I CSK 101/08

Sygn. akt I CSK 101/08

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 października 2008 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Gerard Bieniek (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Hubert Wrzeszcz

SSN Dariusz Zawistowski

w sprawie z powództwa Przedsiębiorstwa Budownictwa Przemysłowego P.(...) Spółki z

o.o. w P.

przeciwko K. K. i D. K.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 15 października 2008

r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 12 września

2007 r., sygn. akt I ACa (…),

oddala skargę kasacyjną i zasądza od strony powodowej na rzecz każdego z

pozwanych kwotę po 3600 zł tytułem kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 14 listopada 2006 r. Sąd Okręgowy w W. zasądził od

pozwanych K. K. i D. K. solidarnie na rzecz powoda Przedsiębiorstwa Budownictwa

Przemysłowego „P.(...)" - D.(...) Spółki z o.o. kwotę 2.920.113 zł z ustawowymi

2

odsetkami od dnia 13 września 2003 r. do dnia zapłaty; w pozostałym zakresie

powództwo oddalił. W sprawie tej ustalono, co następuje:

W dniu 17 listopada 2000 r. pozwani K. K. i D. K. zawarli z powodem

Przedsiębiorstwem Budownictwa Przemysłowego „P.(...)” D.(...) Spółka z o.o.

przedwstępną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego. W imieniu powodowej

Spółki działał J. S. W umowie tej pozwani K. K. i D. K. zobowiązali się sprzedać na rzecz

powoda Przedsiębiorstwa Budownictwa Przemysłowego „P.(...)" D.(...) Spółka z o.o.

nieruchomość w W., przy ul. B., oznaczoną nr (...)3, o powierzchni 4291 m2

. Strony

uzgodniły w tej umowie, że nieruchomość ta zostanie sprzedana za równowartość 700

dolarów za m2

działki tj. równowartość 3.003.700 dolarów. Strony uzgodniły również, że

powodowa Spółka wpłaci tytułem zadatku równowartość 600.000 dolarów. Resztę ceny

sprzedaży tj. równowartość 2.403.700 dolarów powodowa Spółka miała zapłacić

przelewem najpóźniej w dniu zawarcia umowy sprzedaży. Strony uzgodniły też, że do

zawarcia umowy sprzedaży tej działki dojdzie najpóźniej w terminie dni 7 od otrzymania

przez sprzedających - pozwanych klauzuli ostateczności decyzji Nr (...), wydanej przez

Burmistrza Gminy W. 3 listopada 2000 r., znak UA(…), zezwalającej na budowę na

sprzedawanej nieruchomości budynku mieszkalnego, nie wcześniej jak 8 stycznia 2001

r., jak też nie później niż 30 marca 2001 r.

W § 3 umowy przedwstępnej z 17 listopada 2000 r. strony uzgodniły, że pozwani

K. K. i D. K. sprzedadzą powodowi Przedsiębiorstwu Budownictwa Przemysłowego

„P.(...)” D.(...) Spółce z o.o. nieruchomość w W., przy ul. B. wolną od wszelkich wad

i obciążeń.

Powód Przedsiębiorstwo Budownictwa Przemysłowego „P.(...)” D.(...) Spółka z

o.o. zapłaciło pozwanym, co między stronami jest niesporne, tytułem zadatku 7 grudnia

2000 r. - 2.645.580 zł, 28 grudnia 2000 r. - 141.055 zł, 2 lutego 2001 r. - 60.966 zł i 2

marca 2001 r. - 72-511 zł. Łącznie powodowa Spółka zapłaciła pozwanym tytułem

zadatku, co między stronami jest niesporne, 2.920.113 zł.

Umowa przedwstępna z 17 listopada 2000 r. została zmieniona umową

z 28 grudnia 2000 r. w formie aktu notarialnego. Strony przesunęły datę zawarcia

umowy końcowej najpóźniej na dzień 30 marca 2001 r. Strony uzgodniły też - przy

okazji tej zmiany - że powodowa Spółka zrekompensuje pozwanym koszty zaciągnięcia

kredytu w (...) Banku – na zakup przez nich innej nieruchomości.

Powodowe Przedsiębiorstwo Budownictwa Przemysłowego „P.(...)” D.(...) Spółka

z o.o. miało zapłacić cenę nabycia nieruchomości w W., przy ul. B., z kredytu, o jaki

3

starało się w Banku G.(...). Potwierdził to również Prezes powodowej Spółki.

