II CSK 388/09

Sygn. akt II CSK 388/09

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 stycznia 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Jan Górowski (przewodniczący)

SSN Krzysztof Strzelczyk

SSA Barbara Trębska (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa Eugeniusza K.

przeciwko Mirosławowi B.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 27 stycznia 2010 r.,

skargi kasacyjnej powoda

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 26 marca 2009 r.,

1. uchyla zaskarżony wyrok w punkcie I i IV i w tym zakresie

przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego

rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania

kasacyjnego,

2. oddala skargę kasacyjną w pozostałej części.

Uzasadnienie

2

Powód Eugeniusz K. domagał się zasądzenia od Mirosława B. kwoty

477.000 zł z ustawowymi odsetkami, tytułem naprawienia szkody wyrządzonej mu

przez pozwanego, nienależycie wykonującego umowę pośrednictwa jaka wiązała

strony.

Wyrokiem wstępnym z dnia 31 października 2007 r. Sąd Okręgowy w Z.

uznał roszczenie powoda za usprawiedliwione co do zasady, a następnie

wyrokiem z dnia 29 grudnia 2008 r. zasądził od pozwanego na rzecz powoda

kwotę 267.200 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 11 maja 2007 r., oddalając

powództwo w pozostałym zakresie. Sąd ten ustalił, że pozwany w ramach

prowadzonej działalności gospodarczej był związany z Z. Szkolnym Związkiem

Sportowym (ZSZS) umową pośrednictwa do sprzedaży prawa użytkowania

wieczystego gruntu w postaci działki niezabudowanej o powierzchni ok. 2300 m2

,

położonej w Z. przy ul. M.[...], początkowo za cenę 600.000 zł, a od 1 października

2005 r. za cenę 400.000 zł z możliwością negocjacji. W grudniu 2006 r. powód

zgłosił się do władz ZSZS z propozycją zakupu tej działki. Gdy dowiedział się, że

wyłączność przy sprzedaży posiada pozwany, strony zawarły umowę pośrednictwa

przy zakupie nieruchomości na cele inwestycyjne. Pozwany przekazał powodowi

ofertę sprzedaży za cenę 400.000 zł i zobowiązał się do pośredniczenia w kupnie

nieruchomości. W grudniu 2006 r. oferta powoda opiewała na kwotę 230.000 zł.

W związku z koniecznością niezwłocznego zdobycia środków na pokrycie długów,

ZSZS zaproponował pozwanemu, aby on sam nabył działkę. W dniu 5 marca

2007 r. pozwany złożył ofertę zakupu za kwotę 240.000 zł. W dniu 13 marca

2007 r. powód przedstawił ZSZS ofertę nabycia nieruchomości za kwotę 100 zł za

1 m2

powierzchni, a gdy dowiedział się, że wpłynęła korzystniejsza, 19 marca

2007 r. podwyższył cenę do 125 zł za 1 m2

. Wcześniej, bo 16 marca 2007 r., ZSZS

oraz pozwany z żoną zawarli przedwstępną umowę przeniesienia prawa

użytkowania wieczystego nieruchomości o pow. ok. 2500 m2

. Powód został

poinformowany, że nieruchomość została sprzedana za korzystniejszą cenę.

Pozwany nie powiadomił powoda o stanowisku ZSZS co do woli natychmiastowej

3

sprzedaży i negocjacji ceny nieruchomości oraz o tym, że sam stara się o kupno tej

działki.

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Z.

przy ul. M.[...], uwzględniająca aktualny jej stan i sposób użytkowania na dzień

zawarcia umowy sprzedaży jej prawa użytkowania wieczystego, tj. 22 sierpnia

2007 r. wynosiła 483.400 zł, natomiast jej wartość rynkowa na dzień oszacowania

przez biegłego Jerzego Z. stanowiła kwotę 497.200 zł. W 2007 r. nie było w Z.

obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast

z uchwale Rady Miasta Z. z dnia 28 marca 2000 r. „Studium uwarunkowań i

kierunków zagospodarowania przestrzennego" działka zaliczona została do

zespołu urbanistycznego śródmiejskiego. W obecnie istniejącym „Studium...” z dnia

19 sierpnia 2008 r. nieruchomość położona jest w strefie intensywnej urbanizacji

miejskiej, na terenie dominującej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej

z usługami.

