III CSK 20/08

Sygn. akt III CSK 20/08

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 czerwca 2008 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Gerard Bieniek (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Marian Kocon

SSN Katarzyna Tyczka-Rote

Protokolant Bożena Nowicka

w sprawie z powództwa Syndyka Masy Upadłości "G. Hotel K." sp. z o.o. w

upadłości w K.

przeciwko E. S. S.A. w K.

o zapłatę,

po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 25 czerwca 2008 r.,

na rozprawie

skargi kasacyjnej strony powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 6 czerwca 2007 r., sygn. akt [...],

uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i

orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Powód domagał się zasądzenia od pozwanej 16 913 255 zł, tytułem zwrotu

przekazanych jej - w związku z zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży -

środków finansowych na poczet ceny nabycia prawa użytkowania wieczystego

gruntu i wybudowanego na nim hotelu. Uzasadniając żądanie, powód zarzucił, że

umowa przedwstępna jest nieważna, ponieważ postanowienia przyrzeczonej

umowy sprzedaży nie zawierają ustalenia ceny. Podniósł również, że skorzystał

z prawa odstąpienia od umowy przedwstępnej z powodu wad fizycznych

wybudowanego hotelu.

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa. Jego zdaniem nie zachodzi

wskazana przez powoda przyczyna nieważności umowy przedwstępnej

Bezskuteczne jest także dokonane przez powoda odstąpienie od umowy, ponieważ

hotel nie ma istotnych i nieusuwalnych wad. Ponadto zarzucił, że złożył wcześniej

niż powód skutecznie oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej.

Pozwany przyznał natomiast, że otrzymał od powoda dochodzoną w sprawie

kwotę. Uległa ona jednak zaliczeniu na poczet wynagrodzenia za korzystanie

z hotelu oraz kar umownych i odszkodowań.

Sąd Okręgowy w K. wyrokiem z dnia 6 stycznia 2005 r oddalił powództwo.

Sąd ustalił, że dnia 26 stycznia 2001 r. w W. pozwana, działająca wówczas

pod firmą E. S.A. zawarła z G. Hotel K. sp. z o.o. w K., obecnie w upadłości,

notarialną umowę przedwstępną, w której zobowiązała się sprzedać upadłej spółce

prawo użytkowania wieczystego gruntu, położonego w K.-W., oznaczonego w

ewidencji gruntów jako działka nr 102. W umowie E. S.A. zobowiązał się także do

wybudowania na tej działce hotelu odpowiadającego wymaganiom określonym w

Zasadach realizacji obiektów hotelowych „Holiday Inn" oraz do sprzedaży upadłej

spółce prawa użytkowania wieczystego gruntu i prawa własności wybudowanego

hotelu. Zawarcie umowy poprzedziło podpisanie listu intencyjnego. Uzgodnione w

nim wzajemne zobowiązania stron znalazły odzwierciedlenie w umowie

przedwstępnej.

3

Dnia 25 sierpnia 2001 r. pozwana oddała upadłej spółce w posiadanie

działkę zabudowaną hotelem. W protokole przekazania nieruchomości z dnia

25 września 2001 r. strony stwierdziły, że hotel spełnia wymagania określone

w umowie przedwstępnej i załączniku nr 1 do tej umowy, z wyjątkiem zastrzeżeń

zawartych w pkt 2.5 i 2.6. Na podstawie pierwszego z wymienionych punktów

protokołu sporządzono wykaz usterek, zaznaczając, iż nie mają one wpływu na

korzystanie z hotelu zgodnie z jego przeznaczeniem. Pozwana zobowiązała się

usunąć stwierdzone usterki do 15 listopada 2001 r. W drugim z przytoczonych

punktów protokołu stwierdzono natomiast, że nieruchomość w chwili wydania nie

posiadała rezerwowego zasilania energią elektryczną.

Pozwana otrzymała od upadłej spółki - na podstawie umowy przedwstępnej

i wcześniejszych uzgodnień - następujące kwoty: 6 840 000 zł oraz 3 827 755 zł

(przekazane w kilku ratach) tytułem zaliczki na poczet ceny za nabycie praw

stanowiących przedmiot przyrzeczonej umowy sprzedaży i 6 244 500 zł zaliczone

przez pozwaną na poczet kary umownej.

Do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło, ponieważ pozwana dnia

28 sierpnia 2002 r., o godz. 1345

odstąpiła od umowy z powodu niepłacenia przez

upadłą spółkę wynagrodzenia za korzystanie z hotelu od stycznia 2002 r. oraz

niewskazania terminu zawarcia umowy przyrzeczonej (§ 9 ust. 2 pkt 1 i 6 umowy

przedwstępnej). Powód, powołując się na uprawnienia z tytułu rękojmi za wady,

odstąpił od umowy dnia 29 sierpnia 2002 r., o godz. 740

.

Syndyk masy upadłości „G. Hotel K." sp. z o.o., wykonując prawomocne

postanowienie sędziego-komisarza, zwrócił pozwanej działkę zabudowaną hotelem

dnia 30 czerwca 2003 r.

