III CSK 168/08

Sygn. akt III CSK 168/08

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 listopada 2008 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)

SSN Gerard Bieniek (sprawozdawca)

SSN Marian Kocon

w sprawie z powództwa "G.(...)" sp. z o.o. w K.

przeciwko K.(…) Zakładom Odlewniczym "Z.(...)" S.A. w K.

o złożenie oświadczenia woli i zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 26 listopada 2008 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 17 stycznia

2008 r., sygn. akt I ACa (…),

oddala skargę kasacyjną i zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 5.400 zł

tytułem kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

K.(…) Zakłady Odlewnicze „Z.(...)” S.A. w K. były użytkownikiem wieczystym

nieruchomości skarbowej, położonej w K. przy ul. M. Nieruchomość ta składała się z

działek: nr (...)/5 o powierzchni 616 m2

, nr (...)/6 o powierzchni 758 m2

, nr (...)/20 o

powierzchni 452 m2

, nr (...)/24 o powierzchni 537m2

, nr (...)/26 o powierzchni 833 m2

, nr

(...)/36 o powierzchni 1017m2

, nr (...)/37 o powierzchni 13,286 m2

oraz (...)/38

2

o powierzchni 1311 m2

, objętych stosownymi księgami wieczystymi. Wskazane Zakłady

były też właścicielem budynków i budowli posadowionych na tej nieruchomości. W dniu

28.06.2004 r. Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy spółki „Z.(...)” S.A. podjęło uchwałę

wyrażającą zgodę na zbycie prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości i prawa

własności budynków. W uchwale tej określono też minimalną wysokość ceny sprzedaży

na kwotę 5 mln zł i upoważniono Zarząd Spółki do realizacji tej uchwały. Spółka „Z.(...)”

S.A. za pośrednictwem agencji dokonała wyboru nabywcy tj. spółki z o.o. „M.(...)”,

poprzednika prawnego spółki z o.o. „G.(...)”. W toku negocjacji strony ustaliły,

że sprzedaż nastąpi w dwóch etapach, najpierw dojdzie do sprzedaży udziału 4/10 z

zapłatą części ceny i z zachowaniem posiadania nieruchomości przez sprzedającego, a

później nastąpi sprzedaż pozostałych 6/10 udziałów. W dniu 6.07.2004 r. została

zawarta notarialnie przedwstępna umowa sprzedaży. Zgodnie z jej postanowieniami

spółka „Z.(...)” S.A zobowiązała się sprzedać spółce „M.(...)” udział wynoszący 4/10

części w prawie użytkowania wieczystego i własności budynków za cenę 1.000.000 zł,

indeksowaną wskaźnikiem 8% w skali roku, od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do

dnia zapłaty (dalej jako umowa przyrzeczona 2). Spółka „Z.(...)” zobowiązała się też

sprzedać udział wynoszący 6/10 części w prawie użytkowania wieczystego gruntu i

prawie własności budynków, opisanej nieruchomości w stanie wolnym od wszelkich

obciążeń, w tym hipotek wpisanych w księdze wieczystej KW (…) innych, niż

ustanowionych na rzecz spółki „M.(...)”, praw i roszczeń osób trzecich oraz opróżnionej

od osób i rzeczy, za cenę netto 5 mln zł, która miała być indeksowania wskaźnikiem 8%

w skali roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zapłaty (dalej jako umowa

przyrzeczenia 3). Strony zobowiązały się zawrzeć umowę przyrzeczoną 2 do dnia

30.09.2004 r., zaś umowę przyrzeczoną 3 do dnia 31.12.2007 r. z tym, że w okresie od

1.01.2007 r. do 31.12.2007 r. umowa ta mogła być zawarta w terminie wyznaczonym

przez spółkę „M.(...)”, o ile zawiadomi sprzedającego o tym terminie z 3 - miesięcznym

wyprzedzeniem. W umowie przedwstępnej postanowiono, że w przypadku ustanowienia

na którejkolwiek z działek będących przedmiotem umowy hipoteki innej, niż ustanowiono

w umowie, kupującemu przysługiwać będzie prawo żądania zawarcia odpowiedniej

umowy przyrzeczonej za cenę sprzedaży pomniejszoną o wartość ustanowionych

zabezpieczeń bądź odstąpienie od umowy. Zastrzeżono też, że w przypadku

niewykonania lub odstąpienia od umowy przez sprzedającego z przyczyn leżących po

jego stronie, w tym zaskarżenia uchwały zezwalającej na zbycie nieruchomości,

sprzedający będzie zobowiązany do zapłacenia kupującemu kary umownej w kwocie 1

3

mln zł, natomiast w przypadku niezawarcia którejkolwiek z umów przyrzeczonych przez

sprzedającego, kupujący będzie mógł dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej lub