W ocenie Sądu Okręgowego szkoda powoda w postaci utraconych korzyści

wyraża się kwotą 267.200 zł, stanowiącą różnicę pomiędzy wartością prawa, które

weszłoby w skład majątku powoda, gdyby nie działanie pozwanego (497.200 zł),

a wysokością środków pieniężnych jakie powód musiałby przeznaczyć na nabycie

nieruchomości (230.000 zł). W pozostałej części Sąd pierwszej instancji oddalił

powództwo jako niezasadne.

Po rozpoznaniu apelacji obydwu stron od powyższego wyroku, Sąd

Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że zasądzoną na rzecz

powoda kwotę obniżył do 209.700 zł, w pozostałej części apelację pozwanego i w

całości apelację powoda oddalił. Przyjmując za własne ustalenia faktyczne Sądu

Okręgowego, Sąd drugiej instancji podniósł, że powód zaoferował za

nieruchomość ostatecznie cenę 125 zł za 1 m2

, czyli w sumie 287.500 zł i to tę

kwotę (a nie przyjętą przez Sąd Okręgowy – 230.000 zł) należało uwzględnić przy

ustaleniu wysokości jego szkody, stanowiącej różnicę między obecną wartością

działki, ustaloną w odniesieniu do jej aktualnego sposobu wykorzystania,

a kosztem jej nabycia jaki poniósłby powód, gdyby doszło do umowy sprzedaży

między nim a sprzedającym ZSZS. Tylko z tej przyczyny Sąd Apelacyjny zmienił

4

zaskarżony wyrok obniżając zasądzone odszkodowanie. Pozostałe zarzuty

pozwanego, a w całości zarzuty powoda, Sąd Apelacyjny uznał za niezasadne.

Powód zaskarżył powyższy wyrok skargą kasacyjną w części oddalającej

jego apelację oraz zmieniającej na jego niekorzyść wyrok Sądu Okręgowego.

W ramach pierwszej podstawy zaskarżenia, skarżący zarzucił naruszenie: art. 361

§ 1 i 2 k.c. oraz art. 363 § 2 k.c. w zw. z art. 471 k.c., art. 361 § 1 k.c. w zw. z art.

471 k.c., art. 154 ust. 2 i 3 w zw. z art. 149 u.g.n., art. 154 ust. 3 w zw. z art. 149

u.g.n. , art. 152 ust. 2 i art. 153 ust. 1 i 2 w zw. z art. 150 ust. 1 pkt i ust. 2 w zw.

z art. 151 ust. 1 i art. 149 u.g.n., art. 6 k.c. w zw. z art. 382 k.p.c. i art. 391 k.p.c.,

art. 65 k.c. W ramach naruszenia przepisów postępowania skarga zarzuciła

naruszenie: art. 47914

§ 2 w zw. z art. 391 § 1 zd. 1 k.p.c. i art. 378 § 1 oraz

art. 386 § 1 k.p.c., art. 380 k.p.c. w zw. z art. 154 ust. 1 i 2 i art. 7 w zw. z art. 240

ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami o w zw.

z art. 391 § 1 k.p.c. , art. 217 § 1 k.p.c. w zw. z art. 368 § 1 pkt 4 k.p.c., art. 227

i art. 391 § 1 zd. 1 k.p.c. , art. 378 k.p.c., art. 328 § 2 k.p.c. w zw. z art. 387 § 1

k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.

W konkluzji wniósł skarżący o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie

sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Z rozważanych w pierwszej kolejności zarzutów dotyczących naruszenia

przepisów procesowych, zasadnym okazał się tylko ten dotyczący uchybienia

przez Sąd Apelacyjny zasadzie prekluzji procesowej wyrażonej w art. 47914

§ 2

k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. i art. 378 § 1 k.p.c., poprzez uwzględnienie apelacji

pozwanego odnośnie do błędnego ustalenia wysokości wydatków, jakie powód

poniósłby na zakup przedmiotowej nieruchomości, mimo że pozwany zarzutu

w tym zakresie nie podniósł w odpowiedzi na pozew. Ze stanowiskiem powyższym

należy się zgodzić. W pozwie powód określił swój wydatek na zakup działki na

kwotę 240.000 zł (tę kwotę uwzględnił w wyliczeniu szkody), której pozwany

w odpowiedzi na pozew nie kwestionował. Wobec faktu, że pozwany – mimo

obowiązku wynikającego z art. 47914

§ 2 k.p.c. – nie podważył powyższej kwoty

jako nakładów, które powód poniósłby kupując nieruchomość, brak było podstaw

5

do ustalenia, że zapłaciłby on za działkę 287.500 zł, tj. kwotę którą zaproponował

w swej ostatniej ofercie skierowanej do sprzedającego już po zawarciu przez tego

ostatniego umowy przedwstępnej z pozwanym. Pozwany kwestionując

w odpowiedzi na pozew wyliczenie szkody, nie twierdził, że dla jej poprawnego

ustalenia należy od ewentualnej rynkowej wartości działki odjąć kwotę 287.500 zł,

a nie 240.000 zł. Dopiero też w piśmie procesowym z dnia 12 grudnia 2008 r.

