V CSK 163/09

Sygn. akt V CSK 163/09

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 listopada 2009 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Lech Walentynowicz (przewodniczący)

SSN Jan Górowski (sprawozdawca)

SSN Krzysztof Strzelczyk

Protokolant Izabella Janke

w sprawie z powództwa "S. HOLDING" Sp. z o.o. w W.

przeciwko J. N.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 24 listopada 2009 r.,

skargi kasacyjnej pozwanego od wyroku Sądu Apelacyjnego […]

z dnia 3 grudnia 2008 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i orzeczenia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 29 kwietnia 2008 r. Sąd Okręgowy, zgodnie z żądaniem

pozwu, nakazał pozwanemu złożenie oświadczenia woli o następującej treści: „J.

N. oświadcza, że o ile Agencja nieruchomości Rolnych nie skorzysta z prawa

pierwokupu, sprzedaje „S. Development” Sp. z o.o. nieruchomość rolną

niezabudowaną położoną przy ul. I., stanowiącą działkę nr 1/3 AM – 21, obręb O., o

pow. 20 000,00 m2

objętą księgą wieczystą nr […], za cenę 3 000 000,00 zł”.

Sąd ten ustalił, że w dniu 25 sierpnia 2006 r., powódka S. Dewelopment sp.

z o.o. zawarła z pozwanym notarialną, warunkową przedwstępną umowę

sprzedaży działki rolnej nr ½ o pow. 27 407 m2

położonej, przy ul. A. objętą księgą

wieczystą nr […]. J. N. zobowiązał się do sprzedaży powódce działki o pow. 20 000

m2

. Projekt podziału sporządzony został w dniu 5 czerwca 2007 r., przez

Przedsiębiorstwo Geodezyjne i Kartograficzne „G. Sp. z o.o. W § 3 ust. 2

umowy strony oświadczyły, że warunkami jej zawarcia są:

- uzyskanie wszelkich niezbędnych dokumentów umożliwiających ujawnienie

w księdze wieczystej podziału geodezyjnego działki nr ½ w wyniku którego,

powstanie między innymi działka oznaczona w załączniku do umowy,

- uzyskanie przez kupującego (powoda) ostatecznej decyzji o warunkach

zabudowy umożliwiającej realizację budownictwa mieszkaniowego

wielorodzinnego.

Warunki te zostały zastrzeżone na korzyść kupującego (§ 3 ust. 3).

W ustępie czwartym tego paragrafu umowy stwierdzono, że zarówno powierzchnia

jak i granice działki będącej przedmiotem przyrzeczonej umowy sprzedaży mają

charakter wstępny, a ich uszczegółowienie nastąpi po wydaniu decyzji o warunkach

zabudowy.

W § 4 umowy strony ustaliły cenę sprzedaży na kwotę 150 zł za 1 m2

płatną

w następujący sposób: kwotę 350 000 zł tytułem zadatku do dnia 18 września

2006 r., a resztę ceny w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, po

podpisaniu aktu notarialnego. Cena ta uzgodniona została jako wartość działki

3

budowlanej, choć była to nieruchomość rolna. Z kolei w § 5 strony postanowiły,

że zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży nastąpi po spełnieniu się wszystkich

warunków z zastrzeżeniem § 3 pkt 3 w terminie do 15 września 2007 r.

W wypadku nie uzyskania przez powódkę decyzji o warunkach zabudowy

i braku jej zgody, z tego względu na zawarcie umowy, pozwany mógł od umowy

odstąpić w terminie do 15 września 2007 r., i otrzymany zadatek zachować.

Wszystkie postanowienia umowy strony uzgadniały z notariuszem, każdy

warunek był początkowo zapisywany w projekcie, a następnie w umowie

sporządzonej w formie aktu notarialnego. W trakcie spisywania umowy pozwany

konsultował poszczególne zapisy umowy, dodawał własne spostrzeżenia i nie miał

wątpliwości do zapisów umowy po jej sporządzeniu i przeczytaniu w ostatecznej

wersji.

