II CSK 454/09

Wyrok z dnia 17 marca 2010 r., II CSK 454/09

Domniemanie doręczenia przesyłki rejestrowanej, wynikające z dowodu

jej nadania, może być przez adresata obalone przez wykazanie, że nie miał

możliwości zapoznania się z zawartym w niej oświadczeniem woli.

Sędzia SN Grzegorz Misiurek (przewodniczący)

Sędzia SN Teresa Bielska-Sobkowicz (sprawozdawca)

Sędzia SN Krzysztof Strzelczyk

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa "S.A.", spółki z o.o. w S. przeciwko

"S.B.", spółce z o.o. w D. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym

stanem prawnym, po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 17 marca

2010 r. skargi kasacyjnej strony powodowej od wyroku Sądu Okręgowego w

Szczecinie z dnia 28 kwietnia 2009 r.

uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu w

Szczecinie do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie

o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy w Stargardzie Szczecińskim wyrkiem z dnia 17 listopada

2008 r. oddalił powództwo "S.A.", sp. z o.o. w S. przeciwko "S.B.", sp. z o.o. w D. o

uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Podstawą

rozstrzygnięcia były następujące ustalenia faktyczne i oceny prawne.

W dniu 15 kwietnia 2005 r. Maria G. i Zdzisław G. jako wydzierżawiający

zawarli z pozwaną "S.B.", sp. z o.o. umowy dzierżawy o numerach 1/05 i 2/05 oraz

umowę kooperacji i poddzierżawy nr 3/05.

Przedmiotem umowy numer 1/05 była zabudowana nieruchomość rolna

składająca się z działek gruntu z obrębu L., gmina P., o numerach 1/2, 2/1, 5, 27/7,

42 i z działek gruntu z obrębu P., gmina P., o numerach 53 i 143. Łączny czynsz

dzierżawny, który strony ustaliły na kwotę 2 292 838,48 zł, dzierżawca zobowiązał

się zapłacić najpóźniej w terminie 365 dni od daty podpisania umowy, przy czym w

dniu podpisania umowy dzierżawca miał zapłacić zaliczkę w wysokości 430 000 zł,

a do dnia 30 kwietnia 2005 r. kwotę 716 419,24 zł. Umowa została zawarta na

okres 20 lat licząc od dnia 15 kwietnia 2005 r. Dzierżawca zobowiązał się do

opłacania obciążeń publicznych z przedmiotu dzierżawy, w szczególności podatku

gruntowego, podatku od nieruchomości oraz innych należności związanych z jego

posiadaniem, a także ponoszenia kosztów ubezpieczenia obowiązkowego. Strony

postanowiły, że wydzierżawiający będą mieli prawo do wypowiedzenia umowy bez

zachowania okresu wypowiedzenia miedzy innymi, jeżeli dzierżawca zaniecha

ponoszenia opłat publicznoprawnych w okresie nie krótszym niż dwa kwartały.

Przedmiotem umowy numer 2/05 była zabudowana nieruchomość rolna

położona w L. obejmująca działki nr 9/5 i 46 oraz budynki gospodarcze położone na

części gruntu nr 9/5. Czynsz dzierżawny, który strony ustaliły na łączną kwotę 763

919,88 zł, dzierżawca zobowiązał się zapłacić najpóźniej w terminie 365 dni od daty

podpisania umowy, przy czym do dnia 30 kwietnia 2005 r. dzierżawca miał zapłacić

zaliczkę w wysokości 381 959,94 zł. Umowa została zawarta na okres 20 lat.

Dzierżawca zobowiązał się do opłacania obciążeń publicznych z przedmiotu

dzierżawy, w szczególności podatku gruntowego, podatku od nieruchomości oraz

innych należności związanych z jego posiadaniem, a także ponoszenia kosztów

ubezpieczenia obowiązkowego. Strony ustaliły, że wydzierżawiający będą mieli

prawo do wypowiedzenia umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeżeli

dzierżawca nie ureguluje w terminie 365 dni od daty zawarcia umowy kwoty

czynszu za pełny okres dzierżawy lub naruszy inne postanowienia umowy.

W okresie od 22 kwietnia 2005 r. do 24 czerwca 2005 r. pozwana przekazała

Zdzisławowi G. łączną kwotę 1 280 000,00 zł tytułem należności wynikających z

trzech umów zawartych w dniu 15 kwietnia 2005 r. Poza tą kwotą pozwana nie

dokonała innych wpłat z tytułu czynszu dzierżawnego, nie dokonywała także wpłat

podatku rolnego i podatku od nieruchomości stanowiących przedmiot dzierżawy.

