V CSK 326/08

Sygn. akt V CSK 326/08

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 lutego 2009 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Antoni Górski (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Teresa Bielska-Sobkowicz

SSN Henryk Pietrzkowski

Protokolant Piotr Malczewski

w sprawie z powództwa J.S. i B.S.

przeciwko Powiatowi G.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 11 lutego 2009 r.,

skargi kasacyjnej powodów od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 13 marca 2008 r., sygn. akt [...],

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Powodowie J.S. i B.S. wnosili o zobowiązanie Powiatu G. do złożenia

oświadczenia woli, obejmującego przeniesienie na nich własności nieruchomości

położonej w P. przy ul. S., dla której prowadzona jest księga wieczysta KW [...],

za zapłatą ceny w kwocie 180.000 zł., płatnej w trzech ratach po 60.000 zł. każda,

przy czym przeniesienie własności nastąpi po zapłaceniu I raty, a dwie pozostałe

zostaną uiszczone odpowiednio po pięciu i po jedenastu miesiącach.

Wyrokiem z dnia 13 marca 2008 r. Sąd Okręgowy w G. oddalił powództwo.

Ustalił, że powodowie wzięli udział w rokowaniach dotyczących sprzedaży

przedmiotowej nieruchomości, w których pozwany przystał na ich propozycję kupna

za cenę 180.000 zł., płatną w trzech ratach, przy czym pierwsza miała być

zapłacona nie później niż do dnia zawarcia umowy. Termin sporządzenia aktu

notarialnego wyznaczono na 19 październik 2006 r. Strony stawiły się w tym dniu w

kancelarii notarialnej, jednakże do zawarcia umowy sprzedaży nie doszło

z przyczyn wskazanych w sporządzonym na tę okoliczność przez notariusza

protokole. Z punktu widzenia toczącego się obecnie procesu najważniejszą

z przyczyn było to, że wprawdzie powodowie złożyli w tym dniu polecenie przelewu

na rzecz zbywcy kwoty 60.000 zł., czyli zapłaty pierwszej raty, jednakże kwota ta do

chwili sporządzania protokołu nie wpłynęła na konto Powiatu G. W tej sytuacji

przedstawiciele pozwanego oświadczyli, że umowa nie może dojść do skutku, a po

wpłynięciu na konto Powiatu kwoty objętej przelewem bankowym zostanie ona

zwrócona niezwłocznie powodom, na co ci wyrazili zgodę.

Oceniając ten stan faktyczny pod względem prawnym, Sąd Okręgowy podkreślił,

że ma do niego zastosowanie ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. 2004 r., Nr 261, poz. 2603, ze zm.) – dalej:

„u.g.n.”, która reguluje szczegółowo tryb sprzedaży nieruchomości stanowiących

własność Skarbu Państwa. Stosownie do art. 70 tej ustawy, cena nieruchomości

sprzedawanej w drodze przetargu podlega zapłacie nie później niż do dnia

zawarcia umowy przenoszącej własność. Jeżeli jednak, jak to miało miejsce

w rozpoznawanej sprawie, cena ustalona została w drodze rokowań a zapłata

3

rozłożona na raty, pierwsza rata podlega uiszczeniu nie później niż do dnia

zawarcia umowy przenoszącej własność. Powodowie nie spełnili tego wymogu,

gdyż w terminie ustalonym dla zawarcia aktu notarialnego dysponowali jedynie

dokumentem potwierdzającym ich dyspozycję dokonania przelewu na konto

zbywcy kwoty pierwszej raty, nie było zaś potwierdzenia wpływu tej kwoty na rzecz

zbywcy. W tej sytuacji Sąd uznał, że nie mogło dojść do zawarcia umowy

przeniesienia własności, w związku z czym pozwany zasadnie do niej nie dopuścił.

Wbrew przy tym przekonaniu powodów, pozwany nie miał obowiązku wyznaczenia

im dodatkowego terminu do spełnienia ich świadczenia w postaci dokonania wpłaty

pierwszej raty ustalonej ceny, ponieważ z art. 491 § 1 k.c. wynika jedynie

uprawnienie dla wierzyciela a nie obowiązek wyznaczenia takiego terminu.

