I CSK 387/06

Sygn. akt I CSK 387/06

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 marca 2007 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Stanisław Dąbrowski (przewodniczący)

SSN Gerard Bieniek

SSN Jan Górowski (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy

ul. W. 63 A i W. 65 w W.

przeciwko Towarzystwu Budownictwa Społecznego Spółce z o.o.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w Izbie Cywilnej w dniu 14 marca 2007 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 31 maja 2006 r., sygn. akt [...],

oddala skargę kasacyjną i odstępuje od obciążenia powódki

kosztami postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

W pozwie z dnia 30 grudnia 2002 r. Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości

przy ul W. 63 A i 65 w W. wniosła o zasądzenie od Towarzystwa Budownictwa

Społecznego sp. z o.o. na rzecz strony powodowej kwoty 368 921 zł z tytułu

obniżenia ceny za wadliwe wykonanie robót budowlanych w budynkach

położonych w W. przy ul. W. 63A i 65 wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 17

grudnia 2002 r.

W piśmie procesowym z dnia 31 stycznia 2005 r., Wspólnota sprecyzowała,

że jest stroną powodową w sprawie, bowiem współwłaściciele nieruchomości

dokonali skutecznego przeniesienia swoich wierzytelności względem pozwanej na

mocy uchwały z dnia 29 listopada 2004 r.

Z kolei w piśmie z dnia 21 marca 2005 r., powódka oświadczyła, że od dnia

wytoczenia powództwa działa w imieniu własnym a nie w imieniu swoich członków

– właścicieli lokali a po dokonaniu cesji posiada niewątpliwie legitymację do

występowania w sprawie w charakterze powoda i nie ma już możliwości aby jej

członkowie wstąpili do sprawy w charakterze powodów.

Wyrokiem z dnia 30 czerwca 2005 r. Sąd Okręgowy w W. powództwo

oddalił, ustalając, że przy ul W., na działkach nr 12/1 i 12/2 stanowiących własność

Gminy i pozostających w użytkowaniu wieczystym Towarzystwa Budownictwa

Społecznego wybudowane zostały przez to Towarzystwo budynki

wielomieszkaniowe, stanowiące odrębną nieruchomość, w których ustanowiona

została własność lokali. Ostatnie lokale w budynkach przy ul. W. 63 A i 65 zostały

wydane i przekazane właścicielom lokali w październiku 1998 r. W dniu 29 sierpnia

2001 r. rzeczoznawca budowlany Wojewody sporządził wykaz usterek w

budynkach przy ul. W. 63a i 65. Pismem z dnia 29 sierpnia 2001 r. powódka

zawiadomiła pozwane Towarzystwo o wadach stwierdzonych przez rzeczoznawcę i

wezwała do ich usunięcia. W dniu 10 października 2001 r., przy udziale

przedstawicieli obu stron i inspektora nadzoru sporządzony został protokół

przeglądu stanu budynku przy ul. W. 65, w którym wykazano szereg wad.

Właściciel Zakładu Instalacyjno Budowlanego, sporządził na rzecz Wspólnoty

3

opinię (bez daty) stwierdzającą konieczność wykonania zaworów spustowych w

pionach, zaś właściciel Zakładu Usługi Hydrauliczne Gazowe i Budowlane wydał w

dniu 22 listopada 2001 r. ekspertyzę dotyczącą problemów związanych

z cyrkulacją w obrębie węzłów cieplnych i konieczności wykonania kryzowania

cyrkulacji.

Począwszy od dnia16 stycznia do grudnia 2002 r. między stronami nastąpiła

wymiana pism na temat przeglądu poszczególnych lokali, w których stwierdzono

usterki, mająca w celu ustalenia zakresu robót i harmonogramów ich usunięcia.

Ponadto w dniu 29 maja 2002 r. sporządzona została notatka służbowa przez

komisję z ramienia Towarzystwa z przeglądu mieszkań dokonanego w dniu

24 maja 2002 r. w celu ustalenia zakresu robót w ramach trzeciego roku rękojmi

w przedmiotowych budynkach.

