IV CSK 432/09

Sygn. akt IV CSK 432/09

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 stycznia 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Mirosław Bączyk (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Marian Kocon

SSN Dariusz Zawistowski

Protokolant Bogumiła Gruszka

w sprawie z powództwa M. D., D. D. i M. D. - następców prawnych powoda Z. D.

przeciwko B. M.

o ustalenie i unieważnienie,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej

w dniu 14 stycznia 2010 r.,

skargi kasacyjnej Z. D.

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 20 listopada 2008 r., sygn. akt I ACa (…),

I. oddala skargę kasacyjną;

II. zasądza od powodów na rzecz pozwanego kwotę 3 600 (trzy tysiące

sześćset) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Powodowie M. i Z. D. domagali się ustalenia nieważności trzech umowy

zawartych z pozwanym B. M.:1) umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

opisanej w pozwie (z dnia 18 kwietnia 2003 r.); 2) porozumienia z dnia 14 czerwca 2006

r. (zmienionego w dniu 1 sierpnia 2006 r.); 3) umowy sprzedaży (przyrzeczonej)

wspomnianej nieruchomości (z dnia 1 sierpnia 2006 r.). Alternatywnie wnosili o

unieważnienie umowy drugiej i trzeciej. Powodowi podali kilka przyczyn nieważności

umów objętych pozwem (pozorność, niezgodność ich z zasadami współżycia

społecznego, groźba, wyzysk w odniesieniu do umowy drugiej i trzeciej).

Sąd Okręgowy ustalił, że nieważne jest porozumienie stron z dnia 14 czerwca

2006 r. (umowa druga), a w pozostałym zakresie oddalił powództwo jako

nieuzasadnione.

Sąd ten ustalił, że pozwany miał wobec syna powodów wierzytelność na łączną

kwotę ok. 350 000 zł. W 2002 r. powodowie udzielili synowi pełnomocnictwa

umożliwiającego dokonanie darowizny z samym sobą, obejmującej nieruchomość

gruntową powodów. Pozwany wraz z synem powodów ustalili, że zawarta zostanie

umowa przedwstępna dotycząca części tej nieruchomości, przy czym poza samą treścią

aktu notarialnego strony uzgodniły, iż jeżeli powodowie znajdą nabywcę oferującego

atrakcyjną cenę, nieruchomość ta zostanie sprzedana temu oferentowi w celu

przekazania uzyskanej ceny na rzecz pozwanego (wierzyciela syna powodów). Ustalono

też, że w razie spłaty zadłużenia syna powodów wobec pozwanego, umowa

przyrzeczona nie dojdzie do skutku, natomiast brak takiej spłaty i nieznalezienie

nabywców spowoduje sprzedaż nieruchomości na warunkach wynikających z umowy

przedwstępnej.

W umowie przedwstępnej przewidziano zadatek w wysokości 180.000 na rzecz

powodów, przy czym nie został on wręczony w gotówce, lecz – jak ustalono – „zaliczony

na poczet zadłużenia syna powodów”. Powodowie wyrazili zgodę na to, aby w celu

przeprowadzenia wspomnianej transakcji została zaangażowana ich nieruchomość,

którą zamierzali wcześniej darować synowi. W celu zawarcia stosownych umów

dotyczących nieruchomości udzielili synowi pełnomocnictwa w 2003 r. W dniu 18

kwietnia 2003 r. strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Termin

3

zawarcia umowy przyrzeczonej (po kilku jego zmianach) określono ostatecznie na dzień

31 grudnia 2005 r. Powodowie nie wywiązali się z obowiązku zawarcia tej umowy w

terminie, a ich syn nadal pozostawał dłużnikiem pozwanego. Powodowie nie znaleźli też

nabywców nieruchomości. W toku postępowania w sprawie C (…), toczącej się z

powództwa obecnego pozwanego przeciwko powodom jako pozwanym (o zapłatę

zadatku i kary umownej), strony obecnego procesu zawarły porozumienie w dniu 14

czerwca 2006 r., w którym powodowie zobowiązali się m.in. przenieść na rzecz

pozwanego własność nieruchomości za kwotę 280 000 zł i zapłacić w gotówce sumę w

wysokości 180 000 zł do lipca 2006 r.

