III CSK 268/08

Sygn. akt III CSK 268/08

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 stycznia 2009 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)

SSN Teresa Bielska-Sobkowicz

SSN Grzegorz Misiurek (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa M.K. i K.K.

przeciwko P.O.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 21 stycznia 2009 r.,

skargi kasacyjnej pozwanego od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 20 maja 2008 r., sygn. akt [...],

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Powódki M.K. i K.K. wniosły o zobowiązanie pozwanego P.O. do złożenia

oświadczenia woli, na podstawie którego sprzedaje on powódkom w udziałach po

½ części w stanie wolnym od obciążeń prawo własności nieruchomości lokalowej nr

1 położonej w K. przy ulicy S., dla której Sąd Rejonowy w K. prowadzi księgę

wieczystą [...], za cenę 210.000 zł oraz o stwierdzenie, że jeżeli na dzień

uprawomocnienia się wyroku przedmiotowa nieruchomość lokalowa będzie

obciążona jakimikolwiek prawami osób trzecich, to cena jej sprzedaży zostanie

obniżona o wartość tego obciążenia.

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa podnosząc, że - wbrew

twierdzeniom powódek - nie zawarł z nimi umowy przedwstępnej, z której wywodzą

one roszczenia zgłoszone w pozwie. Z ostrożności procesowej podniósł zarzut

przedawnienia tych roszczeń.

Sąd Okręgowy w K. wyrokiem z dnia 4 lutego 2008 r. oddalił powództwo,

opierając rozstrzygniecie na następujących ustaleniach i wnioskach.

W dniu 27 marca 2003 r. strony niniejszego sporu zawarły w formie aktu

notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży lokalu użytkowego nr 5 położonego

w K. przy ulicy S. wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej i we współwłasności

gruntu za cenę 140.000 zł. Pozwany, jako sprzedający, zobowiązał się do zawarcia

z powódkami, jako kupującymi, umowy przyrzeczonej w terminie do 1 czerwca

2003 r. W pkt IX aktu notarialnego strony zastrzegły, że przy umowie przyrzeczonej

zostanie ustanowione na rzecz powódek prawo pierwokupu lokalu nr 1 położonego

nad lokalem nr 5 na warunkach, które strony ustalą.

Umowa przyrzeczona zawarta zastała 28 maja 2003 r. w formie aktu

notarialnego. W pkt IX tej umowy strony postanowiły, że sprzedający ustanawia na

rzecz kupujących prawo odkupu lokalu nr 1 znajdującego się nad lokalem

użytkowym nr 5 na następujących warunkach: „w przeciągu sześciu miesięcy od

dnia kiedy lokal zostanie opróżniony z osób i rzeczy, za cenę nie wyższą niż

210.000 zł”. Prawo odkupu zostało ujawnione w księdze wieczystej.

3

Strony były zainteresowane sfinalizowaniem umowy sprzedaży lokalu nr 1 za

cenę 210.000 zł. Powódki chciały, aby lokal ten został wcześniej zwolniony przez

najemcę. Pozwany dążył do uzyskania gwarancji zakupienia lokalu przez powódki

na ustalonych w umowie warunkach. Podejmował też – nieskutecznie - działania

zmierzające do wyeksmitowania najemcy.

W listopadzie 2005 r. powódki dowiedziały się o śmierci najemcy lokalu nr 1.

Pełnomocnik pozwanego w dniu 16 stycznia 2006 r. w czasie spotkania

z powódkami w kancelarii notarialnej odmówił zawarcia umowy sprzedaży na

warunkach uzgodnionych w umowie z 28 maja 2003 r. Nie przyjął też oferty

powódek zakupu lokalu za cenę 210.000 zł i nie odpowiedział na ich wezwanie do

próby ugodowej. Rynkowa wartość lokalu nr 1 wynosi 910.000 zł.

Oceniając tak ustalony stan faktyczny Sąd Okręgowy uznał, że uzgodnienia

dokonane przez strony w pkt IX umowy z dnia 28 maja 2003 r. nie zawierają

wszystkich koniecznych elementów treści umowy przedwstępnej, gdyż nie

określono w nich szczegółowo przedmiotu umowy, ceny i terminu zawarcia umowy

przyrzeczonej. Uzależnienie zawarcia umowy sprzedaży od wcześniejszego

zwolnienia lokalu przez osobę z niego korzystającą jest wprawdzie dopuszczalne

w świetle swobody umów (art. 3531

k.c.), nie jest jednak oznaczeniem terminu

zawarcia tej umowy w rozumieniu art. 389 § 1 k.c. w brzmieniu obowiązującym

w chwili dokonania tej czynności. Powódki nie mają zatem roszczenia o zawarcie

umowy sprzedaży lokalu na warunkach określonych w pkt IX wzmiankowanej

umowy.

