V CSK 516/07

Sygn. akt V CSK 516/07

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 kwietnia 2008 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Gerard Bieniek (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Irena Gromska-Szuster

SSN Dariusz Zawistowski

w sprawie z powództwa „W.(...)” Spółki z o.o. w P.

przeciwko „C.(...)” Spółce z o.o. w W.

o nakazanie złożenia oświadczenia woli,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 9 kwietnia 2008 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 13 lipca 2007 r.,

sygn. akt I ACa (…),

oddala skargę kasacyjną i zasądza od pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę

3.600 zł tytułem kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy wyrokiem z dnia 22.03.2007 r. oddalił powództwo spółki W.(...)

skierowane przeciwko pozwanej spółce „C.(...)” o nakazanie zawarcia przyrzeczonej

umowy sprzedaży. Sąd Apelacyjny w wyniku rozpoznania apelacji strony powodowej

wyrokiem z dnia 13.07.2007 r. zmienił to orzeczenie i nakazał pozwanej spółce złożyć

oświadczenie, że przenosi na powodową Spółkę W.(...) – prawo użytkowania

2

wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę nr (…) położną w W. przy ul. M., dla

której prowadzona jest księga wieczysta Kw nr (...) oraz przenosi własność

wzniesionych tam budynków za cenę 4.178.500 zł. W sprawie tej ustalono, że w dniu

5.10.2005 r. R. J. działający za powoda - „W.(...)” sp. z o.o. w P. zawarł z M. P. i R. C.

działającymi za pozwaną - „C.(...)" sp. z o.o. w W. przedwstępną umowę sprzedaży, w

formie aktu notarialnego, prawa użytkowania wieczystego nieruchomości działki gruntu

nr (…) o pow. 5.735 m2

, położonej w W. przy ul. M. (obręb M.), dla której Sąd Rejonowy

w W., IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o nr Kw (...) oraz prawa

własności posadowionych na niej budynków, stanowiących odrębną nieruchomość.

Cenę sprzedaży strony określiły na łączną kwotę 4.178.500.- zł brutto. Zgodnie z

postanowieniami umowy strony zobowiązały się, że przyrzeczona umowa sprzedaży

zostanie zawarta po uzyskaniu, kosztem i staraniem „W.(...)” sp. z o.o. w P., warunków

zabudowy i prawomocnego pozwolenia na budowę zamierzonej przez tę spółkę

inwestycji w terminie do dnia 28.02.2006 r. (§ 5 umowy). Strony jednocześnie

zobowiązały się dokonać odpowiedniego przedłużenia tego terminu, jeżeli postępowanie

administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy i udzielenia pozwolenia na

budowę będzie się przedłużać z przyczyn niezależnych od stron, na okres do dnia

30.04.2006 r., w § 6 umowy strony ustaliły, że „cała cena zostanie zapłacona przed

podpisaniem umowy przyrzeczonej", zaś w § 8 znalazł się zapis: iż wydanie przedmiotu

umowy w posiadanie kupującemu nastąpi w terminie 3 dni od zawarcia umowy

przyrzeczonej, po uprzedniej zapłacie ceny sprzedaży.

W dniu 5.12.2005 r. odbyło się nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników Spółki

„W.(...)" sp. z o.o. w P., na którym podjęto uchwałę nr (…) w przedmiocie wyrażenia

zgody na zakup od przedsiębiorstwa „C.(...)” sp. z o.o. w W., prawa użytkowania

wieczystego nieruchomości działki gruntu nr (…) o pow. 5.735 m2

, położonej w W. przy

ul. M. (obręb M.), dla której SR w W., IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę

wieczystą o nr KW (...) oraz prawa własności posadowionych na niej budynków,

stanowiących odrębną nieruchomość, za łączną cenę 4.178.500,- zł brutto. Uchwała

weszła w życie z dniem jej uchwalenia.

