IV CSK 552/08

Sygn. akt IV CSK 552/08

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 maja 2009 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)

SSN Wojciech Katner (sprawozdawca)

SSN Kazimierz Zawada

w sprawie z powództwa D.Ł. i M.Ł.

przeciwko Gminie Miejskiej S.

o ustalenie,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 7 maja 2009 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 23 lipca 2008 r., sygn. akt[...],

oddala skargę kasacyjną.

2

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 4 kwietnia 2008 r. Sąd Okręgowy w G. ustalił, że złożone w

formie aktu notarialnego oświadczenie Gminy Miejskiej S. z dnia 12 września 2007

r. w sprawie wykonania prawa pierwokupu działki gruntu jest nieważne i nie rodzi

skutków prawnych. W wyniku apelacji pozwanej Gminy, Sąd Apelacyjny w sprawie

zmienił zaskarżony wyrok tylko w ten sposób, że uznał powyższe oświadczenie, nie

za nieważne, lecz za bezskuteczne.

Spór dotyczył oświadczenia złożonego przez pozwaną Gminę o wykonaniu

prawa pierwokupu działki gruntu, w odniesieniu do której powodowie, będący

kupującymi zawarli dnia 6 lipca 2007 r. warunkową umowę z Zakładami F.

Notariusz sporządzający umowę sprzedaży omyłkowo przesłał jej odpis do Agencji

Nieruchomości Rolnych. Agencja skierowała ten odpis przy piśmie z dnia 30 lipca

2007 r. do pozwanej Gminy, która otrzymanie go poświadczyła dnia 1 sierpnia

2007 r. Tymczasem notariusz przesłał kolejny odpis aktu notarialnego, tym razem

wprost do pozwanej Gminy, a ta otrzymała go dnia 13 sierpnia 2007 r. W dniu

12 września 2007 r. pozwana Gmina S. złożyła notarialne oświadczenie o

wykonaniu prawa pierwokupu i następnie została wpisana, jako właściciel, do księgi

wieczystej, prowadzonej dla zbywanej nieruchomości. W dniu 19 września 2007 r.

powodowie wezwali pozwaną do usunięcia naruszenia prawa stwierdzając, że

oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu zostało złożone z uchybieniem

terminu jednego miesiąca, przewidzianego ustawą o gospodarce nieruchomościami

z dnia 21 sierpnia 1997 r. (zwaną dalej u.g.n.). Wskutek odmowy pozwanego, który

nie uznał naruszenia prawa doszło do niniejszego sporu.

Uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego, który przyjął za prawidłowe

ustalenia faktyczne Sądu I instancji, powołuje treść art. 598 § 2 k.c. w odniesieniu

do prawa pierwokupu, art. 61 k.c. stanowiący prawną podstawę dla chwili złożenia

oświadczenia woli adresatowi oraz art. 110 wymienionej u.g.n., który to przepis

wskazuje na prawo wykonania prawa pierwokupu w terminie miesiąca od

otrzymania przez „wójta, burmistrza lub prezydenta miasta zawiadomienia o treści

3

umowy sprzedaży”. Z kolei § 3 tego artykułu stanowi o obowiązku notariusza

sporządzającego umowę sprzedaży zawiadomienia wskazanych organów gminy,

nie określając przy tym terminu przesłania tego zawiadomienia. Wyrokując w tej

sprawie uznano, że stało się zadość wymienionym przepisom, jeśli właściwy

adresat otrzymał odpis aktu notarialnego. Skoro stało się to 1 sierpnia 2007 r., to

termin miesięczny należało liczyć od tej daty, zatem wykonanie prawa pierwokupu

dopiero 12 września 2007 r. nastąpiło już po upływie terminu zawitego,

skutkującego wygaśnięcie uprawnienia. Ratio legis powoływanych przepisów

kodeksu cywilnego i ustawy o gospodarce nieruchomościami jest odnoszona do

stanu zawiadomienia podmiotów uprawnionych z tytułu pierwokupu o dokonaniu

warunkowej czynności prawnej, a nie do okoliczności samego wykonywania tego

zawiadomienia. Termin wykonania uprawnienia biegnie więc, jak przyjął Sąd

Okręgowy i Sąd Apelacyjny, od momentu zapoznania się właściwego podmiotu

z treścią warunkowej umowy. Nie chodzi przy tym o każdą informację o treści

warunkowej umowy, a tylko taką, której można nadać znaczenie w rozumieniu

art. 110 ust. 2 u.g.n., to zaś miało miejsce w przekazaniu pozwanemu odpisu aktu

notarialnego przedmiotowej warunkowej umowy sprzedaży. Ze względu na

konsekwencje uchybienia terminowi zawitemu, czyli niewywołanie skutków

prawnych oświadczenia, Sąd Apelacyjny skorygował wyrok Sądu I instancji uznając

oświadczenie za bezskuteczne a nie nieważne.

