IV CSK 138/09

Sygn. akt IV CSK 138/09

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 września 2009 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Mirosława Wysocka (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Barbara Myszka

SSN Dariusz Zawistowski

w sprawie z powództwa Bjorn J.

przeciwko Michałowi K.

z udziałem interwenienta ubocznego po stronie pozwanej

Towarzystwa Ubezpieczeń i Reasekuracji "WARTA" SA w W.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 24 września 2009 r.,

skargi kasacyjnej pozwanego

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 7 listopada 2008 r.,

uchyla zaskarżony wyrok, z wyjątkiem orzeczenia

o oddaleniu zażalenia interwenienta ubocznego i przekazuje

sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania oraz

rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

2

Wyrokiem z dnia 25 lipca 2008 r. Sąd Okręgowy w G. zasądził od Michała

K., prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą Biuro Pośrednictwa Obrotu

Nieruchomościami „P.” G., na rzecz Bjorna J. kwotę 3600 zł z odsetkami,

odpowiadającą wysokości prowizji i oddalił powództwo w części obejmującej kwotę

120 tysięcy zł z tytułu odszkodowania oraz kwotę 4900 zł z tytułu zwrotu kosztów

zawarcia umowy.

Sąd Okręgowy ustalił, że strony w dniu 6 października 2004 r. zawarły,

w języku angielskim, umowę „pośrednictwa sprzedaży lokalu”, na podstawie której

pozwany zobowiązał się do wyszukania i pośredniczenia w nabyciu przez powoda

lokalu mieszkalnego, a powód zobowiązał się między innymi do zapłaty określonej

prowizji.

Pozwany wskazał powodowi lokal przy ul. F. [...] w G., co do którego w dniu 30

września 2004 r. zawarł umowę pośrednictwa w jego sprzedaży z mężczyzną

legitymującym się dowodem osobistym [...] na nazwisko Krzysztof S. i podającym

się za jego właściciela, na podstawie okazanego wypisu aktu notarialnego (umowy

kupna lokalu) z dnia 22 kwietnia 2004 r. W tym ostatnim dokumencie numer

dowodu osobistego Krzysztofa S. był inny, niż dowodu, którym legitymował się u

pośrednika, a następnie u notariusza. Udostępnił on wskazany lokal pośrednikowi i

powodowi oraz przedstawił dokument poświadczający, że przysługuje mu

spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Pracownica biura sprawdzała stan

prawny nieruchomości w księdze wieczystej i w spółdzielni mieszkaniowej, a także

ustaliła, że w lokalu jest zameldowana jedna osoba. W dniu 6 października 2004 r.

powód zawarł z osobą przedstawiającą się jako Krzysztof S. notarialną umowę

przedwstępną; w umowie tej zbywca zobowiązał się do wymeldowania się z lokalu.

W dniu 15 października 2004 r. powód i mężczyzna podający się za Krzysztofa S.

zawarli notarialną umowę kupna sprzedaży lokalu. Pracownica pozwanego w dniu

zawierania umowy uzyskała we właściwym urzędzie wiadomość, że w lokalu nadal

jest zameldowana jedna osoba, jednak przy zawieraniu umowy sprzedający okazał

jej zaświadczenie o wymeldowaniu.

W dniu 3 listopada 2004 r. powrócił do swojego mieszkania jego rzeczywisty

właściciel, Krzysztof S. Zawiadomił on policję i prokuraturę o popełnieniu

3

przestępstwa oszustwa, lecz w postępowaniu przygotowawczym nie wykryto jego

sprawcy. Wyrokiem z dnia 30 maja 2006 r. Sąd Okręgowy w G. w sprawie

z powództwa Krzysztofa S. ustalił, że jemu przysługuje spółdzielcze własnościowe

prawo do spornego lokalu.

Sąd Okręgowy oceniając roszczenie powoda w sprawie niniejszej na

płaszczyźnie art. 415 k.c., stwierdził, że powód nie wykazał, aby szkoda została mu

wyrządzona z winy pozwanego. Według Sądu, „pozwany dokonał wszystkich

czynności wymaganych podczas pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości –

zarówno podczas podpisywania umów pośrednictwa, przedwstępnej, jak i umowy

stanowczej”.

Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 7 listopada 2008 r. zmienił wyrok Sądu

pierwszej instancji i zasądził od pozwanego na rzecz powoda dalszą kwotę 124900

zł z odsetkami, stosownie do tego orzeczenia orzekł o kosztach procesu oraz

oddalił zażalenia pozwanego i interwenienta ubocznego (zakładu ubezpieczeń

występującego po jego stronie) od rozstrzygnięcia o kosztach.

