IV CSK 259/08

Sygn. akt IV CSK 259/08

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 października 2008 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Zbigniew Strus (przewodniczący)

SSN Mirosław Bączyk (sprawozdawca)

SSN Katarzyna Tyczka-Rote

w sprawie z powództwa T. S. i J. S.

przeciwko Kopalniom (...) Spółce Akcyjnej z siedzibą w C.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 30 października 2008

r.,

skargi kasacyjnej powodów od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 21 grudnia 2007 r.,

sygn. akt I ACa (…),

oddala skargę;

oddala wniosek pozwanego o zasądzenie kosztów procesu.

Uzasadnienie

Powodowie J. i T. S. dochodzili od pozwanych Kopalni (...) S.A. (KSM-S.A.) kwoty

158.043,70 zł, obejmującej kwotę 47.127 zł z tytułu obniżenia ceny przedmiotu

sprzedaży (nieruchomości) i kwotę 110.916 zł tytułem odszkodowania w związku z wadą

2

sprzedanej rzeczy. Pozwany kwestionował fakt istnienia wady sprzedanej powodom

nieruchomości gruntowej i negował zasadność dochodzonych przez nich roszczeń.

Sąd Okręgowy zasądził od pozwanego na rzecz powodów kwotę 75.150,14 zł z

odsetkami i oddalił powództwo w pozostałym zakresie. Sąd ten ustalił, że w dniu 8

kwietnia 2005 r. strony zawarły przedwstępną umowę notarialną sprzedaży

nieruchomości, w której powodowie wskazywali, że nabyta nieruchomość zostanie

przeznaczona na zaspokojenie ich potrzeb mieszkaniowych. W dniu 20 kwietnia 2005 r.

strony zawarły trzy umowy sprzedaży prawa użytkowania nieruchomości o łącznej

powierzchni 3347 m2

za cenę 450 000 zł oraz prawa własności posiadanych na nich

budynków. Powodowie nabyli nieruchomość z zamiarem prowadzenia na niej

działalności gospodarczej w zakresie wynajmu. W dniu 9 maja 2005 r. w zakupionych

obiektach rozpoczęli prace przygotowawcze do sezonu letniego i wówczas stwierdzili

brak zasilania obiektów w energię elektryczną i brak wody. W operacie szacunkowym z

dnia 30 lipca 2004 r., sporządzonym na zamówienie pozwanego, w opisie zabudowy

podano, że w budynku (na działce nr 27/7 i 27/9) znajdują się instalacje: energetyczne,

wodociągową, kanalizacyjna, TV, ogrzewanie – piece elektryczne. Wskazano też i na to,

że przygotowanie do przyjęcia wczasowiczów oznacza konieczność wykonania prac

remontowych. W dniu 31 maja 2005 r. powodowie otrzymali od pozwanego umowę

zawartą pomiędzy Zakładem Eksploatacji (…) w Z. i (…) Kopalniami (...) w W. z dnia 4

stycznia 1984 r. dotyczącą wspólnej inwestycji kontrahentów. Otrzymali też umowę z

dnia 11 marca 1994 r. zawierającą sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa,

obejmującej prawo użytkowania wieczystego działek nr 25/5 i 27/7 wraz z własnością

trzech budynków. W § 7 pkt 1 tej umowy uzgodniono, że zbywca zobowiązuje się

udostępnić nabywcy korzystania m.in. z wody, energii elektrycznej, oczyszczalni

ścieków, a kupujący zobowiązuje się każdego roku ponosić koszty eksploatacji obiektów

w wysokości 3/11. W § 7 pkt 2 wskazywano, jakie obiekty kupujący zobowiązuje się

udostępnić sprzedającemu, a § 7 pkt 3 strony postanowiły, że przedstawione ustalenia

stron przechodzą na ich następców prawnych. Powołując się na treść umowy z dnia 11

marca 1994 r., powodowie wezwali (...) Kopalnie (...) do dobrowolnego podłączenia do

sieci elektrycznej i wodnej budynków położonych w miejscowości D. na terenie ośrodka

„S.(…)”. Uzyskali odpowiedź, że adresat wezwania nie jest zobowiązany z tytułu

wspomnianej umowy wobec powoda, ponieważ powód nie jest następcą prawnym

zbywcy nieruchomości w rozumieniu § 7 ust. 3 tej umowy. Powód wezwał (...) Kopalnie

(...) do podłączenia budynków na nabytej nieruchomości do sieci elektrycznej i wodno-