żądać kary umownej i zwrotu zaliczki. Kupującemu przysługiwała też kara umowna w

wysokości 1 mln zł w przypadku: uniemożliwienia jego pracownikom lub osobom

upoważnionym dostępu do nieruchomości w celu jej zbadania pod kątem zamierzeń

inwestycyjnych, obciążenia nieruchomości bez zgody kupującego, niewypowiedzenia

umów najmu na żądanie kupującego, braku współdziałania z kupującym przy nabyciu

sąsiednich działek, braku poinformowania o zajściu zdarzeń zmieniających zapewnienie

o stanie faktycznym i prawnym nieruchomości i inne. Spółka „Z.(...)” S.A. udzieliła też p.

A. Z. pełnomocnictwa do reprezentowania jej we wszelkich postępowaniach

administracyjnych związanych z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy działek

będących przedmiotem umowy zastrzegając, że w przypadku cofnięcia pełnomocnictwa

zapłaci kupującemu karę umowną.

W dniu 29.09.2004 r. sporządzona została umowa na podstawie której - za zgodą

spółki „Z.(...)” S.A. – w prawa i obowiązki spółki „M.(...)” wstąpiła spółka z o.o. „G.”, która

z dniem 31.12.2004 r. zmieniła umowę na „G.(...)” spółka z o.o. W tym samym dniu

została zawarta umowa przyrzeczona 2, na podstawie której cena za zbycie udziału

4/10 części w kwocie 1.628.921,91 zł mała zostać zapłacona w dwóch ratach. Pierwsza

w kwocie 509.315,07 zł została zapłacona w dniu zawarcia umowy; drugą - w kwocie

519.506,85 zł - kupujący miał zapłacić do 31.12.2004 r., z tym że w dniu 30.12.2004 r.

strony zawarły porozumienie, że druga rata zostanie zapłacona w terminie zawarcia

umowy przyrzeczonej 3. Pismem z dnia 30.08.2005 r. spółka: „G.(...)” wyznaczyła

spółce „Z.(...)” S.A. termin zawarcia umowy przyrzeczonej 3 w dniu 5.09.2006 r. W

styczniu 2006 r. doszło do zmian kapitałowych w spółce „Z.(...)” S.A. w następstwie

czego nastąpiła też zmiana strategii odnośnie wykorzystania posiadanych

nieruchomości. W szczególności postanowiono pobudować na tych nieruchomościach

osiedle mieszkaniowe. W dniu 27.02.2006 r. Walne Zgormadznie Akcjonariuszy spółki

„Z.(...)” S.A. podjęło kolejną uchwałę stwierdzającą, że umowa sprzedaży 4/10 udziału w

prawach do nieruchomości zawarta w dniu 29.09.2004 r. jest niezgodna z wcześniejszą

uchwałą z dnia 28.06.2004 r. z tego względu, że ta ostatnia uchwała upoważniła do

zbycia całości praw użytkowania wieczystego i własności budynków za cenę nie

mniejszą niż 5 mln zł, natomiast zbyto udział 4/10 za cenę 1 mln zł. W piśmie z dnia

20.03.2006 r. spółka „Z.(...)” S.A. oświadczyła, że odstępuje od umowy przedwstępnej z

dnia 6.07.2004 r., w tym samym dniu odwołano pełnomocnictwo udzielone A. Z. oraz

4

złożono wniosek o wpis w księdze wieczystej spornej nieruchomości hipoteki kaucyjnej

do kwoty 12 mln zł, na podstawie umowy ze spółką mieszkaniową „S.(…)” z tytułu

wynagrodzenia za świadczenie usług. Spółka „Z.(...)” S.A. pismem z dnia 31.08.2008 r.

odmówiła zawarcia umowy przyrzeczonej 3 i oświadczyła, że odstępuje od umowy

sprzedaży udziału 4/10. Przedstawiciele spółki „Z.(...)” nie stawili się też w dniu

5.09.2006 r. u notariusza celem zawarcia umowy przyrzeczonej 3. Na żądanie spółki

„Z.(...)” została zapłacona w dniu 17.06.2006 r. druga rata ceny sprzedaży udziału 4/10

w prawach do spornej nieruchomości.

