V CKN 1374/00

Wyrok z dnia 15 listopada 2002 r., V CKN 1374/00

Niedopuszczalne jest zrzeczenie się prawa pierwokupu przez osoby

wymienione w art. 599 § 2 k.c. po zawarciu przez zobowiązanego

bezwarunkowej umowy sprzedaży.

Sędzia SN Iwona Koper (przewodniczący)

Sędzia SN Tadeusz Domińczyk

Sędzia SN Kazimierz Zawada (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Prokuratora Okręgowego w J.G.

przeciwko Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa, Oddziałowi Terenowemu w

W. oraz Pawłowi R. i Jadwidze R. o ustalenie nieważności umowy, po rozpoznaniu

w Izbie Cywilnej w dniu 15 listopada 2002 r. na rozprawie kasacji pozwanych od

wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 23 listopada 1999 r.

oddalił obie kasacje.

Uzasadnienie

Sąd Apelacyjny zaskarżonym wyrokiem zmienił oddalający powództwo wyrok

Sądu Okręgowego z dnia 10 sierpnia 1999 r. i ustalił zgodnie z żądaniem pozwu, że

zawarta w dniu 19 marca 1997 r. pomiędzy Agencją Własności Rolnej Skarbu

Państwa a Pawłem i Jadwigą R. umowa sprzedaży nieruchomości o powierzchni 6

ha 11 a i 42 m2

, położonej w M., oznaczonej jako działka nr 108/8, jest nieważna.

Podstawę wyroku Sądu Apelacyjnego stanowiły następujące ustalenia

faktyczne.

W dniu 12 lutego 1996 r. Witold B. zawarł z Agencją Własności Rolnej Skarbu

Państwa na lat dziesięć umowę dzierżawy nieruchomości rolnych położonych w M.,

w tym działki nr 108/7. Dnia 5 października 1996 r. ofertę zakupu części działki nr

108/7 złożył Paweł R. W wyniku podziału geodezyjnego w miejsce działki nr 108/7

powstała działka nr 108/8 i działka nr 108/9. Działkę nr 108/8 przeznaczono do

sprzedaży, o czym poinformowano na tablicy ogłoszeń Urzędu Gminy, a następnie

ogłoszono przetarg, do którego przystąpił jedynie pozwany Paweł R. Po przetargu

Agencja w dniu 19 marca 1997 r. zawarła z Pawłem i Jadwigą R. bezwarunkową

umowę sprzedaży działki nr 108/8 o powierzchni 6 ha 11 a i 42 m2

za 26 486 zł. W

dniu 28 kwietnia 1997 r. Witold B. i Agencja podpisali aneks do umowy dzierżawy z

dnia 12 lutego 1996 r., zawierający postanowienie o wyłączeniu z gruntów

dzierżawionych przez Witolda B. działki nr 108/8 z mocą wsteczną od dnia 1 marca

1997 r.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego, poczynione ustalenia faktyczne uzasadniały

uwzględnienie powództwa Prokuratora o ustalenie nieważności umowy sprzedaży

działki nr 108/8 zawartej przez Agencję z Pawłem i Jadwigą R. W chwili zawarcia tej

umowy, tj. w dniu 19 marca 1997 r., Witold B. był dzierżawcą tej działki.

Postanowienie aneksu z dnia 28 kwietnia 1997 r., cofające jego moc do dnia 1

marca 1997 r., należy uznać za bezskuteczne. Nie było też podstaw do przyjęcia,

że wymieniona działka została wyłączona spod dzierżawy przez strony w drodze

ustnego uzgodnienia dokonanego przed jej sprzedażą. Zgodnie zatem z art. 695 §

2 k.c., Witoldowi B. – jako dzierżawcy na podstawie umowy zawartej na okres

dłuższy niż 3 lata – przysługiwało prawo pierwokupu dzierżawionej działki.

Bezwarunkowa sprzedaż nieruchomości stanowiącej działkę nr 108/8 stała się więc,

stosownie do art. 599 § 2 k.c., nieważna. Nie można również aprobować poglądu,

że możliwa jest konwalidacja nieważnej sprzedaży przez późniejszą rezygnację

uprawnionego z prawa pierwokupu. Nie ma zresztą podstaw do przyjęcia, że Witold

B., podpisując w dniu 28 kwietnia 1997 r. aneks do umowy dzierżawy zrzekł się

przysługującego mu prawa pierwokupu.