Sąd Apelacyjno częściowo uzupełnił ustalenia faktyczne Sądu pierwszej

instancji. Stwierdził, że pozwany (pracownice jego biura, za które odpowiada) nie

zażądał okazania oryginału umowy nabycia lokalu z dnia 22 kwietnia 2004 r.,

poprzestał na nadesłanej kserokopii oraz nie wyjaśnił przyczyn, dla których

podający się za Krzysztofa S. mężczyzna w krótkim odstępie czasu posługiwał się,

przy zawieraniu umów, różnymi dowodami osobistymi. Ponadto, Sąd Apelacyjny

ustalił, że przy zawieraniu umowy stanowczej w dniu 15 października 2004 r.

poprzestano na oświadczeniu „sprzedającego”, że wymeldował się z lokalu,

pomimo iż pracownicy pozwanego, obecnej przy zawieraniu umowy, było wiadome,

że jeszcze tego samego dnia przed południem w lokalu nadal była zameldowana

jedna osoba i pomimo, że o wadze tego faktu świadczyło zamieszczenie

stosownego zastrzeżenia w umowie przedwstępnej. Te okoliczności, rozwinięte i

szeroko omówione przez Sąd Apelacyjny, miały – w jego ocenie - zasadniczy

wpływ na kwalifikację działania pozwanego pod kątem zachowania/niezachowania

należytej staranności przez pozwanego. Zaniechanie wyjaśnienia przyczyn

legitymowania się przez podającego się za właściciela różnymi dowodami

osobistymi oraz zaniechanie zwrócenia przy zawieraniu umowy stanowczej uwagi

4

notariuszowi i nabywcy na doniosły fakt niewykazania, że w lokalu nikt już nie jest

zameldowany, uzasadniało – zdaniem Sądu Apelacyjnego - konkluzję, że dwóch

czynności istotnych w danym przypadku „(...) niewymagających szczególnych

środków, czy metod, a pozwalających na uniknięcie szkody, zaniechano, co rodzić

winno odpowiedzialność odszkodowawczą pozwanego na zasadzie art. 471 k.c.”.

W związku z tym, że strony łączyła umowa pośrednictwa i że szkoda jest

wynikiem nienależytego wykonania umowy przez pozwanego, podstawę roszczenia

stanowi art. 471 k.c. Nienależyte wykonanie zobowiązania było następstwem

przestępczego działania osoby trzeciej, jednak dla rozstrzygnięcia o roszczeniu

skierowanym przeciwko pozwanemu zasadnicze znaczenie ma ocena, jakich

aktów staranności pozwany winien był i mógł dokonać, by zwolnić się

z odpowiedzialności za wynik transakcji. Pozwanego obciążał bowiem ciężar

udowodnienia, że do nienależytego wykonania zobowiązania doszło wskutek

okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności.

Pozwany zawarł umowę powodem w ramach prowadzonej działalności

gospodarczej, co oznacza, że – stosownie do art. 355 § 2 k.c. – ocena należytej

staranności wymaga uwzględnienia zawodowego charakteru działalności. Z art.

181 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,

w brzmieniu obowiązującym po nowelizacji z dnia 28 listopada 2003 r. (jedn. tekst

Dz.U, 2004 Nr 141, poz. 1492 ze zm.) wynika, że pośrednik w obrocie

nieruchomościami jest zobowiązany do wykonywania czynności zgodnie

z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze

szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tej działalności

i zasadami etyki zawodowej oraz jest zobowiązany do kierowania się zasadą

ochrony interesu osób, na których rzecz działa. Sąd podkreślił, że na podstawie

art. 181 ust. 6 ustawy pośrednik został wyposażony w uprawnienia do wglądu do

określonych zbiorów dokumentów.

Sąd Apelacyjny stwierdził, że podstawowym obowiązkiem umownym, jaki

przyjął na siebie pozwany w związku z przyjęciem zlecenia od powoda, było

podejmowanie takich działań i czynności, które gwarantowałyby powodowi

bezpieczeństwo transakcji w obrocie nieruchomościami. Ponadto stwierdził, że

wykonanie zobowiązania umownego przez pozwanego miało polegać na

5

dostarczeniu powodowi prawnie wolnego, w stanie bez zameldowanych tam

lokatorów, określonego lokalu mieszkalnego i doprowadzenia do zawarcia umowy

notarialnej nabycia tego lokalu przez powoda.

