Obrońców Westerplatte

12A-16A z dnia 27 marca 1999 r.

Apelację pozwanej od powyższego wyroku oddalił Sąd Apelacyjny w Łodzi

wyrokiem zaskarżonym kasacją.

Podstawą rozstrzygnięcia stały się następujące ustalenia i oceny prawne:

W dniu 27 marca 1999 r. zwołane zostało zebranie pozwanej Wspólnoty o

którym zawiadomiono wszystkich właścicieli lokali. Na zebranie przyszło osobiście

19 właścicieli. Nadto stawili się Bohdan W. okazując pełnomocnictwo od 1

właściciela oraz Ewa N. okazując pełnomocnictwo od 47 właścicieli. Obydwoje

pełnomocnicy zostali upoważnieni do reprezentowania swoich mocodawców „w

pełnym zakresie przepisów ustawy o własności lokali w dwóch przypadkach: mojej

nieobecności na zebraniach Wspólnoty Mieszkaniowej i przy podejmowaniu uchwał

w trybie indywidualnego zbierania podpisów przez zarząd”. Obecni osobiście na

zebraniu właściciele reprezentowali 64,18 % udziałów, w tym pełnomocnik Gminy Ł.

44,67 %. Przewodniczący zebrania uznał, że okazane pełnomocnictwa są ważne i

wobec tego w zebraniu bierze udział „49 właścicieli lokali, w tym 19 osobiście”.

Następnie przewodniczący zebrania zaproponował inny porządek obrad niż wynikał

z zawiadomienia o zebraniu. Przewidziano m.in. podjęcie 9 uchwał, w tym uchwałę

nr 1 w sprawie trybu głosowania według zasady: jeden właściciel – jeden głos.

Uchwałę nr 1 poddano pod głosowanie jako pierwszą. Przeciw jej przyjęciu

głosował pełnomocnik Gminy, zaś pozostali właściciele obecni na zebraniu i

pełnomocnicy głosowali za przyjęciem. Stwierdzono, że za przyjęciem uchwały

głosowali właściciele 50,44% udziałów, zaś przeciw była Gmina posiadająca 44,67

% udziałów. W następstwie przyjęcia uchwały nr 1 dalsze uchwały, w tym m.in. w

kwestii wyboru zarządu, głosowane były według zasady: jeden właściciel – jeden

głos.

Zdaniem Sądów obu instancji w myśl przepisów o współwłasności (art. 204

k.c.) większość głosów należy liczyć według wielkości udziałów. Odstąpienie od

takiej zasady głosowania przyjęte w art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.

o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej:

"u.w.l."), stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu

nieruchomością, sprawowanego przez współwłaścicieli. Do czynności takich –

zdaniem wymienionych Sądów – należy również wybór zarządu (art. 20 powołanej

ustawy). Do podjęcia uchwały w tych przedmiotach z udziałem pełnomocników

potrzebne było udzielenie pełnomocnictwa rodzajowego (art. 98 k.c.). Tymczasem

pełnomocnictwa Bohdana W. i Ewy N. nie miały takiego charakteru, albowiem

pełnomocnictwo rodzajowe dotyczy określonej kategorii czynności prawnych,

niezależnie od tego w ramach jakiej dziedziny zagadnień są podejmowane, zaś

przedmiotowe pełnomocnictwa, gdyby je nawet rozumieć jako dotyczące wszelkich

czynności określonych w ustawie o własności lokali, to i tak odpowiada to istocie

pełnomocnictw ogólnych, a nie rodzajowych. W tej sytuacji uchwała nr 1 nie została

przegłosowana większością głosów według wielkości udziałów, albowiem za jej

przyjęciem głosowało 18 właścicieli obecnych na zebraniu, mających 19,51 %

udziałów, a przeciw – Gmina, mająca 44,67 % udziałów. Było to niezgodne z

wymaganiem art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali. Uchwała ta – zdaniem Sądu

Apelacyjnego – jest zatem nieważna, co w konsekwencji powoduje również

nieważność uchwał od nr 2 do nr 9, jako podjętych niezgodnie z art. 23 ust. 2 u.w.l.

Pozwana w kasacji zarzuciła naruszenie prawa materialnego „w szczególności

art. 98 k.c., a także reguł interpretacyjnych obowiązujących przy tłumaczeniu

oświadczeń woli tj. przepisu art. 56 i 65 k.c., art. 22 i 23 ust. 2 ustawy z dnia 24

czerwca 1994 r. o własności lokali (...), art. 64 w związku z art. 8 Konstytucji

Rzeczypospolitej Polskiej (...)”, naruszenie prawa procesowego, „w szczególności

art. 316 § 2 w związku z art. 233 § 1 k.p.c. oraz art. 328 § 2 k.p.c. przez pominięcie

przez sądy obu instancji przy wyrokowaniu okoliczności, że wysokość udziałów we

współwłasności została błędnie określona przez powoda, w wyniku czego udziały

ujawnione w księgach wieczystych nie odpowiadają rzeczywistemu stanowi

prawnemu”. Wskazując na wymienione podstawy kasacyjne pozwana wniosła o

uchylenie wyroków Sądów obu instancji i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu

do ponownego rozpoznania oraz „zasądzenie kosztów zastępstwa prawnego

według norm przepisanych”.