Ostatecznie nie uzyskało ono tego kredytu, co uniemożliwiło przystąpienie do umowy

ostatecznej sprzedaży, mimo, że przez cały czas było zainteresowane zakupem

nieruchomości w W., przy ul. B. od pozwanych.

Pozwani K. K. i D. K. zawarli przedwstępną umowę nabycia innej nieruchomości i

wpłacili wysoki zadatek. W umowie przedwstępnej data transakcji ostatecznej została

ustalona na dzień 12 stycznia 2001 r. Pozwani uważali, że w tej dacie będą

dysponowali pieniędzmi ze sprzedaży powodowej Spółce nieruchomości w W., przy ul.

B. i że pieniądze te będą mogli przeznaczyć na sfinalizowanie transakcji z 12 stycznia

2001 r. W związku z niedojściem do zawarcia umowy ostatecznej sprzedaży

nieruchomości w W., przy ul. B., nie mając środków na zakup nieruchomości w dniu 12

stycznia 2001 r., musieli oni zaciągnąć kredyt. Pozwani zaciągnęli kredyt w (...) Banku.

(...) Bank jako zabezpieczenia kredytu, o który ubiegali się pozwani, zażądał wpisu

hipoteki na nieruchomości w W., przy ul. B. Dnia 27 grudnia 2000 r. pozwani złożyli

w Sądzie Ksiąg Wieczystych, wniosek o obciążenie nieruchomości w W., przy ul. B.,

hipoteką kaucyjną do kwoty 2.000.000 zł. Wniosek ten, co między stronami jest

niesporne, nigdy nie został rozpoznany i nigdy nie doszło do wpisu hipoteki do księgi

wieczystej. Pozwani cofnęli ten wniosek dopiero 15 listopada 2001 r.

Pozwani K. K. i D. K. w dniu 25 kwietnia 2001 r., w czasie, gdy wniosek o

obciążenie nieruchomości w W., przy ul. B., hipoteką kaucyjną do kwoty 2.000.000 zł

był złożony w Sądzie Ksiąg Wieczystych, złożyli oświadczenie woli o odstąpieniu od

umowy przedwstępnej sprzedaży tej nieruchomości, zatrzymując otrzymany zadatek

w kwocie 2.920.113 zł.

Sąd Okręgowy dokonując oceny prawnej tego stanu faktycznego uznał, że do

zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z przyczyn, za które ponoszą

odpowiedzialność obie strony. Powodowe Przedsiębiorstwo nie miało własnych środków

na nabycie nieruchomości, a kredytu nie uzyskało. To stanowiło po stronie powoda

przeszkodę do zawarcia umowy przyrzeczonej. Z kolei pozwani zobowiązali się w

umowie przedwstępnej do sprzedaży nieruchomości bez obciążeń, a tymczasem - w

związku z zaciągnięciem kredytu – złożyli wniosek o wpis hipoteki kaucyjnej na

przedmiotowej nieruchomości. Wniosek ten był złożony w dacie, kiedy upływał termin

zawarcia umowy przyrzeczonej. Wprawdzie wpis hipoteki nie nastąpił i wniosek został

cofnięty, lecz – biorąc pod uwagę art. 65 § 2 k.c. – Sąd Okręgowy przyjął, że obie strony

umowy przedwstępnej uznały złożenie wniosku o wpis hipoteki za obciążenie

4

nieruchomości. Skoro więc obie strony ponoszą odpowiedzialność za niewykonanie

umowy przedwstępnej, to zgodnie z art. 394 § 3 k.c. zadatek pobrany przez pozwanych

powinien być zwrócony.

Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 12.09.2007 r. zmienił zaskarżony wyrok w ten

sposób, że powództwo oddalił. Sąd ten dokonał uzupełnienia ustaleń faktycznych i

uznał, iż zapisowi § 3 umowy przedwstępnej nie sposób nadać innej treści, niż to wynika

z jego tekstu oraz z wykładni gramatycznej i logicznej. Ustalono bowiem, że w

pierwszych dniach grudnia 2001 r. powód informuje pozwanych, iż nie posiada

dostatecznych środków finansowych umożliwiających dokonanie pełnej zapłaty do dnia