Podwyższona staranność wymagała sprawdzenia, czy osoba, która zgłasza

się z zamiarem sprzedaży nieruchomości jest uprawniona do dysponowania nią.

Szczegółowa analiza wszystkich czynności dokonanych przez pozwanego, przy

uwzględnieniu wskazanych wyżej zaniechań w wyjaśnieniu okoliczności

wzbudzających wątpliwości, nie pozwala uznać za wykazane, że niewykonanie

zobowiązania ze szkodą po stronie powoda nastąpiło z przyczyn, za które

pozwany nie ponosi odpowiedzialności. Należyta dbałość o interesy klienta

nakazywała wnikliwe i precyzyjne sprawdzenie dokumentów oraz skontrolowanie,

czy kontrahent powoda należycie spełnił warunki do zawarcia umowy; były to

czynności, które pozwoliłyby na uniknięcie szkody przez powoda.

Z tych względów Sąd Apelacyjny na podstawie art. 471 k.c. uznał żądanie powoda

za uzasadnione w całości.

Pozwany oparł skargę kasacyjną na podstawie naruszenia prawa

materialnego przez błędne zastosowanie art. 56 § 1 i 65 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego

i art. 181 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

oraz przez niezastosowanie art. 180 ust. 3 i 4 w zw. z art. 180 ust. 1 w zw. z art.

179 ust. 3 tej ustawy, czego skutkiem było przyjęcie, że treścią zobowiązania

pozwanego było dostarczenie powodowi prawnie wolnego, w stanie bez

zameldowanych tam lokatorów, określonego lokalu mieszkalnego i doprowadzenia

do zawarcia umowy notarialnej nabycia tego lokalu przez powoda, weryfikacja

rzetelności realizacji umowy przedwstępnej przez kontrahenta, weryfikacja

tożsamości sprzedawcy i drobiazgowa analiza treści dokumentów prawnych

określających podstawę nabycia przez niego lokalu, pomimo, że umowa

pośrednictwa o ustalonej przez sądy treści nie przewidywała tego rodzaju

obowiązków oraz pomimo, że obowiązki te nie wynikają z obowiązujących

przepisów prawa.

Na tej podstawie skarżący wniósł uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie

sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania ewentualnie o uchylenie

6

wyroku i oddalenie powództwa, ze stosownym orzeczeniem o kosztach

postępowania.

Sąd Najwyższy rozważył, co następuje.

Łącząca strony umowa pośrednictwa jest umową nazwaną, uregulowaną

w art. 179 -181 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Stosownie do art. 180 ust. 1 u.g.n., pośrednictwo w obrocie

nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika

czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów: nabycia lub zbycia

nieruchomości, nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu

mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu

jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, najmu lub dzierżawy nieruchomości,

innych mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części lub ich

części. Według art. 180 ust. 4, przez umowę pośrednictwa pośrednik zobowiązuje

się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia

umów wymienionych w ust. 1, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty

pośrednikowi wynagrodzenia.

Na tle tej ogólnikowej regulacji, próby bliższego scharakteryzowania umowy

są podejmowane w orzecznictwie i piśmiennictwie. Syntetycznie można je ująć

w następujący sposób.

Zakres obowiązków pośrednika, który można wywieść z samej ustawy,

sprowadza się do wykonywania czynności zmierzających do zawarcia przez

kontrahenta umowy zbycia i nabycia nieruchomości; obowiązki pośrednika

polegają na wyszukaniu i przedstawieniu kontrahentowi odpowiednich ofert, tak, by

mógł on zawrzeć stosowną umowę, czyli na stworzeniu warunków, „nastręczeniu

sposobności do zawarcia umowy” (por. m.in. wyroki Sądu Najwyższego z

18 czerwca 2003 r., II CKN 240/01, z dnia 23 listopada 2004 r., I CK 270/04

i z dnia 20 grudnia 2005 r., V CK 295/05, niepublikowane).

Przy tak oszczędnej regulacji ustawowej, zasadnicze znaczenie dla

ukształtowania konkretnego stosunku zobowiązaniowego ma umowa. Znajduje to

też wyraz w art. 180 ust. 3 u.g.n., stanowiącym, że zakres czynności pośrednictwa

w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa, zawarta - pod rygorem

nieważności - w formie pisemnej. Umowa jest podstawowym źródłem określenia

7

obowiązków pośrednika (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 2007 r.,

IV CSK 267/06, OSNC-ZD 2008, nr 1, poz. 14), przy czym strony mogą swobodnie

ułożyć między sobą ten stosunek umowny, byleby jego treść lub cel nie

sprzeciwiały się naturze stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego

(art. 3531

k.c.).