Sąd Okręgowy uznał, że nie zachodzi wskazana przez powoda przyczyna

nieważności umowy. Strony nie wskazały w § 2 umowy w całości ceny w postaci

oznaczonej sumy pieniężnej, została ona jednak - w wyniku długotrwałych

negocjacji, prowadzonych z udziałem prawników - określona „w sposób wprawdzie

złożony, ale jasny, konkretny i stabilny". W umowie przedwstępnej cenę sprzedaży

częściowo określono przez podanie kwoty pieniężnej (wartość prawa użytkowania

wieczystego i hotelu - § 2 ust. 1 pkt 1 i 2), a częściowo wskazano podstawy jej

4

określenia (§ 2 ust. 1 pkt 3-7). Ponadto na część ceny kosztorysowej miały wpływ:

wartość robót dodatkowych (§ 2 ust. 1 pkt 3), wartość elementów hotelu

wymienionych w załączniku nr 5 do umowy, nieujętych w załączniku nr 7 (§ 1 pkt

4), wartość wydatków nadzwyczajnych (§ 2 ust. 1 pkt 5), premia za wcześniejsze

wykonanie hotelu (§ 2 ust. 1 pkt 6) i wartość oprocentowania (§ 2 ust. 1 pkt 7).

Wartość robót dodatkowych i zamiennych, wykonywanych wyłącznie na

żądanie upadłej spółki, podlegała ustaleniu - zgodnie z ust. 15 Zasad realizacji

obiektu hotelowego - „na podstawie przedmiaru robót oraz cen jednostkowych

zawartych w Ofercie Ostatecznej stanowiącej załącznik nr 7 do ZROH,

a w przypadku braku odpowiedników - w drodze negocjacji Stron". Ponadto ust. 12

Zasad realizacji obiektu hotelowego regulował sposób wystawiania przez pozwaną

raportów o postępach robót, obejmujący także wartość robót dodatkowych

i zamiennych oraz sposób ich zatwierdzania przez upadłą spółkę. W tej sytuacji nie

można - zdaniem Sądu Okręgowego - podzielić zarzutu powoda, że nie została

wskazana w umowie przedwstępnej, na skutek nieokreślenia w niej zasad ustalenia

wartości robót dodatkowych lub zamiennych bądź wartości materiałów i urządzeń

nieprzewidzianych w ostatecznej ofercie, ostateczna cena sprzedaży praw

stanowiących przedmiot umowy przyrzeczonej.

Sąd Okręgowy uznał, że odstąpienie powoda od umowy przedwstępnej jest

nieskuteczne. Powód nie wykazał bowiem, że zaistniały - przewidziane w § 5 ust.

4 umowy przedwstępnej - wady fizyczne hotelu, uprawniające go do złożenia

takiego oświadczenia. Ponadto powód dokonał odstąpienia od umowy po

wcześniejszym skutecznym odstąpieniu od niej przez pozwaną, opartym na § 9

ust. 2 pkt 2 i 6 umowy przedwstępnej.

Sąd Okręgowy uznał, że upadła spółka była zobowiązana - zgodnie z § 7 ust.

4 umowy przedwstępnej - płacić pozwanej miesięcznie, począwszy od września

2001 r. zaliczkę na poczet ceny sprzedaży praw, stanowiących przedmiot umowy

przyrzeczonej, w wysokości odpowiadającej w złotych polskich 75 000 dolarów

amerykańskich. Zaliczka do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej była traktowana

jako opłata za korzystanie przez upadłą spółkę z hotelu. W razie niezawarcia

umowy przyrzeczonej z jakiejkolwiek przyczyny - w myśl § 7 ust. 4 zdanie ostatnie

5

umowy przedwstępnej - „zaliczki zapłacone nie podlegały zwrotowi, a nie zapłacone

nadal podlegały zapłacie".

Przekazana przez upadłą spółkę kwota 6 840 000 zł podlegała zaliczeniu na

poczet ceny sprzedaży (§ 6 ust. 1 umowy przedwstępnej), a w wypadku nie

zawarcia umowy przyrzeczonej nie polegała zwrotowi w części, w jakiej została

zaliczona na poczet kar umownych i odszkodowań przewidzianych w umowie

przedwstępnej (§ 6 ust. 4 tej umowy). Ponadto upadła spółka - zgodnie z § 8 ust. 1

umowy przedwstępnej - w razie niezawarcia umowy przyrzeczonej w terminie do

28 lutego 2002 r. z powodów, za które ponosiła odpowiedzialność, była

zobowiązana zapłacić karę umowną w wysokości odpowiadającej w złotych

polskich 3 000 000 dolarów amerykańskich. Na poczet tej kary umownej została

zaliczona kwota, o której mowa w § 6 ust. 1 umowy przedwstępnej oraz należność

z tytułu gwarancji bankowej (§ 6 ust. 2 umowy przedwstępnej). Ponadto zaliczki

wartości 2 600 000 zł zostały potrącone z wierzytelnością pozwanej, zgłoszoną

w postępowaniu upadłościowym, z tytułu odszkodowania za zwłokę w zwrocie

nieruchomości.

Sąd Apelacyjny - rozpoznając sprawę po raz pierwszy - wyrokiem z dnia

11.10.2005 r. oddalił apelację powoda, podzielając ustalenia faktyczne i ocenę

prawną Sądu pierwszej instancji.

W wyniku uwzględnienia skargi kasacyjnej strony powodowej Sąd Najwyższy

wyrokiem z dnia 15.12.2006 r. uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu Sąd Najwyższy podniósł, że spór miedzy stronami ogranicza

się do tego, czy zachodzi konieczna przesłanka ważności przedwstępnej umowy

sprzedaży w postaci oznaczenia ceny przedmiotu umowy. Źródłem sporu jest

zawarte w § 2 ust. 1 pkt 3 i ust. 2 umowy przedwstępnej sprzedaży postanowienie

dotyczące wartości robót dodatkowych i zamiennych, stanowiących element ceny

sprzedaży prawa własności hotelu będącego przedmiotem przyrzeczonej umowy.

