II CSK 215/08

Sygn. akt II CSK 215/08

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 października 2008 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Józef Frąckowiak

SSA Dariusz Dończyk

Protokolant Maryla Czajkowska

w sprawie z powództwa "C." Spółki z ograniczoną

odpowiedzialnością w Ł.

przeciwko "C. F. " Spółce z ograniczoną

odpowiedzialnością w Ł.

o wydanie nieruchomości ,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 10 października 2008 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 16 listopada 2007 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i oddala apelację oraz zasądza od

strony pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 10 650

(dziesięć tysięcy sześćset pięćdziesiąt) zł tytułem zwrotu

kosztów postępowania apelacyjnego i kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 16 listopada 2007 r., uwzględniając

apelację strony pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego uwzględniającego

powództwo o wydanie szczegółowo sprecyzowanych nieruchomości, będących

przedmiotem umowy przedwstępnej, zmienił ten wyrok i oddalił powództwo.

Według dokonanych ustaleń strona pozwana jako kupujący a strona

powodowa jako sprzedający zawarły w formie aktu notarialnego w dniu 11 sierpnia

2006 r. umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości za cenę 1 000 000 zł,

ustalając, że umowa przeniesienia własności nieruchomości zostanie sporządzona

w formie aktu notarialnego „najpóźniej w terminie do dnia 30 listopada 2006 r.”.

Z dalszych uzgodnień przyjętych w tej umowie wynika, że strona pozwana jako

kupujący „zapłaciła sprzedającemu zadatek w wysokości 200 000 zł.”, zaś do dnia

30 września 2006 r. „zapłaci sprzedającemu kwotę 200 000 zł tytułem zadatku

i kwoty te zostaną zaliczone na poczet ceny sprzedaży. Pozostała kwota 600 000 zł

zostanie zapłacona przez nabywającą spółkę w terminie do dnia 30 listopada

2006 r.”. W następnym zdaniu umowy zawarte jest oświadczenie osoby

reprezentującej stronę pozwaną, że „w dniu, w którym zostanie zawarta umowa

przyrzeczona podda reprezentowaną spółkę egzekucji stosownie do art. 777 § 1

ust. 4 kodeksu postępowania cywilnego co do obowiązku zapłaty wyżej wskazanej

kwoty”. Strony umowy ponadto ustaliły, że „w razie niewykonania umowy przez

nabywcę zbywca może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić

i otrzymany zadatek zachować”.

Po zawarciu umowy przedwstępnej strona powodowa przeniosła na stronę

pozwaną posiadanie nieruchomości, będącej przedmiotem umowy, natomiast

strona pozwana przekazała stronie powodowej w dniu 28 września 2006 r. kwotę

200 000 zł. Przed 30 listopada 2006 r. na prośbę pozwanej, strony ustnie ustaliły

ostateczny termin zawarcia umowy przyrzeczonej na dzień 14 grudnia 2006 r.

W dniach 11 i 12 grudnia 2006 r. spółka T. D. (powiązana handlowo z obiema

stronami) wpłaciła na rzecz strony powodowej odpowiednio kwoty po 70 000 zł

tytułem środków „zgodnie z ustaleniami”. W dniu 13 grudnia 2006 r. strona

3

powodowa zwróciła tej spółce kwotę 70 000 zł., a w dniu 14 grudnia 2006 r.,

uznając, że w terminie wyznaczonym do zawarcia umowy przyrzeczonej powinna

zostać przekazana przez stronę pozwaną kwota 600 000 zł, stanowiąca resztę

uzgodnionej ceny, a kwota taka nie została wpłacona przez stronę pozwaną,

złożyła oświadczenie o odstąpieniu od umowy, żądając wydania spornej

nieruchomości. Następnego dnia (tj. 15 grudnia 2006 r.) zwróciła spółce T. D. kwotę

30 000 zł. W dniu 19 grudnia 2006 r. strona pozwana wezwała stronę powodową do

zawarcia umowy przyrzeczonej, uznając, że w świetle uzgodnień przyjętych w

umowie przedwstępnej istnieją podstawy do jej zawarcia, mimo, że cała cena nie

została zapłacona.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, Sąd Okręgowy błędnie i sprzecznie

z postanowieniami umowy przedwstępnej „zrównał termin, obciążającego pozwaną,

warunku zapłaty reszty ceny, tj. kwoty 600 000 zł z niewykonaniem umowy

uprawniającym powódkę do odstąpienia od umowy”. Według Sądu Apelacyjnego,

zawarte w umowie uzgodnienie „do dnia 30 listopada 2006 r.” oznacza tylko tyle,

że niezapłacenie przez pozwaną do tego dnia kwoty 600 000 zł. stanowi

o niespełnieniu przez pozwaną jednej z czynności określonej w umowie

przedwstępnej. Nie jest to jednak – jak podkreślił Sąd Apelacyjny - czynność, której