Celem stron było ustalenie takiego mechanizmu, którego skutkiem było

zastrzeżenie na korzyść powódki warunku uzyskania decyzji o warunkach

zabudowy, który uprawniałby Spółkę w razie braku takiej decyzji, do nie

przystąpienia do umowy przyrzeczonej, a pozwanemu danie możliwości w takim

wypadku, tj. rezygnacji przez kontrahentkę z zakupu, odstąpienia od umowy przy

zachowaniu zadatku. Pozwany mógł zatem od umowy odstąpić, gdyby powódka nie

uzyskała decyzji o warunkach zabudowy i z tego względu zrezygnowała z zakupu.

Ryzykiem po stronie powódki miała być wpłacona pozwanemu kwota zadatku

w wysokości 350 000 zł.

W dniu 13 września 2006 r., strony umową sporządzoną w formie aktu

notarialnego dokonały zmian w umowie z dnia 25 sierpnia 2006 r., przez nazwanie

jej „przedwstępna umowa sprzedaży” i określenie nowego terminu uiszczenia

zadatku do dnia 2 października 2006 r. Zadatek w kwocie 350 000 zł powódka

przekazała pozwanemu w tym terminie.

Pozwany podpisując umowę liczył także na uzyskanie pozwolenia na

budowę dotyczącego sąsiedniej działki, a także na pozostawienie mu

z przedmiotowej nieruchomości około 3000 m2

, na których będzie mógł uprawiać

warzywa.

4

Oświadczeniem z dnia 23 sierpnia 2007 r. powodowa spółka zrezygnowała

z realizacji warunku zawartego w § 3 ust. 2 umowy dotyczącego uzyskania decyzji

o warunkach zabudowy i zobowiązała się do zawarcia umowy – przyrzeczonej.

Decyzja o warunkach zabudowy nie została uzyskana w terminie, ponieważ Gmina

W. przystąpiła do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania

przestrzennego. W takim wypadku nie można wydać decyzji o warunkach

zabudowy i najczęściej postępowanie ulega zawieszeniu na okres jednego roku.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej został wyznaczony na dzień

14 września 2007 r. w Kancelarii Notarialnej. Pozwany przyjął wyznaczony termin

i własnoręcznie podpisał w dniu 29 sierpnia 2007 r. przedstawione mu

oświadczenie z dnia 23 sierpnia 2007 r. Początkową akceptację warunków

pozwany zanegował po powrocie do domu i rozmowie z dziećmi.

W piśmie, mającym datę 26 sierpnia 2007 r., (sporządzonym według

twierdzeń pozwanego przez córkę w dniu 28 sierpnia 2007 r.) pozwany stwierdził,

że w razie braku spełnienia warunku określonego w § 3 ust. 2 do dnia 1 września

2007 r., odstąpi on od zawarcia umowy w terminie do dnia 4 września 2007 r.

Powódka tego oświadczenia nie przyjęła, uznając, że odstąpienie pozwanego od

umowy jest całkowicie bezskuteczne, gdyż warunek uzyskania decyzji o warunkach

zabudowy umożliwiającej realizację budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego

zastrzeżony został wyłącznie na korzyść powódki. Powódka mogła się zatem

zwolnić od obowiązku uzyskania przedmiotowej decyzji składając pozwanemu

oświadczenie woli o rezygnacji z warunku określonego w art. 3 ust. 2 umowy.

W dniu 13 września 2007 r., pozwany przed notariuszem W. A. O.

oświadczył, że odstępuje od umowy, zachowując otrzymany zadatek, a także, iż nie

jest prawdą by zgodził się na zawarcie umowy przyrzeczonej. Jego podpis pod

pismem z dnia 23 sierpnia 2007 r., stanowił jego zdaniem, tylko potwierdzenie

stawienia się w Kancelarii Notarialnej i akceptację terminu spotkania.

W dniu wyznaczonym do zawarcia umowy przyrzeczonej tj. w dniu

14 września 2007 r. w kancelarii notarialnej stawił się reprezentujący stronę

powodową B. S. oraz pozwany, który odmówił zawarcia umowy przyrzeczonej.