Powódka wniosła o oddalenie kasacji i zasądzenie na jej rzecz od pozwanej

kosztów postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

1. Z kasacji wynika, że zarzut naruszenia prawa procesowego dotyczy

przyjętej przez Sąd Apelacyjny wielkości udziałów, wynikającej z księgi wieczystej,

gdy tymczasem – zdaniem skarżącej – udziały te nie odpowiadają rzeczywistemu

stanowi prawnemu, który powinien zostać przyjęty w niniejszej sprawie. Zarzut ten

nie jest zasadny. Usunięcie ewentualnej niezgodności między stanem prawnym

przedmiotowej nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym

stanem prawnym może nastąpić jedynie w drodze powództwa z art. 10 ust. 1

ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z

2001 r. Nr 124, poz.1301 ze zm.), nie zaś w sprawie niniejszej. Poprzestając na

wielkości udziałów we współwłasności wskazanych przez powoda, wynikających z

księgi wieczystej i nie prowadząc w tym kierunku dowodów oraz nie rozważając

bliżej tej kwestii w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, Sąd Apelacyjny nie naruszył

art. 233 § 1, art. 316 § 2 oraz art. 328 § 2 k.p.c.

2. Jest w sprawie niesporne, że pozwana wspólnota była w dacie

podejmowania przedmiotowych uchwał i jest nadal tzw. wspólnotą dużą (art. 20 ust.

1 u.w.l.). W związku z tym do zarządu nieruchomością wspólną pozwanej mają

zastosowanie art. 20-32, przy stosowaniu przepisów kodeksu cywilnego w zakresie

nie uregulowanym wymienioną ustawą (art. 1 ust. 2 u.w.l.).

W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd Apelacyjny powołał się na art. 204

k.c. Ustawa o własności lokali w art. 1 ust. 2 stanowi, że w zakresie w niej nie

uregulowanym stosuje się przepisy kodeksu cywilnego. W związku z tym skarżąca

w uzasadnieniu kasacji trafnie zauważyła, że w sprawie nie ma zastosowania art.

204 k.c., według którego większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości

udziałów, albowiem kwestia ta w odniesieniu do dużych wspólnot mieszkaniowych

uregulowana jest w art. 23 ust. 2 u.w.l., stanowiącym że uchwały właścicieli lokali

zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów, chyba, że w

umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, iż w określonej sprawie

na każdego właściciela przypada jeden głos. Uchybienie to nie ma jednak wpływu

na wynik sprawy, skoro podstawowa zasada liczenia większości głosów właścicieli

jest taka sama w obu przepisach.

3. Skarżąca utrzymuje, że „Sądy naruszyły przepis art. 23 ust. 2 u.w.l. przez

to, iż uznały że głosowanie według zasady jeden właściciel jeden głos przekracza

zwykły zarząd, pomimo że sam ustawodawca w ustawie przewidział możliwość

takiego głosowania”. Zarzut ten nie jest trafny.

W prawie cywilnym pozytywnym zarówno samo pojęcie zarządu, jak i pojęcia

czynności zwykłego zarządu i przekraczających zwykły zarząd nie zostały

zdefiniowane. Ustawa o własności lokali w art. 22 ust. 3 i 4 wymienia przykładowo

czynności podejmowane przez zarząd wspólnoty, które przekraczają zakres

zwykłego zarządu rzeczą wspólną. W piśmiennictwie dotyczącym wykładni

wymienionych pojęć, występujących np. w art. 98 i 201 k.c., art. 36 k.r.o. oraz art.

935 k.p.c. przyjmuje się – co podziela Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym

kasację w sprawie niniejszej – że zarząd rzeczą wspólną polega na podejmowaniu

wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkiego rodzaju czynności dotyczących

przedmiotu wspólnego prawa. Dał temu wyraz również Sąd Najwyższy przyjmując,

że zarząd obejmuje całokształt czynności prawnych i faktycznych dotyczących

majątku wspólnego – wśród nich czynności, których treścią jest zarówno

zobowiązanie się do zbycia prawa majątkowego, stanowiącego składnik majątku

wspólnego, jak i na przeniesienie tego prawa na inną osobę (uchwała składu

siedmiu sędziów z dnia 10 kwietnia 1991 r., III CZP 76/90, OSNCP 1991, nr 10-12,

poz. 117) oraz że zarząd majątkiem wspólnym, to całokształt okoliczności

faktycznych i prawnych, które dotyczą tego majątku bezpośrednio lub pośrednio

przez osiągnięty skutek gospodarczy (uzasadnienie uchwały składu siedmiu

sędziów z dnia 25 marca 1994 r., III CZP 182/93, OSNCP 1994, nr 7-8, poz. 146).