wykonanie przez pozwaną warunkuje zawarcie umowy przyrzeczonej, skoro

w umowie przedwstępnej przedstawicielka strony pozwanej zobowiązała się, że

„w dniu, w którym zostanie zawarta umowa przyrzeczona podda reprezentowana

spółkę egzekucji stosownie do art. 777 § 1 ust. 4 k.p.c., co do obowiązku zapłaty

wyżej wymienionej kwoty”. Ten fragment umowy przedwstępnej dowodzi, że strony,

przewidując brak wpłaty tej kwoty do dnia 30 listopada 2006 r., wprowadziły

klauzulę o poddaniu się egzekucji, którą należy kwalifikować jako „warunek

zawarcia umowy przyrzeczonej”. Jeśliby zatem – jak uznał Sąd Apelacyjny – strona

pozwana nie wpłaciła reszty ceny do dnia 30 listopada 2006 r., a przystępując po

tej dacie do zawarcia umowy przyrzeczonej odmówiła wprowadzenia do umowy

przyrzeczonej klauzuli o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 ust. 4 k.p.c.,

to dopiero wtedy powódka uwolnić mogłaby się od zawarcia umowy przyrzeczonej.

Po stronie powódki nie powstało uprawnienie do odstąpienia od umowy

przedwstępnej, a zatem powódka – jak podkreślił Sąd Apelacyjny – nie może

4

skutecznie realizować roszczenia windykacyjnego na podstawie przepisów

o odstąpieniu od umowy wzajemnej, skoro łącząca ją z pozwaną umowa

przedwstępna nie jest umową wzajemną w rozumieniu art. 487 § 2 k.c.

Skarga kasacyjna strony powodowej oparta została na podstawie naruszenia

przepisów postępowania tj. art. 328 § 2 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 zd.1 k.p.c., art.

233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 zd.1 k.p.c., art. 382 k.p.c. oraz art. 777 § 1 pkt 4

k.p.c., a ponadto na podstawie naruszenia prawa materialnego, a mianowicie art.

3531

w zw. z art. 65 i 58 k.c. oraz art. 394 k.c. w zw. z art. 389 i 390 k.c. przez

błędną ich wykładnię oraz art. 488 i 491 k.c. przez ich niewłaściwe zastosowanie.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Okoliczność, że w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd Apelacyjny

stwierdził, że nie podziela „tylko tych ustaleń faktycznych poczynionych przez Sąd

Okręgowy, które dotyczą wykładni umowy stron zawartej w dniu 11 sierpnia 2006 r.,

jak również dokonaną przez ten sąd ocenę prawną roszczenia powódki na

podstawie przepisu art. 222 § 1 k.c. w zw. z art. 488 § 1 k.c.”, nie może rodzić

skutecznego zarzutu naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 zd. 1 k.p.c.

Strona skarżąca sama przyznała w skardze kasacyjnej, że wykładnia umowy nie

wchodzi w zakres ustaleń faktycznych. Szerokie rozważania Sądu Apelacyjnego

dotyczące znaczenia oświadczeń woli objętych treścią umowy przedwstępnej

podlegają więc ocenie z punktu widzenia regulacji materialnoprawnych, zwłaszcza

powołanego w skardze art.65 k.c., nie zaś w płaszczyźnie przepisu określającego

wymagania jakim odpowiadać powinno uzasadnienie orzeczenia sądowego.

Zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. – zważywszy na treść art. 3983

§ 3 k.p.c. –

należało potraktować w kategoriach uchybienia popełnionego przez autora skargi

kasacyjnej, natomiast zarzut naruszenia art. 382 k.p.c. nie został uzasadniony, co

czyni go bezprzedmiotowym.

Odnosząc się do powołanego w ramach podstawy naruszenia prawa

materialnego zarzutu naruszenia art. 65 k.c., który należało ocenić jako trafny,

wskazać należy na przyjęte w § 6 tej umowy przedwstępnej uzgodnienia,

stwierdzające, że „pozostała kwota 600 000 zł zostanie zapłacona przez

nabywającą spółkę w terminie „do dnia 30 listopada 2006 r.”, umowa przyrzeczona

5

zostanie zawarta „najpóźniej w terminie do 30 listopada 2006 r.”, a ponadto,

że przedstawiciel strony pozwanej „w dniu, w którym zostanie zawarta umowa

przyrzeczona podda reprezentowaną spółkę egzekucji stosownie do art. 777 § 1

ustr.4 kodeksu postępowania cywilnego co do obowiązku zapłaty wyżej wskazanej

kwoty” tj. kwoty 600 000 zł.