Ponieważ wymiana pism między stronami na temat czasu i sposobu

usunięcia usterek nie była efektywna Wspólnota zleciła rzeczoznawcy

budowlanemu H.S. wykonanie opinii dotyczącej określenia wartości robót

budowlanych, które należy wykonać w celu przywrócenia właściwego stanu

technicznego budynków tj. usunięcia usterek wykazanych w przeglądzie z dnia

10 października 2001 r. W sporządzonej w grudniu 2002 r. opinii koszt usunięcia

tych usterek wyceniony został na kwotę 368 921 zł. Następnie Zarząd Wspólnoty

zwrócił się pismem z dnia 10 grudnia 2002 r. do pozwanego Towarzystwa

o udzielenie konkretnej odpowiedzi do dnia 16 grudnia 2002 r. w jakim ostatecznie

terminie wady zostaną usunięte, bądź zwrócona zostanie kwota z tytułu obniżenia

ceny właścicielom lokali mieszkalnych, przesyłając jednoczenie wycenę usunięcia

usterek.

W dniu 29 listopada 2004 r. podjęta została uchwała 116 współwłaścicieli

nieruchomości położonych w W. przy ul W. 63 A i 65, stanowiąca w istocie umowy

zawarte w różnym czasie, począwszy od tej daty, na mocy których przenieśli oni na

rzecz Wspólnoty „wszelkie prawa i roszczenia przysługujące im wobec pozwanej

spółki z tytułu rękojmi za wady części wspólnych nieruchomości” i upoważnili

powódkę do prowadzenia procesu przeciwko pozwanej i wyegzekwowania tych

należności z przeznaczeniem na fundusz remontowy. Do uchwały tej doręczony

4

został wykaz udzielonych pełnomocnictw, w którym znalazły się dane osobowe

osób podpisanych pod uchwałą z określeniem ich udziałów oraz wykaz właścicieli

nieruchomości zawierający oznaczenie lokali i ich właścicieli, posiadane udziały w

nieruchomości wspólnej, powierzchnię lokali i datę nabycia. Dane te nie zostały

poświadczone i odbiegały częściowo od danych osobowych osób podpisanych pod

uchwałą.

Według oceny Sądu pierwszej instancji roszczenie o obniżenie ceny

przysługiwało właścicielom lokali i wynikało z umów zawartych pomiędzy pozwaną

spółką a każdym z właścicieli lokali. Wspólnocie nie przysługiwało w tej sytuacji

prawo podmiotowe. Ustawodawca przyznał jej uprawnienia do nabywania praw

i zaciągania zobowiązań, a także możliwość występowania w procesie jako strona,

jedynie w zakresie zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych

prawem. Dlatego w zakresie dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli,

przekazanymi jej do rozliczenia się nie ma ona żadnych uprawnień, gdyż nadal są

to środki właścicieli, a nie Wspólnoty.

Sąd Okręgowy przyjął, że uchwała z dnia 29 listopada 2004 r. jest zbiorem

umów przeniesienia wierzytelności właścicieli lokali na wspólnotę (art. 509 k.c.),

lecz powódka występując z pozwem nie była legitymowana do dochodzenia

roszczeń przysługujących poszczególnym członkom wspólnoty i żądania

zasądzenia dochodzonej kwoty na rzecz poszczególnych członków Wspólnoty, ani

na swoją rzecz. W początkowej fazie procesu nie przysługiwała jej więc legitymacja

czynna, którą uzyskała dopiero w fazie późniejszej w wyniku zawarcia umów cesji,

które częściowo zostały dopiero przedstawione na rozprawie w dniu 21 grudnia

2004 r. W rezultacie uznał, że wcześniejsze czynności nie mogły wywrzeć

jakiegokolwiek wpływu na roszczenia będące przedmiotem procesu, a które

przysługiwały w momencie wytoczenia powództwa do momentu zawarcia cesji

poszczególnym właścicielom lokali, a nie powódce. Powódka mogła działać

skutecznie dopiero od momentu dokonania cesji wierzytelności i zmiany powództwa

w ten sposób, że zażądała zasądzenia dochodzonej kwoty na swoją rzecz.

W rezultacie przyjął, że Wspólnota występując z powództwem nie mogła przerwać

terminu zawitego wynikającego z art. 568 § 1 k.c., co dopiero nastąpiło w dniu

5

21 grudnia 2004 r., tj. w chwili przedstawienia na rozprawie umowy przelewu

wierzytelności.

