III CZP 30/06

Uchwała z dnia 7 czerwca 2006 r., III CZP 30/06

Sędzia SN Iwona Koper (przewodniczący)

Sędzia SN Jan Górowski (sprawozdawca)

Sędzia SN Hubert Wrzeszcz

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Mieczysława B. przeciwko

Jarosławowi Z., Bożenie T., małoletniemu Krzysztofowi Z. działającemu przez

przedstawicieli ustawowych rodziców Jarosława Z. i Bożenę T. przy interwencji

ubocznej Gminy Miejskiej K. po stronie powoda o eksmisję, po rozstrzygnięciu w

Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 7 czerwca 2006 r. zagadnienia

prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Krakowie postanowieniem z

dnia 28 lutego 2006 r.:

„Czy do stosunku najmu na czas oznaczony, powstałego przed dniem wejścia

w życie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,

mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz.

733 ze zm.) ma zastosowanie art. 11 ust. 2 pkt 2 tej ustawy w sytuacji, gdy sama

umowa nie przewiduje przyczyn jej wypowiedzenia?”

podjął uchwałę:

Artykuł 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw

lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

(jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) ma zastosowanie do

stosunku najmu na czas oznaczony, powstałego przed dniem jej wejścia w

życie, gdy umowa nie przewiduje przyczyn jej wypowiedzenia.

Uzasadnienie

Powód żądał nakazania pozwanym opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego

nr 13 usytuowanego w budynku położonym w K. przy ul. K. nr 53, zajmowanego na

podstawie decyzji administracyjnej o przydziale. Żądanie uzasadniał tym, że jest

właścicielem i zarządcą tej zabudowanej nieruchomości. W związku z niepłaceniem

przez pozwanych czynszu, skutecznie wypowiedział im stosunek najmu, a mimo to

nie opróżnili lokalu.

Pozwani wnosząc o oddalenie powództwa zarzucili, że tytułem prawnym do

przedmiotowego lokalu jest umowa najmu zawarta pomiędzy poprzednią

właścicielką nieruchomości Anną T., a pozwanym Jarosławem Z.

Wyrokiem z dnia 25 lipca 2005 r. Sąd Rejonowy dla Krakowa-Śródmieścia w

Krakowie oddalił powództwo ustalając, że przedmiotowa umowa najmu lokalu

mieszkalnego została zawarta na piśmie w dniu 17 marca 1997 r. na okres 20 lat.

Strony uzgodniły w niej, że przysługuje im prawo rozwiązania umowy za obopólnym

porozumieniem, a wynajmującemu prawo do rozwiązania umowy bez

wypowiedzenia tylko w wypadku zaległości z zapłatą czynszu za cztery kolejne

miesiące kalendarzowe. Ustalono także, że najemca będzie uiszczać na rzecz

wynajmującego czynsz miesięczny w kwocie stanowiącej równowartość 50 dolarów

amerykańskich, płatny z dołu do dnia 10 każdego miesiąca.

W dniu 25 marca 2003 r. powód wypowiedział pozwanym, na podstawie art.

6851

k.c., wysokość dotychczasowego czynszu z terminem miesięcznym, który

upłynął w dniu 30 kwietnia 2003 r. Pozwani zakwestionowali skuteczność

wypowiedzenia i opłacali czynsz w dotychczasowej wysokości, z ostrożności

podnosząc, że wysokość podwyżki nie znajduje podstawy w świetle unormowania

zawartego w art. 9 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,

mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz.

733 ze zm., dalej „u.o.p.l.”). W związku z tym, że czynsz wyliczony według nowej

wysokości określonej w wypowiedzeniu przekroczył wartość trzymiesięczną, powód

– działając na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 2 obowiązującego wtedy art. 12 ust. 2

u.o.p.l. – zaproponował ugodę, której pozwani nie zaakceptowali. W dniu 10 grudnia

2004 r., na podstawie art. 11 ust. 2 u.o.p.l., powód wyznaczył im dodatkowy termin

do zapłaty tej należności, a następnie, wobec braku zapłaty, wypowiedział umowę

najmu w dniu 16 lutego 2005 r.