W piśmiennictwie podkreśla się, że przy dużym zróżnicowaniu umów pośrednictwa

w obrocie nieruchomościami w określaniu zakresu czynności, do których

zobowiązał się pośrednik, zasadniczo pośrednictwo występuje w dwóch głównych

formach: jako wskazywanie zamawiającemu sposobności do zawarcia umowy albo

jako pośredniczenie przy zawarciu umowy. Stwierdzenie zakresu umówionych

obowiązków pośrednika jest wyjściową przesłanką do oceny, czy umowa została

przez niego wykonana.

Tak więc, ocena wykonania zobowiązania przez pośrednika następuje po

ustaleniu treści danego stosunku zobowiązaniowego, w tym zakresu czynności

pośrednika. Wykonanie jego zobowiązania jest oceniane przy uwzględnieniu

umownie określonych obowiązków i ogólnych kryteriów wskazanych w art. 354 § 1

k.c., a wymagany stopień staranności jest zdeterminowany zawodowym

charakterem działalności pośrednika (art. 355 § 2 i art. 181 ust. 1 zd. 1 u.g.n.). Przy

ocenie wykonania umowy przez pośrednika należy też mieć na względzie

obowiązek szczególnej lojalności i sumienności wobec zamawiającego, wynikający

wprost z art. 181 ust. 1 u.g.n., nakładającego na pośrednika obowiązek kierowania

się zasadą ochrony interesu osób, na rzecz których działa.

Wobec tego, że ocena wykonania zobowiązania przez pośrednika musi być

poprzedzona jednoznacznym ustaleniem zakresu jego obowiązków, konieczne jest

przede wszystkim zbadanie treści konkretnego zobowiązania, przy uwzględnieniu

swobody umów, i określenie świadczenia, które powinien spełnić dłużnik.

Podstawowe znaczenie ma treść czynności prawnej, która wyznacza

powinne zachowania stron i inne następstwa prawne. Treść tę określa w pierwszej

kolejności umowa, z której wynikają skutki czynności prawnej wyrażone w niej

samej, a dookreślają ją elementy wymienione w art. 56 k.c. Treść czynności

prawnej winna być w pełni zrekonstruowana w wyniku zastosowania właściwych

reguł wykładni, określonych w art. 65 k.c. Ustalone według tych reguł znaczenie

8

oświadczenia woli będzie stanowić miarodajną podstawę określenia praw

i obowiązków stron oraz wynikających stąd skutków prawnych.

W orzecznictwie stosuje się tzw. kombinowaną metodę wykładni oświadczeń

woli, która przyznaje pierwszeństwo znaczeniu, jakie obie strony mu nadawały

w chwili złożenia (art. 65 § 2 k.c.), a w braku porozumienia stron co do treści

oświadczenia woli, jego znaczenie odtwarza się według obiektywnego wzorca

wykładni (art. 65 § 1 k.c.). Na to, jak strony rozumiały oświadczenie woli może

wskazywać również zachowanie stron po złożeniu oświadczenia woli (por. m.in.

uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 1995 r.,

III CZP 66/95, OSNC 1995, nr 12, poz. 168 oraz wyroki Sądu Najwyższego z dnia

8 października 2004 r., V CK 670/03, OSNC 2005, nr 9, poz. 162 i z dnia

15 czerwca 2007 r., V CSK 63/07, OSNC 2008, nr 10, poz. 116).

Jak wcześniej wskazano, pierwszorzędne znaczenie przy rozpoznawaniu

roszczenia opartego na twierdzeniu o niewłaściwym wykonaniu umowy

pośrednictwa w obrocie nieruchomościami ma ustalenie znaczenia oświadczenia

woli stron takiej umowy, gdyż tylko na tej podstawie może być dokonana ocena, czy

zobowiązanie zostało wykonane właściwie i zgodnie z jego treścią. Sąd Apelacyjny

nie podjął jednak czynności w tak określonym porządku. Skoncentrował się na

ostatnim etapie – ocenie wykonania zobowiązania, nie poprzedzając tego

prawidłowym, dokonanym według wskazanych wyżej zasad, zrekonstruowaniem

treści stosunku zobowiązaniowego łączącego strony.