W tym stanie rzeczy spółka „G.(...)” wystąpiła do Sądu Okręgowego z żądaniem

zobowiązania spółki „Z.(...)” S.A. do zawarcia umowy przyrzeczonej 3. Sąd Okręgowy

wyrokiem z dnia 6.07.2007 r. stwierdził obowiązek złożenia przez pozwaną spółkę

„Z.(...)” S.A. oświadczenie woli, mocą którego Spółka ta sprzedaje spółce „G.(...)” udział

wynoszący 6/10 części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości składającej

się ze wskazanych wyżej działek wraz z udziałem 6/10 w prawie własności budynków,

budowli i urządzeń posadowionych w tej nieruchomości, w stanie obciążonym

ustanowioną na rzecz powodowej spółki hipoteką kaucyjną oraz hipoteką na rzecz

Skarbu Państwa za cenę 6.200.000 zł pomniejszoną o kwotę 345.400 zł, zasądził też

kwotę 50.000 zł od pozwanej na rzecz powódki, oddalając dalej idące żądania. Sąd

Okręgowy uznał, że strony wiąże umowa przedwstępna, i późniejsze działania pozwanej

spółki w postaci uchwały Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy z dnia 27.02.2006 r.,

odstąpienie od umowy przedwstępnej z dnia 6.07.2004 r. oraz od umowy przyrzeczonej

2 z dnia 29.09.2004 r. w żadnym razie nie mogły podważyć ani ważności, ani

skuteczności tej umowy. Skoro zaś umowę przedwstępną zawarto w formie aktu

notarialnego i określała ona istotne postanowienia umowy przyrzeczonej to spełniała

przesłanki, aby orzeczenie sądowe zastąpiło oświadczenie pozwanej spółki odnośnie

przeniesienia udziału 6/10 w użytkowaniu wieczystym gruntu i własności budynków. W

odniesieniu do ceny Sąd Okręgowy uznał, że zgodne z umową przedwstępną ustalona

wysokość 5 mln zł podlega indeksacji (8% za każdy rok), co daje 6.200.000 zł

pomniejszoną o wartość zabezpieczeń w kwocie 345.000 zł dokonanych na rzecz Braku

O.(…) i Skarbu Państwa. Oddalił ten Sąd żądania zasądzenia kary umownej skoro

powodowa Spółka dochodzi zawarcia umowy przyrzeczonej. Odnośnie kary umownej

zastrzeżonej w innych przypadkach Sąd uznał, że należy się jedna kara umowna, której

wysokość miarkował do kwoty 50.000 zł.

5

W wyniku rozpoznania apelacji obu stron Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia

17.01.2008 r. zmienił o tyle zaskarżony wyrok, że cenę sprzedaży udziału ustalił na

kwotę 5.867.945,21 zł, a nadto zasądził na rzecz powodowej Spółki kwotę 1.081.602,74

zł tytułem kary umownej. Podzielając ocenę prawną Sądu Okręgowego co do ważności i

skuteczności umowy przedwstępnej Sąd Apelacyjny wskazał, że cenę należy określić

zgodnie z żądaniem powoda, skoro pozwany nie kwestionował tej wysokości i sposobu

ustalenia ceny, a nadto uznał, że zastrzeżona kara umowna nie jest rażąco

wygórowana, a pozwana Spółka jako profesjonalista na karę w takiej wysokości wyraziła

zgodę.

Wyrok ten pozwana Spółka zaskarżyła skargą kasacyjną. W ramach podstawy

kasacyjnej z art. 3983

§ 1 pkt 1 k.p.c. zarzucono naruszenie art. 393 pkt 4 w związku z

art. 17 k.s.h.; art. 65 § 2 k.c. w związku z § 4 ust. 1 lit. c umowy przedwstępnej; art. 67

ustawy o księgach wieczystych i hipotece; art. 484 § 2 k.c. oraz art. 77 § 1 k.c.

W ramach podstawy kasacyjnej z art. 3983

§ 1 pkt 2 k.p.c. zarzucono naruszenie art.

328 § 2 k.p.c. Wskazując na powyższe wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku

i orzeczenie co do istoty sprawy przez oddalenie powództwa względnie przekazanie

sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

1. W pierwszej kolejności należy odnieść się do zarzutu naruszenia przepisów

postępowania, co miało istotny wpływ na wynik sprawy (art. 3983

§ 1 pkt 2 k.p.c.). W tym

zakresie wnosząca skargę kasacyjną pozwana Spółka zarzuciła jedynie naruszenie art.