Kierując się dyrektywami wykładni oświadczeń woli składanych w umowach

(art. 65 § 2 k.c.) należało przyjąć, że przyjęte w umowie przedwstępnej uzgodnienia

oznaczały, że: po pierwsze - umowa mogła zostać zawarta przed 30 listopada

2006 r., wtedy aktualizował się obowiązek poddania spółki dobrowolnej egzekucji

co do zapłaty kwoty 600 000 zł. Gdyby strona pozwana tego nie uczyniła,

to w istocie nie wykonałaby zobowiązania z umowy przedwstępnej, a to

uprawniałoby stronę powodową do odstąpienia od tej umowy.

Skuteczne odstąpienie od umowy przedwstępnej pozbawiłoby stronę pozwaną

możliwości żądania zawarcia umowy przyrzeczonej; po drugie – gdyby strony

zdecydowały się zawrzeć umowę przyrzeczoną dopiero w ostatnim uzgodnionym

terminie tj. w dniu 30 listopada 2006 r., to w tym dniu, przed zawarciem umowy,

strona pozwana powinna zapłacić brakującą kwotę 600 000 zł. Wtedy przyjęte

w umowie przedwstępnej zastrzeżenie o poddaniu się w umowie przyrzeczonej

dobrowolnej egzekucji stawałoby się zbędne i nieaktualne. Brak wpłaty kwoty

600 000 zł traktować należało zatem jako niespełnienie zastrzeżonego w umowie

przedwstępnej świadczenia na poczet umowy przyrzeczonej, uprawniające stronę

powodową do odstąpienia od umowy przedwstępnej (art. 394 k.c.).

Przyjęcie założenia przeciwnego – jak to czyni strona pozwana – zgodnie z którym

umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta do dnia 30 listopada 2006 r.,

natomiast kwota 600 000 zł mogła być zapłacona po tym dniu (w terminie w ogóle

nieuzgodnionym), pozostaje w jaskrawej sprzeczności nie tylko z dosłownym

brzmieniem umowy („pozostała kwota 600 000 zł zostanie zapłacona w terminie do

30 listopada 2006 r.”), ale także z jej celem, jakim było spełnienie wzajemnych

świadczeń najpóźniej w dniu 30 listopada 2006 r., gdyby zaś strona powodowa

zdecydowała się zawrzeć umowę przyrzeczoną przed tą datą, nie mając zapłaconej

całej ceny, to dysponowała tytułem egzekucyjnym, który po uzyskaniu klauzuli

wykonalności, mogłaby skierować do egzekucji.

6

Interpretacja oświadczeń woli stron w umowie przedwstępnej,

zaprezentowana przez stronę pozwaną oraz przyjęta przez Sąd Apelacyjny,

w istocie prowadziłaby do sytuacji, w której strona pozwana, mimo niezapłacenia

przed zawarciem umowy przyrzeczonej kwoty 600 000 zł, do czego wyraźnie

zobowiązała się w umowie przedwstępnej, a także mimo niepoddania się

dobrowolnej egzekucji co do tej kwoty, dysponowałaby roszczeniem

o zobowiązanie strony powodowej do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Gdyby w istocie taki był zamiar stron, to za niezrozumiałe ocenić należałoby

postępowanie strony pozwanej, która zamiast wyznaczyć do dnia 30 listopada

2006 r. termin zawarcia umowy przyrzeczonej, zabiegała o zgodę strony

powodowej na przedłużenie tego terminu, czyniąc jednocześnie starania w celu

zgromadzenia brakującej kwoty 600 000 zł.

Za przedstawioną wykładnią oświadczeń woli stron umowy przedwstępnej

przemawia także zawarte w niej zastrzeżenie, że „w razie niewykonania umowy

przez nabywcę zbywca może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy

odstąpić i otrzymany zadatek zachować”. Takie zastrzeżenie niewątpliwie odnosi

się do umowy przedwstępnej, jego zatem zrealizowanie wchodziło w rachubę tylko

w razie niewykonania przez stronę pozwaną między innymi zobowiązania

polegającego na zapłaceniu całej uzgodnionej ceny najpóźniej w dniu zawarcia

umowy przyrzeczonej. W uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14

grudnia 1999 r., II CKN 624/98 (OSNC 2000, nr 6, poz.120) przekonująco

wyjaśniono, że umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną. Odwoływanie się

do unormowań przewidzianych w art. 487 § 2 i art. 491 § 1 k.c. nie znajduje

usprawiedliwienia. Procedura odstępowania od umowy wzajemnej nie mogła więc

mieć zastosowania.