5

Według oceny Sądu pierwszej instancji, zobowiązanie pozwanego wyrażone

w umowie przedwstępnej obwarowane warunkami określonymi w § 3 ust. 2 umowy

stało się nieskuteczne wobec zgodnego z § 3 ust. 3 umowy późniejszego

oświadczenia powódki, że żąda zawarcia umowy przyrzeczonej bez spełnienia

pierwotnego, a zastrzeżonego na jej korzyść warunku. W rezultacie nie miał

wątpliwości, że nie wystąpiły materialnoprawne przesłanki do skorzystania przez

pozwanego z określonego w § 5 umowy uprawnienia do odstąpienia od umowy,

zwłaszcza, że pozwany dodatkowo, jego zdaniem, wyraził swą zgodę na zawarcie

umowy przyrzeczonej w zaproponowanym przez stronę powodową terminie.

Sąd Okręgowy zastrzegł w sentencji, że oświadczenie pozwanego

o sprzedaży nieruchomości następuje pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości

Rolnych nie skorzysta z prawa pierwokupu.

Apelację pozwanego od tego wyroku Sąd Apelacyjny oddalił wyrokiem z dnia

3 grudnia 2008 r. Bazując na dokonanych przez Sąd Okręgowy ustaleniach

faktycznych, w pierwszej kolejności, jako nietrafny ocenił zarzut pozwanego o

utracie przez stronę powodową legitymacji czynnej, stwierdzając na podstawie

przeprowadzonego po otwarciu rozprawy, dowodu z pełnego odpisu z rejestru nr

0000139965, że nastąpiła jedynie zmiana brzmienia firmy strony powodowej; z

nazwy „S. Dewelopment” na „S. Holding” przy zachowaniu tożsamości podmiotowej

powódki.

Sąd drugiej instancji podkreślił, że istotą sprawy było stwierdzenie obowiązku

pozwanego zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży i o tym obowiązku orzekł

Sąd Okręgowy. Zakwestionował jego ocenę, że pozwany w dniu 23 sierpnia 2007 r.

wyraził zgodę na zawarcie przyrzeczonej umowy w wyznaczonym terminie,

zrzekając się przy tym swego prawa do odstąpienia od umowy. Stwierdził,

że pozwany w istocie potwierdził w dniu 29 sierpnia 2007 r., tylko przedstawienie

mu pisma powódki z dnia 23 sierpnia tego roku i w związku z tym, nie można mu

pochopnie przypisywać dalej idącego oświadczenia woli.

Jego zdaniem nie oznaczało to jednak, aby skuteczne było późniejsze

oświadczenie pozwanego o odstąpieniu od umowy przedwstępnej. Kupujący

(strona powodowa) unicestwił mianowicie (legalnie zgodnie z umową) takie

6

uprawnienie sprzedawcy (pozwanego) poprzez swoje oświadczenie o rezygnacji

z warunku w postaci uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Wyraził pogląd,

że w ten sposób umowa stała się bezwarunkowa i w konsekwencji odpadły

przesłanki dopuszczalnego odstąpienia od umowy przez pozwanego, gdyż

przysługiwało mu to prawo wraz z uprawnieniem do zatrzymania zadatku

w wypadku nie uzyskania przez powoda decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli zaś

odpadła potrzeba przestrzegania tego warunku, odpadły równocześnie przesłanki

sięgania przez sprzedającego do przewidzianego w § 5 umowy instrumentu

odstąpienia od umowy. Z naciskiem podkreślił, że zgodnie z treścią zawartej

umowy powódce jako kupującej wolno było zrezygnować z warunku uzyskania

decyzji o warunkach zabudowy w drodze jednostronnego oświadczenia woli, skoro

strony uzgodniły, że określone w umowie warunki (§ 3 ust. 2) zostały zastrzeżone

na korzyść kupującego (§ 3 ust. 3), a takie umowne zastrzeżenie jest

dopuszczalne.