328 § 2 k.p.c. przez to, że Sąd Apelacyjny nie wskazał przyczyn nieuwzględnienia

przedłożonych na rozprawie apelacyjnej dowodów dotyczących aktualnego stanu

zadłużenia pozwanej Spółki wobec Skarbu Państwa. W szczególności twierdzi się, że

pozwana Spółka dokonała zapłaty na kwotę 251.200 zł, zaś Sąd Apelacyjny obniżył

należną pozwanej cenę sprzedaży o kwotę 345.000 zł. Odnosząc się do tego zarzutu

należy zauważyć, że naruszenie art. 328 § 2 w związku z art. 391 k.p.c. może stanowić

usprawiedliwioną podstawę skargi kasacyjnej tylko wtedy, gdy uzasadnienie

zaskarżonego wyroku nie zawiera wszystkich koniecznych elementów, o których

stanowi art. 328 § 2 k.p.c. względnie dotknięte jest takimi brakami, które uniemożliwiają

kontrolę kasacyjną. Jak podkreśla się w orzecznictwie Sądu Najwyższego naruszenie

tego przepisu może mieć wpływ na wynik sprawy jedynie w wyjątkowych sytuacjach,

kiedy treść uzasadnienia sądu II instancji uniemożliwia dokonanie oceny toku wywodu,

który doprowadził do wydania orzeczenia (por. przykładowo: wyrok Sądu Najwyższego

6

z dnia 27.03.2008 r. III CSK 315/07, niepublik.; wyrok Sądu Najwyższego z dnia

23.10.2007 r. II CSK 309/07, niepublik. i inne). Jeżeli więc w tej płaszczyźnie oceniać

treść uzasadnienia zaskarżonego wyroku to stwierdzić należy, że taka sytuacja nie

zachodzi w niniejszej sprawie. Przede wszystkim należy podnieść, że wbrew zarzutom

skargi kasacyjnej Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu wyroku wskazał przyczyny

nieuwzględnienia dowodów przedłożonych w toku rozprawy. Stwierdził bowiem

jednoznacznie, że dowody przedstawione przez pozwaną w czasie rozprawy, mające

świadczyć o niższym stanie zabezpieczenia, nie mogły być uwzględnione, gdyż z

przedstawionych wyciągów nie wynikał w żaden sposób, jakich konkretnie spłat

zabezpieczeń one dotyczą. Nie jest więc tak, że nie wskazano przyczyn odmowy dania

wiary tym dowodom, a zatem art. 328 § 2 k.p.c. nie został unormowany. Natomiast

kwestionowanie oceny tych dowodów nie jest dopuszczalne z uwagi na treść art. 3983

§

3 k.p.c. Na marginesie należy zauważyć, że przedłożone dowody (przelewy) pochodzą z

dat sprzed wydania wyroku przez sąd I instancji, co oznacza, że należało je przedłożyć

sądowi I instancji, a jeżeli nie było to możliwe lub potrzeba powołania wynikła później, to

przedkładając je w apelacji należało te okoliczności wykazać. Tego nie uczyniono. W

konsekwencji stwierdzić trzeba, że nie jest uzasadniony zarzut naruszenia art. 328 § 2

k.p.c.

2. Niewątpliwie podstawowym zarzutem w odniesieniu do naruszenia prawa

materialnego jest zarzut naruszenia art. 393 pkt 4 k.s.h. w związku z art. 17 k.s.h.

Uzasadniając ten zarzut pozwana Spółka podnosi, że w świetle art. 393 pkt 4 k.s.h. i

postanowień statutu na zbycie nieruchomości lub udziału w nieruchomości (także na jej

nabycie) była niezbędna zgoda walnego zgromadzenia akcjonariuszy. Taka uchwała nr

(...)/2004 została wprawdzie powzięta, jednak dotyczyła ona całej nieruchomości tj.

prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności posadowionych na nim budynków.

Tymczasem w umowie przedwstępnej z dnia 6.07.2004 r. uzgodniono, że sprzedaż tych

praw nastąpi w częściach tj. najpierw przedmiotem sprzedaży będzie udział wynoszący

4/10 części, a następnie udział wynoszący 6/10 części. Taki sposób sprzedaży nie

wynikał z powołanej uchwały walnego zgromadzenia akcjonariuszy, a zatem umowa

przedwstępna jest nieważna, gdyż została zawarta bez wymaganej zgody walnego

zgromadzenia (art. 17 § 1 k.s.h.). Jednocześnie podnosi się, że nie jest tu możliwe

zastosowanie konstrukcji a maiori ad minus. Poglądu tego nie można podzielić z

następujących przyczyn:

7

Po pierwsze, jest poza sporem, że walne zgromadzenie akcjonariuszy pozwanej

Spółki przyjęło uchwałę nr (...)/2004 wyrażającą zgodę na sprzedaż całej nieruchomości

obejmującej kilka działek, przy czym chodziło o sprzedaż prawa użytkowania

wieczystego gruntu i własności posadowionych na tym gruncie budynków. W uchwale

tej określono cenę minimalną i upoważniono zarząd do podjęcia stosownych

oświadczeń zmierzających do realizacji uchwały.

