IV CSK 81/09

Sygn. akt IV CSK 81/09

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 sierpnia 2009 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Gerard Bieniek (przewodniczący)

SSN Antoni Górski

SSN Marek Sychowicz (sprawozdawca)

Protokolant Bogumiła Gruszka

w sprawie z powództwa Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta G.

przeciwko M.B., D.P., C.P., H.K., W.T., A.T., E.L., R.M. i M.M.

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej

w dniu 12 sierpnia 2009 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Okręgowego w G.

z dnia 9 lipca 2008 r., sygn. akt [...],

oddala skargę kasacyjną;

zasądza od Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta G. na rzecz

M.B. kwotę 1.800 (jeden tysiąc osiemset) złotych tytułem zwrotu

kosztów postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Skarb Państwa-Prezydent Miasta G. wniósł o ustalenie, że w dziale drugim

księgi wieczystej Kw nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w G. dla lokalu

mieszkalnego nr 1, znajdującego się w budynku położonym przy ulicy Ś. 61,

powinien być wpisany jako właściciel udziału w prawie własności Skarb Państwa. W

toku sprawy przed Sądem pierwszej instancji zmienił żądanie przez wskazanie

alternatywnego sposobu uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym

stanem prawnym poprzez jej zamknięcie.

Wyrokiem z dnia 3 grudnia 2007 r. Sąd Rejonowy w G. oddalił powództwo.

Sąd Okręgowy w G. wyrokiem z dnia 9 lipca 2008 r. oddalił apelację powoda od

tego wyroku.

Podstawą zapadłych w sprawie wyroków są następujące ustalenia. M.W. od

1953 r. była współwłaścicielką w ½ nieruchomości położonej w G. przy ulicy Ś.

Posiadała ona obywatelstwo polskie oraz obywatelstwo Stanów Zjednoczonych

Ameryki Północnej. W uwzględnieniu jej wniosku, zawierającego zrzeczenie się

przysługującego jej udziału w prawie własności nieruchomości, Amerykańska

Komisja ds. Uregulowania Roszczeń Zagranicznych decyzją z dnia 5 stycznia 1966

r. przyznała jej z tego tytułu odszkodowanie. Decyzją z dnia 25 lipca 2000 r.

Minister Finansów stwierdził przejście na rzecz Skarbu Państwa udziału M.W. w

prawie własności nieruchomości, którego się zrzekła. Postępowania

administracyjne i sądowoadministracyjne, prowadzące do podważenia tej decyzji,

nie przyniosły rezultatu. W wyniku dziedziczenia po zmarłej w dniu 7 kwietnia 1972

r. współwłaścicielce nieruchomości, do której należał udział – wynoszący ½ –

w prawie własności nieruchomości, M.W. nabyła ten udział. M.W. zmarła w dniu 1

marca 1989 r. Jej spadkobierczynie, E.L. i M.M. w dniu 3 sierpnia 2000 r.

ustanowiły odrębną własność lokali w budynku położonym w G. przy ulicy Ś.

i na podstawie zawartej przez nie umowy wyłączną właścicielką lokalu

mieszkalnego nr 1 została E.L. Dla lokalu tego założona została w Sądzie

Rejonowym w G. księga wieczysta Kw nr [...]. W dniu 5 stycznia 2001 r. E.L.

sprzedała prawo własności tego lokalu swojej córce, pozwanej M.B.

3

W tym stanie rzeczy zdaniem Sądu Rejonowego Skarb Państwa nabył udział

we własności nieruchomości w sposób pierwotny, z chwilką wydania przez

Amerykańską Komisja ds. Uregulowania Roszczeń Zagranicznych w dniu

5 stycznia 1966 r. decyzji na skutek zrzeczenia się przez M.W. należącego do niej

udziału w prawie własności nieruchomości i umowa z dnia 3 sierpnia 2000 r., którą

ustanowiona została odrębna własność lokali jest nieważna, gdyż zawarta została

bez zgody współwłaściciela nieruchomości – Skarbu Państwa. Nabywczynię lokalu,

pozwaną M.B. chroni jednakże rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Odnosząc się do zarzutów apelacji Sąd Okręgowy uznał, że żądanie powoda

uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

przez nakazanie zamknięcia księgi wieczystej, uzasadnione nieistnieniem

nieruchomości, dla której księga wieczysta została założona, skierowane jest

przeciwko istnieniu samej księgi i w zasadzie skierowane jest przeciwko wpisom

dokonanym w dziale pierwszym, które nie podlegają uzgodnieniu na podstawie

art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.) W jego ocenie

niedopuszczalne byłoby uzgodnienie z rzeczywistym stanem prawnym treści księgi

wieczystej prowadzonej dla wyodrębnionego lokalu bez jednoczesnego

uzgodnienia treści księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. Sąd

Okręgowy zaaprobował prawidłowość ustalenia dokonanego przez Sąd pierwszej

instancji co do tego, że nabywając prawo własności lokalu pozwana M. L.-B.

pozostawała w dobrej wierze i chroni ją rękojmia wiary publicznej ksiąg

wieczystych. Poza tym uznał, że dla rozstrzygnięcia sprawy nie jest konieczna

ocena zarzutów apelacji naruszenia art. 6 k.c. w zw. z art. 6 u.k.w.h., art. 7 k.c. oraz

art. 6 ust. 2 u.k.w.h. w zw. z art. 527 k.c.