Kontrowersja dotyczy kwestii, czy uzgodnienie stron, że wartość robót dodatkowych

i zamiennych zostanie, w sytuacji wskazanej w umowie, ustalona w drodze

negocjacji, czyni zadość wymaganiu określenia ceny przez podanie jej podstawy.

6

Pierwszorzędne znaczenie dla rozstrzygnięcia tej kontrowersji ma interpretacja

spornego postanowienia umowy. Ocena ważności umowy na podstawie art. 3531

i art. 58 k.c. będzie natomiast możliwa dopiero po ustaleniu prawnie wiążącego

znaczenia spornego postanowienia umowy w drodze wykładni.

Sąd Najwyższy zalecił, aby Sąd Apelacyjny - zgodnie z przyjętą na tle art. 65

tzw. kombinowaną metodą wykładni - dążył przede wszystkim do ustalenia

znaczenia spornego postanowienia umowy według wzorca subiektywnego.

Dopiero gdyby się okazało, że nie da się stwierdzić, jak strony rozumiały sporny

fragment umowy w chwili jej zawarcia, Sąd powinien ustalić jego znaczenie według

wzorca obiektywnego. Konieczne byłoby zatem uwzględnienie kontekstu

interpretowanego postanowienia umowy. Sporny paragraf umowy odsyła wyraźnie

jednie do ustępu 15 Zasad realizacji obiektów hotelowych. Kwestia wartości robót

dodatkowych i zamiennych jest jednak także przedmiotem regulacji zawartej

w ustępie 12 Zasad realizacji obiektów hotelowych. Wyjaśnienie, czy i jakie

znaczenie dla ustalenia ceny w drodze negocjacji stron miały miesięczne raporty

o postępach robót wymaga ustalenia relacji między wymienionymi ustępami Zasad

realizacji obiektów hotelowych. Nie wyjaśniając tej kwestii, Sąd uznał natomiast - co

trafnie podniesiono w skardze kasacyjnej - że wystawienie miesięcznych raportów

o postępach robót pozwalało przyjąć, że zostało spełnione wymagane ustalenia

w drodze negocjacji stron ceny za roboty dodatkowe i zamienne mimo, że sporne

postanowienie umowy wyraźnie odsyła tyko do ustępu 15 Zasad realizacji obiektów

hotelowych. Ponadto ocena, czy wskazanie negocjacji stron jako podstawy

ustalenia ceny za roboty dodatkowe i zamienne spełniło wymaganie wskazania co

najmniej podstawy ustalenia ceny powinno uwzględniać wspomniany wyżej tzw.

kontekst sytuacyjny.

Podkreślono też, że ustalenie treści umowy wymaga także uwzględnienia

art. 56 k.c. Czynność prawna wywołuje bowiem - zgodnie z tym przepisem - nie

tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy, z zasad

współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów. Niewskazanie podstaw do

ustalenia ceny nie zawsze powoduje, że umowa sprzedaży nie dochodzi do skutku.

Rozważenia wymaga możliwość zastosowania art. 536 § 2 k.c. Przyjmuje się,

że celem tego przepisu jest utrzymanie umowy sprzedaży, jeżeli tylko

7

z oświadczeń woli wynika, że strony miały zamiar doprowadzenia do powstania

stosunku zobowiązaniowego.

W wyniku ponownego rozpoznania sprawy, Sąd Apelacyjny w dniu

6.06.2007 r. ponownie oddalił apelację strony powodowej wniesioną od wyroku

Sądu Okręgowego z dnia 6.01.2005 r. W uzasadnieniu Sąd Apelacyjny odnosząc

się do wytycznych Sądu Najwyższego podniósł, że oceny ważności umowy,

w kontekście ustalenia ceny sprzedaży dokonał - na podstawie już

zgromadzonego materiału dowodowego, gdyż nie było podstaw do

przeprowadzenia dowodów osobowych, po pierwsze dlatego, że strony nie

zgłosiły takich wniosków, a po drugie, nie byłoby celowe przeprowadzenie takich

dowodów wiele lat po zdarzeniu. Ta ocena sprowadza się zaś do wniosku, że

określenie ceny sprzedaży nastąpiło w sposób nie powodujący nieważności

umowy. W szczególności zauważono, że jeden z elementów tej ceny tj. cena

robót dodatkowych i zamiennych, i to tylko w zakresie, w jakim niemożliwe było

jej ustalenie na podstawie cen jednostkowych zawartych w załączniku nr 7, nie był

możliwy do określenia kwotowo. Jedynie w tym przypadku strony przyjęły, że

cenę ustalą w drodze negocjacji. Stwierdzono przy tym, że ust. 12 Zasad realizacji

obiektów hotelowych dotyczący sporządzania raportów ma wpływ na wykładnię

umowy, gdyż w istocie dotyczy sposobu ustalenia ceny na roboty już wykonane,

a przeciwnie stanowisko oznaczałoby, że postanowienia ust. 12 jest

bezprzedmiotowe. Podkreślano też, że między stronami nie doszło do

jakiegokolwiek sporu na tle sposobu obliczenia ceny w odniesieniu do robót

dodatkowych, jak też zamiennych. Sąd Apelacyjny wskazał też, że w istocie

przyczyną niezawarcia umowy przyrzeczonej było to, iż powód nie uzyskał

środków na sfinansowanie inwestycji. Sąd ten podzielił też ocenę prawną Sądu

Okręgowego, że nie było podstaw do odstąpienia przez powoda od umowy

przedwstępnej z uwagi na wady obiektu oraz, że oświadczenie pozwanej

o odstąpienie od umowy było skuteczne.