Sąd Apelacyjny podkreślił, że nie ulega wątpliwości, że pozwany zobowiązał

się w ważnie zawartej umowie przedwstępnej sprzedać stronie powodowej

oznaczoną później, a wydzieloną ze wskazanej działki nieruchomość gruntową.

Jego zdaniem z żadnej perspektywy (konwencyjnej, konstytucyjnej, cywilistycznej),

nie można kwestionować postanowień zawartej przez strony umowy, gdyż strony

mogą ukształtować stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub

cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie, ani zasadom

współżycia społecznego (art. 3531

k.c.). Uznał zarzuty dotyczące rzekomego

„pokrzywdzenia” i „nierówności stron” za chybione, zwłaszcza, że w powstałym na

podstawie przedmiotowej umowy stosunku prawnym pozwany nie występuje

w charakterze „konsumenta” zawierającego umowę „z wszechwładnym

przedsiębiorcą”. Zauważył jednocześnie, że powódka odstępując od pierwotnego

zastrzeżenia zawarcia umowy sprzedaży pod warunkiem uzyskania decyzji

o warunkach zabudowy nie krzywdzi pozwanego, skoro dotrzymuje cenowego

uzgodnienia zawartego w umowie przedwstępnej i godzi się zapłacić za grunt

budowlany, chociaż w dalszym ciągu mamy do czynienia z nieruchomością rolną.

Uznając za bezpodstawne zarzuty dotyczące przedmiotu sprzedaży Sąd

Apelacyjny, podniósł, że na etapie zawierania umowy przedwstępnej strony

7

dokonały dozwolonego jego oznaczenia „in generale”. Uzgodniły przy tym, co było

niezbędne, oczekiwaną wielkość działki sprzedawanej i zastrzegły wiążącą typową

metodę ostatecznego ustalenia przedmiotu sprzedaży poprzez podział geodezyjny

oznaczonej działki macierzystej, który został dokonany we właściwym trybie przy

ścisłym uzgodnieniu z pozwanym. Zgodnie więc z zasadą pacta sunt serwanda,

pozwany nie może odwoływać się obecnie do postanowienia, w którym

przewidziano ścisłe określenie powierzchni i granic działki po wydaniu decyzji

o warunkach zabudowy (§ 3 ust. 4). Decyzja o warunkach zabudowy, musiałaby

bowiem nawiązywać do geodezyjnego projektu podziału nieruchomości.

W końcu Sąd Apelacyjny podniósł, że zastrzeżenie w sentencji

zaskarżonego wyroku „o ile Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzysta z prawa

pierwokupu” jest zgodne z prawem, tj. stanowi wynik zastosowania art. 3 ust. 4

ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r., o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. Nr 64,

poz. 592).

Pozwany w skardze kasacyjnej opartej na naruszeniu prawa procesowego

mającym istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 379 pkt 5 k.p.c. w zw. z art. 140,

141 i 149 § 1 i 2 k.p.c. i art. 316 k.p.c. w zw. z art. 227 i art. 228 § 2 k.p.c., a także

na ruszeniu prawa materialnego a to: art. 390 i art. 64 w zw. z art. 56.60 i 65 k.c.;

art. 395 i art. 394 w zw. z art. 56,60 i 65 k.c.; art. 89 i 90 w zw. z art. 61, 116 i art.

3531

k.c.; art. 211

k.c.; art. 3851

w zw. z art. 3853

oraz art. 3531

, art. 56, art. 60 i 65

k.c.; art. 58 k.c. w zw. z art. 519 § 2 k.c. w zw. z art. 522 k.c.; art. 1 Pierwszego