3

kanalizacyjnej. Zwracał się także do dzierżawcy władającego sąsiednią nieruchomością

o włączenie się w celu polubownego załatwienia sporu. Pismo z dnia 6 czerwca 2005 r.,

skierowane do pozwanego, powód potraktował jako zastrzeżenie żądania obniżenia

ceny nieruchomości w ramach rękojmi za wady oraz ewentualnych roszczeń

odszkodowawczych z tytułu poniesienia szkody spowodowanej tą wadą. W sierpniu

2005 r. zawarł z Koncernem Energetycznym E.(…) S.A. – Oddziałem Zakładu

Energetycznego S. w S. umowę o przyłączenie instalacji elektrycznej omawianej

nieruchomości do sieci elektroenergetycznej tego Przedsiębiorstwa. W październiku

2005 r. powodowie wezwali pozwanych do zapłaty kwoty 152.208,34 zł z tytułu

obniżenia ceny sprzedaży nieruchomości i odszkodowania za szkodę poniesioną w

następstwie wady tej nieruchomości. W marcu 2006 r. sporządzono kosztorys ofertowy

dotyczący budowy zewnętrznej sieci wodnej i kanalizacji sanitarnej grawitacyjnej. Za te

usługi zapłacili powodowie. W kwietniu 2006 r. powód zawarł z Zakładem Usług (…)

spółką z o.o. umowę, której przedmiotem było wykonanie sieci wodociągowej i

kanalizacyjnej do trzech budynków.

Sąd Okręgowy podzielił stanowisko powoda, że sprzedana mu nieruchomość

dotknięta została wadą fizyczną. Wada ta polegała na tym, że nieruchomość ta nie miała

zagwarantowanego właściwego dostępu do sieci energetycznej i wody (mediów)

niezbędnych do korzystania z niej zgodnie z jej przeznaczeniem, tj. do wynajmowania

kwater wczasowiczom. Umowa sprzedaży miała na celu prowadzenie działalności w

zakresie sezonowego wynajmu. W chwili nabycia nieruchomość miała dostęp do wody i

energii elektrycznej, ponieważ przyłącza znajdowały się na sąsiedniej nieruchomości i

powodowie o tym fakcie wiedzieli. Nie zostali jednak poinformowani przez sprzedawcę,

iż stan taki nie jest trwały i z chwilą zakupu nieruchomości przez powodów dalsze

korzystanie z tych mediów będzie uzależnione od woli właściciela nieruchomości

sąsiedniej. Na właścicielu nieruchomości sąsiedniej nie spoczywał bowiem obowiązek

udostępniania powodom przyłączy. W ocenie Sądu Okręgowego, § 7 pkt 3 umowy z

dnia 11 marca 1994 r. odnosi się bowiem do sukcesji generalnej, a powodowie nie byli

następcami ogólnymi pozwanego Przedsiębiorstwa. Brak zagwarantowania dostępu do

wody i energii elektrycznej nabytej nieruchomości zmniejszał jej użyteczność, co czyniło

uzasadnione roszczenie o obniżenie ceny sprzedaży. Obniżenie ceny powinno nastąpić

o kwotę podniesionych przez powodów wydatków koniecznych dla uzyskania dostępu

do wody i energii elektrycznej. Na podstawie opinii biegłego Sąd Okręgowy ustalił

4

należne powodom odszkodowanie za utracone dochody w związku z istnieniem wady

nieruchomości (art. 566 § 1 k.c.).

Apelacja powodów okazała się nieuzasadniona, natomiast Sąd Apelacyjny

uwzględnił apelację strony pozwanej. W związku z tym zmienił zaskarżony wyrok Sądu

pierwszej instancji w punktach 1, 3 i 4 i oddalił powództwo. Ustalenia dokonane przez

Sąd Okręgowy zostały uzupełnione o dowód z przesłuchania powodów na okoliczności

związane z zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości. Powodowie oglądali

nieruchomość przed zakupem i zobaczyli wszystko, co ich interesowało. Wiedzieli, że

muszą założyć liczniki na budynkach, że w chwili zakupu nieruchomości był na niej prąd

i woda. Nie stanowiło dla nich zasadniczego problemu to, gdzie znajduje się przyłącze, a

interesował ich jedynie dostęp do wspomnianych mediów. Pozwany nie zapewniał

powodów, że na nieruchomości znajdują się stosowne przyłącza. W związku z tym,

zdaniem Sądu Apelacyjnego, fizyczną wadę nieruchomości należało określić w ten

sposób, że polegała nie na braku zagwarantowanego dostępu do własnej sieci

energetycznej i wodnokanalizacyjnej, lecz na możliwości zablokowania korzystania

z nieruchomości w celu określonym w umowie przez podmiot władający sąsiednią

nieruchomością. Analizując treść § 7 ust. 3 umowy z dnia 11 marca 1994 r., Sąd

Apelacyjny stwierdził, że przewidziano w niej jednak sukcesję syngularną (a nie jak