Pozwany uznał powództwo w odniesieniu do porozumienia z dnia 14 czerwca

2006 r., ponieważ stało się ono „bezprzedmiotowe” z powodu jego wykonania i zawarcia

umowy przyrzeczonej.

W ocenie Sądu Okręgowego, umowa przedwstępna nie była umową pozorną,

ponieważ strony zakładały jednak zawarcie umowy przyrzeczonej obejmującej

nieruchomość. Umowa przedwstępna w intencji stron miała tworzyć stan swoistego

zabezpieczenia prawidłowego wykonania zobowiązania przez syna powodów wobec

pozwanego jako wierzyciela i nie była sprzeczna z prawem, przy czym wręczenie

zadatku przy zawarciu umowy przedwstępnej mogło nastąpić także w sposób, jaki

uczyniły to strony (w wyniku dokonania wzajemnych rozliczeń z udziałem syna

powodów). Pozornością nie była też objęta umowa sprzedaży nieruchomości, strony

zawarły ją w wykonaniu umowy przedwstępnej i z zamiarem osiągnięcia skutku

rozporządzającego. W § 4 umowy potwierdzono zapłatę ceny przez kupującego. Nie

było też podstaw do przyjęcia wyzysku powodów przez pozwanego w rozumieniu art.

388 § 1 k.c., ponieważ nie wystąpiła rażąca dysproporcja świadczeń, a powodowie –

dokonując sprzedaży nieruchomości – nie znajdowali się w przymusowym położeniu.

Apelacja powoda została oddalona. Sąd Apelacyjny podzielił ustalenia faktyczne

Sądu pierwszej instancji. Rozważając zarzuty naruszenia prawa materialnego, Sąd ten

stwierdził, że nie istniały podstawy do ustalenia nieważności umowy przedwstępnej i

umowy przyrzeczonej z powodu wad oświadczenia woli lub naruszenia art. 3531

k.c. Nie

wykazano również przesłanek wyzysku powodów w rozumieniu art. 388 § 1 k.c. w

odniesieniu do umowy przyrzeczonej. Ustalony przez strony zadatek mógł być

uiszczony także w sposób przyjęty przez strony, skoro doszło ostatecznie do

określonego przesunięcia majątkowego pomiędzy nimi. Sąd Apelacyjny nie podzielił

4

stanowiska apelujących, że intencją stron umowy z dnia 18 kwietnia 2003 r. (umowy

przedwstępnej) nie było zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej, a jedynie –

jak wywodzili – „fikcyjne zastrzeżenie rażąco wysokiego zadatku i kary umownej w celu

wywarcia na powodach presji ekonomicznej i psychicznej na wypadek niewywiązania

się przez ich syna z zobowiązań względem pozwanego”. Takiej sugestii powodów

przeczy, zdaniem Sądu, nie tylko literalne brzmienie umowy przedwstępnej, ale także –

sama sekwencja zdarzeń następujących po jej zawarciu.

W skardze kasacyjnej powodów podniesiono cztery grupy zarzutów naruszenia

prawa materialnego: art. 394 § 1 k.c. w zw. z art. 58 § 1 k.c.; art. 3531

k.c. w zw. z art.

83 § 1 k.c. i art. 58 § 1 i § 2 k.c.; art. 3531

k.c. w zw. z art. 58 § 1 i § 2 k.c.; art. 3531

k.c. i

art. 388 k.c. w zw. z art. 58 § 1 i § 2 k.c. Skarżący wnosili o uchylenie zaskarżonego

wyroku w całości i zmianę wyroku Sądu Okręgowego zgodnie z wnioskami

apelacyjnymi.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

1. W skardze kasacyjnej powodowie podtrzymują swoje stanowisko co do

istnienia podstaw do ustalenia nieważności umowy przedwstępnej i umowy

przenoszącej własność nieruchomości. Istnienie tych podstaw powinno być oceniane w

świetle ustaleń faktycznych dokonanych przez Sądy meriti (art. 39813

§ 2 k.p.c.).

