IV CSK 55/07

Sygn. akt IV CSK 55/07

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 maja 2007 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Iwona Koper (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Marian Kocon

SSN Katarzyna Tyczka-Rote

w sprawie z powództwa H. K.

przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej "C." w G.

o nakazanie przyjęcia w poczet członków i przydział lokalu użytkowego,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 30 maja 2007 r.,

skargi kasacyjnej powódki

od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 12 lipca 2006 r.,

oddala skargę kasacyjną i nie obciąża powódki kosztami

postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Powódka H. K. domagała się w pozwie nakazania pozwanej Spółdzielni

Mieszkaniowej „C.” przyjęcia jej w poczet członków i przydzielenia lokalu

użytkowego w budynku przy ul. C. 25, na warunkach własnościowego prawa do

lokalu, z zaliczeniem na poczet wkładu budowlanego spłaconej przez nią kwoty

kredytu inwestycyjnego z odsetkami, wydatkowanego na budowę tego lokalu.

Twierdziła, że od 1991 r. zajmuje lokal na podstawie umowy najmu i była

wielokrotnie zapewniana przez władze pozwanej, że zostanie przyjęta w poczet jej

członków oraz otrzyma przydział lokalu na zasadzie spółdzielczego prawa

własnościowego. Jako podstawę prawną żądania wskazała art. 39 ustawy z dnia 15

grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r., Nr 119, poz.

1116 ze zm. – dalej jako usm).

Strona pozwana wnosiła o oddalenie powództwa podnosząc, że nie

zachodzą przesłanki określone tym przepisem.

Sąd Okręgowy w G. wyrokiem z dnia 20 grudnia 2005 r. oddalił powództwo

w oparciu o następujące ustalenia.

Powódka wraz z mężem prowadziła do dnia 31 sierpnia 1992 r. działalność

handlową w lokalu przy ulicy C. w G. na podstawie umowy agencyjnej zawartej w

dniu 1 września 1989r. z Wojskową Centralą Handlową. Wojskowa Centrala

Handlowa użytkowała ten lokal na podstawie umowy najmu z dnia 4 stycznia 1988

r., zawartej z pozwaną Spółdzielnią na czas nieokreślony. W dniu 17 października

1990 r. Wojskowe Przedsiębiorstwo Handlowe (dalej WPH) wezwało małżonków K.

do uregulowania kwoty 25.371.633 zł z tytułu kredytu inwestycyjnego (17.772.871

zł) i opłat za lokal (7.598.762 zł) w terminie do 10 stycznia 1991 r.. Kwotę z tytułu

kredytu uregulowali oni w okresie od 12 listopada 1990 r. do 4 stycznia 1991 r. na

konto WPH. Pismem z dnia 14 maja 1991 r. WPH zwróciło się do pozwanej o

wyrażenie zgody na modernizację lokalu, którą zamierzała prowadzić powódka jako

agentka. W odpowiedzi pozwana poinformowała WPH, że projektowana

modernizacja lokalu może nastąpić tylko w przypadku, gdy będzie wykonywana

przez stronę umowy najmu. W związku z tym WPH zaproponowało pozwanej

3

rozwiązanie umowy najmu wskazując, iż nie widzi przeszkód, aby stroną umowy w

jego miejsce była powódka. W dniu 1 października 1991 r. powódka i jej mąż

zawarli z pozwaną umowę najmu przedmiotowego lokalu ze skutkiem od dnia 1

września 1991 r. W 1998 r. doszło do konfliktu między stronami, gdyż najemcy nie

przyjęli nowych warunków najmu, a następnie do procesu o eksmisję, w toku

którego strony porozumiały się i zawarły umowę najmu lokalu na czas nieokreślony

ze skutkiem od dnia 1 kwietnia 1998 r. Powódka nie jest członkiem pozwanej

Spółdzielni, ale wpłaciła wkład i wielokrotnie występowała do zarządu o przyjęcie w

poczet członków oraz domagała się zawarcia umowy przeniesienia własności

lokalu.

