V CSK 442/08

Sygn. akt V CSK 442/08

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 czerwca 2009 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Stanisław Dąbrowski (przewodniczący)

SSN Barbara Myszka (sprawozdawca)

SSN Dariusz Zawistowski

w sprawie z powództwa Gminy W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej w W.

przy ul. G. [...]

o uchylenie uchwały,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 16 czerwca 2009 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego […]

z dnia 4 kwietnia 2008 r.,

1. oddala skargę kasacyjną,

2. zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 120

(sto dwadzieścia) złotych tytułem zwrotu kosztów

postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

2

Wyrokiem z dnia 28 listopada 2007 r. Sąd Okręgowy uchylił uchwałę nr 3/

2007 z dnia 12 czerwca 2007 r., podjętą na zebraniu właścicieli lokali w

nieruchomości położonej przy ul. G. [...] w W., w przedmiocie wyrażenia zgody na

wniesienie przez zarządcę pozwu do sądu z żądaniem sprzedaży lokali nr 17, 18 i

19 w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o

egzekucji z nieruchomości. Za podstawę orzeczenia Sąd Okręgowy przyjął

następujące ustalenia faktyczne.

Na zebraniu w dniu 12 czerwca 2007 r. właściciele lokali w nieruchomości

przy ul. G. [...]podjęli uchwałę nr 3/2007, w której wyrazili zgodę na wytoczenie

przez zarządcę S. C., prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą „E. Dom”

Zarządzanie Nieruchomościami, powództwa z żądaniem przymusowej sprzedaży

lokali nr 17, 18 i 19 z powodu uporczywego wykraczania przez osoby zajmujące te

lokale przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu i powodowania

zagrożenia dla bezpieczeństwa właścicieli pozostałych lokali, oraz upoważnili

zarządcę do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej przed sądem. Na żądanie

właścicieli posiadających łącznie 38,36 % udziałów w nieruchomości wspólnej

głosowanie nad uchwałą odbyło się według zasady, że na każdego właściciela

przypada jeden głos.

Właścicielem nieruchomości przy ul. G. [...] była powodowa Gmina W., która

w dalszym ciągu jest właścicielem niewyodrębnionych lokali nr 17, 18 i 19. Z

przysługującym jej prawem własności związany jest udział w nieruchomości

wspólnej wynoszący 57,15 %. Lokale nr 17, 18 i 19 wchodzą w skład

mieszkaniowego zasobu Gminy. Zachowanie zamieszkałych w nich osób jest

uciążliwe dla mieszkańców pozostałych lokali.

Sąd Okręgowy stwierdził, że, zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy z dnia

24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903

ze zm. – dalej: „u.w.l.”), jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą

należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko

obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe

zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej

3

uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży

lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego

o egzekucji z nieruchomości. Przytoczony przepis ze względu na jego sankcyjny

charakter, statuujący podstawę prawną naruszenia konstytucyjnie chronionego

prawa własności, podlega wykładni ścisłej, a w razie wątpliwości – zwężającej.

W tym stanie rzeczy trzeba, zdaniem Sądu Okręgowego, przyjąć, że sankcja

przymusowej sprzedaży może dotknąć jedynie właściciela lokalu. Oznacza to, że

art. 16 ust. 1 u.w.l. nie przyznaje wspólnocie mieszkaniowej uprawnienia do

żądania sprzedaży niewyodrębnionych lokali dotychczasowego właściciela.

Konkludując Sąd Okręgowy stwierdził, że zaskarżona uchwała podlega uchyleniu

z powodu jej niezgodności z przepisami prawa.

Apelacja strony pozwanej została przez Sąd Apelacyjny oddalona wyrokiem

z dnia 4 kwietnia 2008 r. Sąd Apelacyjny zaaprobował ocenę prawną Sądu

pierwszej instancji i podkreślił, że pozwana bezpodstawnie łączy stosowanie art. 4

ust. 1 u.w.l. z odrębną sankcją przewidzianą w art. 16 tej ustawy, oba przepisy

bowiem mają własny zakres stosowania. Według art. 4 ust. 1 u.w.l.,

dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do

niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same

uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to

także do jego obowiązków. Nie oznacza to jednak, by z racji „obowiązków”

dotychczasowego właściciela nieruchomości wspólnota mieszkaniowa miała sięgać

do jego własności pod pozorem stosowania sankcji z art. 16 u.w.l. Powołany

przepis odnosi się wyłącznie do właścicieli wyodrębnionych lokali i w warunkach

w nim określonych zezwala na „sprzedaż lokalu”, czyli lokalu już wyodrębnionego.

Przedmiotem przymusowej sprzedaży zresztą może być tylko rzecz, a więc

wyodrębniony lokal, ponieważ komornik i sąd prowadzący egzekucję w trybie

art. 16 ust. 1 u.w.l. nie są powołani do ustanowienia odrębnej własności,

a następnie „sprzedaży lokalu”.