podniósł, że ewentualne odszkodowanie winno być pomniejszone o inne jeszcze

wydatki jakie powód poniósłby kupując nieruchomość. W apelacji zaś zarzucając

m.in. błędne ustalenie, że suma potrzebna na nabycie przez powoda

nieruchomości wynosi 230.000 zł, podniósł jedynie, że byłaby ona wyższa, bowiem

powód musiałby nadto zapłacić prowizję pozwanemu, ponieść opłaty notarialne,

koszty geodezyjnego wydzielenia działki i koszty związane z uzyskaniem kredytu

na zakup działki. W istocie zatem pozwany nie kwestionował ceny przyjętej

przez Sąd Okręgowy jaką powód musiałby zapłacić (230.000 zł), ale

nieuwzględnienie innych jeszcze wydatków obciążających kupującego. Sąd

Apelacyjny podwyższając w ramach tego zarzutu cenę jaką powód wydatkowałby

na kupno nieruchomości, naruszył przeto nie tylko art. 47914

§ 2 k.p.c., ale także

wskazany w skardze art. 378 § 1 k.p.c. Konsekwencja poczynienia przez Sąd

Apelacyjny ustaleń z uchybieniem powyższych przepisów, było niewłaściwe

zastosowanie art. 361 § 1 i 2 k.c. dla ustalenia zakresu szkody poniesionej przez

powoda, co także podniósł skarżący.

W rezultacie zasadnie skarga kasacyjna kwestionuje zmianę przez Sąd

Apelacyjny z apelacji pozwanego wyroku Sądu Okręgowego, przez obniżenie

zasądzonego odszkodowania w wyniku ustalenia wyższej ceny jaką powód

zapłaciłby za nieruchomość.

Pozostałe zarzuty skargi kasacyjnej związane są z oddaleniem przez Sąd

Apelacyjny przyczyn, dla których uznał niektóre z zarzutów apelacji za nietrafne.

Sąd Najwyższy już wielokrotnie wyjaśniał, że zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c.

może być usprawiedliwiony tylko w tych wyjątkowych okolicznościach, w których

treść uzasadnienia orzeczenia sądu drugiej instancji uniemożliwia całkowicie

dokonanie oceny argumentacji, która doprowadziła do wydania zaskarżonego

orzeczenia, odczytania jaki stan faktyczny lub prawny stanowił podstawę

6

rozstrzygnięcia, a tym samym gdy nie poddaje się ono kontroli kasacyjnej (por.

niepublikowane wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 19 września 2007 r. sygn. akt II

CSK 175/07; z dnia 7 listopada 2007 r., sygn. akt II CSK 390/07; z dnia 9 listopada

2007 r., sygn. akt V CSK 263/07; z dnia 28 listopada 2007 r., sygn. akt V CSK

288/07; z dnia 11 stycznia 2008 r., sygn. akt V CSK 240/07, z dnia 6 lutego 2008 r.,

sygn. akt II CSK 421/07, z dnia 11 kwietnia 2008 r., sygn. akt II CSK 615/07, z dnia

13 listopada 2003 r., IV CK 183/02). Nie budzi też wątpliwości, że z uwagi na

wynikający z art. 378 § 1 k.p.c. obowiązek sądu drugiej instancji rozpoznania

wszystkich zarzutów zawartych w apelacji, pisemne motywy tego sądu winny

zawierać nadto przedstawienie oceny podniesionych w apelacji zarzutów (por.

wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 2008 r. IV CSK 331/08, nie publ.).

Uzasadnienie zaskarżonego wyroku, wbrew zarzutom skargi, spełnia

powyższe wymogi. Sąd Apelacyjny wyjaśnił dlaczego uznał za niezasadny zarzut

naruszenia art. 154 ust. 2 u.g.n. oraz z jakich powodów nie uznał za uzasadnione

przyjęcie dla wyceny przedmiotowej nieruchomości optymalnego sposobu jej

użytkowania (10 i 11 strona uzasadnienia).