Po drugie, w umowie przedwstępnej zawartej 6.07.2004 r. strony uzgodniły, że

sprzedaż użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków nastąpi w dwóch

częściach: najpierw nastąpi sprzedaż udziału w tych prawach wynoszący 4/10 części, a

następnie sprzedaż udziału wynoszącego 6/10 części. Nie sposób zaprzeczyć, że tak

skonstruowana umowa przedwstępna obejmowała łącznie całą nieruchomość, a więc

trudno doszukiwać się rozbieżności między treścią zgody walnego zgromadzenia na

sprzedaż całej nieruchomości, a postanowieniami umowy przedwstępnej. W tej sytuacji

bezprzedmiotowa jest też rozważanie kwestii, czy na podstawie uchwały walnego

zgromadzenia zezwalającej na sprzedaż całej nieruchomości można dokonać sprzedaży

jedynie udziału. Przecież umowa przedwstępna łącznie objęła całą nieruchomość tyle

tylko, że sprzedaż miała nastąpić w drodze zbycia udziałów 4/10 i 6/10.

Po trzecie, wybór takiego sposobu sprzedaży nieruchomości spowodowany był

niemożliwością likwidacji działalności gospodarczej prowadzonej przez pozwaną Spółkę

na nieruchomości objętej sprzedażą i koniecznością pozyskania nowej nieruchomości,

na co potrzebny był czas i środki finansowe. Zgodnie z tym, po zawarciu umowy

przyrzeczonej pozwana Spółka zachowała prawo do dalszego, wyłącznego korzystania

z całej nieruchomości. Zamiar i wola stron sprzedaży całej nieruchomości jednoznacznie

wynikał nie tylko z treści umowy przedwstępnej, lecz również z umowy przyrzeczonej z

dnia 29.19.2004 r. Zachowanie obu stron umowy do dnia 13.01.2006 r. (kiedy nastąpiły

zmiany kapitałowe w pozwanej Spółce) nakierunkowane było na takie, a nie inne

rozumienie i wykonanie umowy przedwstępnej.

Po czwarte, przywołany w skardze kasacyjnej pogląd, że zgoda walnego

zgromadzenia na sprzedaż całego przedsiębiorstwa spółki nie upoważnia do sprzedaży

etapami zorganizowanych części przedsiębiorstwa, należy podzielić, wszakże nie jest

on adekwatny do sytuacji, gdy następuje sprzedaż nieruchomości. Racje uzasadniające

trafność tego poglądu w odniesieniu do sprzedaży przedsiębiorstwa spółki, nie mają

znaczenia przy sprzedaży nieruchomości.

8

Reasumując, nie do przyjęcia jest pogląd jakoby w okolicznościach sprawy sąd

dopuścił się naruszenia art. 393 pkt 4 k.s.h. w związku z art. 17 § k.s.h. orzekając o

obowiązku złożenia oświadczenia woli przez pozwaną Spółkę. Należy przy tym

zauważyć, że tej oceny w niczym nie może podważyć powoływanie się w skardze

kasacyjnej na zdarzenia zaistniałe po wydaniu zaskarżonego wyroku. Okoliczności te

nie były przedmiotem rozpoznania przez Sąd Apelacyjny, bo zaistniały po wyroku, tym

samym nie mogą być poddane ocenie sądu kasacyjnego.

3. Uzasadniając zarzut naruszenia art. 65 § 2 k.c. w związku z § 4 ust. 1 lit. c.

umowy przedwstępnej pozwana Spółka wskazuje, że Sąd Apelacyjny określił cenę

sprzedaży udziału 6/10 na kwotę 5.867.945,21 zł w sposób sprzeczny z

postanowieniami umowy przedwstępnej. Dotyczy to w szczególności określenia

waloryzacji ustalonej w umowie ceny na 5 mln. zł. Podnosi że waloryzacja winna

obejmować okres od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zapłaty, a nie do dnia

zawarcia umowy przyrzeczonej 3. Odnosząc się do tego zarzutu należy wstępnie

wskazać, że na gruncie art. 65 k.c. przyjmuje się kombinowaną metodę wykładni

oświadczeń woli, opartą o kryteria subiektywne i obiektywne. Najpierw sens

oświadczenia woli ustala się mając na uwadze rzeczywiste ukonstytuowanie się

znaczenia tego oświadczenia między stronami, a więc taki sens oświadczenia woli, w