Protokołu do Konwencji Podstawowych Praw Człowieka oraz art. 31 w zw. z art. 45

Konstytucji wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do

ponownego rozpoznania i ewentualnie o oddalenie powództwa.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W literaturze jak i w judykaturze występuje pewna rozbieżność poglądów

w kwestii, kiedy ma miejsce pozbawienie strony możności obrony wywołujące

nieważność postępowania (art. 379 pkt 5 k.p.c.), niemniej w nowszym

orzecznictwie dominuje pogląd, że wadliwość ta zachodzi wówczas, gdy strona

8

procesowa, wbrew swej woli zostaje faktycznie pozbawiona możności działania,

w postępowaniu lub jego istotnej części, jeżeli skutki tego uchybienia nie mogły być

usunięte w dalszym toku procesu przed wydaniem w danej instancji wyroku

(por. np. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2000 r., III CKN

416/98, OSNC 2000, nr 12, poz. 220, z dnia 10 stycznia 2001 r., I CKN 999/98

i z dnia 10 lipca 2002, II CKN 822/00 nie publ. oraz z dnia 10 czerwca 1974 r., II CR

155/74, OSPiKA 1975, nr 3, poz.66).

Pozbawienie strony możności obrony należy oceniać przez pryzmat

konkretnych okoliczności sprawy i nie należy go wiązać wyłącznie z sytuacją

całkowitego wyłączenia strony od udziału w postępowaniu. Przy analizie, czy

doszło do pozbawienia strony możności działania należy najpierw rozważyć, czy

nastąpiło naruszenie przepisów procesowych, a w drugiej kolejności trzeba

sprawdzić, czy uchybienie to wpłynęło na możność strony do działania

w postępowaniu, w końcu należy zbadać, czy pomimo realizacji tych przesłanek

strona mogła bronić swych praw w procesie. Tylko w razie kumulatywnego

spełnienia wszystkich tych trzech przesłanek, można odpowiedzieć twierdząco,

że strona została pozbawiona możności działania. Nie ma znaczenia natomiast

z jakich powodów to pozbawienie możności obrony nastąpiło, tj. czy było efektem

działania sądu, strony przeciwnej, czy też osoby trzeciej.

Sąd powinien badać, czy w następstwie procesowych uchybień nastąpiło na

istotnym etapie procesu wyłączenie zasady dyspozycyjności strony i stwierdzić, czy

wadliwość ta występowała już do końca postępowania w danej instancji.

Trzeba więc zauważyć, że przesłanką nieważności postępowania, ze względu na

pozbawienie strony możności obrony swych praw jest wykazanie związku

przyczynowego między naruszeniem przepisu prawa, a tym pozbawieniem,

nieistotnym jest natomiast, czy z czyjejkolwiek winy, oraz przez kogo prawo zostało

naruszone (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 1 października 1937 r.,

C III 509/37, Zb. O. 1938, nr 325).

Sąd Najwyższy bierze z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania

przed sądem drugiej instancji (art. 39813

k.p.c.). Z unormowania tego wynika,

że skarżący nie musi takiego zarzutu podnosić, a gdy zwróci nawet uwagę

9

w skardze kasacyjnej na tej rangi uchybienie, to nie jest zobowiązany wykazywać,

czy i jaki wpływ wywarło ono na wynik sprawy, gdyż nie ma to znaczenia

(por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 1997 r., I CKN 825/97, OCNC

1998, nr 5, poz. 81 i z dnia 22 maja 1997 r., II CKN 70/97 niepublikowany).

Skoro w tej materii sąd działa z urzędu, to w tym przedmiocie nie obowiązuje

w postępowaniu kasacyjnym ani zakaz prowadzenia dowodów, ani czynienia

ustaleń (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2000 r., III CKN 416/98, OSNC

2000, nr 12, poz. 220).

W sprawie rozprawa apelacyjna odbyła się w dniu 19 listopada 2008 r.,

i wziął w niej udział pozwany oraz korzystał na tym posiedzeniu z fachowej obsługi

prawnej. Po przeprowadzeniu tej rozprawy przewodniczący dokonał jej zamknięcia

i oznajmił stronom, że orzeczenie zostanie ogłoszone w dniu 3 grudnia 2008 r.

Powódka złożyła w dniu 25 listopada 2008 r., pismo procesowe nazwane

załącznikiem do protokołu rozprawy, w którym między innymi podniosła, że nie

utraciła osobowości prawnej. Kwestia ta została zasygnalizowana przez

skarżącego już jednak w piśmie procesowym z dnia 17 listopada 2008 r.,

i pełnomocnik pozwanego na rozprawie apelacyjnej w dniu 19 listopada 2008 r.,

podniósł ten zarzut.

