IV CSK 416/07

Sygn. akt IV CSK 416/07

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 stycznia 2008 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Teresa Bielska-Sobkowicz

SSA Michał Kłos

w sprawie z powództwa E. R.

przeciwko H. J. D.

o ustalenie,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 29 stycznia 2008 r.,

skargi kasacyjnej pozwanej

od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 16 maja 2007 r., sygn. akt I ACa (…),

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu do

ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Powódka, jako spadkobierczyni L. D., wnosiła o ustalenie, że umowa z dnia 9

grudnia 2002 r. darowizny udziału ½ części prawa wieczystego użytkowania działki nr

33 w P., objętego księgą wieczystą kw. nr (...), zawarta między L. D. a pozwaną jest

nieważna z uwagi na złożenie przez darczyńcę L. D. oświadczenia woli w stanie

wyłączającym świadome oraz swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli.

2

Pozwana wnosiła o oddalenie powództwa.

Wyrokiem z dnia 29 września 2006 r. Sąd Okręgowy w G. uwzględnił powództwo

z innych przyczyn niż wskazane w pozwie, stwierdził bowiem, że przedmiotowa umowa

jest nieważna na podstawie art. 58 § 1 k.c., gdyż nie zawiera postanowienia o

przeniesieniu na rzecz pozwanej udziału w prawie własności budynku znajdującego się

na działce będącej przedmiotem darowizny.

Sąd Apelacyjny zaskarżonym wyrokiem z dnia 16 maja 2007 r. oddalił apelację

pozwanej wskazując, że prawo własności budynku jest prawem związanym z prawem

użytkowania wieczystego gruntu i zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu nie

mogło nastąpić bez zbycia prawa własności budynku posadowionego na gruncie

będącym przedmiotem zaskarżonej umowy darowizny. Postanowienie dotyczące tej

kwestii powinno zatem zostać zamieszczone w treści umowy notarialnej, a jego brak

powoduje nieważność umowy darowizny. Odnosząc się do apelacyjnego zarzutu

naruszenia art. 65 § 2 k.c. Sąd Apelacyjny wskazał, że choć niewątpliwie przy

interpretacji umowy należy raczej badać jaki był zgodny zamiar stron, aniżeli opierać się

na jej dosłownym brzmieniu, jednak nie można ignorować wyraźnej treści umowy

sformułowanej w postaci dokumentu. Jeżeli jest to akt notarialny, podstawą wykładni

woli stron musi być treść tego aktu bowiem możliwość odwoływania się do

subiektywnych reguł wykładni jest ograniczona po pierwsze zasadami art. 247 k.p.c.,

gdyż nie może prowadzić do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem

nieważności, a po wtóre określonym w art. 6268

§ 3 k.p.c. zakresem kognicji sądu

wieczystoksięgowego. Wszystko to doprowadziło Sąd Apelacyjny do wniosku, że

przedmiotowa umowa musi być interpretowana na podstawie obiektywnych, językowych

reguł wykładni i skoro nie zawiera postanowienia o przeniesieniu na obdarowaną także

prawa własności budynków znajdujących się na działce gruntu będącej przedmiotem

użytkowania wieczystego, jest nieważna.

W skardze kasacyjnej opartej na obu podstawach pozwana w ramach podstawy

procesowej zarzuciła naruszenie art. 378 § 1 k.p.c. przez nierozpoznanie apelacji w jej

granicach w wyniku niedokonania przez Sąd Apelacyjny pełnej i wyczerpującej wykładni

oświadczeń woli stron zawartych w umowie notarialnej darowizny, naruszenie art. 233 w

zw. z art. 391 k.p.c. przez uznanie, że z umowy darowizny nie wynikało, iż zamiarem

stron było także przeniesienie własności budynku, naruszenie art. 328 § 2 w zw. z art.

391 k.p.c. przez nieustosunkowanie się do zarzutu apelacyjnego naruszenia art. 65 k.c. i

poprzestanie przy wykładni woli stron na ocenie tylko fragment aktu notarialnego.

3

W ramach pierwszej podstawy kasacyjnej skarżąca zarzuciła naruszenie art. 58 §

1 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie oraz art. 56 i 65 § 1 i 2 k.c. przez błędną

wykładnię i niewłaściwe zastosowanie w wyniku dokonania wykładni woli stron umowy

darowizny z pominięciem pełnej treści aktu notarialnego, z którego wynika, że

przedmiotem darowizny był także udział we własności budynku stojącego na gruncie.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Ocenie Sądów obu instancji podlegała umowa darowizny udziału w użytkowaniu

wieczystym gruntu zawarta w formie aktu notarialnego w dniu 9 grudnia 2002 r.