jakim zrozumiała go zarówno osoba składająca, jak i odbierająca to oświadczenie. Jeżeli

natomiast okaże się, że strony nie przyjmowały tego samego znaczenia oświadczenia

woli, konieczne jest przejście do drugiej, obiektywnej fazy wykładni, w której właściwy

dla prawa sens oświadczenia woli ustala się na podstawie przypisania normatywnego,

czyli tak, jak sens ten rozumiała i rozumieć powinna osoba rozsądna. Decydujący jest

przy tym normatywny punkt widzenia odbiorcy oświadczenia woli, który z należytą

starannością dokonuje wykładni zmierzającej do odtworzenia treści myślowych osoby ją

składającej. Wykładnia obiektywna sprzyja pewności stosunków prawnych, a tym

samym i pewności obrotu prawnego (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 stycznia

2007 roku, V CSK 411/06, Lex nr 319241, uchwała Sądu Najwyższego z dnia

29 czerwca 1995 roku, III CZP 66/95, Lex nr 9220 ). Reguły wykładni oświadczeń woli

stron, wynikające z art. 65 k.c., odnoszą się także do umów zawartych w formie aktu

notarialnego i dla określenia zgodnej woli stron wymagają przede wszystkim analizy

całej umowy, a nie jedynie jej wybranego fragmentu (vide: wyrok Sądu Najwyższego z

dnia 29 stycznia 2008 roku, IV CSK 416/07, Lex nr 371413).

9

Powstaje więc pytanie, czy Sąd Apelacyjny dokonując zmiany zaskarżonego

wyroku w przedmiocie określenia ceny sprzedaży 6/10 udziału w pozwie użytkowania

wieczystego gruntu i własności budynków, naruszył te reguły. Na to pytanie należy

odpowiedzieć negatywnie, jeśli mieć na uwadze zarówno treść § 4 ust. 1 lit. c umowy

przedwstępnej, jak i treści § 4 ust. 9 tej umowy. W istocie sporna jest końcowa data

waloryzacji ceny. Sąd Okręgowy przyjął datę 6.07.2007 r., zaś Sąd Apelacyjny przyjął

stanowisko powodowej Spółki, że datę końcową waloryzacji określa wyznaczona przez

nią data zawarcia umowy przyrzeczonej 3. tj. 5.09.2006 r. W związku z tym należy

zauważyć, że poza zapisem § 4 ust. 1 lit. c umowy przedwstępnej, w umowie tej

znajduje się postanowienie objęte § 4 ust. 9 stwierdzające, że cena sprzedaży będzie

wpłacana w terminie do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej 3. Jeśli treść tego

postanowienia odnieść do zapisu § 4 ust. 1 lit. c umowy określającego, iż indeksacja

ceny nastąpi za okres od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zapłaty ceny, to

uzasadniona jest teza, że skoro w § 4 ust. 9 umowy określono termin zapłaty ceny

sprzedaży odnośnie umowy przyrzeczonej 3, to tym samym określono końcową datę

waloryzacji ceny. Nie sposób przy tym pominąć faktu, że właśnie w dniu 5.09.2006 r.,

przedstawiciel powodowej Spółki stawił się u notariusza celem zawarcia umowy

przyrzeczonej 3, lecz do zawarcia tej umowy nie doszło z winy pozwanej Spółki. Nie bez

znaczenia jest też okoliczność, ze określenie przez Sąd I instancji ceny sprzedaży

wychodziło ponad żądanie pozwu. Nie można także zaprzeczyć, iż pozwana Spółka nie

kwestionowała wysokości ceny i sposobu jej ustalenia, a biorąc pod uwagę treść art.

47914

§ 2 k.p.c. w odpowiedzi na pozew pozwana Spółka obowiązana była podać

wszystkie twierdzenia, zarzuty oraz dowody na ich poparcie pod rygorem utraty prawa

powoływania ich w toku postępowania, chyba że wykaże, że ich powołanie w

odpowiedzi na pozew nie było możliwe, albo że potrzeba powołania wynikła później. W

tym przypadku dalsze twierdzenia i dowody na ich poparcie powinny być powołane w

terminie dwutygodniowym od dnia, w którym powołanie ich stało się możliwe lub

powstała potrzeba ich powołania. W postępowaniu w sprawach gospodarczych

unormowania zawarte w art. 47912

§ 1 k.p.c. i art. 47914

§ 2 k.p.c. nakładają na strony

procesu - zgodnie z zasadą równości - ten sam obowiązek przedstawienia okoliczności