Wyrok ten powód ponownie zaskarżył wnosząc skargę kasacyjną.

W ramach podstawy kasacyjnej określonej w art. 3983

§ 1 pkt 2 k.p.c. zarzucił

naruszenie:

8

- art. 39815

§ 1 w związku z art. 39820

k.p.c. przez niewykonanie zaleceń

zawartych w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15.12.2006 r.

- art. 45, 176 i 8 Konstytucji RP przez zaniechanie ponownego rozpoznania

sprawy;

- art. 328 § 1 w związku z art. 391 § 1 k.p.c. przez brak odniesienia się

w uzasadnieniu wyroku do wytycznych Sądu Najwyższego;

- art. 316 w związku art. 386 § 4 i 391 k.p.c. przez nieuwzględnienie stanu

rzeczy istniejącej w chwili zamknięcia rozprawy.

W ramach podstawy kasacyjnej z art. 3983

§ 1 pkt 1 k.p.c. zarzucono

naruszenie:

- art. 65 § 2 k.c. w związku z § 2 ust. 1 pkt 3 umowy przedwstępnej i pkt 15

załącznika nr 1 do tej umowy oraz art. 389 i 3531

k.c. przez błędną

wykładnię;

- art. 65 § 2 k.c. w związku z pkt 12 i 15 załącznika nr 1 do umowy

przedwstępnej i art. 389 oraz art. 3531

k.c. przez błędną wykładnię;

- art. 65 § 2 k.c. w związku z § 2 ust. 1 pkt 3 i ust. 2 umowy przedwstępnej

oraz pkt 12 i 15 załącznika nr 1 do umowy oraz art. 389 i 3531

k.c. przez

niewłaściwe zastosowanie;

- art. 389 w związku z art. 535 i 536 § 2 k.c. oraz art. 65 § 2 w związku z § 2

ust. 1 pkt 3 i ust. 2 umowy przedwstępnej oraz pkt 12 i 15 załącznika nr 1

przez niewłaściwe zastosowanie;

- art. 3531

k.c., art. 72 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie;

- art. 495 k.c. przez jego niezastosowanie;

- art. 471 k.c. w związku z art. 355 i art. 362 k.c. przez niewłaściwe

zastosowanie;

- art. 58 przez jego niezastosowanie.

Wskazując na powyższe powód wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku

i orzeczenie co do istoty sprawy przez uwzględnienie powództwa względnie

przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania. Prokurator

9

Generalny zajmując stanowisko w trybie art. 3988

§ 1 k.p.c. - uznał, że skarga

kasacyjna winna być uwzględniona.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

1. W pierwszej kolejności należy odnieść się do zarzutu naruszenia art.

39820

k.p.c. Stosownie do tego przepisu sąd, któremu sprawa została przekazana

związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Sąd Najwyższy.

Jest to przepis szczególny, gdyż zasadą jest, że sąd wydając orzeczenie związany

jest tylko przepisami prawa. Jako przepis szczególny podlega więc wykładni ścisłej.

Oznacza to, że związanie wykładnią prawa należy rozumieć jako związanie

ustaleniem znaczenia przepisów prawa dokonane przez Sąd Najwyższy.

Oznacza to także, że w przeciwieństwie do art. 386 § 2 k.p.c. przepis art. 39820

k.p.c. nie mówi o związaniu wskazaniami co do dalszego postępowania.

Wyjaśniono już, że zamieszczenie takich wskazań nie należy do kompetencji Sądu

Najwyższego jako sądu kasacyjnego, a jeśli wskazania takie zostaną

zamieszczone, to nie wiążą sądu, któremu sprawa została przekazana (wyrok SN

z dnia 9.10.2005 r. V CK 260/05, niepublik.). Te reguły zostały zachowane przez

skład orzekający Sądu Najwyższego przy wydawaniu w niniejszej sprawie wyroku

z dnia 15.12.2006 r. W orzeczeniu tym Sąd Najwyższy dokonał wykładni art. 65

§ 2 k.c., wskazując na ustalone w dotychczasowym orzecznictwie reguły wykładni

i stosowania tego przepisu, a w szczególności na:

- pierwszeństwo metody wykładni według wzorca subiektywnego przed

wzorcem obiektywnym;

- możliwość prowadzenia postępowania dowodowego na okoliczność

ustalenia pojmowania przez strony oświadczeń woli w chwili ich złożenia,

czemu nie stoi na przeszkodzie art. 247 k.p.c.;

- możliwość dokonania wykładni pozornie jednoznacznych, czy jasnych

postanowień umowy, jeśli właściwy sens umowy będzie odbiegał od jego

„jasnego” znaczenia w świetle reguł językowych;

- zastosowanie wzorca obiektywnego w sytuacji, gdy strony różnie rozumiały

treści złożonego oświadczenia woli;

10

- konieczność uwzględnienia kontekstu sytuacyjnego, kontekstu językowego

i celu umowy;

- uzasadniony pogląd, że wątpliwości wynikające z niejasnych postanowień

umowy należy tłumaczyć na niekorzyść strony, która zredagowała umowę.