W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego pozwana Wspólnota

Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. G. [...], powołując się na podstawę określoną

w art. 398 3

§ 1 pkt 1 k.p.c., wnosiła o jego uchylenie i oddalenie powództwa

ewentualnie przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. W ramach powołanej

4

podstawy kasacyjnej wskazała na naruszenie art. 16 w związku z art. 4 u.w.l. przez

przyjęcie, że kierowanie powództwa z art. 16 ust. 1 u.w.l. przeciwko

dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości jest niedopuszczalne.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarżąca zarzuca, że dokonana przez Sąd Apelacyjny wykładnia art. 16

u.w.l. jest sprzeczna z intencją ustawodawcy, który w art. 4 u.w.l. zrównał

w prawach i obowiązkach wszystkich właścicieli lokali, zarówno wyodrębnionych,

jak i niewyodrębnionych. Samodzielny lokal niewyodrębniony, stanowiący wyłączną

własność dotychczasowego właściciela nieruchomości, może być przedmiotem

obrotu. Sprzedaż odbywa się równocześnie z wyodrębnieniem prawnym lokalu,

z tym że skutek, jakim jest powstanie odrębnej własności, następuje dopiero

z chwilą wpisu do księgi wieczystej. Uwzględniając żądanie, o którym mowa

w art. 16 u.w.l., sąd powinien zatem stwierdzić obowiązek złożenia przez

dotychczasowego właściciela nieruchomości oświadczenia o wyodrębnieniu lokalu

przeznaczonego na sprzedaż. Orzeczenie takie zastępowałoby oświadczenie woli

właściciela niewyodrębniowego lokalu i pozwalało wyodrębnić go albo

w postanowieniu o przybiciu, albo przed licytacją. W toku postępowania

egzekucyjnego wierzyciel składałby wniosek w trybie art. 1050 k.p.c. o nakazanie

wyodrębnienia lokalu, komornik na podstawie art. 923 – 941 k.p.c. zajmowałby

nieruchomość, a sąd ustanawiał zarządcę, który w trybie art. 935 § 3 k.p.c.

doprowadzałby do wyodrębnienia lokalu. Następnie komornik ogłosiłyby licytację

lokalu już wyodrębnionego. Nie ma zatem – zdaniem skarżącej – przeszkód do

żądania sprzedaży niewyodrębnionego lokalu w drodze licytacji na podstawie

przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Wywody powyższe stanowią próbę rozwiązania problemów wyłaniających

się przy założeniu, że art. 16 ust. 1 u.w.l. umożliwia żądanie przez wspólnotę

mieszkaniową w trybie procesu sprzedaży niewyodrębnionego lokalu w drodze

licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji

z nieruchomości. Nie upoważniają jednak do poczynienia takiego założenia.

Wbrew odmiennym zapatrywaniom skarżącej, Sąd Apelacyjny dokonał

prawidłowej wykładni art. 16 u.w.l. W powołanym przepisie jest mowa o żądaniu

5

sprzedaży lokalu w drodze licytacji, nie zaś o żądaniu ustanowienia odrębnej

własności lokalu i jego sprzedaży w drodze licytacji. Dyrektywy wykładni językowej

dostarczają zatem argumentu na rzecz tezy, że chodzi o sprzedaż lokalu już

wyodrębnionego. W procesie wykładni trzeba też uwzględnić okoliczność, że

uprawnienie przyznane w art. 16 u.w.l. jest przykładem najdalej idącego

uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej do ingerowania w prawo własności lokalu.

Charakter interpretowanego przepisu zatem sprawia, że nie może on podlegać

wykładni rozszerzającej.

Założenia, jakie poczyniła skarżąca, nie uzasadnia też zawarte w art. 4 ust. 1

u.w.l. stwierdzenie, że dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują

co do niewyodrębnionych lokali oraz do nieruchomości wspólnej takie same

uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych, oraz że odnosi

się to także do jego obowiązków. Przepis ten reguluje wzajemny stosunek między

dotychczasowym właścicielem nieruchomości a właścicielami lokali

wyodrębnionych w sytuacji, w której nie wszystkie samodzielne lokale zostały

wyodrębnione. Ma on zatem inny niż art. 16 u.w.l. zakres stosowania. Posługując

się terminem „uprawnienia”, a nie terminem „prawa” ustawodawca – jak

podkreślono w doktrynie – dał wyraz myśli, że sytuacja prawna dotychczasowego

właściciela jest analogiczna do sytuacji właścicieli lokali, ale nie jest taka sama. Do

lokali ich właścicielom przysługuje prawo własności, natomiast dotychczasowemu

właścicielowi sui generis prawo współwłasności.

Konkludując trzeba stwierdzić, że skarżąca nie przytoczyła argumentów

świadczących o wadliwości dokonanej przez Sąd Apelacyjny wykładni art. 16 u.w.l.

Z przytoczonych wyżej powodów Sąd Najwyższy na zasadzie art. 39814

k.p.c. oddalił skargę kasacyjną jako pozbawioną uzasadnionych podstaw,

postanawiając o kosztach postępowania kasacyjnego po myśli art. 98 § 1 i 3 oraz

art. 99 w związku z art. 391 § 1 i art. 398 21

k.p.c.