Sąd Apelacyjny na skutek apelacji powódek wyrokiem z dnia 20 maja 2008 r.

zmienił wyrok Sądu Okręgowego w ten sposób, że zobowiązał pozwanego do

złożenia oświadczenia woli, mocą którego sprzedaje on powódkom własność lokalu

nr 1 o powierzchni 92,69 m2

wraz ze związanym z tym prawem udziałem we

współwłasności działki nr [...] objętej KW [...] oraz udziałem we współwłasności

budynku wynoszącym 9267/45577, w udziałach po ½ części za cenę 210.000 zł,

oddalił powództwo i apelację w pozostałym zakresie i orzekł o kosztach procesu.

Sąd Apelacyjny nie podzielił oceny Sądu pierwszej instancji, co do

charakteru uzgodnień zawartych w pkt IX umowy z dnia 28 maja 2003 r. wskazując,

4

że ustaleniami stron poprzedzającymi zawarcie tej umowy objęte zostały wszystkie

istotnie postanowienia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Strony dążyły do zawarcia

umów sprzedaży dwóch lokali (lokalu nr 5 i usytuowanego nad nim lokalu nr 1).

Nie miały wątpliwości co do tego, jakiego lokalu dotyczą zapisy zawarte w punkach

IX umów z 27 marca i 28 maja 2008 r. Nie można zatem uznać, że zapisy te nie

określały precyzyjnie przedmiotu sprzedaży. Cena nabycia określona została

stanowczo na sumę nie wyższą niż 210.000 zł. Miała ona zmotywować powódki do

zakupu lokalu w przyziemiu. Pozwany liczył też na zawarcie umowy przyrzeczonej

w nieodległym terminie. Wykonanie umowy w terminie uchroniłoby pozwanego

przed skutkami gwałtownego wzrostu cen lokali mieszkalnych, który nastąpił

w latach 2005-2006. Umowa przedwstępna może określać termin zawarcia umowy

przyrzeczonej w powiązaniu z warunkiem. W konkretnym stanie faktycznym

nieodległe zwolnienie lokalu nr 1 przez najemcę było jednak – w ramach

rozsądnych oczekiwań – pewne. Lokal ten zamieszkiwała samodzielnie osoba

wiekowa, która w okresach konieczności korzystania z pomocy innych osób

zaspakajała swoje potrzeby mieszkaniowe w innym miejscu. Nie zachodziła więc

obawa, że w stosunek najmu może wstąpić osoba bliska najemcy. W tych

okolicznościach wymaganie oznaczenia w umowie przedwstępnej terminu zawarcia

umowy przyrzeczonej zostało spełnione. W konsekwencji, żądanie pozwu w części

dotyczącej zobowiązania pozwanego do złożenia oświadczenia woli jest

usprawiedliwione.

W skardze kasacyjnej opartej na obu podstawach określonych w art. 3983

§ 1 k.p.c. pozwany wniósł o uchylenie wyroku Sądu Apelacyjnego w całości

i przekazanie sprawy temu Sądowi do ponownego rozpoznania, ewentualnie

o uchylenie tego orzeczenia i oddalenie apelacji powódek i zasadzenie od nich na

rzecz powoda kosztów procesu.

W ramach pierwszej podstawy kasacyjnej podniósł zarzuty naruszenia:

- art. 389 w związku z art. 390 § 2 k.c. w brzmieniu obowiązującym w dacie

zawarcia przez strony umowy sprzedaży lokalu nr 5 przez ich błędną

wykładnię oraz nie zastosowanie art. 65 k.c. i niezasadne przyjęcie,

5

że oświadczenia stron zawarte w pkt IX tej umowy stanowi umowę

przedwstępną;

- błędną wykładnię art. 389 k.c. i przyjęcie, że pkt IX wymienionej umowy

spełnia wszystkie wymagania umowy przedwstępnej, w tym co do wskazania

terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, jej przedmiotu i ceny sprzedaży

lokalu;