Sąd Rejonowy ocenił, że ze względu na terminowy charakter łączącej strony

umowy powód nie miał uprawnienia do wypowiedzenia pozwanym wysokości

czynszu i następnie stosunku najmu spornego lokalu. Jego zdaniem, ten rodzaj

stosunku najmu nie może być wcześniej rozwiązany, poza wypadkami wyraźnie

przewidzianymi.

Powód zarzucił w apelacji, że art. 673 § 3 k.c. nie wyłącza zastosowania

unormowania zawartego w art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l., a Sąd Okręgowy,

rozpoznając tę apelację, przedstawił do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu na

podstawie art. 390 § 1 k.p.c. zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości o

treści sformułowanej na wstępie. Zwrócił uwagę, że przepisy ustawy o ochronie

praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nie

zawierają rozróżnienia przyczyn rozwiązania umów najmu lokali mieszkalnych w

zależności od tego, na jaki okres umowa została zawarta, co może prowadzić do

wniosku, że przepisy te, w tym art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l., znajdują zastosowanie do

wszystkich tych stosunków, a w konsekwencji wypowiedzenie umowy najmu lokalu

mieszkalnego na czas oznaczony na tej podstawie prawnej jest możliwe niezależnie

od woli stron. Zdaniem Sądu, utrata aktualności uchwały Sądu Najwyższego z dnia

15 lutego 1996 r., III CZP 5/96 (OSNC 1996, nr 5, poz. 69) z chwilą wejścia w życie

art. 673 § 3 k.c. nie pozbawiła jednak istotności zagadnienia czy możliwość

wypowiedzenia umów najmu zawartych na czas oznaczony nadal jest ograniczona,

teraz tylko do przypadków przewidzianych umową stron. (...)

Sąd Najwyższy zważył, co następuje: (...)

Przystępując do analizy kwestii stosowania art. 11 ust. 2 u.o.p.l. do umów

najmu lokali mieszkalnych zawartych na czas oznaczony należy zauważyć, że

powołana przez Sąd Okręgowy uchwała z dnia 15 lutego 1996 r., III CZP 5/96

dotyczyła innego zagadnienia, tj. umownego prawa wypowiedzenia, a nie –

określonego w tym przepisie – wypowiedzenia ustawowego. W uzasadnieniu

uchwały wyraźnie podkreślono, że intencją ustawodawcy było, aby najem lokalu na

czas oznaczony był stosunkiem trwałym, który nie może być wcześniej rozwiązany,

poza przypadkami wyraźnie przewidzianymi prawem. Także dalsze wypowiedzi

judykatury dotyczyły tylko wypowiedzenia umownego (por. uchwałę Sądu

Najwyższego z dnia 27 października 1997 r., III CZP 49/97, OSNC 1998, nr 3, poz.

36 oraz wyroki Sądu Najwyższego z dnia 22 stycznia 1998 r., III CKN 365/97,

OSNC 1998, nr 9, poz. 144, z dnia 6 sierpnia 1998 r., I CKN 809/97, nie publ., z

dnia 6 października 2000 r., IV CKN 121/00, nie publ. i z dnia 22 czerwca 2004 r.,

IV CK 463/03, nie publ.).

W literaturze dominuje pogląd, że art. 11 u.o.p.l., który ma charakter

semiimperatywny, stosuje się do umów najmu zawartych na czas oznaczony.

Wyrażono także zapatrywanie wyraźnie nawiązujące do art. 673 § 3 k.c., tj. że

wypowiedzenie umowy najmu na czas oznaczony z przyczyn wskazanych w art. 11

u.o.p.l. jest skuteczne wtedy, gdy taką możliwość przewiduje umowa, czyli że

umowna przyczyna przedterminowego rozwiązania takiej umowy powinna pokrywać

się z przewidzianą w tym unormowaniu. Stanowisko to spotkało się jednak z trafną

krytyką, art. 11 u.o.p.l. ma bowiem tylko takie znaczenie, że dopuszcza ustalenie

przez strony w jakich jeszcze wypadkach, poza określonymi ustawą, mogą one taki

najem wypowiedzieć. Trzeba podkreślić, że w piśmiennictwie nie budzi wątpliwości,

iż przepisy przewidujące możliwość wypowiedzenia stosunku najmu bez

zachowania terminów ustawowych ze względu na zwłokę z zapłatą czynszu mają

zastosowanie również do umów zawartych na czas oznaczony.