Pismem z dnia 10 maja 2005 r. wydzierżawiający poinformowali pozwaną, iż w

związku z niewywiązywaniem się z warunków umowy nr 1/05 odnośnie dzierżawy

gruntów i przejęcia zasiewów pszenicy ozimej za odpłatnością w kwocie 60 000 zł

przejmują z dniem 20 lipca 2005 r. obsiane zbożem grunty we władanie z powodu

braku zwrotu kwoty. Zakazali pozwanej wykonywania jakichkolwiek prac na

wymienionych gruntach i oświadczyli, że zbiór pszenicy wykonają we własnym

zakresie. W piśmie z dnia 19 lipca 2005 r. wydzierżawiający oświadczyli pozwanej,

iż na podstawie art. 493 § 1 i 494 k.c. w związku z niespełnieniem przez pozwaną

warunków umowy dzierżawy nr 2/05 odstępują od wskazanej umowy z dniem 1

sierpnia 2005 r., podnieśli, że pozwana mimo wezwania nie uregulowała należności

wynikających z umowy. Pozwana nie korzysta z będących przedmiotem umów

gruntów od jesieni 2005 r., kiedy to wydzierżawiający objęli je w posiadanie.

Sąd Okręgowy w Szczecinie w wyroku z dnia 6 listopada 2006 r. ustalił, że

wydzierżawiający i pozwana pozostają w stosunku dzierżawy nawiązanym

umowami nr 1/05 i 2/05. Wyrokiem z dnia 21 czerwca 2007 r. Sąd Apelacyjny

oddalił apelację wydzierżawiających od tego wyroku.

W dniu 20 listopada 2007 r. Sąd Rejonowy w Stargardzie Szczecińskim

Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Pyrzycach na wniosek pozwanej

dokonał w dziale III księgi wieczystej nr (...)71 wpisu prawa dzierżawy na rzecz

pozwanej, obejmującego działki nr 1/2, 2/1, 5, 10, 27/7, 42 oraz budynki

gospodarcze oraz wpisu na rzecz pozwanej prawa dzierżawy obejmującego działkę

nr 9/05 oraz budynki gospodarcze. Postanowieniem z dnia 22 lutego 2008 r. Sąd

Okręgowy w Szczecinie oddalił apelację Marii G. i Zdzisława G. od opisanych

wpisów.

W dniu 27 grudnia 2007 r. Zdzisław G. i Maria G. zawarli z powódką "S.A.", sp.

z o.o. umowę przeniesienia własności przedmiotowych nieruchomości.

Pismem z dnia 19 marca 2008 r. powódka wezwała pozwaną do złożenia

wniosku do sądu o wykreślenie z działu III ksiąg wieczystych nr (...)01 i (...)71

wpisów prawa dzierżawy wynikającego z umów 1/05 i 2/05, a w piśmie z dnia 13

sierpnia 2008 r. – do zapłaty w terminie siedmiu dni kwoty 2 192 736,38 zł tytułem

zaległego czynszu dzierżawnego oraz kwoty 135 880,76 zł tytułem zaległych

należności publicznoprawnych związanych z przedmiotem dzierżawy pod rygorem

potwierdzenia po raz kolejny rozwiązania umowy dzierżawy. W piśmie z dnia 27

sierpnia 2008 r. powódka oświadczyła pozwanej, iż ze względu na brak zapłaty

kwoty 2 328 617,14 zł tytułem zaległego czynszu dzierżawnego i należności

publicznoprawnych potwierdza rozwiązanie umowy dzierżawy nr 1/05 i 2/05

dokonane przez małżonków G. Ponadto powódka oświadczyła, że w przypadku

uznania braku podstawy do rozwiązania umów dzierżawy z powyższych przyczyn,

na podstawie art. 491 § 1 k.c. odstępuje od umów dzierżawy nr 1/05 i 2/05.

Sąd Rejonowy uznał za bezskuteczne wypowiedzenie umów dzierżawy

złożone pozwanej przez małżonków G. Ze względu na związanie prawomocnym

wyrokiem Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 6 listopada 2006 r. nie było

podstaw do kwestionowania, że w dacie uprawomocnienia się tego wyroku

stosunek dzierżawy istniał. Sąd uznał za nieskuteczne również oświadczenie

powódki o odstąpieniu od umów złożone w piśmie z dnia 27 sierpnia 2008 r. W

ocenie tego Sądu, nie zaistniała przyczyna wypowiedzenia umów z powodu

zaniechania ponoszenia opłat publicznoprawnych, skoro powódka nie wykazała, że

wydzierżawiający udzielili pozwanej odpowiednich informacji lub przekazali

wymagane dokumenty podatkowe. Ponadto Sąd stwierdził, że zaniechanie

ponoszenia opłat publicznoprawnych mogłoby stanowić podstawę wypowiedzenia

umowy dzierżawy, gdyby wydzierżawiający uprzedzili dzierżawcę o zamiarze

wypowiedzenia umowy i udzielili mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do

zapłaty zaległego czynszu zgodnie z art. 703 k.c.