Następnie w dniu 26.04.2006 r. strony zawarły aneks do umowy przedwstępnej

sprzedaży z dnia 5.10.2005 r., którym zmieniły powołaną umowę sprzedaży, w ten

sposób, że dodały § 3A następującej treści: „M. P. i R. C., w imieniu reprezentowanej

przez nich spółki oświadczają, że zobowiązują się wystąpić bez zbędnej zwłoki do

Gminy W. o nabycie od niej w trybie bezprzetargowym działki gruntu nr (…)/26, A.(…),

3

obręb M. położonej w W. u zbiegu ulic M. i S., a następnie zobowiązują się, jeżeli

odpowiednie organy Gminy W. wyrażają zgodę na zbycie tej nieruchomości i sporządzą

w tym zakresie odpowiednie dokumenty, kupić ją i odsprzedać „W.(...)” sp. z o.o. po

cenie nabycia z doliczeniem poniesionych niezbędnych kosztów związanych z

nabyciem”. Strony zmieniły także brzmienie § 5 umowy przedwstępnej w ten sposób, iż

określiły nowy termin zawarcia umowy przyrzeczonej, a mianowicie oświadczyły, że

umowa przedwstępna sprzedaży zostanie zawarta do dnia 31.07.2006 r.

Decyzją nr (...)/2006 z dnia 23.01.2006 r. o warunkach zabudowy, Prezydent W.

ustalił na rzecz „W.(...)” sp. z o.o. warunki zabudowy przy ul. M. w W., oznaczenie

geodezyjne: obręb M., A.(…), działki nr (…) i części działek nr (…) i A.(…) cz. działek nr

(…) dla inwestycji obejmującej budowę pawilonu handlowego o powierzchni sprzedaży

ok. 1.190 m2

wraz z elementami infrastruktury technicznej.

Pismem z dnia 4.08.2006 r. adresowanym do M. P. i R. C. - „C.(...)" sp. z o.o. powód

zwrócił się z prośbą o wyznaczenie terminu podpisania umowy przyrzeczonej bądź też

przedłużenie przedwstępnej umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. W piśmie

tym powód zrelacjonował przebieg spotkania, które odbyło się w dniu 4.08.2006 r. w

hotelu „W." pomiędzy R. J., reprezentującym powodową spółkę oraz adresatami pisma

reprezentującymi pozwaną spółkę. Celem spotkania było sfinalizowanie przedwstępnej

umowy sprzedaży z dnia 5.10.2005 r. Na spotkaniu strona sprzedająca odmówiła

wyznaczenia terminu i miejsca przystąpienia do umowy przyrzeczonej, uzasadniając ten

fakt upływem terminu przewidzianego na zawarcie umowy przyrzeczonej, który

określony został w aneksie do umowy przedwstępnej na dzień 31.07.2006 r.

Jednocześnie powód nadmienił, iż na dwa tygodnie przed upływem terminu zawarcia

przyrzeczonej umowy Prezes Zarządu powodowej spółki – R. J. prowadził intensywne

rozmowy na temat podpisania przedmiotowej umowy. R. C. zapewnił prezesa, iż

podpisanie umowy zostanie dokonane i nie będzie z tym „żadnych problemów" -

jedynym problemem w dniu prowadzenia przedmiotowych rozmów była nieobecność

wspólnika spółki „C.(...)”, który w tym czasie przebywał na wakacjach na Litwie, gdzie

miał pozostać do dnia 31.07.2006 r. Uzgodniono termin spotkania na dzień 4.08.2006 r.

Pozwana w piśmie z dnia 10.08.2006 r. ustosunkowując się do pisma powoda z dnia

4.08.2006 r. stwierdziła, iż roszczenia powodowej Spółki do zawarcia umowy

przyrzeczonej wygasły wobec faktu, że pomimo upływu terminu do zawarcia urnowy

przyrzeczonej powodowa Spółka nie wyraziła gotowości do zawarcia umowy (nie

uzyskała prawomocnego pozwolenia na budowę zamierzonej inwestycji), a ponadto nie

4

wywiązała się z § 6 umowy przedwstępnej, a mianowicie nie wpłaciła do wyżej

wymienionego terminu ceny nieruchomości. Wyraziła jednak gotowość do sprzedaży

nieruchomości, nie zaś do zawierania jakichkolwiek umów przedwstępnych.

