III CSK 269/09

Sygn. akt III CSK 269/09

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 2 czerwca 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Marian Kocon (przewodniczący)

SSN Stanisław Dąbrowski (sprawozdawca)

SSA Jan Futro

w sprawie z powództwa Z.(...) SPA sp. z o.o. w K.

przeciwko E. B.

o zapłatę,

po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 2 czerwca 2010 r.,

na rozprawie

skargi kasacyjnej strony powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 23 kwietnia

2009 r., sygn. akt I ACa (…),

oddala skargę kasacyjną; zasądza od strony powodowej na rzecz pozwanej kwotę

5.400 (pięć tysięcy czterysta) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania

kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Powódka Z.(...) Spółka z o.o. z siedzibą w K. wystąpiła z powództwem przeciwko

E. B. o zasądzenie kwoty 233.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami i kosztami procesu.

Sąd Okręgowy w K. wyrokiem z dnia 9 stycznia 2009 r. oddalił powództwo. Sąd

Okręgowy poczynił następujące ustalenia faktyczne. W dniu 21 grudnia 2006 r. pozwana

zawarła z T. P. pisemną umowę przedwstępną sprzedaży przysługującego jej prawa

użytkowania wieczystego czterech działek o łącznej powierzchni 5.496 m2

, położonych

w R. oraz sprzedaży należącego do niej prawa własności domu wczasowo-

sanatoryjnego „Z.(...)”. Dnia 16 stycznia 2007 r. te same strony zawarły umowę

przedwstępną ponownie, tym razem w formie aktu notarialnego. Umowa przyrzeczona

nie doszła do skutku.

W umowie z dnia 21 grudnia 2006 r. strony umowy postanowiły, że w przypadku

nie przystąpienia przez kupującego do umowy przyrzeczonej w określonym terminie

połowa wpłaconego przez T. P. zadatku, płatnego w dwóch ratach 13.000 zł i 200.000 zł

przepada na rzecz pozwanej. W notarialnej umowie przedwstępnej pozwana

zobowiązała się sprzedać T. P. nieruchomość za kwotę 1.200.000 zł najdalej do dnia 31

maja 2007 r. T. P. zobowiązał się zapłacić cenę z uzyskanego kredytu bankowego. Przy

zawarciu tej umowy T. P. wręczył pozwanej kwotę 203.000 zł tytułem zadatku. Kwotę

20.000 zł zobowiązał się uiścić najdalej do dnia 15 marca 2007 r., 10.000 zł najdalej do

dnia 30 kwietnia 2007 r., a pozostałą część ceny w kwocie 967.000 zł w dniu podpisania

przyrzeczonej umowy sprzedaży. Uzgodniły też strony umowy, że część z tej ostatniej

części ceny zostanie bezpośrednio przekazana do (...) Bank S.A. dla spłaty kredytu oraz

celem wykreślenia hipotek ustanowionych na rzecz tego Banku. Do zawarcia umowy

przyrzeczonej pozwana zobowiązała się przedłożyć zaświadczenia (...) Bank S.A. o

wysokości jej zadłużenia na dzień zawarcia umowy, właściwego urzędu skarbowego o

niezaleganiu w opłacaniu podatku, ZUS o niezaleganiu w zapłacie składek na

ubezpieczenie społeczne oraz Urzędu Miasta o niezaleganiu w opłacaniu podatku od

nieruchomości. Zapewniła też pozwana, że w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej,

nieruchomość będzie wolna od wszelkich obciążeń, a w przypadku ich zaistnienia strona

zobowiązana do kupna, potrącając te obciążenia z ceny, będzie zobowiązana przystąpić

do zawarcia umowy przyrzeczonej za zapłatą obciążenia z potrąconej ceny, jednakże

tylko do wysokości jej wartości.

3

W dniu 14 lutego 2007 r. T. P. zawiązał spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością

„Z.(...) Spa”, która została wpisana do KRS w dniu 30 marca 2007 r. W tym samym dniu

zawarł ze Spółką umowę przelewu wierzytelności wynikającej z przedwstępnej umowy

sprzedaży z dnia 16 stycznia 2007 r. zawartej z pozwaną W dniu 16 marca 2007 r. T. P.

zapłacił pozwanej 20.000 zł, a w dniu 25 kwietnia 2007 r. 10.000 zł. Łącznie zostało

zapłacone przez niego 233.000 zł.