W tak ustalonym stanie sprawy Sąd Okręgowy uznał, że powódka nie

spełnia przesłanek z art. 39 ust. 1 usm ponieważ:

- dokonała wpłaty z tytułu kredytu inwestycyjnego na rzecz WPH a nie na rzecz

pozwanej, która środki na ten cel uzyskała od WPH,

- nie jest członkiem Spółdzielni, co jednak ostatecznie nie wyłącza możliwości

skorzystania przez nią z uprawnień określonych powołanym przepisem, pod

warunkiem wszakże, że jako najemca spłaciłaby kredyt inwestycyjny na rzecz

Spółdzielni , co jednak nie miało miejsca

- w stosunku z pozwaną nie jest następcą prawnym poprzedniego najemcy WPH

- nie wykazała, że uzyskała zapewnienie pozwanej o przyjęciu w poczet członków

i przydzieleniu lokalu na warunkach spółdzielczego własnościowego prawa.

Zaskarżonym obecnie wyrokiem Sąd Apelacyjny oddalił apelację powódki,

opartą na zarzucie błędnej wykładni art. 39 ust. 1 usm, podzielając w pełni ustalenia

faktyczne i ich ocenę prawną przyjęte przez Sąd pierwszej instancji. Sąd ten

wskazał, że właściwą podstawę dla oceny żądania powódki stanowi art. 39 ust. 3

usm w jego pierwotnym brzmieniu. Zgodnie z nim powódka, mimo braku

członkostwa w Spółdzielni mogłaby się domagać przeniesienia na jej rzecz

własności lokalu, gdyby jako najemca poniosła w pełnym zakresie nakłady na

budowę tego lokalu. Powódka powoływała się zaś na dokonanie spłaty kredytu

inwestycyjnego zaciągniętego na budowę lokalu na przełomie w lat 1990 do 1991

tj. bezspornie przed zawarciem umowy najmu. Tym samym zaakceptował pogląd

Sądu Okręgowego co do wykładni omawianego przepisu, zgodnie z którym taka

4

spłata powinna być dokonana przez najemcę a więc w czasie trwania stosunku

najmu. Odmienne stanowisko prezentowane przez powódkę, wbrew jej

przekonaniu – jak stwierdził - nie ma umocowania w wyroku Trybunału

Konstytucyjnego z dnia 30 marca 2004 r., K 32/03 (OTK-A 2004 r., nr 3, poz. 22),

który w kwestii tej się nie wypowiadał. Nawiązując do alternatywnego wymogu

poniesienia pełnych nakładów przez poprzednika najemcy stwierdził, że wobec

niekwestionowanego faktu, że nakłady te w stosunku do Spółdzielni poniosło WPH,

któremu sfinansowali je powódka i jej mąż, powódka mogłaby być uznana za

następcę prawnego tego Przedsiębiorstwa w razie nabycia od niego roszczenia

o przeniesienie prawa własności lub wejścia w ogół praw najemcy w jego miejsce.

Pierwsza okoliczność nie była nawet przedmiotem twierdzeń faktycznych powódki,

druga zaś - jak słusznie przyjął Sąd Okręgowy - nie została przez nią wykazana.

Wolą stron umowy najmu łączącej powódkę ze Spółdzielnią było bowiem

nawiązanie nowego stosunku prawnego, a nie kontynuacja poprzednio

istniejącego. W ocenie Sądu Apelacyjnego w tej sytuacji powódka nie mogła także

żądać ustanowienia spółdzielczego prawa do lokalu na podstawie art. 39 ust. 1

usm w jego brzmieniu ustalonym ustawą z 19 grudnia 2002 r.(Dz.U. Nr 240, poz.

2058), gdyż przewidywał on wymóg członkostwa, którego nie spełnia.

W skardze kasacyjnej, opartej na podstawie naruszenia prawa materialnego

powódka zarzuciła naruszenie art. 39 usm przez jego błędną wykładnię polegającą

na przyjęciu przez Sąd Apelacyjny, że przepis ten:

1/ sprzed nowelizacji ustawą z dnia 19 grudnia 2002 r., ma zastosowanie wyłącznie

do osób, które w momencie pokrycia kosztów budowy lokalu miały status najemcy,

zaś osoby, które pokryły koszty budowy, a status najemcy uzyskały później nie są

objęte jego hipotezą, a nadto, że na jego podstawie możliwe jest tylko roszczenie

o przeniesienie własności lokalu użytkowego, brak zaś możliwości żądania

ustanowienia spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego;

2/ w brzmieniu obecnie obowiązującej ustawy, ma wyłącznie zastosowanie do

osób, które już są członkami spółdzielni i domagają się ustanowienia

spółdzielczego prawa do lokalu;

Skarżąca wnosiła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy

Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania, bądź jego uchylenie

5

i orzeczenie co do istoty przez uwzględnienie powództwa i zobowiązanie pozwanej

do zawarcia umowy ustanowienia na rzecz powódki spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Krąg osób uprawnionych na podstawie art. 39 ust. 3 usm w jego pierwotnym

brzmieniu obejmował najemców lokali w nim wymienionych, którzy choćby nawet

nie będąc członkami spółdzielni, ponieśli pełny koszt ich wybudowania.

