I CSK 239/09

Sygn. akt I CSK 239/09

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 stycznia 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Marek Sychowicz (przewodniczący)

SSN Marian Kocon

SSN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa A. B. i A. B.

przeciwko J. O., M. S. i K. K.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 21 stycznia 2010 r.,

skargi kasacyjnej powodów od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 17 czerwca 2008 r., sygn. akt VI ACa (…),

oddala skargę kasacyjną.

2

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy w W. wyrokiem z dnia 7 grudnia 2006 r. oddalił powództwo A. B. i

A. B., którzy domagali się zobowiązania J. O., M. S. i K. K. do złożenia oświadczenia

woli o przeniesieniu na nich własności nieruchomości.

Sąd Okręgowy ustalił, że strony zawarły dnia 17 stycznia 2000 r. umowę

przedwstępną w formie aktu notarialnego, na podstawie której pozwane zobowiązały się

sprzedać powodom najpóźniej do dnia 31 grudnia 2015 r. nieruchomość rolną, którą

miały odzyskać od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa jako spadkobierczynie jej

dawnego właściciela M. B. Umowa określała cenę i stanowiła, że na jej poczet zostanie

zaliczona cena wykupu nieruchomości w kwocie uzgodnionej z Agencją, którą to kwotę

powodowie mieli uiścić w imieniu pozwanych. Agencja zawiadomiła pełnomocnika

pozwanych o możliwości wykupu rzeczonej nieruchomości o powierzchni 638 ha oraz

m.in. o obowiązku wpłaty zadatku w wysokości 5% ceny sprzedaży oraz zabezpieczenia

niespłaconej kwoty, o czym pełnomocnik pozwanych poinformował powodów. Agencja

nie zaakceptowała propozycji przedstawionych przez powodów ze względu na ich

zadłużenie wobec Agencji i innych wierzycieli. Powodowie nie dokonali żadnych wpłat,

natomiast zaproponowali podwyższenie ceny i nowe warunki płatności. Pozwane nie

wyraziły na to zgody, a ich pełnomocnik dnia 8 stycznia 2001 r. złożył powodom na

piśmie oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej ze względu na

wprowadzenie w błąd co do ceny nieruchomości oraz na sytuację finansową powodów.

Dnia 17 maja 2001 r. pozwane nabyły od Agencji rzeczoną nieruchomość. Małżonkowie

D. i A. W. wnieśli zadatek w wysokości 5% ceny sprzedaży i dokonali zabezpieczeń

żądanych przez Agencję, a następnie wydzierżawili od pozwanych na 30 lat rzeczoną

nieruchomość, na której prowadzą gospodarstwo ogrodnicze.

Sąd Okręgowy uznał, że odstąpienie pozwanych od umowy przedwstępnej było

uzasadnione ze względu na sytuację finansową powodów.

Powodowie wnieśli apelację od wyroku Sądu Okręgowego.

Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 17 czerwca 2008 r. oddalił apelację i orzekł o

kosztach postępowania.

Sąd Apelacyjny podkreślił, że w niniejszej sprawie problem sprowadza się nie do

odstąpienia od umowy przedwstępnej, ale do zasadności uchylenia się od zawarcia

3

umowy przyrzeczonej. Tymczasem umowa przedwstępna przewidywała zawarcie

bezwarunkowej umowy przyrzeczonej w sytuacji, gdy art. 29 ust. 4 ustawy z dnia 19

września 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa

przyznaje Agencji prawo pierwokupu w razie odsprzedaży nieruchomości przez

nabywcę w okresie pięciu lat od daty nabycia nieruchomości. Umowa przedwstępna,

niezawierająca takiego warunku, jest nieważna (art. 599 § 2 k.c.).

Powodowie w skardze kasacyjnej zarzucili naruszenie przepisów prawa

materialnego, mianowicie art. 29 ust. 4 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o

gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2007 r. Nr 231,

poz. 1700 ze zm.) i art. 599 § 2 k.c., art. 3 ust. 1, 4 i 7 oraz art. 9 ustawy z dnia 11

kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592 ze zm.) i art. 65,

art. 389, art. 390 § 1 i 2 k.c., a także przepisów postępowania, mianowicie art. 233 § 1,

art. 126 § 1 pkt 3 i art. 187 § 1 pkt 1 k.p.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przede wszystkim trzeba zauważyć, że zachowanie powodów świadczy o

uchyleniu się przez nich, a nie przez pozwanych, od zawarcia umowy przyrzeczonej.