Sąd Rejonowy nie podzielił zgłoszonego przez pozwaną zarzutu potrącenia

roszczeń z tytułu naprawienia szkody wyrządzonej pozwanej przez

wydzierżawiających na skutek niewykonania zobowiązań wynikających z umowy nr

3/05. Uznał, że pozwana nie wykazała istnienia i wysokości przysługującej jej

wierzytelności. Podzielił natomiast zarzut pozwanej, że miała ona prawo

powstrzymać się ze spełnieniem świadczenia z tytułu zarówno czynszu dzierżawy,

jak i należności publicznoprawnych do czasu zaoferowania przez

wydzierżawiającego świadczenia wzajemnego, jakim było umożliwienie korzystania

z przedmiotu dzierżawy. Zdaniem Sądu Rejonowego, powódka nie mogła

skutecznie odstąpić od umów dzierżawy na podstawie art. 491 k.c. Przepis ten nie

mógł znaleźć zastosowania ze względu na szczególną regulację zawartą w art. 703

k.c.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Rejonowy uznał, że strony łączy stosunek

dzierżawy wynikający z umów o numerach 1/05 i 2/05, co powoduje że stan prawny

ujawniony w księdze wieczystej nr (...)71 jest zgodny z rzeczywistym stanem

prawnym, a powództwo jako bezzasadne podlegało oddaleniu.

Wyrokiem z dnia 28 kwietnia 2009 r. Sąd Apelacyjny w Szczecinie oddalił

apelację powódki podzielając ustalenia faktyczne i ocenę prawną dokonane przez

Sąd pierwszej instancji.

W ocenie tego Sądu, wypowiedzenie umów dzierżawy z dnia 15 kwietnia

2005 r. przez powódkę lub jej poprzedników prawnych mogło nastąpić wyłącznie w

przypadkach określonych w umowach. Tylko umowa nr 2/05 wyraźnie przewidywała

możliwość jej wypowiedzenia przez wydzierżawiających z powodu zaniechania

przez pozwaną ponoszenia opłat czynszowych w pełnej wysokości, a w odniesieniu

do umowy nr 1/05 zastosowanie w tym zakresie powinien znaleźć art. 703 k.c. Sąd

Apelacyjny nie uwzględnił jednak zarzutu powódki o skuteczności wypowiedzenia

umowy nr 2/05, uznając, że zgodnie z art. 703 k.c., wydzierżawiający powinni

wyznaczyć dzierżawcy dodatkowy trzymiesięczny termin do uiszczenia opłat

czynszowych, czego nie uczynili, a wyłączenie tego obowiązku w umowie nie mogło

być skuteczne ze względu na bezwzględnie obowiązującą moc art. 703 k.c.

Sąd drugiej instancji nie podzielił również zarzutu, iż skutecznie wypowiedziała

ona umowę dzierżawy nr 1/05 pismami z dnia 13 i 27 sierpnia 2008 r., wcześniej

dopełniwszy obowiązku wyznaczenia dodatkowego terminu do zapłaty czynszu w

piśmie z dnia 29 czerwca 2007 r. W ocenie Sądu, powódka przedkładając jedynie

pocztowy dowód nadania pisma nie wykazała, że oświadczenie w nim zawarte

dotarło do pozwanej.

Sąd Apelacyjny nie uwzględnił również poglądu, jakoby skuteczność

dokonanego przez powódkę wypowiedzenia umowy dzierżawy z powodu zwłoki w

zapłacie opłat czynszowych wynikała z wielokrotnego składania oświadczeń o

rozwiązaniu umowy. Nie można bowiem uznać, iż złożenie samego oświadczenia o

rozwiązaniu umowy dzierżawy zawiera w sobie jednocześnie oświadczenie o

wyznaczeniu dodatkowego terminu do zapłaty czynszu. Stanowisko takie

pozostawałoby w oczywistej sprzeczności z treścią art. 703 k.c.

W ocenie Sądu, także wypowiedzenie umów z powodu zaniechania przez

pozwaną uiszczania opłat publicznoprawnych nie mogło, ze względu na treść art.