przyjął Sąd Okręgowy – uniwersalną). Powoduje to ten skutek, że w dacie zawierania

umowy z dnia 20 kwietnia 2005 r. powodowie mieli jednak (jako następcy syngularni

pozwanego Przedsiębiorstwa) prawnie zapewniony dostęp do przyłączy wodno-

kanalizacyjnego i energetycznego. Bez znaczenia jest przy tym okoliczność, że

pozwany nie poinformował powodów o treści umowy z dnia 11 marca 1994 r. W

rezultacie nabyta przez powodów nieruchomość nie była obciążona wadą wskazywaną

przez powódkę. Zaistniały stan faktyczny (brak uruchomienia przyłączy wody i energii

elektrycznej w stosunku do nabytej przez powodów nieruchomości) spowodował

wytoczenie przez skarżących powództwa i był bezprawnym działaniem posiadacza

nieruchomości sąsiedniej. To właśnie do tego posiadacza powodowie „winni kierować

swoje roszczenia”. Brak wskazanej wady nieruchomości oznaczał także

bezpodstawność roszczenia powoda o obniżenie ceny nabytej nieruchomości i

odszkodowania wywodzonego z treści art. 556 § 1 k.c.

W skardze kasacyjnej powoda podnoszono zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c.,

art. 556 § 1 k.c., art. 560 § 3 k.c. i art. 566 § 1 k.c. Skarżący wnosił o uchylenie

zaskarżonego wyroku w całości i wyroku Sądu pierwszej instancji w części oddalającej

5

powództwo ponad kwotę 75.150,14 zł oraz przekazanie temu Sądowi sprawy do

ponownego rozpoznania, ewentualnie - o uchylenie zaskarżonego wyroku i orzeczenie

co do istoty sprawy.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Eksponowanie w ramach zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.c. tego, że Sąd

Apelacyjny nie uwzględnił istotnego rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego w innej sprawie

lub uchwały o charakterze ogólniejszym, powoduje taki skutek, iż zarzut ten w ogóle nie

może być brany pod uwagę w postępowaniu kasacyjnym.

Podstawowe znaczenie w danej sprawie ma odpowiedź na pytanie, czy nabyta

przez powodów zabudowana nieruchomość była obciążona wadą fizyczną w

rozumieniu art. 560 § 1 k.c. i jak taką wadę należałoby ujmować w świetle

bezspornego faktu, że nieruchomość ta nie miała w chwili zawarcia umowy

sprzedaży własnego dostępu do przyłączy sieci energetycznej i wodno-

kanalizacyjnej. Przyłącza te bowiem znajdowały się na sąsiedniej nieruchomości.

W toku postępowania pojawiały się różne wersje określenia (opisu) takiej wady: a)

brak zagwarantowanego dostępu do własnej sieci energetycznej i wodno-

kanalizacyjnej; b) możliwość zablokowania korzystania z nieruchomości nabytej

przez podmiot władający nieruchomością sąsiednią (a i b jako wady zmniejszające

użyteczność nieruchomości); c) brak informacji ze strony sprzedającego, że

nieruchomość miała wprawdzie dostęp do wspomnianych mediów, jednak dalszy

dostęp do nich będzie uzależniony od dobrej woli posiadacza nieruchomości

sąsiedniej, na której zainstalowane są przyłącza energetyczne i wodno-kanalizacyjne

(brak pełnej lub rzetelnej informacji ze strony sprzedającego). W skardze kasacyjnej

w ramach pierwszego zarzutu kasacyjnego skarżący podtrzymują stanowisko, że

nabyta przez nich nieruchomość dotknięta jest wadą fizyczną określoną w pkt a.

Należy podzielić stanowisko Sądu Apelacyjnego, że w świetle ustalonego

stanu faktycznego nie można przyjmować wady fizycznej nabytej przez powodów

nieruchomości z budynkami w żadnej postaci, nawet hipotetycznie przyjętej przez ten

Sąd (brak dostatecznej informacji ze strony pozwanego; wersja c wady rzeczy).

Dzieje się tak z kilku zasadniczych powodów.