Podkreślił, że termin do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi biegnie od

momentu wydania rzeczy nabywcy. Ostatni z lokali w przedmiotowych budynkach

został wydany właścicielowi w październiku 1998 r. a zatem roszczenia z tytułu

rękojmi związane z tymi lokalami wygasły najpóźniej w październiku 2001 r. Termin

prekluzyjny upłynął więc zanim powódka sanowała swoją legitymację czynną.

Zauważył, że wprawdzie powódka na ostatniej rozprawie jako żądanie alternatywne

wskazała podstawę z art. 361 k.c. w zw. z art. 471 k.c. jednakże w tym zakresie nie

miała umocowania właścicieli lokali, gdyż nie wykazała się takim przelewem

właścicieli, a w rezultacie nie miała legitymacji czynnej w tym zakresie.

Wspólnota w apelacji podniosła zarzut sprzeczności ustaleń sądu z treścią

zebranego w sprawie materiału dowodowego wskazując, że przyszli właściciele

lokali po ich wydaniu (ostatni lokal w październiku 1998 r.) początkowo posiadali

lokale na podstawie najmu, a dopiero od dnia 19 grudnia 1999 r. następowało

sukcesywnie ustanawianie odrębnej własności i nabywanie ich przez obecnych

właścicieli, wyrażając pogląd, że najemcom nie przysługują żadne roszczenia

z tytułu rękojmi za wady fizyczne, a zatem termin określony w art. 568 § 1 k.c.

zaczął swój bieg sukcesywnie ze sprzedażą poszczególnych lokali począwszy od

ich nabywania na własność. Zarzuciła także naruszenie prawa materialnego tj. art.

568 § 1 w zw. z art. 123 § 1 pkt 1 k.c., przez błędne założenie, że czynność

przerywająca bieg terminu przedawnienia (uprawnień z rękojmi) powinna być

dokonana przez osobę której prawo przysługuje; art. 5 k.c. w zw. z art. 117 k.c.

i art. 568 § 1 k.c. przez nieuwzględnienie, że zgłoszenie zarzutu przedawnienia

uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości wspólnej pozostawało

w rażącej sprzeczności z art. 5 k.c. gdyż fakt istnienia wad fizycznych budynków był

zgłoszony pozwanemu we właściwym czasie i pozwany ich nie usunął pomimo

zapewnień, że to uczyni, a w tej sytuacji wyjaśnienie wątpliwości prawnych

w uchwale Sadu z dnia 23 września 2004 r., III CZP 48/04 (OSNC 2005, nr 9.

poz. 153) nie może premiować „cwaniactwa procesowego” pozwanego, a także

art. 65 k.c. przez oddalenie żądania alternatywnego w związku z błędnym

przyjęciem, że treść umów cesji nie obejmowała tego roszczenia. Powódka

6

jednoznaczne podkreśliła, że od dnia wytoczenia powództwa działa tylko

i wyłącznie w imieniu własnym a nie w imieniu swoich członków i na swoją rzecz.

Wskazała, że jej działanie imieniem właścicieli lokali powinno zostać wykluczone

także ze względu na brak pełnomocnictw w tym zakresie i treść art. 87 k.p.c.

Apelację powódki Sąd Apelacyjny oddalił wyrokiem z dnia 31 maja 2006 r.

uznając, że powództwo jest nieuzasadnione z innych względów niż te, które

przytoczył Sąd Okręgowy. Podniósł, że powódka dochodząc roszczenia z rękojmi

z umowy o roboty budowlane nie przedstawiła umów zawartych z przyszłymi

właścicielami nieruchomości lokalowych, przeto nie można ustalić ich treści.

Nie wiadomo zatem czy umowy te dotyczyły tylko wybudowania lokali, czy też

zawierały również zobowiązanie pozwanej do ustanowienia odrębnej własności

lokali i przeniesienia jej na nabywców.