- art. 596-602 k.c. przez ich błędna wykładnię i art. 3531

w związku z art. 65

k.c. przez ich niezastosowanie i przyjęcie, że w pkt. IX umowy z dnia 28

maja 2003 r. strony nie ustanowiły prawa pierwokupu;

- art. 3531

w związku z art. 65 k.c. przez ich niezastosowanie i pominięcie,

że strony uzgadniając postanowienia pkt IX umowy z dnia 28 maja 2003 r.

były uprawnione do zawarcia umowy nienazwanej;

- art. 117 i art. 118 oraz art. 390 § 3 k.c. przez ich niezastosowanie

i nieuwzględnienie zarzutu przedawnienia podniesionego przez pozwanego.

Druga podstawę kasacyjną skarżący wypełnił zarzutami naruszenia: art. 233

w związku z art. 382, art. 328 § 2 w związku z art. 387 § 1 i art. 391 § 1, art. 321

§ 1 w związku z art. 386 § 1 i art. 391 § 1, art. 3701

w związku z art. 368 § 1 pkt 5

k.p.c. oraz art. 98 i art. 100 k.p.c.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną powódki wniosły o jej oddalenie.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Ocenę zasadności skargi kasacyjnej trzeba rozpocząć od rozważenia

najdalej idącego zarzutu, wskazującego na rozpoznanie apelacji podlegającej

odrzuceniu z mocy – obowiązującego w chwili wniesienia tego środka

odwoławczego - art. 3701

k.p.c. Według skarżącego, apelacja powódek

zawierająca żądanie „zmiany zaskarżonego wyroku i zasądzenia powództwa

w całości” nie odpowiada wymaganiu przewidzianemu w art. 368 § 1 pkt 5 k.p.c.

Zapatrywania tego nie można jednak podzielić, gdyż tak sformułowany wniosek

apelacji zawiera wyraźnie sprecyzowane oczekiwanie zmiany kwestionowanego

rozstrzygnięcia i wskazuje jej zakres. Już tylko na marginesie zauważyć należy,

6

iż skuteczne zarzucenie sądowi drugiej instancji zaniechania odrzucenia apelacji

wymaga podniesienia również zarzutu naruszenia art. 373 k.p.c.

Istota sporu w rozpoznawanej sprawie sprowadza się do oceny charakteru

prawnego postanowień zamieszczonych w pkt IX umowy zawartej przez strony

w dniu 28 maja 2003 r. w formie aktu notarialnego, a ściślej rzecz ujmując do

rozstrzygnięcia, czy postanowienia te mogą być zakwalifikowane jako przejaw woli

stron zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Zasadnicze kontrowersje budzi kwestia, czy złożone przez strony oświadczenia

woli doprowadziły do uzgodnienia wszystkich koniecznych przesłanek ważności

umowy przedwstępnej. Źródłem sporu jest zapis umowy stwierdzający, że pozwany

ustanawia na rzecz powódek prawo odkupu lokalu nr 1 przy ulicy S. w K.,

znajdującego się nad lokalem nr 5 w przeciągu sześciu miesięcy od dnia, kiedy

lokal ten zostanie opróżniony z osób i rzeczy, za cenę nie wyższą niż 210.000 zł. W

stanie prawnym obowiązującym w chwili dokonania tego zapisu umowa

przedwstępna musiała określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz

termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona. Istotne było zatem

odtworzenie rzeczywistej woli stron dokonujących tego uzgodnienia.

Z przyjętych za podstawę zaskarżonego wyroku wiążących ustaleń

faktycznych wynika, że zgodnym zamiarem stron było sfinalizowanie sprzedaży

dwóch lokali. Przed przystąpieniem do realizacji tego zamiaru strony uzgodniły,

że cena za oba lokale wynosić będzie 350.000 zł (140.000 za lokal nr 5 i 210.000 zł

za lokal nr 1). Przeszkodę do zawarcia umowy sprzedaży obu lokali jednocześnie

stanowił fakt, że lokalu nr 1 zajmowany był przez najemcę na podstawie przydziału

uzyskanego w okresie obowiązywania szczególnego trybu najmu. Powódki

zainteresowane były nabyciem tego lokalu bez żadnych obciążeń. Chciały jednak

zagwarantować sobie prawo nabycia tego lokalu po opuszczeniu go przez

najemcę. Pozwany podejmował faktyczne działania zmierzające do spełnienia tego

warunku (eksmisji najemcy). W umowie przedwstępnej sprzedaży lokalu nr 5 strony

wskazały, że w umowie przyrzeczonej zostanie ustanowione na rzecz powódek

prawo pierwokupu lokalu nr 1. Ostatecznie jednak w umowie sprzedaży lokalu nr 5

znalazł się zapis o przytoczonej wyżej spornej treści. Strony nie zawarły odrębnej

umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu nr 1, gdyż notariusz sporządzająca