Dnia 31 maja 2007 r. pozwana i T. P. stawili się w kancelarii notarialnej. Do

zawarcia umowy przyrzeczonej jednakże nie doszło. Pozwana przedstawiła

zaświadczenie (...) Bank S.A. o wysokości zadłużenia z dnia 22 maja 2007 r., w którym

pojawiła się nieznana T. P. informacja, że rachunek pozwanej obciążony jest dwoma

zajęciami komorniczymi na kwotę 37.015 zł. Przedstawiła także zaświadczenie ZUS z

dnia 28 marca 2007 r. o braku zaległości w zapłacie składek z tytułu ubezpieczenia

społecznego. Nie przedłożyła natomiast zaświadczenia, że nie zalega w płatności

podatku od nieruchomości. T. P. nie posiadał natomiast gotówki na realizację zapłaty

reszty ceny umowy, nie przedłożył żadnej umowy kredytowej, zaświadczenia o

udzieleniu kredytu, czy choćby promesy.

Strony umowy dopuściły jednakże możliwość dalszych negocjacji w sprawie

sfinalizowania umowy. Żadna ze stron nie odstąpiła od umowy. Po dalszych

negocjacjach strony w dniu 6 lipca 2007 r. stawiły się u notariusza w celu zawarcia

umowy przyrzeczonej. Pozwana przedstawiła wówczas wszystkie wymienione w

umowie przedwstępnej dokumenty. T. P. przedłożył pismo banku P.(...) z dnia 5 lipca

2007 r. dokumentujące warunki na jakich, w oparciu o zapadłą decyzję o udzieleniu

kredytu w kwocie 960.000 zł, możliwa będzie jego realizacja na zakup przez Spółkę

„Z.(...) Spa” sp. z o. o. Ośrodka Wczasowego „Z.(...)” w R.. W piśmie tym przedstawiono

szereg warunków do udzielenia kredytu, w tym obowiązek przedłożenia aktu

notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości. Dopiero po spełnieniu warunków

wskazanych w tym piśmie możliwe byłoby udzielenie kredytu. W dniu 6 lipca 2007 r.

umowa nie została zawarta, a pozwana uznała, że do zawarcia umowy nie doszło z

wyłącznej winy T. P., który nie miał możliwości zapłaty pozostałej części ceny i pismem

z dnia 11 lipca 2007 r. odstąpiła od przedwstępnej umowy sprzedaży.

Umową z dnia 13 sierpnia 2007 r. pozwana sprzedała prawo użytkowania

wieczystego i prawo własności budynków ośrodka wczasowego C. P. za kwotę

1.400 000 zł.

4

W dniu 19 grudnia 2007 r. powodowa spółka wezwała pozwaną do zapłaty kwoty

233.000 zł tytułem zwrotu zadatku z uwagi na fakt, że w ocenie cesjonariusza do

zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z winy obu stron, pozwana zaś odmówiła

zadośćuczynieniu temu żądaniu.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał, że roszczenie na

uwzględnienie nie zasługuje. Powódka nie wykazała swojego twierdzenia, że winę za

niedojście umowy do skutku ponosi pozwana. Istotnie w dniu 31 maja 2007 r. pozwana

nie miała kompletu potrzebnych dokumentów, ale w tym dniu również T. P. nie

dotrzymał warunków umowy przedwstępnej, ponieważ nie posiadał pieniędzy. Nie

zażądał wówczas zwrotu zadatku, choć niewątpliwie za niedojście do zawarcia umowy

przyrzeczonej w dniu 31 maja 2007 r. odpowiadają obie strony. Strony wówczas zgodnie

zdecydowały o kontynuowaniu negocjacji w sprawie realizacji zobowiązań wynikających

z zawartej umowy. Ostatecznie umowa nie doszła do skutku, gdyż w dniu 6 lipca 2007 r.