Rygorystyczne podejście pozwanego do kwestii zapłaty pierwszej raty

usprawiedliwiają regulacje zawarte w art. 41 i w art. 70 u.g.n., co sprawia,

że zgłoszone roszczenie przez powodów było bezpodstawne i podlegało oddaleniu.

Apelacja powodów od tego rozstrzygnięcia została oddalona wyrokiem Sądu

Apelacyjnego z dnia 13 marca 2008 r. Sąd ten potwierdził stanowisko prawne Sądu

I – ej Instancji, że wobec braku dowodu zapłaty pierwszej raty ceny przez powodów

nie mogło dojść do zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości.

Dodatkowo uznał, iż przepisy o umowach wzajemnych, na które powołują się

powodowie, nie mogą mieć zastosowania w sprawie, ponieważ do zawarcia umowy

wzajemnej jeszcze nie doszło. Sąd Apelacyjny poszedł dalej i zakwestionował w

ogóle możliwość dochodzenia przez powodów zgłoszonego roszczenia co do

samej zasady. Stwierdził, że, ze względu na treść art. 157 § 1 k.c., nie jest

dopuszczalne zobowiązanie pozwanego do złożenie oświadczenia woli o

przeniesieniu na powodów własności nieruchomości za zapłatą pierwszej raty, gdyż

byłaby to konstrukcja uzależniająca przejście tego prawa od spełnienia warunku,

czego zabrania powołany przepis. Z tych względów apelacja podlegała oddaleniu.

Wyrok Sądu Apelacyjnego zakwestionowali skargą kasacyjną powodowie.

Zarzucili naruszenie art. 491 § 1 k.c. w zw. z art. 70 ust. 2 u.g.n. i art. 41 ust. 2

u.g.n. oraz w zw. z § 29 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r.

w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie

nieruchomości (Dz. U. Nr 207, poz. 2108), a także art. 70 ust. 2 u.g.n. w zw. z art.

4

157 § 2 k.c. i art. 1047 § 2 k.p.c. Na tych podstawach wnosili o zmianę skarżonego

wyroku przez uwzględnienie powództwa, ewentualnie o jego uchylenie

i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zapłata ceny w pieniądzu ma, zgodnie z ogólną zasadą dotyczącą

wykonania zobowiązań pieniężnych, charakter świadczenia oddawczego (art. 454

zd. drugie k.c.). Zawarte w art. 70 u.g.n. sformułowania, iż cena nieruchomości

sprzedawanej w drodze przetargu podlega zapłacie nie później niż do dnia

zawarcia umowy przenoszącej własność (ust. 1), a w razie rozłożenia ceny na raty,

pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy

przenoszącej własność nieruchomości (ust. 2 zd. drugie) stanowią potwierdzenie tej

zasady i jednocześnie jej istotne wzmocnienie. Prawidłowa ich wykładnia prowadzi

bowiem do wniosku, że umowa sprzedaży nieruchomości, stanowiącej mienie

publiczne, nie może być zawarta bez uprzedniego uiszczenia przez nabywcę całej

ceny (art. 70 ust. 1 u.g.n.) lub pierwszej jej raty (art. 70 ust. 2 u.g.n.). Regulacja ta

ma na celu ochronę interesu publicznego i zapobieganie sytuacjom wyzbycia się

prawa własności bez realnego uiszczenia ceny. Podstawowym problemem

w sprawie jest kwestia, której ustawa wprost nie rozstrzyga, jakie są skutki prawne

niezapłacenia w terminie przewidzianym w art. 70 u.g.n. ceny nieruchomości, a -

ściśle rzecz biorąc - brak potwierdzenia w tym terminie na koncie zbywcy przelewu

należności dokonanego przez nabywcę. Należy zwrócić uwagę, że w art. 41 ust. 2

u.g.n. uregulowano jedynie przypadek, kiedy osoba ustalona jako nabywca

nieruchomości nie przystąpi bez usprawiedliwienia do zawarcia umowy w miejscu

i w terminie podanych w zawiadomieniu, o którym mowa w ust. 1.

