IV CSK 464/09

Sygn. akt IV CSK 464/09

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 kwietnia 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Krzysztof Pietrzykowski (przewodniczący)

SSN Wojciech Katner

SSA Jan Futro (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa L. O.

przeciwko Z. N. i G. N.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 29 kwietnia 2010 r.,

skargi kasacyjnej powódki

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 30 kwietnia 2009 r., sygn. akt I ACa (…),

oddala skargę kasacyjną i zasądza od powódki na rzecz pozwanych 1800 zł

tytułem kosztów postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 23 grudnia 2008 r. Sąd Okręgowy w G. zasądził solidarnie od

pozwanych Z. N. i G. N. na rzecz powódki L. O. 122 000 zł z ustawowymi odsetkami od

kwot i dat w nim wskazanych.

Orzekając o kosztach postępowania zasądził solidarnie od pozwanych na rzecz

powódki 9 700 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Jako podstawy rozstrzygnięcia Sąd I instancji wskazał, że strony łączyła zawarta

28 października 2005 r. umowa o pośrednictwo finansowe sprzedaży nieruchomości, na

której znajdował się salon samochodowy. Zgodnie z nią powódka wykonywała swoje

obowiązki.

Pozwani jednak wbrew postanowieniom umowy zbyli bez udziału powódki

nieruchomość Tadeuszowi Zdunkowi i odmówili zapłacenia powódce prowizji

w dochodzonej i zasądzonej kwocie.

Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 30 kwietnia 2009 r. uwzględniając apelację

pozwanych oddalił powództwo.

Z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego wynika, że Sąd ten ustalił, iż powódka

zobowiązała się do dokonywania dla pozwanych za wynagrodzeniem czynności

faktycznych zmierzających do skojarzenia kontrahentów i zawarcia z nimi umowy

sprzedaży nieruchomości, zaś pozwani powierzyli jej wyłączne pośrednictwo, co miało

oznaczać, że „umówione wynagrodzenie zostanie pośrednikowi zapłacone w każdym

wypadku dokonania transakcji z kontrahentem w okresie objętym niniejszą umową”.

Biorąc pod uwagę inne jeszcze postanowienia umowy Sąd Apelacyjny uznał,

że kontrahent, którego strony miały na myśli, to podmiot, który zostanie pozyskany

w wyniku starań pośrednika, zatem uprawnienie powódki do wynagrodzenia

przewidziano na wypadek każdej transakcji z kontrahentem skojarzonym przez

pośrednika, a nie z jakimkolwiek kontrahentem pozostającym poza zakresem działań

pośrednika. Odnośnie do „zastrzeżenia wyłączności” Sąd Apelacyjny uznał, że na

podstawie odpowiednio stosowanego art. 550 k.c. wyłączność w tym wypadku oznacza,

że pozwani w okresie trwania umowy o pośrednictwo nie zawrą żadnej innej umowy o

pośrednictwo sprzedaży tej samej nieruchomości. Następnie Sąd Apelacyjny powołał

wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 listopada 2004 r., sygn. akt I CK 270/04 i podzielił

pogląd, że decydujące dla powstania prawa pośrednika do wynagrodzenia jest

stworzenie przez niego sposobności i możliwości zawarcia umowy przez kontrahentów

3

umowy sprzedaży nieruchomości, jeżeli rzeczywiście w wyniku działań pośrednika

doszło do zawarcia tej umowy. Ponadto Sąd Apelacyjny uznał, że na pośredniku

żądającym zapłaty wynagrodzenia spoczywa ciężar wykazania, iż stworzył

sprzedającym sposobność do zawarcia umowy sprzedaży.

W konkluzji Sąd Apelacyjny uznał, że powódka nie wykazała okoliczności, które

na to wskazują, zaś udowodnione zostały okoliczności, zgodnie z którymi skojarzenie

kontrahentów zawartej umowy sprzedaży (nieruchomość została nabyta przez innego

dealera, a w negocjacjach brała udział R.(...) sp. z o.o.) nastąpiło bez związku z

działaniami powódki.

Od tego wyroku skargę kasacyjną wniosła powódka.

W ramach podstawy kasacyjnej z art. 3983

§ 1 pkt 1 k.p.c. zarzuciła naruszenie

art. 65 k.c. w zw. z art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami i art. 3531

k.c.

poprzez ich błędną wykładnię i dokonanie nieprawidłowej egzegezy oświadczenia woli

zawartego w umowie pośrednictwa z dnia 28 maja 2005 r. o treści „umówione

wynagrodzenie zostanie pośrednikowi wypłacone w każdym wypadku dokonania

transakcji z kontrahentem w okresie objętym niniejszą umową”, jako mające znaczenie,

iż dotyczy wyłącznie nabywców (kontrahentów), z którymi pośrednik podjął rozmowy w

związku z wykonywaniem zlecenia oraz dokonał czynności zmierzających do zawarcia

umowy.

W ramach podstawy kasacyjnej z art. 3983

§ 1 pkt 2 k.p.c. zarzuciła mające

istotny wpływ na wynik sprawy naruszenie art. 229 k.p.c. poprzez poczynienie ustaleń w

sposób sprzeczny z oświadczeniem pozwanych o przyznaniu faktu twierdzonego przez

powódkę.

Podnosząc te zarzuty wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie

sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.

Pozwani wnieśli o oddalenie skargi i zasądzenie kosztów postępowania

kasacyjnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przystępując do rozpatrzenia zarzutów skargi wskazać trzeba, że zgodnie z art.