Bezsporne jest, bowiem wynika to z paragrafu 1 powyższej umowy, że jej przedmiotem

była nieruchomość zabudowana piętrowym domem mieszkalnym, opisanym

szczegółowo w tym punkcie, a w myśl paragrafu 2 przedmiotem darowizny był udział ½

części w użytkowaniu wieczystym nieruchomości bliżej opisanej w paragrafie 1, to jest

nieruchomości zabudowanej. W paragrafie 3 umowy nastąpiło ustanowienie na rzecz

darczyńcy nieodpłatnie dożywotniej osobistej służebności mieszkania na parterze

budynku położonego na nieruchomości, w dalszych punktach strony wniosły o wpisanie

w księdze wieczystej kw. nr (...) prowadzonej dla tej nieruchomości, użytkowania

wieczystego na rzecz pozwanej do ½ części oraz osobistej dożywotniej służebności

mieszkania na rzecz darczyńcy i zgodnie określiły wartość darowizny na kwotę 55 000

zł, w tym wartość domu mieszkalnego na kwotę 48 000 zł, a obdarowana stwierdziła, ze

spełnia warunki do nie wliczania do podstawy opodatkowania wartości udziału we

własności domu mieszkalnego.

Wszystkie te postanowienia umowy zawarte w akcie notarialnym zostały

pominięte przez Sąd Apelacyjny przy ustalaniu treści umowy i woli stron co do jej

przedmiotu, a Sąd przyjmując, że darczyńca darował pozwanej tylko udział w

użytkowaniu wieczystym, bez udziału we współwłasności budynku, oparł się wyłącznie

na jednym fragmencie umowy, stanowiącym tylko część jednego jej paragrafu.

Uzasadnia to kasacyjny zarzut naruszenia art. 65 k.c.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały siedmiu sędziów z dnia 29

czerwca 1995 r. III CZP 66/95 (OSNC 1995/12/168) oraz w innych orzeczeniach

(porównaj między innymi uchwałę z dnia 24 czerwca 1992 r. III CZP 78/92, OSNC

1992/12/228), przy wykładni woli stron ujętej w umowie pisemnej sens oświadczeń

ustala się przyjmując za podstawę wykładni przede wszystkim tekst dokumentu, a

podstawowe znaczenie przypada językowym regułom znaczeniowym. Wykładni

poszczególnych wyrażeń dokonuje się z uwzględnieniem całego kontekstu oraz

4

związków treściowych występujących między postanowieniami zawartymi w tekście.

Ustalenie zgodnego zamiaru stron wymaga wykładni całej umowy, a nie tylko jej

poszczególnych fragmentów, nie można przyjąć takiego znaczenia interpretowanego

zwrotu, które pozostawałoby w sprzeczności z pozostałymi składnikami wypowiedzi

zawartymi w tekście umowy (porównaj między innymi orzeczenia Sądu Najwyższego z

dnia 29 stycznia 2002 r. V CKN 679/00 i z dnia 23 września 2004 r. III CK 400/03, nie

publ.).

Wskazane wyżej reguły wykładni oświadczeń woli stron, wynikające z art. 65 k.c.

odnoszą się także do umów zawartych w formie aktu notarialnego i dla określenia

zgodnej woli stron wymagają przede wszystkim analizy tekstu całej umowy, a nie

jedynie jej wybranego fragmentu. Trzeba przy tym podkreślić, że wbrew stanowisku

Sądu Apelacyjnego, w rozpoznawanej sprawie, na jej obecnym etapie, nie mają

znaczenia skutki ograniczeń dowodowych wynikających z art. 247 k.p.c., których

zastosowanie przy wykładni woli stron umowy zawartej w formie aktu notarialnego

wywołuje zresztą spory w doktrynie i orzecznictwie, choć przeważa stanowisko, że mimo

tych ograniczeń dopuszczalne są wszystkie środki dowodowe dla wykładni niejasnych

postanowień oświadczeń woli stron zawartych także w akcie notarialnym, bowiem nie