8.01.2001 r. W tym czasie trwały zaledwie negocjacje z bankiem (…), w sprawie

kredytu. Dowodem na to, iż strona powodowa, w związku z brakiem środków

finansowych prosiła o zmianę terminu zawarcia umowy przyrzeczonej są zeznania

świadka J. S. oraz pozwanego skierowane do powoda z dnia 20.12.2000 r. Ustalono

wspólnie przez obie strony, że termin zawarcia umowy przyrzeczonej zostanie

zmieniony, lecz z uwagi na zawarcie przez pozwanych innej umowy przedwstępnej,

konieczność zapłaty ceny do dnia 8.01.2001 r. i konieczność zaciągnięcia kredytu –

powód pokryje koszty tego kredytu. Powód miał więc wiedzę i akceptował zależność

między zgodą pozwanych na przedłużenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, a

koniecznością zaciągnięcia przez pozwanych kredytu i jego zabezpieczenia. Nie

znajduję więc podstaw twierdzenia powodowej spółki, że złożenie przez pozwanych

wniosku o wpis hipoteki doprowadziło do odmowy udzielenia jej kredytu. W każdym

razie strona powodowa tego nie wykazała. Skoro tak, to Sąd Apelacyjny uznał, że do

zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z przyczyn leżących po stronie powodowej, a

tym samym pozwani są – zgodnie z art. 394 § 1 k.c. – uprawnieni do zachowania

zadatku.

Powodowe Przedsiębiorstwo wniosło skargę kasacyjną od tego wyroku

zarzucając naruszenie przepisów postępowania tj. art. 382 i 328 § 2 k.p.c., co miało

istotny wpływ na wynik sprawy, a nadto w zakresie prawa materialnego zarzuciła

naruszenie art. 65 § 2, art. 6, art. 394 § 1, 481 § 1 i 482 k.c. Wskazując na powyższe

wniosło o uchylenie zaskarżonego wyroku i orzeczenie co do istoty sprawy przez

uwzględnienie powództwa względnie przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do

ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

5

1. Zarzuty dotyczące naruszenia prawa materialnego przedstawione w skardze

kasacyjnej mogą być rozpoznane dopiero po ustosunkowaniu się do naruszenia

przepisów postępowania, co miało istotny wpływ na wynik sprawy. W ramach tej

podstawy kasacyjnej skarżąca zarzuca naruszenie art. 382 k.p.c. oraz art. 328 § 2 k.p.c.

w związku z art. 391 k.p.c. Jeśli chodzi o art. 382 k.p.c., to przepis ten obok art. 381

k.p.c., decyduje o tym, że postępowanie przed sądem II instancji ma w zasadzie cechy

apelacji nieograniczonej. Sąd apelacyjny opiera bowiem swoje merytoryczne orzeczenie

zarówno na własnych ustaleniach, jak i na ustaleniach sądu I instancji. Oznacza to, że z

naruszeniem art. 382 k.p.c. mamy do czynienia wtedy, gdy sąd II instancji, mimo

przeprowadzonego przez siebie postępowania dowodowego, orzekł wyłącznie na

podstawie materiału zgromadzonego przed sądem I instancji albo oparł swoje

merytoryczne orzeczenie na własnym materiale, z pominięciem wyników postępowania

dowodowego przeprowadzonego przez sąd I instancji (por. postanowienie SN z dnia

26.03.1998 r. II CKN 815/97, nie publik.). W niniejszej sprawie Sąd Apelacyjny nie

uzupełniał postępowania dowodowego, lecz zgodnie ze swoimi uprawnieniami nie

ograniczył się do kontroli sądu I instancji, a zbadał sprawę ponownie i dokonał

uzupełniającej oceny materiału dowodowego zebranego przez sąd I instancji. W

szczególności dokonał oceny tych dowodów, które wskazują, że twierdzenia powodowego

Przedsiębiorstwa, iż bank odmówił udzielenia kredytu tylko z uwagi na złożenie przez

pozwanych wniosku o wpis hipoteki nie znajduje uzasadnienia. Nie można kwestionować

tezy, że w gestii Sądu Apelacyjnego leżało dokonanie takiej oceny, także oceny

odmiennej od sądu I instancji. W tym kontekście trudno w istocie ustalić, w czym

powodowe Przedsiębiorstwo dopatruje się naruszenia art. 382 k.p.c. Uzasadnienie tego

zarzutu nie wskazuje bowiem na czym to naruszenie polegało. Nie sposób uznać, aby –

jak twierdzi się w skardze kasacyjnej – naruszenie tego przepisu polegało na tym, że Sąd

Apelacyjny uwzględnił zarzuty pozwanych, a nie uwzględnił zarzutów powodowego

Przedsiębiorstwa.