Pismem z dnia 10.08.2006 r. strona powodowa wezwała pozwaną do

stawiennictwa w wyznaczonym terminie na dzień 18.08.2006 r., godz. 1200

, w Kancelarii

Notarialnej Notariusza J.A. T. w W. w celu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

W dniu 18.08.2006 r. w Kancelarii Notarialnej do czynności notarialnej stawił się

R. J., jako przedstawiciel strony kupującej. Przedstawiciele „C.(...)" sp. z o.o. - strony

sprzedającej nie stawili się.

Do dnia 31.07.2006 r. powód nie zapłacił pozwanemu umówionej ceny nabycia

nieruchomości, o której mowa w umowie przedwstępnej.

Dokonując oceny prawnej tak ustalonego stanu faktycznego Sąd Okręgowy

uznał, że żądanie pozwu nie zasługuje na uwzględnienie z tego względu, że nie ziścił

się warunek zawieszający uzależniający zobowiązanie stron od uzyskania przez

powodową Spólkę pozwolenia na budowę (§ 5 umowy), a nadto powodowa Spółka nie

zapłaciła ceny sprzedaży przed terminem zawarcia umowy przyrzeczonej.

Sąd Apelacyjny odmiennie ocenił ten stan faktyczny. Podniósł, że sformułowanie

spornego § 5 umowy przedwstępnej nie daje podstaw do przyjęcia, iż strony zastrzegły

warunek zawieszający, uzależniający skuteczność zobowiązania z umowy

przedwstępnej od uzyskania przez kupującego pozwolenia na budowę. Jest to

określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, o czym dobitnie świadczy zmiana §

5 dokonana aneksem do umowy z dnia 26.04.2006 r. Sąd ten wskazał też, że na

przeszkodzie zawarciu umowy przyrzeczonej nie stał także fakt niezapłacenia ceny

przez kupującego. Cena ta miała być zapłacona przed zawarciem umowy

przyrzeczonej, wszakże sprzedawcy przysługiwało roszczenie o zapłatę, cena mogła

być zapłacona w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, przed jej podpisaniem. Sąd

Apelacyjny podniósł także, że wprawdzie umowa przedwstępna może być dwustronnie

zobowiązująca, jednak nigdy nie jest umową wzajemną. W niniejszej sprawie mamy do

czynienia z zawartym w umowie przedwstępnej zastrzeżeniem zapłaty ceny należnej z

przyszłej (przyrzeczonej) umowy sprzedaży przed spełnieniem przez sprzedawcę jego

wzajemnego świadczenia przeniesienia własności (stanowiącego zresztą wykonanie

umowy przedwstępnej). Takie umowne zastrzeżenie wyłączające równoczesność

świadczeń z umowy wzajemnej (z umowy sprzedaży) jest całkowicie dopuszczalne (art.

488 § 1 k.c.) Trzeba tu jednak zastrzec, że zwłoka w spełnieniu świadczenia

5

wymagalnego w pierwszej kolejności nie uprawnia do odmowy spełnienia świadczenia

wzajemnego. Natomiast, jeżeli świadczenia wzajemne powinny być spełnione

jednocześnie, każda ze stron może powstrzymać się ze spełnieniem świadczenia,

dopóki druga strona nie zaoferuje świadczenia wzajemnego (art. 488 § 2 k.c.).

Generalnie zatem, według treści nawiązanego między stronami stosunku

prawnego, wynikającego z umowy przedwstępnej, każda ze stron jest uprawniona

i zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej, a obok tego, odrębnie, strona

powodowa jako kupujący została zobowiązana do zapłaty ceny. Może zatem strona

powodowa w trybie art. 390 § 2 dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Natomiast

strona pozwana mogła dochodzić zapłaty ceny.