Odnosząc te ogólne reguły do okoliczności sprawy Sąd Najwyższy wskazał,

że źródłem sporu jest zawarte w § 2 ust. 1 pkt 3 umowy przedwstępnej sprzedaży

postanowienie dotyczące wartości robót dodatkowych i zamiennych, które stanowią

element ceny sprzedaży przedmiotu umowy. Sąd Najwyższy wskazał

jednoznacznie, że interpretacja tego postanowienia umowy dokonana przez Sąd

Apelacyjny w poprzednim wyroku z dnia 11.10.2005 r. nie odpowiada wymaganiom,

aby:

po pierwsze, ustalić znaczenie spornego postanowienia według wzorca

subiektywnego, a zastosować wzorzec obiektywny dopiero wtedy, że nie da się

stwierdzić, jak strony rozumiały to postanowienie w chwili zawarcia umowy; po

drugie, wyjaśnić, czy i jakie znaczenie dla ustalenia ceny w drodze negocjacji

[chodzi o wartość robót dodatkowych i zamiennych, które nie miały odpowiednika

z załączniku nr 7], miały miesięczne raporty o postępach robót, co wymagało

ustalenia wzajemnej relacji między treścią ust. 12 i 15 Zasad realizacji obiektów

budowlanych. Było to niezbędne z tego względu, że § 2 ust. 1 pkt 3 umowy

zawierał odesłanie jedynie do ust. 15 tych Zasad.

Jeśli więc oceniać zasadność zarzutu naruszenia art. 39820

k.p.c., to

niezbędne jest odniesienie się do stanowiska i motywów Sądu Apelacyjnego

ujętego w poprzednim wyroku z dnia 11.10.2005 r. w kwestii interpretacji spornego

postanowienia § 2 ust. 1 pkt 3 umowy i do stanowiska ujętego w zaskarżonym

wyroku. Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 11.10.2005 r. podzielił przede wszystkim

ocenę prawną Sądu Okręgowego, który w wyroku z dnia 6.01.2005 r. odnośnie

robót dodatkowych, które nie miały odpowiedników w załączniku nr 7, a ich wartość

miała być ustalona w drodze negocjacji stwierdził, że comiesięczne raporty

z wykonania tych umów stanowiły jednoznaczną i obiektywną podstawę wyliczenia

ceny ostatecznej. Sąd Apelacyjny w poprzednim wyroku podzielając ten pogląd

uznał (k. 1407), że comiesięczne raporty o postępach robót, zatwierdzone przez G.

11

Hotel - jako kupującego w umowie przedwstępnej, umożliwiały temu podmiotowi

kontrolę nad wyliczeniami, przy czym - jak można sądzić - Sąd Apelacyjny odnosił

to także do robót dodatkowych, które nie miały tych odpowiedników i których

wartość miała być ustalona w drodze negocjacji.

Taką wykładnię zakwestionował - Sąd Najwyższy wskazując że przy jej

dokonaniu nie przestrzegano reguł wynikających z art. 65 § 2 k.c. szczegółowo

wyżej podanych. Podniesiono, że § 2 ust. 1 pkt 3 umowy stanowi, że elementem

ceny, jest wartość robót dodatkowych lub zamiennych określona zgodnie z § 1

ust. 2, w którym przyjęto, iż wartość tych robót określona zostanie przez strony na

piśmie wraz z uzgodnieniem wykonania tych robót zgodnie z ust. 15 Zasad

realizacji obiektów hotelowych. To ostatnie postanowienie stanowi, że dodatkowa

wartość robót, materiałów i urządzeń zostanie określona na podstawie przedmiotu

robót oraz cen jednostkowych zawartych w ofercie ostatecznej stanowiącej

załącznik nr 7, a w przypadku braku odpowiedników - w drodze negocjacji stron.

Nie ma więc w § 2 ust. 2 umowy odesłania do ust. 12 Zasad realizacji obiektów

hotelowych, który reguluje sporządzenie raportów z wykonania robót. Właśnie

z tego względu Sąd Najwyższy wskazał na potrzebę wyjaśnienia wzajemnej relacji

między ust. 12 i 15 odnośnie tego, czy jakie znaczenie dla ustalenia ceny w drodze

negocjacji stron (chodzi o roboty dodatkowe, które co do cen jednostkowych nie

miały odpowiedników w załączniku nr 7) miały comiesięczne raporty o postępach

robót, zawierające także wartość wykonanych w danym miesiącu robót.

Sąd Apelacyjny w zaskarżonym wyroku zajął - w kwestii interpretacji

spornego postanowienia umowy (§ 2 ust. 2) – identyczne jak uprzednio

stanowisko. Uzasadniając je stwierdził, że mimo braku odesłania w § 2 ust. 2

umowy do ust. 12 Zasad realizacji obiektów hotelowych, postanowienie ust. 12

musi mieć wpływ na wykładnię umowy, gdyż w przeciwnym razie należy je uznać

za bezprzedmiotowe. Postanowienie ust. 12 Zasad pozwala też stwierdzić, że

zamiarem stron było, aby w razie odrzucenia raportu ostateczne ustalenie wartości

następowało w raportach inspektora nadzoru. To zaś – w intencji Sądu

Apelacyjnego – oznacza, że podstawy ustalenia ceny były dostatecznie określone.