jest to skierowane przeciwko osnowie dokumentu (porównaj między innymi powołaną

uchwałę składu siedmiu sędziów z dnia 29 czerwca 1995r. oraz orzeczenia z dnia 28

czerwca 1998 r. II CKN 724/97 i z dnia 21 listopada 1997 r. I CKN 825/97, OSNC

1998/5/81). W rozpoznawanej sprawie nie chodzi jednak o ustalenie woli stron i treści

umowy notarialnej przy pomocy zeznań świadków czy przesłuchania stron, lecz

o ustalenie przedmiotu spornej umowy przy pomocy reguł wykładni zawartych w art. 65

k.c., to jest przede wszystkim w oparciu o cały tekst umowy i związki treściowe

występujące pomiędzy poszczególnymi postanowieniami zawartymi w tym tekście.

Należy przy tym mieć na uwadze, że zgodnie z art. 235 k.c. budynki wzniesione

na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią własność wieczystego

użytkownika, które to prawo jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym i dzieli

jego los. W doktrynie przeważa stanowisko, że zmiana w sferze prawnej prawa

głównego jakim jest użytkowanie wieczyste pociąga za sobą ex lege zmianę w sferze

prawnej także prawa związanego, jakim jest prawo własności budynków, a zatem

czynności prawne przenoszące prawo użytkowania wieczystego nieruchomości

gruntowej, przenoszą z mocy prawa własność budynków wzniesionych na tym gruncie i

to niezależnie od tego czy budynki te będą w akcie notarialnym wymienione. Podobne

5

stanowisko prezentował też Sąd Najwyższy między innymi w uzasadnieniu uchwały z

dnia 8 lipca 1966 r. III CZP 43/66 (OSNCP 1966/12/211). Dla ustalenia woli stron i

sposobu jej wyrażenia w akcie notarialnym będącym przedmiotem sporu nie może być

obojętne, że sporządzony on został na gruncie takich poglądów prawnych, jeszcze

przez wyrażeniem przez Sąd Najwyższy odmiennego stanowiska w wyroku z dnia 23

stycznia 2003 r. II CKN 1155/00 (OSNC 2004/4/61), w którym stwierdzono, że umowa

przeniesienia prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego, nie zawierająca

postanowień o przeniesieniu także prawa własności budynków, jest nieważna na

podstawie art. 58 § 1 k.c. Trzeba mieć jednak na uwadze, że powyższe orzeczenie

zapadło w innym stanie faktycznym, niż ustalony w rozpoznawanej sprawie, bowiem

odnosiło się do sytuacji, gdy strony w umowie zbycia użytkowania wieczystego gruntu

zabudowanego świadomie i celowo pominęły przeniesienie także prawa własności

budynków, uznają, że ich stan prawny nie jest jeszcze uregulowany, a więc wolą stron

tamtej umowy było przeniesienie tylko prawa użytkowania wieczystego.

Natomiast w rozpoznawanej sprawie żadna ze stron nie twierdziła nawet, że

zgodnie z wolą stron umowy przedmiotem darowizny było samo tylko prawo

użytkowania wieczystego, bez wzniesionego na gruncie budynku, zaś Sądy taki wniosek

wyprowadziły z treści jednego tylko fragmentu postanowienia umowy, pomijając cały

pozostały tekst, w tym te wyżej wskazane jego fragmenty, które byłyby zupełnie zbędne

i pozbawione sensu, gdyby przedmiotem umowy darowizny był tylko udział w

użytkowaniu wieczystym gruntu, bez przeniesienia własności udziału w budynku.

Taka wykładnia umowy narusza zasady art. 65 k.c., a konsekwencje powyższych

uchybień, które doprowadziły do stwierdzenia nieważności umowy, uzasadniają także

zarzut naruszenia art. 56 i art. 58 § 1 k.c. Powoduje to konieczność uchylenia

zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania i

rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego (art. 39815

oraz art. 108 § 2 w zw.

z art. 39821

k.p.c.), mimo że zarzuty naruszenia przepisów postępowania należy uznać

za nieskuteczne ze względu na ich uzasadnienie nie przystające do znaczenia i funkcji

wskazanych w skardze kasacyjnej przepisów procesowych, których nie można naruszyć

w sposób zarzucany w kasacji. Niemożliwe jest jednak orzeczenie przez Sąd Najwyższy

co do istoty sprawy.