T. P. niedysponował środkami finansowymi. W tym dniu pozwana zaś spełniła wszystkie

wymagania jakie nakładała na nią umowa przedwstępna. W ocenie Sądu Okręgowego,

winnym tego, że nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej był cedent strony

powodowej. Skutkuje to możliwością zatrzymania przez pozwaną wręczonego jej przy

zawarciu umowy przedwstępnej z dnia 16 stycznia 2007 r. zadatku, co do którego strony

poddały się reżimowi z art. 394 k.c.

Na skutek apelacji strony powodowej Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 23

kwietnia 2009 r. zmienił wyrok Sądu pierwszej instancji w ten sposób, że zasądził od

pozwanej na rzecz powodowej Spółki kwotę 30.000 zł z odsetkami ustawowymi od dnia

17 stycznia 2008 r. do dnia zapłaty, w pozostałej części powództwo i apelację oddalił.

Sąd Apelacyjny podzielił ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji oraz

stanowisko, że do zawarcia umowy nie doszło z przyczyn leżących po stronie

powodowej w konsekwencji pozwana miała prawo na podstawie art. 394 § 1 k.c.

zatrzymać otrzymany zadatek w wysokości 203.000 zł. Ponad kwotę zadatku na poczet

ceny została wpłacona kwota 30.000 zł. Wobec odstąpienia przez pozwaną od umowy

wzajemnej ta ostatnia kwota na podstawie art. 499 k.c. podlegała zwrotowi.

Wyrok Sądu Apelacyjnego strona powodowa zaskarżyła skargą kasacyjną

w części oddalającej powództwo i orzekającej o kosztach. W skardze kasacyjnej

powódka podniosła zarzut naruszenia prawa materialnego:

art. 394 § 3 k.c. wskutek odmowy jego zastosowania przez niezasądzenie od

pozwanej zwrotu zatrzymanego zadatku, podczas gdy w terminie, w którym miała zostać

5

zawarta umowa przyrzeczona, tj. 31 maja 2007 r. jak stwierdził Sąd Apelacyjny w

uzasadnieniu żadna ze stron nie wypełniła obowiązków jakie nakładała na nie umowa

przedwstępna, art. 56 k.c. i art. 65 k.c. poprzez błędną ocenę skutków prawnych

pouczenia udzielonego przez notariusza stronom umowy i przyjęcie jakoby pouczenie

stron o treści przepisu art. 394 k.c. powodowało transponowanie do umowy regulacji

ustawowych, podczas gdy nie zostało to objęte oświadczeniem stron, a także błędne

przyjęcie unieważnienia poprzedniego porozumienia stron co do innego uregulowania

kwestii zadatku.

W skardze kasacyjnej podniesiono także zarzut naruszenia przepisów

postępowania w sposób, który miał istotny wpływ na wynik sprawy: art. 224 § 1 w zw. z

art. 378 § 1 i art. 382 k.p.c. polegające na nierozpoznaniu przez Sąd drugiej instancji

wszystkich zarzutów podniesionych przez powódkę w apelacji, poprzez nieodniesienie

się do zarzutów wskazujących na nieprawidłowe ustalenie terminu, według którego Sąd

powinien ocenić stan faktyczny dla ustalenia skutków prawnych odstąpienia od umowy

przedwstępnej na podstawie przepisów o zadatku.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Można mieć wątpliwości co do trafności wskazania art. 224 § 1 k.p.c. w zw. z art.

378 § 1 k.p.c. i art. 382 k.p.c. jako podstawy zarzutu nierozpoznania przez Sąd drugiej

instancji wszystkich zarzutów podniesionych w apelacji. Przepis art. 224 § 1 k.p.c.

dotyczy zamknięcia rozprawy i udzielenia głosu stronom. Trudno więc go odnieść do

kwestii rozpoznania zarzutów apelacji, które powinno polegać na ich rozważenia przez

Sąd. Nie ulega wszakże wątpliwości, że obowiązkiem sądu rozpoznającego apelację

jest rozważenie wszystkich podniesionych w niej zarzutów. Z obowiązku przedstawienia

zarzutów przez apelującego (art. 368 § 1 pkt 2 k.p.c.) wynika obowiązek rozważenia

tych zarzutów przez sąd drugiej instancji. Uchybienie temu terminowi byłoby poważnym

uchybieniem procesowym. Jednakże, wbrew twierdzeniom skargi kasacyjnej, Sąd

Apelacyjny rozpoznał wszystkie zarzuty apelacji.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej skarżąca przyznaje, że problem terminu

według którego powinno się oceniać stan faktyczny dla ustalenia skutków prawnych

odstąpienia od umowy przedwstępnej na podstawie przepisów o zadatku nie znalazł się

pośród zarzutów apelacyjnych, mimo to, Sąd Apelacyjny rozważał powyższą kwestię.