W umowie przedwstępnej strony mogą w myśl ogólnej reguły wyrażonej

w art.3531

k.c. – poza jej przedmiotowo istotnymi elementami (essentiale negotii) –

wprowadzić dodatkowe postanowienia, których niewykonanie usprawiedliwiać

będzie skorzystanie z umownego prawa odstąpienia od tej umowy.

W judykaturze, jeszcze przed wprowadzeniem art. 3531

k.c. prezentowany

był pogląd, że postanowienie o spełnieniu świadczenia na poczet umowy

7

przyrzeczonej kreuje w pełni skuteczne zobowiązanie. W orzeczeniu z dnia

12 stycznia 1960 r., I CO 40/59 (OSN 1960, poz. 90) Sąd Najwyższy stwierdził,

że wprawdzie umowa przedwstępna co do zasady nie rodzi obowiązku wydania

rzeczy, to jednak występujące w praktyce zobowiązania co do niezwłocznego

przeniesienia posiadania oraz uiszczenia ceny są dla stron wiążące, tak jak każda

inna umowa, która nie narusza ustawy ani zasad współżycia społecznego.

Podobną myśl dostrzec można w cytowanym wyroku Sądu Najwyższego z dnia

14 grudnia 1999 r., II CKN 624/98. Również w doktrynie prezentowany jest pogląd,

że w ramach swobody umów (art. 3531

k.c.) nie ma przeszkód do wprowadzania

dodatkowych postanowień byleby ich treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości

(naturze) stosunku prawnego, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Wynikające z treści umowy przedwstępnej zobowiązanie do świadczenia na

poczet umowy przyrzeczonej zasadniczo nie wywiera wpływu na świadczenie

podstawowe, którym jest zawarcie umowy przyrzeczonej, nie może więc naruszać

natury umowy przedwstępnej. Pogląd, że zobowiązanie takie jest nieważne

odnaleźć można w dawniejszej literaturze, natomiast prezentowane zapatrywanie,

że jest ono bądź wyłącznie zobowiązaniem naturalnym (wyrok SN z dnia

22 grudnia 2000 r., II CKN 353/00, OSNC 2001, nr 9, poz. 128) albo że należy je

kwalifikować tylko jako warunek skuteczności zobowiązania drugiej strony do

zawarcia kontraktu definitywnego, nie zawierają przekonujących argumentów.

Nie znajdując podstaw do ich akceptowania wskazać należy, że do natury

zobowiązania w każdym wypadku należy jego zaskarżalność, a wyjątki muszą

w sposób wyraźny wynikać z przepisów prawa. Podnieść ponadto należy, że aby

zobowiązanie do spełnienia świadczenia na poczet umowy przyrzeczonej miało

postać wyłącznie zobowiązania niezupełnego (naturalnego) musiałaby na to

wskazywać treść oświadczeń złożonych przez strony umowy.

Podobnym argumentem posłużyć należy się odrzucając koncepcję ujmującą

postanowienia dotyczące świadczeń na poczet umowy przyrzeczonej jako warunku

skuteczności zobowiązania z umowy przedwstępnej. Przyjąć zatem należy,

że w ramach swobody kontraktowania (art. 3531

k.c.) strony mogą w umowie

przedwstępnej zobowiązać się do innych obowiązków, niż wynikające z jej

essentiale negotii, pod rygorem odstąpienia od tej umowy. Wniosek ten uzupełnić

8

należy uwagą – nie mającą znaczenia ze względu na dokonane w sprawie

ustalenia – że jeśli w umowie przedwstępnej strony zobowiążą się do spełnienia

wszystkich świadczeń będących przedmiotem umowy przyrzeczonej, istnieją

podstawy do uznania, że doszło do zawarcia kontraktu definitywnego.

Wobec tego, że strona pozwana nie wykonała zastrzeżonego w umowie

przedwstępnej obowiązku zapłacenia kwoty 600 000 zł na poczet uzgodnionej ceny

sprzedaży, strona powodowa skutecznie skorzystała z zastrzeżonego w tej umowie

prawa odstąpienia. Okoliczność ta - w sytuacji, gdy nie doszło do zawarcia umowy

przyrzeczonej - rodzi obowiązek zwrotu przez stronę pozwaną nieruchomości,

której posiadanie przeniesione zostało na jej rzecz w związku z zawarciem umowy

przedwstępnej. Powództwo podlegało więc uwzględnieniu. Apelację strony

pozwanej Sąd Apelacyjny powinien oddalić.

Z przytoczonych względów należało orzec jak w sentencji (art. 39816

k.p.c.

oraz art. 98 § 1 i 2 w zw. z art. 108 § 1, art.391 § 1 i art. 39821

k.p.c.).

eb