703 k.c., odnieść skutku. Powódka nie przedstawiła dowodu doręczenia pisma z

dnia 29 czerwca 2007 r., wskazany w piśmie z dnia 13 sierpnia 2008 r. termin do

uiszczenia opłat publicznoprawnych nie spełnia wymagań określonych w art. 703

k.c., natomiast pismo z dnia 27 sierpnia 2008 r. w ogóle nie stanowi wezwania do

zapłaty, a powódka powołała się w nim na wyznaczenie dodatkowego terminu, co w

jej ocenie miało miejsce w piśmie z dnia 29 sierpnia 2007 r.

Sąd drugiej instancji nie podzielił także zarzutu błędnego uznania, że

nieopłacenie przez pozwaną opłat publicznoprawnych nastąpiło z przyczyn

niezależnych od pozwanej, zwłaszcza, iż to na powódce i jej poprzednikach

prawnych spoczywał prawny obowiązek ich ponoszenia, a pozwana nie miała

możliwości ustalenia ich wysokości.

Za niezasadny uznał także zarzut naruszenia art. 488 § 2 k.c. Wskazał, że do

zastosowania tej normy nie było konieczne złożenie wyraźnego oświadczenia woli

przez pozwaną. W sytuacji, w której wydzierżawiający nie spełnia swojego

świadczenia polegającego na utrzymaniu rzeczy w stanie umożliwiającym używanie

jej przez dzierżawcę i pobieranie z niej pożytków, dzierżawcy przysługuje

przewidziane w art. 488 § 2 k.c. prawo powstrzymania się ze spełnieniem swojego

świadczenia, a okoliczności związane z powstrzymaniem się przez

wydzierżawiającego ze spełnieniem własnego świadczenie nie mają w tym

względzie znaczenia.

Nie podzielił także zarzutu dotyczącego błędnej wykładni art. 491 k.c.

Powołując się na wyrażony w doktrynie pogląd stanął na stanowisku, że przepis art.

491 § 1 k.c. nie ma zastosowania do zobowiązań wzajemnych o charakterze

ciągłym, jeśli przepisy szczególne – tak jak w rozpoznawanej sprawie art. 703 k.c. –

uprawniają wierzyciela do jednostronnego wypowiedzenia danego stosunku.

Wskazał ponadto, że odstąpienie od umowy na podstawie art. 491 § 1 k.c.

uzależnione jest od popadnięcia przez dłużnika w zwłokę z wykonaniem

zobowiązania, powódka nie wykazała zaś takiej okoliczności.

Od wyroku Sądu Apelacyjnego powódka wniosła skargę kasacyjną, opartą na

obu podstawach kasacyjnych (art. 3983

§ 1 pkt 1 i 2 k.p.c.), zarzucając naruszenie

art. 316 § 1 k.p.c. w związku z art. 6 i 61 k.c. oraz art. 45 ustawy z dnia 12 czerwca

2003 r. – Prawo pocztowe (jedn. tekst: Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1159 ze zm. –

dalej: "Pr.poczt.") oraz art. 231 k.p.c. polegające na nieuwzględnieniu pisma z dnia

29 czerwca 2007 r., art. 252 w związku z art. 244 k.p.c., art. 45 Pr.poczt. i art. 6 k.c.

polegające na uznaniu za niezgodne z prawdą okoliczności potwierdzonych

dokumentem urzędowym w postaci potwierdzenia nadania listem poleconym pisma

powódki z dnia 29 czerwca 2007 r., mimo że strona pozwana kwestionująca fakt

potwierdzony dokumentem urzędowym nie przedstawiła żadnych dowodów, art.

693 § 1 k.c. polegające na przyjęciu, że umowa nr 1/05 jest umową dzierżawy,

mimo że brak w niej elementów przedmiotowo istotnych dla umowy dzierżawy, czyli

zobowiązania do oddania nieruchomości do używania i pobierania pożytków, art.

492 zdanie pierwsze k.c. przez jego niezastosowanie w stosunku do umowy

dzierżawy nr 2/05 w sytuacji, gdy lex commissoria znajduje się wprost w § 7 pkt 1

tej umowy, art. 488 § 2 k.c. polegające na przyjęciu, że dzierżawca, który popadł w

zwłokę z zapłatą czynszu ma prawo powstrzymania się z jego zapłatą w sytuacji,

gdy przedmiot dzierżawy został mu wydany, a następnie – ze względu na brak

zapłaty czynszu – wydzierżawiający ponownie wszedł w jego posiadanie, art. 703

zdanie pierwsze k.c. przez przyjęcie, że przepis ten ma charakter iuris cogentis i

stosuje się także w przypadku, gdy zapłata czynszu nie miała nastąpić

periodycznie, lecz jednorazowo, art. 703 zdanie drugie k.c. przez przyjęcie, że

korespondencja kierowana do dzierżawcy nie stanowi dostatecznego uprzedzenia o

zamiarze wypowiedzenia, umożliwiającego wydzierżawiającemu skuteczne

wypowiedzenie umowy, a nadto, że uprzedzenie takie w ogóle jest konieczne dla

skutecznego wypowiedzenia umowy, art. 703 k.c. przez jego błędne zastosowanie

do roszczenia wydzierżawiającego o zwrot zapłaconych podatków, które z mocy

umowy obciążają dzierżawcę i przyjęcie, że także w takim przypadku przed

wypowiedzeniem umowy wydzierżawiający musi uprzedzić dzierżawcę udzielając

mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległości.