Otwarcie rozprawy w terminie publikacyjnym w dniu 3 grudnia 2008 r.

wymagało powiadomienia o rozprawie w nowym terminie pełnomocnika

pozwanego, a zatem jej przeprowadzenie w dacie publikacji bez tego

powiadomienia i jego obecności stanowiło rażące uchybienie procesowe, które

zazwyczaj wywołuje skutek nieważności postępowania (por. wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 13 lutego 2004 r., IV CKN 61/03 niepublikowany, uzasadnienie

wyroku Sadu Najwyższego z dnia 19 września 2002 r., I PKN 400/01, OSNP

2004, nr 9, poz. 152 i postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 września 1996 r.,

III ARN 33/96, OSP 1997, nr 9, poz. 1560) (por. np. orzeczenie Sądu Najwyższego

z dnia 21 marca 1956 r., 2 CR 1001/54, OSN 1956, poz. 113).

Szczególne okoliczności sprawy pozwalają jednak przyjąć, że in concreto do

nieważności postępowania nie doszło. Po pierwsze bowiem udział w tym

posiedzeniu wziął sam pozwany, po wtóre zostały wtedy przedstawione pisma

stron, a po trzecie został wówczas przeprowadzony jedynie dowód z zupełnego

10

odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego na wykazanie zmiany nazwy strony

powodowej. Odpis zupełny z rejestru jest odzwierciedleniem akt rejestrowych, a

dowód z akt w świetle unormowania zawartego w art. 224 k.p.c. może być

przeprowadzony po zamknięciu rozprawy.

Skoro, wbrew stanowisku skarżącego, na rozprawie w dniu 3 grudnia

2008 r., zostało przedstawione pismo pełnomocnika pozwanego „załącznik do

rozprawy apelacyjnej”, to nie można się zgodzić z zarzutem, że wydanie orzeczenia

nastąpiło na podstawie stanu sprawy z pominięciem tego stanowiska pozwanego.

Zmiana nazwy powódki nie skutkowała utratą jej legitymacji czynnej i dopuszczalne

było uściślenie oznaczenia strony powodowej w sposób dokonany przez Sąd

Apelacyjny (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 2006 r., V CSK

139/06, LEX nr 196953), a więc ponowiony w piśmie tym zarzut, jako

nieuzasadniony nie mógł zostać uwzględniony. W świetle tych uwag należy

stwierdzić, że Sąd Apelacyjny nie dopuścił się też obrazy art. 316 k.p.c. w zw. z art.

227 i art. 228 § 2 k.p.c.

Z drugiej strony trzeba podnieść, że Sąd Apelacyjny rozprawy w dniu

3 grudnia 2008 r., nie ograniczył do konkretnych zarzutów (art. 220 k.p.c.) i było to

posiedzenie jawne, bezpośrednio poprzedzające wydanie wyroku niekorzystnego

dla pozwanego, a więc popełnione wtedy uchybienie nie mogło już zostać do końca

instancji naprawione. Poza tym, rozprawa ta powinna była zostać zamknięta nie

tylko po przeprowadzeniu dowodów, ale i udzieleniu na nowo głosu stronom

(art. 224 k.p.c.).

Strona ustanawiająca fachowego pełnomocnika procesowego chce i ma do

tego prawo, aby ten przedstawiciel, a nie ona sama występowała w postępowaniu

sądowym, a w tym w całym jego stadium apelacyjnym. Dlatego, jak podkreślono

w judykaturze, pozbawienie pełnomocnika możliwości udziału w rozprawie przed

zapadnięciem zaskarżonego wyroku, pozbawia ją fachowej pomocy prawnej w tej

części postępowania odwoławczego (por. np. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia

21 marca 1956 r., 2 CR 1001/54, OSN 1956, poz. 113). Przeprowadzenie rozprawy

apelacyjnej poprzedzającej wydanie wyroku, pomimo niezawiadomienia fachowego

pełnomocnika jest uchybieniem co najmniej tej rangi, że może ono mieć wpływ

11

na wynik sprawy, skoro w ramach końcowych przemówień ma on prawo

i obowiązek przedstawić w sposób fachowy na nowo stan sprawy, zarówno pod

względem faktycznym jak i prawnym, czego pozwany na rozprawie w dniu

3 grudnia 2008 r. był pozbawiony.