Wymieniony wyżej wyrok Sądu Okręgowego powód zaskarżył skargą

kasacyjną. Wskazał, że wyrok zaskarża w części oddalającej żądanie uzgodnienia

treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym poprzez jej zamknięcie.

Podstawą skargi jest naruszenie prawa materialnego, tj. 1) art. 10 ust. 1 u.k.w.h.

przez błędną wykładnię, polegającą na błędnym przyjęciu, że uzgodnienie treści

księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie może polegać na nakazaniu

jaj zamknięcia – i w konsekwencji niewłaściwe zastosowanie tego przepisu, 2) art. 3

ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali poprzez niewłaściwe

4

zastosowanie, polegające na bezpodstawnym przyjęciu, że wobec związania

udziału w nieruchomości wspólnej z prawem własności wyodrębnionego lokalu,

niedopuszczalne jest uwzględnienie powództwa o uzgodnienie treści księgi

wieczystej założonej dla nieruchomości lokalowej, jeżeli powód równocześnie

nie wytoczył powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej prowadzonej

dla nieruchomości wspólnej i 3) art. 5 u.k.w.h. oraz art. 387 § 1 k.c. poprzez

niewłaściwe zastosowanie tych przepisów, polegające na niezasadnym przyjęciu,

że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni pozwaną mimo nabycia

nieistniejącego prawa własności lokalu.

Pozwana M.B. wniosła o oddalenie skargi kasacyjnej i zasądzenia na jej

rzecz kosztów postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Można zgodzić się ze stanowiskiem skarżącego, że uzgodnienie treści księgi

wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może polegać na nakazaniu jaj

zamknięcia. Wprawdzie pogląd ten nie jest powszechnie podzielany, ale ma swoich

zwolenników wśród przedstawicieli doktryny i jest akceptowany w judykaturze

(zob. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 listopada 2008 r., IV CSK 264/08, LEX

nr 477577). Według § 17 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia

17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów

dokumentów (Dz.U. Nr 102, poz. 1122 ze zm.) zamknięcia księgi wieczystej

dokonuje się m.in. gdy wynika to z orzeczenia sądu. Nie można wykluczyć,

że orzeczeniem takim może być wyrok wydany w sprawie o uzgodnienie treści

księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, jeżeli nieruchomość

(własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo

do lokalu użytkowego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni

mieszkaniowej), dla której prowadzona jest księga wieczysta, nie istnieje.

Zasadny jest zarzut skarżącego, że Sąd Apelacyjny bezpodstawnie przyjął,

iż niedopuszczalne jest uwzględnienie powództwa o uzgodnienie treści księgi

wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej, jeżeli powód równocześnie

nie wytoczył powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej prowadzonej

dla nieruchomości wspólnej. Z art. 3 ust 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.

5

o własności lokali (tekst jedn.: Dz.U z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej –

„”u.w.l.”) wynika, że odrębna własność lokalu jest prawem głównym, a związany

z nią udział w prawach do nieruchomości wspólnej – prawem akcesoryjnym.

W konsekwencji, jak trafnie uznał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 czerwca

1997 r., I CKN 144/97 (OSP 1988, nr 2, poz. 34), nie jest możliwe dokonanie

zmiany wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej

bez co najmniej jednoczesnego dokonania zmiany wpisu w księdze prowadzonej

dla wyodrębnionego z niej lokalu. Możliwe jest natomiast uzgodnienie

z rzeczywistym stanem prawnym treści księgi wieczystej prowadzonej

dla nieruchomości lokalowej bez uprzedniego uzgodnienia treści księgi

prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. Taki też pogląd wyraził Sąd Najwyższy

w wyroku z dnia 7 listopada 2008 r., IV CSK 264/08.

Skarga kasacyjna nie zasługuje jednakże na uwzględnienie.

O rozstrzygnięciu sprawy zaskarżonym wyrokiem zadecydowało mianowicie

uznanie, że pozwaną M.B. chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Wbrew zarzutowi skarżącego rozstrzygnięcie to nastąpiło bez naruszenia art. 5

u.k.w.h. i art. 387 § 1 k.c.