7

wymienione akty notarialne uważała, że nie jest to możliwe w sytuacji, w której lokal

ten jest zajęty i nie wiadomo, kiedy nastąpi jego opróżnienie.

Dokonując interpretacji woli stron wyrażonej w pkt IX umowy z dnia 28 maja

2003 r. z odwołaniem się do przytoczonych okoliczności Sąd Apelacyjny uznał, że

rzeczywistym ich zamiarem było zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu

nr 1. Wbrew odmiennemu zapatrywaniu skarżącego, ocenę tę - uwzględniającą

reguły wynikające z art. 65 k.c. - trzeba uznać za trafną. Wniosek, że w ustalonej

sekwencji zdarzeń strony zdecydowały się na przeniesienie własności lokalu nr 1

i postanowiły odroczyć zawarcie w tym przedmiocie umowy stanowczej w związku

z oczekiwaniem na opróżnieniu tego lokalu z osób i rzeczy, jest w pełni

usprawiedliwiony. Nie podważają go skutecznie zapisy o ustanowieniu na rzecz

powódek prawa pierwokupu (w umowie z 27 marca 2003 r.) oraz prawa odkupu

(w umowie z 28 maja 2003 r.). Dokonane one zostały – jak trafnie zauważył Sąd

Apelacyjny - w związku z określonym rozumieniem przez notariusza sposobu

oznaczenia w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.

Okoliczność ta nie może mieć jednak przesądzać charakteru dokonywanej

czynności. Zgodzić się też należy z oceną Sądu Apelacyjnego, że odwołanie się do

konstrukcji prawa pierwokupu i prawa odkupu było nieprzydatne do osiągnięcia

zamierzonego przez strony celu umowy i oderwane od przesłanek konstytuujących

te prawa. Zarzuty naruszenia art. 389 w związku z art. 390 § 2 k.c., art. 65 k.c. i art.

233 w związku z art. 382 k.c., zmierzające do zakwestionowania dokonanej przez

Sąd Apelacyjny wykładni spornych zapisów umowy oraz wysnutego na ich

podstawie wniosku, że odzwierciedlają one wolę zawarcia umowy przedwstępnej,

a nie innej umowy nienazwanej lub zastrzeżenia prawa pierwokupu, trzeba więc

uznać za bezzasadne.

Chybione okazały się też zarzuty podważające dokonaną przez Sąd

Apelacyjny ocenę ważności zawartej przez strony umowy przedwstępnej przez

pryzmat przesłanek określonych w art. 389 k.c.

W postępowaniu sądowym, którego przedmiotem jest realizacja roszczenia

o zawarcie umowy przyrzeczonej, sąd ustala treść tej umowy na podstawie

odpowiednich postanowień zawartych w umowie przedwstępnej. W razie potrzeby

8

uzupełnia ich treść postanowieniami wynikającymi z przepisów dyspozycyjnych,

zasad współżycia społecznego lub ustalonych zwyczajów, dokonując wykładni

umowy przedwstępnej zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 65 k.c. W wyniku

tych zabiegów sądu orzeczenie zastępujące umowę przyrzeczoną może nie

pokrywać się ściśle z treścią poszczególnych postanowień umowy przedwstępnej

(zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 stycznia 2008 r., II CSK 414/07, nie publ.).

Strony istotnie nie dokonały pełnego opisu przedmiotu umowy przyrzeczonej,

pomijając powierzchnię lokalu oraz związane z nim udziały we współwłasności

gruntu i we współwłasności nie wydzielonych częściach budynku. Biorąc pod

uwagę fakt, że lokal nr 1 położony jest bezpośrednio nad lokalem nr 5 i dokonanie

jego dokładnego opisu możliwe było na podstawie zgromadzonego w sprawie

materiału dowodowego, Sąd Apelacyjny w sposób uprawniony przyjął, że przedmiot

przyrzeczonej umowy sprzedaży określony został w sposób dostateczny,

umożliwiający jego identyfikację. We właściwy też sposób dał temu wyraz

w sentencji zaskarżonego wyroku. Bezpodstawny jest zatem także -

wyprowadzony przez skarżącego z odmiennych założeń - zarzut procesowy

naruszenia zakazu orzekania ponad żądanie.