Ze względu na treść wyroku Sądu Apelacyjnego, wniesiona została skarga

kasacyjna pozwanej Gminy, oparta na art. 3983

§ 1 pkt 1 k.p.c., zarzucająca temu

wyrokowi naruszenie prawa materialnego w postaci błędnej wykładni art. 110 ust. 2

i 3 u.g.n. oraz niewłaściwego zastosowania art. 61 k.c. Co do przepisów u.g.n., to

chodzi o ustawowy obowiązek notariusza do zawiadomienia właściwego organu, że

została zawarta warunkowa umowa i dopiero od daty takiego zawiadomienia

można liczyć termin miesięczny do wykonanie uprawnienia. Zdaniem skarżącego,

art. 61 k.c. w ogóle nie ma zastosowania do stanu faktycznego sprawy.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie.

4

Dokonując wykładni art. 110 u.g.n. trzeba stwierdzić, że przepis ten stanowi

o trybie wykonania prawa pierwokupu, wskazując na osoby uprawnione do złożenia

oświadczenia. Są to wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Z tego względu ustawa

wymienia też te osoby jako adresatów zawiadomienia przez notariusza o zawarciu

umowy warunkowej. Jednak rzeczywistym podmiotem wykonującym prawo

pierwokupu jest gmina jako osoba prawna, a nie stojący na jej czele jednoosobowy

organ: wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Wykonanie prawa pierwokupu należy

zatem do gminy, za którą tylko działają wymienione osoby (art. 110 ust. 2 u.g.n.).

Przekonującym dowodem, że tak uważa i Prezydent S. jest otrzymanie

powtórnego zawiadomienia notariusza przesłanego dnia 13 sierpnia 2007 r. nie

przez tegoż Prezydenta, tylko przez Gminę, której biuro mu to zawiadomienie

dopiero przekazało. Na Gminę bowiem a nie na Prezydenta Miasta było to

powtórne zawiadomienie zaadresowane. Tymczasem Prezydent S. nie

kwestionował, kolejny raz, przesłanego zawiadomienia nie na swoje imię, tak jak

wcześniej to uczynił względem państwowej agencji, tylko honorował datę

wpłynięcia dokumentu do Gminy dnia 13 sierpnia 2007 r. Jak wynika z ustaleń

faktycznych, Agencja Nieruchomości Rolnych też przeadresowała zawiadomienie

notariusza wraz z pismem przewodnim do Gminy a nie na imię Prezydenta. W

jednym i w drugim przypadku, zarówno wspomniana Agencja, jak i Gmina były tylko

mimowolnymi posłańcami, poprzez których przeadresowane zawiadomienie trafiło

do właściwych rąk. Uwzględniając zaś datę otrzymania tego zawiadomienia przez

adresata dnia 1 sierpnia 2007 r. powodowie uznali to za dzień rzeczywistego

wpłynięcia pisma notariusza do Urzędu Gminy, a nie wcześniej do błędnie

oznaczonego adresata (Agencji Nieruchomości Rolnych). Zgodnie

z poświadczeniem otrzymania zawiadomienia przez Gminę był to właśnie 1 sierpnia

2007 r. Z tym dniem Prezydent mógł z treścią zawiadomienia notariusza się

zapoznać.

Istotą spornej kwestii jest zatem ustalenie, od kiedy liczy się miesięczny

termin wskazany w art. 598 § 2 k.c. na wykonanie prawa pierwokupu. Według § 1

tego artykułu zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien niezwłocznie

zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią. Ani

w tym przepisie ani w u.g.n. nie ma terminu, który by konkretyzował wyrażenie

5

„niezwłocznie”. Nacisk w art. 598 k.c., podobnie jak w art. 110 § 2 u.g.n. jest

położony na fakt zawiadomienia adresata (zob. wyrok SN z dnia 8 sierpnia 2003 r.