Pozwani Paweł i Jadwiga R. powołali jako podstawę skargi kasacyjnej

naruszenie przez Sąd Apelacyjny art. 58 i 695 § 2 w związku z art. 599 § 2 k.c. oraz

art. 233 k.p.c. Naruszenie art. 58 i 695 § 2 w związku z art. 599 § 2 k.c. było – ich

zdaniem – wynikiem przyjęcia przez Sąd Apelacyjny, że w sprawie nie doszło ani

do rozwiązania umowy dzierżawy w zakresie obejmującym działkę nr 108/8 przed

jej sprzedażą, ani do rezygnacji przez Witolda B. z prawa pierwokupu tej działki po

jej sprzedaży. Z kolei naruszenia art. 233 k.p.c. dopatrywali się w przyjęciu przez

Sąd Apelacyjny niemożności stwierdzenia, że Witold B. oświadczył swą wolę

rezygnacji z prawa pierwokupu.

Podstawą skargi kasacyjnej Agencji jest twierdzenie o naruszeniu przez Sąd

Apelacyjny art. 599 § 2 w związku z art. 77 k.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Według art. 599 § 2 k.c., jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu

przysługującego z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu

terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedał rzecz osobie trzeciej

bez zastrzeżenia warunku, o którym mowa w art. 597 § 1 k.c., sprzedaż ta jest

nieważna. Chodzi tu więc o sankcję, przejawiającą się w tym, że cała

bezwarunkowa umowa sprzedaży nie wywołuje od chwili zawarcia zamierzonych

skutków prawnych. Sankcja ta podlega uwzględnieniu przez sąd z urzędu i ma

charakter definitywny, tj. wykluczający konwalidację (por. uchwały Sądu

Najwyższego z dnia 30 lipca 1968 r., III CZP 48/68, OSNC 1969, nr 3, poz. 49, oraz

z dnia 11 maja 1973 r., III CZP 21/73, OSNC 1973, nr 11, poz. 197). Powoływane

przez pozwanych w toku postępowania wypowiedzi piśmiennictwa, według których

bezwarunkowa umowa sprzedaży przekształca się ex lege w umowę warunkową z

terminem do wykonania prawa pierwokupu określonym w art. 598 § 2 k.c., nie mają

oparcia w regulacji zawartej w art. 599 § 2 k.c. i mogą być traktowane jedynie jako

postulaty skierowane pod adresem ustawodawcy.

Przewidziane w art. 695 § 2 k.c. prawo pierwokupu przysługuje osobie

będącej dzierżawcą nieruchomości rolnej w chwili zawarcia umowy sprzedaży tej

nieruchomości (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 1975 r., III CZP

67/74, OSNC 1976, nr 4, poz. 72). Sąd Apelacyjny trafnie przyjął, że dzierżawa

spornej działki przez Witolda B. nie uległa zakończeniu w dniu 1 marca 1997 r. w

następstwie podpisania w dniu 28 kwietnia 1997 r. aneksu do umowy dzierżawy, i

że Witold B. w dniu sprzedaży tej działki przez Agencję Pawłowi i Jadwidze R. był

jej dzierżawcą. Skarżący mają rację, że w ramach wyrażonej w art. 3531

k.c. zasady

swobody umów mieści się także możliwość zawarcia umowy rozwiązującej

wcześniejszą umowę obligacyjną, jednakże swoboda umów istnieje tylko w

określonych granicach, wyznaczonych m.in., naturą stosunku zobowiązaniowego.

Tymczasem właściwości umowy dzierżawy, z której wynika zobowiązanie trwałe,

sprzeciwiają się dopuszczeniu jej rozwiązania z mocą wsteczną. Świadczeń

wydzierżawiającego, polegających na udostępnieniu rzeczy do używania i

pobierania pożytków, nie można uznać za niebyłe. Cel mającej działać z mocą

wsteczną umowy rozwiązującej nie może być – podobnie jak i w wypadku umowy

najmu – osiągnięty. Już więc powyższa okoliczność stanowiła wystarczającą

podstawę do nieuznania wstecznego skutku podpisanego w dniu 28 kwietnia

1997 r. aneksu do umowy dzierżawy (art. 3531

w związku z art. 58 k.c.). Dla tej

oceny bez znaczenia jest sporządzenie aneksu w formie wymaganej przez art. 77

k.c. dla rozwiązania umowy.

Witold B., podpisując aneks, nie mógł się także skutecznie zrzec

przysługującego mu prawa pierwokupu, nawet gdyby można mu było przypisać taki

zamiar.