Sąd Apelacyjny wskazał, że w umowie przedwstępnej strony określiły termin zawarcia

umowy przyrzeczonej na dzień 31 maja 2007 r. i istotnie kiedy w tym dniu spotkały się u

notariusza żadna z nich nie wypełniła obowiązków jakie nakładała na nie umowa

6

przedwstępna. W ocenie Sądu Apelacyjnego, gdyby wówczas, któraś ze stron odstąpiła

od umowy, zadatek podlegałby zwrotowi, taki bowiem skutek określa art. 394 § 3 zdanie

drugie k.c. Jednakże strony od umowy nie odstąpiły i wynegocjowały kolejny termin

zawarcia umowy przyrzeczonej – 6 lipca 2007 r. W tym terminie do umowy

przyrzeczonej nie doszło wyłącznie z przyczyn leżących po stronie kupującego, który nie

był w stanie zapłacić pozwanej w żadnej formie reszty ceny.

Zatem, Sąd Apelacyjny szczegółowo rozważał czy data wyznaczająca ocenę

wywiązania się przez strony z obowiązków określonych w umowie przedwstępnej

powinien być dzień 31 maja 2007 r. czy też dzień 6 lipca 2007 r. Co więcej stanowisko

Sąd Apelacyjnego jest przekonywające. W ramach swobody kształtowania umów jej

strony władne były zastąpić pierwotny termin zawarcia umowy przyrzeczonej nowym

terminem. Skoro tak się stało, to ocenę przyczyn niewykonania umowy należy odnieść

do ostatecznie ustalonego przez strony terminu jej zawarcia – 6 lipca 2007 r. W tamtym

dniu obie strony nawet stawiły się u notariusza, ale do zawarcia umowy przyrzeczonej

nie doszło z tej przyczyny, że kupujący nie miał środków finansowych na zapłatę ceny.

Jest to okoliczność, za którą kupujący ponosi odpowiedzialność. W takiej sytuacji, art.

394 § 1 k.c. wynikało dla pozwanej uprawnienie do odstąpienia od umowy i zatrzymania

zadatku. Niezasadny jest więc zarzut naruszenia art. 394 § 3 k.c., przez jego

niezastosowanie. Przepis ten miałby zastosowanie jedynie w wypadku rozwiązania

umowy albo jeżeli niewykonanie umowy nastąpiłoby wskutek okoliczności, za które

żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo za które ponoszą odpowiedzialność

obie strony.

Chybiony jest także zarzut naruszenia art. 56 k.c. i art. 65 k.c. W pierwszej

umowie przedwstępnej z dnia 21 grudnia 2006 r. strony umowy nadały zadatkowi

odmienne znaczenie niż to wynikające z art. 394 § 1 k.c. Jednakże druga umowa w

formie aktu notarialnego z dnia 16 stycznia 2007 r. nie była uzupełnieniem umowy

grudniowej, ale odrębną umową. W umowie z dnia 16 stycznia 2007 r. nie zawarto

żadnego zastrzeżenia umownego co do skutków dania zadatku. Z art. 394 § 1 k.c.

wprost wynika, że brak takiego zastrzeżenia umownego powoduje skutki wynikające z

ustawy. Pouczenie dokonane przez notariusza ma to tylko znaczenie, że pewne jest, iż

strony zawierając umowę w chwili jej zawarcia wiedziały o skutkach dania zadatku

wynikających z art. 394 k.c.

Z powyższych względów na podstawie art. 39814

k.p.c. Sąd Najwyższy orzekł jak

w sentencji wyroku.