W odniesieniu do zarzutu naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. stwierdzić należy, że w

pewnej mierze jest on uzasadniony. Sąd Apelacyjny istotnie nie ustosunkował się do

wszystkich zarzutów podniesionych w apelacji powodowego Przedsiębiorstwa, to jednak

uzasadnienie wyroku nie wyklucza możliwości dokonania kontroli kasacyjnej

zaskarżonego wyroku. Sąd Apelacyjny skoncentrował się bowiem na ocenie dowodów,

które mogłyby uzasadniać twierdzenia powodowego Przedsiębiorstwa, iż złożenie przez

pozwanych wniosku o wpis hipoteki było przyczyną sprawczą odmowy udzielenia

6

kredytu powodowemu Przedsiębiorstwu, co miało wskazywać, iż niezawarcie umowy

przyrzeczonej spowodowali pozwani. Nie można zaprzeczyć, że jest to kluczowa

okoliczność w sprawie i wyjaśnieniu jej Sąd Apelacyjny poświęcił znaczną część

uzasadnienia. Wbrew twierdzeniom powodowego Przedsiębiorstwa Sąd Apelacyjny

wskazał, jakie dowody poddał ocenie, którym dał wiarę i dlaczego. W konsekwencji

pewne mankamenty uzasadnienia nie miały żadnego wpływu na wynik sprawy.

2. Zarzuty naruszenia prawa materialnego dotyczą art. 6, art. 394 § 1 i 394 § 3,

art. 65 § 2 oraz art. 481 § 1 k.c. Odnosząc się do tych zarzutów podnieść wstępnie

należy, że w sytuacji, gdy Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok i oddalił roszczenia

powodowego Przedsiębiorstwa o zasądzenie stosownej należności z tytułu podwójnego

zadatku, zarzut niezastosowania art. 481 § 1 i art. 482 § 1 k.c., jest oczywiście chybiony.

Dla uzasadnienia wystarczy stwierdzenie, że przy takim rozstrzygnięciu Sąd Apelacyjny

oczywiście nie mógł stosować tych przepisów. Niezbyt zrozumiały jest też zarzut

naruszenia art. 6 k.c. Treść tego przepisu jest jednoznaczna „ciężar udowodnienia

faktów spornych spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne”.

Powodowe przedsiębiorstwo domagając się zadatku w podwójnej wysokości wskazało i

wskazuje nadal jako podstawę prawną roszczenia art. 394 § 1 k.c. Przepis ten, jako

względnie obowiązujący, stanowi, że zadatek dany przy zawarciu umowy ma to

znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może

bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek

zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Treść tego

przepisu wyraźnie wskazuje, że skutki prawne zadatku powstają w przypadku, gdy dłużnik

nie wykona zobowiązania z przyczyn, za które on wyłącznie ponosi odpowiedzialność.

Skutki te polegają przede wszystkim na tym, że w momencie bezskutecznego upływu

terminu wymagalności po stronie wierzyciela powstaje uprawnienie do odstąpienia od

umowy bez konieczności wyznaczenia dłużnikowi dodatkowego terminu (art. 491 § 1 k.c.)

i bez względu na to, czy spóźnione świadczenie miałoby dla niego jeszcze znaczenie (art.

477 § 2 k.c.). Wierzyciel nie musi korzystać z tego uprawnienia, może bowiem domagać

się spełnienia świadczenia. Jeśli wierzyciel skorzystał z uprawnienia do odstąpienia od

umowy to powstaje dalszy skutek polegający na wyłączeniu ogólnych reguł

odpowiedzialności odszkodowawczej i zastąpieniu ich wyłącznym świadczeniem o funkcji

zryczałtowanego odszkodowania, którego rozmiar wyznaczony jest wysokością zadatku.

Te uprawnienia wierzyciela są niezależne od tego, czy wskutek niewykonania

zobowiązania poniósł on szkodę i w jakiej wysokości. Z drugiej jednak strony, jeżeli

7

wierzyciel odstąpił od umowy na podstawie art. 394 § 1 k.c., to nie może domagać się

naprawienia szkody w pełnej wysokości na podstawie art. 471 i n. k.c.