12

Oceniając zarzut naruszenia art. 39820

k.p.c. należy przede wszystkim

zauważyć, że Sąd Apelacyjny nie był zobowiązany do przeprowadzenia

postępowania dowodowego (takie zalecenie nie byłoby wiążące). Przy ponownym

rozpoznaniu sprawy sąd, któremu sprawa została przekazana powinien kierować

się ogólnymi zasadami postępowania apelacyjnego. Sąd ten może w szczególności

uwzględnić nowe fakty i dowody, których strona nie mogła powołać przed sądem

I instancji lub jeśli potrzeba ich powołania wynikła później. Powołanie nowych

dowodów i faktów może okazać się niezbędne zwłaszcza wtedy, gdy w związku

z zajęciem przez Sąd Najwyższy odmiennego stanowiska od przyjętego

w uchylonym orzeczeniu powstanie konieczność wyjaśnienia takich okoliczności,

które z punktu widzenia koncepcji przyjętej w uchylonym orzeczeniu, należało

uznać za obojętne dla wyniku sprawy. W konsekwencji Sąd Apelacyjny władny był

uznać, że nie zachodzi potrzeba przeprowadzenia uzupełniającego postępowania

dowodowego mimo zalecenia Sądu Najwyższego, aby „dążyć przede wszystkim do

ustalenia znaczenia spornego postanowienia według wzorca subiektywnego”.

Należy bowiem zwrócić uwagę na to, że naruszenie zasad wykładni oświadczeń

woli jest zarzutem co do prawa, a nie co do faktów. Chodzi przecież o stosowanie

mierników ocennych zawartych w normach prawa materialnego, które wiążą sąd;

ich pogwałcenie jest naruszeniem normy prawnej.

Nie można też a priori przyjąć, że Sąd Apelacyjny naruszył art. 39820

k.p.c.

przez to, że w kwestii wykładni spornego postanowienia umowy przedwstępnej

zajął takie samo stanowisko, jakie wyraził skład orzekający tego Sądu

w poprzednim wyroku, które zakwestionował Sąd Najwyższy. Jeśli bowiem Sąd

Apelacyjny przeprowadzi wszechstronną analizę dowodów i dokona wykładni

postanowienia umowy, przy zachowaniu reguł wykładni oświadczeń woli

wynikających z art. 65 § 2 k.c., a szczegółowo omówionych w poprzednim wyroku

Sądu Najwyższego i zajmie takie samo stanowisko, wskazując szczegółową

argumentację prawną tego poglądu, to nie można mówić o naruszeniu art. 39820

k.p.c. Rzecz jednak w tym, czy Sąd Apelacyjny spełnił te wymagania. Na to pytanie

w okolicznościach sprawy trzeba odpowiedzieć negatywnie. Stanowisko Sądu

Apelacyjnego należy zaliczyć do rozstrzygnięć arbitralnych. Zostało ono wyrażone

bez szczegółowej i pogłębionej analizy tych wskazań Sądu Najwyższego, które

13

odnoszą się do prawidłowego stosowania art. 65 § 2 k.c. w procesie wykładni

postanowień umowy.

2. W stanie prawnym obowiązującym w chwili zawierania przedwstępnej

umowy sprzedaży, umowa ta powinna określać istotne postanowienia umowy

przyrzeczonej oraz termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona.

Wymagania oznaczenia w umowie przedwstępnej istotnych postanowień umowy

przyrzeczonej wynika stąd, że bez tego nie można byłoby ustalić, na czym ma

polegać świadczenie dłużnika (jaką umowę ma on zawrzeć), a w razie zaistnienia

sporu spowodowanego niewykonaniem zobowiązania, sąd nie mógłby go

rozstrzygnąć. Określenie w umowie przedwstępnej istotnych postanowień umowy

przyrzeczonej jest po prostu określeniem świadczenia, jakie dłużnik ma spełnić.

Należy więc przyjąć, jak w każdym przypadku umowy zobowiązującej, że

określenie to nie musi być dokonane ściśle w samej umowie przedwstępnej, lecz

strony mogą także w tej umowie (w granicach wyznaczonych art. 3531

k.c.) określić

tylko sposób ustalenia w przyszłości istotnych postanowień umowy przyrzeczonej

(por. wyrok SN z dnia 12.01.2000 r. III CKN 508/98, niepublik.). Sposób ten musi

mieć jednak charakter obiektywny, być mechanizmem dającym się zastosować bez

względu na wolę stron, bez ich udziału.

Jest poza sporem, że przedwstępna umowa sprzedaży winna określać –

jako element istotny umowy sprzedaży – cenę. Zasadniczo cena jako świadczenie

pieniężne winna być określona w jednostkach pieniężnych, w postaci cyfrowo

oznaczonej kwoty. Art. 536 § 1 k.c. dopuszcza alternatywnie możliwość

pośredniego określenia ceny przez wskazanie podstaw do jej ustalenia, zaś w § 2

zawarto regułę interpretacyjną w celu usunięcia wątpliwości związanych z takim

pośrednim ustaleniem ceny, jeśli cena taka wywołuje brak stałości (jest zmienna)

w czasie lub występuje w różnych wysokościach w różnych miejscach (wykazuje

zmienność terytorialną). Podstawą do ustalenia ceny, w określony przez art. 536

§ 1 k.c. sposób, mogą być okoliczności istniejące w chwili zawarcia umowy oraz

takie, które mogą wystąpić w przyszłości. Przepis art. 536 § 1 k.c. nie limituje tych

elementów, z tego względu w praktyce można spotkać różne, szczegółowe

klauzule umowne w tym przedmiocie np. ustalenie wysokości ceny według cennika,

według wartości materiałów i robocizny, także „po kursie dnia”, według ceny

14

giełdowej itp. W wyroku z dnia 2.12.2004 r. V CK 291/04 (MOP 2005, nr 1, s. 10)

Sąd Najwyższy wyjaśnił, że kodeks cywilny dopuszcza możliwość wskazania

podstaw do ustalenia ceny; muszą być jednak stabilne i konkretne, a określone

w sposób stanowczy i jednoznaczny. Podobnie w uchwale z dnia 5.02.1992 r.