3983

§ 3 k.p.c., podstawą skargi kasacyjnej nie mogą być zarzuty dotyczące ustalenia

faktów i oceny dowodów. Z tego względu wskazany w skardze kasacyjnej zarzut

naruszenia art. 229 k.p.c. jako zmierzający wprost do zakwestionowania ustalonego

stanu faktycznego jest niedopuszczalny.

4

Przechodząc natomiast do zarzutów naruszenia prawa materialnego zauważyć

należy, że umowa pośrednictwa kupna-sprzedaży nieruchomości jest umową

uregulowaną w art. 179-183a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603). Zgodnie z art. 180 tej

ustawy pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu

czynności zmierzających do zawarcia umów nabycia lub zbycia nieruchomości,

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub domu jednorodzinnego, prawa

najmu lub dzierżawy nieruchomości, a przez umowę pośrednictwa pośrednik

zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do

zawarcia powyższych umów, zaś zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi

wynagrodzenia, przy czym zakres czynności pośrednictwa oraz sposób ustalenia i

wysokość wynagrodzenia za czynności pośrednictwa określa umowa pośrednictwa.

Biorąc pod uwagę zagwarantowaną w art. 3531

k.c. zasadę swobody umów,

można przyjąć, że strony umowy pośrednictwa mogą swobodnie ułożyć swoje stosunki

umowne, jedynie przy uwzględnieniu zasad wskazanych przepisów ustawy o

gospodarce nieruchomościami, a jeżeli przepisy te nie regulują określonych kwestii, to

obowiązująca zasada swobody umów pozwala na dowolne ich uregulowanie w umowie,

w zgodzie jedynie z jej celem i właściwościami oraz bezwzględnie obowiązującymi

przepisami prawa i zasadami współżycia społecznego.

Umowa pośrednictwa jest, jak wynika z wskazanych wyżej przepisów, umową

starannego działania, którą jednak strony mogą przekształcić w umowę rezultatu. Tak

też strony uczyniły w § 4 zawartej umowy ustalając, że „Oferujący zapłaci Pośrednikowi

po wykonaniu niniejszej umowy wynagrodzenie w kwocie 2% plus 22 % VAT uzyskanej

ceny nieruchomości…”

Skoro – jak ustalono – umowa nie została wykonana powódce nie przysługuje

roszczenie o stanowiące ekwiwalent jej działań umówione wynagrodzenie i to

niezależnie od okoliczności wskazywanych przez Sąd Apelacyjny.

W § 1 pkt 3 umowy zawarto także postanowienie w brzmieniu: „Oferujący

powierza pośrednikowi wyłączne pośrednictwo, co oznacza, że umówione

wynagrodzenie zostanie pośrednikowi zapłacone w każdym wypadku dokonania

transakcji z kontrahentem w okresie objętym umową.” Jest oczywiste, że postanowienie

to nie dotyczy wynagrodzenia w rozumieniu wskazanym wyżej. Wykładnia językowa

znajduje wprawdzie usprawiedliwienie w wyrazie „wynagrodzenie”, ale nie uwzględnia

ona, że przysporzenie winno mieć swoją przyczynę (causa). Należy przyjąć, że

5

postanowienie to ma charakter dopuszczalnej klauzuli mającej zapewnić powódce

odszkodowanie w sytuacji gdy pozwani naruszą umówioną zasadę wyłączności.

Zauważyć też trzeba, że powódka w pozwie wskazała jako podstawy faktyczne

roszczenia zarówno umowę oraz jej wykonanie jak i odszkodowanie wynikające z

niewykonania zobowiazania umownego przez pozwanych. Później jednak podobnie jak i

w skardze kasacyjnej domagała się umówionego „wynagrodzenia” ograniczając się do

zarzutu naruszenie art. 65 k.c. w zw. z art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce

nieruchomościami i art. 3531

k.c. poprzez ich błędną wykładnię. Zarzuty te dotyczą

wyłącznie wadliwego zrozumienia (wykładni) dozwolonych postanowień umowy,

podczas gdy odszkodowanie może przysługiwać w oparciu o przepis art. 471 k.c. (w

związku z właściwymi przepisami prawa i postanowieniami umowy), tj. w przypadku

spełnienia przesłanek w nim przewidzianych.

Zarzut naruszenia jednak tego przepisu przez brak jego zastosowania nie był

wskazany, jako podstawa skargi, więc kwestia wymyka się spod rozważań Sądu.

Nie ma też ani potrzeby ani – z uwagi na granice postępowania kasacyjnego

zakreślone zarzutami – możliwości badania, czy doszło do naruszenia umowy

stanowiącego podstawę roszczenia odszkodowawczego, powstania określonej szkody i

łączącego te dwie przesłanki związku przyczynowego.

Niezrozumiały jest także zarzut dotyczący art. 180 ust. 3 ustawy z dnia

21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten dotyczy zakresu

czynności pośrednika w obrocie nieruchomościami i jego obowiązków. Tymczasem

roszczenie wywodzone było z – jak twierdziła powódka – niezgodnych z umową działań

pozwanych.

Z tych względów, skoro skarga kasacyjna nie znajduje uzasadnionych podstaw,

należało ją oddalić (art. 39814

k.p.c.).

O kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono zgodnie z przepisami art. 98 §

1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. i § 6 pkt 6 oraz § 13 ust. 4 pkt 2 Rozporządzenia

Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności

adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy

prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163 poz. 1348).