Umowa została sporządzona w języku angielskim, a Sąd nie skorzystał

z przewidzianej w art. 256 k.p.c. możliwości zażądania, aby została ona

przetłumaczona przez tłumacza przysięgłego, pomimo, że był to istotny dowód

w sprawie. Można z tego wnosić, że Sąd nie miał żadnych wątpliwości co do

językowego znaczenia umowy.

Jednocześnie, Sąd ani nie przytoczył, ani w żaden sposób nie odniósł się do

dosłownego brzmienia umowy. Umowa stron charakteryzuje się tym, że

szczegółowo określa obowiązki potencjalnego nabywcy i skutki ich naruszenia,

a nie precyzuje obowiązków pośrednika. Poza tym, że używa się w niej określonej

nazwy („a contract of the real estate dealing”) oraz że zawiera pozycję dotyczą

opisu poszukiwanego obiektu („a description of the search property”), w której

9

zaznaczono rubrykę „mieszkanie” i „2 pokoje”, brak postanowień konkretyzujących

obowiązki pośrednika.

Sąd dysponował zatem wyjściowo lakonicznym przepisem ustawy

i lakoniczną umową. W tej sytuacji specjalne znaczenie miała rekonstrukcja treści

czynności prawnej. Nie mogą jej zastąpić stwierdzenia odnoszące się do treści

zobowiązania, którym nie towarzyszy wyjaśnienie podstaw, na których zostały

oparte. Widoczny jest przy tym kontrast pomiędzy wątłą treścią umowy, a stopniem

szczegółowości w określeniu konkretnych obowiązków, które – zdaniem Sądu –

obciążały pośrednika

Relacjonując ustalenia Sądu pierwszej instancji, Sąd Apelacyjny podał, że

„pozwany zobowiązał się do wyszukania i pośredniczenia w nabyciu przez powoda

lokalu mieszkalnego”. W ramach własnych rozważań stwierdził, że „pozwany

podjął się określonego w umowie z dnia 6.10.2004 r. działania mającego polegać

na pośredniczeniu w zawarciu umowy” oraz że „wykonanie zobowiązania

umownego przez pozwanego polegać miało na dostarczeniu powodowi prawnie

wolnego, w stanie bez zameldowanych lokatorów, określonego lokalu

mieszkalnego i doprowadzeniu do zawarcia umowy notarialnej nabycia tego lokalu

przez powoda”.

Nie jest wiadome, jaka była podstawa takiego określenia treści zobowiązania,

z którego następnie Sąd Apelacyjny wyprowadził liczne i konkretne obowiązki,

obciążające pozwanego, a nawet szczegółowo wskazał, w jaki sposób powinny być

wykonane.

Sąd nie przytoczył ani nie rozważał brzmienia umowy. Nie wyjaśnił, w jaki sposób

strony rozumiały oświadczenie woli w chwili jego składania, jaki był zgodny zamiar

stron i cel umowy oraz czy i na jakiej podstawie taka zgodna wola mogła być

odtworzona. Nie wyjaśnił też, czy i z jakich przyczyn uznał to za niemożliwe i w jaki

sposób przeprowadził proces rekonstrukcji treści oświadczenia woli według

obiektywnego wzorca wykładni.

Sąd Apelacyjny trafnie akcentował podwyższone kryteria staranności

wymagane od pośrednika w obrocie nieruchomościami, wynikające z art. 355 § 2

k.c. i art. 181 ust. 1 u.g.n., jak i okoliczności dotyczące sposobu wykonania

zobowiązania. Te ostatnie mogły mieć znaczenie dla określenia zakresu

10

zobowiązania pozwanego, a te pierwsze – przy ocenie zachowania wymaganej

staranności na etapie jego wykonania. Nie mogły one natomiast zastąpić określenia

zakresu konkretnego zobowiązania pozwanego, wynikającego z ustawy i z umowy.

Z omówionych względów zarzuty naruszenia art. 65 i 56 k.c. oraz art. 180

ust. 1, 3 i 4 u.g.n. nie mogły zostać uznane za bezpodstawne.

Odnośnie do znaczenia art. 180 ust. 6 u.g.n., należy zgodzić się ze skarżącym, że

przewidziane w nim uprawnienia nie wyznaczają treści zobowiązania pośrednika,

ale mają na celu ułatwienie mu podejmowania czynności w zakresie objętym

konkretną umową.

Wskazane okoliczności uzasadniały orzeczenie jak w sentencji, na

podstawie art. 39815

§ 1 k.p.c.

11