III CZP 134/92 (OSP 1994, nr 5, poz. 81) Sąd Najwyższy wskazał, że umowa

sprzedaży może zostać zawarta bez określenia kwotowej wysokości ceny, byleby

istniały dane (w umowie stron lub w przepisach) niezbędne do obliczenia jej

wysokości. Na gruncie prawa polskiego trzeba to uznać za swoiste minimum

minimorum określenia ceny w umowie sprzedaży. Te wymagania należy odnieść

wprost do przedwstępnej umowy sprzedaży, co do określenia ceny sprzedaży.

Spór w niniejszej sprawie zarysowany dotychczasowym postępowaniem

sprowadza się właśnie do tego, czy ustalenie ceny w § 2 umowy przedwstępnej,

którą określono w odniesieniu do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego

i obiektu hotelowego jako odrębnej własności częściowo przez podanie

konkretnych kwot (§ 2 ust. 1 pkt 1 i 2), i częściowo przez wskazanie podstaw jej

ustalenia (§ 2 ust. 1 pkt 3, 4, 5, 6 i 7), spełnia w tej drugiej części wymaganie

określenia podstaw ustalenia ceny w sposób konkretny i stabilny oraz stanowczy

i jednoznaczny. W istocie rzeczy spór dotyczy jednego elementu tej ceny tj.

w odniesieniu do wartości robót dodatkowych i zamiennych. Stosownie do umowy

(§ 2 ust. 2) kwota wartości tych robót określona zostanie przez strony na piśmie

wraz z uwzględnieniem wykonania tych robót zgodnie z ust. 15 Zasad realizacji

obiektów budowlanych. Powołany zaś ust. 15 Zasad dotyczy sytuacji szczególnej

kiedy kupujący tj. spółka G. Hotel żąda wykonania robót dodatkowych

wykraczających poza zakres sprecyzowany wymaganiami określonymi

w załącznikach do umowy lub zawnioskuje zastosowanie wybranych przez niego

materiałów oraz urządzeń, to sprzedawca (czyli pozwany) wykona te żądania, o ile

będzie to możliwe, a ich wartość zwiększająca cenę sprzedaży zostanie przez

strony uzgodniona na piśmie, przy czym podstawą uzgodnienia będzie przedmiot

tych robót i ceny jednostkowe zawarte w załączniku nr 7, a w przypadku braku

odpowiedników – negocjacje stron. Ta właśnie podstawa ustalenia wartości robót tj.

negocjacje stron w przypadku robót, które nie mają odpowiednika w cenach

jednostkowych (załącznik nr 7) zdaniem powoda nie spełnia wymagania wskazania

15

podstawy ustalenia ceny. W istocie rzeczy z tym stanowiskiem zgadza się

pozwany. Tak też przyjęły sądy obu instancji. Trudno tu zresztą bronić poglądu

odmiennego. Konsekwencją tego stanowiska jest wniosek, że podstawa ustalenia

ceny nie spełnia wymagań z art. 536 § 1 k.c., w tym samym nie określono

w umowie przedwstępnej prawidłowo istotnego elementu umowy przyrzeczonej.

Odmienny pogląd – w ślad za stanowiskiem pozwanego – przyjęły sądy orzekające

w sprawie, odwołujące się do mechanizmu określonego w ust. 12 Zasad. Nakładał

on na sprzedawcę tj. stronę pozwaną obowiązek sporządzenia raportów

comiesięcznego postępu robót, w których wskazana była wartość robót

wykonanych w danym miesiącu, w tym – co ma znaczenie – wartość robót

dodatkowych i zamiennych. Jednocześnie postanowienie to przewidywało sposób

postępowania w razie odmowy zatwierdzenia raportu przez kupującego,

a mianowicie wiążącą treść raportu ustalił inspektor nadzoru. Ten konkretny

i jednoznaczny mechanizm Sąd Apelacyjny odniósł także do tych robót

dodatkowych, co do których nie było odpowiedników w postaci cen jednostkowych,

a wartość robót miała być określona w drodze negocjacji. Sąd Najwyższy uchylając

poprzedni wyrok Sądu Apelacyjnego zwrócił uwagę, że § 2 ust. 2 umowy

przedwstępnej nie zawiera odesłania do ust. 12 Zasad i w związku z tym zalecił,

aby wyjaśnić – preferując wykładnię według wzorca subiektywnego – czy brak

odwołania do ust. 12 Zasad był celowy i świadomy, czy też przypadkowy. Jeżeli był

to wybór świadomy, to czy i jaki tryb ustalenia ceny strony przewidywały, gdy

negocjacje nie przyniosły porozumienia. Jeżeli zaś pominięcie w § 2 ust. 2 umowy

odesłania do ust. 12 Zasad było przypadkowe, to, czy istotnie inspektor nadzoru

miał ustalić arbitralnie wartość robót, gdy strony nie osiągnęły porozumienia, a nie

