III CZP 92/06

Uchwała z dnia 21 listopada 2006 r., III CZP 92/06

Sędzia SN Jacek Gudowski (przewodniczący)

Sędzia SN Jan Górowski

Sędzia SN Elżbieta Skowrońska-Bocian (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Grzegorza M. syndyka masy

upadłości „P.Z.Z.M. w W.” sp. z o.o. w W. przeciwko Przedsiębiorstwu Produkcyjno-

Usługowo-Handlowemu "S." sp.j. w S. o zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej

na posiedzeniu jawnym w dniu 21 listopada 2006 r. zagadnienia prawnego

przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Toruniu postanowieniem z dnia 28

czerwca 2006 r.:

„Czy w hipotezie art. 673 § 3 k.c. mieści się także postanowienie przewidujące

możliwość wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony z ważnych

przyczyn?”

podjął uchwałę:

Postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące

możliwość wypowiedzenia tej umowy z „ważnych przyczyn” mieści się w

hipotezie art. 673 § 3 k.c.

Uzasadnienie

Postanowieniem z dnia 28 czerwca 2006 r. Sąd Okręgowy w Toruniu

przedstawił Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne dotyczące możliwości

wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony. Zagadnienie to powstało

przy rozpoznawaniu apelacji od wyroku Sądu Rejonowego we Włocławku, który

zasądził od pozwanego Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Usługowo-Handlowego "S."

sp.j. w S. na rzecz syndyka masy upadłości "P.Z.Z.M." w W., spółka z o.o. w W.

kwotę 9150 zł z tytułu czynszu najmu. Zagadnieniem spornym pomiędzy stronami

było, czy w świetle art. 673 § 3 k.c. dopuszczalne jest postanowienie zawarte w

umowie najmu, uprawniające najemcę do rozwiązania tej umowy, zawartej na czas

określony, przed upływem tego czasu, z ważnych przyczyn.

Sąd pierwszej instancji przyjął, że najem zawarty na czas określony może być

wypowiedziany z datą wcześniejszą jedynie w przypadku określenia w umowie

najmu zamkniętego katalogu przyczyn uzasadniających takie rozwiązanie. Chodzi o

w miarę precyzyjne wskazanie stanów faktycznych, których wystąpienie pociąga za

sobą możliwość wypowiedzenia umowy przez jedną lub obie jej strony.

Sformułowanie „z ważnych przyczyn” jest sformułowaniem nieprecyzyjnym,

niedookreślonym i jako takie nie wywiera skutków prawnych.

Sąd Okręgowy uznał, że kwestia ta nie jest tak jednoznaczna i przedstawił

Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne, wskazując argumenty przemawiające

za różnymi rozwiązaniami.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Dopuszczalność wypowiedzenia umowy najmu oraz umowy dzierżawy

zawartych na czas oznaczony – przed dodaniem do art. 673 k.c. § 3 dokonanym

ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym

zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733) – była

przedmiotem kontrowersji zarówno w orzecznictwie, jak i w doktrynie. Należy

zasygnalizować, że w literaturze prezentowane były stanowiska, poczynając od

niedopuszczalności takiego wypowiedzenia, przez dopuszczenie takiej możliwości,

gdy strony uregulowały ją w umowie, aż do całkowitej swobody stron w tym

zakresie. W orzecznictwie początkowo dominował pogląd o niedopuszczalności

wypowiedzenia umowy najmu lub dzierżawy zawartej na czas oznaczony, jednak z

biegiem czasu stanowisko to uległo pewnemu złagodzeniu i Sąd Najwyższy

dopuścił możliwość zastrzeżenia w umowie prawa wypowiedzenia z określonych w

tej umowie powodów oraz warunku rozwiązującego, którego aktualizacja zależy od

zgodnej woli stron.

Po wejściu w życie art. 673 § 3 k.c. w doktrynie znaleźć można nieliczne

wypowiedzi odnoszące się do wykładni ustawowego sformułowania „z przyczyn

określonych w umowie". Prezentowane są różne stanowiska.

Nowelizując art. 673 k.c., ustawodawca rozstrzygnął o dopuszczalności

zakończenia stosunku najmu lub dzierżawy przed upływem czasu, na jaki została

zawarta umowa. Przyjęte zostało rozwiązanie kompromisowe, zezwalające na

wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony jedynie wówczas, gdy jest to

zgodne z wolą stron wyrażoną w umowie oraz gdy strony określą w umowie

wypadki uzasadniające to wypowiedzenie. Należy podzielić wyrażony w doktrynie

pogląd, że rozwiązanie przyjęte w art. 673 § 3 k.c. polega na dopuszczeniu takiego

ukształtowania podstaw wypowiedzenia, które można pogodzić z właściwością

(naturą) najmu zawartego na czas oznaczony.

Przepisy kodeksu cywilnego prowadzą do wniosku, że pojęcie umowy

zawartej na czas określony ustawodawca utożsamia z umową trwałą (art. 660, 661,

669 § 2, art. 673 § 1 i 3, art. 678 § 2, art. 688 i 691 § 4 k.c.), a więc z umową, która

będzie łączyła strony przez oznaczony czas. Trwałość oznacza stabilizację,

pewność co do przysługujących praw oraz obciążających obowiązków. Cechą

zobowiązań trwałych jest to, że pozwalają działać w zaufaniu, iż wynikające z nich

prawa i obowiązki nie wygasną przedwcześnie. Utrwalają istniejący stosunek

prawny na określony czas, umacniają więź między stronami oraz pozwalają

mniemać, że będzie ona istniała nawet w razie zmiany woli stron.