Wyrok ten w części uwzględniającej powództwo zaskarżyła pozwana Spółka

wnosząc skargę kasacyjną. Zarzuciła naruszenie prawa materialnego przez niewłaściwe

zastosowanie art. 390 § 1 i 2 k.c. oraz art. 65 w związku z art. 89 k.c. Wskazując na

powyższe domagała się uchylenia wyroku w zaskarżonej części i orzeczenia co do istoty

sprawy, względnie przekazania sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego

rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

1. Stan faktyczny w niniejszej sprawie jest w zasadzie bezsporny. Problem

sprawdza się jedynie do oceny prawnej. Zasadniczo odmienne stanowiska zajęły w tym

przedmiocie nie tylko strony procesu, lecz także sądy obu instancji.

Pierwsza kwestia sporna wiąże się z oceną treści postanowienia § 5

zamieszczonego w umowie przedwstępnej sprzedaży zawartej w dniu 5.10.2005 r.

przez strony sporu. Zgodnie z jego treścią strony postanowiły, że przyrzeczona umowy

sprzedaży zostanie zawarta, po uzyskaniu kosztem i staraniem powodowej Spółki

warunków zabudowy i prawomocnego pozwolenia na budowę zamierzonej przez tę

spółkę inwestycji w terminie do dnia 28.02.2006 r. z tym, że strony zobowiązały się

dokonać odpowiedniego przedłużenia tego terminu, jeżeli postępowanie administracyjne

w tym zakresie będzie się przedłużać z przyczyn niezależnych od stron, na okres do

30.04.2006 r. Z tej możliwości strony skorzystały i aneksem z dnia 26.04.2006 r.

zmieniły treść § 5 umowy przedwstępnej w ten sposób, że określiły nowy termin

zawarcia umowy przedwstępnej, ustalając datę 31.07.2006 r. Rozstrzygnięcie sporu, czy

strony określiły jedynie termin zawarcia umowy przyrzeczonej, czy też w § 5 (z

uwzględnieniem jego zmiany) wprowadziły do umowy przedwstępnej warunek

zawieszający i termin, ma podstawowe znaczenie w sprawie. Jak bowiem ustalono,

6

przed dniem 31.07.2006 r. powodowa Spółka uzyskała jedynie decyzję o warunkach

zabudowy, natomiast nie otrzymała pozwolenia na budowę. Jeśli więc uznać, że wolą

stron, wyrażoną w treści § 5 umowy przedwstępnej było wprowadzenie warunku

zawieszającego, to warunek ten nie został spełniony, a tym samym pozwana Spółka

mogłaby skutecznie uchylić się od zawarcia umowy przyrzeczonej Tak przyjął Sąd

Okręgowy, taki też pogląd prezentuje pozwana Spółka.

Powstaje jednak pytanie, czy jest to pogląd uzasadniony.

Przez warunek w ścisłym tego słowa znaczeniu rozumie się zamieszczenie

w treści czynności prawnej zastrzeżenia, które uzależnia powstanie lub ustanie jej

skutków od zdarzenia przyszłego i niepewnego. Nie stanowi warunku, sensu stricto (a

więc nie podlega przepisom o warunku) zastrzeżenie uzależniające skuteczność

czynności prawnej od zdarzenia, które z pewnością nastąpi. Sąd Apelacyjny – ustalając

zgodny zamiar stron przy formułowaniu pierwotnej treści § 5 umowy przedwstępnej –

zwrócił uwagę na to, że sama treść § 5 umowy przedwstępnej nie daje podstaw do

przyjęcia, jakoby wolą stron było uzależnienie zawarcia umowy przyrzeczonej od

uzyskania przez powodową Spółkę decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na

budowę. W sytuacji, gdy z jednej strony sformułowanie § 5 umowy przedwstępnej

nastąpiło w akcie notarialnym sporządzonym przez profesjonalistę (osobę zaufania

publicznego), z drugiej zaś gdy § 5 jest diametralnie odmiennie interpretowany przez

strony umowy, nie można przejść do porządku dziennego nad wykładnią językową tego

postanowienia, jak to uczynił Sąd Apelacyjny. W § 5 umowy strony nie postanowiły, że