Wszystkie pozostałe zarzuty, zarówno dotyczące naruszenia prawa

procesowego jak i materialnego, zbędnie rozbudowane i powtarzane, dotyczą

w istocie jednej tylko kwestii, a mianowicie sposobu wyceny nieruchomości dla

potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania za szkodę w postaci utraconych

korzyści, wskutek niedojścia z winy pozwanego do transakcji kupna – sprzedaży

pomiędzy powodem a sprzedającym nieruchomość ZSZS. Spór odnosił się zatem

do sposobu ustalenia wysokości szkody poniesionej przez powoda, naprawienia

której dochodził w niniejszej sprawie. Poza nim pozostaje natomiast uznanie, iż

szkodą tą jest różnica między wartością prawa jakie weszłoby do majątku powoda

(prawo użytkowania wieczystego oznaczonej nieruchomości), a nakładami jakie

poniósłby na jej nabycie. Podstawowym zagadnieniem z punktu widzenia

należnego powodowi odszkodowania było zatem ustalenie wartości prawa, którego

nie nabył on z powodu nienależytego wykonania umowy pośrednictwa przez

pozwanego.

7

Ponieważ chodzi o prawo użytkowania wieczystego wydaje się właściwym,

aby wartość tego prawa ustalić za pomocą zasad szacowania nieruchomości

przewidzianych w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,

a upoważnia do tego zapis art. 149 tej ustawy, zgodnie z którym jej przepisy

dotyczące wyceny nieruchomości stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez

względu na podmiot własności i cel wyceny. W art. 150 ust. 1 u.g.n. przewidziane

zostały trzy sposoby określenia wartości nieruchomości: rynkową, odtworzeniową

i katastralną. Wartość rynkową, o którą chodzi w niniejszym sporze, określa się dla

nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (art. 150 ust. 2 u.g.n.).

Stanowi ją najbardziej prawdopodobna cena nieruchomości, możliwa do uzyskania

na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych (art. 151 ust. 1 u.g.n.).

Sposoby określenia wartości nieruchomości, stanowiące podejście do ich wyceny,

są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość

nieruchomości, przy czym dla ustalenia wartości rynkowej stosuje się przede

wszystkim podejście porównawcze lub dochodowe (art. 152 ug.n.). Podejście

porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że

wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które

były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście to stosuje się, jeżeli są znane ceny

i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Podejście

dochodowe polega natomiast na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu,

że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego

dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości

przynoszących lub mogących przynosić dochód (art. 153 ust. 1 i 2 u.g.n.). Wartość

rynkową nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi ( art. 7 u.g.n.), o których

mowa w art. 174 i nast. u.g.n., kierując się metodami i technikami wyceny

wskazanymi w rozporządzeniu z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze

zm.).

W niniejszej sprawie sądy orzekające za podstawę ustalenia wysokości

szkody powoda przyjęły – w ślad za opinią biegłego Jerzego Z. – wartość rynkową

nieruchomości ustaloną przy zastosowaniu podejścia dochodowego, a to z uwagi

na brak wystarczającej ilości danych z rynku nieruchomości podobnych, które

8

dawałyby możliwość przeprowadzenia analizy rynku pod kątem określenia

wzajemnych relacji między cenami transakcyjnymi uzyskiwanymi za nieruchomości

podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości, co

uniemożliwiło zastosowanie podejścia porównawczego. Na sposób dokonanej

przez biegłego wyceny wpłynęło także wskazanie przez Sąd Okręgowy biegłemu,

iż wycena ta winna być dokonana według aktualnego sposobu użytkowania

(parking, plac manewrowy), a to z uwagi na fakt, że powód zamierzał użytkować

działkę dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, w podobny sposób

(plac manewrowy). Skarga kasacyjna kwestionując wartość rynkową

nieruchomości przyjętą dla ustalenia wysokości szkody powoda, podważa to

właśnie postanowienie, podnosząc, iż zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. to do

rzeczoznawcy należy wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki

szacowania nieruchomości. W związku z tym zarzutem powoda wyjaśnienia

wymaga kwestia związania sądu orzekającego w procesie odszkodowawczym

dotyczącym żądania naprawienia szkody polegającej na utracie korzyści w związku

z uniemożliwieniem zakupu nieruchomości poniżej jej wartości, zasadami ustalenia

wartości rynkowej nieruchomości zawartymi w ustawie o gospodarce

nieruchomościami. Pojawia się pytanie o możliwość ingerencji sądu w metody

i techniki wyceny, które w myśl powołanego w skardze art. 154 ust. 1 u.g.n. należą

do rzeczoznawcy.