W konkluzji skarżąca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i orzeczenie co

do istoty sprawy przez uwzględnienie powództwa, ewentualnie o uchylenie

zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania

Sądowi Okręgowemu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W skardze kasacyjnej skarżący podniósł zarzut wadliwej kwalifikacji zawartych

przez strony umów jako umów dzierżawy podnosząc, że nie zawierały one

elementów dla takich umów istotnych. Zarzut naruszenia art. 693 § 1 k.c. przez

błędną wykładnię nie może być uznany za skuteczny z dwóch przyczyn. Po

pierwsze, jak trafnie wskazał Sąd Apelacyjny, orzekające w sprawie Sądy, a także

Sąd Najwyższy, związane są na podstawie art. 365 § 1 k.p.c. mocą wyroku Sądu

Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 21 czerwca 2007 r., którym oddalona została

apelacja od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 6 listopada 2006 r.

ustalającego, że pozwany w niniejszej sprawie oraz poprzednicy prawni powoda

Maria G. i Zdzisław G. pozostają w stosunku dzierżawy nawiązanym umowami nr

1/05 i nr 2/05 z dnia 15 kwietnia 2005 r. Oznacza to, że nie może być obecnie

kwestionowane, że stosunek dzierżawy istniał, a zatem, że zostały zawarte umowy

kwalifikowane jako umowy dzierżawy. Po drugie, wykazywanie, że dokonano w

niniejszej sprawie wadliwej wykładni umów, prowadzącej do błędnej ich kwalifikacji,

wymagało powołania w podstawie kasacyjnej art. 65 k.c. i wykazania, że Sąd

drugiej instancji dopuścił się jego wadliwej wykładni lub błędnego zastosowania,

tymczasem takich zarzutów podstawy skargi nie zawierają.

Nie może być zatem obecnie kwestionowane, że umowy dzierżawy zostały

zawarte i że wynikający z nich stosunek prawny łączył strony na dzień 21 czerwca

2007 r. Trafnie uznały orzekające Sądy, że uwzględnienie powództwa o

uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym wymagało

wykazania, że ten stan uległ zmianie po tym dniu, a zatem, że zaistniało jakieś

zdarzenie prawne unicestwiające ten stosunek prawny, czego konsekwencją byłoby

uznanie, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej (wpis prawa dzierżawy na

rzecz pozwanego z dnia 20 lipca 2007 r.) jest niezgodny ze stanem rzeczywistym.

Wbrew zarzutom skarżącego, trafnie wskazał Sąd Apelacyjny możliwe

sposoby zakończenia tego stosunku prawnego. Ustalony w sprawie stan faktyczny

nie pozwala na uznanie, aby doszło do rozwiązania umów na podstawie

porozumienia stron, skoro bezwzględnie nie doszło do złożenia zgodnych

oświadczeń woli w tym przedmiocie. W rachubę może zatem wchodzić bądź

odstąpienie od umowy bądź jej wypowiedzenie.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego zwraca się uwagę, że przyjętym w prawie

cywilnym sposobem normalnego oraz przedwczesnego zakończenia stosunków

trwałych, a takim jest niewątpliwie stosunek dzierżawy, jest wypowiedzenie, bowiem

wywiera ono skutki na przyszłość (ex nunc), to jest znosi stosunek prawny dopiero

po upływie terminów wypowiedzenia, a gdy wyjątkowo taki termin nie jest

wymagany – z chwilą złożenia kontrahentowi oświadczenia o wypowiedzeniu.