Uprawnionymi byli również najemcy, których poprzednicy prawni jako najemcy

ponieśli w pełnym zakresie nakłady na budowę lokalu.

Celem wprowadzenia tego przepisu, do którego odwołał się między innymi

Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 29 maja 2001 r., K 5/01,(OTK 2001 r., nr 4,

poz. 87) było swojego rodzaju naprawienie szkody, jaką osoby te poniosły ze

względu na restryktywne rozwiązania prawne sprzed 1990 r. Dość powszechnie

praktykowane było wówczas budowanie lokali użytkowych w budynkach

spółdzielczych ze środków pochodzących od określonych osób, które mimo, iż

spółdzielnia otrzymywała od nich pokrycie pełnych kosztów budowy lokalu nie

uzyskiwały w zamian ich własności, lecz stawały się na podstawie umowy ze

spółdzielnią ich najemcami.

Prezentowany przez skarżącą pogląd co do rozumienia treści i znaczenia

tego przepisu nie jest uzasadniony zarówno na płaszczyźnie językowej jak

i funkcjonalnej. Argumenty obu tych rodzajów wykładni wskazują, że najemca,

który sam nie pokrył kosztów budowy lokalu, może domagać się od spółdzielni

przeniesienia na jego rzecz własności lokalu, tylko jeżeli w stosunku ze spółdzielnią

jest następcą prawnym najemcy, który nakłady te poczynił.

Z ustaleń faktycznych zaskarżonego wyroku wynika, ze nakłady na

sfinansowanie budowy przedmiotowego lokalu poniosło WPH. Bez znaczenia dla

tego ustalenia, w kontekście unormowania art. 39 usm jest pochodzenie od

powódki środków finansowych zapewniających WPH spełnienie tego świadczenia

na rzecz Spółdzielni.

Równocześnie skarga nie zawiera właściwego tu zarzutu naruszenia art. 65

k.c. mogącego prowadzić do podważenia stanowiska wyrażonego przez sądy

orzekające odnośnie do wykładni umowy najmu zawartej przez powódkę i jej męża

6

z pozwaną Spółdzielnią, zgodnie z którą wolą jej stron było nawiązanie nowego

stosunku najmu, a nie kontynuacja poprzedniego, łączącego Spółdzielnię z WPH.

Powyższe względy są dostateczne i wystarczające dla uznania skargi za

nieuzasadnioną. Dalsze jej zarzuty, z uwagi na brak związku z motywami

zaskarżonego wyroku pozbawione są bowiem doniosłości prawnej wyrażającej się

możliwym wpływem na treść rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego.

Powódka nie jest członkiem pozwanej Spółdzielni nie nabyła też – jak

zostało to stwierdzone - na gruncie art. 39 ust. 3 w zw. z ust. 1 i 2 usm w jego

pierwotnym brzmieniu roszczenia do Spółdzielni, co zgodnie z wyrokiem Trybunału

Konstytucyjnego z dnia 30 marca 2004 r., K 32/03 pozwalałoby jej, mimo

niespełnienia warunku członkostwa, dochodzić roszczenia o zawarcie umowy

o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub umowy

przeniesienia własności lokalu na podstawie art. 39 ust. 1 usm w brzmieniu

wprowadzonym ustawą zmieniającą z dnia 19 grudnia 2002 r. W następstwie

uznania powołanym wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego tego przepisu za

niezgodny z Konstytucja RP, ustawodawca dokonując kolejnych zmian art. 39 usm

odstąpił od zawężającego krąg podmiotowy uprawnionych, warunku członkostwa

w spółdzielni, przy niezmienionym wymogu poniesienia przez najemcę lub jego

poprzednika prawnego nakładów na budowę lokalu w pełnym zakresie.

Czyni to bezprzedmiotowym rozważanie kwestii wykładni art. 39 usm w jego

obecnym brzmieniu, który w sprawie nie mógł znaleźć zastosowania , jak i w jego

brzmieniu pierwotnym, pod kątem możliwości dochodzenia na jego podstawie

żądania ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

O oddaleniu skargi kasacyjnej orzeczono na podstawie art. 39814

k.p.c.

db