Jak trafnie zauważył Sąd Okręgowy, art. 11 ust. 2 u.o.p.l. nie przewiduje

rozróżnienia stosunków najmu w zależności od tego, na jaki okres zostały zawarte.

Oznacza to, że na podstawie tego przepisu wynajmujący może wypowiedzieć

umowę najmu lokalu mieszkalnego zawartą na czas oznaczony i to w wypadku, gdy

nie przewiduje ona przyczyn jej wypowiedzenia. W każdym razie taki wniosek

wynika z wykładni językowej, zgodnie z zasadą lege non distinguente nec nostrum

est distinguere.

Przeciwko tej interpretacji brak poważnych argumentów natury systemowej.

Artykuł 673 § 3 k.c., wprowadzony do systemu prawnego z dniem 10 lipca 2001 r.,

stanowiący, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, to zarówno wynajmujący,

jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie, nie

może być traktowany jako lex specialis do art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l. ze względu na

odmienność przedmiotu regulacji. Przepis ten dotyczy tylko umownych przyczyn

wypowiedzenia, a więc jego sens nie polega na wprowadzeniu normy, że najem

zawarty na czas oznaczony nie może być wypowiedziany z przyczyn określonych w

ustawie. Jego znaczenie sprowadza się do wskazania, że w wypadku najmu

zawartego na czas oznaczony możliwość umownego wypowiedzenia istnieje tylko

wówczas, gdy strony określą w umowie przyczyny uzasadniające wypowiedzenie.

Jak podkreślono w literaturze, jego wprowadzenie do systemu prawnego miało na

celu rozstrzygnięcie istniejących w praktyce i w nauce sporów co do możliwości

wprowadzenia do umowy najmu zawartej na czas oznaczony klauzuli o

przyczynach jej wypowiedzenia.

Za możliwością zastosowania art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l. do najmu na czas

określony przemawiają także argumenty funkcjonalne. Absurdalna byłaby

wykładnia, której wynik gwarantowałby najemcy korzystanie z lokalu także wtedy,

gdy nie płaci czynszu lub używa lokal w sposób sprzeczny z umową albo

niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbuje swe obowiązki, dopuszczając do

powstania szkód, czy też niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego

korzystania przez mieszkańców, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

Ustawowe prawo wypowiedzenia w tych wypadkach umowy najmu stanowi

instrument elementarnej ochrony interesów wynajmującego, której potrzeba

występuje zarówno przy stosunkach najmu na czas nieokreślony, jak i oznaczony.

Nie można podzielić zapatrywania, że za interpretacją zaprezentowaną przez

Sąd Rejonowy przemawia argument a contrario, wyprowadzony z unormowania

zawartego w art. 688 k.c. Stanowi on, że jeżeli czas trwania najmu nie został

oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć

najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, dotyczy

więc tzw. swobodnego prawa wypowiedzenia, niezależnego od jakichkolwiek

dodatkowych przesłanek. Jest oczywiste, że w wypadku umów zawartych na czas

nieoznaczony art. 688 k.c. nie wyłącza art. 687 k.c., zgodnie z którym, jeżeli

najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne

okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania

terminów wypowiedzenia, powinien uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu

dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Już z tego

względu nie można uznać za trafny przeciwnego wniosku w stosunku do umów

najmu zawartych na czas oznaczony.

Ponieważ zagadnienie dotyczy najmu powstałego przed wejściem w życie w

dniu 10 lipca 2001 r. ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie

gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, trzeba wyraźnie podkreślić, że jej przepisy (z

wyjątkiem art. 6 dotyczącego umowy o odpłatne używanie lokalu) stosuje się –

zgodnie z zasadą bezpośredniego działania nowej ustawy – także do stosunków

prawnych powstałych przed dniem jej wejścia w życie (art. 27 u.o.p.l.). Należy też

zauważyć, że skoro przedmiotowa umowa nie przewiduje przyczyn wypowiedzenia,

to nie mógł mieć do niej zastosowania art. 673 § 3 k.c., co jednak nie wyłączało

ustawowej podstawy jej wypowiedzenia określonej w art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l. w

razie zaistnienia wszystkich przesłanek określonych w hipotezie tego przepisu.

Z tych względów podjęto uchwałę, jak na wstępie.