Należy dodać, że zwolennicy odrzuconej koncepcji sprowadzającej się do

tezy, że tylko całkowite pozbawienie strony obrony swych praw wywołuje skutek

nieważności postępowania przyjmują jednak, że uniemożliwienie adwokatowi, czy

radcy prawnemu udziału w rozprawie apelacyjnej, poprzedzającej wydanie wyroku

wprawdzie nie wywołuje skutku nieważności postępowania, niemniej wywołuje

potrzebę uchylenia zaskarżonego wyroku (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia

19 czerwca 1975 r., III CRN 117/75 niepubl.). Sąd Apelacyjny oddalił apelację

pozwanego, a więc wydał dla skarżącego wyrok niekorzystny, a sprawa ma

skomplikowany charakter właśnie pod względem prawnym (np. należy bliżej

wyłożyć co znaczy postanowienie umowy, że warunki zawarte w § 3 ust. 2

zastrzeżone są na korzyść kupującego. Kodeks cywilny przewiduje konstrukcję

terminu na korzyść strony a nie warunku. Wystąpienie na rozprawie apelacyjnej

adwokata pozwanego mogłoby wyjaśnić niektóre kwestie także natury prawnej).

W tym stanie rzeczy naruszenie przez Sąd Apelacyjny art. 149 § 2 k.p.c.,

czyniło uzasadnioną podstawę kasacyjną naruszenia prawa procesowego,

co zwalniało Sąd Najwyższy w zasadzie od obowiązku rozważenia zarzutów

dotyczących obrazy prawa materialnego (por np. orzeczenie Sądu Najwyższego

z dnia 26 marca 1997 r., II CKN 60/97, nr 9, poz. 128).

Według skarżącego naruszenie art. 390 i 64 k.c. w zw. z art. 56, 60 i 65 k.c.

nastąpiło przez wydanie orzeczenia „niezgodnie z treścią zobowiązania

o charakterze essentiali negottii z umowy przedwstępnej”.

Zawarta przez strony w dniu 25 sierpnia 2006 r., umowa przedwstępna

zobowiązała jej strony do zawarcia umowy kupna sprzedaży oznaczonej w § 3

nieruchomości.

Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy

przyrzeczonej. Chodzi tu o określenie świadczenia jakie dłużnik ma spełnić.

W judykaturze wyjaśniono, że oznaczenie przedmiotu umowy definitywnej nie

12

musi zostać dokonane ściśle. Strony mogą w umowie, w granicach wyznaczonych

unormowaniem zawartym w art. 3531

k.c., określić tylko sposób ustalenia

w przyszłości przedmiotu umowy przyrzeczonej (por. wyroki Sądu Najwyższego

z dnia 12 stycznia 2000 r., III CKN 508/98, LEX Polonica nr 402142 i z dnia 24

września 2003 r., III CKN 493/01 LEX Polonica nr 405183). Skoro więc, w taki

właśnie sposób przedmiotowa umowa określiła treść umowy przyrzeczonej – tak

do obszaru sprzedawanego gruntu (20 000 m2

), jak i co do jego położenia (wyrys

z mapy ewidencyjnej z projektem podziału nieruchomości), jak również określiła

w sposób nie budzący wątpliwości cenę za sprzedawaną nieruchomość,

to zawierała essentialia negotii, do zawarcia umowy sprzedaży o skutku

zobowiązującym, a jej jednoczesny skutek rozporządzający na podstawie art. 155

§ 1 k.c. mógłby nastąpić gdyby art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego

nie stanowił inaczej.