Wskazał, że ze stanowiska strony powodowej wynikało, iż roszczenie z tytułu

rękojmi nie jest związane ze sprzedażą lokali, lecz tylko z tym elementem umowy,

który odnosił się do jego wybudowania. Poza tym, że dotyczy nie wad

poszczególnych lokali, lecz części wspólnych budynku. Jego zdaniem brak jest

podstaw do przyjęcia, że umowy dotyczyły czegoś innego, niż tylko wybudowania

lokali. Prawo do części wspólnych budynku wiązało się z wyodrębnieniem

własności poszczególnych lokali i przeszło na nabywców nieruchomości lokalowych

z chwilą przeniesienia na nich własności tychże nieruchomości. Podkreślił,

że powódka nie wskazała umowy sprzedaży nieruchomości lokali jako źródła

dochodzonego roszczenia i nie udowodniła, aby roszczenie przelane na nią przez

właścicieli lokali, wynikało z umowy o roboty budowlane. Jeżeli zaś właściciele

lokali zawierali z pozwaną umowy deweloperskie (art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca

1994 r. o własności lokali, Dz.U. Nr 80, poz. 903 ze zm., dalej „ustawy”)

zawierające zobowiązanie do wybudowania lokali, wyodrębnienia ich własności

i przeniesienia na nabywcę, to takie kontrakty nie są umowami o roboty

budowlane. Przyszły nabywca nie może być bowiem uznany za inwestora

w rozumieniu prawa budowlanego, albowiem nie jest właścicielem gruntu i nie

dysponuje pozwoleniem na budowę. W rezultacie przyjął, że zgłoszone przez

powódkę żądanie w odniesieniu do wskazanej podstawy prawnej nie zostało

udowodnione i z tego względu go oddalił, uznając w związku z tym wywody Sądu

7

Okręgowego dotyczące wygaśnięcia roszenia (art. 568 § 1 k.c. i art. 123 § 1 k.c.)

jak i zarzuty skarżącej dotyczące obrazy tych przepisów za bezprzedmiotowe.

Wyraził jednocześnie pogląd, że w tej sytuacji rozpoznawanie zgłoszonego przez

powódkę żądania alternatywnego w odniesieniu do uprawnień z rękojmi z umowy

sprzedaży stanowiłoby wyjście ponad żądanie i naruszałoby zasadę określoną

w art. 321 § 1 k.p.c.

Ocenił jako nieuzasadnione zarzuty apelacyjne kwestionujące oddalenie

roszczenia odszkodowawczego (art. 471 k.c.) z tego względu, że uchwała

wspólnoty z dnia 29 listopada 2004 r uznana za umowy przelewu wyraźnie

ograniczyła cesję do wszelkich praw i roszczeń przysługujących właścicielom lokali

wobec pozwanej z tytułu rękojmi za wady części wspólnych nieruchomości.

Określenie to jego zdaniem nie budziło wątpliwości co do tego, że przedmiotem

dokonanych przelewów nie były ogólne roszczenia odszkodowawcze.

Powódka zatem nie miała czynnej legitymacji do wystąpienia z takim żądaniem.

Powódka w skardze kasacyjnej opartej na podstawie naruszenia prawa

materialnego tj. art. 556 k.c., art. 656 k.c. w zw. z art. 638 k.c., art. 65 k.c. i art. 471

k.c. oraz na naruszeniu prawa procesowego w stopniu mającym wpływ na wynik

sprawy, a to art. 233 § 1 k.c. w zw. z art. 391 k.p.c. oraz art. 316 k.p.c., art. 187 § 1

k.p.c. i art. 378 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. wniosła o uchylenie zaskarżonego

wyroku i albo przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania albo uwzględnienie

powództwa.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W myśl art. 331

k.c. do jednostek organizacyjnych niebędących osobami

prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność sądową stosuje się odpowiednio

przepisy o osobach prawnych. Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.

o własności lokali (tekst jednolity: Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm., dalej

„u.w.l.”) wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania,

pozywać i być pozwaną. Wprawdzie więc wspólnocie ustawa nie przyznała

osobowości prawnej ale ma własną zdolność prawną i zdolność do czynności

prawnych – odrębnie od osób uczestniczących w tej wspólnocie. Przedstawionego

zdania drugiego tego przepisu nie można – zgodnie z zasadami wykładni

8

systemowej - jednak interpretować w oderwaniu od jego zdania pierwszego

stanowiącego, że wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale

wchodzą w skład określonej nieruchomości, jak pozostałych przepisów ustawy

o własności lokali oraz innych rozwiązań normatywnych funkcjonujących

w porządku prawnym.