Stabilizacja ta nie ma jednak charakteru absolutnego, gdyż przepisy wprost

przewidują w pewnych sytuacjach możliwość przedwczesnego rozwiązania umowy

trwałej, zawartej na czas oznaczony (por. np. art. 664 § 2, art. 667 § 2, art. 672, 685

k.c.). Trwałość (stabilność) stosunku prawnego nie musi wykluczać ryzyka jego

zakończenia; musi to być jednak ryzyko podlegające w równym stopniu ocenie obu

stron, a więc musi dotyczyć wydarzeń niezależnych od ich woli. Trwałości nie

narusza przyjęcie rozwiązania ograniczającego możliwości wypowiedzenia umowy

z określonych przyczyn, takich, których rodzaj wyklucza arbitralność, w tym z

ważnych powodów.

Uzależnienie możliwości wypowiedzenia umowy od ważnych przyczyn

powoduje, że istotnego znaczenia nabiera ocena, czy przyczyna ma kwalifikowany

charakter – czy jest to przyczyna poważna. Zwęża to krąg sytuacji, w których

możliwe jest dokonanie wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony, a

ostateczna ocena „ważności" przyczyny należy do sądu. Sąd dokonuje takiej oceny

w sposób obiektywny, a nie wyłącznie przez pryzmat subiektywnego interesu

wypowiadającego, nie można zatem w żaden sposób mówić o swobodnym prawie

wypowiedzenia umowy.

Zaletą przesłanki „ważnych przyczyn" jest jej elastyczność, pozwalająca na

uwzględnienie interesów obu stron, co ma istotne znaczenie także w stosunkach

gospodarczych. Ocena ważności przyczyny uzasadniającej wypowiedzenie umowy

zawartej na czas określony przed upływem umówionego terminu musi być

dokonywana z uwzględnieniem nie tylko interesów wypowiadającego, ale także

interesów drugiej strony, liczącej na to, że stosunek najmu łączący ją z

kontrahentem ma charakter stabilny.

Oczywiście, dopuszczenie możliwości wypowiedzenia umowy zawartej na

czas określony „z ważnych przyczyn" powoduje utrudnienia w ocenie ryzyka

wystąpienia zdarzenia pozwalającego na zniweczenie istniejącego stosunku

prawnego przed nadejściem terminu, na jaki był zawarty. Należy także wskazać, że

pomiędzy określeniem „ważne przyczyny" a „określonymi wypadkami", o jakich

mowa w art. 673 § 3 k.c., zachodzi pewna różnica.

Trzeba jednak mieć na względzie, że „ważna przyczyna” jako podstawa

wypowiedzenia już w pewien sposób określa sytuacje, w których strona jest

uprawniona do przedwczesnego zakończenia stosunku łączącego ją z drugą stroną

umowy najmu. Takie postanowienie umowy pozostaje zatem w zgodzie z intencją

ustawodawcy, aby rozwiązywanie stosunków prawnych o charakterze trwałym

następowało nie w wyniku całkowicie swobodnej decyzji jednej ze stron, ale jako

wynik podjęcia przez obie strony ryzyka wystąpienia sytuacji, w których takie

zakończenie stosunku prawnego może nastąpić. Wola stron znajduje wyraz w

odpowiednim sformułowaniu treści umowy, a przy tym nie pozostaje w sprzeczności

z właściwościami (naturą) łączącego je stosunku prawnego.

Dodatkowo można wskazać, że przedwczesne zakończenie stosunku

prawnego o charakterze ciągłym przewidują wyraźnie niektóre przepisy prawa

cywilnego. Dobitnym przykładem jest uregulowanie zawarte w art. 11 ust. 10 ustawy

z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie

gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze

zm.), zgodnie z którym w razie wystąpienia ważnych powodów, innych niż

określone w jego ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie

stosunku prawnego i nakazanie opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły

porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania stosunku najmu. Możliwość

przewidziana przez ustawodawcę stanowi ważny przykład możliwości rozwiązania z

ważnych przyczyn stosunku prawnego, którego trwałość jest przez ustawodawcę

chroniona silniej niż trwałość innych stosunków prawnych.

Na koniec warto także odwołać się do panującego pod rządem kodeksu

zobowiązań poglądu, że z ważnych powodów można rozwiązać każde

zobowiązanie trwałe. Obecnie zasada ta znajduje ustawowe odzwierciedlenie w art.

3651

k.c.

Oczywiście, w praktyce uzależnienie przez strony możliwości wypowiedzenia

umowy najmu zawartej na czas oznaczony od wystąpienia „ważnych przyczyn”

spowoduje często odmienne oceny wagi danej przyczyny przez każdą ze stron. Jak

już jednak była mowa, ostatecznie sąd dokona oceny skuteczności wypowiedzenia,

a tym samym rozstrzygnie, czy przyczyna, na którą powołuje się strona dokonująca

wypowiedzenia, jest „ważna". Dokona tego posługując się kryteriami obiektywnymi,

a także rozważając interesy obu stron danego stosunku prawnego. Spory są

zresztą nieuchronne, w większym lub mniejszym zakresie, gdyż także wymienienie

w umowie sytuacji uzasadniających takie wypowiedzenie może zostać dokonane

nieprecyzyjnie.

Z tych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienia

prawne, jak w uchwale (art. 390 k.p.c.).