Sąd Apelacyjny trafnie uznał, że uzgodnieniem stron objęta została cena

sprzedaży lokalu nr 1. Odnoszący się do tej kwestii zapis „za cenę nie wyższą niż

210.000 zł” - w kontekście wcześniejszych zgodnych ustaleń stron, co do ceny

sprzedaży obu lokali i faktu nie kwestionowania przez żadną z nich tych ustaleń po

zawarciu umowy - usprawiedliwia wniosek, że cena sprzedaży określona została

na wymienioną kwotę w sposób stanowczy.

Nie jest też uzasadniony zarzut wadliwej oceny ważności zawartej przez

strony umowy przedwstępnej w płaszczyźnie spełnienia przesłanki określenia

terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Artykuł 389 k.c. – w brzmieniu

obowiązującym w dacie zawarcia przez strony umowy przedwstępnej - nie zawierał

bliższych wskazań, co do dopuszczalnych sposobów oznaczenia w tej umowie

terminu, w ciągu którego ma dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zróżnicowanie konkretnych sytuacji i różnorodność przeszkód uniemożliwiających

stronom zawarcie umowy definitywnej uniemożliwiają wypracowanie w tym zakresie

jednej uniwersalnej reguły. W tej sytuacji zrozumiałymi są zróżnicowane poglądy

9

w odniesieniu do sposobu i precyzji określenia tego terminu (zob. w uchwałę składu

siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 9 czerwca 1958 r. I CO 11/58, OSPiKA

1959, nr 10, poz. 256, stanowiącą zasadę prawną). W doktrynie wskazuje się na

możliwość powiązania terminu z warunkiem. Zastosowania takiej konstrukcji nie

wyłącza również judykatura m.in. w sytuacjach, w których umowa przyrzeczona ma

zostać zawarta po dopełnieniu przez jedną ze stron formalności umożliwiających

zawarcie umowy definitywnej, jeżeli ich wynik – przy dochowaniu należytej

staranności – możliwy jest do określenia i uznania za niewątpliwy (zob. wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 5 września 2001 r., I CKN 214/99, OSNC 2002, nr 5, poz. 65).

Do tego poglądu odwołał się Sąd Apelacyjny przyjmując, że opróżnienie lokalu nr 1

pozostawało jedynie kwestią nieodległego czasu. Konstatacja ta nie jest – wbrew

zarzutowi skarżącego – wynikiem wadliwej wykładni art. 389 k.c., lecz rezultatem

oceny, że w konkretnym stanie faktycznym warunek określenia terminu zawarcia

umowy przyrzeczonej został spełniony. Skuteczne podważenie tej oceny nie jest

możliwe w drodze zarzutu błędnej wykładni art. 389 k.c.

Nie można natomiast odmówić słuszności zarzutowi uchylenia się przez Sąd

Apelacyjny od odniesienia się do zarzutu przedawnienia roszczeń powódek,

opartego na art. 390 § 3 k.c. Zarzut taki pozwany podniósł w postępowaniu przed

Sądem pierwszej instancji i podtrzymywał konsekwentnie w postępowaniu

apelacyjnym. Obowiązkiem Sądu Apelacyjnego, rozpoznającego wszakże sprawę

merytorycznie, było więc – wobec przyjętej koncepcji rozstrzygnięcia – rozważenie

tego zarzutu i dokonanie oceny jego skuteczności. Tymczasem z motywów

zaskarżonego wyroku wynika – jak trafnie podniósł skarżący – że zarzut ten

pozostał poza zakresem rozważań Sądu. Uchybienie to usprawiedliwia zarzut

naruszenia art. 328 § 2 w związku z art. 391 § 1 k.p.c. Nie pozwala też skutecznie

odeprzeć zarzutu naruszenia art. 390 § 3 w związku z art. 117 i art. 118 k.c.

Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815

§ 1 k.p.c. orzekł, jak

w sentencji.