było odpowiedników cen jednostkowych w załączniku nr 7. Z tego właśnie względu

Sąd Najwyższy wskazał w poprzednim wyroku, aby Sąd Apelacyjny „dążył przede

wszystkim do ustalenia znaczenia spornego postanowienia umowy według wzorca

subiektywnego”. Trzeba zauważyć, że Sąd Apelacyjny nie podjął tej próby i dokonał

wykładni w/g wzorca obiektywnego, przy czym nie udzielił odpowiedzi na wyżej

wskazane pytania, natomiast arbitralnie przyjął, że postanowienie ust. 12 Zasad

określało także mechanizm ustalenia wartości robót dodatkowych, co do których

strony nie osiągnęły porozumienia, a w załączniku 7 nie było odpowiedników cen

16

jednostkowych. W tych okolicznościach nie można zasadnie odeprzeć zarzutu

naruszenia art. 39820

k.p.c.

3. Dokonując wykładni spornego postanowienia umowy chodzi

o rozstrzygnięcie, czy wskazane w umowie podstawy ustalenia ceny sprzedaży

odpowiadały wymaganiom, jakie praktyka sądowa wiąże ze stosowaniem art. 536

§ 1 k.c. W szczególności chodzi o to, aby podstawy te były określone konkretnie

i jednoznacznie. W procesie wykładni postanowień umownych, które budzą

wątpliwości może mieć znaczenie postępowanie stron stosujących te

postanowienia w trakcie realizacji zobowiązań wynikających z samej umowy

przedwstępnej. Takie zobowiązania, także w zakresie robót dodatkowych

i zamiennych nie tylko zostały w tej sprawie podjęte, lecz były realizowane.

Postępowanie stron odnośnie rozliczenia robót dodatkowych i zamiennych może

wskazywać na to, jak strony rozumiały sporne postanowienia umowy. Jest to jeden

z elementów, które mogą być uwzględnione przy wykładni spornych postanowień

umowy. Wyjaśnienia wymaga też w tym kontekście – okoliczność jakie znaczenie

na opracowany przez pozwaną dokument pn. Ustalenie ceny sprzedaży obiektu

hotelowego, przedłożony przez powoda. W szczególności chodzi o wyjaśnienie, czy

dokument ten został opracowany zgodnie z treścią § 2 umowy przedwstępnej,

w jaki sposób ustalono wartość robót dodatkowych i zamiennych, które nie miały

odpowiedników w cenach jednostkowych wynikających z załącznika nr 7, czy

wartość tych robót różniła się od wskazanych w raporcie miesięcznym, jaka była

wartość tych robót dodatkowych i w jakiej pozostawała proporcji do całej wartości

przedmiotu umowy, w jakim celu sporządzono ten dokument i z jakich przyczyn G.

Hotel odmówił jego akceptacji.

4. Rozstrzygnięcie kwestii określenia w umowie przedwstępnej sposobu

ustalenia ceny sprzedaży, w szczególności kwestii prawidłowego wskazania

podstaw jej ustalenia warunkują odpowiedź odnośnie ważności umowy

przedwstępnej. Jest to więc wstępne zagadnienie, co do którego rozstrzygnięcie

pozwoli dopiero ustosunkować się do innych zarzutów zawartych w skardze

kasacyjnej. Należy przy tym zauważyć, że zajęcie stanowiska co do prawidłowego

wskazania podstaw ustalenia ceny jest aktualne także wówczas, gdyby umowę

z dnia 28.01.2001 r. zakwalifikować jako umowę sprzedaży o skutkach wyłącznie

17

zobowiązujących (umowa zobowiązująca). Podniesiony w skardze kasacyjnej

zarzut, że sporna umowa nie jest wyłącznie umową przedwstępną sprzedaży, gdyż

pozwana zobowiązała się wybudować hotel, znajduje częściowe potwierdzenie

w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 9.07.2003 r. IV CKN 305/01 (OSNC 2004, nr 7-

8, poz. 130), w którym wyrażono pogląd, że „tak zwana umowa deweloperska, na

podstawie której zamawiający jest zobowiązany do zapłaty całej należności za

wybudowanie lokalu, ustanowienia odrębnej własności i przeniesienie jej na

zamawiającego, nie jest umową przedwstępną”. Skład orzekający w niniejszej

sprawie nie podziela w pełni tego poglądu. Wykorzystanie konstrukcji umowy

przedwstępnej w sytuacji, gdy deweloper zobowiązuje się ustanowić odrębną

własność lokalu i przenieść jego własność na zamawiającego jest możliwe także

wówczas gdy budynek ma zostać wybudowany. Pomijając jednak tę kontrowersję

należy zauważyć, że konstrukcja spornej umowy w niniejszej sprawie jest inna.

Przedmiot sprzedaży został precyzyjne określony i obejmuje prawo użytkowania

wieczystego i budynek hotelu, przy czym pierwszy składnik istniał w chwili zawarcia

tej umowy, zaś drugi składnik – to rzecz przyszła (art. 155 § 2 k.c.). Jak wskazano

ta kwalifikacja umowy jako przedwstępnej bądź zobowiązującej nie ma

w okolicznościach sporu istotnego znaczenia, gdyż w obu umowach wskazanie

ceny sprzedaży musi być prawidłowe.

Z tych względów na podstawie art. 39815

k.p.c., orzeczono jak w sentencji.