Zmiana treści oświadczenia woli pozwanego w stosunku do oświadczenia

złożonego w umowie przedwstępnej, także nie stanowi trafnego uzasadnienia

omawianego zarzutu. W postępowaniu sądowym, którego przedmiotem jest

realizacja roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, sąd ustala treść tej umowy

nie tylko na podstawie postanowień zawartych w umowie przedwstępnej,

ale uzupełnia jej treść postanowieniami wynikającymi z przepisów dyspozytywnych,

zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów. Z tych względów

orzeczenie zastępujące umowę przyrzeczoną może nie pokrywać się ściśle

z treścią poszczególnych postanowień umowy przedwstępnej (por. wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 21 stycznia 2009 r., III CSK 268/08, LEX nr 488961).

Z drugiej strony podnieść należy, że świadczeniem wynikającym z umowy

przedwstępnej jest złożenie przez dłużnika (dłużników) oświadczenia woli zawarcia

umowy przyrzeczonej i dokonania innych niezbędnych do tego czynności. Pactum

de contrahendo, będąc umową zobowiązującą stanowi czynność prawną

zmierzającą do zawarcia umowy przyrzeczonej, którą może być zarówno umowa

zobowiązująca, rozporządzająca, jak i zobowiązująco-rozporządzająca. Poza tym

umowa przyrzeczona, jak i zastępujące ją orzeczenie musi uwzględniać przepisy

bezwzględnie obowiązujące i do nich należy art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu

ustroju rolnego. Wykonaniem więc przedmiotowej umowy przedwstępnej byłoby

13

zawarcie umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, która jednak nie

przeniesie bezpośrednio własności na nabywcę. Zawarta umowa przedwstępna nie

była umową sprzedaży o skutku zobowiązującym. Zresztą, umowa zobowiązująca

do przeniesienia własności nieruchomości pod warunkiem niewykonania przez

uprawnionego ustawowego prawa pierwokupu nie ma charakteru umowy

przedwstępnej (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 1968 r., III CZP

23/68 (OSNC 1969 nr 1, poz. 5).

Nieruchomość objęta prawem pierwokupu może zostać sprzedana osobie

trzeciej tylko warunkowo tj. pod warunkiem zawieszającym, że uprawniony nie

wykona tego uprawnienia; w odniesieniu do nieruchomości może to być tylko

umowa zobowiązująca do przeniesienia własności (art. 155 § 1 i 157 § 1 k.c.).

Celem umożliwienia uprawnionemu skorzystania z prawa pierwokupu, sprzedawca

ma obowiązek powiadomienia go o treści sprzedaży zawartej z osobą trzecią

(art. 598 § 1 k.c.). Gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość prawo

pierwokupu może być wykonane, gdy została zawarta umowa sprzedaży o skutku

zobowiązującym. Innymi słowy pierwokup jest konstrukcją mająca zastosowanie do

umowy sprzedaży nieruchomości osobie trzeciej o skutku zobowiązującym, a nie

do zawartej przez strony umowy przedwstępnej sprzedaży.

Tymczasem treść uwzględnionego żądania pozwu może wskazywać,

że w pierwszej kolejności, a więc bez istnienia zobowiązania do przeniesienia

własności spornej nieruchomości (umowy zobowiązującej sprzedaży) Agencja

Nieruchomości Rolnych miałaby ewentualnie skorzystać z prawa pierwokupu.

Z kolei tak wyłożone żądanie, a w ślad za nim treść wyroku jest sprzeczna

z konstrukcją prawną prawa pierwokupu, i tak rozumiany wyrok uniemożliwiałby

Agencji Nieruchomości Rolnych wykonanie tego prawa.

Na marginesie można też zauważyć, że uchwała siedmiu sędziów Sądu

Najwyższego z dnia 7 stycznia 1967 r., III CZP 32/66 (OSNC 1968, nr 12, poz. 199)

dotyczy innego stanu faktycznego, tj. umowy darowizny, co do której nie ma

zastosowania prawo pierwokupu (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 16 lutego

1996 r., OSNC 1996 nr 4, poz. 59).

14

Z tych względów, na podstawie art. 39815

§ 1 k.p.c., Sąd Najwyższy orzekł

jak w sentencji.

jz