Chodzi o to, aby spełnione już świadczenia pozostały nienaruszone, dlatego też

przyjęto, że nie tylko rozwiązanie umowy z mocą wsteczną, ale i jej wypowiedzenie

z mocą wsteczną jest nieważne, jako sprzeczne z naturą zobowiązania (por. wyrok

Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2004 r., V CK 670/03, OSNC 2005, nr 9,

poz. 162). Tymczasem skutkiem odstąpienia od umowy jest zniweczenie jej ex tunc

i zwrot wszystkiego, co w jej wykonaniu zostało świadczone (art. 494 k.c.), a taki

skutek jest sprzeczny z naturą zobowiązania o charakterze ciągłym. Nawet zresztą

gdyby, jak chce skarżący, uznać za dopuszczalne odstąpienie od umowy o

charakterze trwałym, to i tak przewidziane w art. 492 zdanie pierwsze k.c. lex

commissoria nie miałoby zastosowania, skoro wbrew podnoszonym zarzutom

żadna z zawartych umów go nie przewiduje, w § 7 obu umów mowa bowiem o

prawie do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia, nie

zaś o prawie odstąpienia.

W tej sytuacji trafnie Sąd Apelacyjny rozważał, czy doszło do skutecznego

wypowiedzenia umowy. Trafnie też uznał, ze wypowiedzenie umowy dzierżawy bez

zachowania terminów wypowiedzenia jest dopuszczalne, jednak – jak wynika z art.

703 k.c. – konieczne jest udzielenie dodatkowego trzymiesięcznego terminu do

zapłaty zaległego czynszu. Przepis ten, w przeciwieństwie do innych zawartych w

tym samym dziale (art. 699, 702, 704), nie dopuszcza innego uregulowania w

umowie, ma zatem, jak niewadliwie uznał Sąd Apelacyjny, charakter przepisu

bezwzględnie obowiązującego. Należy także uznać, że przepis ten ma

zastosowanie także w takiej sytuacji, w której umownie postanowiono o kumulacji

czynszu dzierżawnego w taki sposób, aby zapłata za cały okres nastąpiła

jednorazowo bądź w kilku ratach.

Zasadnicze zatem dla rozstrzygnięcia sprawy pytanie sprowadza się do tego,

czy wydzierżawiający udzielił – po dniu 21 czerwca 2007 r. – dodatkowego

trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Z dokonanych ustaleń

wynika, że pismo zawierające takie oświadczenie woli zostało wysłane listem

poleconym. W ocenie Sądu Apelacyjnego, dowód nadania listu poleconego nie

stanowi dowodu jego doręczenia, skarżący zaś nie udowodnił, aby pozwany to

pismo otrzymał. W konsekwencji takiego stanowiska uznał Sąd, że skarżący nie

wykazał dochowania wymogów z art. 703 k.c., zatem nie mógł skutecznie

wypowiedzieć zawartej na czas określony umowy dzierżawy bez zachowania

terminów wypowiedzenia. Taka zaś ocena zdaniem skarżącego stanowi o

naruszeniu art. 231 i 316 § 1 k.p.c. w związku z art. 6 i 61 k.c. oraz art. 45 Pr.poczt.

Zarzuty te należy podzielić.

Nie ma obecnie wątpliwości odnośnie do tego, że – co do zasady – możliwe

jest zastosowanie tzw. doręczenia zastępczego do składania oświadczeń woli w

sferze prawa materialnego. Z art. 61 § 1 k.c. wynika, że oświadczenie woli, które

ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, w której mogła się zapoznać z

jego treścią. Przepis nie wymaga zatem, aby adresat oświadczenia zapoznał się

faktycznie z jego treścią, wystarczająca jest sama możliwość zapoznania się. Taką

możliwość daje wysłanie pisma zawierającego oświadczenie woli przesyłką

poleconą. Jeżeli takiej przesyłki adresat z własnej woli nie odbiera z urzędu

pocztowego, należy uznać, że miał możliwość zapoznania się z jej treścią i z

możliwości takiej z własnej woli nie skorzystał (por. wyroki Sądu Najwyższego z

dnia 11 grudnia 1996 r., I PKN 36/96, OSNAPUS 1997, nr 14, poz. 251; z dnia 13

grudnia 1996 r., I PKN 41/96, OSNAPUS 1997, nr 13, poz. 268; z dnia 23 stycznia

1998 r., I PKN 501/97, OSNAPUS 1999, nr 1. poz. 15; z dnia 20 stycznia 2004 r., II

CK 358/02, Wokanda 2004, nr 9, poz. 6; z dnia 5 października 2005 r., I PK 37/05,

OSNP 2006, nr 17-18, poz. 263). Nie budzi też wątpliwości, że pocztowy dowód

doręczenia adresatowi przesyłki jest urzędowym dokumentem potwierdzającym fakt

i datę doręczenia (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 kwietnia

1998 r., III CZ 51/98, OSNC 1998, nr 11, poz. 189). Wątpliwości natomiast dotyczą

tego, czy – w braku dowodu doręczenia – wystarczającym dowodem dla uznania,

że adresat przesyłki mógł zapoznać się z jej treścią, jest dowód nadania przesyłki

listem poleconym oraz związanej z tym kwestii ciężaru dowodu. Problem ten ma

istotne znaczenie, bowiem nadawcy przesyłki poleconej z reguły dysponują

dowodem nadania, a uzyskanie dowodu doręczenia nie zawsze jest możliwe.