Powodowie, mimo dwukrotnego wezwania ich do realizacji umowy i uiszczenia zapłaty

za nieruchomość na rzecz Agencji, odmawiali i proponowali w zamian renegocjację

umowy przedwstępnej. W konsekwencji należy uznać, że to powodowie uchylili się od

wykonania ciążących na nich obowiązków z umowy przedwstępnej. Pozwani powinni

jednak zachować procedurę określoną w art. 491 k.c., aby mogli skorzystać z prawa

odstąpienia od umowy wzajemnej. Ponieważ tego nie uczynili, zatem oświadczenie o

odstąpieniu od umowy zostało złożone bez podstawy prawnej.

Trzeba z kolei rozważyć, czy umowa przedwstępna jest ważna.

Podstawowy związany z tym problem dotyczy tego, czy ta umowa powinna zawierać

warunkowe prawo nabycia nieruchomości zgodnie z art. 29 ust. 4 ustawy o

gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Przepis ten stanowi, że

Agencji przysługuje prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa przy odsprzedaży

nieruchomości przez nabywcę w okresie pięciu lat od nabycia tej nieruchomości od

Agencji. Zgodnie z art. 389 § 1 k.c., umowa przedwstępna powinna określać essentialia

negotii umowy przyrzeczonej. W rozważanym przypadku z mocy prawa elementami

przedmiotowo istotnymi umowy jest ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości

zastrzeżone dla Agencji na warunkach określonych w art. 29 ust. 4 ustawy o

4

gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Chociaż w typowej sytuacji

warunek (jako element podmiotowo istotny treści czynności prawnej) należy do

accidentaliae negotii, to jednak, gdy wynika wprost z ustawy (warunek prawny), a jego

niezachowanie powoduje bezwzględną nieważność umowy, należy uznać go za element

przedmiotowo istotny. Z art. 599 § 2 k.c. wynika wyraźnie, że nieważna jest umowa

sprzedaży dokonana bezwarunkowo wtedy, gdy ustawowe prawo przysługuje Skarbowi

Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego z mocy ustawy. Teoretycznie można

rozważać dwa możliwe sposoby interpretacji tego przepisu. Zgodnie z pierwszym,

odwołującym się do wykładni literalnej art. 599 § 2 k.c. oraz do jego szczególnego

charakteru, rzeczony przepis dotyczy wyłącznie umowy sprzedaży, a nie umowy

przedwstępnej. Zgodnie z drugim sposobem interpretacji, warunek prawny, jako element

przedmiotowo istotny, zgodnie z wymaganiem dotyczącym treści umowy przedwstępnej

według art. 389 k.c., musi w tej umowie znaleźć się pod rygorem jej bezwzględnej

nieważności. Sąd Najwyższy w niniejszym składzie przychyla się do takiej właśnie

interpretacji art. 599 § 2 k.c. Za jej przyjęciem przemawia przede wszystkim to, że w

konsekwencji, gdyby umowa przedwstępna bez warunku prawa pierwokupu została

zrealizowana, to wówczas zawarto by bezwzględnie nieważną umowę przyrzeczoną.

W szczególności do zawarcia takiej umowy doprowadziłoby orzeczenie wydane na

podstawie art. 390 § 2 k.c. Prawo nie może zatem dopuszczać umowy przedwstępnej w

takim kształcie, który sankcjonowałby powstawanie w rezultacie jej realizacji umowy

nieważnej. Należy zatem stwierdzić, że zawarta przez strony umowa przedwstępna była

bezwzględnie nieważna. Gdyby zaś nawet opowiedzieć się za pierwszą z rozważanych

interpretacji art. 599 § 2 k.c., iż rzeczony warunek nie musiał być zamieszczony w

umowie przedwstępnej, a dopiero powinien znaleźć się w umowie przyrzeczonej, to

trzeba by stwierdzić, że w takiej sytuacji, mimo zachowania tożsamości formy obu

umów, żadnej ze stron umowy przedwstępnej nie przysługiwałoby prawo domagania się

zawarcia umowy przyrzeczonej. Co najwyżej można by rozważać w takim wypadku

istnienie między stronami umowy przedwstępnej o skutku słabszym, który nie

upoważnia do dochodzenia przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie ma przy

tym znaczenia podnoszona w skardze kasacyjnej okoliczność, że powodowie dochodzą

zawarcia umowy przyrzeczonej już po upływie okresu, w ciągu którego Agencji

przysługuje ustawowe prawo pierwokupu. W postępowaniu o wydanie orzeczenia

zastępującego oświadczenie woli w kontekście umowy przedwstępnej bada się bowiem

samą treść tej umowy i abstrakcyjną możliwość dochodzenia jej zawarcia, a nie

5

faktyczną i konkretną możliwość w danej sytuacji. Umowę przedwstępną, w kontekście

tego, czy jest ona umową o skutku silniejszym, słabszym, czy też bezwzględnie

nieważną, należy bowiem oceniać w odniesieniu do chwili jej zawarcia, a nie chwili

dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, jak tego chce skarżący w skardze

kasacyjnej.