Zarzut naruszenia art. 388 k.c. skarżący odnoszą do umowy przyrzeczonej

i eksponują brak ekwiwalentności świadczeń w tej umowie. Jednocześnie stwierdzają

ogólnie, że w odniesieniu do tej umowy „rozważenia wymaga również możliwość

zastosowania sankcji nieważności umowy na podstawie art. 388 § 1 k.c.” [s. (…)].

Należy jednak stwierdzić, że przyjęcie wyzysku w rozumieniu tego przepisu wymaga

wykazania – poza samą rażącą dysproporcją świadczeń stron – także pozostałych

przesłanek wyzysku, tj. szczególnej sytuacji strony wyzyskanej (jej przymusowe

położenie, niedołęstwo lub niedoświadczenie) i świadomość tego stanu rzeczy strony

wyzyskującej. Co więcej, art. 388 § 1 k.c. zakłada określoną sekwencję (kolejność)

zgłoszenia przewidzianych w tym przepisie roszczeń (por. np. uzasadnienie wyroku

Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2009 r., II CSK 160/09, niepubl.). Sąd

pierwszej instancji ustalił m.in. brak stanu przymusowego położenia po stronie powodów

w chwili zawierania umowy przyrzeczonej w 2006 r. i stwierdził trafnie, że sama

konieczność wywiązania się z istniejących zobowiązań zasadniczo nie tworzy jeszcze

stanu przymusowego położenia w rozumieniu art. 388 § 1 k.c. Ustalony przez Sądy

5

meriti stan faktyczny pozwalał zatem na trafną konkluzję Sądu Apelacyjnego, że

powodowie nie wykazali przede wszystkim niezbędnych przesłanek unieważnienia

umowy przyrzeczonej na postawie art. 388 § 1 k.c. [s. (…) uzasadnienia zaskarżonego

wyroku]. Nie można zatem podzielić zarzutu naruszenia tego przepisu.

2. Skarżący powtarzają w zasadzie zarzut prezentowany już w apelacji, że

rzeczywistym celem umowy przedwstępnej „nie było zobowiązanie się do zawarcia

umowy przyrzeczonej, a jedynie fikcyjne zastrzeżenie rażąco wysokiego zadatku i kary

umownej w celu wywarcia na powodach presji ekonomicznej i psychicznej na wypadek

niewywiązania się przez ich syna z zobowiązań względem pozwanego”. Sądy meriti

prawidłowo ustaliły to, że strony – zawierając umowę przedwstępną – nie zakładały

jednak niedojścia do zawarcia wskazanej w niej umowy przyrzeczonej (wykonawczej).

Sąd Apelacyjny trafnie bowiem zauważył, że eksponowanie przez skarżących

wspomnianego celu umowy przedwstępnej pozostaje w sprzeczności przede wszystkim

z jej wyraźnymi postanowieniami (por. § 4 i § 5 umowy), a także z ustaloną przez Sądy

sekwencją zdarzeń powstałych po zawarciu umowy przedwstępnej aż do jej

ostatecznego wykonania (s. 14 uzasadnienia zaskarżonego wyroku).

Niezależnie od tego należy zwrócić uwagę na to, że w skardze kasacyjnej nie

podniesiono w ogóle zarzutu naruszenia art. 65 § 2 k.c. wskazującego określone

dyrektywy wykładni oświadczeń woli stron stosunków umownych. Oznacza to

wykluczenie możliwości ustalenia innego celu umowy przyrzeczonej niż cel ostatecznie

przyjęty przez Sądy meriti. Z tych względów zarzut naruszenia art. 83 § 1 k.c. nie może

być uznany za przekonywający.