Przepisy przyznające prawo pierwokupu osobom wymienionym w art. 599 § 2

k.c. muszą być uznane – ze względu na swój cel leżący w sferze interesów

ogólnych, którego doniosłość potwierdza sankcja zastrzeżona w art. 599 § 2 k.c. –

za bezwzględnie obowiązujące. Umowa między zobowiązanym a uprawnionym,

pozbawiająca uprawnionego przyznanego mu przez ustawę prawa pierwokupu,

podlega zatem sankcji nieważności (art. 58 § 1 k.c.).

Według uregulowania zawartego w art. 597 i 598 k.c., uprawniony, o którym

mowa w art. 599 § 2 k.c., może oczywiście, jeżeli sprzedaż została zawarta pod

warunkiem wymaganym przez art. 597 § 1 k.c., nie wykonać tego warunku w

zakreślonym terminie. Jeżeli natomiast wymagany warunek nie został

zamieszczony, sprzedaż jest nieważna. Zrzeczenie się w takim wypadku prawa

pierwokupu przez uprawnionego, tak jakby prawo to nie istniało w chwili zawarcia

bezwarunkowej sprzedaży, byłoby także nie do pogodzenia z wspomnianą sankcją,

wykluczającą konwalidację dotkniętej nią czynności prawnej. Zrzeczenie to byłoby

bowiem jednoznaczne z sanowaniem nieważnej bezwarunkowej umowy sprzedaży,

czynność prawną zaś, która okazała się nieważna, można ważnie dokonać tylko na

nowo, jeżeli oczywiście odpadła istniejąca wcześniej przeszkoda.

Na powyższą ocenę nie może mieć wpływu podniesiona przez Agencję

okoliczność, że uwzględnienie powództwa nie spowoduje powrotu spornej działki do

Witolda B. jako jej dzierżawcy, wobec czego przy ponownej jej sprzedaży nie

będzie mógł on co do niej wykonać prawa pierwokupu, gdyż takie prawo nie będzie

mu już przysługiwało. Powoływana przez Agencję sytuacja ma charakter jedynie

hipotetyczny, nie można bowiem wykluczyć nieważności całego aneksu z dnia 28

kwietnia 1997 r. Pewność co do zaistnienia powoływanej przez Agencję sytuacji nie

dawałaby także podstaw do odejścia od założenia niedopuszczalności konwalidacji

nieważnej czynności prawnej. Wynika to stąd, że nieważność jest sankcją za

uchybienie normie ustanowionej dla ochrony interesu ogólnego, a nie tylko

jednostkowego (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2001 r., III

CZP 55/01, OSNC 2002, nr 7-8, poz. 87).

Poza tym, jeśliby nawet w odniesieniu do objętych obecnie hipotezą art. 599 §

2 k.c. wypadków dzierżawy i współwłasności ustawodawca przyjął w przyszłości

dopuszczalność zrzeczenia się prawa pierwokupu przez uprawnionego po zawarciu

przez zobowiązanego bezwarunkowej umowy sprzedaży, to skuteczność takiego

zrzeczenia się powinna być uzależniona od zapoznania się przez zrzekającego się

z warunkami umowy sprzedaży. Bez tego uzależnienia interesy uprawnionego nie

mogłyby być należycie chronione. W związku z tym należy zauważyć, że z

dokonanych w sprawie ustaleń faktycznych, nie podważonych skutecznie przez

skarżących, nie wynika, aby Witold B. wiedział o warunkach sprzedaży. W świetle

więc tego rozwiązania nie można dostrzegać w podpisaniu przez Witolda B. aneksu

do umowy dzierżawy skutecznego zrzeczenia się prawa pierwokupu.

Niemożność skutecznego zrzeczenia się prawa pierwokupu przez Witolda B.

po zawarciu przez pozwanych bezwarunkowej umowy sprzedaży zwalniała od

rozpatrywania zasadności zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., zmierzającego do

wykazania, że Witold B., podpisując w dniu 28 kwietnia aneks, ujawnił zarazem

wolę zrzeczenia się prawa pierwokupu. Na marginesie należy jedynie nadmienić, że

ustalenie faktu złożenia oświadczenia woli i jego treści jest dokonywane nie tylko

według reguł postępowania dowodowego (art. 227 i nast. k.p.c.), ale także według

dyrektyw wykładni oświadczeń woli zawartych przede wszystkim w art. 65 k.c. (por.

wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2001 r., V CKN 631/00, OSNC

2002, nr 7-8, poz. 91 i cytowane w nim orzecznictwo).

Z przedstawionych przyczyn Sąd Najwyższy na podstawie art. 39312

k.p.c.

oddalił obie skargi kasacyjne.