Co do zasady, w myśl powołanego przepisu, to rzeczoznawca dokonuje

wyboru właściwego podejścia do metody i techniki szacowania nieruchomości, przy

czym winien on uwzględnić cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości,

przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia

infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane

o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Twierdzenie powoda,

iż w procesie odszkodowawczym, w którym potrzeba oszacowania wartości

rynkowej nieruchomości jest jedynie przesłanką do ustalenia wysokości będącego

przedmiotem sporu odszkodowania, sąd nie może biegłemu powołanemu dla

dokonania takiego oszacowania ograniczyć swobody wyboru metod i techniki

wyceny poprzez wskazanie, iż winna ona uwzględniać aktualny stan użytkowania

nieruchomości, jest chybione. Wskazać bowiem trzeba, iż zawarte w ustawie z dnia

9

21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przepisy o wycenie

nieruchomości mają co prawda charakter powszechny w tym znaczeniu, że

dotyczą wszystkich nieruchomości, bez względu na ich położenie i bez względu na

podmiot własności, a zgodnie z art. 7 u.g.n., jeżeli istnieje potrzeba określenia

wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których

mowa w przepisach rozdziału 1 działu V, jednak nie można pomijać, iż regulacja ta

służy wszelako innym celom niż ustalenie w postępowaniu sądowym wysokości

szkody wyrządzonej potencjalnemu nabywcy przez pośrednika, który kupił

nieruchomość dla siebie ze szkodą dla swego klienta (por. wyrok Sądu

Najwyższego z 11 stycznia 2007 r. II CSK 296/06, niepubl.).

Jak wyżej wskazano, oszacowanie wartości rynkowej przedmiotowej

nieruchomości było niezbędne dla ustalenia wysokości szkody powoda, a to

z kolei, czyli cel wyceny – także w myśl art. 154 ust. 1 u.g.n. – nie jest obojętne

przy wyborze metody wyceny. Jej wynik miał stanowić jedną z przesłanek ustalenia

szkody w postaci utraconych korzyści, której granice wyznacza art. 361 § 1 i 2 k.c.

Zgodnie z utrwalonym w orzecznictwie Sądu Najwyższego poglądem, w przypadku

szkody w postaci utraty spodziewanych korzyści z uwagi na hipotetyczny

charakter, wymagane jest wykazanie jej realności z tak dużym

prawdopodobieństwem, które uzasadnia przyjęcie wniosku, że utrata korzyści

rzeczywiście nastąpiła i że jest to typowe następstwo nienależytego wykonania

umowy przez pozwanego (por. orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 28 kwietnia

2004 r., III CK 495/02, niepubl., z dnia 28 stycznia 1999 r., III CKN 133/98, niepubl.,

z dnia 3 października 1979 r., II Cr 304/79, OSNC 1980/9/164).

Ustalając zatem prawdopodobieństwo wystąpienia u powoda szkody

w postaci utraconych korzyści, spowodowanej nienależytym wykonaniem umowy

pośrednictwa przez pozwanego, w wyniku czego powód nie nabył określonej

nieruchomości, nie sposób pominąć celu dla jakiego powód nieruchomość tę

zamierzał kupić, na co zasadnie zwróciły uwagę sądy orzekające w niniejszej

sprawie, a co także podnosił sam powód w pozwie wywodząc, iż poszukiwał działki

inwestycyjnej pod określoną, prowadzoną już przez niego działalność

gospodarczą. Przedmiotowa działka spełniała wymagane przez niego kryteria i to

decydowało o jej atrakcyjności, a nie to, że w obowiązującym już po sprzedaży

10

działki „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

miasta Z.” uchwalonych 19 sierpnia 2008 r., działka ta znajduje się w strefie

intensywnej urbanizacji miejskiej, na terenie dominacji zabudowy mieszkaniowej

wielorodzinnej z usługami, która to okoliczność w 2007 r., kiedy ZSZS sprzedawał

nieruchomość nie była znana. Powód nie poszukiwał bowiem działki pod

budownictwo mieszkaniowe czy usługowe, ale dla wykorzystania jej jako plac

manewrowy dla prowadzonej nauki jazdy, a właśnie dla tego celu – z uwagi na

istniejącą już infrastrukturę – przedmiotowa działka się nadawała. Skoro zatem

powód planował wykorzystywać nieruchomość zgodnie z jej dotychczasowym

przeznaczeniem i z wykorzystaniem istniejącego stanu zagospodarowania z

korzyścią dla prowadzonej już działalności gospodarczej, uzasadnionym było

uwzględnienie tego faktu przy ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości dla