umowa przyrzeczona zostanie zawarta „pod warunkiem” uzyskania przez powodową

Spółkę decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę. Nie użyły też

równoważnych określeń typu „o ile pozwana Spółka uzyska” względnie „jeżeli

powodowa Spółka uzyska wspomniane decyzje”. Treść § 5 umowy przedwstępnej

stanowi, iż umowa przyrzeczona zostanie zawarta „po uzyskaniu” w/w decyzji w terminie

do 28.02.2006 r. Wbrew twierdzeniom zawartym w skardze kasacyjnej takie określenie

uzasadnia wniosek, że chodziło tylko o ustalenie terminu zawarcia umowy

przyrzeczonej. Na taką intencję stron może wskazywać treść § 4 aneksu, w którym

przecież stwierdzono, że „stawający zmieniają treść § 5 powołanej przedwstępnej

umowy sprzedaży w ten sposób, że określają nowy termin zawarcia umowy

przyrzeczonej. Stawający oświadczają, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie

zawarta w terminie do dnia 31.07.2006 r.”. Należy przecież zauważyć, że w ten sposób

dokonano zmiany całego § 5 umowy przedwstępnej, a nie jego części. Gdyby bowiem

7

chodziło o dokonanie zmiany § 5 umowy przedwstępnej jedynie w części, to wówczas

użytoby sformułowania np. „dokonują zmiany tylko w ten sposób, że (...)” względnie

„zmieniają jedynie w zakresie (...)” lub podobnie. Dla oceny treści § 5 umowy

przedwstępnej z punktu widzenia tego, czy zastrzeżono tylko termin zawarcia umowy

przyrzeczonej, czy też – jak chce pozwana – zastrzeżono warunek zawieszający i

termin, istotne są ustalenia faktyczne dotyczące zachowania się pozwanej Spółki po

31.07.2006 r. Ustalono przecież, że pozwana Spółka na wezwanie strony powodowej z

dnia 4.08.2006 r. odmówiła zarówno przedłużenia terminu zawarcia umowy

przyrzeczonej, jak i samego zawarcia umowy przyrzeczonej powołując się na to, że

roszczenie powódki o zawarcie umowy wygasło; że powódka nie wywiązała się

z obowiązku wpłacenia ceny przed podpisaniem umowy wreszcie, że powódka nie

uzyskała pozwolenia na budowę. Ostatecznie pozwana odmówiła zawarcia umowy

przyrzeczonej, gdyż jej przedstawiciele nie stawili się u notariusza. Nie ulega więc

wątpliwości, że pozwana uchylała się od zawarcia umowy przyrzeczonej, mimo że:

Po pierwsze, upływ terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie powoduje

wygaśnięcia roszczenia, skoro art. 390 § 3 k.c. wyraźnie stanowi, że roszczenia z

umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa miała

być zawarta. Termin ten nie upłynął.

Po wtóre, wynikający z § 6 umowy obowiązek powodowej Spółki jako kupującego

zapłacenia całej ceny przed podpisaniem umowy przyrzeczonej mógł być zrealizowany

po sporządzeniu umowy przez notariusza, a przed jej podpisaniem. W tej sytuacji

dopiero odmowa zapłacenia ceny upoważniałaby pozwaną Spółkę do uchylenia się od

podpisania umowy.

Po trzecie, w § 8 umowy przedwstępnej zawarto dodatkowe zastrzeżenie, że

wydanie przedmiotu umowy kupującemu nastąpi w terminie 3 dni od zawarcia umowy

przyrzeczonej, po uprzedniej zapłacie całej ceny sprzedaży. Jest to więc dodatkowe

zabezpieczenie interesów pozwanej Spółki.