Jakkolwiek obie cytowane uchwały dotyczyły bezpośrednio zarządu majątkiem

wspólnym małżonków, to wyjaśnienia te można odpowiednio odnieść także do

zarządu rzeczą wspólną, o którym mowa w kodeksie cywilnym i w ustawie o

własności lokali.

W literaturze przyjął się podział czynności zarządu na: czynności faktyczne,

czynności prawne z zakresu prawa materialnego i czynności „procesowe”,

polegające na załatwianiu spraw urzędowych, dotyczących rzeczy wspólnych,

przed sądami, władzami i urzędami.

4. W doktrynie przyjmuje się, że czynnościami zwykłego zarządu rzeczą

wspólną jest załatwianie bieżących spraw związanych z eksploatacją rzeczy i

utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach jej aktualnego przeznaczenia.

Pozostałe czynności, nie mieszczące się w tych granicach, należą do kategorii

czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną. Jednocześnie

podkreśla się, że rozróżnienie tych czynności należy ustalać in casu, dla

poszczególnych wypadków odrębnie. Tak też Sąd Najwyższy w uzasadnieniu

powołanej uchwały III CZP 182/93 oraz w uzasadnieniu wyroku z dnia 8

października 1997 r., II CKN 362/97 (OSNC 1998, nr 2, poz. 33).

Powyższe pozwala uznać za trafne stanowisko zajęte przez Sąd Apelacyjny w

zaskarżonym wyroku (i również przez Sąd Okręgowy), że zmiana zasady liczenia

większości głosów przy podejmowaniu uchwał właścicieli lokali według wielkości

udziałów na liczenie w określonej sprawie, że na każdego właściciela przypada

jeden głos (art. 23 ust. 2 u.w.l.), jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd

sprawowany przez właścicieli. Taka zmiana sposobu liczenia większości głosów

należy bowiem do istotnych czynności zarządu sprawowanego przez właścicieli,

tym bardziej – jak w sprawie niniejszej – gdy dotyczy następnie uchwał, które

przekraczają zakres zwykłego zarządu (np. uchwała nr 2 – odwołanie członków

zarządu i powołanie innych; uchwała nr 3 – ustalenie planu gospodarczego na

okres kwiecień – grudzień 1999 r.).

5. Zarzut naruszenia art. 22 ustawy o własności lokali, dotyczącego czynności

podejmowanych przez zarząd wspólnoty, zarówno przekraczających, jak i nie

przekraczających zwykłego zarządu, nie został uzasadniony w kasacji i z tej racji

nie może zostać uznany za usprawiedliwiony.

6. W doktrynie jest przyjęte – co podziela Sąd Najwyższy w składzie

rozpoznającym kasację w sprawie niniejszej – że oddanie głosu w procedurze

podejmowania uchwały przez organ kolegialny osoby prawnej, lub podobnej

organizacji, jest jednostronną czynnością prawną, którą można dokonać przez

pełnomocnika, jeżeli możliwość taka nie została wyłączona przez prawo. Z

wyłączeniem takim mamy do czynienia np. w art. 36 § 2 ustawy z dnia 16 września

1982 r. – Prawo spółdzielcze (tekst jedn. Dz.U. z 1995 r. Nr 54, poz. 36 § 2 ze zm.).

Brak zaś takiego wyłączenia w ustawie o własności lokali. Przepisy dotyczące

spółek handlowych przewidują natomiast wprost możliwość działania wspólnika na

zgromadzeniu wspólników przez pełnomocnika (np. art. 243 i 412 k.s.h., poprzednio

– art. 234 i 405 k.h., zob. również uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8

października 1999 r., II CKN 496/98, OSNC 2000, nr 4, poz. 72). Ubocznie –

pomijając występujące w doktrynie różnice zdań co do charakteru prawnego

uchwały organu kolegialnego osoby prawnej – trzeba zauważyć, że przeważa

pogląd, iż uchwała taka jest szczególnym rodzajem czynności prawnej o ile celem

jej jest wywołanie skutków prawnych.

Ustawa o własności lokali nie normuje kwestii pełnomocnictwa udzielanego

przez poszczególnych właścicieli lokali. Dlatego w tym przedmiocie zastosowanie

mają przepisy kodeksu cywilnego (art. 1 ust. 2 u.w.l.), z czym związana jest kwestia

charakteru przedmiotowych pełnomocnictw występujących w sprawie.