V CK 177/02, OSNC 2004, nr 10, poz.160). Wymienione przepisy nie pozostają

względem siebie w relacjach przepisu szczególnego (art. 110 u.g.n.) wobec

ogólnego (art. 598 k.c.), jak akcentuje się w skardze kasacyjnej.

Ze względu na cywilistyczną konstrukcję prawa pierwokupu, nie można

odrywać art. 110 u.g.n. od rozwiązań kodeksu cywilnego. Przepis ten ma tylko

charakter techniczny, mówiąc o czynnościach umożliwiających wykonanie prawa

pierwokupu względem nieruchomości. Tego nie czyni sam kodeks cywilny,

odnoszący się do prawa pierwokupu we wszystkich sytuacjach, w których może być

zastrzeżone. W przypadku nieruchomości umowa sprzedaży zawierająca warunek

niewykonania prawa pierwokupu wywiera tylko skutek zobowiązujący, wymaga

zatem drugiej czynności prawnej – rozporządzającej, już bezwarunkowej (art. 157

§ 1 i 2 k.c.). Toteż w art. 110 u.g.n. znajduje się wskazanie, jak technicznie

doprowadzić do zrealizowania uprawnienia skorzystania z prawa pierwokupu. Nie

uregulowane są wszak kwestie odnoszące się do oświadczeń woli z tym

związanych. To znajduje się w kodeksie cywilnym. Dlatego wbrew twierdzeniom

skargi kasacyjnej, ocena, czy oświadczenie o zawarciu warunkowej umowy

sprzedaży skierowane do uprawnionych z prawa pierwokupu jest prawidłowo

złożone winna być dokonana na podstawie przepisów o dokonywaniu czynności

prawnych (art. 56 i nast. k.c.). Podstawowe znaczenie dla rozwikłania wątpliwości w

przedmiotowej sprawie ma art. 61 k.c. Przepis ten stanowi w § 1 zd. 1, że

„oświadczenie, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło

do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią”. Nie ma przepisu, który

by jako szczególny rozstrzygał tę kwestię w u.g.n. Należy zatem wprost zastosować

art. 61 § 1 zd. 1 k.c. i przyznać rację Sądom rozpoznającym sporną sprawę, iż

chwilą w której Prezydent S. mógł się zapoznać z oświadczeniem zawierającym

zawiadomienie o zawarciu warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości był dzień

otrzymania tego zawiadomienia, czyli 1 sierpnia 2007 r. Od tego dnia biegł więc

termin miesięczny na złożenie oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu, a

nie dopiero od 13 sierpnia 2007 r., kiedy otrzymał powtórne zawiadomienie w tej

samej sprawie (por. wyrok SN z dnia 16 marca 1995 r. I PRN 2/95, OSNAP 1995,

6

nr 12, poz. 229; uchwała SN (7) z dnia 20 lutego 1967 r. III CZP 88/66, OSN 1967,

nr 12, poz. 210).

W rozumieniu art. 598 k.c. i art. 110 ust. 2 i 3 u.g.n. decydująca dla początku

biegu terminu do złożenia oświadczenia woli w sprawie wykonania prawa

pierwokupu nieruchomości jest data otrzymania zawiadomienia notariusza

o zawartej umowie sprzedaży przez podmiot uprawniony tak, że mógł się on z nim

zapoznać (art. 61 § 1 zd. 1 k.c.). Dla początku biegu tego terminu nie ma

znaczenia, że zawiadomienie notariusza wskutek błędnego skierowania zostało

przekazane uprawnionemu za pośrednictwem innego podmiotu prawa

(przeadresowane). Skoro więc podmiot uprawniony (prezydent miasta) nie wykonał

swego uprawnienia do oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu w ciągu

miesiąca od tak ustalonej daty, to uprawnienie wygasło (termin zawity) i warunek

zawieszający zawarty w umowie sprzedaży nieruchomości (że uprawniony nie

skorzysta z prawa pierwokupu) się spełnił. Strony umowy mogły więc przystąpić do

zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, jako że spóźnione

oświadczenie uprawnionego było prawnie bezskuteczne.

Z powyższych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 59814

k.p.c.

orzekł jak w wyroku.