W doktrynie prezentowane są w tej kwestii rozbieżne poglądy. Według

jednych autorów dowód nadania listu poleconego nie jest wprawdzie dowodem

doręczenia go adresatowi, lecz jest dowodem prima facie, który stwarza

domniemanie doręczenia. Adresat oświadczenia może to domniemanie obalić

wykazując, że nie miał możliwości zapoznania się z treścią oświadczenia. Według

innych autorów potwierdzenie nadania listu poleconego oznacza tylko tyle, że

przesyłka została złożona w urzędzie pocztowym i nie stwarza żadnego

domniemania, gdy chodzi o jej doręczenie. W orzecznictwie Sądu Najwyższego

kwestia ta nie została jednoznacznie rozstrzygnięta. W wyroku z dnia 10

października 2002 r., V CKN 1796/00, Sąd Najwyższy uznał, że przedłożenie

potwierdzenia nadania przesyłki poleconej nie zawsze wystarcza do udowodnienia

doręczenia tej przesyłki adresatowi, zwłaszcza w sytuacji, w której adresat

konsekwentnie zaprzeczał faktowi jej doręczenia (OSNC 2004, nr 2, poz. 23).

W ocenie Sądu Najwyższego w obecnym składzie, trafne jest stanowisko, że

dowód nadania przesyłki rejestrowanej nie zawsze wystarcza do udowodnienia jej

doręczenia, jednak także samo zaprzeczenie faktowi doręczenia nie wystarcza do

obalenia tego dowodu.

Zgodnie z art. 3 pkt 19 Pr.poczt., przesyłką poleconą jest przesyłka

rejestrowana będąca przesyłką listową, doręczana w sposób zabezpieczający ją

przed utratą, ubytkiem zawartości lub uszkodzeniem, zaś przesyłką rejestrowaną

jest przesyłka przyjęta za pokwitowaniem przyjęcia i doręczana za pokwitowaniem

odbioru (art. 3 pkt 20). Potwierdzenie nadania ma, zgodnie z art. 45 Pr.poczt., moc

dokumentu urzędowego. Prawdą jest, że dokument urzędowy, stosownie do art.

244 § 1 k.p.c., stanowi jedynie dowód tego, co w nim urzędowo zaświadczono, a

zaświadczenie takie dotyczy przyjęcia przesyłki do nadania, a nie jej doręczenia.

Wydanie takiego potwierdzenia oznacza jednak także potwierdzenie zawarcia

umowy o świadczenie usługi pocztowej, polegającej na przyjęciu, przemieszczeniu i

doręczeniu przesyłki. Jak wynika bowiem z art. 3 pkt 8 Pr.poczt., nadanie przesyłki

oznacza polecenie doręczenia zgodnie z umową o świadczenie usługi pocztowej. Z

kolei, § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 9 stycznia 2004 r. w sprawie

warunków wykonywania powszechnych usług pocztowych (Dz.U. Nr 5, poz. 34)

stanowi, że w przypadku przesyłek rejestrowanych umowę o świadczenie usługi

uważa się za zawartą z chwilą wydania nadawcy przez operatora dowodu przyjęcia

przesyłki. Opłata pobierana jest od nadawcy przez operatora z góry za przyjęcie,

przemieszczenie i doręczenie przesyłki (§ 8 pkt 1 rozp.). Zatem, przyjmując

przesyłkę rejestrowaną i pobierając z góry opłatę operator pocztowy zobowiązuje

się do jej doręczenia. Z rozporządzenia wynika także, że jest możliwe uzyskanie

potwierdzenia odbioru przesyłki rejestrowanej, jednak wyłącznie na pisemne

żądanie nadawcy (§ 10 pkt 1). Brak takiego potwierdzenia nie oznacza jednak, że

przesyłka nie została doręczona. Przesyłka rejestrowana bowiem, nieodebrana w

terminie odbioru, zwracana jest nadawcy, co wynika z § 38 pkt 5 rozp. Jeżeli zatem

nadawca przesyłki rejestrowanej uiścił opłatę, otrzymał potwierdzenie nadania, a

operator nie zwrócił mu tej przesyłki, można domniemywać, że została doręczona

adresatowi. W związku z tym należy uznać, że dowód nadania przesyłki

rejestrowanej stanowi uprawdopodobnienie doręczenia jej adresatowi, który może

to domniemanie obalić, wykazując, że nie miał możliwości zapoznania się z jej

treścią. Należy zwrócić uwagę, że regułą jest, że przesyłki pocztowe, zwłaszcza

rejestrowane, są doręczane. Brak doręczenia zwykle powodują szczególne

okoliczności, np. niedostatki w obsłudze pocztowej, błędne zaadresowanie

przesyłki, znana nadawcy nieobecność adresata w miejscu zamieszkania itp.