3. Ocena zarzutu naruszenia art. 394 § 1 k.c. w zw. z at. 58 § 1 k.c. wymaga kilku

uwag ogólniejszych.

Po pierwsze, w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku nie stwierdzono,

że „wręczenie zadatku może zostać dokonane przez jakiekolwiek rozlicznie pieniędzy

pomiędzy stronami, w tym także – potrącenie z wierzytelnością drugiej strony”. Uznano

tylko, że przyjęty w rozpoznawanej sprawie sposób zawarcia porozumienia o zadatek

można uznać za skuteczny prawnie. Po drugie, na wstępie skargi kasacyjnej nie

powołano zarzutu naruszenia art. 58 § 3 k.c., a jedynie w uzasadnieniu zarzutu

naruszenia art. 394 § 1 i § 2 k.c. ogólnie stwierdzono, że „pogłębionej analizy wymaga

również kwestia ważności pozostałych zapisów umowy przedwstępnej zgodnie z

dyrektywą określoną przepisem art. 58 § 3 k.c.” (s. 5 skargi). Po trzecie, należałoby

6

zauważyć to, że porozumienie o zadatek mogłoby być traktowane jako autonomiczne

porozumienie w odniesieniu do umowy głównej (umowy przedwstępnej), nawet

wówczas, gdyby zamieszczone zostało w treści umowy głównej jako jedna z jej klauzul.

Jeżeli zatem intencją skarżących było wykazanie tego, że nieważne

porozumienie o zadatek (art. 58 § 1 k.c.) jako część czynności prawnej (element umowy

przedwstępnej) powodowało skutek w postaci nieważności całej umowy przedwstępnej,

to należało w takiej sytuacji w pierwszej części skargi powołać się na zarzut naruszenia

art. 58 § 3 k.c. i odpowiednio umotywować merytoryczny i funkcjonalny wpływ

nieważnego porozumienia o zadatek na prawny byt całej umowy przedwstępnej (verba

legis: „bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana”,

art. 56 § 3 k.c.). Brak takiego powołania się i wspomnianej motywacji czyni w rezultacie

bezprzedmiotowymi szersze rozważenie skargi dotyczące możliwego sposobu

skutecznego zawarcia porozumienia (umowy)o zadatek w świetle art. 394 § 1 k.c.

Niezależnie jednak od tego należałoby wyjaśnić, że nie było podstaw do

stwierdzenia, iż między stronami umowy przedwstępnej nie doszło do zawarcia

skutecznego porozumienia o zadatek (§ 5 umowy przedwstępnej). Dzieje się tak nawet

przy założeniu, że zadatek stanowi umowę (dodatkową) o charakterze realnym. W § 5

umowy przedwstępnej strony postanowiły, że z umówionej ceny sprzedaży kupujący

(pozwany) zapłacił pełnomocnikowi (powodów) kwotę 180 000 zł i pełnomocnik

pokwitował odbiór tej części ceny; ponadto uzgodniono, że wspomniana kwota stanowi

„zadatek w rozumieniu art. 394 k.c.”, przy czym w razie wykonania umowy

(przyrzeczonej) zadatek ulega zaliczeniu na poczet ceny. Jeżeli z ustaleń faktycznych

obu Sądów meriti wynika to, że umowa przedwstępna stanowiła zabezpieczenie

wierzytelności przysługującej pozwanemu (uprawnionemu z tej umowy) wobec tych

powodów, to przyczyna umieszczenia w umowie wspomnianej klauzuli o zadatek staje

się w pełni zrozumiała. Płacąc zadatek pełnomocnikowi powodów (dłużnikowi

pozwanego), pozwany wykonał zobowiązanie z tytułu zadatku wobec powodów (por. art.