Prawidłowy jest pogląd, że zawierana przez współwłaścicieli nieruchomości

umowa o ustanowieniu odrębnej własność lokali (art. 8 ust. 3 u.w.l.) powinna być

zawarta przez wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.). Umowa o ustanowieniu

odrębnej własności lokali z dnia 3 sierpnia 2000 r. zawarta przez E.L. i M.M. bez

udziału współwłaściciela nieruchomości – Skarbu Państwa jest zatem nieważna

(art. 58 § 1 k.c.). Dokonanie wpisu odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej

nie sanuje tej nieważności i nie powoduje, że doszło do ważnego ustanowienia

odrębnej własności lokalu. Wprawdzie do powstania odrębnej własności lokalu

stosownie do art. 7 ust. 2 u.w.l. niezbędny jest wpis do księgi wieczystej, ale jak

utrzymuje się w piśmiennictwie prawniczym, rażące byłoby przyjęcie, że gdy nie ma

podstawy do dokonania wpisu jego dokonanie, nawet gdy ma on charakter

konstytutywny, powoduje skutek materialnoprawny w postaci powstania lub zmiany

prawa.

6

Jak powszechnie przyjmuje się – który to pogląd przytacza skarżący – istotą

rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 u.k.w.h.) jest ochrona nabywcy

prawa własności lub innego prawa rzeczowego wpisanego do księgi wieczystej,

jeżeli prawo to nie przysługiwało rozporządzającemu lub nawet nie istniało.

Jednakże rękojmia chroni tylko ważne rozporządzenia. Nie można podzielić

zapatrywania skarżącego, że zawarta w dniu 5 stycznia 2001 r. przez pozwaną

M.B. umowa nabycia prawa odrębnej własności lokalu była nieważna, jako umowa

o świadczenie niemożliwe (art. 387 § 1 k.c.), dlatego iż jej przedmiotem było

nabycie prawa odrębnej własności lokalu, które nie istniało (wobec nieważności

umowy z dnia 3 sierpnia 2000 r. kreującej to prawo).

Niemożliwość świadczenia, powodująca według art. 387 § 1 k.c. nieważność

umowy, musi zachodzić w chwili jej zawarcia (tzw. niemożliwość pierwotna), musi

to być niemożliwość istniejąca obiektywnie i mieć charakter trwały. Obojętne jest,

czy ma ona charakter faktyczny czy prawny. Podkreśla się, że powinna przeważać

tendencja do uznawania niemożliwości świadczenia za zjawisko wyjątkowe.

Lokal mieszkalny, którego dotyczyła umowa nabycia z dnia 5 stycznia

2001 r., aczkolwiek w chwili zawierania tej umowy nie był prawnie wyodrębniony,

ale fizycznie istniał jako lokal samodzielny (art. 2 ust. 2 u.w.l.). Pomimo

że nie nastąpiło ważne ustanowienie go przedmiotem odrębnej własności, istotną

okolicznością jest, że prawo do lokalu, jako przedmiotu odrębnej własności,

wpisane zostało do księgi wieczystej. Rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych

objęte jest – jak wyżej wskazano – rozporządzenie wpisanym do księgi wieczystej

prawem nieistniejącym. W sytuacji zatem, gdy przedmiotem umowy jest

rozporządzenie nieistniejącym prawem, ale rozporządzenie to ze względu

na wpisanie tego prawa do księgi wieczystej prowadzi do jego nabycia ze względu

na działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, nie można przyjąć,

że zawarta została umowa o świadczenie niemożliwe. Świadczenie na podstawie

takiej umowy, gdy rzecz będąca przedmiotem prawa, którego dotyczy umowa,

fizycznie istnieje, jest możliwe. Taka umowa nie może więc być uznana

za nieważną dlatego, że jest „umową o świadczenie niemożliwe” (art. 387 § 1 k.c.).

7

Kierując się przytoczonymi względami Sąd Najwyższy, na podstawie

art. 39814

k.p.c., oddalił skargę kasacyjną.

Pismo nazwane „odpowiedzią na skargę kasacyjną” pozwana M.B. wniosła

po upływie terminu do wniesienia odpowiedzi na skargę kasacyjną (art. 3987

§ 1

k.p.c.). Pozwanej nie przysługuje zatem zwrot kosztów postępowania kasacyjnego,

obejmujących opłatę adwokacką za wniesienie odpowiedzi na skargę kasacyjną (§

13 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r.

w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa

kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U. Nr 163, poz.

1348 ze zm.). Zasądzając na rzecz pozwanej zwrot kosztów postępowania

kasacyjnego (art. 108 § 1 w zw. z art. 98 § 3 i art. 109 § 2 k.p.c.), obejmujących

opłatę adwokacką za udział w rozprawie przed Sądem Najwyższym w stawce

minimalnej (§ 13 ust. 4 pkt 3 w zw. z § 6 pkt 6 powołanego rozporządzenia), wzięto

pod uwagę, że brak jest przesłanek do podwyższenia tej opłaty (§ 2 ust. 1 i 2

powołanego rozporządzenia).