faktycznych, zarzutów i wniosków dowodowych w określonych terminach - dla powoda

już w pozwie, a dla pozwanego w odpowiedzi na pozew, mając przy tym na uwadze

kategoryczne brzmienie, wynikające z wyrażenia „pod rygorem utraty prawa

powoływania ich w toku postępowania". Adresatem powyższych norm są nie tylko

10

strony, lecz także sąd meriti, którym jest w polskim systemie apelacji pełnej także sąd

drugiej instancji. Istotą bowiem postępowania drugoinstancyjnego jest kontynuacja

merytorycznego rozpoznania sprawy. Skoro prekluzja materiału procesowego ma

miejsce już na dalszym etapie postępowania przed sądem pierwszej instancji, to także

występuje w postępowaniu apelacyjnym (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5

grudnia 2007 roku, I CSK 261/07, Lex nr 359453). Sąd drugiej instancji rozpoznaje

sprawę i orzeka na podstawie materiału zebranego w postępowaniu w pierwszej

instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym z uwzględnieniem ograniczeń wynikających

z jego prekluzji (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 lutego 2006 roku, III CSK

128/05, Lex nr 181275).

Reasumując, Sąd Apelacyjny nie mógł pominąć faktu, że ustalenie ceny

sprzedaży odnośnie umowy przyrzeczonej 3 przez Sąd Okręgowy naruszało zasadę

zakazu orzekania ponad żądanie pozwu, nie uwzględniało zachowanie się pozwanej

Spółki z punktu widzenia art. 47914

k.p.c., pomijało prawidłową wykładnię § 4 ust. 1 lit. c i

§ 4 ust. 9 umowy przedwstępnej.

4. Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 67 ustawy z dnia 6.07.1982 r. o

księgach wieczystych i hipotece stwierdzić należy, że bez wątpienia wpis hipoteki ma

charakter konstytutywny. Jest poza sporem, że w dacie orzekania tego wpisu nie było.

Istotne jest jednak to, że prawomocnym postanowieniem Sądu Okręgowego w K. z dnia

12.06.2007 r. II Ca (…) przesądzono zasadność tego wpisu. Zasadnie więc Sąd

Apelacyjny wskazał, że z punktu widzenia oceny naruszenia warunków umowy przez

pozwaną Spółkę istotne jest zachowanie się tej Spółki, która podjęła czynności

procesowe zmierzające do obciążenia spornego udziału 6/10 w prawie użytkowania

wieczystego hipoteką na kwotę 12 mln zł. Takie postępowanie pozwanej Spółki zostało

ocenione jako naruszające warunki umowy przedwstępnej, które to naruszenie

obwarowane było zastrzeżeniem kary umownej. Sąd Apelacyjny nie przyjął przecież, iż

nastąpiło obciążenie prawa użytkowania wieczystego hipoteką wbrew treści art. 67

u.k.w.h., a więc nie sposób zarzucać naruszenie tego przepisu.

5. Zarzut naruszenia art. 484 § 2 k. c. również uznać należy, za bezzasadny.

Zredukowanie wysokości kary umownej, przewidziane we wskazanym powyżej

przepisie, może nastąpić tylko na wniosek „dłużnika" obciążonego obowiązkiem jej

zapłaty, a wniosek taki powinien być zgłoszony w sposób wyraźny, zwłaszcza w sytuacji

kiedy „dłużnik” reprezentowany jest przez profesjonalnego pełnomocnika (vide: wyrok

Sądu Najwyższego z dnia 11 października 2007 roku, IV CSK 181/07, Lex nr 341645,

11

wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 czerwca 2003 roku, II CKN 240/01, Lex nr 121708).

W rozpoznawanej sprawie Sądy obu instancji uznały, iż powodowej Spółce należy się

kara umowna, przy czym Sąd pierwszej instancji zmiarkował wysokość tejże kary, nie

przedstawiając w tej materii żadnej argumentacji, natomiast Sąd drugiej instancji orzekł

w tej części roszczenia do wysokości żądania powoda. Skarżąca podnosi, iż nie

wykazywała w toku procesu, że kara umowna jest rażąco wygórowana, ale iż wykonała

ciążące na niej zobowiązania w związku z czym kara jest nienależna w myśl art. 484 § 2

zd. 1 k.c. lub ewentualnie winna być obniżona do kwoty 1.000 zł. W tym miejscu

zauważyć należy, iż pozwana Spółka w odpowiedzi na pozew wskazywała jedynie na

sprzeczność roszczeń powodowej Spółki z art. 5 k.c. w zw. z art. 483 k.c. ewentualnie

na obniżenie, na podstawie art. 484 § 2 k.c., kary umownej z uwagi na fikcyjność

podstaw jej żądania, nie wykazania zdarzeń skutkujących jej zasądzenia lub braku ich

wpływu na obowiązki umowne stron. Zgodnie z treścią art. 6 k.c. w zw. z art. 484 § 2 zd.