Po czwarte, uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na

budowę była zainteresowana wyłącznie powodowa Spółka, co znalazło wyraz w treści §

5 umowy przedwstępnej; umowa przyrzeczona miała być zawarta „po uzyskaniu” decyzji

administracyjnych w terminie początkowo 28.02.2006 r., a następnie 31.07.2006 r., a nie

„pod warunkiem” uzyskania tych decyzji przez powodową Spółkę. Jeśli więc powodowa

Spółka nie mając pozwolenia na budowę w terminie do 31.07.2006 r. zabiegała o dalsze

przedłużenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, a wobec odmowy pozwanej

8

przedłużenia zdecydowała się przystąpić do zawarcia umowy przyrzeczonej, to

uchylenie się pozwanej Spółki od zwarcia tej umowy nie było usprawiedliwione i nie

sposób wskazać przekonujących racji takiego postępowania.

2. Druga kwestia sporna wiązała się z § 6 umowy przedwstępnej. Zgodnie z jego

treścią powodowa Spółka jako kupująca zobowiązała się do zapłacenia całej ceny przed

podpisaniem umowy przyrzeczonej. Pozwana Spółka zarzuca, że z tego obowiązku

strona powodowa się nie wywiązała, co uzasadniało jej odmowę zawarcia umowy

przyrzeczonej. Stanowisko to nie jest uzasadnione jeśli zważyć, że termin zapłacenia

całej sumy został określony jako „przed podpisaniem umowy”. Jest to nawiązanie do

powszechnej praktyki notarialnej przy zawieraniu umowy sprzedaży. Kupujący ma

dokonać przelewu kwoty stanowiącej cenę przed podpisaniem umowy. Taki też sposób

uiszczenia ceny sprzedaży przyjęto w umowie przedwstępnej w niniejszej sprawie. Jeśli

więc pozwana Spółka nie wezwała powódki do wcześniejszego, niż przed podpisaniem

umowy przyrzeczonej, zapłacenia całej ceny, to obowiązuje termin wskazany w umowie

przedwstępnej. Skoro tak, to nie można zarzucać powodowej Spółce, że nie wykonała

swojego zobowiązania z umowy przedwstępnej, bowiem nie doszło nawet do

sporządzenia projektu umowy przyrzeczonej, który strony mogłyby podpisać. W tych

okolicznościach pozwana nie mogła zasadnie uchylić się od przystąpienia do zawarcia

umowy przyrzeczonej z tego względu, że powódka nie zapłaciła całej ceny sprzedaży.

Niezależnie od tego wskazano już wyżej, że zabezpieczenie interesu pozwanej Spółki

nastąpiło dodatkowo w § 8 umowy przedwstępnej.

3. W skardze kasacyjnej zarzuca się także, że uwzględniając powództwo przez

nakazanie pozwanej Spółce złożenia oświadczenia woli o określonej treści zawierającej

istotne postanowienia umowy sprzedaży, Sąd Apelacyjny nie zachował zasady, iż

umowa przyrzeczona ma odpowiadać ustalonym przez strony postanowieniom umowy

przedwstępnej.

Przede wszystkim należy zauważyć, że w pewnych przypadkach ustalenie

obowiązku złożenia oświadczenia woli jest równoznaczne z dokonaniem czynności

prawnej, której koniecznym składnikiem jest również oświadczenie woli żądającego

ustalenia tego obowiązku. Dotyczy to np. orzeczenia ustalającego obowiązek złożenia

oświadczenia woli po stronie kontrahenta umowy przedwstępnej, który odmawia

zawarcia umowy przyrzeczonej. W takiej sytuacji orzeczenie sądu prowadzi do

zastąpienia samej umowy (por. uchwałę składu 7 sędziów SN z dnia 7.01.1967 III CZP

32/66, OSNCP 1968, nr 12, poz. 199). Z takim orzeczeniem mamy do czynienia w

9

niniejszej sprawie. Formułując treść wyroku, który zastępuje umowę, Sąd Apelacyjny nie

mógł określić terminu płatności ceny „przed podpisaniem umowy”, skoro wyrok

zastępuje umowę. Jest zaś oczywiste, że pozwanej przysługuje roszczenie o zapłacenie

ustalonej i wskazanej w wyroku ceny sprzedaży.

Z tych względów, na podstawie art. 39814

k.p.c., orzeczono jak w sentencji.