Nie jest zasadny także kolejny zarzut sformułowany w skardze kasacyjnej, że

Sąd Apelacyjny nie odniósł się do kwestii ważności rozważanej umowy w kontekście art.

3 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, który modyfikuje

prawo pierwokupu przysługujące Agencji Nieruchomości Rolnych (która zastąpiła

Agencję Własności Rolnej Skarbu Państwa). Skarżący ponownie odwołuje się do tego,

że umowa przedwstępna co do jej ważności powinna być badana według chwili

dochodzenia z niej roszczeń, a nie według chwili jej zawarcia. Ponieważ Sąd Apelacyjny

trafnie ustalił, że umowa przedwstępna w tej sprawie była bezwzględnie nieważna, to

nie było potrzeby analizowania, czy stała się ona ważna w konsekwencji zmiany stanu

prawnego.

Kolejny zarzut sformułowany w skardze kasacyjnej dotyczy argumentu

podniesionego przez Sąd Apelacyjny, że dochodzone roszczenie jest przedwczesne,

ponieważ strony umowy przedwstępnej określiły w niej termin jej realizacji na dzień 31

grudnia 2015 r. Należy w związku z tym podkreślić, że strony posłużyły się tą datą jako

terminem, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona. Z analizy umowy

przedwstępnej wynika jednak, że był to termin maksymalny, natomiast strony godziły

się, że będzie to pierwszy możliwy termin, gdy tylko pozwani uzyskają nieruchomość od

Agencji. Mimo jednak trafności rozważanego zarzutu skargi kasacyjnej trzeba

stwierdzić, że nie podważa on rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Skoro bowiem umowa

przedwstępna była bezwzględnie nieważna, to nie można dochodzić zawarcia na jej

podstawie umowy ostatecznej.

Ostatni z podniesionych w skardze kasacyjnej zarzutów dotyczy argumentu Sądu

Apelacyjnego co do nieprawidłowej treści zgłoszonego przez powodów żądania, które

nie odpowiada ich ewentualnemu prawu wynikającemu z umowy przedwstępnej. Należy

w związku z tym podkreślić, że skoro przy silniejszym skutku umowy przedwstępnej w

istocie nie jest potrzebne składanie oświadczenia o zawarciu umowy przyrzeczonej

przez drugą stronę, ponieważ orzeczenie sądu zastępuje takie oświadczenie, to braku

pewności co do kształtu treści oświadczenia woli, które ma być złożone, świadczy o tym,

6

że treść umowy przedwstępnej nie jest na tyle precyzyjna, aby mogła wywrzeć skutek

silniejszy. W szczególności roszczenie dochodzone przez powodów nie odpowiada

roszczeniu wynikającemu z zawartej między stronami umowy przedwstępnej. Skarżący

twierdzi, że brak precyzji dochodzonego roszczenia wynika stąd, że po zawarciu umowy

przedwstępnej weszły w życie bezwzględnie obowiązujące przepisy prawa, które mają

wpływ na treść ewentualnej umowy ostatecznej, jaka ma być zawarta. Jest to

rzeczywiście interesujący problem teoretyczny, jednakże jego rozważanie jest

w niniejszej sprawie zbędne, skoro umowa przedwstępna, jak wykazano, była

bezwzględnie nieważna już w chwili jej zawarcia (albo co najwyżej można ją uznać za

umowę o skutku słabszym, co też nie uzasadnia dochodzenia takiego roszczenia, jak w

niniejszej sprawie), późniejsza zatem zmiana regulacji prawnej pozostaje bez

znaczenia.

Zarzuty naruszenia przepisów postępowania zostały w skardze kasacyjnej

podniesione niejako „przy okazji” zarzutów naruszenia prawa materialnego. Poza tym są

one niedopuszczalne jako dotyczące oceny dowodów (zarzut naruszenia art. 233 § 1

k.p.c.) bądź też odnoszą się do przepisów, których naruszenie przez sąd w ogóle nie

było możliwe (zarzuty naruszenia art. 126 § 1 pkt 3 i art. 187 § 1 pkt 1 k.p.c., które

dotyczą ogólnej treści pisma procesowego i pozwu).

Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814

k.p.c. orzekł

jak w sentencji.