Artykuł 98 k.c. stanowi, że pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do

czynności zwykłego zarządu, zaś do czynności przekraczających zakres zwykłego

zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba, że ustawa

wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Przepisy kodeksu cywilnego nie definiują pojęcia pełnomocnictwa

rodzajowego. Natomiast w piśmiennictwie i judykaturze, przyjmuje się, że kryterium

rozróżnienia między pełnomocnictwem ogólnym a rodzajowym jest zakres

umocowania do działania w imieniu mocodawcy. Pełnomocnictwo ogólne nie

określa w ogóle ani nie wyodrębnia czynności prawnych, do jakich pełnomocnik

został umocowany. Natomiast pełnomocnictwo rodzajowe powinno określać rodzaj

czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot. Jeżeli rodzaj czynności

prawnej nie jest w pełnomocnictwie określony w sposób wyraźny, dla ustalenia

rzeczywistej woli reprezentowanego mają zastosowanie reguły interpretacyjne

obowiązujące przy tłumaczeniu oświadczeń woli (art. 56 i 65 k.c.). Tak np.

przyjmuje Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 4 listopada 1998 r., II CKN 866/97

(OSNC 1999, nr 3, poz. 66), trafnie powołanym przez skarżącego, co podziela Sąd

Najwyższy w składzie rozpoznającym kasację w sprawie niniejszej.

Według treści przedmiotowych pełnomocnictw Bohdan W. i Ewa N. zostali

upoważnieni do reprezentowania swoich mocodawców „w pełnym zakresie

przepisów ustawy o własności lokali w dwóch przypadkach: mojej nieobecności na

zebraniach wspólnoty mieszkaniowej i przy podejmowaniu uchwał w trybie

indywidualnego zbierania podpisów przez zarząd”. Tak sformułowane umocowanie

świadczy o tym, że przedmiotowo odnosi się ono do wszystkich czynności zarządu

przysługujących właścicielowi lokalu (faktycznych, prawnych, „procesowych”)

wynikających nie tylko z ustawy o własności lokali, ale także – przez art. 1 ust. 2

u.w.l. – z kodeksu cywilnego. Nie świadczy zaś o tym, – nawet przy zastosowaniu

reguł interpretacyjnych obowiązujących przy tłumaczeniu oświadczeń woli (art. 56 i

65 k.c.) – że mamy do czynienia z pełnomocnictwem rodzajowym, albowiem brak

jest określenia rodzaju czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej

przedmiotu. Pełnomocnictwa te bowiem nie wymieniają konkretnego zebrania

właścicieli lokali i przewidzianego na nim porządku obrad. W tym miejscu trzeba

przypomnieć, że w piśmiennictwie przyjmuje się, iż uchwały wspólnoty

mieszkaniowej, w której obowiązują zasady zarządu ustawowo określone dla

dużych wspólnot mieszkaniowych, zmierzające (uchwały) do wywołania skutków

prawnych, należy uznać za swoisty rodzaj czynności prawnych. Do ich skutecznego

zdziałania, gdy przekraczają zakres zwykłego zarządu, wymagane jest

pełnomocnictwo rodzajowe, którego w sprawie niniejszej brak.

Skoro uchwała właścicieli lokali w przedmiocie zmiany sposobu liczenia

większości głosów, przewidziana w art. 23 ust. 2 u.w.l., była czynnością

przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością wspólną, to do udziału w głosowaniu

nad nią wymagane było pełnomocnictwo rodzajowe (art. 98 k.c.). Przedmiotowe

pełnomocnictwa nie spełniają tego wymagania, przeto wymieniona uchwała i

pozostałe uchwały na zebraniu właścicieli lokali w dniu 27 marca 1999 r., nie

zostały podjęte większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Uchylenie

tych uchwał nie narusza zatem art. 23 ust. 2 u.w.l. Zauważyć przy tym trzeba, że

podane w ustaleniach sądów dane co do liczby właścicieli lokali obecnych na

zebraniu mogą budzić pewne wątpliwości i dlatego przytoczone zostały wyżej w

cudzysłowie. Kwestia ta nie jest jednak przedmiotem kasacji.

7. W końcu nie jest zasadny zarzut naruszenia art. 64 w związku z art. 8

Konstytucji. Przepisy te dotyczą konstytucyjnej zasady ochrony własności i nie

zostały naruszone przez przyjęcie, że przedmiotowe pełnomocnictwa ocenione

zostały jak wyżej zostało przytoczone.

Skoro podstawy kasacji okazały się nieusprawiedliwione, Sąd Najwyższy

orzekł, jak w sentencji (art. 393-12

k.p.c. oraz art. 98 i 108 § 1 k.p.c. w związku z art.

393-19

i 391 k.p.c.