2 k.c. ciężar wykazania konkretnych przesłanek miarkowania kary umownej obciążał

pozwaną Spółkę. Podstawę do miarkowania szkody stanowi wyłącznie żądanie

zgłoszone przez dłużnika w formie zarzutu. W postępowaniu sądowym obrona podjęta

przez pozwanego przejawia się w zaprzeczeniu twierdzeniom powoda lub w zgłaszaniu

zarzutów. Zarzuty to oświadczenia pozwanego, w których wskazuje on na istnienie

okoliczności lub przeszkód, uniemożliwiających prowadzenie postępowania sądowego

(zarzuty procesowe) lub podważających zasadność powództwa (zarzuty merytoryczne).

Przewidziane w art. 484 § 2 k.c. uprawnienie do żądania zmniejszenia kary umownej

jest środkiem obrony pozwanego prowadzącym do częściowego oddalenia powództwa,

a zatem może być realizowane jedynie w formie zarzutu merytorycznego. Gramatyczna

wykładnia art. 484 § 2 k.c., a także okoliczność, że zarzut taki może być oparty na

dwóch różnych przesłankach, prowadzi do wniosku, iż powinien zostać konkretnie

sprecyzowany przez zgłaszającego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 marca 2006

roku, IV CSK 89/05, Lex nr 182900). W rozpoznawanej sprawie pozwana Spółka nie

sprecyzowała konkretnie żądania zmniejszenia kary umownej, nie wskazała na

którąkolwiek z podstaw do ewentualnego miarkowania tejże kary, a ogólnikowe

sformułowania dotyczące tej kwestii i zawarte w odpowiedzi na pozew trudno uznać za

skonkretyzowany zarzut miarkowania kary, na podstawie art. 484 § 2 k.c. Za

bezzasadne uznać zatem należy twierdzenie skarżącego jakoby wskazywał on na

podstawę do miarkowania kary umownej fakt, iż zobowiązania, których wykonanie

zabezpieczono karą zostały w znacznej części wykonane, albowiem nie wynika to ani z

12

odpowiedzi na pozew, ani też z innych pism procesowych pozwanego, pomijając już

kwestię prekluzji procesowej.

6. Skarżący zarzuca też naruszenie art. 77 § 1 k.c. podnosząc, że z uwagi na

treść tego przepisu zachodzi nieważność porozumienia stron zawartego w dniu

30.12.2004 r. Tym samym – jak twierdzi się w skardze – powodowa Spółka pozostawała

w zwłoce z zapłatą reszty ceny sprzedaży wynikającej z umowy przyrzeczonej 2, a

jednocześnie pozwana Spółka miała podstawy do odstąpienia od umowy

przedwstępnej. Poglądu tego podzielić nie można. Przede wszystkim zasadne jest

stanowisko Sądu Apelacyjnego, że niezapłacenie w terminie drugiej części ceny przez

powodową Spółkę z umowy przyrzeczonej 2. mogłoby stanowić jedynie podstawę do

odstąpienia od tej właśnie umowy, pod warunkiem zachowania przesłanek z art. 491

k.c., a nie od umowy przedwstępnej. Trafnie też uznał Sąd Apelacyjny, że należy

odróżnić wymagalność roszczenia oraz pozostawanie powodowej Spółki w zwłoce.

Porozumieniem stron z dnia 30.12.2004 r. nie zmieniono terminu zapłaty wynikającego z

aktu notarialnego z dnia 29.09.2004 r., gdyż wymagało to zachowania tej samej formy

szczególnej. Dla oceny zaś, czy powodowa Spółka pozostawała w zwłoce, czy w

opóźnieniu ma znaczenie porozumienie stron z dnia 30.12.2004 r., skoro pozwana

Spółka wyraziła zgodę na późniejszy termin zapłaty. W konsekwencji zasadnie przyjęto,

że powodowa Spółka była w opóźnieniu w zapłacie, ale nie w zwłoce.

Dokonana analiza zarzutów skargi kasacyjnej prowadzi więc do wniosku, że nie

są one usprawiedliwione, co uzasadnia oddalenie skargi kasacyjnej (art. 39814

k.p.c.).