Przypomnienie tych podstawowych reguł konstrukcji zadatku było niezbędne jeżeli

zważyć, że w niniejszej sprawie uprawnienie do odstąpienia od umowy wykonali pozwani,

którzy otrzymali zadatek i zgodnie z art. 394 § 1 k.c. zatrzymali zadatek jako

zryczałtowaną formę odszkodowania. Jest poza sporem, że powodowe Przedsiębiorstwo

nie odstąpiło od umowy, a więc nie został uruchomiony mechanizm z art. 394 § 1 k.c.,

którego uruchomienie warunkuje skutek w postaci możliwości żądania zapłaty

podwójnego zadatku. Tym samym powodowe Przedsiębiorstwo nie odstępując od umowy

na podstawie art. 394 § 1 k.c., nie mogło korzystać z uprawnienia do żądania zapłaty

podwójnego zadatku. Oczywiście nie oznacza to, że powodowe Przedsiębiorstwo zostało

pozbawione możliwości kwestionowania, iż odstąpienie od umowy przez pozwanych nie

było uzasadnione, o tym samym że niewykonanie zobowiązania w postaci zawarcia

umowy przyrzeczonej nastąpił z przyczyn wyłącznie leżących po stronie pozwanych, za

co ponoszą odpowiedzialność odszkodowawczą na podstawie art. 471 k.c. Należy

przecież zauważyć, że odpowiedzialność tę ponosi dłużnik za niewykonanie

zobowiązania. Tak - prawidłowo ukształtowane roszczenie odszkodowawcze –

determinuje rozkład ciężaru dowodu w niniejszej sprawie. Oznacza to zarazem, że

zarzut naruszenia art. 6, art. 394 § 1 i § 3 k.c. nie są uzasadnione w stanie faktycznym

sprawy.

3. Wskazanie podstawy prawnej roszczenia przez stronę nie jest oczywiście dla

sądu wiążące. Jeśli więc - co do zasady - odnieść się do roszczenia

odszkodowawczego powodowego Przedsiębiorstwa (gdyż jego wysokość nie ma na tym

etapie rozpoznania sprawy istotnego znaczenia), to istotne znaczenie mają niewątpliwie

okoliczności związane z oceną, czy odstąpienie pozwanych od umowy przedwstępnej

było uzasadnione. Negatywne odpowiedzi w tym względzie oznaczałoby, że ponoszą

oni odpowiedzialność odszkodowawczą za niewykonanie umowy przedwstępnej, czyli

uchylenie się od zawarcia umowy przyrzeczonej. W tym kontekście istotne są dwie

okoliczności. Pierwsza wiąże się z wykładnią § 3 umowy przedwstępnej z dnia

17.11.2000 r., a w szczególności z wykładnią sformułowania (...) zobowiązują się

sprzedać (...) nieruchomość stanowiącą niezabudowaną działkę nr (...)3, wolną od

wszelkich wad i obciążeń”. Rzecz w tym, że pozwani w dniu 20.12.2000 r. złożyli w

sądzie wieczystoksięgowym wniosek o wpis hipoteki kasacyjnej dot. zabezpieczenia

kredytu w zakresie 2 mln zł. Hipoteka ta nigdy nie została wpisana, a więc nie powstała

8

(wniosek cofnięto). W sprawie wyłoniło się pytanie, czy pozwani składając taki wniosek

doprowadzili do „obciążenia” nieruchomości, działając sprzecznie z § 3 umowy

przedwstępnej. Odpowiedź - z jurydycznego punktu widzenia - musi być negatywna,

jeżeli mieć na uwadze konstytutywny charakter wpisu hipoteki. Brak podstaw do tego,

aby zastosowanie art. 65 § 2 k.c. mogło prowadzić do innego wniosku.

Druga kwestia wiąże się z tym, że pozwani składając wniosek o wpis hipoteki w

istocie spowodowali, że powodowe Przedsiębiorstwo nie uzyskało kredytu i tym samym

zostało pozbawione możliwości zgromadzenia środków na uiszczenie ceny nabycia

nieruchomości objętej umową przedwstępną, a właśnie ta okoliczność legła u podstaw

odstąpienia od umowy przez pozwanych. W tej kwestii stwierdzić należy, że Sąd

Apelacyjny szczegółowo wskazał dowody i dokonał ich oceny uzasadniającej

stanowisko, że powodowe Przedsiębiorstwo wiedziało o tym i akceptowało to działanie,

zawierając aneks do umowy przedwstępnej. Także zainteresowane banki nie uznały

tego faktu, za przeszkodę w udzieleniu kredytu. Odmienna w tym względzie ocena

dowodów przez skarżącą, jest niedopuszczalna w świetle art. 3983

§ 3 k.p.c.

Z tych względów, na podstawie art. 39814

k.p.c., orzeczono jak sentencji.