462 § 1 k.c.) i jednocześnie – zgodnie z dalszymi ustaleniami Sądów - doszło do

umorzenia (o kwotę odpowiadającą wysokości zadatku) zobowiązania syna powodów

(ich pełnomocnika) wobec pozwanego (wierzyciela; s. 3 uzasadnienia zaskarżonego

wyroku). W sensie jurydycznym nastąpiło więc także przysporzenie w majątku

powodów, skoro - ustanawiając swoim pełnomocnikiem syna - wyrażali zgodę na

wspomniany sposób umorzenia zobowiązania tego zobowiązanego. Ostatecznie

7

wspomniany zadatek został zaliczony przez strony na poczet ceny sprzedaży

nieruchomości i spełnił ostatecznie swoją funkcję określona w § 5 umowy z 2008 r.

4. Według skarżących, umowa przedwstępna z 2008 r. miała na celu

wykreowanie nieznanej prawu polskiemu formy „zabezpieczenia na ziemi”, a takie

zabezpieczenie zmierza niewątpliwie do obejścia przepisów regulujących formy

zabezpieczenia rzeczowego i prowadzi w konsekwencji do prawnego wynaturzenia

konstrukcji umowy przedwstępnej (art. 389 k.c.) w świetle art. 3531

k.c.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego dopuszcza się możliwość zabezpieczenia

określonych wierzytelności także w wyniku zawarcia umowa przedwstępnej obejmującej

nieruchomość. Ewentualne ograniczenie w tym zakresie mogłoby wynikać z przepisów

ogólnych (np. art. 3531

k.c., art. 58 § 2 k.c.; tak np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16

lipca 2004 r., I CK 114/09, nieopubl.). Wbrew sugestii skarżących, wspomniane

zabezpieczenie ma charakter osobisty (a nie rzeczowy), mimo że w wykonaniu

uprawnienia wynikającego z umowy przedwstępnej możliwe byłoby uzyskanie własności

nieruchomości przez uprawnionego (beneficjenta zabezpieczenia). Zobowiązany z takiej

umowy (ustanawiający zabezpieczenie) odpowiada bowiem wobec uprawnionego

osobiście, a nie tylko określonymi przedmiotami majątkowymi. Nie można zatem

twierdzić, że chodzi o wykreowanie nieznanego prawu polskiemu (i praktyce obrotu

prawnego) zabezpieczenia typu rzeczowego i w dodatku – niedopuszczalnego w świetle

przepisów o zabezpieczeniach rzeczowych dotyczących nieruchomości.

Dokonanie przez oba Sądy meriti ustalenia faktyczne nie wskazują na to, aby

omawiane zabezpieczenie osobiste było sprzeczne z postanowieniami art. 3531

k.c. jako

niemieszczące się w przyjętych w tym przepisie granicach swobody kontraktowej. Nie

było też wystarczających podstaw do oceny tego zabezpieczenia jako naruszającego

zasady współżycia społecznego (art. 58 § 2 k.c.).

Stworzony przez strony umowy stan zabezpieczenia odnosił się do wierzytelności

przysługującej pozwanemu (beneficjentowi zabezpieczenia) wobec innej osoby (syna

powodów). Sądy meriti ustaliły, że strony umowy przedwstępnej uzgodniły także

mechanizm ewentualnego skorzystania przez pozwanego (beneficjenta) z

przewidzianego dla niego zabezpieczenia. Możliwość takiego skorzystania

aktualizowała się w razie nieznalezienia przez powodów nabywców nieruchomości

oferujących atrakcyjną cenę i w razie niespełnienia wierzytelności objętej

zabezpieczeniem. Obie te przesłanki ostatecznie wystąpiły (s. 3, 4 i 11 uzasadnienia

8

zaskarżonego wyroku) i pozwany uzyskał definitywnie własność nieruchomości na

podstawie przewidzianej w umowie przedwstępnej umowy przyrzeczonej (§ 4). Strony

zawarły zatem umowę przedwstępną, zachowując postanowienie art. 389 k.c., przy

czym nadały jej również funkcję zabezpieczenia wierzytelności istniejącej wobec osoby

trzeciej. Trudno więc przyjąć, że doszło od prawnego wynaturzenia tej umowy w

rozumieniu art. 3531

k.c., skoro ustalono właściwy i realny, a nie tylko fikcyjny cel tej

umowy w postaci późniejszego zawarcia umowy przyrzeczonej i ostatecznie doszło do

urzeczywistnienia tego celu.