W przeciwieństwie do art. 8 § 1 k.s.h., ze wskazanego unormowania nie

wynika aby wspólnota mogła nabywać prawa i zaciągać zobowiązania „we własnym

imieniu”. Oznacza to, że ustawa przyznaje zdolność prawną i zdolność do

czynności prawnych wspólnocie mieszkaniowej rozumianej jako ogół właścicieli

lokali. W tym znaczeniu wspólnota mieszkaniowa jest ułomną, niepełną osobą

prawną w rozumieniu art. 331

k.c. Z tego względu zakres zdolności prawnej, która

przysługuje tak rozumianej wspólnocie jest taki tylko jaki został jej przyznany

w ustawie o własności lokali, a więc jest ograniczony i sprowadza się do

nabywania praw i obowiązków związanych wyłącznie z zarządzaniem

nieruchomością wspólną (art. 1 ust. 1 i art. 22 u.w.l.). Znajduje to potwierdzenie

w art. 17 u.w.l., który reguluje odpowiedzialność wspólnoty oraz właścicieli lokali

wyłącznie za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej. Z przepisu tego

wynika, że inne zobowiązania nie mogą powstać, ponieważ wykraczałyby poza

ustawowo zakreślony zakres zdolności prawnej wspólnoty. Z tego przede

wszystkim względu nie ma podstaw do traktowania wspólnoty mieszkaniowej jako

przedsiębiorcy w rozumieniu art. 431

i następne k.c. oraz art. 4 ust 1 ustawy z dnia

2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (Dz.U. Nr 173, poz. 1807 ze

zm.). Wspólnota mieszkaniowa nie ma też w świetle art. 5 ustawy z dnia 28 lutego

2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz.U. Nr 60, poz. 535 ze zm.)

zdolności upadłościowej.

W konsekwencji wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa majątkowe

tylko do majątku wspólnego właścicieli lokali. Właścicielom przysługują udziały

w takich prawach w takiej samej wysokości jak w nieruchomości wspólnej (art. 3

ust 3 – 7 u.w.l.). Na gruncie przepisów ustawy o własności lokali nie ma podstaw do

odróżnienia majątku wspólnoty mieszkaniowej od majątku wspólnego ogółu

właścicieli w skład którego wchodziłaby nieruchomość wspólna (za uchwałą Sądu

Najwyższego z dnia 24 listopada 2006 r., III CZP 97/06 dotychczas

9

niepublikowaną). Bezpodstawnie zatem powódka dochodziła zasądzenia spornej

kwoty we własnym imieniu i na swoją rzecz.

Jak już zasygnalizowano wspólnota ma zdolność prawną ograniczoną tylko

do nabywania praw i obowiązków związanych wyłącznie z zarządem

nieruchomością wspólną. Należało zatem odpowiedzieć czy roszczenia dotyczące

obniżenia ceny właścicieli lokali związane z ich nabyciem z wadami fizycznymi

części wspólnych budynku oraz z tytułu naprawienia szkody związanej z wadami

powstałej w wyniku nienależytego wykonania tych umów mieszczą się w granicach

tej zdolności. Na to pytanie to należało udzielić odpowiedzi negatywnej. W uchwale

z dnia 23 września 2004 r., III CZP 48/04 Sąd Najwyższy wyjaśnił, że istota

problemu tkwi w odpowiedzi na pytanie, czy związek tych roszczeń

z nieruchomością wspólną jest tak silny, że ich dochodzenie staje się ex lege

elementem zarządu i tym samym leży w kompetencji wspólnoty, czy też

przeciwnie należy do sfery indywidualnych interesów właścicieli lokali. Gdyby nawet

założyć, że właściciele nabyli przedmiotowe lokale na podstawie rzeczywiście

umów kupna sprzedaży (czego powódka nie wykazała), to roszczenie z tytułu

rękojmi o obniżenie ceny jest instrumentem przywrócenia ekwiwalentności

świadczeń w ramach indywidualnej umowy sprzedaży, a nie sposobem realizacji

interesu wspólnotowego. Luźny charakter tego roszczenia z zarządem

nieruchomością wspólną wyklucza przyjęcie, że jest to działanie w ramach

zarządu.