Wówczas organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wypłacone

wadium nie podlega zwrotowi. Nie ulega wątpliwości, że nie usprawiedliwione nie

zgłoszenie się na termin umowy notarialnej i w związku z tym nieprzystąpienie w

ogóle do jej zwarcia jest rodzajowo inną sytuacją od tej, która występuje w sprawie,

kiedy to kandydat na nabywcę stawił się na wyznaczony termin do kancelarii

notarialnej, deklarując zamiar kupna nieruchomości i uprawdopodabniając fakt

przekazania pierwszej raty ceny dokonanym przelewem na rzecz zbywcy, do

którego nie dotarło tylko potwierdzenie dokonania tego przelewu. Do

5

rozpoznawanego przypadku nie można więc zastosować rozszerzającej wykładni i

przyjąć, że w grę wchodzi przewidziane w art. 41 ust. 2 u.g.n. uprawnienie do

odstąpienia od zawarcia umowy. W takim razie rozwiązania problemu trzeba

poszukiwać w przepisach kodeksu cywilnego dotyczących zawierania i

odstępowania od umów. Upoważnia do tego pogląd prawny wyrażony w

uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z dnia 2 sierpnia 1994 r., III CZP 96/94

(OSNC 1995, nr 1, poz. 11), podzielany w doktrynie, zgodnie z którym z chwilą

wszczęcia procedury przetargowej pomiędzy organizatorem przetargu a jego

uczestnikami nawiązuje się stosunek cywilnoprawny, właściwy dla sytuacji prawnej

dotyczącej działań równorzędnych podmiotów. Pozwoliło to Sądowi Najwyższemu

na wyrażenie w sentencji uchwały stanowiska, że ustalonemu w protokole

przetargu zorganizowanego i przeprowadzonego zgodnie z zarządzeniem Ministra

Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 19 czerwca 1991 r. w sprawie

przetargów na nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa lub gminy

(M. P. Nr 21, poz.148) nabywcy przysługuje roszczenie o zobowiązanie właściciela

tej nieruchomości do jej oddania w wieczyste użytkowanie. Jest rzeczą bezsporną,

że stanowisko to zachowało aktualność w obecnym stanie prawnym, tj. pod

rządem ustawy o gospodarce nieruchomościami, a ponadto, że odnosi się ono nie

tylko do przypadku wyłonienia nabywcy w drodze przetargu, ale także w drodze

rokowań. Sytuacja prawna stron stosunku prawnego powstałego po zatwierdzeniu

w drodze rokowań nabywcy nieruchomości, w której kandydat na nabywcę może

dochodzić sądownie zobowiązania właściciela nieruchomości do złożenia

oświadczenia woli o przeniesieniu jej własności, jest zbliżona do sytuacji stron

umowy przedwstępnej. W doktrynie określono nawet ten status prawny mianem

zobowiązania przedwstępnego. Zgodnie z panującym w orzecznictwie poglądem,

umowa przedwstępna nie ma jednak charakteru umowy wzajemnej. Swoistą cechą

tej ostatniej jest to, że obie strony zobowiązują się w taki sposób, iż świadczenie

jednej z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej, stanowiąc

ekwiwalent w znaczeniu ekonomicznym (art. 487 § 2 k.c.). Świadczenie z umowy

przedwstępnej polega zaś na złożeniu w przyszłości odpowiedniego oświadczenia

woli oraz podjęcia innych czynności koniecznych do zawarcia umowy przyrzeczonej

i w przyjętym znaczeniu tego pojęcia nie jest ekwiwalentne do zobowiązania drugiej

6

strony (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 2003 r., V CKN 417/01

oraz z dnia 2 kwietnia 2004 r., III CK 537/02- niepubl.). Nie negując tego

stanowiska prawnego, trzeba podkreślić, że węzeł obligacyjny, jaki ukształtował się

pomiędzy stronami niniejszego procesu, na skutek zaakceptowania w rokowaniach

powodów na nabywców nieruchomości i wyznaczenia terminu do zawarcia umowy

przeniesienia własności tej nieruchomości ma pewne cechy wzajemności

w znaczeniu nie tyle ściśle prawnym, co potocznym. Przysługującemu bowiem

powodom uprawnieniu do nabycia nieruchomości odpowiada obowiązek

pozwanego sprzedaży im jej na warunkach ustalonych w protokole z rokowań.