potrzeb określenia wysokości utraconych korzyści w związku z niedojściem do

skutku kupna przez niego tejże nieruchomości. Co do zasady słusznie podnosi

skarżący, iż subiektywne czynniki w postaci zamiaru czy woli wykorzystania

nieruchomości przez przyszłego właściciela, są dla wyceny jej wartości rynkowej

prawnie obojętne, jednak nie sposób ich pominąć przy ustaleniu zakresu szkody w

postaci utraconych korzyści. Nie chodzi wszak o ustalenie szkody abstrakcyjnej, a

więc takiej jaką mogłaby ponieść każda inna osoba, której udaremniono nabycie

danej działki, ale o szkodę poniesioną przez powoda w rzeczywiście zaistniałych

okolicznościach. W takim przypadku szkoda ta ustalana jest w realiach konkretnej

sprawy przez przeprowadzenie rozumowania, opartego na analizie dostępnych

faktów, mającego odtworzyć sytuację jaka najprawdopodobniej wystąpiłaby, gdyby

nie doszło do zdarzenia wywołującego szkodę (por. z uzasadnienia wyroku Sądu

Najwyższego z dnia 16 kwietnia 2008 r., V CSK 515/07, niepubl., wyrok z dnia 27

listopada 2002 r., I CKN 1215/00, OSP 2004/1/3).

Reasumując, przy ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb

określenia szkody w postaci utraconych korzyści, powstałej w związku

z niedojściem do skutku transakcji kupna tej nieruchomości w wyniku

nienależytego wykonania przez pozwanego umowy pośrednictwa, zasady

szacowania nieruchomości określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami

mają znaczenie tylko posiłkowe, a sąd orzekający o odszkodowaniu jest

11

uprawniony do ingerowania w metody i techniki stosowane przy wycenie

sporządzonej przez biegłego sądowego, w szczególności gdy chodzi o związanie

biegłego celem wyceny i wskazaniem sposobu korzystania z nieruchomości. Takie

postępowanie sądu nie narusza wskazanych w skardze kasacyjnej przepisów

ustawy o gospodarce nieruchomościami. Na marginesie tylko podnieść należy, że

i powód początkowo stanowisko powyższe podzielał, gdyż dla wykazania wartości

rynkowej nieruchomości załączył do pozwu operat szacunkowy z kwietnia 2007 r.,

sporządzony na jego zlecenie, na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości

przy uwzględnieniu jej stanu technicznego w kontekście przeznaczenia tej

nieruchomości na plac manewrowy, czyli z uwzględnieniem jej aktualnego

użytkowania. Dopiero w toku procesu powód zmienił stanowisko i żądał ustalenia

tej wartości z uwzględnieniem optymalnego sposobu użytkowania, który zgodnie ze

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

uchwalonym w 2008 r., wskazywał na możliwość przeznaczenia gruntu pod

zabudowę mieszkalną i usługową, co mogło wpłynąć na jego wartość. Przyjęcie

zatem przez sądy orzekające, iż w okolicznościach niniejszej sprawy, fakt zmiany

Studium uwarunkowań już po dacie w jakiej powód zawarłby umowę kupna z ZSZS

gdyby nie zachowanie pozwanego, nie mieści się w granicach normalnego związku

przyczynowego między szkodą powoda a nienależytym wykonaniem zobowiązania

przez pozwanego, jest uzasadnione i wbrew zarzutowi skargi nie narusza art. 361

§ 2 k.c. w zw. z art. 363 § 2 w zw. z art. 471 k.c.

Z uwagi na zasadność zarzutu skarżącego odnośnie do dokonanej przez

Sąd Apelacyjny z apelacji pozwanego zmiany wyroku Sądu Okręgowego, Sąd

Najwyższy na podstawie art. 39815

§ 1 k.p.c. uchylił zaskarżony wyrok w tej części

(punkt I i IV) i w tym zakresie przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu do

ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego

(art. 108 § 2 k.p.c. w zw. z art. 39821

k.p.c.). W pozostałej części skarga kasacyjna

jako pozbawiona uzasadnionych podstaw podlegała oddaleniu (art. 39814

k.p.c.).