Wykazanie istnienia takich okoliczności wystarczy dla podważenia wiarygodności

omawianego dowodu prima facie.

Stwierdzenie zatem, że dowód nadania przesyłki nie stanowił wykazania faktu

doręczenia, nie było wystarczające do uznania, że oświadczenie woli o udzieleniu

dodatkowego terminu do uiszczenia zaległego czynszu nie zostało złożone. W tej

sytuacji wykluczenie możliwości wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów

budzi zasadnicze wątpliwości. Trzeba także podkreślić, że oświadczenie o

udzieleniu dodatkowego terminu i oświadczenie o wypowiedzeniu umowy nie musi

być złożone jednocześnie, bowiem takiego wymogu w art. 703 k.c. nie ma. Możliwe

jest zatem, dla wywołania skutku w postaci zniesienia stosunku prawnego, złożenie

osobno oświadczenia woli o wypowiedzeniu umowy po upływie terminu

określonego w art. 703 k.c. Trafnie podnosił także skarżący, że złożenie w toku

procesu pisma zawierającego oświadczenie woli określonego w tym przepisie

również może być uznane za spełnienie tego wymogu, pod warunkiem wszakże, że

takie pismo procesowe we właściwy sposób drugiej stronie doręczono, jest to

jednak kwestia ustaleń faktycznych, których w tym zakresie nie ma. Wypada także

zwrócić uwagę, że pismo z dnia 29 czerwca 2007 r. dotyczy tylko jednej z umów

dzierżawy, zawarte zatem w nim oświadczenie woli nie może być odnoszone do

obu umów.

Wypowiedzenie umowy dzierżawy w sposób określony w art. 703 k.c.

dotyczyć może także sytuacji, w której dzierżawca nie wykonuje obowiązku

regulowania opłat publicznoprawnych, jeżeli z umowy taki obowiązek wynika. Sąd

Apelacyjny ustalił, że dzierżawca był obciążony tym obowiązkiem, jednak nie

wykonywał go dlatego, że wydzierżawiający nie przekazywał mu dokumentów

potrzebnych do obliczenia stawki podatku i z tej przyczyny nie ma podstaw do

zniesienia umowy stosownie do art. 703 k.c. Obowiązek ten jednak, w zależności

od treści umowy, może być wykonywany dwojako; albo przez zwracanie kwoty

należności wydzierżawiającemu, który reguluje należności publicznoprawne sam,

albo też obowiązek bezpośredniego regulowania należności publicznoprawnych

spoczywa na dzierżawcy bez pośrednictwa właściciela gruntu. Od treści umowy

także zależy, czy w tym drugim przypadku dzierżawca sam oblicza kwotę

należności, czy też wydzierżawiający ma obowiązek przekazywać mu potrzebne w

tym zakresie dokumenty. Jest to jednak kwestia ustalenia treści umowy, a więc

kwestia stanu faktycznego, którego ustalenie przez sąd uchyla się spod kontroli

kasacyjnej. Zarzutów zatem w tym zakresie podzielić nie można.

Trafnie natomiast skarżący zarzucał naruszenie art. 488 § 2 k.c. przez

uznanie, że dzierżawca mógł się powstrzymać ze spełnieniem swego świadczenia

w sytuacji, w której wydzierżawiając nie zapewnił możliwości używania rzeczy i

pobierania z niej pożytków przez cały okres dzierżawy. Z ustaleń w zakresie treści

umowy wynikało jednoznacznie, że cały czynsz dzierżawny za pełny okres trwania

umowy miał być zapłacony w terminie 365 dni od dnia podpisania umów, a zaliczki

w określonej wysokości – do dnia 15 i 30 kwietnia 2005 r. Ustalono także, że w

umówionym terminie wpłynęła tylko część umówionej kwoty, pomimo, że

wydzierżawiający wydał nieruchomość dzierżawcy wcześniej, zgodnie z umową już

w dniu 15 kwietnia 2005 r. W tej sytuacji przepis art. 488 § 2 k.c., dotyczący

sytuacji, w której świadczenia mają być spełnione jednocześnie, w ogóle nie miał

zastosowania.

Wobec powyższego orzeczono, jak w sentencji na podstawie art. 39815

k.p.c.