Zdaniem Sądu Najwyższego nietypowość sytuacji objętej niniejszym sporem

uzasadnia poszukiwanie niestereotypowego prawnego jej zakwalifikowania

i pozwala na zastosowanie do niej w drodze analogii art. 491 § 1 k.c. Oznacza to,

że skoro pozwany nie mógł sprzedać nieruchomości w ustalonym terminie, gdyż

nie doszło potwierdzenie dokonania przez powodów przelewu obejmującego

zapłatę pierwszej raty ceny, obowiązany był - stosownie do tego przepisu -

wyznaczyć powodom dodatkowy termin sfinalizowania umowy, z zastrzeżeniem,

iż w razie niespełnienia wymogu z art. 70 ust. 2 u.g.n., przestanie wiązać go

zobowiązanie do sprzedaży nieruchomości powodom. Za zastosowaniem tego

trybu postępowania w drodze odwołania się do odpowiedniego zastosowania art.

491 § 1 k.c. przemawia dodatkowo ogólny obowiązek dochowania lojalności

kontraktowej, przewidziany w art. 354 k.c. W tej sytuacji natychmiastowe

odstąpienie od zawarcia umowy przez pozwanego możliwe byłoby ewentualnie na

podstawie art. 394 § 1 k.c., tj., gdyby powodowie dodatkowo zagwarantowali

wykonanie umowy przez wpłacenie zadatku. Rzecz jasna, dopuszczalne byłoby też

odstąpienie od umowy na skutek porozumienia stron.

Stanowisko Sądu Apelacyjnego, wychodzące z odmiennych założeń

prawnych, nie mogło się więc ostać, co usprawiedliwiało uwzględnienie skargi

kasacyjnej (art. 39814

k.p.c.). Trzeba dodać, iż nie można też podzielić zastrzeżeń

tego Sądu co do dopuszczalności zastosowania w sprawie fikcji złożenia

oświadczenia woli przez zastąpienie go, stosownie do art. 1047 k.p.c., wyrokiem

sądowym zobowiązującym stronę do złożenia takiego oświadczenia. Przeszkodą

dla takiego rozwiązania miałby być art. 157 k.c., zabraniający zawierania umowy

7

przeniesienia własności nieruchomości pod warunkiem, a w ocenie Sądu,

zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu własności

nieruchomości z zastrzeżeniem zapłaty ceny nie później niż do dnia zawarcia

umowy stanowiłoby w istocie warunkową jej sprzedaż. Takie ujęcie tego problemu

jest jednak niewłaściwe. Chodzi tu bowiem o wykonalność takiego wyroku, a nie

o jego warunkową konstrukcję. Jak bowiem wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale

składu siedmiu sędziów z dnia 7 stycznia 1967 r., III CZP 32/68 (OSNCP 1968 nr

12, poz. 199), art. 1047 § 2 k.p.c. odracza powstanie skutków orzeczenia

stwierdzającego obowiązek złożenia oświadczenia woli do chwili prawomocnego

nadania mu klauzuli wykonalności. Przepis ten pozostaje w związku z treścią art.

786 k.p.c. i dotyczy tylko takich orzeczeń, które złożenie oświadczenia woli przez

dłużnika, a zatem i powstanie skutku przewidzianego w § 1 uzależniają od

wykonania przez wierzyciela świadczenia wzajemnego. Stosownie więc do tego

przepisu oraz art. 786 k.p.c., jeżeli sentencja orzeczenia stwierdzającego

obowiązek dłużnika do złożenia oznaczonego oświadczenia woli uzależni ten

obowiązek od uprzedniego lub równoczesnego spełnienia przez wierzyciela

oznaczonego świadczenia wzajemnego, to skutek takiego orzeczenia w postaci

fikcji złożenia oświadczenia woli nastąpi dopiero z chwilą prawomocnego nadania

orzeczeniu klauzuli wykonalności, którą sąd nada po złożeniu dowodu spełnienia

tego świadczenia.

Z podanych wyżej przyczyn orzeczono jak w sentencji.

Postanowienie o kosztach uzasadnia art. 108 § 2 k.p.c.