Każdemu nabywcy odrębnej własności lokalu przysługuje kontraktowe

roszczenia odszkodowawcze związane z wadami nieruchomości wspólnej, choć

ich specyfika polega na tym, że dotyczą one współwłasności wszystkich właścicieli

lokali. Nie ma problemu gdy roszczenie dochodzone jest, jak w omawianym

wypadku, w pieniądzu, gdyż zapłata kwoty pieniężnej jest świadczeniem

podzielnym, a więc każdy właściciel jest uprawniony żądać odszkodowania

odpowiednio do wysokości swego udziału w częściach wspólnych nieruchomości

wspólnej Takie roszczenie nie ma też organicznego związku z zarządem

nieruchomością wspólną wykonywanym przez wspólnotę a więc nie mieści się

w granicach zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej. Z argumentów

podniesionych przez Sąd Najwyższy w powołanej wyżej uchwale

10

za zaprezentowanym stanowiskiem przemawia przede wszystkim ten, że gdyby

sprzedawca był w dalszym ciągu właścicielem większości udziałów

w nieruchomości wspólnej to sytuacja nabywców właścicieli lokali z wadami byłaby

niezwykle skomplikowana. Nie należy też zapominać, że niektóre wady

w nieruchomości wspólnej pozostają w nierozłącznym związku z wadami

wyodrębnionego lokalu (np. wada dachu skutkująca zalewaniem mieszkania).

Z tych dwóch więc podstawowych względów zaskarżony wyrok pomimo

błędnego uzasadnienia odpowiada prawu (art. 39814

in fine k.p.c.)

Na marginesie trzeba podkreślić, że w sposób nietrafny Sąd Apelacyjny

zinterpretował wskazówki Sądu Najwyższego zawarte w wyroku z dnia 23 lutego

1999 r., I CKN 252/98 (OSNC 1999, nr 9, poz. 152). Pogląd, że w pewnych

wypadkach wskazanie przez powoda przepisów prawa materialnego może mieć

znaczenie dla ukierunkowania sprawy pod względem faktycznym nie oznacza

wyeliminowania podstawowej dla procesu cywilnego zasady da mihi faktum, dabo

tibi ius. W procesie cywilnym nałożony jest bowiem na powoda jedynie obowiązek

przytoczenia okoliczności faktycznych, natomiast prawidłowe zastosowanie prawa

materialnego należy w zasadzie z urzędu do sądu i to bez względu na to czy powód

przytoczył podstawę prawną powództwa bądź wskazał ją błędnie (por. np. wyrok

Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 1997 r., I CKN 130/97 niepublikowany).

Skoro już w pozwie powódka podniosła, że żąda obniżenia ceny w związku

z nieusuniętymi wadami budowli, w których zostały wyodrębnione lokale w związku

z ich nabyciem przez członków Wspólnoty, to powinno ono zostać zakwalifikowane

jako wynikające z art. 556 k.c., a nie jako roszczenie z rękojmi z umowy o roboty

budowlane (art. 656 k.c. w zw. a art. 638 k.c.), choć oczywiście taką błędna

podstawę prawną pełnomocnik powódki wskazywał jeszcze na ostatniej rozprawie

w dniu 21 czerwca 1995 r. Naruszenie prawa nie prowadzi jednak do uwzględnienia

skargi kasacyjnej, jeżeli nie mogło ono wywrzeć wpływu na trafność i zasadność

zaskarżonego wyroku (por. np. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 5 marca

1998 r., II UKN 77/98, OSNAP 1999, nr 1. poz. 378). Takiego związku w świetle

poczynionych na wstępie rozważań brak nie tyko pomiędzy tymi zarzutami, ale

także pozostałymi zawartymi w skardze kasacyjnej.