5. Należy zgodzić się ze skarżącymi, że umowa naruszająca zasadę

ekwiwalentności świadczeń (rażąca dysproporcja świadczeń) stron może być oceniona

w świetle postanowień art. 58 § 2 k.c., zwłaszcza wówczas, gdy nie powstały wszystkie

przesłanki wyzysku przewidziane w art. 388 § 1 k.c. W uzasadnienie wyroku Sądu

Najwyższego z dnia 8 października 2009 r., II CSK 160/089 (niepubl.) przyjęto, że

przepis art. 388 § 1 k.c. stanowi lex specialis w stosunku do ogólnego art. 58 § 2 k.c.

Według skarżących obie kwestionowane przez nich umowy (przedwstępna i

przyrzeczona) są nieważne (art. 58 § 2 k.c.), ponieważ prawidłowa wykładnia art. 3531

k.c. powinna prowadzić do wniosku, że obie umowy przewidywały rażące zachwianie

ekwiwalentności świadczeń.

Stanowiska takiego nie można podzielić z następujących względów.

W ustaleniach faktycznych obu Sądów brak ustalenia dotyczącego wartości

nieruchomości objętej kwestionowanymi umowami w chwili sprzedaży tej

nieruchomości. Oznacza to, że wartość przedmiotu zabezpieczenia (wierzytelności

zabezpieczonej pozwanego wobec syna powodów) można było porównywać do

wysokości ceny nieruchomości przyjętej ostatecznie (po zmianie) w umowie

przyrzeczonej (350 000 zł / 280 000 zł). Nie sposób więc w tej sytuacji mówić o stanie

tzw. nadzabezpieczenia, tj. uzyskania przez pozwanego zabezpieczenia wartościowo

rażąco nieadekwatnego do wysokości zabezpieczonej wierzytelności. Przewidziany w

umowie zadatek i kara umowna służyły umocnieniu wykonania przez powodów

(zobowiązanych) umowy przedwstępnej, a więc mogą być one oceniane jedynie z

punktu widzenia zapewnienia stosownej efektywności prawnej roszczenia pozwanego o

wykonanie umowy przedwstępnej. Nie mogły natomiast służyć wykazaniu (z racji

rozmiaru zadatku i kary umownej) rażącej co do wartości dysproporcji pomiędzy

przedmiotem zabezpieczenia (wysokością zabezpieczonej wierzytelności) i tzw.

9

substratem zabezpieczenia (ostatecznie ustaloną ceną sprzedanej nieruchomości).

Uzależniając powstanie uprawnienia do żądania wykonania umowy przedwstępnej nie

tylko od trwania zadłużenia syna powodów, ale także od faktu nieznalezienia przez

zobowiązanych powodów w odpowiednim czasie oferenta gotowego zapłacić im

„atrakcyjną cenę” (tj. na pewno wyższą niż ostatecznie ustalona w umowie), strony

przewidywały pośrednio możliwość ewolucji wartości nieruchomości w okresie trwania

stanu zabezpieczenia, tj. przynajmniej do czasu spłaty zadłużenia syna powodów.

Z przedstawionych względów nietrafny okazał się także zarzut naruszenia art.

3531

k.c. w zw. z art. 58 § 1 i § 2 k.c. Należało zatem oddalić skargę kasacyjną

powodów jako nieuzasadnioną (art. 39814

k.p.c.) i obciążyć powodów kosztami

postępowania kasacyjnego (art. 98 k.p.c. i art. 108 § 1 k.p.c.).