Po pierwsze, oba Sądy ustaliły, że pozwany nie składał zapewnienia

kupującym, że przyłącza energetyczne i wodno-kanalizacyjne umiejscowione są na

nabywanej nieruchomości (uzasadnienie zaskarżonego wyroku). Nabywając

nieruchomość, skarżący wiedzieli o ulokowaniu takich przyłączy na sąsiedniej

6

nieruchomości. Po drugie, wywód Sądu Apelacyjnego zmierzający do wykazania

tego, że „powodowie mieli w dacie zawierania umowy z dnia 20 kwietnia 2005 r.

prawnie zapewniony dostęp do przyłączy wodno-kanalizacyjnego i energetycznego”

należy uznać za nieuzasadniony w tym sensie, iż umowa z dnia 11 marca 1994 r. (w

tym też jej postanowienie § 7 ust. 3) wywierały jedynie skutki inter partes niezależnie

od intencji stron umieszczonych we wspomnianym paragrafie. Wbrew sugestii Sądu

Apelacyjnego, skarżący (nabywcy nieruchomości) nie mogli jednak zgłaszać

skutecznych roszczeń wobec posiadacza sąsiedniej nieruchomości, wynikających z §

7 ust. 3 wspomnianej umowy. Po trzecie instalacja i sposób eksploatacji przyłączy

wodno-kanalizacyjnych na sąsiedniej nieruchomości stanowi rezultat określonego

stanu prawnego tych przyłączy (por. np. art. 31 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o

zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, j.t.: Dz. U. z 2006 r. Nr

123, poz. 858 ze zm.). Zawarcie umowy o dostarczenie energii elektrycznej dla

podmiotu legitymującego się tytułem prawnym do określonej nieruchomości nastąpi

wówczas, gdy spełnione zostaną wymagania techniczne i prawne przewidziane w

ustawie z dnia 7 kwietnia 1997 r. – prawo energetyczne (j.t.: Dz. U. z 2006 r. Nr 89,

poz. 625 ze zm.; por. np. art. 7 tej ustawy). Status prawny zainstalowanych już

przyłączy wodno-kanalizacyjnych i energetycznych (sieci energetycznej) powinien

być zatem brany pod uwagę przez nabywcę nieruchomości zabudowanej budynkami,

jeżeli eksploatacja takiej nieruchomości miałaby polegać na prowadzeniu działalności

obejmującej wynajem lokali znajdujących się w tych budynkach. Oznacza to, że

sprzedawcy nieruchomości nie może obciążać ryzyko istnienia przyłączy wodno-

kanalizacyjnych i energetycznych poza sprzedaną nieruchomością, jeżeli taki stan

rzeczy znany był kupującemu, a strony w umowie sprzedaży nie porozumiały się co

do ewentualnego sposobu eksploatacji takich przyłączy przez nabywcę

nieruchomości. Innymi słowy, ryzyko niezbadania stanu prawnego wspomnianych

przyłączy nie może obciążać sprzedawcę nieruchomości. Nie można zatem mówić w

takiej sytuacji o wadzie fizycznej sprzedanej nieruchomości w rozumieniu art. 560 § 1

k.c.

Brak wady fizycznej sprzedanej powodom nieruchomości oznacza

bezprzedmiotowość zarzutów kasacyjnych w postaci naruszenia art. 560 § 3 k.c. art.

556 § 1 k.c. w odniesieniu do żądania obniżenia ceny nabytej nieruchomości i

odszkodowania na podstawie art. 556 § 1 k.c. W związku z tym, że sposób

interpretacji § 7 art. 3 umowy z dnia 11 marca 1994 r. (przyjęcie sukcesji syngularnej

7

lub ogólnej) nie ma znaczenia w zakresie konstruowania wady fizycznej sprzedanej

nieruchomości (art. 560 § 1 k.c.), brak było również podstaw do podnoszenia zarzutu

naruszenia art. 65 § 2 k.c.

W skardze kasacyjnej skarżący starają się wskazać także na kolejne wady rzeczy

sprzedanej poza wadą fizyczną (związaną z brakiem własnych przyłączy), która stała się

podstawą roszczenia o obniżenie ceny nieruchomości i żądania odszkodowania na

podstawie art. 556 § 1 k.c. Chodzi mianowicie o zobowiązanie przewidziane w § 7 ust. 2

umowy z dnia 11 marca 1994 r. na rzecz kolejnego nabywcy spornej nieruchomości.

Zagadnienie to w ogóle nie było rozpatrywane przez Sądy meriti i nie może być w

związku z tym brane pod uwagę w postępowaniu kasacyjnym.

Z przedstawionych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815

k.p.c.

oddalił skargę kasacyjną jako nieuzasadnioną.

Oddalony został wniosek pozwanego o zasądzenie kosztów postępowania

kasacyjnego z racji uchybienia terminowi odpowiedzi na skargę kasacyjną

przewidzianego w art. 3987

§ 1 k.p.c.