11

Na marginesie można zauważyć, że gdyby był uzasadniony pogląd,

iż powódka może posiadać majątek odrębny od majątku właścicieli lokali, a tym

samym, że umowa cesji mogłaby sanować brak legitymacji czynnej wspólnoty,

to żądanie o obniżenie ceny wygasłoby z przyczyn wskazanych przez Sąd

Okręgowy. Aby czynność bowiem mogła przerwać bieg terminu zawitego z art. 568

§ 1 k.c. powinna być dokonana przez osoby którym to uprawnienie przysługuje,

czyli właścicieli lokali. Nie mogła zatem dokonać tego wspólnota przez wniesienie

pozwu z końcem grudnia 2002 r., w którym dochodziła zapłaty we własnym imieniu

i na własną rzecz. W związku z tym aby przelewy mogły być skuteczne to mogłoby

to nastąpić dopiero w dniu 21 grudnia 2004 r. kiedy to w świetle stanowiska samej

powódki termin z art. 568 § 1 k.c. już upłynął. Zarzut obrazy art. 5 k.c. też nie był

trafny, jeśli zauważyć, że termin zawarty w art. 568 § 1 k.c. jest terminem

prekluzyjnym po którego upływie uprawnienie do żądania obniżenia ceny wygasa,

a nie jak przy przedawnieniu po podniesieniu tego zarzutu staje się zobowiązaniem

naturalnym (por uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 5 lipca 2002 r., III CZP 39/02,

OSNC 2003, nr 6, poz. 76).

Wprawdzie do oceny skutków upływu terminu zawitego zawartego w art. 568

§ 1 k.c. może być w wyjątkowych okolicznościach zastosowany art. 5 k.c. niemniej

wskazywanych przez powoda okoliczności jako takich zakwalifikować nie można.

Poza tym zauważyć trzeba, że w apelacji zarzut dotyczył obrazy naruszenia art. 5

k.c. w zw. z art. 117 k.c. i 568 § 1 k.c., a w skardze kasacyjnej naruszenia art. 568

§ 2 k.c. w zw. z art. 123 § 1 k.c., przy czym skarżąca nie wskazała żadnych

okoliczności z których mógłby wynikać wniosek, że sprzedawca lokali podstępnie

zataił wady.

Choć w świetle dokonanych na wstępie rozważań dokonane cesje nie miały

znaczenia dla wyniku sprawy, to jednak dokonana wykładnia tych umów

rzeczywiście nie dawała podstaw do przyjęcia, aby zgodnym zamiarem stron był

przelew także ogólnych roszczeń odszkodowawczych (art. 65 k.c. w zw. z art.

471 k.c.).

Zaskarżony wyrok został wydany w dniu 31 marca 2006 r., a zatem do

rozpoznania skargi kasacyjnej miał zastosowanie kodeks postępowania cywilnego

12

w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 22 grudnia 2004 r. o zmianie ustawy kodeks

postępowania cywilnego oraz ustawy – prawo o ustroju sądów powszechnych

(Dz.U. z 2005 r. Nr 13, poz. 98) a w tym art. 3983

§ 3 k.p.c., według którego

podstawą skargi kasacyjnej nie mogą być zarzuty dotyczące ustalenia faktów lub

oceny dowodów.

Unormowanie to jest wynikiem tego, że de lege lata środek ten przysługuje

od orzeczeń prawomocnych. W związku z tym postępowanie przed Sądem

Najwyższym toczy się przede wszystkim w interesie publicznym i dlatego jest

oparte na odmiennych zasadach niż postępowanie przed sądem merytorycznym.

Z tego względu nie można opierać skargi kasacyjnej na zarzucie obrazy art. 233

§ 1 k.p.c. Taki zarzut, gdyby nie dalsze wytknięte braki podlegające merytorycznej

ocenie, skutkowałby nawet odrzuceniem skargi kasacyjnej (por. postanowienie

Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1998 r., III CZ 60/98, OSNC 1998, nr 11,

poz. 190).

Mając na uwadze skomplikowany charakter sprawy oraz wyjaśnienie

istotnego dla jej rozstrzygnięcia zagadnienia prawnego przez Sąd Najwyższy już po

wniesieniu skargi kasacyjnej odstąpiono od obciążenia powódki kosztami

postępowania kasacyjnego (art. 102 k.p.c.).